N° RG 20/05711 -N°Portalis DBVX-V-B7E-NGFL Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURG-EN-BRESSE en Référé du 13 octobre 2020

RG : 20/00275

S.A.R.L. PATR’IMMO ANNECY

S.A.R.L. PATR’IMMO

C/

Société SOCIETE D4ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DÉPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 10 Novembre 2021

APPELANTES :

1/ La société PATR’IMMO ANNECY, SARL au capital de 10.050,00 euros, immatriculée sous le numéro 825 297 203, […], ayant son siège social […], agissant poursuites et diligences de ses dirigeants légaux domiciliés ès-qualités audit siège

2/ La société PATR’IMMO, SARL au capital de 500.000,00 euros, immatriculée sous le numéro 501 238 356, RCS Lyon, ayant son siège social sis […], agissant poursuites et diligences de ses dirigeants légaux domiciliés ès-qualités audit siège

Représentées par M^e Eric-louis LEVY, avocat au barreau de LYON, toque : 399

INTIMÉE :

La société SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DÉPARTEMENT DE L’AIN (SEMCODA) SA au capital de 15.441.472,00 euros, immatriculée sous le numéro 759 200 751 B, RCS Bourg en Bresse, ayant son siège […]

du Pavillon, […], à […], représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés ès-qualités audit siège,

Représentée par M^e Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 1030

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 28 Septembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Septembre 2021

Date de mise à disposition : 10 Novembre 2021

Audience présidée par Karen STELLA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Karen STELLA, conseiller faisant fonction de président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Alain VOGELWEITH, magistrat de permanence

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Karen STELLA, conseiller faisant fonction de président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La société d’Economie mixte de construction du département de l’AIN (ci-après SEMCODA) est une société de construction de logements sociaux. Dans le cadre d’un projet de promotion immobilière, elle a construit trois programmes immobiliers à BELLEGARDE SUR VALSERINE, TARARE, et VOIRON.

Le Groupe PATR’IMMO exerce une activité d’agence immobilière spécialisée dans la vente en état futur d’achèvement (VEFA) via deux sociétés filiales': PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY.

Le 23 décembre 2019, la société SEMCODA a signé avec les sociétés PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY trois conventions de prescription exclusive portant sur la commercialisation des biens immobiliers neufs des programmes de BELLEGARDE SUR VALSERINE, TARARE, et VOIRON.

Par lettres recommandées du 12 mars 2020, la société SEMCODA a indiqué aux sociétés PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY qu’elle ne renouvelait pas les trois conventions de prescription exclusive.

Par actes d’huissiers des 6, 7, 8, 11, 12 et 21 août 2020, les sociétés PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY ont assigné la société SEMCODA et les potentiels acquéreurs des lots ayant signé un contrat de réservation par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BOURG EN BRESSE afin qu’il':

• ORDONNE à la société SEMCODA la transmission des documents nécessaires à la poursuite de la vente des biens aux futurs acquéreur qui ont signé les contrats de réservation sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

• ORDONNE à la société SEMCODA la poursuite des ventes des biens en cours, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

A titre principal':

• CONDAMNE la société SEMCODA au paiement provisionnel de 825'500 euros HT au titre de leur préjudice financier';

• CONDAMNE la même au paiement provisionnel de 100'000 euros au titre de leur préjudice moral.

A titre subsidiaire':

• CONDAMNE la société SEMCODA au paiement provisionnel de 181'600 euros HT au titre des commission des ventes qui seront ordonnées';

• RENVOYER au fond concernant les préjudices subis au titre de la perte de chance.

A titre infiniment subsidiaire':

• RENVOYER le dossier au fond.

En tout état de cause':

• CONDAMNER la société SEMCODA au paiement de 5'000 euros chacune à PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

• La CONDAMNER aux entiers dépens.

Le juge des référés a en substance considéré que les demandes des sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO étaient fondées sur trois contrats signés uniquement par la société SEMCODA qui faisaient apparaître une durée de 3 mois et non de 3 ans. En effet, la mention «'ans'» a été rayée et paraphée par la société SEMCODA. Aucune convention de trois ans n’a été versée aux débats.

Il a par ailleurs relevé que les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO étaient libres de ne pas s’engager si la durée de trois mois ne leur convenait pas.

L’absence de contrat signé pour une durée de trois ans fait obstacle aux demandes des sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO dans la mesure où il n’est pas établi que les contrats sont encore en cours d’exécution.

Il a donc considéré que les demandes de communication de pièces au titre de l’exécution des contrats et les demandes provisionnelles s’y rattachant se heurtent à une contestation sérieuse et il n’y avait pas lieu à référé. Enfin, à défaut d’urgence caractérisée, il n’a pas renvoyé l’affaire au fond.

Par ordonnance du 13 octobre 2020, le juge des référés du tribunal de BOURG EN BRESSE a':

• DIT n’y avoir lieu à référé et rejeté l’ensemble des demandes de la société PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO';

• DIT n’y avoir lieu à renvoi de l’affaire au fond':

• CONDAMNÉ les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO à payer à la société SEMCODA une indemnité de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

• CONDAMNÉ les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO aux dépens.

Appel a été interjeté par les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO par déclaration électronique du 19 octobre 2020 à l’encontre de toutes les dispositions de l’ordonnance en intimant la

société SEMCODA.

Suivant leurs dernières conclusions d’appelant notifiées par voie électronique le 14 avril 2021, les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO demandent à la Cour de':

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 du code civil, 514 et suivants, 834, 835, 836, et 837 du code de procédure civile,

• INFIRMER l’ordonnance de référé du 13 octobre 2020 ;

• DIRE ET JUGER bien fondée leur action eu égard aux conventions exclusives signées le 23 décembre 2019.

Y faisant droit,

• DIRE ET JUGER que la société SEMCODA a eu une attitude nuisible à leur encontre dans l’exécution de leurs missions';

• DIRE ET JUGER que la société SEMCODA n’a pas respecté l’exclusivité des trois mandats en permettant à APRICOT de commercialiser des biens';

• DIRE ET JUGER que la société SEMCODA n’a pas exécuté ses obligations contractuelles ;

• DIRE ET JUGER qu’ elle n’ont pas abandonné leur moyen relatif à la durée du mandat et s’en prévaudront aussi en cas de besoin dans le cadre d’une procédure au fond.

En conséquence,

A titre principal,

• CONDAMNER la société SEMCODA à leur régler, à titre de provision, la somme de 825'000 euros HT au titre des commissions qui auraient dû être perçues par ces dernières';

A titre subsidiaire,

Si la Cour reconnaissait l’existence de contestations sérieuses pour les contrats de réservations conclus postérieurement, il lui serait demandé de':

• CONDAMNER la société SEMCODA à leur verser à titre de provision, la somme de 22'700 euros HT (commission par lot de 11'350 ' HT x 2 (nombre de contrats de réservations conclus avant le 23 mars 2020) au titre des commissions qui auraient dû être perçues sur tous les contrats de réservations sur le programme TARARE signé avant le 23 mars 2020.

En tout état de cause,

• CONDAMNER la société SEMCODA à leur régler à titre de provision, la somme de 100'000 euros au titre de leur préjudice moral et pour résistance abusive';

• CONDAMNER la société SEMCODA à leur régler la somme de 5'000 euros à chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

• CONDAMNER la société SEMCODA aux entiers dépens en première instance et en appel.

Les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO font état de plusieurs inexécutions

contractuelles par la société SEMCODA :

La réduction unilatérale de la durée du mandat par l’intimée':

La société SEMCODA a unilatéralement et sans raison réduit la durée du contrat de 3 ans à 3 mois. Elle avait laissé croire aux appelantes que les contrats étaient le début d’une collaboration et seraient renouvelés.

La société SEMCODA justifie cette réduction par l’application de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) et l’article 78 de son décret d’application qui, selon les appelantes, n’est pas applicable à la situation. Cet article prévoit que passé un délai de 3 mois à compter de la signature d’un mandat de vente immobilière, le mandat contenant une clause d’exclusivité, une clause pénale ou une clause de reversement d’honoraires peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties. Or, l’appelante souligne que cet article ne s’applique pas aux mandats donnés en vue d’une vente d’immeubles par lots.

Le motif de non-renouvellement est «'absurde'»': il est reproché aux appelantes d’avoir transmis des lettres d’intention d’achat pendant la période de confinement alors que rien ne l’interdisait.

Cette réduction de la durée du mandat a créé un déséquilibre contractuel.

L’empêchement de réaliser les ventes :

Les conventions prévoyaient une exclusivité. Pourtant, le directeur de l’entité commerciale de la société SEMCODA, B, a maintenu ses commerciaux, concurrents directs. Ils ont continué à faire de la publicité, ce qui a empêché les appelantes de réaliser leur communication habituelle. Les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO leur ont demandé de supprimer cette publicité mais malgré une confirmation de la part de la société SEMCODA cela n’a pas été fait.

La société SEMCODA a donné aux sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO les biens les plus difficiles à vendre': des biens de bas étage qui étaient au même prix que ceux situés en hauteur. Les biens les plus demandés ont été donnés à B au mépris de la clause d’exclusivité. L’intimée prétend que les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO étaient au courant que leurs mandats porteraient sur des biens difficilement vendables, mais pour les appelantes ce raisonnement est faux puisque les meilleurs biens n’avaient pas encore été vendus au moment de la signature des mandats. Ils ont donc été illégalement distribués à APRICOT.

Pratiquement un mois après la signature des mandats, les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO n’étaient toujours pas en possession de la liste des lots à vendre, ce qui doit reporter la date de début et de fin du mandat.

Les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO ont été empêchées d’accéder aux logements témoins alors qu’APRICOT a maintenu sa publicité et la visite des logements témoins. La société SEMCODA a été de mauvaise foi et n’a pas mis les appelantes en position de réaliser leurs objectifs de vente.

Les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO n’ont pas pu finaliser un certain nombre de contrats car il leur a manqué des éléments essentiels que doit fournir le promoteur.

Il a été reproché aux sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO d’appliquer des frais de notaire trop élevés alors même que l’outil fourni appliquait un taux prédéfini.

Les conventions d’exclusivité ont été violées : APRICOT a réservé des lots immobiliers qui avaient été donnés aux sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO au titre des mandats de vente, ce

qui a porté atteinte à leur image et à leurs clients.

La SEMCODA a donc tout fait pour empêcher les appelantes de réaliser le contrat': d’ailleurs, les trois programmes, objets du litige, ont été revendus en décembre 2020 à un bailleur social, l’OPAC du Rhône, pour un montant de 7 millions d’euros, ce qui prouve que la société SEMCODA n’avait aucune intention de vendre les lots, désormais dévolus à la location. Cette vente était en pourparlers ou sous compromis au moment où le juge des référés a statué en octobre 2020. Pourtant, la SEMCODA lui a caché cette information. Cela explique pourquoi la SEMCODA a refusé sans justification les contrats de réservation avec deux clients.

Ces attitudes fautives, qui ont empêché les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO de mener à bien leur mission, ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Le non-respect de l’exclusivité prévue dans les mandats':

Le caractère exclusif des mandats était clairement mentionné dans les contrats. Il ressort de ce qui précède que cette exclusivité n’a pas été respectée.

S’agissant de la condition de l’urgence justifiant le référé’sur le fondement des articles 834 et suivants du code de procédure civile, les appelantes soutiennent avoir négocié la signature de 16 contrats de réservation. Elles n’ont pas pu conclure toutes les ventes en raison du comportement fautif de leur cocontractante. Pourtant, deux contrats préliminaires de réservation ont été signés avant la date limite de renouvellement des mandats.

Au final, de nombreux futurs acquéreurs ont résilié leur bail d’habitation et se trouvent sans logement, ce qui caractérise l’urgence.

Sur leur préjudice qui n’est pas manifestement contestable, les appelantes sollicitent l’indemnisation de leur préjudice matériel et moral. Elles n’ont pas perçu de commission sur les biens vendus par APRICOT ni sur les réservations effectuées. 16 contrats de réservation ont pourtant été négociés et ces ventes se seraient réalisées si la cocontractante ne les avait pas empêchées. Cela aurait généré un total de commissions de 825'000 euros HT. Les appelantes sollicitent en conséquence la condamnation provisionnelle de la société SEMCODA à ce paiement.

A minima, elles sollicitent le paiement des commissions des deux contrats de réservations conclus avant le 23 mars 2020 soit 22'700 euros HT.

L’attitude de la cocontractante a nui à son image, l’appelante sollicite donc l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 100'000 euros.

Suivant ses dernières conclusions d’intimé notifiées par voie électronique le'9 avril 2021, la société SEMCODA demande à la Cour de':

• CONFIRMER l’ordonnance de référé du 13 octobre 2020 en toutes ses dispositions,

• DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas d’urgence';

• DIRE ET JUGER qu’il existe des contestations sérieuses tenant à la durée des contrats, à leur exécution et à leur caractère exclusif';

• DIRE ET JUGER que la demande de communication de document sous astreinte est infondée';

• DIRE ET JUGER que les demandes de condamnation à verser des indemnités provisionnelles

au titre de prétendus préjudices se heurtent aux mêmes contestations sérieuses';

• Les REJETER purement et simplement';

• DÉBOUTER les appelantes de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• CONDAMNER les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO à lui payer la somme de 5'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

La SEMCODA soutient notamment que les conditions du référé ne sont pas réunies en l’absence d’évidence, les demandes étant sérieusement contestables et en l’absence d’urgence.

Sur l’absence d’urgence, les contrats de réservation n’ont jamais été signés par la société SEMCODA. D’ailleurs, ces contrats ont été régularisés postérieurement au contrat de mandat.

Les résiliations de bail ne sont pas prouvées et certains réservataires ont annulé le contrat de réservation.

Les contestations sont en premier lieu relatives à la durée du contrat car il ne fait aucun doute que les contrats ont eu une durée de 3 mois. Si le contrat versé au débat ne comporte que la signature de la société SEMCODA c’est parce qu’elle les a signés en premier et a modifié la durée du contrat, mais les appelantes étaient libres de ne pas s’engager.

Il n’a jamais été question d’un renouvellement automatique des contrats, il ne s’agissait que d’une éventualité. SEMCODA n’a jamais laissé ses cocontractants dans l’illusion d’un renouvellement.

La durée des mandats n’a pas été réduite sans raison': l’article 78 du décret d’application de la loi n°72-678 permet de limiter la durée du mandat d’entremise immobilière à 3 mois.

S’agissant des contestations relatives à l’exécution du contrat, les allégations des appelantes ne sont pas fondées. Elles avaient en leur possession la liste des biens à vendre et ceux réservés ne pouvant être commercialisés. Il ne leur a pas été donné à vendre les lots plus difficiles et elles avaient également des biens à vendre situés en hauteur.

S’agissant de la publicité': il n’était pas prévu dans les mandats d’obligation de retrait des publicités émises par les commerciaux de la société SEMCODA': les parties s’étaient simplement mises d’accord sur l’arrêt des publicités à venir.

S’agissant de l’accès aux appartements témoins, les mandats ne prévoyaient pas de telles obligations.

Sur les contestations relatives au caractère exclusif ou non des contrats, c’est à tort que les appelantes lui reprochent de ne pas avoir respecté l’exclusivité, aucune preuve concrète ne vient au soutien de ces demandes.

Elles ne peuvent lui reprocher la vente des lots immobiliers à l’OPAC du Rhône': la vente a eu lieu deux mois après l’ordonnance du juge des référés et après la résiliation des contrats liant les parties.

Les appelantes seront déboutées de leur demande tendant à la production des documents nécessaires à la vente. S’agissant de leurs demandes d’indemnités, les sociétés appelantes n’ont aucun droit à rémunération car les contrats régularisés sont de simples contrats de réservation qui ont un caractère provisionnel.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l’article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l’audience du 28 septembre 2021 à 9 heures.

A l’audience, les parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer leurs dossiers respectifs. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2021.

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MOTIFS

À titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

La Cour observe qu’en appel, dans leurs dernières conclusions, les appelantes ont limité leurs demandes à leurs demandes de provision en abandonnant leurs demandes de première instance s’agissant des communications de pièces sous astreinte et de la poursuite des ventes des biens en cours sous astreinte. Elle n’est dès lors saisie, conformément à l’article 954 alinéa 3, que des seules prétentions figurant dans le dernier jeu de conclusions (n°4) des sociétés PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY.

Sur les demandes de provision

S’agissant de demandes provisionnelles, seul le texte spécial de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile s’applique. Il prévoit que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Au sens de ce texte, applicable aux instances en cours au 1^er janvier 2020, la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Dans cette limite, le juge des référés fixe souverainement le montant de la provision.

Ainsi, le texte de l’article 834 du code de procédure civile visant la condition d’urgence est hors débat.

Sur les demandes de provision à valoir sur leurs commissions

Les appelantes doivent prouver qu’il existait à la charge de la SEMCODA une obligation non sérieusement contestable de les payer compte tenu des contrats de réservation produits.

Elles produisent les trois conventions de prescription exclusive du programme LA FILATURE à BELLEGARDE SUR VALSERINE, du programme LES TERRASSES DE MONTAGNY à TARARE et du RENOUVEAU à VOIRON.

Selon l’article 1103 du code civil, «'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'».

Pour autant, bien que les appelantes soutiennent que le mandant, la SEMCODA, se devait de renouveler les contrats au delà de trois mois, les trois conventions ont été déclarées, selon l’article 6, valable sans que la durée totale puisse excéder trois mois. Ayant été toutes les trois signées le 23 décembre 2019, leur date de validité a expiré d’après la lettre du contrat le 23 mars 2020 minuit.

Suivant mail du 30 décembre 2019 d’Alban Z à Valérie D’Amico représentante de la SEMCODA (pièce n°4 des appelantes), celui-ci a dit accepter les trois mandats signés pour une

période initiale de trois mois. Il n’existe dès lors aucun doute sur la durée de trois mois figurant de manière manuscrite sur ces contrats comme résultant d’un accord des parties.

Si les appelantes prétendent que ces contrats devaient être reconduits, il n’existe aucun article clair dans aucune des trois conventions prévoyant un mécanisme de tacite reconduction ou un droit au renouvellement automatique ,qui selon Alban Z lui-même, devait dépendre, selon son mail, des objectifs remplis.

Selon l’article 4 relatif à la rémunération de PATR’IMMO stipulé dans les trois conventions litigieuses, «'la commission due… est liée à la commercialisation en exclusivité du programme immobilier neuf construit par la SEMCODA (') qui sera versée pour chaque vente dans le mois qui suit la date de passage devant le notaire après réception de la facture correspondante par le promoteur. Cette commission est fixée à 5 % HT sur le prix TTC des lots vendus'.

Dès lors, le juge des référés, qui est le juge de l’évidence et de l’incontestable n’ayant pas le pouvoir d’interpréter un contrat ni d’apprécier si la loi Hoguet s’applique et dans ce cas si les contrats sont réguliers ou non au regard des dispositions de ladite loi et leurs conséquences, ne peut considérer qu’il existe une obligation incontestable pour la SEMCODA de régler des commissions sur des contrats conclus postérieurement au 23 mars 2020.

Les sociétés PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY se sont prévalues de la signature de 16 contrats de réservation. Mais par rapport à la date de signature desdits contrats produits, seuls celui signé le 13 mars 2020 avec le couple Dolfini et celui signé le 20 mars 2020 par Monsieur X et Madame Y ont été conclus durant la durée de vie des conventions de prescription exclusive.

Pour autant, le contrat de réservation n’est pas une vente qui seule déclenche le droit à commission qui est subordonné à la conclusion effective de la vente.

En conséquence, la Cour dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de 825 500 euros HT qui correspond à la somme totale de l’ensemble des commissions auxquelles les sociétés PATR’IMMO estiment avoir droit car elles soutiennent qu’il aurait été aisé pour elles de vendre l’ensemble du programme. Elles sollicitent en réalité du juge des référés de les indemniser de leur perte de chance financière que seul le juge du fond est en droit d’apprécier car cela exige d’apprécier l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. La Cour confirme l’ordonnance déférée sur ce point.

S’agissant de leur demande subsidiaire, à hauteur de 22 700 euros HT soit deux commissions de 11 350 euros, la Cour dit n’y avoir lieu à référé à défaut de produire les ventes correspondant à ces deux contrats de réservation signés les 13 et 20 mars 2020.

Sur la demande de provision de 100 000 euros à valoir sur leur préjudice moral et au titre de la résistance abusive subie

Il appartient aux sociétés appelantes d’établir que la société SEMCODA n’a pas, de manière manifeste et évidente, respecté ses obligations contractuelles.

Elles font valoir quatre types d’inexécution contractuelles ayant entraîné pour elles un préjudice à réparer':

• la réduction unilatérale de la durée du mandat par la SEMCODA,

• la violation de la clause d’exclusivité car les commerciaux de la société SEMCODA,de la structure APRICOT, ont continué à faire de la publicité,

• le fait d’avoir reçu les lots les plus difficiles à vendre, les plus attractifs ayant été donnés à APRICOT,

• l’empêchement d’accéder aux logements témoins.

Or, la lettre des conventions prévoyait une durée de trois mois sans droit explicite à un renouvellement automatique, ce que les appelantes n’ignoraient pas ainsi que cela ressort du mail du 30 décembre 2019 de Monsieur Z.

Il ressort par ailleurs des échanges électroniques des parties entre Monsieur A d’B et Monsieur Z (pièces n°4 à 10 des appelantes) entre fin décembre 2019 et mi février 2020 que les allégations au sujet d’une discrimination par rapport aux lots attribués et par conséquent sur le périmètre de l’exclusivité dont bénéficiaient les sociétés PATR’IMMO et de manière corollaire son incidence sur le rôle que pouvaient ou non conserver les commerciaux d’B font l’objet d’une divergence d’interprétation constitutive d’une contestation sérieuse.

Enfin, les seules obligations à la charge du promoteur figurant dans les conventions litigieuses sont libellées à l’article 3 comme suit :

• mise à disposition de tous les documents nécessaires à la commercialisation des biens (visuels 3D, plaquette commerciale du projet, contrats de réservation, état des risques technologiques et naturels, descriptif sommaire des prestations, plans individuels et collectifs de la résidence),

• mise en place de toutes les assurances obligatoires lors de la construction dans le neuf (dommage ouvrage, garantie biennale et décennale),

• mise à disposition d’un représentant du maître d’ouvrage pour la remise des clefs.

Dès lors, ne figurent pas de manière expresse l’obligation de supprimer toute publicité ni l’obligation de permettre l’accès à l’appartement témoin.

A défaut de démontrer des obligations non sérieusement contestables que la SEMCODA aurait violées, les demandes de provision à valoir sur leur préjudice à réparer sur le plan moral et de la résistance abusive sont irrecevables devant le juge des référés qui n’a pas le pouvoir de se livrer à une analyse approfondie de l’ensemble des pièces produites pour déterminer si la SEMCODA a commis une ou plusieurs fautes à l’origine certaine et directe de préjudices dont le principe et le montant doivent être démontrés. La Cour confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la réparation de leurs préjudices.

En conséquence, la Cour, statuant dans les limites de l’appel, confirme l’ordonnance déférée qui a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision des sociétés PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY, parties perdantes, en première instance et en appel doivent supporter les dépens de ces deux instances. La Cour confirme l’ordonnance déférée sur le sort des dépens de première instance et condamne les sociétés PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY aux entiers dépens d’appel.

En équité, la Cour confirme l’ordonnance sur le juste sort des frais irrépétibles de première instance. En équité, la Cour y ajoute la somme de 1 500 euros à hauteur d’appel à titre d’indemnité de procédure que les sociétés appelantes doivent payer à la société SEMCODA.

Corrélativement, la Cour déboute les sociétés PATR’IMMO et PATR’IMMO ANNECY de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

• CONFIRME l’ordonnance de référé déférée rendue le 13 octobre 2020 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à hauteur de 825 500 euros HT et de 100 000 euros,

• DÉCLARE irrecevable la demande de provision formulée à titre subsidiaire à hauteur de la somme de 22 700 euros au titre de deux contrats de réservation signés avant le 23 mars 2020,

• CONFIRME l’ordonnance déférée sur les frais irrépétibles et sur les dépens de première instance

Y AJOUTANT

• CONDAMNE les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

• CONDAMNE les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO à payer à la société SEMCODA la somme supplémentaire de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

• DÉBOUTE les sociétés PATR’IMMO ANNECY et PATR’IMMO de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

LE GREFFIER Karen STELLA, CONSEILLER,

FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT