N° RG 23/08814 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PKBN

Décision du Président du TGI de [Localité 4] en référé du 23 octobre 2023

RG : 23/00464

S.A.R.L. TAI THU

C/

S.C.I. VICTOR HUGO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 18 Décembre 2024

APPELANTE :

TAI THU, SARL immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°540 005 535, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Chloé PICARD de la SELEURL CAPLEX, avocat au barreau de LYON, toque : 2141

INTIMÉE :

La SCI VICTOR HUGO, Société Civile Immobilière au capital social de 1 000 €, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 533 688 412, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, ayant pour mandataire de gestion la Société QUADRAL PROPERTY

Représentée par M^e Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 04 Décembre 2024 prorogée au 18 Décembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2020, la SCI Victor Hugo, représentée par son mandataire, la société Quaral Property, a consenti à la SARL Tai Thu un bail commercial portant sur un local au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3]) pour y exploiter une activité de «'salon de thé'» moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8'000 €.

Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure restée infructueuse.

Le 13 janvier 2023, la SCI Victor Hugo a fait signifier à la SARL Tai Thu un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour le paiement d’une somme de 8'326,96 € en principal.

Prétendant que les loyers demeuraient impayés, le bailleur a, par exploit du 28 février 2023, attrait la locataire devant la formation de référé du Tribunal Judiciaire de Lyon, laquelle a, par ordonnance rendue le 23 octobre 2023, statué ainsi':

Constatons la résiliation du bail à la date du 14 février 2023,

Condamnons la SARL Tai Thu à payer à la SCI Victor Hugo la somme provisionnelle de 13'642 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 7 septembre 2023, 3ème trimestre 2023 inclus,

Rejetons la demande visant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement,

Condamnons la SARL Tai Thu et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique,

Condamnons le défendeur à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois d’octobre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux,

Condamnons le défendeur aux dépens,

Condamnons la SARL Tai Thu à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge des référés a retenu en substance':

Qu’il ne résulte pas de la rédaction du commandement de payer de difficulté de compréhension ni de possibilité de confusion';

Que le commandement a produit ses effets sans qu’il n’y ait lieu de les suspendre car le bilan comptable produit par la société Tai Thu présente un résultat négatif pour 2022 et que le locataire, qui n’a payé aucun loyer depuis de nombreux mois, n’évoque aucune perspective positive de redressement.

Par déclaration du 24 et 27 novembre 2023, la SARL Tai Thu a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs et, par avis de fixation du 22 décembre 2023 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

Par ordonnance de référé rendue le 4 mars 2024, le délégataire du premier président de la cour d’appel de Lyon a rejeté la demande de la société Tai Thu en demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision de première instance et l’a condamnée à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 25 septembre 2024 (conclusions d’appel récapitulatives n°2), la SARL Tai Thu demande à la cour de':

Vu les articles 834 et 114 du Code de procédure civile,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Infirmer l’ensemble des chefs de l’ordonnance de référé rendue le 23 octobre 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon opposant la Société Tai Thu à la SCI Victor Hugo en ce que le Juge des Référés a : (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Et Statuant à nouveau :

Dire que les demandes de la SCI Victor Hugo en constat de la résiliation, expulsion, fixation et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, se heurtent à une contestation sérieuse en raison de la nullité encourue par le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 janvier 2023,

En conséquence,

Dire que les demandes de la SCI Victor Hugo en constat de la résiliation, expulsion, fixation et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation excèdent les pouvoirs du juge des référés,

Dire n’y avoir lieu à référé quant aux demandes de la SCI Victor Hugo en constat de la résiliation, expulsion, fixation et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Débouter la SCI Victor Hugo de ses demandes de constat de la résiliation, d’expulsion et de fixation et condamnation au paiement d’indemnités d’occupation,

Et reconventionnellement,

Autoriser la société Tai Thu à payer la dette locative arrêtée au jour de l’arrêt à intervenir par 24 échéances mensuelles de 500 € jusqu’au remboursement complet du solde locatif,

Dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital puis sur les intérêts,

Suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à complet paiement de cet arriéré locatif,

Dire n’y avoir lieu à constater la résiliation du bail compte tenu des délais de paiement accordés à la société Tai Thu pour s’acquitter de l’arriéré locatif,

Débouter la SCI Victor Hugo de ses demandes de constat de la résiliation, d’expulsion et de fixation et condamnation au paiement d’indemnités d’occupation,

Rejeter toutes autres demandes et prétentions de la SCI Victor Hugo,

Condamner la SCI Victor Hugo à payer à la société Tai Thu la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SCI Victor Hugo aux entiers dépens.

Elle oppose à la demande en constat de la résiliation du bail l’existence d’une contestation sérieuse compte tenu de la nullité du commandement de payer qui ne mentionne pas le délai prévu à la clause résolutoire mais un délai de 24 heures et elle cite des jurisprudences ayant annulé des commandements comparables. Elle rappelle que le juge doit se livrer à une appréciation in concreto et elle renvoie à la présentation du commandement de payer qui lui a été délivré qui ne mentionne l’article L.145-41 du Code de commerce qu’au verso. Elle affirme avoir en conséquence été empêchée de régulariser dans le délai d’un mois. Elle ajoute que le commandement ne reproduit pas la clause résolutoire.

A titre reconventionnel, elle sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en faisant valoir ses paiements intervenus depuis mars 2023. Elle souligne que si son bilan comptable 2022 est négatif, elle est néanmoins parvenue à dégager de la trésorerie et qu’elle a pris des mesures puisque son bilan 2023 est positif. Elle fait valoir qu’elle souhaite maintenir son activité professionnelle et que la perte de son fonds ne serait de l’intérêt d’aucune des deux parties. Elle se prévaut d’une lettre d’intention pour la vente de son fond de commerce au prix de 70'000 €';

***

Aux termes de son conclusions remises au greffe par voie électronique le 7 octobre 2024 (conclusions d’intimé n°2 et récapitulatives), la SCI Victor Hugo demande à la cour’de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article L 145-41 du Code de commerce,

Vu les articles 1103 et 1728-2° du Code civil,

Débouter la société Tai Thu de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées,

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Lyon le 23 octobre 2023, sauf à porter la condamnation de la Société Tai Thu à la somme provisionnelle de 22'796,76 €, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés au 7 octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse,

Condamner la Société Tai Thu à payer à la SCI Victor Hugo une indemnité de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens d’appel.

Elle conteste que la validité du commandement de payer serait sérieusement contestable dès lors que le délai de 24 heures imparti l’était sous peine de mesures conservatoires et le délai d’un mois imparti l’était sous peine de se prévaloir des effets de la clause résolutoire. Elle estime que le locataire ne peut prétendre avoir été dans le doute, lequel n’est invoqué qu’à des fins dilatoires. Elle affirme qu’aucune disposition légale n’impose de reproduire la clause résolutoire dans le commandement.

Elle actualise le montant de l’arriéré locatif dont elle réclame le paiement par provision, précisant que les paiements récents n’ont permis que d’apurer partiellement l’échéance de loyer courante de sorte que la dette continue d’augmenter.

Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement en l’absence de tout règlement effectué depuis le 25 janvier 2024. Elle relève que le projet de cession du fonds de commerce n’est pas concret et que la société appelante ne peut imposer un changement de locataire au bailleur.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'dire'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande provision au titre de la dette locative':

Aux termes du second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SCI Victor Hugo produit le contrat de bail commercial signé des parties le 5 août 2020 et un relevé de compte locataire actualisé au 7 octobre 2024 régulièrement expurgé des frais de procédure. La société Tai Thu ne discute pas sa dette locative.

L’ordonnance de référé attaquée, en ce qu’elle a condamné la société Tai Thu à payer au bailleur une provision à valoir sur l’arriéré de loyer, est confirmée et, compte tenu du caractère non sérieusement contestable de la créance actualisée, la cour porte cette condamnation à la somme de 22'796,76 € arrêté au 7 octobre 2024, échéance du quatrième trimestre 2024 incluse.

Sur la demande en constat de la résiliation de plein droit du bail':

Aux termes de l’article L.143-2 du Code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI Victor Hugo justifie que l’état d’endettement de la société Tai Thu ne comportait, au jour de la délivrance du commandement de payer, aucun créancier inscrit auquel dénoncer ce commandement. Sa demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.

***

Le premier alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s’agissant du simple constat de l’application d’une clause claire et précise qui, sauf preuve du contraire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En effet, si le prononcé de la résiliation d’un contrat suppose une appréciation relevant des juges du fond, le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire entre dans les pouvoirs du juge des référés qui s’assure uniquement de l’existence de ladite clause et de la régularité de sa mise en 'uvre.

En l’espèce, le contrat de bail du 5 août 2020 liant les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 janvier 2023 pour la somme en principal de 8'326,96 €. En l’état du décompte produit, il est établi que la société Tai Thu s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, n’ayant effectué aucun règlement direct auprès du bailleur ou de son mandataire la société Quadral Property dans ce délai. Il n’est par ailleurs pas prétendu que la locataire se serait acquittée de l’intégralité de sa dette entre les mains du commissaire de justice qui a reversé en avril 2023 un disponible 2'751,19 €. En effet, la société Tai Thu justifie qu’elle s’était acquittée en mars 2023 d’une somme de 3'000 € entre les mains du commissaire de justice, cette somme restant d’un montant insuffisant à résorber la dette locative visée dans le commandement.

Pour contester néanmoins que la clause résolutoire insérée au contrat de bail ait joué, la société Tai Thu discute de la validité du commandement de payer en ce que sa rédaction aurait été de nature à l’induire en erreur sur les mesures à prendre, ce qui constituerait selon elle une contestation sérieuse s’opposant au constat, par le juge des référés, de la résiliation de plein droit du bail commercial.

Il sera relevé que le commandement de payer litigieux, qui comporte en entête le visa de l’article L.145-45 du Code de commerce précité, impartit à la société débitrice un délai de 24 heures pour s’acquitter de la dette locative sous peine de saisie conservatoire et il comporte ensuite, au recto, la reproduction de l’article L.145-41. La reproduction intégrale de ce texte, par référence au visa figurant dans l’entête du commandement, est particulièrement claire et explicite et elle était de nature à informer très précisément la société Tai Thu sur la volonté de la SCI Victor Hugo de mettre en 'uvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. En effet, la mention «'toute clause insérée dans le bail prévoyant sa résiliation de plein droit …'» ne laisse aucun doute sur la clause concernée, sans qu’il ne soit nécessaire de reproduire la clause dans ses termes figurant au contrat de bail liant les parties, la reproduction d’une stipulation contractuelle, parfois pratiquée par les commissaires de justice, n’étant d’ailleurs pas prescrite par la loi. Par ailleurs, la suite du texte «'' ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer rester infructueux'» est exempte de toute ambiguïté concernant le délai qui était imparti à la société Tai Thu pour tenir en échec le jeu de la clause résolutoire, d’autant que ce délai était mentionné en caractère gras pour attirer l’attention de l’intéressée. Dans ces conditions, la source de confusion alléguée par la société appelante entre le délai de 48 heures imparti au recto du commandement et le délai d’un mois imparti au verso, ne résiste pas à l’analyse.

A la lueur de ces éléments, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que les deux délais indiqués sont suivis chacun de la sanction de leur inexécution, différente suivant les cas, et qu’il ne résulte dès lors pas de cette rédaction de difficulté de compréhension ni de possibilité de confusion.

L’ordonnance attaquée, qui a retenu que la contestation de la validité du commandement de payer délivré le 13 janvier 2023 ne présentait pas le sérieux requis pour faire échec à la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail, est confirmée.

Dès lors qu’il est en outre acquis aux débats qu’en l’absence de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois imparti, les conditions de la résiliation de plein droit du bail étaient réunies depuis le 14 février 2023, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à cette date, est également confirmée.

Sur la demande de délais de grâce suspensifs des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Tai Thu justifie d’abord, au soutien de sa demande de délai de paiement, être en voie de redresser sa situation financière dès lors que son bilan pour 2023 est redevenu créditeur, fusse modestement. La société appelante justifie ensuite des versements qu’elle a effectués pour apurer sa dette et elle se prévaut pour finir d’une lettre d’intention pour l’acquisition de son fonds de commerce, attestant que celui-ci est attractif.

Ces éléments, s’ils peuvent être de nature à établir la bonne foi de la société Tai Thu, sont en revanche insuffisants à établir que cette société serait en mesure de respecter l’échéancier qu’elle sollicite. En effet, la cour constate que la dette locative, d’un montant de 13'642 € en première instance, s’est aggravée pour atteindre la 22'796,76 € au 1er octobre 2024.

Surtout, il résulte du décompte produit par la SCI Victor Hugo que, même en dernier lieu, la société Tai Thu n’est toujours pas parvenue à reprendre le paiement des loyers courants, ce qui constitue pourtant un préalable raisonnable pour envisager sérieusement l’apurement de la dette locative de manière échelonnée sans que la dette ne se reconstitue aussitôt.

En l’absence de preuve de la capacité de la société Tai Thu à respecter un échéancier, en sus du paiement des loyers et charges courants, la décision attaquée, qui a rejeté sa demande en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, qui a ordonné son expulsion et qui l’a condamnée à une payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération complète des lieux, est confirmée.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné la société Tai Thu, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité.

La SARL Tai Thu, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel.

Elle est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et elle est condamnée à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 1'000 € en indemnisation des frais irrépétibles qu’il a exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 23 octobre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions, sauf à porter le quantum de la provision à laquelle la SARL Tai Thu a été condamnée de 13'642 €, arrêté au 7 septembre 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, à la somme de 22'796,76 € arrêté au 7 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Tai Thu, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la SARL Tai Thu, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI Victor Hugo la somme de 1'000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT