Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 18 janvier 2022, n° 19/05294

TGI Bourg-en-Bresse 13 juin 2019

CA Lyon
Infirmation 18 janvier 2022

Arguments

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Accepté
Non-réalisation de la condition suspensive imputable aux époux X
La cour a jugé que les époux X n'ont pas justifié du dépôt de deux demandes de prêts dans le délai imparti, rendant la condition suspensive réputée accomplie.
Accepté
Application de la clause pénale
La cour a confirmé que les manquements des époux X justifiaient l'application de la clause pénale, et a ordonné leur condamnation au paiement de la somme stipulée.
Accepté
Droit au versement de la somme séquestrée
La cour a jugé que M. A avait droit à cette somme en raison de la condamnation des époux X au titre de la clause pénale.
Accepté
Droit aux dépens
La cour a condamné les époux X aux dépens d'appel en raison de leur défaite dans la procédure.
Rejeté
Absence de caractère abusif de l'appel
La cour a rejeté la demande des époux X, considérant que l'appel n'était pas abusif.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. B A a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Bourg-en-Bresse qui l'avait débouté de sa demande de paiement d'une clause pénale de 24 000 euros suite à la non-réalisation d'une condition suspensive dans une promesse de vente. La cour d'appel a examiné si les époux X avaient respecté leurs obligations pour obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Elle a constaté que les époux X n'avaient pas justifié de deux refus de prêt dans les délais impartis, rendant ainsi la condition suspensive réputée accomplie. La cour a infirmé le jugement de première instance, condamnant les époux X à payer la clause pénale et autorisant le notaire à verser la somme séquestrée à M. B A. Les demandes des époux X ont été rejetées.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. b, 18 janv. 2022, n° 19/05294
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	19/05294
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, 13 juin 2019, N° 19/00873
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Olivier GOURSAUD, président
Avocat(s) :	Gilles LAMARQUETTEJean-François LARDILLIER
Cabinet(s) :	WAVE AVOCATS

Texte intégral

N° RG 19/05294 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MQHP Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond du 13 juin 2019

RG : 19/00873

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 18 Janvier 2022

APPELANT :

M. B A

né le […] à Z (47)

Mazères

[…]

Représenté par la SELARL WAVE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 2432

Assisté de M^e Gilles LAMARQUETTE, avocat au barreau de GERS

INTIMÉS :

M. H K L X

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e K-françois LARDILLIER, avocat au barreau de LYON, toque : 1938 M^me D E épouse X

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e K-françois LARDILLIER, avocat au barreau de LYON, toque : 1938

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Février 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Novembre 2021

Date de mise à disposition : 18 Janvier 2022

Audience tenue par Laurence VALETTE, président, et F G, vice-présidente placée, désignée par ordonnance du Premier Président du 09 janvier 2021, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, F G a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Laurence VALETTE, conseiller

- F G, vice-présidente placée, désignée par ordonnance du Premier Président du 09 janvier 2021

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

M. B A d’une part et M. H X et M^me D E épouse X (les époux X) d’autre part, ont signé une promesse synallagmatique de vente au bénéfice de ces derniers, relative à un bien immobilier sis Mazère, à Saint-Avit-Frandat (Gers), selon acte authentique dressé le 12 octobre 2018 par Maître H J, notaire associé à Z pour un prix de 240 000 €.

La promesse était assortie d’une condition suspensive, au profit du bénéficiaire, de l’obtention d’un prêt de tout établissement bancaire, pour une somme maximale de 285 000€, remboursable sur une durée maximum de 15 années, au taux nominal d’intérêt maximum de 1,80% (hors assurances), le bénéficiaire de la promesse s’engageant à réaliser l’ensemble des démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans le délai de 31 jours.

L’acte prévoyait également une clause pénale à hauteur de 24 000 euros en cas de non régularisation de l’acte authentique au plus tard le 20 décembre 2018.

Par courriel du 26 décembre 2018, les époux X ont indiqué au notaire qu’ils n’étaient pas parvenus à obtenir le financement escompté auprès des banques et qu’ils n’étaient pas en mesure de finaliser la vente avec M. A.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 janvier 2019, reçue le 23 janvier 2019 selon bordereau de réception, M. A a mis en demeure les époux X de confirmer leur souhait de poursuivre la vente en produisant un accord de financement conforme aux stipulations contractuelles en vue de l’établissement d’un acte authentique à bref délai et de prendre attache à cet effet avec le notaire instrumentaire, ou d’indiquer leur accord pour le paiement de la clause pénale, soit la somme de 24 000 euros.

Par acte du 12 mars 2019, M. A a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse aux fins de les faire condamner à lui payer la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale stipulée, d’autoriser M^e J, notaire, à lui verser à ce titre la somme séquestrée de 12 000 euros, après déduction le cas échéant des frais et débours dus au rédacteur de l’acte, et de les condamner à tous les dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 13 juin 2019, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse, considérant que l’une au moins des conditions suspensives de l’acte ne s’était pas réalisée puisque les bénéficiaires n’avaient pas obtenu le prêt nécessaire au paiement du prix de la vente a débouté M. A de toutes ses demandes, et l’a condamné aux dépens.

Par déclaration du 23 juillet 2019, M. A a interjeté appel du jugement.

Au terme de ses conclusions n°3, notifiées par voie dématérialisée le 15 juillet 2020, M. A demande à la cour de :

- réformer le jugement contesté,

- constater que la non-réalisation de la condition suspensive de l’octroi d’un financement aux conditions contractuelles est imputable à M. et M^me X,

- condamner in solidum M. et M^me X à lui payer la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale insérée dans l’acte,

- autoriser M^e J, notaire, à lui verser à ce titre la somme séquestrée de 12 000 euros, après déduction le cas échéant des frais et débours demeurant dus au rédacteur de l’acte,

- débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner M. et M^me X à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes à tous les dépens.
Au soutien de ses prétentions, M. A fait valoir que la non réalisation de la condition suspensive est imputable aux acquéreurs en ce que les refus de prêt présentés ne répondent pas aux exigences contractuelles :

- S’agissant de la demande formée par les époux X auprès de la CAFPI, M. A soutient d’une part que ces derniers n’ont transmis le refus de cet organisme en date du 18 octobre 2018 que le 10 janvier 2019 sans aucune précision sur le contenu des demandes, et d’autre part que la CAFPI qui est un courtier et non un établissement bancaire n’oppose pas un refus, mais évoque une irrecevabilité du dossier.

- S’agissant de la demande formée auprès du Crédit Agricole Centre Ouest, l’appelant souligne que la réponse de la banque concerne le financement de « l’acquisition et les travaux de votre résidence principale», alors que le prêt devait être sollicité pour «paiement du prix et des frais de la présente acquisition» et observe qu’il semble qu’un taux plus faible que celui au contrat a pu être demandé à la banque.

Il fait valoir également le défaut de respect des délais contractuellement prévus par les époux X qui n’ont pas justifié des dépôts de demandes de prêt dans le délai de 31 jours, ne produisant les pièces justificatives que le 10 janvier 2019, et qu’ils sont restés taisants au-delà du délai prévu, soit le 20 décembre 2018, ne répondant qu’à la relance du notaire le 26 décembre 2018.

M. A en conclut qu’il convient de constater ces manquements et de considérer que la défaillance dans la réalisation de la condition suspensive leur est imputable, que celle-ci doit dès lors être réputée accomplie et qu’il convient de mettre en 'uvre la clause pénale, soit la condamnation des intimés à lui verser la somme de 24 000 euros.

Il s’oppose enfin à la demande reconventionnelle des intimés relative à une demande d’indemnisation au titre fondée sur le caractère abusif de la procédure en répondant que celle-ci n’est pas démontrée en présence du seul exercice d’un droit de recours prévu par la loi.

Au terme de leurs conclusions n°3 notifiées le 20 juillet 2020 par voie dématérialisée, les époux X demandent à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse du 13 juin 2019 en toutes ses dispositions,

- dire que l’appel interjeté par M. A est irrecevable et mal fondé,

- constater que le double refus des deux organismes bancaires emporte caducité de la promesse de vente du 12 octobre 2018,

- constater que M. A refuse sans aucun motif légitime de procéder à la restitution de leur dépôt de garantie en contradiction avec la promesse de vente régularisée 12 octobre 2018,

- dire que M. A a interjeté appel de manière abusive ou avec une certaine légèreté blâmable,

Par conséquent,

- déclarer la promesse unilatérale de vente régularisée entre les parties le 12 octobre 2018 caduque pour double refus de prêt bancaire,

- débouter M. A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions y compris les demandes de condamnations aux frais irrépétibles,
- condamner M. A à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 12 000 euros avec intérêts au taux spécial prévu à l’article L 312-16 du code de la consommation à compter du 13 juin 2019 sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, ce faisant dire que la présente juridiction se réservera la liquidation de l’astreinte,

- condamner M. A à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnité pour appel abusif ou empreint d’une certaine légèreté blâmable conformément aux dispositions de l’article 32-1 in fine du code de procédure civile,

- condamner M. A à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e K-François Lardillier, avocat au Barreau de Lyon.

Au soutien de leurs prétentions, les époux X soutiennent que l’une des conditions suspensives de l’acte ne s’est pas réalisée puisqu’ils n’ont pas obtenu le prêt nécessaire au paiement du prix de la vente.

Ils font valoir qu’ils ont déposé leurs demandes de prêt dans les délais, et que ce n’est que le 4 janvier 2019 qu’ils ont reçu la réponse du Crédit Agricole, alors qu’ils avaient relancé cette banque à plusieurs reprises, qu’ils ont ensuite procédé à l’information du notaire et du vendeur le 10 janvier 2019.

Ils considèrent qu’il résulte du courrier de refus de l’agence CAFPI qu’ils produisent que le taux et la durée du prêt étaient bien précisés et estiment qu’aucune faute ne peut leur être reprochée.

Au visa de l’article 1181 du code civil, ils sollicitent par conséquent la restitution du dépôt de garantie de 12 000 €.

Ils font enfin état d’un préjudice résultant pour eux de la procédure abusive diligentée à leur encontre par l’appelant, soutenant à cet agir que cet appel était de toute évidence voué à l’échec, qu’il est dicté par l’intention de nuire à leur encontre.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 février 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des demandes tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la condition suspensive relative au financement

Selon l’article 1178 devenu 1304-3 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement'.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles.
En l’espèce, la suspension suspensive figurant dans la promesse synallagmatique signée par les parties à la présente instance le 12 octobre 2018 est rédigée comme suit :

«Condition suspensive d’obtention de prêt :

Pour le paiement du prix et des frais de la présente acquisition, le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

- Organisme prêteur,

- Tout établissement bancaire,

- Montant maximum de la somme empruntée : 285 000€

- Durée : 15 ans,

- Taux nominal d’intérêt maximum : 1,80 (maximum et non minimum)

- Garantie ['].

Le bénéficiaire s’engage à réaliser l’ensemble des démarches nécessaires dans un délai de 31 jours à compter des présentes.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire.

(')

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

- Justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive

- Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-après indiquée, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Refus de prêt justification : Le bénéficiaire s’engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. (')

Les conditions suspensives ci-dessus stipulées devront être réalisées au plus tard le

20 décembre 2018.»

Les époux X produisent aux débats un courrier du Crédit Agricole Centre Est daté du 4 janvier 2019 leur refusant un prêt sollicité pour l’acquisition et les travaux de leur résidence principale aux conditions suivantes :

Montant du prêt 277 768 €1. Durée 180 mois2. Taux 1,45%3.

Ces conditions sont conformes à celles prévues par l’acte du 12 octobre 2018, le taux de 1,80% prévu par la promesse de vente étant un taux maximum. Toutefois ce courrier ne mentionne pas la date du dépôt de la demande par les époux X qui ne versent aucune autre pièce permettant de déterminer cette date.

Les intimés s’appuient également sur un courrier adressé par la CAFPI, faisant état de leur visite dans une agence d’Agen le 15 octobre 2018 «afin d’obtenir des informations sur la faisabilité de leur dossier pour une demande de prêt relative à la réalisation de leur projet», aux termes duquel la CAFPI les informe que «sur la base des informations et documents qu’ils ont fournis, leur dossier ne peut faire l’objet d’une demande de prêt auprès de leurs partenaires bancaires» et que leur dossier est de ce fait irrecevable.

Il ne peut être considéré que la pièce correspond bien au refus d’un établissement bancaire dans les conditions exigées par la promesse de vente. En effet, d’une part, il ne ressort pas des termes de ce courrier que les époux X, ayant sollicité auprès de ce courtier des «informations sur la faisabilité de leur projet» aient ensuite effectivement déposé une demande de prêt, et d’autre part, à supposer qu’une demande ait bien été formulée, il n’est fait aucune mention des conditions auxquelles le prêt était demandé par les emprunteurs.

Il s’ensuit que faute pour les époux X de justifier du dépôt de deux demandes de prêts dans le délai imparti et aux conditions prévues par la promesse de vente, pour obtenir le prêt attendu, la condition suspensive prévue en ce sens, doit être réputée accomplie.

Le jugement doit être infirmé de ce chef.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1104 du Code civil, applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le contrat prévoit une clause pénale ainsi rédigée :

«Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 24 000 € à titre de dommages-intérêts, conformément à l’article 1231-5 du code civil»

Les manquements des époux X dans l’exécution de leurs obligations relatives à l’obtention d’un prêt sont à l’origine de la non réitération de la vente, de sorte que la clause pénale a vocation à s’appliquer, les intimés ayant été mis en demeure par M. A par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 janvier 2019.

En exécution de cette clause contractuelle et par infirmation du jugement, il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation des intimés au titre de la clause pénale et autoriser M^e J, notaire, à verser à l’appelant la somme séquestrée de 12 000 euros, après déduction le cas échéant des frais et débours demeurant dus au rédacteur de l’acte.

Sur les autres demandes

Selon l’article 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un montant de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés.

La cour faisant droit aux demandes de M. A, les époux X ne peuvent qu’être déboutés de leur demande au titre de la procédure abusive.

L’équité commande de condamner les époux X à verser à M. A la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les époux X sont enfin condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement,

Statuant à nouveau,

DIT que la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée par la promesse de vente du 12 octobre 2018 est réputée réalisée,

C O N D A M N E M . P h i l i p p e G U I N A U D E A U e t M a d a m e V é r o n i q u e G R E S I N é p o u s e X in solidum à payer à Monsieur B A la somme de 24 000€ au titre de la clause pénale,

AUTORISE Maitre J, Notaire, à verser la somme séquestrée de 12 000 € à Monsieur B A, après déduction le cas échéant des frais et débours demeurant dus au rédacteur de l’acte,

DÉBOUTE les époux X de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur H X et Madame D E épouse X in solidum à payer à Monsieur B A la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Monsieur H X et Madame D E épouse X in solidum aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT