N° RG 19/06909 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MT6O Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE

Au fond du 07 août 2019

RG : 18/01539

[…]

C/

Société CGIL L

Société IMMEUBLE LES MELEZES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 07 Décembre 2021

APPELANTE :

Société LES BREBRE, SCI

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Assistée de la SELARL RUDENT-BOIVIN, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 57

INTIMÉES :

La Société Compagnie de Gestion Immobilière de la Loire (CGIL)

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Le Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LES MELEZES Représenté par son syndic en exercice la Société Compagnie de Gestion Immobilière de la Loire (CGIL), dont le siège social est situé […]

[…]

42000 SAINT-ETIENNE

Représentée par la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Janvier 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Octobre 2021

Date de mise à disposition : 23 Novembre 2021, prorogée au 07 Décembre 2021, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Y Z, conseiller

— Marie CHATELAIN, vice-présidente placée, désignée par ordonnance du Premier Président du 09 juillet 2021

assistés pendant les débats de Priscillia CANU, greffier

A l’audience, Y Z a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Suivant acte authentique du 30 décembre 2016, la SCI Les Brebre (la SCI), ayant pour activité la location et l’acquisition de tous biens mobiliers et immobiliers construits, à construire ou en cours de construction, a acquis, dans un ensemble immobilier en copropriété situé […]), le lot 81 consistant en 'un local à usage commercial dans le bâtiment D au rez-de-chaussée, comprenant magasin, cuisine, cabinet de toilettes et dépôt à l’entresol’ et les 3526/97600èmes des parties communes générales. L’acte précise que la superficie privative de ce lot 81 est de 154,53 m².

L’immeuble est régi par un règlement de copropriété établi par acte du 22 et 28 décembre 1963 et 2 janvier 1964 de Maitre X, notaire à […], et enregistré à […] le 14 janvier 1964. Ce règlement a été modifié le 28 juin 1993 par suite de la division du lot 3 en deux lots, un lot 81 (local acquis par la SCI les Brèbre) et un lot 82 (un garage). Il a également été modifié le 4 juin 2003 à la suite de la vente par le syndicat des copropriétaires de 25 m2 de terrain, ramenant l’assiette de la copropriété cadastrée n°236 section OX à 1567 m2 avec comme conséquence que 'le dénominateur des parties communes générales devient 97600 èmes au lieu de 97 603 èmes'.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 septembre 2017, la SCI Les Brebre a indiqué au syndic, la société Compagnie de gestion immobilière de la Loire ( le syndic ou la société CGIL), que ses charges figurent parmi les plus élevées de la copropriété et comprennent une multitude de dépenses qui ne la concernent pas ; que le règlement de copropriété établi en 1964 n’a jamais été actualisé en fonction de la nouvelle réglementation issue notamment de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’il convient de réunir une assemblée générale pour mettre à jour la répartition des charges au sein de la copropriété.

Par courrier du 4 octobre 2017, la société CGIL a répondu à la SCI Les Brebre qu’elle avait pris note de sa contestation de la répartition des charges et lui a demandé de lui communiquer le nouvel état descriptif de division et le projet modificatif de règlement de copropriété qu’elle entendait faire adopter, en lui précisant que toute modification nécessite l’unanimité des copropriétaires.

Par courrier du 9 février 2018, la SCI Les Brebre, par l’intermédiaire de son conseil, a notamment indiqué au syndic qu’elle ne remet pas en cause les quotes-parts attribuées à chaque lot mais conteste la validité du règlement de copropriété quant à la manière de répartir les charges entre chaque lot, et rappelé qu’en application de l’article 24 II f de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Elle mettait en demeure le syndic de rédiger un projet de modification du règlement de copropriété pour l’adapter à la réglementation en vigueur, d’établir un état de répartition des charges avec charges générales et charges spéciales et de convoquer une assemblée générale extraordinaire en inscrivant à l’ordre du jour la modification du règlement de copropriété ainsi que la modification de la répartition des charges entre copropriétaires.

Par courrier du 19 février 2018, la société CGIL a répondu au conseil de la SCI : que l’action en contestation de la répartition des charges se prescrit par 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété, que comme elle le lui avait suggéré, la SCI peut toutefois proposer à la prochaine assemblée une nouvelle répartition des charges de l’immeuble ; qu’elle invite ses clients à lui faire parvenir leur projet de résolution ainsi que leur projet modificatif de règlement de copropriété ; que dès réception de l’ensemble des documents requis, elle ne manquera pas de convoquer, à leurs frais exclusifs, une assemblée générale extraordinaire afin de délibérer sur l’opportunité de modifier le règlement de copropriété aux conditions de majorité de l’article 26 de la loi 65-557, la modification de la répartition des charges étant exclue de l’article 24 f.

Par actes du 24 avril 2018, la SCI Les Brebre a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Mélèzes représenté par son syndic (le syndicat des copropriétaires), et son syndic, la société CGIL, aux fins de voir adapter le règlement de copropriété à la loi du 10 juillet 1965 et de procéder à une nouvelle répartition des charges en application de l’article 43 de la même loi.

Par jugement du 7 août 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a :

— débouté la SCI Les Brebre de ses demandes tendant à voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété, à voir procéder à une nouvelle répartition de charges et à enjoindre au syndic la convocation d’une assemblée générale aux fins d’adaptation du règlement,

— débouté la SCI Les Brebre de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société CGIL en sa qualité de syndic de la copropriété 'les Mélèzes',

— condamné la SCI Les Brebre aux entiers dépens de l’instance,

— condamné la SCI Les Brebre à payer la somme de 1 500 euros au Syndicat des copropriétaires de

l’immeuble les Mélèzes et la somme de 1 500 euros à la Société compagnie de Gestion immobilière de la Loire, syndic de la copropriété les Mélèzes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 7 octobre 2019, la SCI Les Brebre a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement à l’exception de celle ayant trait à l’exécution provisoire.

Au terme de conclusions notifiées le 20 décembre 2019, la SCI Les Brebre demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 7 août 2019 en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes ; l’a condamnée aux entiers dépens d’instance ainsi qu’au paiement des sommes de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Mélèzes et de 1 500 euros à la société CGIL, syndic de copropriété,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire et juger que l’action de la SCI Les Brebre est recevable, justifiée et bien fondée,

— dire et juger que le règlement de copropriété doit être adapté à la loi du 10 juillet 1965 et à ses décrets d’application et notamment procéder à la mise en conformité du règlement avec les règles de quorum de majorité et à la distinction des charges communes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire et juger que la clause du règlement de copropriété relative aux charges communes est nulle et de nul effet, aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elle ne respecte pas les dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— procéder à une nouvelle répartition des charges en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et dire que :

— sont des charges générales d’entretien de conservation et d’administration de l’immeuble réparties en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire :

' Assurances multirisques

' Honoraires du syndic

' Frais de papeterie – divers

' Frais de correspondance

' Taxes foncières

' Sinistres divers ;

' Proc/Condamnation Art 700 ;

' Honoraires avocats et huissiers

' Impôts et Taxes locaux (O.M)

— sont des charges communes de services collectif et équipements communs dues seulement par les copropriétaires en fonction de leur utilité :

' Eau froide conciergerie

' Entretien immeuble (nettoyage)

' Produits d’entretien et fournitures

' Dératisation ou désinsectisation

' Maintenance des espaces verts

' Maintenance extincteurs ;

' Cotisation AGEFOS gardien 75%

' Cotisation prévoyance et mutuelle

' Salaire gardien 75%

' Visite médicale concierge

' Cotisation URSSAF gardien 75%

' Cotisation retraite gardien 75%

' Avantages en nature

' Charges de chauffage

' Eau chaude,

— dire et juger que la nouvelle répartition sera applicable à partir de la date de l’exploit introductif d’instance,

A titre subsidiaire,

— enjoindre la société CGIL à convoquer une assemblée générale des copropriétaires de la copropriété 'Les Mélèzes’ aux fins de discuter de l’adaptation du règlement de copropriété,

En tout état de cause,

— dire et juger que la société CGIL, en sa qualité de syndic de la copropriété 'Les Mélèzes’ a violé son obligation de conseil et de diligence, a commis une carence en ne convoquant pas l’assemblée générale des copropriétaires pour l’adaptation du règlement de copropriété et donc pour la modification de la répartition des charges communes,

— condamner la société CGIL, en sa qualité de syndic de la copropriété 'Les Mélèzes’ à régler la somme de 4 000 euros à la SCI Les Brebre au titre du préjudice subi,

— condamner la société CGIL, en sa qualité de syndic de la copropriété «Les Mélèzes» à payer à la SCI Les Brebre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e Laffly, Avocat, sur son affirmation de

droit,

— dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier, en application de l’article A 444-32 de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de conclusions notifiées le 17 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Mélèzes et la société CGIL demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

En conséquence,

— dire et juger que le règlement de copropriété du 2 janvier 1964 de l’ensemble en copropriété Les Mélèzes n’est pas contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant de la répartition des charges,

— débouter la SCI Les Brebre de sa demande tendant à voir déclarée nulle la clause relative à la répartition des charges,

— débouter la SCI Les Brebre de sa demande aux fins de nouvelle répartition des charges de copropriété,

Subsidiairement, si la cour devait prononcer la nullité de la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges, et procéder à une nouvelle répartition, dire et juger que la nouvelle répartition des charges n’aura d’effet que pour l’avenir,

— dire et juger que le syndic CGIL n’a pas manqué à son obligation de conseil et de diligence,

— dire et juger que les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité du syndic ne sont pas réunies en l’espèce,

— débouter la SCI Les Brebre de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— condamner la SCI Les Brebre à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Mélèzes et au syndic CGIL la somme de 1 500 euros chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance.

Y ajoutant,

— condamner la SCI Les Brebre à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Mélèzes, et au syndic CGIL, dans le cadre de la procédure en appel, la somme de 3 000 euros chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

A titre liminaire, il sera rappelé :

— qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif,

— que les 'demandes’ tendant à voir dire et juger’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour lorsqu’elles développent en réalité des moyens.

En cause d’appel, le SCI Les Brebre réitère sa demande de mise en conformité des dispositions du règlement de copropriété relatives aux charges communes et y ajoute une demande de mise en conformité de ce règlement avec les règles de quorum et majorité.

Sur la validité du règlement de copropriété et les demandes de nouvelle répartition des charges

La SCI Les Brèbre soutient, comme en première instance, que le règlement de copropriété n’a jamais été adapté à la loi du 10 juillet 1965 et qu’il est contraire aux dispositions de l’article 10 de cette loi relatives aux charges communes.

Elle rappelle qu’aux termes de l’article 43 de la du 10 juillet 1965, les dispositions des articles 10, 11 et 24 à 26-3 de cette loi sont d’ordre public, et que l’article 43 répute non écrite une clause d’un règlement de copropriété contraire aux dispositions d’ordre public de la loi.

Elle fait valoir que le règlement de copropriété prévoit l’existence de charges communes sans faire de distinction entre les charges afférentes à l’entretien, la conservation et l’administration de la copropriété qui doivent être réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs quotes-parts, et celles relatives aux services collectifs et équipements communs qui doivent être réparties en fonction de l’utilité ; et qu’il ne prévoit pas non plus une répartition de ces deux types de charges communes telles que prescrite par l’article 10 de la loi de 1965, notamment 'la répartition de chaque charge pour ses lots de copropriété ni leur méthode de calcul'.

Elle soutient que seule la mention 'répartie entre les copropriétaires’ apparaît dans le règlement de copropriété et que le paragraphe sur les 'conditions particulières’ énoncées concernant les charges d’eau froide, d’eau chaude et du chauffage central ne font que globaliser ces charges.

Elle soutient également que dès lors que le règlement de copropriété ne respecte pas la répartition des charges prévue à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les clauses du règlement de copropriété concernant les charges communes et leur répartition sont réputées non écrites comme le prévoit l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, et sont censées n’avoir jamais existé ; que le syndic a refusé de mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale cette question de la répartition des charges générales ainsi que celle de la mise à jour du règlement de copropriété ; que l’article 11 prévoit la possibilité pour tout copropriétaire de saisir de tribunal de grande instance en vue de procéder à une nouvelle répartition à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges et ce, sans délai de prescription ; qu’elle est en conséquence fondée à demander la modification de la répartition de ces charges.

Elle précise que son local se trouve au même endroit que les garages situés sous le parking de l’immeuble ; que le règlement de copropriété dispose en effet que 'sur nouvel alignement des rues de la Colline et de la Sablière, seront édifiés dix garages automobiles, un dépôt, un local commercial comprenant : magasin de vente, cuisine, toilettes, dépendances. En retrait de ces constructions, il sera édifié un immeuble à usage d’habitation (')' ; que l’immeuble d’habitation et les garages sont donc séparés ; qu’il s’agit de deux parties indépendantes ; qu’il y a donc plusieurs bâtiments qui composent l’immeuble soumis au régime de la copropriété.

Elle fait valoir qu’en présence de plusieurs bâtiments, il faut apprécier le critère d’utilité des services collectifs en fonction de chacun des bâtiments composant l’ensemble de la copropriété.

Elle ajoute que n’ayant aucun accès aux parties communes, elle ne peut être tenue des charges relatives à leur entretien, conservation et administration.

Elle reproche au premier juge de ne pas avoir pris en compte la situation réelle de son local commercial et notamment l’absence de tout accès à l’immeuble d’habitation objet de charges communes.

En première instance, elle contestait expressément bénéficier des services de l’ascenseur, des espaces verts, du concierge, des produits d’entretien des parties communes, de la désinsectisation et de la dératisation de l’immeuble et du chauffage collectif, et demandait que ce soit traduit dans la répartition des charges.

En cause d’appel, elle conteste expressément être tenue aux charges afférentes à l’ascenseur, aux espaces verts, à la conciergerie, au chauffage, à l’eau, aux travaux et désinsectisation de l’immeuble d’habitation.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic répondent que le règlement de copropriété de l’immeuble les Mélèzes n’est pas contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils font valoir que :

— l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit la possibilité de définir des parties communes spéciales, le cas échéant par bâtiment, ne fait pas partie des dispositions d’ordre public ; qu’il n’y a dès lors aucune obligation pour un ensemble en copropriété de distinguer entre parties communes générales et parties communes spéciales ; qu’il n’était donc pas nécessaire de réserver un statut particulier au bâtiment D au sein duquel se trouve le lot de la SCI Les Brèbre ;

— c’est au seul règlement de copropriété, complété au besoin par l’état descriptif de division, qu’il incombe d’énumérer les parties privatives et les parties communes ; que le règlement de copropriété peut ne prévoir que des parties communes générales ; que dans le silence du règlement de copropriété, il convient de se référer à l’énumération légale des parties communes ; qu’il en est de même des éléments d’équipement communs dont la caractéristique tient au fait que tous les copropriétaires n’en profitent pas et que dans ces conditions le critère de l’utilité objective sur lequel repose la contribution aux charges qu’ils entraînent (article 10) n’est pas nécessairement adapté, d’où la distinction entre charges communes générales et charges communes particulières ;

— l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public ne concerne que les modalités de répartition des charges communes générales et des charges communes spéciales ;

— s’agissant des services collectifs et des éléments d’équipement communs, l’appréciation de l’utilité doit se faire de manière objective, c’est-à-dire abstraction faite de l’usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments considérés ;

— il convient de se référer au règlement de copropriété qui a valeur contractuelle pour apprécier la qualification des charges ; les clauses claires et précises du règlement doivent s’appliquer et un copropriétaire ne peut s’exonérer de régler des charges communes sous prétexte de leur inutilité pour son lot ou son activité ;

Ils soutiennent que c’est à juste titre que le tribunal a considéré que si les intitulés figurant au règlement de copropriété du 2 janvier 1964 ne correspondent pas aux qualifications mentionnées à l’article 10 de la loi de 1965, les charges mentionnées sous ces deux intitulés correspondent bien aux deux catégories de charges prévues par ce texte.

Ils soutiennent également que le règlement de copropriété adopté le 2 janvier 1964 détermine

précisément en pages 41,42 et 43 les charges communes générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales, et que cette clause du règlement qui est claire et précise, doit s’appliquer.

Ils font valoir que contrairement à ce que soutient la SCI Les Brebre, le salaire du gardien et ses accessoires (URSSAF, cotisation retraite), la maintenance des espaces verts, le nettoyage de l’immeuble, les produits d’entretien, les frais de dératisation et désinsectisation ne sont pas qualifiés par la jurisprudence comme des charges se rapportant à des 'services collectifs et éléments d’équipements communs’ ; qu’au contraire les juges ont réputé non écrite, car contraire à l’article 10, une clause d’un règlement de copropriété exonérant un lot des charges communes générales, en l’espèce de gardiennage, sur la constatation qu’elles ne correspondent à aucune utilité pour ce lot ; que sont systématiquement considérées comme des charges communes générales les frais de gardiennage, l’entretien et l’éclairage des parcs et jardins et les extincteurs ; que si le règlement stipule que des dépenses telles que le gardiennage ou l’entretien des espaces verts relèvent de la catégorie des charges générales, réparties sur la base des tantièmes de copropriété, la SCI Les Brebre ne peut y échapper sous prétexte que ces services ne présentent aucune utilité pour son lot ou pour l’exercice de son activité. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, quand bien même certaines charges d’entretien pourraient être qualifiées de charges se rapportant à des services collectifs et éléments d’équipements communs (charges communes particulières), la répartition de ces dépenses sur la base des quotes-parts de parties communes est possible si elle apparaît conforme au critère de l’utilité objective de sorte que la SCI Les Brebre ne peut donc, par principe, prétendre voir transférer les charges d’eau chaude, chauffage, gardiennage et espaces verts en charge communes spéciales entraînées par des services collectifs et éléments d’équipements communs.

Ils rappellent qu’en tout état de cause, même si les clauses portant sur la répartition des charges sont réputées non écrites car contraires à l’article 10 de la loi de 1965, elles doivent recevoir application tant que l’assemblée générale n’a pas voté leur suppression (à l’unanimité) et la création d’une clef de charges conforme.

Ils ajoutent que l’alinéa 4 ajouté à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi dite SRU du 13 décembre 2000, n’impose d’indiquer dans le règlement de copropriété les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer la répartition des charges que pour les règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 et qu’il n’y a donc aucune obligation imposée avec effet rétroactif.

Ils concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu :

— que les charges relatives au gardiennage et à la conciergerie, celles relatives à l’entretien des espaces verts, et celles relatives à l’entretien des communs relèvent bien de la catégorie des «charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes».

— que les charges relatives à l’eau et au chauffage constituent des «charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs», pour lesquelles le règlement prévoit bien une répartition en fonction de la quote-part des parties communes correspondant à chaque lot, caractérisant l’utilité de ces charges, qui peut être mesurée en appliquant les millièmes généraux de charges.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2010, prévoit que :

'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.'

Si dans sa version en cours de 2017 au 1er juin 2020, l’alinéa 4 n’imposait d’indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges qu’aux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, ce n’est plus le cas dans la version en vigueur depuis le 1er juin 2020.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier Les Melèzes procède en page 41, 42 et 43 à une énumération de types de charges organisée en deux paragraphes intitulés 'charges communes’ et 'conditions particulières'. C’est à juste titre que le tribunal a considéré que si ces intitulés ne correspondent pas aux qualifications mentionnées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir 'charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes’ (que l’on désigne aussi sous le nom de charges générales ) et 'charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun’ (que l’on désigne aussi sous le nom de charges spéciales), il n’en ressort pas moins que les charges mentionnées sous l’intitulé 'conditions particulières', c’est-à-dire l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage central correspondent en fait aux 'charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun’ et les charges mentionnées sous l’intitulé 'charges communes’ aux 'charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes'.

La SCI Les Brebre communique un procès-verbal de constat d’huissier du 1er octobre 2019 selon lequel l’accès à son local commercial (atelier et mezzanine) s’effectue directement depuis la rue de la colline ; sa boîte aux lettres est installée à ce niveau et non pas dans le hall de la copropriété où l’huissier a relevé qu’il y a aucune mention de la SCI Les Brebre que ce soit sur les boites aux lettres ou sur les interphones ; qu’il n’y a aucun moyen d’accéder aux parties communes de l’immeuble depuis ses locaux ; que les entrées de l’immeuble d’habitation et l’aire de stationnement sont totalement indépendantes de ses locaux et qu’il n’y a aucun accès aux locaux qu’elle occupe depuis les parties communes.

Cette situation est toutefois insuffisante pour la dispenser, par principe, du paiement de toutes les charges dont elle soutient qu’elles ne sont d’aucune utilité pour son lot, ou qu’elles ne la concerneraient pas au motif, au demeurant erroné, qu’elle ne pourrait pas 'accéder’ aux parties de la copropriété autres que son lot, notamment aux espaces verts et à l’immeuble d’habitation.

Il convient d’examiner successivement les différentes charges dont la SCI Les Brebre conteste la répartition.

1/ l’ascenseur

La SCI fait valoir qu’elle n’a accès à son local que par la rue de la colline puisqu’il fait partie d’un bâtiment à part et qu’elle n’a pas accès à l’ascenseur et doit sortir de son bâtiment pour accéder au hall

général du bâtiment d’habitation de la copropriété.

La SCI Les Brebre formait déjà cette demande en première instance. Le syndicat des copropriétaires et le syndic n’ont pas répondu sur ce point ; le tribunal non plus.

En cause d’appel, le Syndicat des copropriétaires et le syndic ne répondent pas plus sur ce point.

Il ne ressort d’aucun élément du dossier que l’immeuble d’habitation est équipé d’un ascenseur. Le règlement de copropriété selon lequel cet immeuble d’habitation est divisé en trois parties A, B et C ne liste que 'les montées, cages d’escaliers et paliers'.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 1er octobre 2019 que communique la SCI ne fait pas état de la présence d’un ascenseur.

De plus, dans sa propre liste des charges à répartir tel que figurant dans le dispositif de ces conclusions, la SCI Les Brebre ne mentionne pas de charges d’ascenseur.

Cette demande apparaît en conséquence sans objet.

2/ sur la contestation de la répartition de charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes intitulées 'charges communes’ dans le règlement de copropriété

* espaces verts

Comme l’a justement retenu le premier juge, il s’agit de parties communes de sorte que leur entretien relève bien des charges relatives à la conservation et à l’entretien des parties communes et qu’il ne peut être excipé par la SCI Les Brebre de ce que ces espaces verts sont dépourvus d’utilité pour son lot.

* désinsectisation et de la dératisation

C’est à juste titre et à bon droit que le tribunal a retenu que ces dépenses qui contribuent à l’entretien et à la conservation des parties communes, ne relèvent manifestement pas des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun.

Ces charges sont réparties en fonction de la quote-part des parties communes correspondant à chaque lot tel que figurant dans le règlement, soit conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

* conciergerie

La SCI fait valoir que des charges générales relatives à 'la conciergerie’ lui sont imputées alors qu’il s’agit de charges qui sont relatives au bâtiment d’habitation distinct de celui des garages et du local commercial et que n’ayant aucun accès aux parties communes de la copropriété, elle n’a jamais bénéficié du 'service’ de conciergerie.

— Le règlement de copropriété fait figurer 'les locaux de la conciergerie et ses dépendances’ dans la liste des parties communes.

Cette qualification est en conformité avec le titre 1 du règlement intitulé 'désignation et division de l’immeuble’ (état descriptif de division) qui décrit le logement du concierge ou gardien consistant en un 'appartement d’une superficie de 58 m2 et comprenant trois pièces plus cuisine et dépendances, à côté du lot 52', comme une partie commune située au rez-de-chaussée du bâtiment A.

Cet appartement n’est pas érigé en lot de copropriété, la cave qui y est rattachée non plus.

Il est précisé que 'l’appartement et la cave affectés à la conciergerie, représente 2 397/97 603èmes du total de telle sorte que si la copropriété désirait un jour l’aliéner, les millièmes de co-propriété seraient décomptés en cent mille au lieu du dénominateur quatre vingt dix sept mille six cent trois actuellement choisi.'

Le règlement de copropriété fait figurer dans la liste des charges communes 'les frais de réparation à faire … à la loge de la concierge et ses dépendances'.

S’agissant d’une partie commune, il n’est pas contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de prévoir que les frais de réparation de la conciergerie, sont des charges communes à répartir proportionnellement aux valeurs relatives des parties communes comprises dans chacun des lots de copropriété.

— Le règlement de copropriété liste également dans les charges communes : 'le salaire du concierge, son éclairage, son gaz et son eau'.

Si en cause d’appel, la SCI rapporte la preuve que son local commercial n’est pas accessible autrement que par la rue et qu’il est donc indépendant du reste de l’immeuble, elle ne démontre toutefois pas que les services du concierge sont limités au seul bâtiment d’habitation et qu’ils ne sont strictement d’aucune utilité au 'sous-sol niveau rue’ où se situe son local, ainsi que pour son lot ou l’exercice de son activité.

De plus, le concierge est le préposé du Syndicat des copropriétaires

Le règlement de copropriété n’est donc pas manifestement contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en qu’il répartit ces charges de rémunération et accessoires dont l’eau froide, de la conciergerie, sur la base des tantièmes de copropriété.

* travaux

En cause d’appel, pour la première fois, la SCI déplore être 'tenue de payer des charges relatives aux travaux du bâtiment’ sans autre précision et sans même viser une quelconque disposition du règlement de copropriété traitant des frais de réparations, d’entretien et de ravalement aux points 2, 3, 4 et 8 du paragraphe intitulé 'charges communes'.

Ces dispositions excluent les dépenses ayant trait aux parties privatives. Aucune n’apparaît manifestement contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 du règlement de copropriété.

Elle déplore en outre qu’il lui soit imposé de participer à un 'audit énergétique concernant les appartements situés dans l’immeuble d’habitation’ sans autre explication et sans justifier que cet 'audit énergétique étude’ d’après le libellé du relevé de compte, est effectivement limité aux seuls appartements et ne concerne donc pas la partie du bâtiment abritant son propre lot mais également des garages et autres.

3/ sur la contestation de la répartition de charges entraînés par les services collectifs et les éléments d’équipement communs intitulées 'conditions particulières’ dans le règlement de copropriété

* chauffage

La SCI Les Brebre fait valoir que le règlement de copropriété dispose que 'les chaudières et leurs accessoires ainsi que les canalisations de chauffage menés jusqu’aux appartements appartiennent aux propriétaires des rez de chaussé et des étages’ ; qu’elle ne possède qu’un local commercial situé au

sous-sol du bâtiment contenant uniquement des garages ; qu’aucun tuyau ou possibilité de ramification n’est présent dans le local commercial pour qu’elle puisse utiliser le service collectif de chauffage qu’elle n’est donc pas concernée par l’installation de chauffage et que c’est pour cette raison qu’elle possède son propre compteur individuel.

Elle déplore que les 'charges relatives au chauffage, comprenant les charges de chauffage spécial de l’immeuble d’habitation, fassent partie de charges générales qui lui sont décomptées dans le cadre des charges pour les opérations courantes, et qu’elle paye donc les charges relatives au chauffage de l’immeuble d’habitation alors qu’elle n’a aucun accès à ce bâtiment'.

Le Syndicat des copropriétaires et le syndic font observer que, contrairement à ce que soutient la SCI, les charges de chauffage ne font pas partie en l’espèce des charges générales de sorte qu’il n’est pas imputé à la SCI des charges dont elle n’a pas l’utilité.

Le règlement de copropriété prévoit s’agissant du 'chauffage central’ que :

'Le chauffage central et la production d’eau chaude sont prévus pour l’immeuble.

Les chaudières et leurs accessoires ainsi que les canalisations de chauffage menés jusqu’aux appartements appartiennent aux propriétaires des rez-de-chaussée et des étages.

Les différents frais inhérents à la marche de l’installation, tels que entretien, réparations, remplacement, main d’oeuvre, combustible, eau etc … seront répartis entre tous les propriétaires de l’immeuble suivant la proportion qui sera déterminée par l’installation de chauffage en collaboration avec le syndic et l’architecte de l’immeuble.

Aucun abattement ne sera consenti en cas d’absence temporaire au cours d’une campagne de chauffe.'

Cette clause se réfère donc à un critère d’utilité pour les frais inhérents à la marche de l’installation.

Il ressort par ailleurs du Relevé général des dépenses portant sur la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 comme de celui portant sur la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, que communique la SCI Les Brebre en pièce 6.2, que les charges de chauffage ne sont pas incluses dans les charges générales.

* l’eau

La SCI fait valoir qu’il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 1er octobre 2019 que son local commercial possède son propre compteur d’eau individuel ainsi qu’un cumulus individuel et que les compteurs ne sont pas branchés au réseau gaz de l’immeuble ni au chauffage collectif de l’immeuble ; qu’il n’existe donc aucun accès à l’eau chaude et l’eau froide de l’immeuble depuis les locaux commerciaux ; qu’elle ne peut donc être tenue à cette charge commune de copropriété à hauteur de ses tantièmes de copropriété ; que le règlement de copropriété indique que l’eau chaude doit être répartie selon la consommation portée à chaque compteur individuel ; qu’elle possède son propre compteur individuel qui n’a rien à voir avec le bâtiment d’habitation mais qu’il n’en est pas tenu compte dans la répartition et prélèvement des charges puisque les charges d’eau chaude sont réparties en fonction des tantièmes de copropriété.

— eau chaude

Le Syndicat des copropriétaires et le syndic répliquent que, contrairement à ce que soutient la SCI, les charges d’eau chaude ne font pas partie en l’espèce des charges générales de sorte qu’il n’est pas imputé à la SCI Les Brebre des charges dont elle n’a pas l’utilité.

Dans les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun énumérés dans le paragraphe 'conditions particulières’ du règlement de copropriété, il est prévu s’agissant de l’eau chaude, que :

'Chaque appartement bénéficiera d’un compteur individuel.

Cette charge sera répartie entre les usagers, d’après la consommation portée sur chaque compteur individuel.

En cas de non concordance entre la consommation totale résultant des consommations additionnées déterminées par les compteurs individuels et la consommation totale mesurée par le compteur général de l’immeuble, la charge de la différence sera répartie entre les consommateurs au prorata de leur consommation mesurée, qu’elle soit en plus ou en moins.'.

Cette clause qui se réfère à un critère d’utilité, n’est pas contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort par ailleurs du Relevé général des dépenses portant sur la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 comme de celui portant sur la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, que communique la SCI Les Brebre en pièce 6.2, que les charges d’eau chaude ne sont pas incluses dans les charges générales.

— S’agissant de l’eau froide, il est indiqué dans le règlement de copropriété que :

'L’alimentation en eau de l’immeuble est mesurée à son entrée par un compteur général.

La charge représentée par la consommation d’eau sera répartie entre tous les copropriétaires comme constituant une charge commune, ainsi qu’il a été stipulé ci-avant.'.

Cet article renvoie in fine à la dernière disposition du règlement de copropriété insérée au paragraphe 'Charges communes’ qui inclut dans les charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration de l’immeuble : 'La consommation générale d’eau froide et d’eau chaude, et d’une manière générale, les frais d’entretien et de réparations grosses ou menues, s’appliquant aux choses communes', disposition dont il convient de relever qu’elle n’est pas, en elle-même, contestée par la SCI.

Il ressort de la combinaison de ces deux clauses que seule la consommation d’eau froide nécessaire aux services communs et à l’entretien des parties communes fait l’objet d’une répartition entre tous les copropriétaires.

Cette répartition n’est pas contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires et le syndic précisent d’ailleurs, sans être contestés, que 'l’eau froide est effectivement répartie entre tous les copropriétaires dans la mesure où il s’agit d’un compteur d’eau pour les communs (entretien immeuble ou en cas de besoin lors des travaux sur la copropriété.'

Pour le reste, la SCI Les Brebre dispose de son propre compteur d’eau permettant de déterminer la quantité d’eau froide qui lui est fournie et donc un traitement individualisée de cette dépense.

Cette situation est conforme aux principes de répartition posés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 mais également aux dispositions introduites par la loi dite SUR du 13 décembre 2020.

Il sera relevé à toutes fins utiles que si dans son procès-verbal de constat du 1er octobre 2019, l’huissier affirme que 'il n’existe donc aucun accès à l’eau chaude et l’eau froide de l’immeuble depuis

les locaux commerciaux', cette affirmation concernant l’eau froide n’est étayée par aucun constat préalable. Il convient également de relever que dans sa demande de nouvelle répartition des charges présentée dans la dispositif de ses conclusions, la SCI Les Brebre liste uniquement les charges 'eau froide conciergerie’ dont il a été traité plus avant, pas les autres charges d’eau froide.

En définitive, l’existence d’une répartition des charges communes contraire aux critères légaux n’est pas plus établie qu’en première instance.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Les Brebre de ses demandes tendant à voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives aux charges, à voir procéder à une nouvelle répartition de charges et à enjoindre au syndic la convocation d’une assemblée générale aux fins d’adaptation du règlement concernant les charges de la copropriété.

Sur la validité du règlement de copropriété et les demandes relatives aux règles de quorum et de majorité

Cette demande est formée pour la première fois en cause d’appel.

Aux termes du dispositif de ses conclusions la SCI Les Brebre demande à la cour de dire et juger que le règlement de copropriété doit être adapté à la loi du 10 juillet 1965 et à ses décrets d’application et notamment procéder à la mise en conformité du règlement avec les règles de quorum et de majorité'.

Elle soutient que le règlement de copropriété applicable au sein de la copropriété Les Mélèzes, qui est antérieur à la loi de 1965, n’a jamais été adapté à cette loi concernant les différentes majorités des articles 24, 25, 26 et 26-1, et qu’il ne respecte pas les dispositions des articles 11, 24 à 26-3 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 qui sont, aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public de sorte que son adaptation à la loi du 10 juillet 1965 est nécessaire.

Elle fait plus précisément valoir que :

— ce règlement prévoit un quorum d’une double majorité pour voter la modification de la répartition des charges communes ce qui est contraire à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, comme le lui rappelait le syndic dans un son courrier du 4 octobre 2017, qu’il est nécessaire d’obtenir l’unanimité des copropriétaires pour prendre ce type de décision ;

— le règlement 'ne fait pas de différence dans la nature des travaux réalisés dans le cadre de la copropriété alors que les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 font une différence soumettant les travaux à des quorums de majorité différents’ ;

— le règlement de copropriété 'ne prévoit pas l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965

permettant d’échapper au quorum de la majorité absolue prévue dans le règlement de copropriété’ ;

— aucune disposition du règlement de copropriété ne prévoit des décisions prises à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires et le syndic ne répondent pas sur cette demande.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur, prévoit que :

'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.'

L’article 11 de cette même loi pose le principe selon lequel, sauf exception légales, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Or le règlement de copropriété litigieux dispose au point b du paragraphe intitulé 'QUORUM-MAJORITES’ que 'les décisions concernant toute modification dans l’énonciation ou la répartition des charges communes et toutes autres modifications, suppressions, adjonctions, au présent règlement de copropriété, devront être prises à une double majorité comprenant :

— Plus de la moitié en nombre des copropriétaires formant le syndicat

— Et les ¾ au moins des voix

En outre et pour être valables ces décisions devront être approuvées par ceux des copropriétaires dont elles augmenteraient les charges.'

Cette disposition prévoyant notamment que les décisions concernant 'la répartition des charges’ communes devront être prises à une double majorité et qu’en outre pour être valables ces décisions devront être approuvées par ceux des copropriétaires dont elles augmenteraient les charges, est contraire au principe posé à l’article 11 susvisé. Elle est en conséquence réputée non écrite.

Les autres dispositions du règlement figurant au paragraphe 'QUORUM MAJORITÉS’ qui n’ont jamais fait l’objet de modification depuis 1964, nécessitent d’être adaptées aux diverses modifications législatives et réglementaires intervenues depuis en matière de majorités requises pour le vote des décisions en assemblée générale.

La cour n’a pas à se substituer à l’assemblée générale pour procéder à cette adaptation qui nécessite au préalable et à minima une concertation la plus large possible, voire une étude.

Aussi convient-il de faire partiellement droit à cette demande en :

— constatant que la clause du règlement prévoyant que 'la répartition des charges communes devront être prises à une double majorité’et qu’en outre 'pour être valables ces décisions devront être approuvées par ceux des copropriétaires dont elles augmenteraient les charges’ est réputée non écrite,

— en enjoignant au syndic de convoquer après concertation avec notamment le conseil syndical et dans un délai maximum de six mois à compter de la signification du présent arrêt, une assemblée générale aux fins de discuter des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis 1964 ayant abouti, à ce jour, aux dispositions d’ordre public des articles 24 à 26-4 relatives aux diverses majorités requises pour le vote des décisions en assemblées générales.

Sur la demande de dommages-intérêts formée à l’encontre du syndic

La SCI n’avait expressément saisi le syndic que de la question de la répartition des charges et son action ne portait en première instance que sur cette question.

Le syndic n’a pas toujours apporté des réponses utiles à cette demande et en particulier au courrier du conseil de la SCI qui mettait en avant les dispositions de l’article 24 II f de la loi du 10 juillet 1965, étant relevé que, contrairement à ce que soutiennent le Syndicat des copropriétaires et le syndic en

cause d’appel, la cour de cassation admet que soit ré-examiné à la majorité de l’article 24 une clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, le règlement est antérieur à cette loi.

Il n’en reste pas moins qu’eu égard à la solution donnée au litige sur cette demande relative à la répartition des charges communes, et sans avoir à entrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement est confirmé de ces chefs.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Dit que la clause figurant au point b du paragraphe intitulé 'QUORUM-MAJORITES’ du règlement de copropriété prévoyant que 'les décisions concernant toute modification dans ''…'' la répartition des charges communes ''…'' devront être prises à une double majorité comprenant :

— Plus de la moitié en nombre des copropriétaires formant le syndicat

— Et les ¾ au moins des voix

En outre et pour être valables ces décisions devront être approuvées par ceux des copropriétaires dont elles augmenteraient les charges’ ;

Dit que les dispositions du règlement de copropriété figurant au paragraphe 'QUORUM MAJORITÉS’ nécessitent d’être adaptées aux modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement en 1964 ;

Enjoint à la société CGIL prise en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier les Mélèzes de convoquer, après concertation avec le conseil syndical et dans un délai maximum de six mois à compter de la signification du présent arrêt, une assemblée générale aux fins de discuter des adaptions du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis 1964 relatives aux diverses majorités requises pour le vote des décisions en assemblées générales ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT