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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 20 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03475 – N° Portalis

DBVK-V-B7D-OFEO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 MARS 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 16/01275

APPELANTE :

SARL COMPAGNIE FONCIERE AGATHOISE – CFA

[…]

[…]

Représentée par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE AGDE MARINE II représenté par la SARL PACULL IMMOBILIER dont le siège social est […] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[…]

[…]

Représenté par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Olivier GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER , avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 15 Février 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 MARS 2021,en audience publique, les avocats ne s’y

étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

En 1994, Hugues Brisson a acquis un fonds de commerce de bar restaurant glacier exploité dans les locaux commerciaux formant les lots 206 et 207 de la copropriété Agde Marine II au Cap d’Agde dont Z Y et X Y sont les propriétaires.

Le 29 juillet 1994, Z Y et X Y ont consenti un nouveau bail commercial à Hugues Brisson permettant l’exercice de tous commerces. Ce bail a été renouvelé et en dernier lieu pour une durée de neuf ans à compter du 1^er juillet 2012.

Le 5 décembre 2012, Hugues Brisson a fait apport du fonds de commerce exploité dans les lieux, soit les locaux formant les lots 206 et 207 et la terrasse devant ces locaux, partie commune de la copropriété, à la SARL Brasserie De La Mer, devenue Compagnie Foncière Agathoise (CFA), dont il est le gérant et l’associé unique.

Les différents baux consentis ont mis à la charge du preneur l’obligation d’acquitter directement le droit de terrasse auprès du syndicat des copropriétaires.

Le 28 mars 2006, la SCI d’OC dont Hugues Brisson est le gérant, a acquis un local à usage commercial constituant le lot 208 de la même copropriété et le 30 juin 2006, l’assemblée générale de la copropriété a autorisé l’occupation de la terrasse située au droit de ce lot par les exploitants du commerce correspondant au local.

Le 15 novembre 2011, la SCI OC a donné à bail commercial à la SARL Brasserie De La Mer le local constituant le lot 208 et l’usage exclusif de la terrasse située au droit du local.

En 2016, la société SGS Locap Gestion, syndic de la copropriété Agde Marine II, a refusé d’encaisser les règlements de la société Compagnie Foncière Agathoise au titre des loyers dus pour l’année 2016 pour les terrasses des lots 206, 207 et 208.

Le 14 avril 2016, la Compagnie Foncière Agathoise a proposé le paiement de 3 635, 80 € pour les droit de terrasse des lots 206 et 207 pour l’année 2016 et de 1 705, 60 € pour les droits de terrasse du lot 208 pour l’année 2016, ce que le syndic a refusé au motif qu’aucun bail n’avait été contracté et que le cahier des charges de l’occupation des terrasses n’était pas respecté. Les chèques ont été déposés à la caisse des dépôts et consignations.

Le 25 avril 2016, la SARL Compagnie Foncière Agathoise a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Agde Marine II afin principalement, de se voir reconnaître titulaire d’un bail commercial soumis au statut la liant au syndicat de copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires lui a principalement opposé la prescription de son action.

En 2018, la Compagnie Foncière Agathoise a refusé de signer une convention d’occupation précaire avec le syndic.

En 2019, la Compagnie Foncière Agathoise a refusé de signer une convention d’occupation précaire avec le nouveau syndic, Pacull Immobilier. Ce dernier a accepté le règlement des loyers.

Le jugement rendu le 21 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :

• Déboute le syndicat de copropriétaires de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

• Dit que les demandes de la SARL Compagnie Foncière Agathoise sont irrecevables pour cause de prescription.

• Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

• Condamne la SARL Compagnie Foncière Agathoise à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le jugement expose que l’article L.145-60 du Code de commerce prévoit une prescription de deux ans pour les actions relatives aux baux commerciaux sauf lorsque celui qui demande le bénéfice du statut des baux commerciaux le fait par voie d’exception.

Il relève que la société Compagnie Foncière Agathoise bénéficiait d’une convention d’occupation précaire pour utiliser les terrasses depuis 1994, pour les lots 206 et 207, et depuis 2012, pour le lot 208, et qu’aucune fraude du syndicat des copropriétaires n’est établie.

L’assignation ayant été délivrée le 25 avril 2016 la demande de la société Compagnie Foncière Agathoise est irrecevable pour cause de prescription.

La SARL Compagnie Foncière Agathoise a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 mai 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 février 2021.

Les dernières écritures pour la SARL Compagnie Foncière Agathoise ont été déposées le 13 août 2019.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 10 octobre 2019.

Le dispositif des écritures pour la SARL Compagnie Foncière Agathoise énonce :

• Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables pour cause de prescription les demandes de la SARL Compagnie Foncière Agathoise et en ce qu’il a condamné cette société au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Juger non écrites les autorisations d’occupation précaire et révocable délivrées à la SARL Compagnie Foncière Agathoise par le syndicat des copropriétaires pour les terrasses.

• Juger que la SARL Compagnie Foncière Agathoise est titulaire d’un bail commercial soumis au statut la liant au syndicat des copropriétaires et ayant pour objet la location de la terrasse des lots 206 et 207 depuis le 5 août 1994 et du lot 208 depuis le 15 novembre 2011.

• Juger que la demande est recevable et qu’aucune prescription ne peut être opposée à la SARL Compagnie Foncière Agathoise.

• Lui donner acte qu’elle offre le paiement des sommes dues au titre des loyers des années 2016, 2017 et 2018.

• Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL Compagnie Foncière Agathoise soutient que son action n’est pas prescrite.

Elle affirme que l’article L145-15 du Code de commerce prévoit que les clauses visant à faire échec au droit de renouvellement sont réputées non écrites et que l’action visant à réputer non écrite une clause est imprescriptible.

Selon elle, cet article vise les clauses ou conventions ayant pour objet ou effet d’écarter le statut des baux commerciaux pour un bail qui devait y être soumis et s’applique de ce fait aux actions de requalification d’un contrat de bail en bail commercial.

Cet article, issu de la loi du 18 juin 2014 serait bien applicable au litige puisqu’il s’applique aux contrats en cours et qu’en tout état de cause, la convention non écrite entre les parties a été renouvelée après l’entrée en vigueur de la loi.

La SARL Compagnie Foncière Agathoise maintient qu’aucun document écrit n’a été établi entre elle même et le syndic puisqu’elle a toujours refusé de signer les demandes d’autorisation d’occupation précaire transmises postérieurement à l’assignation et que le cahier des charges des terrasses de la copropriété ne peut pas être vu comme un document contractuel puisqu’elle n’est pas copropriétaire.

Aucune convention initiale ne faisait donc obstacle à l’application du statut des baux commerciaux.

Elle ajoute que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire n’est pas soumise à la prescription biennale.

La SARL Compagnie Foncière Agathoise nie l’existence d’une convention d’occupation précaire entre elle et le syndic puisqu’elle n’a jamais signé un tel document et que la convention d’occupation précaire se caractérise par le fait que l’occupation n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, ce qui n’est pas ici le cas.

Elle indique que le fait que le cahier des charges ne permet que des autorisations d’occupation précaire des terrasses n’est pas une circonstance indépendante de la volonté des parties puisque le cahier des charges a été adopté par la volonté de l’assemblée générale de la copropriété. Elle ajoute que les baux commerciaux peuvent porter sur des parties communes et sur un commerce saisonnier.

La SARL Compagnie Foncière Agathoise soutient qu’elle a édifié des installations constituant une structure fixe, couverte et fermée sur les terrasses ce qui répond selon elle aux exigences de la jurisprudence, qui considère que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce. Elle indique que ni elle ni Hugues Brisson n’ont jamais signé de document stipulant qu’ils renonçaient au bénéfice du statut de baux commerciaux.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :

• Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers.

• Condamner la société Compagnie Foncière Agathoise à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le cahier des charges réglementant l’utilisation des terrasses commerciales constituant des parties communes de la copropriété prévoit que leur utilisation n’est possible que dans un cadre précaire et révocable à caractère strictement saisonnier.

Il ajoute qu’une action aux fins de reconnaissance du statut des baux commerciaux se prescrit par deux ans, comme l’a établi la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans deux arrêts en date du 29 octobre 2008 et du 23 novembre 2011.

Il affirme que le point de départ de la prescription est celui de la conclusion du contrat initial permettant l’occupation des lieux, soit 1994 pour l’une des terrasses, et 2012 pour l’autre.

Le syndicat affirme que les dispositions de l’article L145-1 du Code de commerce ne sont pas visées par les sanctions instaurées à l’article L.145-15.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la première utilisation d’une terrasse commerciale par la société Compagnie Foncière Agathoise est intervenue du fait d’une autorisation d’occupation précaire consentie à titre saisonnier en 1994.

Selon le syndicat, l’absence de prescription par deux ans reconnue pour l’action en reconnaissance du statut des baux commerciaux ne s’applique pas en matière de requalification d’une convention d’occupation précaire ou d’un contrat de location saisonnière.

Un nouveau délai de prescription ne commence pas à courir à compter de la conclusion de chaque nouveau contrat pour des contrats successifs de location saisonnière, le point de départ de la prescription est celui de la conclusion du contrat initial.

MOTIFS:

La cour rappelle tout d’abord qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c’est à dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir «donner acte» ne constitue pas une prétention et que la cour n’est donc pas tenue d’y répondre.

Si c’est la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 par l’article L 145-5-1 du code de commerce entré en vigueur à compter du 20 juin 2014 qui a donné pour la première fois une définition précise de la convention d’occupation précaire cette définition n’est toutefois qu’une reprise et une confirmation de la définition adoptée jusque là par la jurisprudence.

Dans ce sens le texte de l’article L 145-5-1 du code précité qui permet désormais une distinction claire entre convention d’occupation précaire et bail ordinaire et entre convention d’occupation précaire et bail dérogatoire (article L 145-5 du code de commerce) a repris les limites clairement posées à l’utilisation d’une convention d’occupation précaire à savoir l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties qui empêchent la conclusion d’un véritable bail.

Ces circonstances particulières s’entendent notamment des cas dans lesquels l’occupation n’est autorisée que dans l’attente d’autorisations d’exploitation, en raison de circonstances relatives à la conjoncture économique, en raison de circonstances propres à l’immeuble loué (travaux projetés, opérations d’urbanisme…), en cas de menaces sur le droit de propriété (situation précaire du propriétaire de l’immeuble…) et enfin dans le cas où le bailleur n’a pas les pouvoirs de conférer un véritable bail ( administrateur judiciaire, usufruitier…) en tout état de cause il est constant que la convention d’occupation précaire ne peut être valable si l’unique but visé par les parties est d’éviter l’application du statut des baux commerciaux dans une situation qui normalement en relèverait et alors qu’aucune donnée objective ne l’impose et ce même dans l’hypothèse d’une volonté commune des deux parties.

En l’espèce il n’est pas contesté que les preneurs à bail commercial des lots 206 et 207 de la copropriété Agde Marine II occupent depuis 1994 les terrasses au droit desdits lots, terrasses constituant des parties communes de la copropriété.

Il n’est pas non plus contesté que depuis 2006 le propriétaire du lot 208 est autorisé à occuper selon délibération de l’assemblée générale de la copropriété la terrasse située au droit de ce lot.

Il ressort des pièces versées au débat qu’aucun écrit n’a jamais été signé entre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice et le locataire exploitant les terrasses dans la mesure où concernant les terrasses au regard des lots

206 et 207 il n’est produit qu’une autorisation d’occupation précaire en date du 5 août 1994 signé par le seul syndic et pour la terrasse au regard du lot 208 il n’est produit que le procès verbal d’assemblée générale de 2006.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat un écrit intitulé Utilisation des terrasses commerciales- cahier des charges, signé du syndic LOCAP GESTION, écrit dont il est précisé qu’il a été approuvé par l’assemblée générale en date du 14 octobre 1989 et mentionnant en particulier dans son article 2 aspects juridiques b):

«L’autorisation d’installation d’une terrasse constitue un avantage précaire et révocable à caractère strictement saisonnier. Elle n’est valable qu’après règlement de la redevance fixée pour la saison en cours. Elle ne saurait donc concéder au bénéficiaire un droit quelconque de propriété.

Le bénéficiaire reconnaît que cette autorisation d’occupation précaire ne peut en aucun cas entraîner l’application des dispositions du décret N° 53-960 du 30 septembre 1953 sur la propriété commerciale. ».

Toutefois ce document ne peut comme le soutient la société Compagnie Foncière Agathoise lui être opposable dans la mesure où elle n’est pas partie à cet écrit.

Ainsi tout d’abord il n’existe aucune convention d’occupation précaire écrite signée entre les parties.

Qu’en outre si un écrit n’est pas obligatoire la convention pouvant être orale il n’est pas rapporté la preuve que les conditions exigées d’abord par la jurisprudence puis par l’article L 145-5-1 du code de commerce pour que la convention d’occupation précaire soit régulière sont réunies dans la mesure où il n’est justifié d’aucune circonstance particulière indépendante de la seule volonté des parties le cahier des charges sur l’occupation des terrasses de la copropriété ne pouvant être regardé que comme l’expression de la volonté de l’une des parties en l’occurrence de la copropriété.

Ainsi l’occupation des terrasses au droit des lots 206, 207 et 208 ne peut être qualifiée de convention d’occupation précaire et dans la mesure où il n’est pas contesté que cette occupation s’est poursuive sans discontinuer depuis 1994 pour les deux premiers lots et depuis 2011 pour le dernier lot, jusqu’au jour où le premier juge a statué et jusqu’au jour où la cour statue il appartient au juge de qualifier la nature juridique du contrat liant les parties et ce sans qu’aucune prescription ne soit opposable contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge dès lors qu’il n’existe aucune convention initiale faisant obstacle au statut des baux commerciaux.

Concernant l’application du statut des baux commerciaux aux terrasses en litige il sera tout d’abord rappelé que la location des parties communes d’une copropriété est admise sous réserve d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires prises en principe selon la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) sauf s’il y a atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de certains copropriétaires rendant alors nécessaires une autorisation votée à l’unanimité.

En l’espèce par ailleurs le syndicat des copropriétaires n’expose pas en quoi le statut des baux commerciaux ne s’appliquerait pas à la location des terrasses afférentes aux droits des lots 206, 207 ( terrasse lot n° 37) et 208 ( terrasse lot n° 38) selon l’article L 145-1 du code de commerce dans la mesure où :

— il n’est pas contesté que le locataire en l’occurrence la société Compagnie Foncière Agathoise a la qualité de commerçant étant inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro

448 817 411 depuis le 25 juin 2003 ;

— il n’est pas contesté que les dites terrasses sont affectées à l’exploitation d’un fonds de commerce,

— il n’est pas non plus contesté que l’exploitation des terrasses s’est poursuive de façon continue et sans discontinuer depuis 1994 pour la terrasse n° 37 et depuis 2011 pour la terrasse n° 38 avec des aménagements pérennes réalisés par l’occupant sur ces terrasses notamment sur la terrasse n° 37 qui dispose de volet roulant métallique, d’un système de baies vitré coulissantes, d’un sol en carrelage et ce depuis de très nombreuses années ( facture de travaux de juin 2000),

— il est constant enfin que les loyers ou redevances ont toujours été payés au syndic jusqu’à ce qu’en 2016 le syndic en exercice la société LOCAP GESTION refuse d’encaisser les loyers dus pour l’année 2016 et ce malgré offre réelle de paiement, la société Compagnie Foncière Agathoise consignant alors les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations pour l’année 2016 puis pour l’année 2017.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le statut des baux commerciaux a bien vocation à s’appliquer à la location par la société Compagnie Foncière Agathoise de la terrasse n° 37 (venant au droit des lots 206 et 207) et de la terrasse n° 38 (venant au droit du lot 208) dépendantes de la copropriété Agde Marine II, infirmant par conséquent le jugement dont appel.

Le jugement dont appel sera également infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Agde Marine II sera condamné à payer à la société Compagnie Foncière Agathoise la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant pas arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers ;

S’y substituant et y ajoutant,

Dit que les demandes de la société Compagnie Foncière Agathoise sont recevables ;

Dit que le statut des baux commerciaux est applicable à la location par la société Compagnie Foncière Agathoise de la terrasse n° 37 (venant au droit des lots 206 et 207) et de la terrasse n° 38 (venant au droit du lot 208) de la copropriété Agde Marine II ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Agde Marine II à payer à la société Compagnie Foncière Agathoise la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du

code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaiMERCres de l’immeuble Agde Marine II aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président