N° RG 19/04350 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MN6U Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 09 mai 2019

RG : 11/03900

ch n°10 cab 10 H

D

C/

SA AGENCE CENTRALE

Société BELLEVUE

SAS REGIE P LOUIS

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE BELLEVUE II

SA ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 09 Novembre 2021

APPELANTE :

M^me N D épouse P Q

née le […] à […]

27, rue Roux-Soignat

[…]

Représentée par la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 875

INTIMÉES :

SAS AGENCE CENTRALE

[…]

69330 E

Représentée par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 359

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence BELLEVUE sis 8 à […] à […] représenté par son syndic en exercice la SARL NEYRET GESTION IMMOBILIERE sise

[…]

69230 P GENIS LAVAL

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assistée de M^e Pascale BURDY-CLEMENT, avocat au barreau de LYON, toque : 142

La RÉGIE P-LOUIS, ès qualité de mandataire ad’hoc du Syndicat de copropriétaires de la résidence BELLEVUE II, nommée à cette fonction par ordonnance du 18 septembre 2019

[…]

[…]

Représentée par la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON, toque : 485

Le Syndicat des Copropriétaires BELLEVUE II sis 8/10/12/[…], représenté par la RÉGIE P-LOUIS, ès qualité de mandataire ad h’oc du Syndicat des Copropriétaires de la résidence BELLEVUE II, nommée à cette fonction par ordonnance du 18 septembre 2019

[…]

[…]

Représentée par la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON, toque : 485

La société ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, SA

[…]

[…]

Représentée par la SELARL BDMV AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 763

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Décembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Septembre 2021

Date de mise à disposition : 09 Novembre 2021

Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et R S, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, R S a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Laurence VALETTE, conseiller

— R S, magistrat honoraire

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

L’ensemble immobilier dénommé «Résidence Bellevue» est composé de plusieurs bâtiments qui ont été construits par tranches successives.

Dans le cadre de la première tranche ont été construits quatre bâtiments d’habitation distincts A, B, C et D, des garages et de parkings extérieurs, sis 7, 9, 11, 13, 15, 17 et […], […].

Par la suite ont été édifiés trois bâtiments d’habitation distincts E, F et G, des bâtiments annexes, des locaux commerciaux, des garages et des parkings extérieurs, sis 8, 10, 12 et […], […].

Cet ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété selon un règlement de copropriété initial du 1^er février 1966, publié au Bureau des Hypothèques de Lyon le 28 février 1966, sous le volume 4560, n°1673, en vue de la première tranche de travaux.

Un additif à ce règlement a été établi le 16 novembre 1967 en vue de la seconde tranche de travaux, prévoyant l’éclatement du lot initial n°386 (destiné à être divisé) en bâtiments E à G,

garages extérieurs, parkings privatifs, locaux commerciaux.

En 1974, à l’issue de la première tranche de travaux représentant l’assiette foncière «Bellevue I», et à l’occasion de la première assemblée générale de ses copropriétaires, un syndic a été désigné pour administrer les bâtiments composant ladite copropriété «Bellevue I».

De la même manière, ensuite de la réception de la seconde tranche de travaux (représentant l’assiette foncière «Bellevue II»), et à l’occasion de la première assemblée générale de ses copropriétaires, un

autre syndic, distinct du premier, a été désigné pour administrer les bâtiments composant le syndicat des copropriétaires «Bellevue II».

Jusqu’en 2007, les bâtiments de l’ensemble immobilier «Bellevue» étaient administrés par deux syndics différents. En 2007, à la demande de certains copropriétaires, un administrateur provisoire de l’ensemble de la «Résidence Bellevue» a été désigné avec, notamment, pour mission de provoquer la constitution d’un syndicat des copropriétaires principal pour les copropriétés Bellevue I et Bellevue II et la désignation subséquente d’un syndic de copropriété.

Les syndicats des copropriétaires des copropriétés «Belllevue I» et «Bellevue II» ont été maintenus et ont continué à fonctionner de façon autonome.

L’Agence Centrale a été désignée en qualité de syndic par le syndicat secondaire «Bellevue II et a, à ce titre, convoqué l’assemblée générale du 29 novembre 2010.

Par actes d’huissier du 28 février 2011, plusieurs copropriétaires ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété 'Bellevue II’ et la SAS Agence Centrale devant le tribunal de grande instance de Lyon à l’effet de contester l’existence du syndicat secondaire et de voir prononcée la nullité de l’assemblée générale du 29 novembre 2010.

Par assignations du 27 mars 2012, ils ont poursuivi la nullité des assemblées générales des 28 novembre et 22 décembre 2011 et par assignation du 12 mars 2013, celle de l’assemblée générale du 30 novembre 2012.

Les instances ainsi introduites ont été jointes.

Par ordonnance du 18 juin 2013, la SAS Régie de l’Opéra a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat principal de la résidence Bellevue.

Par ordonnance du 4 février 2015, le juge de la mise en état a désigné la Régie P Louis en qualité de mandataire ad hoc pour représenter le syndicat secondaire Bellevue II dont la personnalité morale était discutée.

Par acte d’huissier du 8 septembre 2016, la société Espace Immobilier Lyonnais, nouveau syndic du syndicat secondaire 'Bellevue II', a été appelée en cause.

Le syndicat principal de la résidence Bellevue est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 9 mai 2019, le tribunal a :

— donné acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. Neyret Gestion Immobilière de son intervention volontaire,

— débouté M^me P-Q, M^me X, M. Y, M. Z, M. A, M^me B, la Sci Adamus – Mesnil, M. T K, M^me U V née C, M^me W AA, M. AB F et M. AF AG AH AI-Salem de leurs demandes tendant à constater :

' l’inexistence du syndicat dénommé Bellevue II,

' que l’Agence Centrale n’avait pas de mandat de syndic, faute d’avoir ouvert un compte bancaire ou postal ou d’être valablement dispensé de le faire,

— annulé les assemblées générales des 29 novembre 2010, 28 novembre 2011, 22 décembre 2011 et 30 novembre 2012, ainsi que toutes leurs résolutions,

— débouté les demandeurs :

' de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de l’Agence Centrale,

' de leurs demandes de dommages et intérêts équivalent à la quote-part de charges correspondant aux sommes abusivement réglées,

' de leur demande contre la société Espace Immobilier Lyonnais de remboursement d’honoraires au titre de l’inexistence du syndicat secondaire Bellevue II, de dommages et intérêts, et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’agence Centrale au paiement de la somme de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société ESPACE IMMOBILIER de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Agence Centrale aux dépens comprenant les frais de consignation du mandataire ad’hoc dans les trois procédures.

M^me N P-Q née D a interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 12 mars 2020, elle demande en substance à la cour de :

— rejeter le moyen d’irrecevabilité soulevé par l’Agence Centrale quant à la demande de nullité du syndicat secondaire «Bellevue II», la demande étant formée aux mêmes fins que la demande de déclaration d’inexistence dudit syndicat,

— infirmer le jugement,

— constater l’inexistence du syndicat dénommé Bellevue II et à défaut sa nullité,

— annuler l’ensemble des délibérations des assemblées générales des 29 novembre 2010, 28 novembre 2011, 22 décembre 2011 et 30 novembre 2012, subsidiairement, les assemblées générales des 28 novembre 2011 et 22 décembre 2011, ainsi que toutes leurs résolutions,

— annuler les résolutions n°8, 9, 10, 15, 16, 19-A et 20 de l’assemblée générale du 22 décembre 2011,

— condamner la société Agence Centrale à lui payer :

' la somme de 18 000 ' à titre de dommages et intérêts,

' des dommages et intérêts équivalant à la quote-part de charges correspondant aux sommes abusivement réglées soit 21 062,82 ',

' 10 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société Espace Immobilier Lyonnais à lui payer :

' les honoraires indûment perçus soit la somme de 831,61 ',

' 10 000 ' à titre de dommages et intérêts,

' 5 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' aux dépens avec faculté de distraction au profit de M^e Chazelle,

— rejeter les demandes contraires,

— condamner solidairement la société Agence Centrale et la société Espace Immobilier Lyonnais aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais de consignation du mandataire Ad’hoc dans les procédures initiées par les requérants initiaux, avec faculté de distraction au profit de M^e Chazelle.

Au terme de conclusions notifiées le 17 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— déclarer inexistant le syndicat secondaire dénommé Bellevue II,

— prononcer la nullité de l’ensemble des actes de gestion accomplis par ce syndicat secondaire,

— condamner in solidum la société Espace Immobilier Lyonnais et la société Agence Centrale à lui payer la somme de 33 000 ' en réparation de son préjudice, la somme de 4 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec faculté de distraction au profit de M^e Burdy-Clément.

Au terme de conclusions notifiées le 13 décembre 2019, la SAS Agence Centrale demande à la cour de :

— déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de nullité du syndicat Bellevue II,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les demandeurs de leurs demandes tendant à constater l’inexistence du syndicat dénommé Bellevue II, que l’Agence Centrale n’avait pas de mandat de syndic, faute d’avoir ouvert un compte bancaire ou postal ou d’être valablement dispensé de le faire, de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de l’Agence Centrale, et de leurs demandes de dommages et intérêts équivalents à la quote-part de charges correspondant aux sommes abusivement réglées,

— infirmer le jugement en ce qu’il a annulé les assemblées générales des 29 novembre 2010, 28 novembre 2011, 22 décembre 2011 et 30 novembre 2012, ainsi que toutes leurs résolutions, condamné l’Agence Centrale à payer la somme de 3 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— débouter M^me N P-Q et le syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamner M^me N P-Q à lui payer la somme de 10 000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 10 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue à lui payer la somme de 3 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M^me N P-Q et le syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL Juge Fialaire.

Au terme de conclusions notifiées le 12 décembre 2019, la société Espace Immobilier Lyonnais

demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les demandeurs de la demande tendant à constater l’inexistence du syndicat dénommé Bellevue II, de leur demande de remboursement d’honoraires, de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M^me P- Q et le syndicat des copropriétaires Bellevue à lui payer :

' la somme de 10 000 ' à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

' la somme de 5 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' les dépens avec faculté de distraction au profit de M^e Menichelli.

Au terme de conclusions notifiées le 3 décembre 2019, la Régie P Louis es qualité demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à la sagesse de la cour quant à l’appréciation de l’existence légale du syndicat Bellevue II et quant aux demandes d’annulation des assemblées générales des 29 novembre et 28 décembre 2010, 22 décembre 2011 et 30 novembre 2012,

— rejeter toutes autres demandes qui pourraient être formées à l’encontre du syndicat Bellevue II,

— laisser les dépens à la charge de tout succombant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; qu’il en est de même des demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la recevabilité de la demande de nullité

La société Agence Centrale fait valoir que l’action en nullité du syndicat secondaire Bellevue II formée par M^me P-Q à titre subsidiaire est irrecevable comme constituant une demande nouvelle en cause d’appel,

M^me P-Q fait valoir que sa demande de nullité du syndicat Bellevue II est recevable, comme tendant aux mêmes fins que sa demande initiale,

Selon l’article 565 du code de procédure civil, les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

La demande de M^me P-Q de voir prononcer la nullité du syndicat secondaire Bellevue II tend aux mêmes fins que celle tendant à en voir constater l’inexistence à savoir l’annulation des assemblées générales et la restitution de charges indues de sorte qu’elle est recevable.

Sur l’existence d’un syndicat secondaire

M^me P-Q fait valoir :

— que le règlement de copropriété n’a pas prévu la constitution d’un syndicat secondaire dès l’origine, qu’il prévoit au contraire que les différents propriétaires de l’ensemble immobilier se trouveront obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal du groupe,

— que le syndicat Bellevue II n’a pas d’existence légale, n’ayant pas été créé par une assemblée générale spéciale conformément aux dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il est donc inexistant, et que les assemblée générales litigieuses sont également inexistantes,

— que les charges ont été réparties sur la base de 6082 tantièmes au lieu de 10 000 tantièmes prévus au règlement de copropriété de sorte qu’elle a subi un préjudice,

— que l’Agence Centrale, alors syndic de la copropriété, est responsable de cette situation,

— que ses demandes ne sont pas prescrites, son action tendant au même but que les demandes initiales.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bellevue fait valoir :

— qu’aucune assemblée générale n’a décidé de constituer des syndicats secondaires, que le règlement de copropriété ne prévoit qu’un syndicat unique pour l’ensemble des immeubles,

— qu’il a subi un préjudice résultant de l’interférence depuis de nombreuses années 'd’entités extérieures qui ont parasité la vie de la copropriété', que ce n’est qu’à l’issue des assemblées générales des 12 janvier 2014 et 24 novembre 2015 que les comptes des exercices 2011/2012 et suivants ont pu être approuvés, qu’il n’a pas été en mesure de proposer une comptabilité tenue suivant les règles spécifiques à la copropriété, que l’attitude fautive des syndics antérieurs à eu des répercussions sur la régularité des comptes,

— qu’il évalue son préjudice à 5% de son budget prévisionnel soit 33 000 '.

La société Agence Centrale fait valoir :

— que le règlement de copropriété prévoyait l’existence de syndicats secondaires,

— que le syndicat secondaire a effectivement fonctionné de fait de sorte qu’il avait acquis une personnalité juridique opposable aux tiers jusqu’à la décision ordonnant sa suppression,

— que l’action en dommages et intérêts au titre d’un trop payé de charges antérieur au 28 janvier 2011 est prescrite, s’agissant de demandes formulées le 28 janvier 2016, qu’en l’absence de syndicat secondaire, les charges communes et les charges relatives aux travaux auraient été appelées de la même façon en tant que charges spéciales,

— qu’en tout état de cause, les calculs établis par l’appelante sont impossibles à vérifier.

La société Espace Immobilier Lyonnais fait valoir :

— que le règlement de copropriété avait bien prévu l’existence de syndicats secondaires,

— qu’elle n’a commis aucune faute en acceptant un mandat de syndic donné par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire Bellevue II,

— qu’elle a accompli les diligences relevant des missions légales attribuées au syndic par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que les honoraires facturés ne sont pas abusifs, qu’ils ne sauraient donner lieu à remboursement dès lors qu’ils correspondent à des diligences réelles de gestion,

— que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice qu’il invoque.

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif. En l’espèce, aucune irrecevabilité des demandes au titre d’un trop payé de charges antérieur au 28 janvier 2011n’est formulée dans le dispositif des conclusions de la société Agence Centrale de sorte que la cour n’a pas à statuer sur ce point.

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.»

En l’espèce, le règlement de copropriété est rédigé ainsi :

Titre III : COPROPRIÉTÉ ENSEMBLE IMMOBILIER :

«Cette partie qui constitue le règlement général de copropriété de l’ensemble immobilier fixe les droits de copropriété attribués à chaque construction dans la copropriété groupe.»

SECTION 6 : SYNDICAT DES PROPRIÉTAIRES DU GROUPE SYNDIC

Syndicat des propriétaires du groupe : les différents propriétaires de l’ensemble immobilier se trouveront obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat représentant légal du groupe.

Ce syndicat aura expressément la capacité d’administrer les parties et choses communes générales du groupe, et le cas échéant, d’ester en justice.

SYNDIC – Le syndicat des propriétaires du groupe sera représenté par un syndic qui en sera l’agent officiel et l’organe exécutif. »

«SECTION 7 : l’administration d’un ensemble immobilier ne nécessitant pas une assemblée générale annuelle du fait que les copropriétaires se réunissent déjà chaque année pour l’assemblée générale de leur construction seul le Conseil Syndical de gérance du groupe aura obligatoirement une assemblée générale annuelle.»

Titre V : règlement de copropriété proprement dit :

article 11 « ADMINISTRATION DES IMMEUBLES» :

I – SYNDICAT DES PROPRIÉTAIRES

Les différents propriétaires se trouveront obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat représentant légal de la collectivité.

Ce syndicat aura expressément la capacité d’administrer les parties et choses communes de son immeuble et le cas échéant, d’ester en justice.

Aux fins d’administration de ces parties et choses communes, il engagera les dépenses d’entretien et leur règlement.»

«Convocation des propriétaires – le Syndic convoquera :

L’assemblée générale du syndicat des propriétaires au moins une fois par an et toutes les fois qu’il le jugera utile.»

article 12 :

«ASSEMBLÉE GÉNÉRALE – Le syndicat des propriétaires de chacun des immeubles se réunira en assemblée générale pour délibérer sur les mesures d’application collective concernant la jouissance et l’administration des parties communes de son immeuble.»

M^me P-Q soutient que la clause de la section 7 n’est que la traduction de l’article 24 III de la loi qui permet de réunir des assemblées spéciales pour statuer sur les dépenses concernant les parties communes spéciales et qu’elle ne permet pas de considérer que chaque construction pourrait constituer un syndicat secondaire.

Les dispositions de la section 6 se lisent comme regroupant l’ensemble des copropriétaires dans un syndicat du groupe c’est à dire le syndicat principal.

Selon l’article 24 III (article 24 alinéa 2 à la date de rédaction du règlement de copropriété) de la loi du 10 juillet 1965 : 'Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

La section 7 du règlement de copropriété Résidence Bellevue ne saurait se lire comme n’étant que la traduction de cette disposition dès lors que cette analyse est contredite par les dispositions des articles 11 et 12 desquels il ressort qu’il existe de plein droit, en sus du syndicat de groupe, un syndicat des copropriétaires de chacun des immeubles, chargé de représenter la collectivité des copropriétaires de l’immeuble, d’administrer les parties et choses communes de l’immeuble et ayant la capacité d’agir en justice et que la tenue d’une assemblée générale annuelle desdits copropriétaires est obligatoire.

Ces dispositions sont explicites et dépourvues de toute ambiguïté. Le fait que n’aient été mis en place que deux syndicats secondaires alors que le syndicat principal comporte plus de deux bâtiments ne sauraient remettre en cause la validité des dispositions du règlement de copropriété et de la constitution de syndicats secondaires dès lors qu’aucune disposition n’interdit de réunir dans un même syndicat secondaire plusieurs bâtiments constituant un ensemble indépendant matériellement et fonctionnellement et pouvant de ce fait faire l’objet d’une gestion autonome.

Il est ainsi établi que le règlement de copropriété a prévu que la résidence Bellevue, composée de plusieurs bâtiments, soit administrée par un syndicat du groupe (ou syndicat principal) et par des syndicats secondaires. La constitution du syndicat secondaire Bellevue II est par conséquent régulière.

Il n’y a dès lors pas lieu de déclarer inexistant le syndicat secondaire Bellevue II ni d’en prononcer la nullité.

Il en résulte que la responsabilité de la société Agence Centrale et de son successeur, la société Espace Immobilier Lyonnais, n’est pas engagée pour avoir accepté le mandat de syndic du syndicat secondaire Bellevue II et pour avoir assuré la gestion de ce syndicat et qu’aucune faute ne peut être retenue à leur encontre de ce chef.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les copropriétaires, dont M^me P-Q, de leur demande de remboursement par la société Agence Centrale de la quote-part de charges correspondant à des sommes abusivement réglées et par la société Espace Immobilier Lyonnais d’honoraires indûment perçus.

Il convient, pour le même motif, de débouter la syndicat des copropriétaires de la Résidence Bellevue de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la nullité du mandat de l’Agence Centrale

M^me P-Q fait valoir que la dispense d’ouvrir un compte séparé votée par l’assemblée générale du 9 décembre 2004 ne comportant pas de durée précise, ce qui équivaut à une absence de dispense, le mandat de syndic encourait la nullité prévue par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que l’Agence Centrale n’avait pas qualité pour convoquer les assemblées générales litigieuses.

La société Agence Centrale fait valoir :

— que la dispense d’ouverture d’un compte séparé avait bien été votée lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2004 et que celle-ci ne peut plus être remise en cause l’annulation de cette résolution n’ayant pas été poursuivie dans les délais légaux,

— qu’en tout état de cause, le texte de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas que la durée soit mentionnée par une date précise d’échéance, la mention de la date de survenance d’un événement déterminable et encadrée dans le temps étant suffisante, qu’en conséquence elle avait mandat pour convoquer les assemblées générales litigieuses.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige faisait obligation au syndic, à peine de nullité de son mandat, d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel étaient versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat sauf dispense votée à la majorité de l’article 25 par le syndicat des copropriétaires.

L’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 disposait que la décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée. Ce texte précisait que la dispense était renouvelable et qu’elle prenait fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic.

Lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires «Bellevue II» en date du 9 décembre 2004, les copropriétaires présents ou représentés ont, à la majorité de l’article 25 ont voté pour la dispense du syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, au nom du syndicat des copropriétaires, et adopté la résolution n° 7 suivante :

«L’assemblée générale, informée de l’obligation instaurée par l’article 1 de la Loi du 31.12.1985 modifié par la loi du 13.12.2000 et de la faculté laissée aux copropriétaires administrés par un syndic

soumis aux dispositions de la Loi du 02.01.1970 d’y déroger, décide de ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, au nom du Syndicat des copropriétaires.

Elle autorise le Syndic soumis aux dispositions de la Loi du 08.01.1970 à déposer toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du Syndicat sur le compte de la BNP ' 7, rue Louis Saulnier à E. Cette décision est valable tant que l’AGENCE CENTRALE sera syndic de copropriété.»

C’est par une exacte analyse et par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que le mandat était valable et débouté les demandeurs, parmi lesquels M^me P-Q, de ce chef de demande.

Sur l’irrégularité de l’assemblée générale du 29 novembre 2010

M^me P-Q fait valoir :

— que certains copropriétaires, prétendument présents et votants, MM. F et G, n’ont pas émargé la feuille de présence, que M H est comptabilisé dans les représentés alors qu’aucun mandataire n’a émargé pour lui sur la feuille de présence,

— que la feuille de présence n’a pas été signée par le président et qu’elle n’est pas certifiée exacte, qu’elle fait état de 4 838 tantièmes présents alors que le procès-verbal fait état de 4 683 tantièmes,

— que M. I, alors président du conseil syndical, a reçu six mandats alors que seuls trois ont été autorisés pour les autres copropriétaires,

— que les mandats ne sont pas revêtus de l’acceptation du mandataire ni du sous-mandataire,

— que certains mandats ont été raturés et qu’il n’est pas possible de savoir si les subdélégations étaient régulières,

— que le nombre de copropriétaires présents ou représentés n’est pas comptabilisé,

— qu’aucun résultat de vote n’a été communiqué,

— que les époux J avaient donné mandat à M. Z de voter comme lui alors que le procès-verbal fait état de votes opposés à ceux de M. Z.

La société Agence Centrale fait valoir :

— que le calcul des présents et représentés mentionné sur la feuille de présence fait bien apparaître un total de 4 683 tantièmes sur 6082 ce qui correspond exactement à ce qui est retenu sur le procès-verbal de l’assemblée générale et que la mention par suite d’une erreur purement matérielle d’un total de 4 838 tantièmes qu’il est aisé de rétablir par une simple addition est sans conséquence,

— qu’il en va de même de l’absence d’émargement de MM. F et G qui sont mentionnés présents sur la feuille de présence et dont les votes ont été comptabilisés,

— que M. H a été valablement représenté par M. I qui a émargé de son seul nom sur la feuille de présence,

— que le nombre de mandats dont a disposé M. I était régulier au regard des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qu’aucune disposition n’impose pour leur validité qu’ils soient revêtus de l’acceptation du mandataire ou du sous-mandataire,

— que le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne le résultat des votes, que les copies dactylographiées diffusées aux copropriétaires ne comportent pas les signatures qui ne figurent que sur l’original détenu par l’actuel syndic,

— que M. et M^me J n’ont pas contesté l’assemblée générale et que leur mandat ne mentionnait aucune consigne de vote,

— que le vote de la résolution 14, aménagement de la sortie de secours des garages de la tour T2, mentionne que l’assemblée a pris connaissance du devis de la société Batigne.

Sur le déroulement de l’assemblée générale

Selon l’article 17 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au litige : 'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.'

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.'

Il résulte de cette disposition que le procès-verbal doit être établi avant la fin de l’assemblée générale soit en cours de séance soit à sa clôture. Il s’agit d’une formalité substantielle dont le non respect entraîne la nullité de l’assemblée générale.

En l’espèce, la copie dactylographiée certifiée conforme du procès-verbal communiqué à chaque copropriétaire mentionne bien le nombre de copropriétaires présents ou représentés et le résultat des votes.

Toutefois, l’appelante produit des attestations de sept copropriétaires présents lors de cette assemblée générale déclarant que les résultats des votes n’avaient pas été comptabilisés au fur et à mesure, les membres du bureau ayant répondu à leur interpellation par la voix du secrétaire de séance 'ce n’est pas possible sinon on y passerait la nuit', et qu’ils avaient quitté l’assemblée générale sans savoir si les résolutions soumises au vote avaient été adoptées ou rejetées.

Le fait que ces attestations soient toutes libellées dans les mêmes termes ne saurait suffire à les écarter en l’absence de tout élément laissant supposer qu’elles seraient contraires à la réalité.

Par un courrier recommandé adressé au syndic le lendemain de cette assemblée générale, M^me P-Q, M. Z et M. K ont émis divers griefs sur le déroulement de l’assemblée générale, parmi lesquels le fait que le résultat des votes de la plupart des résolutions n’avait pas été communiqué. Dans sa réponse du 24 décembre 2010, le syndic a reconnu que l’assemblée générale ne s’était pas déroulée dans la sérénité ce qui avait déstabilisé beaucoup de participants et a invité les plaignants à se reporter au procès-verbal.

Les termes de cet échange viennent donner crédit aux attestations desquelles il ressort que le résultat

des votes n’a pas été enregistré au fur et à mesure de l’assemblée générale et que l’original du procès-verbal n’a pas été établi au cours de l’assemblée et signé à la fin de la séance.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande de nullité de l’assemblée générale du 30 novembre 2010, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres griefs invoqués au soutien de cette demande.

Sur la demande de nullité des assemblées générales des 28 novembre 2011, 22 décembre 2011 et 30 novembre 2012

M^me P-Q fait valoir que les assemblées générales du 28 novembre et du 22 décembre 2011ont été convoquées tardivement de sorte que le délai de 21 jours n’a pas été respecté, que la nullité de ces deux assemblées entraîne celle du 30 novembre 2012, convoquée par un syndic sans mandat.

La société Agence Centrale fait valoir que, s’agissant de la convocation à l’assemblée générale du 28 novembre 2011, les enveloppes produites par l’appelante sont incomplètes et ne permettent pas de déterminer la date de la première présentation et qu’il n’est pas établi que le délai édicté par l’article 9 du décret n’ait pas été respecté ; que n’étant plus le syndic de copropriété, elle n’est pas en mesure de faire la preuve du respect de son obligation.

L’article 9 in fine du décret du 17 mars 1967 dispose :

«Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie

dans la commune de la situation de l’immeuble».

L’article 64 précise que, lorsque la convocation est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire.

Le syndic a la charge de la preuve du respect du délai de convocation et il appartenait, le cas échéant, à la société Agence Centrale, d’obtenir de l’actuel syndic les pièces justificatives nécessaires à sa défense, en recourant, en cas de difficulté, à la procédure prévue à l’article 138 du code de procédure civile.

C’est par une exacte analyse que le premier juge a retenu que l’assemblée générale du 29 novembre 2011 avait été irrégulièrement convoquée, que l’assemblée générale du 22 décembre 2011, bien qu’étant la continuation de la précédente, aurait également dû être convoquée en respectant le délai de convocation de 21 jours dès lors que la première convocation était irrégulière et que, par suite de la nullité desdites assemblées, l’Agence Centrale s’est trouvée sans mandat pour convoquer l’assemblée générale du 30 novembre 2012.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité desdites assemblées.

Sur la demande de dommages et intérêts contre la société Agence Centrale

M^me P-Q fait valoir :

— que l’Agence Centrale a réglé, par prélèvement sur les fonds de réserve du syndicat, des indemnités

de 17 000 ' et 23000 ' aux anciens gardiens, licenciés pour inaptitude, en exécution d’une transaction intervenue lors de l’audience de conciliation devant le conseil de prud’hommes alors que le syndicat n’était pas valablement représenté à cette audience et qu’aucune délibération de l’assemblée générale n’avait validé la transaction,

— que si l’assemblée générale avait exprimé être favorable à la recherche d’une solution amiable, elle n’avait pas validé par avance l’accord intervenu,

— que sa quote-part des indemnités litigieuses s’établit à 1 677,08 ' dont elle est fondée à demander le remboursement à la société Agence Centrale, responsable de ce paiement indu.

La société Agence Centrale fait valoir :

— que c’est sans faute qu’elle a exécuté le titre exécutoire délivré par le conseil de prud’hommes qui s’imposait à la copropriété, évitant ainsi la mise en oeuvre d’une exécution forcée,

— que le conseil syndical avait considéré que les termes de la conciliation adoptée constituaient la meilleure solution compte tenu des risques financiers importants mis en exergue par l’avocat de la copropriété,

— que l’assemblée générale du 22 décembre 2011 avait validé le principe d’une recherche d’une solution amiable,

— que la ratification a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 novembre 2012 et qu’elle a été rejetée à l’instigation de la société Espace Immobilier Lyonnais,

— que M^me P-Q a bénéficié des termes de la conciliation intervenue et qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice personnel, direct et certain avec une faute de sa part.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 décembre 2011 que celle-ci a donné mandat au syndic pour rechercher une solution par le biais d’une rupture conventionnelle ou d’un licenciement qui serait présentée lors d’une assemblée générale extraordinaire.

Les gardiens, déclarés inaptes, ont été licenciés. Ils ont saisi le conseil de prud’hommes à l’effet de contester leur licenciement en faisant valoir que leur inaptitude avait pour origine le harcèlement moral dont ils avaient été victimes de la part de certains copropriétaires.

Il résulte des procès-verbaux de conciliation en date du 6 avril 2012 que le copropriétaire mandaté par le conseil syndical, M. L, était assisté de M^e Lamy, avocat de sorte que la représentation était régulière, le syndic n’ayant pas l’obligation de comparaître personnellement et ayant valablement mandaté un avocat pour assurer la représentation du syndicat.

Aucune faute de la société Agence Centrale n’est donc établie de ce chef. Il ne saurait pas plus lui être reproché d’avoir payé les indemnités convenues lors de l’audience de conciliation dès lors que celles-ci résultaient de titres exécutoires qui s’imposaient au syndicat des copropriétaires.

Enfin, l’appelante ne produit aucun élément permettant de supposer que les allégations de harcèlement moral des deux gardiens auraient été fantaisistes de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve que la transaction acceptée sur les conseils de l’avocat mandaté par le syndic lui a été préjudiciable.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi ou encore avec une légèreté blâmable.

En l’espèce, le fait pour la société GT SPIRIT de contester les conclusions de l’expert judiciaire n’est que la défense de ses droits de sorte que M. M doit être débouté de sa demande de ce chef.

Le caractère infondé des demandes ne suffit pas à caractériser un abus de droit. Il n’est pas établi en l’espèce que M^me P-Q ait agi dans l’intention de nuire, de mauvaise foi ou avec une légèreté blâmable de sorte que les demandes de dommages et intérêts dirigées à son encontre sont rejetées.

M^me P-Q qui succombe à titre principal en appel supporte les dépens de la société Espace Immobilier Lyonnais et de la société Agence Centrale et une indemnité de procédure.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue conserve la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M^me N P-Q à payer à la société Espace Immobilier Lyonnais et à la société Agence Centrale la somme de 3 000 ' chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue ;

Condamne M^me N P-Q aux dépens sauf ceux du syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue ;

Autorise M^e Menichelli et la SELARL Juge Fialaire, avocats, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elles auraient fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Laisse au syndicat des copropriétaires de la résidence Bellevue la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT