N° RG 21/05968 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NYF3

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Référé du 07 juin 2021

RG : 21/00173

S.A.S. TTI GROUP

C/

S.C.I. LG 19

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Mars 2022

APPELANTE :

La SAS TTI GROUP, anciennement dénommée TTI SUCCESS INSIGHTS FRANCE, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 790 839 326, et représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis […] et demeurant […].

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Florence CECCON, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

La SCI LG 19, société civile immobilière inscrite au RCS de LYON sous le numéro 751 754 136, dont le siège social est situé […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Bruno METRAL de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Février 2022

Date de mise à disposition : 09 Mars 2022

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Éléments du litige :•

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2017, la société TTI Group anciennement dénommée TTI Success Insights France (qui exerce une activité dans le domaine des ressources humaines) , a loué à la SCI LG 19 des bureaux et deux garages, le tout situé dans un ensemble immobilier en copropriété ''Les Résidence Lacordor'' au […], et moyennant un loyer :

*pour les bureaux :

de 55.594 € HT HC par an la première année,

de 58.520 € HT HC par an la deuxième année de bail,

de 61.446 € HT HC par an la troisième année.

*pour les garages :

de 2.880 € HT pour la première année,

étant précisé :

*que ces loyers étaient payées trimestriellement les 1° janvier, 1° avril, 1° juillet, 1° octobre de chaque année,

*que le montant de la provision annuelle pour charge au titre de la première année était de 11.487 € HT.

Le bail était signé pour 9 ans du 1° décembre 2017 au 30 novembre 2026.

L’article L-145-4 du code de commerce a prévu que si le contrat est conclu pour 9 ans, le preneur peut donner son congé à l’expiration d’un délai de 3 ans, sauf convention contraire entre les parties.

L’article 29 du contrat a justement prévu que la société TTI Group renonçait (conformément aux dispositions de cet article 145-4 ) à la faculté de donner son congé à l’expiration de la première période triennale.

Le 29 mai 2020, la société TTI Group a donné congé au bailleur pour le 30 novembre 2020, soit à la fin de la première période triennale.

La facture datée du 16 septembre 2020 émise par la SCI LG 19, pour un montant de 16.666,37 € TTC correspondant au loyer du 1° octobre 2020 au 30 novembre 2020, n’a pas été réglée par la société TTI Group.

La société SCI LG 19 a fait procéder le 10 novembre 2020 à une saisie conservatoire du montant de cette facture impayée par la société TTI Group.

La société TTI Group a quitté les lieux le 30 novembre 2020 en remettant les clés à l’huissier, lequel par message électronique du 1° décembre 2021 a invité la SCI à venir récupérer les clés en son étude.

***

Le 9 décembre 2020, la SCI LG 19 a assigné la société TTI Group devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir :

• condamner la sociétéTTI Group à payer à titre provisionnel à la SCI LG 19 la somme de 16.666,37 €, correspondent à la facture de loyer n°200003 pour la période du 16 octobre 2020 au 30 novembre 2020,

• condamner la société TTI Group à payer à la SCI LG 19 la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner la société TTI Group, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de Ia saisie conservatoire et de sa dénonce d’un montant de 349.56 €.

Lors de l’audience du 3 mai 2021 la SCI LG 19 a actualisé ses demandes à la somme de 40.226,23 € correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au 31 mars 2021, déductions faite de la régularisation des charges des années 2018, 2019, et 2020.

***

Par ordonnance du 07 juin 2021, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon a condamné la société TTI Group à régler à la SCI LG 19 la somme de 40.226,23 € au titre des loyers et provisions sur charges dues jusqu’au 31 mars 2021, outre 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a également condamnée aux dépens.

Le juge des référés a retenu :

• que l’article 3 du bail liant la SCI LG 19 à la SAS TTI Group était conforme à la législation dès lors que les locaux donnés à bail étaient à usage exclusif de bureaux ;

• que l’article 29 du contrat de bail supprimait la faculté pour le preneur de demander la résiliation du bail après les 3 premières années ; qu’il n’était pas justifié de la renonciation du bailleur à se prévaloir de la durée du bail ;•

• que le bailleur se contentait d’exiger des loyers jusqu’à l’expiration du premier trimestre 2021 ;

• que la socitété TTI Group s’est reconnu débitrice d’une somme de 9.771,42 € en trop perçu de charges ; qu’il y avait donc lieu de faire droit à la demande de paiement non contestatble à hauteur de• 40.226,23 €.

***

la SCI LG 19 a fait pratiquer :

• une saisie attribution à hauteur de 12.478,38 € entre les mains de la LYONNAISE DE BANQUE (CIC), dénoncée à la société TTI Group le 09 juillet 2021 ;

• une saisie attribution à hauteur de 3.766,46 € entre les mains de la LYONNAISE DE BANQUE (CIC), dénoncée à la société TTI Group le 22 juillet 2021.

***

Par déclaration enregistrée par voie électronique le 16 juillet 2021, la société TTI Group a fait appel de cette ordonnance de référé du 7 juin 2021.

La société TTI Group demande à la Cour aux termes de ses conclusions déposées par voie électronique le 2 février 2022 et au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

*de dire qu’il existe des contestations sérieuses quant aux demandes formulées par la SCI LG 19 ;

*de se déclarer incompétent.

En conséquence :

• d’infirmer l’ordonnance rendue le 7 juin 2021 par le président du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la SCI LG 19 :

• la somme provisionnelle de 40.226,23 € pour Ies loyers et provisions sur charges jusqu’au 31 mars 2021, la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,• ainsi qu’aux dépens.• de débouter la SCI LG 19 de l’ensemble de ses prétentions.•

A titre subsidiaire :

*de dire et juger que c’est tout au plus la somme de 6894,95 € qui est due par la SAS TTI Group a la SCI LG 19.

En toutes hypothèses :

*de condamner la SCI LG 19 au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la société TTI Group soutient :

• que les demandes sont infondées dès lors que la SCI LG 19 ne justifie pas du montant des charges dont elle réclame le paiement ;

• que le juge des référés a omis que la SCI LG 19 avait admis la validité du congé dès lors qu’elle avait organisé la restitution des lieux avec huissier désigné par ses soins le 30 novembre 2020 ;

que la SCI LG 19 a accepté à l’évidence la résiliation du bail à compter du 30 novembre• 2020 ;

• que, prenant acte du congé, la SCI LG 19 a émis une facture de solde des loyers pour la période du 1°octobre 2020 au 30 novembre 2020 et qu’elle a repris possession des lieux ;

• que si par extraordinaire la Cour d’appel estimait qu’il n’y a pas de contestations sérieuses, c’est tout au plus au paiement de la seule somme de 6.894,95 € qu’elle condamnera la SAS TTI Group (16.666,37 € – 9.771,42 € = 6.894,95 €).

En réponse,

La SCI LG 19 demande à la Cour aux termes de conclusions enregistrées par voie électronique le 18 novembre 2021:

Vu l’article R. 211-4, 11° du code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

*de confirmer l’ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon le 07 juin 2021 en toutes ses dispositions ;

*d’actualiser l’arriéré de la société TTI Group à la somme de 58.121,30 € au titre des loyers et dus jusqu’au 04 juin 2021.

En conséquence,

*de condamner la société TTI Group, exerçant sous le nom commercial TTI SUCCESS INSIGHTS FRANCE à payer à titre provisionnel à la SCI LG 19 la somme totale de 58.121,30 € correspondant aux factures de loyers n° 200003, n° 200004, n° 200005, n° 210002 et n° 210003 pour la période du 1er octobre 2020 au 04 juin 2021, déduction faite des régularisations de charges au titre des années 2018, 2019 et 2020.

En toutes hypothèses,

• de débouter la société la société TTI Group, exerçant sous le nom commercial TTI SUCCESS INSIGHTS FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

• de condamner la société TTI Group, exerçant sous le nom commercial TTI SUCCESS INSIGHTS FRANCE à payer à la SCI LG 19 la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCI LG 19 fait valoir :

• qu’il n’existe aucune contestation sérieuse concernant l’arriéré de la période du 1er octobre 2020 au 30 novembre 2020 considérant que le congé adressé au bailleur par la société TTI Group vise le 30 novembre 2020 et il n’est pas contesté par cette dernière qu’elle a occupé les locaux loués jusqu’à cette date ;

• qu’il n’existe pas non plus de contestation sérieuse concernant l’exigibilité des loyers et charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 novembre 2020 ;

que l’article 29 du contrat est conforme aux dispositions de l’article 145-4 deuxième alinéa du• code de commerce ne prête pas à interprétation.

• que la restitution effective du local n’est intervenue qu’à la remise des clés le 25 mars 2021 par lettre RAR du 24 mars 2021 ;

• que la somme de 33.331,28 €, correspondant aux facture de loyer n° 200004 et 200005 pour la période du 1er décembre 2020 au 31 mars 2021 ;

• que la société TTI Group est également redevable des loyers et charges ayant courues pour la période du 1er avril 2021 au 04 juin 2021, soit la somme de €, correspondant aux factures de loyer n° 210002 et 210003 ;

que ce n’est qu’à compter du 05 juin 2021 qu’un nouveau locataire a pris possession du local ;•

• que la SCI LG 19 est recevable et bien fondée à obtenir la condamnation de la société TTI Group à lui régler à titre provisionnel la somme de 17.895,07 € correspondant aux factures de loyer n° 210002 et 210003 pour la période du 1er avril 2021 au 04 juin 2021 ;

que les sommes réclamées sont justifiées par des factures ;•

• que la SCI LG 19 produit les récapitulatifs des régularisations de charges des années 2018, 2019 et 2020 déjà produits en première instance.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient, pour plus ample exposé des prétentions et moyens, de se reporter aux écritures des parties.

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L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 9 février 2022.

A l’issue de l’audience , la décision a été mise en délibéré au 9 mars 2022.

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MOTIFS

A titre liminaire, la Cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les ''dire et juger'' et les ''constater'' ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi ; qu’en conséquence, la Cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande principale :

L’article 835 dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestementillicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L145-4 alinéa 1 et 2 du code de commerce dispose :

'La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.'

L’article 29 du contrat de bail prévoit :

'Conformément aux dispositions de l’article L145-4 deuxième alinéa, le preneur renonce expressement à la faculté de donner son congé à l’expiration de la première période triénnale'

En l’espèce,

* Sur la demande portant sur la période du 1° octobre 2020 au 31 mars 2021 :

Il convient de relever :

• qu’effectivement la société TTI Group a renoncé, au terme de l’article 29 du contrat de bail, à la faculté de donner son congé à l’expiration de la première période triénnale ;

• que la société TTI Group était en conséquence et en application de l’article L145-4 alinéa 1 du code du commerce- tenue par le contrat de bail pour une durée de 9 ans ;

• qu’en annonçant son départ des lieux au 30 novembre 2020, la société TTI Group ne respectait pas les termes du contrat ;

• qu’en cessant de payer le loyer à compter du 1° octobre 2020, elle ne respectait pas les termes du contrat non plus ;

• que la société LG19 a litimé sa réclamation devant le juge des référés en acceptant un terme inférieur à 9 années et en fixant sa demande sur une période allant du 1° octobre 2020 au 31 mars 2021 ;

• qu’elle fonde sa demande chiffrée par références aux avis d’échéance versés au debat ainsi qu’aux factures ;

que la société TTI Group n’a pas contesté ne pas avoir réglé la facture du 16 septembre 2020 ;• que la société TTI Group conteste la montant des charges ;•

• que la société LG19 reconnait qu’elle doit à la société TTI Group la somme de 9.771,42 € au titre d’un trop payé de charges sur la période 2018 à 2020,

Dans ces conditions, il convient de considérer que la demande en paiement à titre provisionnelle ne se heurte à aucune contestation sérieuse à hauteur :

* de la somme de 16.666,37 € correspondant aux loyers et charges du 1°octobre 2020 au 30 novembre 2020,

* ainsi que de la somme de 33.331,28 € correspondant aux loyers et charges du 30 novembre 2020 au 31 mars 2021.

Soit un total de 49.997,65 € qui doit être diminué du montant de la somme de 9.771,42 € due par le bailleur au titre du trop perçu de charges sur la période de 2018 à 2020.

En conséquence, la décision du juge des référés condamnant la société TTI Group à verser à la société LG19 la somme provisionnelle de 40.226,23 € au titre des loyers et charges du 1° octobre 2020 au 31 mars 2021, est confirmée.

* Sur la demande portant sur la période du 1° avril 2021 au 4 juin 2021 :

S’agissant de la demande portant sur la période postérieure au 31 mars 2021, soit du 1° avril 2021 au 4 juin 2021, il convient de considérer qu’il ne s’agit pas d’une actualisation mais d’une demande nouvelle qui n’a pas été portée devant le juge des référés alors que l’audience a eu lieu le 3 mai 2021 alors que la créance revendiquée était déjà née.

Il y a donc lieu de faire application des disposition de l’article 564 du code de procédure civil qui prévoit :

'Les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Cette demande sera en conséquence déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile il convient :

• de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société TTI Group aux dépens des référés.

Y ajoutant,

de condamner la même société TTI Group aux dépens d’appel.•

En équité, il convient :

• de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société TTI Group à verser à la SCI LG 19 la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

• de condamner la même société TTI Group à verser 1.000 € à la SCI LG 19 au titre des frais irrepetibles engagés en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour :

Déclare irrecevable la demande en paiement portant sur la période du 1° avril 2021 au 4 juin 2021,
Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée.

Y ajoutant,

condamne la même société TTI Group aux dépens d’appel.•

• Condamne la même société TTI Group à verser 1.000 € à la SCI LG 19 au titre des frais irrepetibles engagés en appel.