N° RG 20/02747 – N° Portalis DBVX-V-B7E-M66B

Décision du

Président du TJ de LYON

Référé

du 10 mars 2020

RG : 20/00262

ch n°

Syndic. de copro. […]

C/

S.C.I. AKOYA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 30 Mars 2021

APPELANTE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic en exercice et dument habilité à cet effet, la SARL MERCIER IMMOBILIER, dont le siège social est situé « […], représentée par son représentant légal en exercice domicilié de droit en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Marie-josèphe LAURENT de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, toque : 768

INTIMEE :

S.C.I. AKOYA prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent LIGIER de la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER AVOUÉS ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1983

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas BOIS, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Février 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Février 2021

Date de mise à disposition : 30 Mars 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Z A-B, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Z A-B a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

La SCI AKOYA est une société civile immobilière qui procède à l’édification d’un immeuble à usage d’habitation sis […] sur le territoire de la commune de Villeurbanne (Rhône).

L’immeuble voisin est un immeuble collectif mitoyen à usage d’habitation en R+3 et situé au […].

Le chantier de réalisation de l’ensemble immobilier porté par la SCI AKOYA a débuté le 10 décembre 2018, le pré-terrassement a eu lieu au cours du mois de juin 2019 et la réalisation des fondations spéciales est intervenue au début du mois de septembre 2019.

Le mardi 17 septembre 2019, une pelleteuse a été livrée sur place pour achever les travaux de terrassement et laisser la place à l’entreprise de gros 'uvre.

Le même jour a été signalé l’agrandissement d’une fissure préexistante dans la cuisine de l’appartement de Madame X, occupant un appartement situé au 2^e étage de l’immeuble du […].

Une procédure de péril a été engagée et le tribunal administratif de Lyon a désigné en urgence Monsieur Y en qualité d’expert.

Le 18 septembre 2019 , Monsieur Y a organisé une réunion technique sur place à la suite de laquelle il a :

• confirmé un péril imminent et sollicité l’arrêt du chantier de la SCI AKOYA,

• maintenu la nécessité de l’évacuation de tous les occupants de l’immeuble.

Le 18 septembre 2019, le Maire de la ville de Villeurbanne a adopté un arrêté ordonnant l’arrêt du chantier de la SCI AKOYA jusqu’au 4 octobre 2019 minimum.

Le 23 septembre 2019, le président de la Métropole de Lyon a adopté un arrêté de péril imminent.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] a assigné, par acte du 24 octobre 2019, la SCI AKOYA devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, sur le fondement des articles 808 et 809 du code de procédure civile aux fins de la voir notamment condamnée à lui payer les sommes de :

• 32.257,17 euros au titre de mesures conservatoires, sous astreinte de 1 000 euros par jours de retard à compter d’un délai de 8 jours suite à la signification de l’ordonnance à intervenir,

• 3.000 euros au titre des frais.

A titre reconventionnel, la SCI AKOYA a sollicité du juge des référés la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2019, le juge des référés a :

• Constaté le paiement de la provision de 32.257,17 euros par l’assureur de la SCI AKOYA au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […],

• Condamné la SCI AKOYA à remettre au syndicat des copropriétaires les notes de calculs et plans d’exécution des reprises en sous-'uvre de la société SGC ainsi que le rapport géotechnique de la société FONDACONSEIL dans un délai de huit jours, sous astreinte,

• Désigné Monsieur Y en qualité d’expert judiciaire afin de déterminer notamment l’origine des désordres qui affectent l’immeuble du […] et leur imputabilité.

Monsieur Y, expert judiciaire, a organisé une réunion d’expertise le 14 février 2020 sur place. Il a été débattu des appels en cause et des suites à donner aux opérations.

Par assignation d’heure à heure en date du 12 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] a attrait la SCI AKOYA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, demandant la condamnation de la SCI AKOYA, sous astreinte, à lui verser les sommes suivantes :

• 54.664,8 euros au titre des frais de gardiennage,

• 17.860 euros au titre des frais d’études et d’ingénierie de la société GINGER CEBTP,

• 5.000 euros au titre de frais de syndic.

Dans le cadre de cette instance, la SCI Akoya a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui communiquer les éléments suivants :

• la date de réalisation de ces travaux,

• les noms des entreprises intervenantes sur ce chantier,

• la date prévisionnelle et officielle de réception des travaux,

• la date remise en route des réseaux,

• la date officielle de réintégration des logements par les occupants.

Par ordonnance en date du 10 mars 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

• débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de provision,

• débouté la SCI AKOYA de sa demande reconventionnelle,

• dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le juge des référés retient en substance :

• que le juge des référés dans son ordonnance du 18 novembre 2019 a estimé qu’une expertise judiciaire était nécessaire pour déterminer l’origine des désordres, au regard des positions contradictoires des experts et que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune élément nouveau depuis cette ordonnance ;

• qu’en raison de l’expertise en cours et au vu des contestations sérieuses soulevées par la Sci Akoya tant sur la responsabilité que sur l’absence de justification du quantum des sommes réclamées, il y a lieu de rejeter la demande de provision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration enregistrée par voie électronique le 27 mai 2020, l’appel étant limité au rejet de sa demande de provision et à sa condamnation aux dépens.

Aux termes de ses dernieres écritures, régularisée par RPVA le 26 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] demande à la Cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

• Réformer en tous ses points l’ordonnance rendue le 10 mars 2020,

Statuant à nouveau :

• Dire et Juger qu’il y a urgence à financer les mesures conservatoires,

• Dire et juger que la SCI AKOYA est responsable de plein droit des dommages affectant l’immeuble sis […] et que de ce fait son obligation n’est pas contestable.

• Débouter la SCI AKOYA de l’intégralité de ses demandes,

• Condamner la SCI AKOYA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de :

• 84.920,14 € au titre des frais de gardiennage,

• 5.000 € au titre des frais de syndic, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard.

• Condamner la SCI AKOYA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le Juge des référés a omis de se prononcer au regard de l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, en l’occurrence établis, alors que :

• dans le cadre de l’arrêté de péril du 23 septembre 2019, la métropole de Lyon lui a ordonné de maintenir un périmètre de sécurité, d’interdire par tous moyens l’accès à l’immeuble et de missionner un bureau d’études pour la réalisation d’un audit structurel et déterminer les travaux de confortement ;

• ll est indéniable que les frais de gardiennage de la copropriété relèvent des mesures

• conservatoires qui s’imposent, le gardiennage étant une mesure imposée par l’arrêté de péril

imminent de la Métropole de Lyon et l’immeuble, certes inoccupé, contenant tous les biens meubles des copropriétaires ;

• depuis l’arrêté de péril du 23 septembre 2019, dix familles ont été mises hors de leur logement et sont relogées par le services de la Métropole dans des conditions précaires ;

• les propriétaires occupants ont dû prendre à leur charge leurs frais de relogement et les propriétaires bailleurs le relogement de leur locataires, cette situation créant de graves difficultés financières et humaines aux copropriétaires de ce petit immeuble ;

• les copropriétaires sont aujourd’hui dans l’impossibilité de régler les frais de gardiennage, cette situation mettant en péril la copropriété, qui risque la liquidation s’il n’est pas fait droit rapidement à sa demande.

Il considère par ailleurs que la demande de provision, au visa de l’article 835 alinéa 2, est fondée, aux motifs :

• qu’il est manifeste que les importants travaux de décaissement réalisés sous maitrise d’ouvrage de la SCI AKOYA sont à l’origine des dommages causés à l’immeuble du […] ;

• que les désordres structurels affectant l’immeuble du […] relèvent d’un trouble anormal de voisinage, ce d’autant plus au regard de la situation de péril imminent ;

• qu’il n’est pas sérieusement contestable que les travaux de reprise en sous-'uvre sont la cause directe, matérielle et certaine des désordres constatés sur l’immeuble et donc que la SCI AKOYA est dans l’obligation de réparer les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires ;

• que de plus, le syndicat des copropriétaires a engagé des frais supplémentaires en raison du trouble causé par la SCI AKOYA, à savoir 5.000 € au titre des frais de syndic et que la SCI AKOYA doit donc être condamnée à lui payer la somme de 5.000 € au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose par ailleurs à la demande reconventionnelle de la SCI AKOYA portant sur la production de documents relatifs à la réfection de l’immeuble, exposant :

• qu’aucun fondement juridique n’est précisé à l’appui de cette demande ;

• qu’il n’a aucune obligation envers la SCI AKOYA de lui préciser les travaux qui seront réalisés sur sa propriété et ce, à ce stade de la procédure judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures régularisées par RPVA le 4 janvier 2021, la SCI AKOYA demande à la Cour de :

• Dire et Juger que les demandes indemnitaires présentées par le syndicat des copropriétaires font l’objet de contestations sérieuses,

En conséquence :

• Confirmer l’ordonnance du 10 mars 2020 en ce qu’elle rejette les demandes provisionnelles de l’appelant,

• Rejeter toute demande de condamnation du syndicat des copropriétaires,

• Réformer l’ordonnance entreprise et faire droit à l’appel incident de la SCI AKOYA.

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser les éléments suivants :

— la date de réalisation de ces travaux,

— les noms des entreprises intervenantes sur ce chantier,

— la date prévisionnelle et officielle de réception des travaux,

— la date remise en route des réseaux,

— la date officielle de réintégration des logements par les occupants.

Dans un délai de huit (8) jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de deux cent (200) euros par jour de retard.

• Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société SCI AKOYA la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

La SCI AKOYA sollicite en premier lieu le rejet des demandes de mesures conservatoires et de remise en état, aux motifs :

• que le choix de faire appel à une entreprise de gardiennage présente 24h sur 24 et 7 jours sur 7 relève du seul choix du syndicat des copropriétaires ;

• que le paiement qu’elle a effectué a été fait sans reconnaissance de responsabilité, pour accélérer le retour des occupants à leur domicile ;

• que les demandes ne sont en rien justifiées, le gardiennage ayant cessé ;

• qu’aucun élément technique (rapport d’expertise amiable ou judiciaire) ne vient prouver que les dommages subis par le syndicat des copropriétaires trouvent leur origine dans les travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la société SCI AKOYA ;

• qu’une expertise judiciaire a été ordonnée à la demande de la SCI AKOYA justement dans le but de pouvoir déterminer précisément l’imputabilité des désordres invoqués par le demandeur et qu’elle vient à peine de débuter.

En second lieu, elle relève l’existence de contestations sérieuses relatives aux demandes indemnitaires formulées, en ce que :

• l’immeuble ne menace aucunement de s’effondrer, les travaux de cerclage préconisés par le BE Variance ayant été effectués dans ce but et les différents relevés démontrant que l’immeuble ne bouge pas ;

• les frais de gardiennage sont sans lien avec les travaux relatifs à la structure de l’immeuble.

La SCI AKOYA relève en revanche l’existence de préjudices liés à l’inertie du syndicat des copropriétaires, justifiant ses demandes reconventionnelles, alors que :

• les futurs propriétaires, au nombre de 11 familles, devaient prendre possession de leur bien au mois de juin 2020 et doivent payer à la fois un loyer et un prêt bancaire ;

• les entreprises retenues pour mener à bien le chantier réclament à la société SCI AKOYA une date de reprise ;

• elle subit un préjudice d’image lié à cette opération ;

• aucune information sur la réalisation des travaux ne lui a été donnée.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

1) Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] relative à la prise en charge par la SCI AKOYA des frais de gardiennage et des frais de syndic, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile.

L’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile dispose :

'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut principalement, pour solliciter la prise en charge des frais de gardiennage et de syndic de l’immeuble, d’un dommage imminent.

S’il n’est pas contestable que l’arrêté de péril a imposé au syndicat des copropriétaires de prendre les mesures nécessaires pour sécuriser le site et en empêcher l’accès, pour autant, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que ces mesures sont toujours d’actualité, alors que la SCI AKOYA indique dans ses écritures que la métropole de Lyon a levé l’arrêté de péril au mois de juillet 2020, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste aucunement.

Certes, à la date de la délivrance de l’assignation en référé d’heure à heure (12 février 2020) l’arrêté de péril était toujours en cours, mais à ce titre, il ne pouvait être considéré que le dommage imminent était constitué que si le syndicat des copropriétaires rapportait la preuve que les les mesures de gardiennage ne pouvaient plus financièrement être assurées par lui et qu’il en résultait un risque pour la sécurité de l’immeuble.

Or le syndicat des copropriétaires s’est limité, à ce titre, à justifier de factures impayées de la société de gardiennage, la société PRODOMO, (la sommation de payer concernant ces factures ayant été délivrée le 25 mai 2020, soit après que l’ordonnance de référé soit rendue) mais n’a aucunement justifié de ce qu’il était dans l’impossibilité de régler cette somme, le seul fait que les factures n’aient pas été réglées étant insuffisant pour établir son insolvabilité (étant observé que la copropriété comprend 10 appartements et que les charges sont réparties sur l’ensemble des copropriétaires, ce qui diminue d’autant la charge de la dette).

Surtout, à supposé que le dommage imminent ait été établi, celui de ne pouvoir régler les factures et donc de ne plus assurer la sécurisation de l’immeuble, il ne pouvait pour autant être considéré que c’était à la SCI AKOYA de prendre en charge le règlement des factures querellées,même à titre de mesure conservatoire, alors qu’au stade du référé, une expertise était en cours pour déterminer l’origine des désordres et déterminer les responsabilités, et que celle-ci n’avait procédé antérieurement à aucun règlement, seul son assureur, non attrait en la cause, l’ayant fait sans pour autant reconnaître une quelconque responsabilité de son assurée et uniquement pour permettre la levée du péril imminent, dans l’optique de pouvoir continuer ses travaux.

Ces mêmes éléments valent également pour la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de syndic.

S’agissant de l’existence d’un trouble manifestement illicite, celui ci n’était aucunement caractérisé, dans la mesure où il n’était démontré ni que la SCI AKOYA était à l’origine des désordres ni qu’il lui incombait de prendre en charge les frais de gardiennage pour assurer la sécurisation de l’immeuble,

l’arrêt de péril n’ayant prescrit cette obligation qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit qu’il n’y avait lieu à référé sur la demande présentée par le syndicat des copropriétaires à titre de mesures conservatoires sur le fondement de l’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile.

2) Sur la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] relative à la prise en charge par la SCI AKOYA des frais de gardiennage et des frais de syndic sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Or, dès lors qu’une expertise judiciaire a été ordonnée pour déterminer l’origine des désordres et déterminer les responsabilités, que les conclusions n’en sont pas connues, l’expertise étant toujours en cours, force est de constater que la demande présentée par le syndicat des copropriétaires sur ce fondement, qui suppose que soit démontrée de façon incontestable la responsabilité de la SCI AKOYA dans l’origine des désordres, se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, la Cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision présentée par le syndicat des copropriétaires.

3) Sur la demande de justificatifs de la SCI AKOYA

La SCI AKOYA sollicite à titre reconventionnel que le syndicat des copropriétaires soit contraint, sous astreinte, de lui communiquer différentes dates relatives aux travaux appelés à être effectués dans l’immeuble ainsi que le nom des entreprises intervenantes, cette demande semblant être motivée par la nécessité, selon elle, de connaître l’issue des travaux et donc la date à laquelle elle pourra reprendre les siens.

Elle semble fonder cette demande sur l’article 145 du code de procédure civile, auquel elle se réfère dans son dispositif, même si dans le corps de ses conclusions, elle ne se rapporte à aucune fondement textuel.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Force est de constater que la SCI AKOYA, dans la perspective de la production des éléments qu’elle demande, n’indique pas le procès qu’elle envisage d’engager et en quoi les éléments qu’elle demande, dont au demeurant elle pouvait et peut avoir connaissance dans le cadre de l’expertise en cours, lui seraient utiles à cette fin.

Il s’en suit que cette demande reconventionnelle est sans motif légitime, la Cour confirmant en conséquence la décision déférée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

4) Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] étant partie perdante, la Cour confirme la décision déférée qui l’a condamné aux dépens de la procédure de 1^re instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], qui succombe principalement, est condamné aux dépens à hauteur d’appel.

En équité, la Cour le condamne également à payer à la SCI AKOYA la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] sur le fondement de l’article 835 alinéa 1^er du code de procédure civile ;

Confirme la décision déférée pour le surplus ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] aux dépens à hauteur d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à payer à la SCI AKOYA la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT