N° RG 23/02002 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O232

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APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de [Localité 14]

du 22 Mai 2019

RG : 18/00020

COUR D’APPEL DE LYON

1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU 04 Mars 2025

APPELANTES :

Mme [X] [A] veuve [T]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Mme [U] [T]

[Adresse 26]

[Localité 4]

Mme [S] [T]

[Adresse 26]

[Localité 4]

toutes représentées par la SELARL CVS, avocat au barreau de LYON, toque : 215

ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme JEANJEAN de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

La VILLE DE [Localité 35]

[Adresse 25]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représenté par M^e William TISSOT de la SCP SCHMIDT VERGNON PELISSIER THIERRY EARD-AMINTHAS & TISSOT, avocat au barreau de LYON, toque : 884

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Mme [Z] [T] épouse [P]

[Adresse 9]

[Localité 2]

M. [W] [T]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentés par la SELARL CVS, avocat au barreau de LYON, toque : 215

ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme JEANJEAN de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

En présence de :

Madame [J] [D] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de l’AIN,

Commissaire du gouvernement

[Adresse 5]

[Adresse 15]

[Localité 1]

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Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 11 Février 2025 prorogée au 04 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Patricia GONZALEZ, Présidente de chambre

M^me Stéphanie LEMOINE, Conseiller

M^me Bénédicte LECHARNY, Conseiller

désignés conformément à l’article L 211-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

ARRET : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

L’indivision [T] est propriétaire de deux parcelles cadastrées section BI [Cadastre 7] d’une contenance de 11.588 m2 sise lieudit « [Adresse 41] » et section [Cadastre 11] d’une contenance de 9.149 m2 sise lieudit « [Adresse 27] » dans la commune de [Localité 38].

La commune de [Localité 38] projette de réunir sur un même site le long de la [Adresse 33], un ensemble d’équipement sportifs, par l’extension du complexe sportif actuel « Sous les vignes » destiné à accueillir un second terrain de football, un terrain de rugby, un city-stade, diverses aires de jeux et un parc de stationnement.

Aux fins de réalisation de son projet, la commune a envisagé d’exproprier ces parcelles.

Par un arrêté du 6 mars 2017, le préfet de l’Ain a décidé d’ouvrir des enquêtes préalables à la déclaration d’utilité publique et parcellaire relatives au projet d’acquisition de terrains nécessaires au projet d’extension des équipements sportifs.

Par un arrêté du 28 juillet 2017, le préfet de l’Ain a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition foncière des tènements nécessaires au projet d’extension des équipements sportifs de la commune de [Localité 38].

Par un arrêté du 4 octobre 2017, le préfet de l’Ain a déclaré cessible au profit de la commune de [Localité 38] notamment les parcelles cadastrées section [Cadastre 12] [Cadastre 7] et section [Cadastre 11], propriété de l’indivision [T].

Ces deux arrêtés ont fait l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal administratif de Lyon.

Suivant jugement du 13 mars 2019, le tribunal administratif de Lyon a rejeté les requêtes dirigées à l’encontre des arrêtés de DUP et de cessibilité.

Par ordonnance du 15 février 2018, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a ordonné l’expropriation des dites parcelles pour cause d’utilité publique.

La commune de Saint-Genis-Pouilly a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de fixation des indemnités de dépossession.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 16 janvier 2019 et les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus le 10 avril 2019.

Par jugement du 22 mai 2019, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— fixé l’indemnité principale due aux consorts [T] à la somme de 544.863 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 56.542,80 euros, soit un total de 611.970,80 euros,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la commune de [Localité 38] aux dépens.

Par déclaration du 21 juin 2019, les consorts [T] ont interjeté appel.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 19/4448.

[B] [T] est décédé le 8 novembre 2020.

Par ordonnance du 26 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance.

Par arrêt du 8 mars 2021, la cour d’appel de Lyon a radié l’affaire pour défaut de diligence des parties.

[O] [T] est décédée le 15 janvier 2023.

M. [W] [T] et Mme [Z] [T] épouse [P] ont repris l’instance en qualité d’héritiers.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [T] demandent à la cour de:

— accueillir l’intervention volontaire de M. [W] [T] et de Mme [Z] [T] épouse [P] en leur qualité d’héritiers de [B] [T] et de [O] [T],

— en conséquence, constater la reprise d’instance par M. [W] [T] et de Mme [Z] [T] épouse [P],

— déclarer l’appel régulier et recevable en la forme,

— déclarer irrecevables les conclusions et pièces du commissaire de gouvernement versées en première instance qui n’ont pas été à nouveau reproduites devant la cour dans le délai de 3 mois prescrit à l’article R311-26 du code de l’expropriation,

— réformer le jugement dont appel,

statuant à nouveau,

— fixer le montant des indemnités de dépossession, en valeur occupée, revenant à [X] [A] et Mme [M] [T], Mme [S] [T], M. [W] [T] et Mme [Z] [T] épouse [P], à la somme globale de 2.137.538 euros, remploi compris, relatives à l’expropriation des parcelles cadastrées section [Cadastre 11] sise « [Adresse 28] » et [Cadastre 13] sise « [Adresse 41]», d’une contenance respective de 9.149 m2 et 11.588 m2 situées sur la commune de [Localité 38],

— conformément à l’article R312-1 du code de l’expropriation, condamner la commune de [Localité 38] aux dépens de l’instance,

— condamner la commune de [Localité 38] à leur verser une somme globale de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu qu’il serait inéquitable qu’ils conservent intégralement à leur charge les frais de conseil exposés,

— rejeter toute demande ou plus ample.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, la commune de [Localité 38] demande à la cour de :

— accueillir l’intervention volontaire de M. [W] [T] et Mme [Z] [T],

— constater la reprise de l’instance et ce faisant,

— confirmer le jugement en date du 22 mai 2019 rendu par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse,

en conséquence,

— débouter les consorts [T] de leurs demandes,

— condamner solidairement les consorts [T] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de son dernier mémoire, le commissaire du gouvernement demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— fixer l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 555.428 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 56.542,80 euros soit un total de 611.970,80 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [W] [T] et de Mme [Z] [T] épouse [P], en leur qualité d’héritiers et de constater la reprise de l’instance.

1. Sur la recevabilité des conclusions et pièces du commissaire du gouvernement

Les consorts [T] soutiennent que :

— les pièces versées en première instance, qui n’ont pas été produites en cause d’appel dans le délai de 3 mois, sont d’office déclarées irrecevables,

— les précédentes écritures et pièces du commissaire du gouvernement versées en première instance auxquelles il fait simplement référence sont irrecevables.

Le commissaire du Gouvernement fait valoir en réplique que :

— l’article 954 du code de procédure civile indique que la partie qui sans énoncer de moyens nouveaux demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs,

— l’appelant, l’intimé et le commissaire de gouvernement obéissent à des règles distinctes quant aux références aux premières écritures produites en première instance et à l’appropriation des motifs du jugement,

— la décision citée par les appelants est isolée et concernait un appelant qui, ne demandant pas la confirmation du jugement, devait énoncer les moyens invoqués et fournir les pièces annexes,

— les appelants revendiquent l’inopposabilité de ses conclusions et pièces tout en les citant lorsqu’elles leur sont favorables.

Réponse de la cour

Selon l’article R. 311-26, alinéa 2 et 4, du code de l’expropriation, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. (…)

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. »

Contrairement à ce qui est soutenu par le commissaire du gouvernement, les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile ne le dispensent pas de produire en cause d’appel les pièces dont il a fait état en première instance, même s’il conclut à la confirmation du jugement et qu’il est réputé s’en approprier les motifs.

En l’espèce, à l’appui des premières conclusions du commissaire du gouvernement du 24 décembre 2019 sont produits le permis de construire délivré pour les tènements sis commune d'[Localité 31] relevant de la zone 1AUb, terrains immédiatement contigus à la parcelle reversée en zone UE, ainsi que des photographies de la densification urbaine réalisée sur les tènements contigus aux parcelles aliénées commune de [Localité 24] et relevant du zonage AU.

Dès lors, ajoutant au jugement, les nouvelles pièces jointes aux dernières conclusions du 23 mai 2023, et notamment les actes correspondant à onze mutations intervenues sur le secteur, sont déclarées irrecevables.

2. Sur la date de référence

Les consorts [T] font notamment valoir que la date de référence retenue dans le jugement déféré est erronée de quelques jours, le 23 juin 2016 correspondant à la délibération de la commune de [Localité 38] relative à la modification du PLU, alors que c’est la date d’opposabilité du PLU qui doit être prise en compte, soit le 2 juillet 2016.

Le commissaire du Gouvernement fait valoir que :

— la date de référence correspond à la date de l’acte le plus récent rendant opposable au PLU et délimitant la zone dans laquelle se trouve situé un emplacement réservé,

— la date de référence est en l’espèce celle du 23 juin 2016, qui correspond à la délibération portant modification du PLU.

Réponse de la cour

Il résulte de la combinaison des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l’urbanisme, qu’en cas d’acquisition par voie d’expropriation d’un bien soumis au droit de préemption urbain ou en ZAD, la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Dès lors, la date d’approbation de la modification du PLU de la commune de [Localité 37], qui l’a rendue opposable aux tiers, soit le 23 juin 2016, constitue la date de référence, la circonstance qu’elle n’ait été rendue exécutoire que postérieurement étant sans incidence à cet égard.

Le jugement est donc confirmé de ce chef.

3. Sur la consistance et la valeur des biens

Les consorts [T] font essentiellement valoir que :

— les parcelles [Cadastre 11] et BI [Cadastre 7] étant exploitées, c’est à tort que le tribunal a fixé le prix de ces biens en valeur libre et non en valeur occupée, sans se prononcer en outre sur la situation locative des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation,

— les terrains litigieux sont exploités depuis des dizaines d’années, comme le démontrent les quittances de fermage versées aux débats,

— l’illégalité de l’abri agricole, construit en 1985, n’est pas démontrée, la commune n’ayant initié aucune démarche en ce sens, l’octroi d’une indemnité d’éviction au preneur à bail est soutenue par le commissaire du gouvernement,

— la Cour de cassation a précisé que le propriétaire n’est pas tenu de dénoncer les ayants-droits de l’exploitant agricole s’ils sont connus de l’expropriant ou se sont fait connaître à l’occasion de la publicité collective, ce qui est le cas en l’espèce,

— la commune soulève l’absence de dénonce alors qu’elle n’a elle-même jamais fait connaître aux expropriés les dispositions de l’article L311-2 du code de l’expropriation,

— la qualification en terrains à bâtir au sens de l’article L322-3 du code de l’expropriation n’est désormais plus contestée, ni par le commissaire du gouvernement, ni par l’autorité expropriante,

— la qualification seulement partielle des unités foncières en terrain à bâtir, réalisée par le commissaire du gouvernement en première instance ne peut être retenue car il découle de la règle de l’unicité foncière qu’il suffit qu’une partie de la parcelle soit en zone constructible pour que l’ensemble de la parcelle soit considéré comme un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation,

— l’évaluation tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence,

— le juge de l’expropriation comme le commissaire du gouvernement ont méconnu les dispositions de l’article L322-4 du code de l’expropriation, en considérant que les possibilités de construction s’apprécient non pas en fonction de la réglementation urbanistique locale mais selon le niveau de la demande foncière,

— les possibilités légales et effectives de construction liées à un zonage UE renvoient à la notion de CINASPIC et sont susceptibles de mobiliser autant les opérateurs publics que privés pour de nombreux types de construction,

— c’est donc à tort que le commissaire du gouvernement indique que le marché des zones UE de [Localité 38] est peu soutenu, d’autant plus que cet argument est en tout état de cause inopérant à l’examen des possibilités de construction,

— la jurisprudence administrative démontre que la catégorie des CINASPIC n’est ni réduite, ni fermée au marché privé,

— la commune ne peut estimer que son niveau élevé d’équipements rend la demande pour ce type de terrain très aléatoire et peu soutenue tout en jugeant elle-même utile de construire davantage d’équipements par le biais de l’expropriation,

— l’analyse du règlement de la zone UE de [Localité 20] faite par la commune est manifestement erronée,

— le prix médian des terrains à bâtir litigieux, soit 370 euros par m2 est issu des données de la chambre des Notaires du département de l’Ain et concerne tous les types de terrains aux possibilités de construction et destinations diverses,

— les offres de la commune, de 30 euros par m2 en zone UE, et de 1,80 euros par m2 en zone N, sont anormalement basses,

— les références utilisées par la commune à titre de comparaison pour la zone N sont trompeuses dès lors que les indemnisations à un prix supérieur ne sont pas mentionnées,

— pour les terrains en zone UE, la commune n’explique pas l’écart de 2 100% entre le prix au m2 d’un terrain similaire qu’elle a vendu à 632 euros par m2 et le niveau de ses offres à 30 euros par m2,

— les offres sont déconnectées du prix du marché immobilier local,

— le rapport d’évaluation domaniale sur lequel se fonde la commune ne peut pas être pris en compte, dès lors que la jurisprudence écarte, d’une part, les ventes antérieures de quelques années et considère, d’autre part, comme inexploitable la référence qui ne ventile pas le prix entre deux zonages,

— certaines références du commissaire du gouvernement sont également inopérantes, puisqu’elles concernent des terrains aux possibilités de construction inférieures au cas d’espèce,

— la référence relative à [Localité 22] doit être écartée car il s’agit d’une simple déclaration d’intention d’aliéner,

— la méthode d’évaluation subsidiaire par application d’un coefficient est envisageable,

— le tribunal a méconnu l’article 455 du code de procédure civile puisqu’il est impossible de connaître les termes de comparaison retenus par la juridiction, cette dernière faisant seulement référence aux éléments visés par le commissaire du gouvernement alors qu’ils étaient contestés sont désormais irrecevables.

La commune fait notamment valoir que :

— un bien évalué en valeur libre vaut plus qu’un bien évalué en valeur occupée,

— l’acquisition d’un droit au bail ne peut constituer une amélioration au sens de l’article L 322-1 du code de l’expropriation,

— la réalité de l’exploitation agricole de M [W] [T] est contestée, puisque la chronologie des faits et les éléments versés aux débats révèlent un effet d’aubaine quant à sa création,

— le tribunal administratif n’a jamais statué sur la réalité de l’activité agricole de M [T],

— la commune a refusé la déclaration préalable de travaux relative au cabanon situé sur la parcelle [Cadastre 11], a dressé un procès-verbal d’infraction à ce titre et sa construction a été déclarée irrégulière par un jugement du tribunal administratif de Lyon du 28 mars 2017, de sorte qu’il ne peut être le support d’une activité agricole,

— l’activité agricole n’est pas conforme compte tenu de la zone concernée au PLU, qui est réservée au développement des équipements publics,

— les expropriés ne lui ont dénoncé aucun exploitant dans le délai imparti, de sorte qu’il n’a plus droit à une indemnisation,

— en l’absence de circonstances particulières, une collectivité locale ne peut s’écarter de l’estimation faite par le service des Domaines pour l’acquisition d’un bien immobilier,

— les termes de comparaison les plus pertinents ont été retenus par le service des Domaines,

— le tribunal a procédé à l’évaluation selon les possibilités légales et effectives de construction, et non en raison de l’intégration future du terrain dans une ZAC ou une autre zone du PLU,

— le décret du 28 décembre 2015 a réduit le champ de la notion jurisprudentielle de CINASPIC,

— les possibilités de construction sur les terrains litigieux sont très limitées et la demande est très aléatoire et peu soutenue compte tenu de la densité d’équipements publics déjà présents dans la commune,

— les appelants interprètent mal les dispositions de la zone UE de la commune de [Localité 20] et c’est à tort qu’ils les considèrent plus restrictives,

— le prix moyen du terrain à bâtir en pays gexois ne saurait être opposé dès lors qu’il ne reflète pas le prix d’un terrain situé en zone UE ou Ne du règlement du PLU,

— les termes de comparaison des appelants ne peuvent être retenus compte tenu de leur contexte particulier ou de leur zonage différent,

— la référence relative à [Localité 22] doit être retenue car il s’agit d’une déclaration d’intention d’aliéner qui a déjà fait l’objet d’une authentification,

— l’absence de ventilation a été prise en compte dans le rapport d’évaluation domaniale,

— les termes de comparaison retenus en zone UE par le commissaire du gouvernement en première instance sont tout à fait pertinents,

— les appelants ne contestent pas les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement concernant le zonage Z,

— la méthode subsidiaire utilisée par le commissaire du gouvernement permet d’évaluer les biens des appelants à un prix similaire à celui obtenu par la méthode principale,

— le jugement est parfaitement clair sur les termes de comparaison utilisés, puisqu’il a expressément retenu ceux mentionnés par le commissaire du gouvernement,

— le jugement a également répondu aux conclusions des expropriés quant aux termes de référence qu’ils avaient évoqués,

— l’indemnité de remploi a été fixée par application d’un taux à l’indemnité principale.

Le commissaire du Gouvernement fait notamment valoir que :

— les biens sont grevés d’un certain nombre de servitudes urbanistiques et contraintes spécifiques fortes et font l’objet d’emplacements réservés au bénéfice de la commune, voire, à l’extrémité, d’une emprise en espaces bois classés,

— les terrains litigieux doivent être qualifiés de terrains à bâtir à la constructibilité non maximale,

— la dualité de zonages n’est pas sans incidence quant au potentiel constructible des tènements,

— la qualification de terrain à bâtir ne suffit pas à conférer aux tènements expropriés une valeur vénale conséquente,

— le décret de 2015 a réduit le champ de la notion de CINASPIC,

— les zones UE n’ont pas l’exclusivité pour les constructions d’installations d’intérêt collectif,

— il est fallacieux d’indiquer que les constructions en zone UX seraient plus restrictives qu’en zone UE, le marché local des mutations à titre onéreux de la zone UX enregistrant une rotation et un flux beaucoup plus soutenus que ceux de la zone UE,

— il est disproportionné d’affirmer que les tènements relevant de la zone UE intéressent autant les opérateurs privés que les autres tènements relevant de zone urbaine du PLU,

— la commune est déjà fournie en matières d’équipements collectifs, ce qui réduit nécessairement la demande, laquelle est déterminante dans la valeur vénale d’un bien,

— le rejet des termes de comparaison des appelants et leur inopposabilité aux biens expropriés sont motivés,

— l’avis rendu le 24 novembre 2010 par le service [Adresse 23], utilisé par les appelants pour justifier des plus ou moins-values applicables à certaines mutations de référence, n’est pas opposable au dossier d’espèce en raison de son ancienneté, de l’éloignement géographique des biens, qui sont compris dans des zones différentes et il n’est en outre pas établi que l’aliénation à titre onéreux a suivi.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 322-4 du code de l’expropriation, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

La parcelle expropriée, désignée au cadastre de la commune de [Localité 34] sous la référence Lieudits « Sous la jonction » et « [Localité 29] » est située en zone UE pour 16.511 m2 et en zone N pour 4.226 m2 et située pour partie au bord de cours d’eau.

Le premier juge a retenu une valeur de 33 euros le m2 en zone UE et de 2,50 euros le m2 en zone N et a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 56.542,80 euros.

Les consorts [T] revendiquent une valeur de 100 euros le m2 en zone UE et de 20 euros le m2 en zone N et une indemnité de remploi d’un montant de 216.822 euros.

Tout d’abord, il n’est plus contesté que la parcelle constitue un terrain à bâtir. Il s’agit d’un terrain plat, situé en bord de rivière dans un environnement agréable, avec une bonne visibilité, au coeur d’un ensemble immobilier nu de grande contenance cadastrale.

Il est constant que la commune dispose d’un certain nombre d’équipements collectifs comme une maison pluridisciplinaire de santé, des lieux de culte, un centre aquatique en projet, un centre culturel, un théâtre, un foyer pour personnes retraitées, des centres d’accueil de le petite enfance.

Le rapport du commissaire enquêteur du 23 mai 2017 précise que le projet d’extension des équipements sportifs répond à l’objectif de doter la commune d’équipements sportifs pour répondre aux besoins de la population en forte croissance.

Tous les réseaux sont présents en bordure de la rue qui borde la parcelle, ces réseaux devant être transportés sur les tènements nus à aménager, et est bien desservie.

Par ailleurs, le fait que le terrain se trouve en emplacement réservé par la commune est sans incidence sur son évaluation.

Cependant, des contraintes spécifiques fortes doivent être prises en compte, comme le fait que le terrain dispose à une extrémité d’une emprise classée en espaces bois classés ce qui, en application de l’article 130-1 du code de l’urbanisme, interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements et entraîne de plein droit le rejet de tout demande de défrichement.

De même, la partie en profondeur de la parcelle se situe en rive d’un cours d’eau et est donc soumise aux prescriptions du PLU qui imposent de laisser les rives en espace libre de toute construction et de tout remblai, en respectant un recul de 20 mètres vis à vis des cours d’eau.

En outre, selon le règlement du PLU, la classification UE du terrain permet la construction uniquement d’équipements publics et des constructions d’intérêt collectif, de sorte que la constructibilité est réduite et ne doit viser que les seuls bâtis et installations ayant vocation d’équipements public ou d’intérêt collectif, de logements d’accompagnement de ces équipements.

Si les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (les CINASPIC) sont éligibles sur ce zonage, force est de constater que les destinations des constructions autorisées à ce titre par les articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme sont strictes et sont autant de limitations au caractère constructible du terrain.

La classification en zone naturelle, interdit tous types de constructions, à l’exception des installations et travaux divers nécessaires à la prévention contre les risques naturels ou technologiques, des constructions et installations publiques à usage d’activités liées à l’entretien des espaces verts et à la préservation du milieu naturel, des constructions et installations légères à usage récréatif ou des aménagements légers et limités de places de stationnement.

Ces éléments doivent être pris en considération pour évaluer la parcelle.

L’avis des domaines du 24 novembre 2010 produit par les appelants ne peut servir de base d’évaluation compte tenu de son ancienneté et de l’éloignement géographique puisqu’il concerne des parcelles de terrain situées à [Localité 30], dans le Gard.

De même, les données de la chambre des notaires de l’Ain pour la période allant du 1er septembre 2017 au 31 août 2018 se borne à communiquer un prix médian des terrains à bâtir dans le pays de [Localité 24], ce qui ne peut permettre de procéder à une estimation des terrains concernés en particulier par le présent litige.

Encore, la pièce n°22 des appelants, ne permet pas d’établir que la vente dont l’acte est produit concernait un terrain situé en zone N du PLU et était entièrement affecté d’un espace boisé classé, ainsi qu’ils le soutiennent, alors que l’extrait de PLU et l’extrait de cadastre produits sont bien trop imprécis.

Par ailleurs, les développements des appelants pour établir le fermage de M. [W] [T] sont inopérants, alors qu’un bien libre de toute occupation a une valeur supérieure à un bien occupé.

Les appelants produisent neuf termes de comparaison concernant des ventes intervenues entre le 20 juin 2013 et le 5 juin 2018.

Six références concernent des ventes qui sont situées sur la commune de [Localité 38], les autres étant situées sur les communes de [Localité 24], d'[Localité 31] et de [Localité 19]:

— vente du 22 mars 2017 concernant une parcelle en zone Uc (terrain à bâtir), au prix de 525 le m2,

— vente du 21 janvier 2016 concernant une parcelle en zone N au prix de 10,62 euros le m2,

— vente du 5 juin 2018 d’une parcelle en zone N de 30a 81 ca à 32 euros le m2,

— vente du 4 mars 2016 d’une parcelle en zone UXc (terrain à bâtir) à 132 euros le m2,

— vente du 7 avril 2017 d’une parcelle située en zone 2AU à 25 euros le m2,

— vente des 21 et 22 décembre 2016 d’une parcelle en zone 1AU4, UC, Uec (terrains à bâtir) au prix de 360 euros le m2.

Les références produites sont difficilement comparables avec les parcelles litigieuses en raison soit de leur ancienneté, soit de leur situation dans d’autres communes ou relevant d’autres zonages ou encore de leur surface, bien différente, ce qui en modifie également la valeur.

Par ailleurs, ainsi que l’a justement relevé le premier juge, certaines des ventes concernent des terrains ayant une implantation plus favorable, à l’entrée de la commune de [Localité 38] ou à proximité immédiate d’une zone urbaine à forte densité ou sont situés dans des zones soumises à une réglementation plus favorable, par exemple en secteur Ucc, à vocation dominante d’activités commerciales ou de services ou encore étaient déjà entièrement viabilisés lors de la cession ou bénéficiaient déjà d’un permis de construire.

En conséquence, ces éléments ne permettent pas d’apprécier la valeur de la parcelle.

L’évaluateur au service France domaine explique dans le rapport d’évaluation domaniale du 5 avril 2018 que la parcelle, classée en zone Ue, constitue une marché réduit, de sorte qu’il a dû élargir la recherche de cessions de terrains dans ce zonage à l’ensemble du Pays de [Localité 24], à partir des cessions relevées dans BNDP, ce qui l’a amené à trouver neuf cessions intervenues entre 2013 et 2017 sur les communes d'[Localité 31], de [Localité 20], [Localité 16], [Localité 40], [Localité 24], [Localité 21] et [Localité 39].

En comparant les prix de cession, il a relevé trois niveaux de prix:

— des prix compris entre 14 euros (de [Adresse 17] à [Localité 24]) et 25 euros ([Localité 40] et [Localité 36] dans des secteurs hors ou en limite des zones urbaines,

— des prix entre 37 et 55 euros/m2 dans des zones plus urbaines ([Localité 16], [Localité 21] et [Localité 18]),

— des prix entre 100/m2 voire 112 dans des secteurs à habitat dense en cours de développement ([Localité 32] à [Localité 24]).

Ensuite, l’évaluateur a rappelé un précédent d’acquisition dans ce zonage par la commune de [Localité 38] à 25 euros/m2, tout en retenant que ce prix constituait une valeur minimum.

L’évaluateur a écarté les termes portant sur des terrains jouxtant des zones à fort développement d’habitat, ceux de [Localité 19], le marché y étant supérieur au reste du Pays de [Localité 24], celui sur [Localité 21], dès lors que la zone Uep se situe au centre du village et que les terrains cédés jouxtaient un tènement en Ub en cours d’aménagement pour la réalisation de logements, ainsi que les termes sur [Localité 24] à 14 euros qui sont des terrains situés en sortie d’agglomération.

L’évaluateur a donc retenu la cession à [Localité 38] à 25 euros/m2, qui constitue un minimum, et celle à [Localité 16] à 37,30 euros/m2, qui concerne un terrain jouxtant une zone de logements en Uaa.

Il est rappelé qu’en l’espèce, la configuration de la parcelle litigieuse n’est pas tout à fait identique à celle précitée de [Localité 16] car elle se situe dans un ensemble de terrains déjà aménagés avec des équipements sportifs ou de loisir et est séparée d’une zone d’habitation par une rue ou par des terrains de loisir déjà équipés ou en bordure du technoparc et d’une zone Ne.

Il en déduit que dans cette configuration, la valeur vénale des biens peut être fixée à 30 euros/m2 avec une marge d’appréciation de 10%.

S’agissant de la parcelle classée en zone N, l’évaluateur retient que des données PATRIM, il ressort que la moyenne des prix se situe à 1,08 euros/m2 et la médiane à 1 euro/m2 avec 12 termes entre 0,98 et 1 euro/m2, sachant que la parcelle concernée est dans une zone urbaine davantage privilégiée, même si sa situation en bordure de cours d’eau la rend peu valorisable.

Il en déduit que la valeur vénale de la parcelle peut être fixée à 1,80 euros/m2.

Cette méthode correspond à une juste évaluation des biens, de sorte que l’avis du domaine donné le 6 avril 2018, ainsi que le rapport d’évaluation domaniale du 5 avril 2018 doivent servir de base à la fixation de l’indemnité d’expropriation de la parcelle concernée.

Dès lors, le prix retenu par le premier juge, de 33 euros/m2 en zone UE et de 2,50 euros/m2 en zone N et le montant de l’indemnité de remploi fixé à la somme de 56.542,80 euros sont confirmés.

4. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en appel.

Les dépens d’appel sont à la charge des consorts [T] qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Déclare recevables les interventions volontaires de M. [W] [T] et de Mme [Z] [T] épouse [P],

Constate la reprise de l’instance.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les pièces annexées aux conclusions additionnelles du commissaire du gouvernement,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne Mme [X] [A] veuve [T], Mme [M] [T], Mme [S] [T], Mme [Z] [T] épouse [P] et M. [W] [T] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,