Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 10 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 16/05641 – N° Portalis DBVK-V-B7A-MXXI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 02 juin 2016

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 13/02293

APPELANTS :

Monsieur B A

né le […] à PARIS

de nationalité française

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame D A

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES TERRASSES D APHRODITE sise […], représentée par son syndic en exercice la SARL ARTEMIO sis

[…]

[…]

Représentée par M^e Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Maître E Z

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

SCI LES TERRASSES D’APHRODITE, immatriculée au RCS MONTPELLIER sous le […], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, BOILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 mars 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 AVRIL 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, et M. Fabrice DURAND, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre en l’absence du président empêché

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-présidente placée par ordonnance du premier président du 29 mars 2021

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre en l’absence du président empêché, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Courant 2002, la SCI Les Terrasses d’Aphrodite a fait édifier un immeuble sis […] à Montpellier (34) comportant sept appartements et un local commercial en rez-de-chaussée.

M^e E Z a établi le règlement de copropriété par acte authentique du 24 octobre 2002 et a reçu les différents actes de vente en l’état futur d’achèvement des lots de ce programme immobilier.

Ces actes de vente en état futur d’achèvement font tous référence à la souscription par la SCI Les Terrasses d’Aphrodite d’une assurance dommages-ouvrage n°DO0206020 et d’une assurance de responsabilité décennale de constructeur non réalisateur n°RC020621, toutes deux souscrites auprès de la société Albingia.

L’ouvrage a été réceptionné, au moins partiellement, le 23 avril 2004.

Fin 2006, le syndicat des copropriétaires Les Terrasses d’Aphrodite (ci-après « le syndicat ») déclarait à l’assureur dommages-ouvrage Albingia un sinistre d’infiltration d’eau dans les appartements de deux copropriétaires M. X et M. Y.

La société Albingia refusait alors d’accorder sa garantie en faisant valoir qu’aucune assurance n’avait été souscrite auprès d’elle par la SCI Les Terrasses d’Aphrodite.

Cette absence de souscription s’expliquait par le fait que les deux primes d’assurance réglées par la SCI Les Terrasses d’Aphrodite au cabinet Besson, courtier d’assurance, n’avaient jamais été reversées par ce dernier à la société Albingia.

Ayant appris qu’une autre assurance dommages-ouvrage avait été souscrite par le promoteur-vendeur auprès de la société MAF postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, le syndicat adressait à cette dernière une nouvelle déclaration de sinistre.

La MAF accordait sa garantie d’assureur dommages-ouvrage mais faisait application de la règle proportionnelle prévue aux conditions générales de la police en raison du défaut de production de nombreuses pièces et justificatifs nécessaires par le

promoteur-vendeur. Par courrier du 22 avril 2009, la MAF acceptait donc de verser une indemnité de 394,36 euros TTC, alors que le coût réel de réparation des désordres était de 3.678,72 euros TTC.

La survenue de nouveaux désordres d’infiltration sur la façade de l’immeuble conduisait le syndicat à saisir le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier. Par ordonnances du 28 octobre 2010 et du 17 février 2011, une expertise judiciaire était ordonnée et confiée à M. F G.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 mars 2013.

Par actes d’huissier des 5 et 12 avril 2013, le syndicat des copropriétaires Les Terrasses d’Aphrodite a fait assigner la SCI les Terrasses d’Aphrodite, M^e Z et la société Albingia devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d’obtenir réparation des désordres d’infiltration affectant l’immeuble ainsi que l’indemnisation des préjudices immatériels consécutifs.

Par jugement du 2 juin 2016, le tribunal a :

— 

déclaré l’intervention volontaire des époux A recevable ;

— 

mis hors de cause la compagnie Albingia prise en sa qualité d’assureur

dommages-ouvrage et d’assureur responsabilité civile du constructeur non réalisateur ;

— 

condamné la SCI les Terrasses d’Aphrodite à verser au syndicat des copropriétaires

Les Terrasses d’Aphrodite la somme de 13.039,34 euros en réparation du préjudice matériel ;

— 

condamné la SCI les Terrasses d’Aphrodite à verser au syndicat la somme de

3.284,36 euros correspondant au différentiel d’indemnisation par la MAF ;

— 

condamné la SCI les Terrasses d’Aphrodite à verser aux époux A la somme de

861,35 euros en réparation du préjudice matériel relatif aux embellissements de leur partie privative ;

— 

condamné la SCI les Terrasses d’Aphrodite à verser au syndicat la somme de 2.900

euros en réparation du préjudice collectif de jouissance ;

— 

condamné la SCI les Terrasses d’Aphrodite à verser aux époux A la somme de

500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— 

rejeté la demande du syndicat formée au titre de la souscription d’une nouvelle

assurance dommages-ouvrage ;

— 

constaté la faute du notaire M^e Z ;

— 

dit toutefois que, dès lors qu’il a été fait droit pour le moins partiellement à la

demande principale du syndicat, il n’y avait pas lieu de faire droit à sa demande à l’encontre du notaire M^e Z formée exclusivement à titre subsidiaire ;

— 

rejeté toute demande de garantie de la SCI les Terrasses d’Aphrodite ;

— 

déclaré en conséquence sans objet les demandes en garantie des divers locateurs

d’ouvrage entre eux ;

— 

rejeté les demandes de dommages-intérêts de M^e Z et de la société Axa ;

— 

rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— 

condamné in solidum la SCI les Terrasses d’Aphrodite et M^e Z à verser au

syndicat et aux époux A la somme de 1.250 euros à chacun (soit globalement 2.500 euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— 

rejeté les autres demandes de ce chef ;

— 

condamné solidairement la SCI Les Terrasses d’Aphrodite et M^e Z aux dépens ;

— 

ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Terrasses d’Aphrodite et les époux A ont interjeté appel total de ce jugement le 13 juillet 2016.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses d’Aphrodite et des époux A remises au greffe le 14 février 2020 ;

Vu les dernières conclusions de la SCI les Terrasses d’Aphrodite remises au greffe le 5 décembre 2016 ;

Vu les dernières conclusions de M^e E Z remises au greffe le 21 novembre 2016 ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

I / L’action du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses d’Aphrodite et des époux A contre la SCI Les Terrasses d’Aphrodite

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que des infiltrations d’eau ont été constatées dans la cage d’escalier de la résidence. Ces entrées d’eau ont ainsi endommagé les parties communes de la résidence, mais aussi les parties privatives des trois appartements de M. X, de M. Y et des époux A.

Ces infiltrations compromettent la solidité de l’ouvrage et constituent des désordres décennaux qui engagent la responsabilité de la SCI Les Terrasses d’Aphrodite sur le fondement de l’article 1792-1-2° du code civil.

Sur le préjudice matériel,

S’appuyant sur les conclusions documentées de l’expert judiciaire et non contestées par les parties, le tribunal a condamné la SCI Les Terrasses d’Aphrodite à verser :

— 

au syndicat des copropriétaires : 8.916,20 euros TTC pour le traitement des venues

d’eau dans la cage d’escalier et 4.123,14 euros TTC pour le traitement des infiltrations dans l’appartement des époux A, soit un total de 13.039,34 euros TTC ;

— 

aux époux A : 861,35 euros pour les travaux d’embellissement.

Il ressort par ailleurs de ce rapport et des pièces versées aux débats que les désordres d’infiltration qui ont touché en 2006 les appartements de M. X et de M. Y n’ont été que partiellement indemnisés à hauteur de 394,36 euros par la MAF après

application de la règle de la réduction proportionnelle. Le coût réel de réparation de ces désordres étant de 3.678,72 euros TTC, il en a résulté un préjudice résiduel de 3.284,36 euros pour le syndicat.

Ces montants d’indemnisation, qui ont été exactement appréciés par le tribunal et ne sont pas contestés par les parties en cause d’appel, seront donc confirmés par la cour.

Il convient en outre d’indexer ces montants sur le dernier indice BT01 publié entre la date de dépôt du rapport d’expertise du 19 mars 2013 et la date du jugement entrepris du 2 juin 2016, ce jugement ayant été assorti de l’exécution provisoire.

Sur le préjudice de jouissance,

Dans la mesure où la cage d’escalier qui connaît les infiltrations d’eau ne constitue pas l’accès principal de la résidence et où les troubles ne sont subis qu’en période de fortes pluies venant d’ouest, le montant de 100 euros/mois proposé par l’expert pour réparer le trouble collectif de jouissance sera retenu par la cour comme constituant une base correcte d’indemnisation.

Ce préjudice a été constaté par constat d’huissier du 10 juin 2010.

Il sera donc indemnisé pour la période de six années courant du 10 juin 2010 au 2 juin 2016, date du jugement qui a mis le syndicat en mesure d’y mettre un terme en réalisant les travaux nécessaires.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a limité cette indemnisation à la somme de 2.900 euros. Ce préjudice de jouissance sera en conséquence fixé, pour cette durée totale de six années, à la somme de 7.200 euros.

Le jugement déféré sera par ailleurs confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 500 euros aux époux A pour réparer leur préjudice de jouissance, ces derniers devant évacuer leur appartement pendant la durée de cinq journées du chantier à réaliser.

Sur le coût de souscription d’une assurance dommages-ouvrage,

La demande formée en première instance par le syndicat contre la SCI les Terrasses d’Aphrodite de financer la souscription d’une nouvelle assurance dommages-ouvrage à hauteur de 76.251 euros n’est pas reprise en cause d’appel.

Le syndicat sollicite désormais d’être indemnisé par la SCI du coût de souscription d’une assurance dommages-ouvrage couvrant les seuls travaux de réfection.

Toutefois, le syndicat se fonde sur une évaluation forfaitaire du coût d’assurance à hauteur de 10% du montant des travaux de réfection sans justifier aucunement de la souscription d’une police d’assurance dommages-ouvrage, ni même d’un devis établissant la réalisation de démarches auprès d’un assureur en ce sens.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a intégralement rejeté ce chef de demande.

II / La demande formée par la SCI Les Terrasses d’Aphrodite contre la société d’Albingia

La société Albingia a été mise hors de cause par le tribunal au motif qu’elle ne devait aucune garantie au titre d’un contrat d’assurance non signé par le souscripteur et dont aucune prime n’a été payée.

Dans ses écritures, la SCI Les Terrasses d’Aphrodite demande à la cour d’infirmer le jugement de ce chef, de constater l’existence de l’assurance dommages-ouvrage souscrite auprès d’Albingia et de dire que cette société devra la garantir de toute condamnation qui pourrait lui incomber.

La SCI Les Terrasses d’Aphrodite ne justifie pas avoir fait signifier ces conclusions formant appel provoqué à la société Albingia qui n’est pas constituée à l’instance d’appel.

En conséquence, ces demandes formées contre la société Albingia seront déclarées irrecevables.

III / La responsabilité du notaire

Sur la faute du notaire,

L’article L. 243-2 du code des assurances dans sa version applicable du 1^er janvier 1979 au 9 juin 2006 dispose :

« Les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code doivent être en mesure de justifier qu’elles ont satisfait auxdites obligations.

Lorsqu’un acte intervenant avant l’expiration du délai de dix ans prévu à l’article 2270 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l’exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence d’assurance. »

Il résulte de ce texte que le notaire, en tant que rédacteur d’un acte de vente en état futur d’achèvement, est tenu de prendre toute disposition utile pour en assurer l’efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l’acte au regard de l’existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du code des assurances.

Le notaire, tenu à la fois d’une obligation d’efficacité juridique des actes reçus et d’un devoir de conseil à l’égard des parties, engage donc sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil lorsqu’il s’abstient de faire mention des assurances obligatoires prévues aux articles L.241-1 et L.242-1 du code des assurances ou lorsqu’il omet d’en vérifier l’existence.

Le notaire doit ainsi vérifier l’exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats d’assurance.

Cette vérification est réputée faite lorsque le notaire est en possession d’une attestation d’assurance émanant de l’assureur et afférente à l’ouvrage construit ou à construire. En effet, cette attestation est nécessaire pour démontrer l’existence de la souscription du contrat d’assurance, mais aussi pour confirmer la validité de ce contrat d’assurance et le paiement effectif de la prime qui en conditionne l’entrée en vigueur au profit des acquéreurs de l’immeuble.

En l’espèce, M^e Z a simplement reçu dépôt le 24 octobre 2002 d’une copie des conditions particulières des contrats et des justificatifs de paiement les 17 et 19 juin 2002 des primes auprès du cabinet Besson, alors qu’il aurait dû s’assurer que l’assureur lui-même avait bien reçu un contrat régulier en la forme et accompagné de toutes les pièces nécessaires ainsi que du paiement des primes afférentes.

En omettant de procéder à une vérification complète de la souscription du contrat d’assurance dommages-ouvrage, M^e Z n’a pas satisfait à son devoir de conseil et a commis une négligence de nature à engager sa responsabilité professionnelle.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a estimé, aux termes de motifs adoptés par la cour, que la faute du notaire était bien constituée.

Sur le préjudice et le lien de causalité avec la faute du notaire,

Le premier juge a rejeté la demande d’indemnisation des appelants au motif qu’elle n’était formée qu’à titre subsidiaire par rapport à la demande principale formée contre la SCI venderesse.

En cause d’appel, le syndicat et les époux A forment une demande de condamnation du notaire in solidum avec la SCI Les Terrasses d’Aphrodite à les indemniser de l’ensemble des préjudices subis du fait des infiltrations affectant l’immeuble.

Contrairement à l’affirmation de M^e Z qui soutient dans ses écritures que les appelants ne subissent aucun préjudice, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires et les époux A n’ont pas été indemnisés par la SCI Les Terrasses d’Aphrodite suite au jugement rendu le 2 juin 2016.

De fait, cette indemnisation n’a quasiment aucune chance d’intervenir. En effet, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un certificat d’irrecouvrabilité établi par huissier de justice le 5 février 2020 qui démontre que la SCI Les terrasses d’Aphrodite est totalement insolvable et qu’elle sera dans l’incapacité de payer les indemnités auxquelles elle sera condamnée.

De même, M^e Z n’est pas fondé à reprocher aux appelants leur absence d’appel exercé contre la société Albingia.

En effet un tel recours, s’appuyant sur des contrats d’assurance non signés et dont les primes n’ont pas été réglées à l’assureur, était voué à l’échec devant la cour d’appel.

Enfin, l’absence du cabinet Bresson à l’instance n’entraîne aucun effet de droit sur l’action en responsabilité engagée contre le notaire dont la faute n’est pas neutralisée par l’existence d’un détournement de fonds commis par le courtier d’assurance.

Il en résulte sur un plan pratique que la SCI Les terrasses d’Aphrodite et les époux A supportent eux-mêmes la totalité des préjudices liés à ce désordre décennal alors que l’intégralité de ces préjudices auraient été garantis par la police d’assurance dommages-ouvrage mentionnée dans les actes de vente rédigés par M^e Z, si cette police avait été réellement souscrite.

La faute du notaire, qui a omis de vérifier l’existence de cette assurance dommages-ouvrage, a donc entraîné pour les acquéreurs et le syndicat une perte de chance très sérieuse de renoncer à l’acquisition projetée du fait des risques directement

liés à cette absence d’assurance.

En effet, s’agissant d’une assurance obligatoire en matière de construction et d’une garantie dont tout acquéreur d’un bien immobilier, notamment lorsqu’il a été correctement informé par son notaire, a conscience de l’importance pour garantir la pérennité de l’investissement et l’habitabilité du bien acheté, la perte de chance de renoncer à une acquisition est en l’espèce quasi-certaine.

Mieux informés, les acquéreurs créanciers de l’obligation d’information du notaire auraient renoncé à ce projet avec une probabilité que la cour évalue à 90%. Ils auraient ainsi choisi une autre opération immobilière bénéficiant des garanties obligatoires prévues par le code des assurances et auraient ainsi bénéficié, en cas de survenue d’un sinistre similaire, d’une prise en charge des désordres de nature décennale par l’assureur dommages-ouvrage.

L’appréciation de cette perte de chance sera toutefois limitée aux seuls désordres relevant de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire visée par l’article L.243-2 du code des assurances.

Le préjudice de jouissance sera donc exclu de l’indemnisation par le notaire, en dépit du fait que la police dommages-ouvrages proposée par Albingia comportait la garantie facultative des dommages immatériels consécutifs ainsi que le soulignent les appelants dans leurs écritures.

En effet, aucune clause des actes de vente en état futur d’achèvement n’établit que la souscription de cette garantie facultative des dommages immatériels était entrée dans le champ contractuel ni que les acquéreurs avaient entendu en faire une condition essentielle de leur opération immobilière.

La perte de chance sera donc évaluée en appliquant un taux de 90 % au seul préjudice matériel subi par les appelants :

— 

pour le syndicat : 16.323,7 euros x 90 % = 14.691,33 euros ;

— 

pour les époux A : 861,35 euros x 90 % = 775,22 euros.

En présence de co-responsables dont l’un (la SCI) répond des désordres décennaux et l’autre (le notaire) d’une perte de chance d’être indemnisé de ces mêmes désordres décennaux, il ne peut être prononcé par la cour une condamnation in solidum qu’à concurrence de la proportion du préjudice total des appelants à la réalisation duquel les co-responsables ont l’un et l’autre directement contribué.

En conséquence, M^e Z sera tenu in solidum de la condamnation prononcée contre la SCI Les Terrasses d’Aphrodite au profit du syndicat et des époux A dans la limite du quantum de 90 % mis à sa charge au titre de la perte de chance concernant le seul préjudice matériel.

S’agissant de la répartition définitive entre les deux co-responsables in solidum, la faute du notaire doit s’effacer devant la faute de la SCI Les Terrasses d’Aphrodite seule responsable en dernier recours, en sa qualité de promoteur vendeur, de la souscription de l’assurance obligatoire.

La SCI Les Terrasses d’Aphrodite devra donc relever et garantir M^e Z de la totalité de la part de 90 % mise à sa charge, le notaire n’étant intervenu qu’en qualité

de rédacteur d’acte mettant en 'uvre un dispositif de protection de second niveau qui n’a vocation à jouer qu’en cas de défaillance du promoteur vendeur.

IV / Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La SCI Les Terrasses d’Aphrodite et M^e Z succombent à l’instance d’appel et seront donc tenus in solidum des entiers dépens et d’une indemnité de 8.000 euros à verser aux appelants au titre des procédures de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^e Z est fondé à se retourner contre son co-débiteur in solidum la SCI Les Terrasses d’Aphrodite pour la totalité de ces sommes.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare la demande formée par la SCI Les Terrasses d’Aphrodite contre la société Albingia irrecevable ;

Confirme le jugement déféré sauf sur la fixation du préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires, sur le débouté des appelants de leur action en responsabilité exercée contre M^e Z et sur les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Y ajoutant,

Dit que que les condamnations de la SCI Les Terrasses d’Aphrodite à verser en réparation du préjudice matériel 13.039,34 euros TTC au syndicat et 861,35 euros TTC aux époux A seront indexées sur le dernier indice BT01 publié entre la date de dépôt du rapport d’expertise du 19 mars 2013 et la date du jugement du 2 juin 2016.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne la SCI Les Terrasses d’Aphrodite à verser la somme de 7.200 euros au syndicat des copropriétaires Les Terrasses d’Aphrodite en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne M^e Z in solidum avec la SCI Les Terrasses d’Aphrodite à verser en réparation de la perte de chance d’indemnisation du préjudice matériel :

'

14.691,33 euros au syndicat des copropriétaires Les Terrasses d’Aphrodite ;

'

775,22 euros à M. et M^e A ;

ces deux sommes devant être indexées sur le dernier indice BT01 publié entre la date de dépôt du rapport d’expertise du 19 mars 2013 et la date du jugement du 2 juin 2016 ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Dit que M^e Z sera tenu in solidum avec la SCI Les Terrasses d’Aphrodite des dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamne M^e Z in solidum avec la SCI Les Terrasses d’Aphrodite à verser la somme de 8.000 euros au syndicat des copropriétaires et à M. et M^me A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

Dit que M^e Z sera fondé à se retourner contre son codébiteur in solidum la SCI Les Terrasses d’Aphrodite pour la totalité des sommes mises à sa charge par le présent arrêt, y compris les dépens et les frais irrépétibles.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction

de président,