Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 3 FEVRIER 2021

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16222 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CARI6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/07183

APPELANTE

SCI C ET FILS représentée par son gérant domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 397 831 231

[…]

[…]

représentée par, M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

assistée de M^e André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant substitué par M^e Florence IUNG, de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant

INTIMÉE

SARL BBO agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 489 664 847

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, avocat postulant

assistée de M^e Régis COLLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1000, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente chargée du rapport et Madame Elisabeth GOURY, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Monsieur Michel CHALACHIN, conseiller

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2006, M. B C a cédé à la société BBO son fonds de commerce de café restaurant dépendant de l’immeuble situé […].

Par acte du même jour, la SCI C et FILS représentée par son gérant, M. B C, a consenti à la société BBO un bail commercial sur les lots n°2, 3 et 48 situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble moyennant un loyer annuel principal de 24.000€ majoré durant les trois premières années en remboursement du solde du prix de cession du fonds.

Par acte d’huissier du 26 septembre 2012, la SCI C et FILS a fait délivrer à la société BBO un commandement de faire visant la clause résolutoire du bail, lui enjoignant de cesser immédiatement les travaux non autorisés entrepris dans les locaux et de justifier des aménagements réalisés et prévus.

Par acte d’huissier de justice du 3 mars 2015, la SCI C et FILS a fait délivrer à la société BBO un itératif commandement de faire visant la clause résolutoire du bail, lui enjoignant notamment de remettre les locaux dans leur état antérieur et de remettre l’ancien bar en bois sculpté. La société BBO a fait protestation à cette sommation par acte d’huissier du 31 mars 2015.

Par actes des 16 janvier et 2 février 2015, la société BBO a sollicité le renouvellement de son bail, ce que la SCI C et FILS a refusé par acte du 1^er avril 2015 sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes.

Par acte des 9 et 11 mars 2016, la société BBO a fait assigner la SCI C et FILS devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir juger que le congé n’était pas fondé

sur un motif grave.

Les parties ont échangé des conclusions et le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 13 mars 2017. L’audience de plaidoiries a été renvoyée et le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état pour que les parties concluent à nouveau au vu du jugement rendu le 23 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Paris dans une instance opposant les mêmes parties et enregistrée sous le n° 14/07891.

Dans cette instance, introduite par la société BBO pour obtenir notamment la reddition des charges, la SCI C et FILS a formé des demandes reconventionnelles en acquisition de la clause résolutoire du bail suite à commandements et en résiliation judiciaire du bail, et par le jugement précité, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré nuls et de nul effet les commandements des 26 septembre 2012 et 3 mars 2015, débouté la SCI de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet de ces commandements, débouté la SCI C et FILS de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion, condamné sous astreinte la SCI C et FILS à remettre à la société BBO les quittances ou reçus correspondant aux versements effectués, jugé que le loyer mensuel principal dû à compter du 4juillet 2009 s’élevait à 2.286,78 euros, déterminé les charges récupérables, et avant dire droit sur les autres demandes, ordonné une expertise confiée à M^me J-K, avec mission principale de faire les comptes entre les parties, en les arrêtant à la date du 16 janvier 2018, et ordonné l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 30 mars 2018, le juge de la mise en état, saisi par la SCI C et FILS d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir de la cour d’appel de Paris, saisie par elle d’un appel contre le jugement du 23 janvier 2018, a rejeté cette demande. Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d’appel du 2 octobre 2019.

Par ordonnance du 29 juin 2018, le juge de la mise en état, saisi par la SCI C et FILS d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir de la cour d’appel de Paris, saisie par elle d’un appel contre l’ordonnance du 30 mars 2018, et subsidiairement d’une demande de renvoi de la procédure devant la cour d’appel pour connexité, a rejeté la demande de sursis à statuer et écarté l’exception de connexité. Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d’appel du 2 octobre 2019.

Par sommation du 19 décembre 2018, la SCI C et FILS a notamment enjoint à la société BBO dans le délai d’un mois de procéder au rétablissement à l’identique du mur séparant les deux salles de restaurant et à la suppression du local wc/toilettes créé à droite par rapport à l’entrée des locaux. La société BBO a fait protestation à cette sommation par acte d’huissier en date du 18 janvier 2019.

Par jugement en date du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a:

— Déclaré irrecevables les conclusions de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE C ET FILS signifiées le 7 mai 2019,

— Rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIÈRE C ET FILS,

— Rejeté l’exception de connexité présentée par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE C ET FILS

— Dit que le refus de renouvellement délivré le 1^er avril 2015 par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE C ET FILS a mis fin à compter du 3 mai 2015 minuit au bail la liant à la société BBO, et portant sur des locaux situés […],

— Dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la société BBO au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AYOUN ET FILS au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 4 mai 2015,

— Rejeté les demandes de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE C ET FILS tendant à l’expulsion de la société BBO et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun.

Avant dire droit sur le surplus des demandes,

— Ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder :

D E

[…]

[…]

Tél : 01.42.21.09.92

Fax : 01.42.21.11.55

Email : l.E@veron-expertise.com

avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

* visiter les lieux loués, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux. tous éléments permettant :

1° de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2° d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert. 3 ° de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 4 mai 2015 jusqu’à leur libération effective. sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement. abattement pour précarité en sus,

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mars 2020,

— Fixé à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société BBO à la Régie du tribunal de grande instance de Paris (Tribunal de Paris, Atrium Sud 1^er étage, parvis du Tribunal de Paris, Paris 17^e) au plus tard le 16 août 2019, avec une copie de la présente décision,

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 27 septembre 2019 à 11h00 pour vérification du dépôt de la consignation,

— Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai ainsi imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— Désigné le juge de la mise en état aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

— Fixé l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par la société BBO pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Réservé les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 2 août 2019, la SCI C ET FILS a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 28 octobre 2020, la SCI C ET FILS demande à la Cour de :

— JUGER la présente procédure sans objet dans l’hypothèse où la Cour aux termes de la procédure connexe (RG 19/13274) prononcerait l’acquisition de la clause résolutoire au 3 avril 2015 ou encore la résiliation judiciaire au 9 octobre 2014.

— Vu les sommations des 3 mars 2015 et 19 décembre 2018, vu le commandement de payer du 14 janvier 2020, vu celui du 29 juillet 2020, au visa de l’article L. 145-17 du Code de commerce,

— DECLARER recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SCI C ET FILS.

— REFORMER la décision déférée.

— DIRE que les travaux modificatifs de la distribution, par la suppression d’un WC et la création d’un nouvel espace toilettes, réalisés par la société BBO sont contraires aux clauses du bail, la modification de la distribution étant interdite au titre du 4° des charges et conditions du bail.

— DIRE que les locaux donnés à bail à la société BBO comportaient un WC dans le lot 2 dès la prise d’effet du bail et ce malgré les dénégations de mauvaise foi de cette dernière.

— DIRE que ces travaux ont été entrepris en contravention aux clauses du bail, ni le bailleur, ni a fortiori son architecte n’ayant été sollicités préalablement à la réalisation des travaux.

— DIRE que la société BBO ne justifie nullement que les WC existants à la prise d’effet du bail n’étaient pas en conformité avec la réglementation.

— JUGER que la suppression du WC présent dans le lot 2 et la création d’un nouveau WC a modifié la distribution des locaux.

Et au surplus,

— DIRE que la persistance des infractions, nonobstant les deux sommations, matérialise la mauvaise foi de la société BBO.

— DIRE également que faute de paiement dans le délai d’un mois de l’intégralité des causes du commandement de payer du 29 juillet 2020, la société BBO ne saurait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

— DIRE, au surplus, que la société BBO ne saurait prétendre à des délais de paiement en l’absence d’élément justificatif.

— JUGER que les infractions aux clauses travaux et distribution qui persistent malgré deux sommations, la dernière en date du 19 décembre 2018 sont graves et légitimes, cumulés au surplus avec le défaut de paiement des loyers et/ou indemnités d’occupation à bonne date, et privent la société BBO de tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

— DIRE en toute hypothèse, que la société BBO n’a pas droit à paiement d’une indemnité d’éviction et qu’elle occupe sans droit ni titre les locaux depuis la prise d’effet du congé le 1^er avril 2015.

— ORDONNER l’expulsion de la société BBO dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte passé ce délai de 500€ par jour de retard.

— CONDAMNER la société BBO à payer à titre d’indemnité d’occupation à la SCI C ET FILS à compter du 1 er avril 2015 la somme par an en principal de 50.600€, sauf à préciser, s’il y avait lieu à condamnation par application de l’article L. 145-28 du Code de commerce, que cette indemnité serait à hauteur de 36.900€ et pour la Cour à ordonner expertise si elle était insuffisamment informée

— CONDAMNER la société BBO par application de l’article 700 du CPC à payer à la SCI C ET FILS la somme de 10.000€

— DEBOUTER en toute hypothèse la société BBO de toutes ses demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER la société BBO aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SELARD GUIZARD & ASSOCIES.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RVPA le 27 octobre 2020, la SARL BBO demande à la Cour de :

— CONSTATER que la SCI C ET FILS invoque uniquement en ses conclusions d’appel ses sommations des 3 mars 2015 et 19 décembre 2018, au visa de l’article L147-17-I du Code de commerce ;

— DIRE ET JUGER que l’itératif commandement du 3 mars 2015, déjà annulé par le Tribunal de Grande Instance de Paris par son jugement rendu le 23 janvier 2018, ne vise ni ne reproduit les dispositions de l’article L145-17-I du Code de commerce et ne peut être invoqué, à peine de nullité, à l’appui du refus de renouvellement de la SCI bailleresse ;

— DIRE ET JUGER que la sommation en date du 19 décembre 2018 est tardive au regard des dispositions de l’article L145-10 alinéa 3 du Code de commerce et ne peut être invoquée par la SCI C ET FILS à l’appui de son refus de renouvellement de bail.

— DIRE ET JUGER que la Société BBO a satisfait au commandement de payer du 14 janvier 2020

dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

— DIRE ET JUGER que le commandement du 29 juillet 2020 contrevient aux dispositions prises par le Gouvernement pour le report des loyers et charges du fait de la crise sanitaire provoquée par le coronavirus.

— DIRE ET JUGER nul ledit commandement en application des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020.

— DIRE ET JUGER au surplus que la Société BBO a été contrainte à la suspension de ses loyers et charges des mois de mai, juin et juillet 2020 par la crise sanitaire du COVID 19 et ses conséquences qui ont constitué pour elle un état de force majeure imprévisible et irrésistible dans les termes de l’article 1218 du Code civil.

— ENTERINER la proposition de la Société BBO d’apurer l’arriéré desdits mois soit la somme de 8.682,42€ sur 24 mois soit mensuellement 361,77€ venant s’ajouter au terme courant.

— En tout état de cause, DIRE ET JUGER qu’il n’existe en la présente espèce aucun motif grave et légitime de nature à justifier le non renouvellement du bail.

— DIRE ET JUGER la SCI C ET FILS mal fondée en son appel. L’en débouter comme de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que le refus de renouvellement délivré le 1^er avril 2015 par la Société Civile Immobilière C ET FILS a mis fin à compter du 3 mai 2015 minuit au bail la liant à la société BBO, et portant sur des locaux situés […],

— dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la société BBO au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la Société Civile Immobilière C ET FILS au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 4 mai 2015,

— rejeté les demandes de la Société Civile Immobilière C ET FILS tendant à l’expulsion de la société BBO et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun,

— avant dire droit sur le surplus des demandes, ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Monsieur D E, la mission impartie à l’expert étant également confirmée ;

— Fixé l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par la société BBO pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal outre les charges.

— CONDAMNER la SCI C ET FILS à payer à la société BBO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 8.000€.

— CONDAMNER la SCI C ET FILS aux entiers dépens de première instance et d’appel, pour ces derniers au profit de Maître Stéphane FERTIER, Avocat, dans les termes de l’article 699 du C.P.C.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2020.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de juger comme sollicité par la SCI C ET FILS la présente

procédure sans objet dans la mesure où la cour, par arrêt en date de ce jour dans l’affaire 19/13274, n’a pas accueilli les demandes de la SCI C ET FILS tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail et a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 25 janvier 2018.

Il n’est pas sollicité par les parties dans le dispositif de leurs dernières écritures l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les conclusions de la SCI C ET FILS signifiées le 7 mai 2019, rejeté la demande de sursis à statuer et l’exception de connexité présentées par la SCI C ET FILS de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs, aucun moyen n’étant d’ailleurs développé par les parties de ces chefs.

Sur les motifs graves et légitimes

L’appelante expose que contrairement à ce que prétend l’intimée, il existait dans les locaux donnés à bail en 2006 des WC au rez-de-chaussée qui ne peuvent se confondre avec les WC communs dans la cour dont l’usage a été abandonné il y a 20 ans, ni avec ceux situés dans les locaux du 1^er étage qui ne font pas partie de l’assiette du bail qu’elle a consenti ; que dès lors que la société BBO soutient avoir installé un nouveau bloc sanitaire à droite entre les deux salles du restaurant, elle a nécessairement détruit les anciens WC qui étaient situés à gauche de l’entrée entre les deux salles ; que la facture du 15 mai 2006 pour l’achat d’un pack WC démontre que les travaux pour son installation ont été réalisés après la prise d’effet du bail sans que la société BBO ne justifie d’une demande d’autorisation auprès du bailleur pour les réaliser. Elle expose avoir délivré un commandement en 2012, puis un itératif commandement le 03/03/2015 ainsi qu’une sommation le 19/12/2018 aux fins de voir remettre les locaux en état auxquelles la société BBO n’a pas déféré. Elle fait valoir que les travaux du preneur ont eu pour conséquence une modification non autorisée de la distribution des locaux s’agissant notamment de la suppression des WC installés par l’ancien bailleur dans le lot 2 et la création de nouveaux WC encloisonnés et déplacés ; que l’installation de ces nouvelles toilettes a entraîné la disparition de l’encloisonnement permettant la cuisson de grillades. La SCI C ET FILS soutient que le tribunal s’est contredit en retenant des déplacements de portes, des installations de cloisons sans faire grief à la preneuse d’un changement de distribution ; que la notion de cloisonnement comprend l’installation de murs non porteurs. En réplique à la société BBO qui prétend que la sommation du 19/12/2018 est tardive, elle expose que le bailleur peut mettre en demeure un locataire postérieurement au congé délivré pour faire cesser une infraction ; que la sommation tend à constater la persistance d’une infraction à la clause travaux pendant la période du maintien dans les lieux. Elle soutient que l’installation d’un nouveau bloc sanitaire après suppression des WC existants et déplacement des toilettes sans son autorisation et sans la surveillance de son architecte ont modifié la distribution des locaux en violation des dispositions du bail ; qu’il avait été demandé à la société BBO dés le 26/09/2012 de cesser les travaux ayant donné lieu à un changement de distribution ; que le 3/03/2015, elle a été sommée de remettre les lieux dans l’état antérieur en rétablissant le cloisonnement existant et encore qu’il lui était demandé par sommation du 19 décembre 2018 de remettre tous documents justifiant d’éventuels travaux autorisés outre la justification qu’ils ont été réalisés sous contrôle de l’architecte du bailleur, puis à défaut de procéder à la remise en état antérieur des lieux, ce en vain ; que par conséquent les motifs graves et légitimes sont avérés.

La SCI C ET FILS se prévaut également du manquement de la société BBO à son obligation de paiement à bonne date, soutenant que celle-ci règle avec retard les échéances ; qu’elle lui a délivré une sommation de payer le 25/09/2019, puis un commandement de payer le 14/01/2020 ; que contrairement à ce que prétend la société BBO, elle n’a pas apuré la totalité de sa dette puisque le terme de novembre 2019 a été acquitté de manière décalée en janvier 2020 et non en décembre 2019 ; qu’elle a délivré un commandement de payer, après la période protégée, le 29 juillet 2020 dont les causes n’ont pas été apurées dans le mois ; qu’elle n’a reçu au titre du commandement que paiement du mois d’avril 2020, ce le 4 août 2020 ; que ledit commandement ne vise pas la clause résolutoire mais l’article L 145-17 du code de commerce et concerne les indemnités d’occupation

équivalentes au montant du loyer contractuel. Elle ajoute que la société BBO a fait le choix ne de pas rouvrir son établissement en juin 2020 alors qu’elle bénéficie d’une terrasse extérieure ; qu’elle ne justifie pas des indemnisations éventuelles qu’elle a pu percevoir au titre de la perte d’exploitation; qu’en tant que bailleur, elle lui a proposé par solidarité eu égard au confinement sanitaire un étalement des paiements. Elle considère que dans la mesure où la société BBO ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers suite aux commandements du 14 janvier 2020 et du 29 juillet 2020 , elle est fondée à lui refuser paiement de l’indemnité d’éviction.

L’intimée expose que l’appelante ne peut pas se prévaloir de l’itératif commandement du 03/03/2015 qui ne reproduit pas les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce et qui a été annulé par le tribunal ; que la bailleresse a fait délivrer une sommation reprenant les mêmes griefs délivrée le 19 décembre 2018, sommation qui est tardive de sorte qu’elle ne peut pas fonder un refus de renouvellement. S’agissant du commandement du 26/09/2012, elle soutient que c’est à juste titre que le jugement du 23 janvier 2018 l’a déclaré de nul effet. Elle expose s’agissant du second commandement du 03/03/2015 que la bailleresse a modifié les lieux au moment de la prise d’effet du bail pour rendre le 1^er étage indépendant du local commercial, ce qui a eu pour effet d’interdire l’accès au WC du 1^er étage alors que selon le bail de 2006, le restaurant bénéficie de WC 'indépendants’ ; qu’il n’existait pas d’autres WC indépendants dans les lieux loués que les toilettes du 1^er étage d’où l’utilisation de ce terme. Elle précise qu’elle a donc dû procéder à l’installation de toilettes entre les deux salles de restaurant, à droite en entrant, à proximité de la canalisation d’évacuation de l’immeuble à son entrée dans les lieux puisqu’un local recevant du public doit être équipé de toilettes réglementaires. Elle soutient que si le bail de 1986 mentionne des WC qui ont été installés dans le lot 2, il n’est apporté aucune précision sur leur emplacement ; que 20 ans se sont écoulés pendant lesquels le précédent bailleur a pu réaliser des transformations ; que la bailleresse avait dans ses écritures en juillet 2020 localisé les WC au fond du lot 2 avant de prétendre qu’ils étaient situés à gauche entre les deux salles. S’agissant de la sommation du 19/12/2018, la société BBO expose qu’il n’est pas précisé à quel endroit il conviendrait de déplacer les WC, relevant que sur le côté gauche, le rampant de l’escalier ne permet pas l’installation de toilettes ; que la cloison faite par la bailleresse pour interdire l’accès au 1^er étage empiète sur la surface du restaurant ; qu’il n’existait pas de mur entre les deux salles de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui enjoindre à le rétablir ; que cette sommation est infondée. Elle expose qu’il n’a pas été procédé à un changement non autorisé de distribution des lieux , la répartition et la desserte des locaux restant inchangées ; qu’il n’est rapporté la preuve d’aucune démolition aux constructions ou percement de murs ; que le bail ne prohibe pas les aménagements des locaux ; qu’une porte de placard a ainsi été remplacée, une penderie aménagée et les deux grills, qui sont des meubles, corrodés, ne pouvaient être conservés. S’agissant des loyers, elle déclare avoir réglé les causes de la sommation du 25/09/2019 ainsi que les causes du commandement délivré le 14 janvier 2020 dans le mois imparti et en justifier ; que le bailleur n’a pas hésité à délivrer un commandement de payer le 29 juillet 2020 alors qu’elle a été obligée de fermer son établissement en mars 2020 du fait des mesures sanitaires prises par l’Etat ; que les conditions de la force majeure sont réunies par application de l’article 1218 du code civil de sorte que l’exécution de payer les loyers et charges s’est trouvée suspendue à compter du 17 mars 2020 ; qu’elle n’a pas retrouvé à ce jour l’intégralité de ses moyens d’exploitation du fait notamment des règles de distance sanitaire et du couvre-feu bien qu’elle ait pu rouvrir. Elle précise avoir sollicité la suspension de ses loyers jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date de cessation de l’urgence sanitaire puis l’échelonnement des loyers et charges ainsi suspendu ; que le bailleur n’a pas accepté cette demande ; que le commandement du 29 juillet 2020 est nul comme contrevenant aux dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoyant l’absence de pénalité ou de déchéance du fait du report des loyers et charges ; que la période de report des loyers est arrivée à expiration le 10 septembre 2020 ; qu’elle a proposé à cette date d’apurer sa dette constituée du report des termes de mai, juin et juillet 2020 ce qui est satisfactoire selon elle.

La cour rappelle qu’il résulte des articles L 145-14 et L 145-17 combinés du code de commerce que le bailleur peut refuser au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité en cas de faute de celui-ci constitutive d’un motif grave et légitime sous réserve de délivrer un refus

de renouvellement motivé, que le locataire soit averti du grief qui lui est fait et qu’un délai lui soit offert pour se conformer à ses obligations ; que constitue un motif grave et légitime tout manquement aux obligations nées des clauses du bail d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles ; que si le motif est injustifié, le refus de renouvellement litigieux a les effets d’un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 1^er avril 2015, la SCI C ET FILS a refusé le renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction en se fondant sur les motifs suivants: retard de paiement des loyers réclamés par un commandement du 14 décembre 2011 et avis à tiers détenteur du 26 mai 2010 ; nuisances causées au voisinage et à la copropriété et non-respect des règles d’hygiène et de sécurité ayant entraîné des lettres de la Préfecture de Police, de la Ville de Paris et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués, branchement par la société BBO pour sa consommation d’électricité sur le compteur de la bailleresse installé dans un studio au 1^er étage non compris dans l’assiette du bail et refus par la société BBO de laisser les agents d’ERDF accéder aux compteurs pour procéder aux branchements nécessaires ; réalisation d’importants travaux qui ont nécessité la fermeture du restaurant exploité par la société BBO, qui ont causé une importante gêne au voisinage et qui ont été réalisés sans autorisation préalable du bailleur alors que le bail interdit au preneur de faire dans les locaux loués un changement de distribution ou une démolition sans autorisation expresse ; que le preneur a été sommé par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2012 de cesser les travaux entrepris sans autorisation, qu’un procès-verbal de constat a été dressé sur autorisation judiciaire le 9 avril 2013 montrant que le bar était antérieurement situé à gauche en entrant, qu’une porte à deux vantaux à la suite du bar a disparu, une porte, un cloisonnement et une penderie ayant été installés, qu’un cloisonnement a été installé entre les deux salles avec des sanitaires ; que le grill a été déposé et une cloison montée et que le preneur a de nouveau été sommé le 3 mars 2015, en vain, de remettre les locaux dans l’état où ils se trouvaient antérieurement aux travaux constatés le 9 avril 2013 et de réinstaller les cloisons démolies et déplacées et l’ancien bar en bois sculpté, immeuble par destination.

Il ressort de l’acte de refus de renouvellement du 1^er avril 2015 que la société BBO a été sommée une 'ultime fois’ de remettre les locaux en état dans lesquels ils se trouvaient antérieurement aux travaux litigieux constatés le 9 avril 2013, sous peine de se voir refuser le renouvellement de son bail sans indemnité d’éviction au 3 mai 2015 terme du bail actuel ; que cette mention constitue une mise en demeure suffisante au sens de l’article L 145-17 du code de commerce, dont les dispositions sont intégralement reprises, ce qui rend inopérant le moyen soulevé par l’intimée tiré de l’absence de mise en demeure régulière en raison de l’annulation par le tribunal de grande instance dans son jugement du 23 janvier 2018 des commandements des 26 septembre 2012 et 3 mars 2015, ainsi que le moyen tiré de l’absence dans lesdits commandements du visa de l’article L145-17.

Par sommation de faire du 19 décembre 2018, la bailleresse a enjoint la société BBO, dans le délai d’un mois sous peine de se voir déchoir de son indemnité d’éviction, de justifier des autorisations nécessaires selon le bail pour procéder à des changements de distribution, et à défaut, de supprimer 'le local WC/toilettes créé entre les deux salles côté droit à partir de l’entrée du restaurant’ et de rétablir "le mur entre les deux salles par l’incorporation du porteur côté gauche dans le mur et par le rétablissement du porteur côté droit hors mur’ ; que la sommation indique que les changements de distribution non autorisés persistent après le refus de renouvellement du 1^er avril 2015 portant sur les travaux non autorisés, et la sommation se réfère au procès-verbal de constat du 9 avril 2013.

Dans la mesure où ladite sommation, qui vise expressément l’article L145-17 du code de commerce, reprend en des termes plus précis les mêmes éléments de faits que ceux visés au soutien du refus de renouvellement précité, qui sommait la société BBO une 'ultime fois’ de remettre les locaux en état dans lesquels ils se trouvaient antérieurement aux travaux litigieux constatés le 9 avril 2013, et constate qu’il n’a toujours pas été procédé à la remise en état des locaux, la SCI C ET FILS peut se prévaloir, contrairement à ce que le jugement entrepris a retenu dans sa motivation, à l’appui

des motifs graves et légitime de ladite sommation qui tend à constater la persistance, selon elle, des infractions à la clause travaux du bail.

Aux termes de ses écritures, la SCI C ET FILS se prévaut essentiellement pour dénier tout droit à une indemnité d’éviction de changements de distribution non autorisés et de démolition.

Il est constant que la société BBO n’a pas remis en état les locaux comme sollicité par la bailleresse ni justifié avoir eu l’autorisation de la bailleresse pour procéder aux travaux litigieux et avoir exécuté les travaux sous la surveillance de l’architecte.

Aux termes du bail, la locataire s’est engagée 'De ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition aux constructions, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur.

Dans les cas où l’autorisation serait accordée, les travaux seraient exécutés sous la surveillance du l’architecte du bailleur (…)'.

La SCI C ET FILS se prévaut d’un procès verbal de constat d’huissier commis par ordonnance rendue sur requête, établi le 9 avril 2013, décrivant des locaux en bon état et précisant que selon les photographies fournies à l’appui de la requête, le bar désormais à droite était antérieurement situé à gauche, il y avait autrefois un grill à droite en entrant qui a été démonté, la porte à deux vantaux située derrière le bar est remplacée par une porte, il existe une penderie et un cloisonnement qui n’existaient pas auparavant entre les deux salles, l’huissier notant la présence de sanitaires.

S’agissant du bar et des grills qui ont été supprimés, la cour relève qu’il ne s’agit pas d’un changement de distribution, ni de démolition de construction au sens de la clause précitée dès lors qu’il n’est pas démontré que le bar et les grills auraient les caractéristiques d’un immeuble par destination, étant relevé qu’il ressort de l’acte de cession de fonds de commerce du 4 mai 2006 et de l’inventaire joint désignant les objets mobiliers, matériels et agencements servant à l’exploitation du fonds 'compris’ dans le fonds et cédés avec celui-ci, que 'le comptoir bar en bois’ et les '2 grills et gaz avec pierres de lave’ ont été vendus avec le fonds de sorte que la société BBO en avait la libre disposition. S’agissant de la porte à ventaux remplacée par une porte et la penderie relevée par l’huissier, la cour relève qu’il s’agit d’aménagements qui ne sont pas soumis à autorisation de la bailleresse. Par conséquent aucun manquement contractuel n’est établi de ces chefs à l’encontre de la société BBO.

Il ressort du constat d’huissier du 20/02/2006 établi de façon non contradictoire à l’égard de l’intimée qui n’était pas encore locataire, qu’entre les deux salles du restaurant, il existait un groupe de cuisson- grills ; il n’est pas discuté par la société BBO qu’en lieu et place du groupe de cuisson grills qu’elle a déposé, elle a procédé à l’installation de toilettes comprenant un WC et lave-main lors de son entrée dans les lieux.

Il est exact, comme l’indique la société BBO, que le constat d’huissier du 20/02/2006 ne fait pas mention de la présence de WC au rez-de-chaussée. Toutefois, ce constat n’ayant pas pour objet de décrire les locaux, mais seulement de constater les infiltrations qui se situaient au niveau du groupe de cuisson- grills, les photographies n’ont trait qu’à son emplacement, à droite de l’entrée, de sorte qu’il ne peut en être tiré aucune conséquence quant à la présence ou non de WC au rez-de-chaussée à la date du 20/02/2006.

Il est établi que l’installation d’un local toilettes à droite de l’entrée, entre les deux salles de restaurant, à l’emplacement du groupe cuisson a été réalisée par la société BBO lors de son entrée dans les lieux selon facture en date du 15 mai 2006 relatives à l’achat de 8 'plaques plâtre’ de 13 mm d’épaisseur et d’un pack WC et selon attestations concordantes de clients de son commerce versées aux débats en pièces 58, 59 et 60.

La cour note que si en 2012, à l’occasion de travaux de rénovation des locaux, le pack WE a été remplacé, il ne ressort pas des factures des travaux que ce remplacement aurait entraîné des travaux nécessitant une autorisation du bailleur.

S’agissant de la présence de sanitaires antérieurement à leur installation en mai 2006 par la société BBO, aux termes du règlement de copropriété établi en 1965, les lots 2 et 3, objets du bail consenti à la société BBO, bénéficiaient d’un droit aux water-closets communs situés au fond de la cour et étaient à cette date dépourvus d’installations sanitaires situées à l’intérieur des lots.

Par acte sous seing privé consenti le 26 mai 1986 par M^me F G, alors propriétaire des lieux, il a été donné à bail à M. B C 'Les locaux ci-après désignés dépendant d’un immeuble sis à […] , […], […] pour 2 ares 22 centiares, savoir:

LOT N° 2 : au rez-de-chaussée, un local commercial à usage de café et arrière-boutique.

Il est ici précisé que l’arrière-boutique faisait office d’ancienne cuisine puis a été transformée en salle de restaurant par le bailleur.

Droit aux water-closets communs situés au fond de la cour et les 52/1.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble.

LOT N° 3: au rez-de-chaussée, un local comprenant une pièce, droit aux water-closets communs situés au fond de la cour et les 12/1.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Ladite pièce transformée par le bailleur en cuisine à ses frais.

Il est ici observé qu’il a été installé par le bailleur, dans le lot n°2, des water-closets indépendants de sorte que le droit aux water-closets communs ne se trouve plus exercé aujourd’hui'.

Il était également donné à bail par le même acte le lot n°8 ainsi décrit 'à l’entresol un logement comprenant trois pièces, droit au water-closet commun du premier étage et les 37/1.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble’ ainsi que le lot 48 (cave)

La SCI C ET FILS, devenue propriétaire en 1994 du local commercial et du logement, a consenti à la société BBO le bail du 4 mai 2006, mentionnant quant à la clause 'Désignation :

LOT N° 2 : au rez-de-chaussée, un local commercial à usage de café et arrière-boutique transformée en salle de restaurant et les 52/1.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble.

WC indépendants.

LOT N° 3 : au rez-de-chaussée, un local comprenant une pièce. Ladite pièce transformée par le bailleur en cuisine.

Et les 12/1.000 èmes des parties communes générales de l’immeuble.', outre une cave au sous-sol (lot 48).

Il résulte des termes de l’acte du 26 mai 1986 qu’il a été installé dans le lot 2, transformé en salle de restaurant, des WC, le terme 'indépendants’ se comprenant par opposition aux WC communs situés dans la cour. Ces WC, situés dans le lot 2 et mentionnés dans le bail du 4 mai 2006 consenti à la société BBO, ne peuvent pas se confondre avec les WC communs du 1^er étage visés au lot 8. En effet le bail de 1986 fait une distinction entre les WC installés dans le lot 2 et les WC communs du 1^er étage dont l’existence est ancienne puisqu’ils figurent dans le descriptif du lot 8 du règlement de

copropriété de 1965, ce même si un accès par le local commercial aux WC du 1^er étage a pu exister lorsque M. B H exploitait les locaux, tel que cela ressort des photographies et du plan produits par l’intimée ce qui n’est plus le cas puisque l’assiette du bail consenti à la société BBO ne comprend pas le lot 8 (dont la bailleresse est devenue propriétaire) et que cet accès a été supprimé par M. B H.

S’il est exact qu’entre 1986 et 2006, la consistance des lieux a pu changer, il convient d’observer que le bail consenti à la société BBO le 4 mai 2006 reprend à la suite du lot 2, la mention de l’existence de WC indépendants lesquels ne peuvent que correspondre aux WC installés dans le lot 2 tel que spécifié au bail de 1986, et non à ceux du 1^er étage, puisque le lot 8 n’est plus dans l’assiette du bail. Toutefois, ni le bail de 1986 ni celui de 2006 ne précisent leur localisation exacte dans le lot 2.

Comme le souligne la société BBO, après avoir indiqué que les WC se situaient au fond du lot 2 dans ses conclusions du 2 juillet 2020, la bailleresse soutient désormais qu’ils se situaient, avant leur suppression par la société BBO, entre les deux salles de restaurant, à gauche de l’entrée, en se prévalant des attestations de M. X, Y, et Z établies conformément à l’article 202 du code civil. Ces trois attestations sont concordantes sur le fait que les toilettes étaient situées à gauche de l’entrée, face au grill, sous l’escalier menant au 1^er étage, sans qu’il ne puisse être déterminé si les toilettes ont toujours été localisées à cet endroit, M. I C étant resté dans les lieux pendant 20 ans.

La cour relève que l’espace figurant sous le rampant de l’escalier, tel qu’il ressort d’une photographie produite par la société BBO en pièce 43 des locaux après les travaux de rénovation entrepris par le preneur en 2012, est exigu de sorte qu’il n’est pas établi que les WC qui y étaient installés répondaient aux normes sanitaires, notamment en matière d’accessibilité aux personnes handicapées ; qu’il n’est pas établi qu’il y avait à cet endroit un mur ou mur porteur qui aurait été démoli d’autant que la configuration exacte et la nature de l’encloisonnement des anciens sanitaires ne sont pas connus de sorte qu’il n’est pas établi qu’il fallait l’autorisation de la bailleresse ; que les photographies du groupe cuisson grills figurant au constat d’huissier du 20/02/2006 font apparaître un début de cloisonnement entourant le groupe cuisson avec notamment un pilier de sorte que les cloisons mentionnées dans ladite facture du 15/05/2006 ont pu prendre place dans leur prolongement sans qu’il n’apparaisse que des travaux de gros oeuvre auraient été nécessaires ; qu’au vu de ladite facture produite, il n’a pas été fait d’importants travaux, notamment de plomberie et de canalisation, ce qui corrobore les dires de la locataire quant à la présence d’une évacuation préexistante.

Il s’ensuit qu’il ne peut être considéré au vu de ces éléments qu’il a été procédé à la démolition de 'constructions', aucun mur n’ayant été démoli, ni procédé à une construction, l’encloisonement des WC par des pans de placoplatre facilement démontables ne pouvant y être assimilés ; que le déplacement du local sanitaire, qui se trouve désormais à droite de l’entrée entre les deux salles de restaurant et non à gauche entre les deux salles, ne saurait s’analyser comme un changement de la distribution des lieux nécessitant l’accord du bailleur puisque les locaux restent en réalité inchangés, à savoir une première salle de restaurant, un sanitaire entre les deux salles, une deuxième salle de restaurant et une cuisine, ce alors qu’en tout état de cause, le bail ne précise pas où se trouvent les WC dans le lot 2.

Par conséquent aucun manquement ne sera retenu à la charge de la société BBO en raison de l’installation d’un local sanitaires à droite de l’entrée et de la dépose de celui qui existait lorsque le local était exploité par M. B C de sorte qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir déféré aux injonctions de la bailleresse.

L’appelante se prévaut également de 'la modification du mur séparant la première et la deuxième salle, le pilier apparent côté droit ayant été incorporé au nouveau cloisonnement, le pilier non apparent côté gauche, pour être intégré dans le mur existant, étant découvert, partie du mur étant supprimée.'.

Si la cour identifie le pilier apparent qui a été intégré dans le cloisonnement lors de l’installation des toilettes par la locataire, et par conséquent qui n’a pas été démoli, il n’est pas démontré par la bailleresse qu’un mur aurait été supprimé. En effet, la cour relève que le plan versé aux débats est, au vu de sa teneur, contemporain au règlement de copropriété de 1965 et ledit plan n’est pas corroboré par les photographies issues du constat du 20/02/2006 lesquelles ne font pas apparaître de mur séparant les deux salles de restaurant, de sorte qu’il n’est pas établi que la société BBO aurait supprimé un mur et qu’elle devrait le rétablir.

L’incorporation d’un pilier existant dans le cloisonnement des toilettes ne constitue pas un changement de distribution nécessitant l’accord du bailleur, ni une démolition de sorte qu’aucun manquement n’est établi à l’encontre de la société BBO.

Dans ces conditions, au regard de l’ensemble de ces éléments, la bailleresse ne démontre pas les motifs graves et légitimes qu’elle invoque à l’appui de sa demande concernant les démolitions et changement de distribution.

S’agissant de l’infraction à son obligation de paiement qui est reprochée par la SCI C ET FILS à la société BBO, la bailleresse a fait délivrer par acte d’huissier du 14 janvier 2020 un commandement de payer d’avoir à régler les termes des mois de novembre 2019, décembre 2019 et janvier 2020 et un commandement le 29/07/2020 d’avoir à régler les termes des mois d’avril, mai et juin 2020, ce dans le délai d’un mois, lesdits commandements visant l’article L145-17 du code de commerce. Elle lui avait également délivré précédemment le 25 septembre 2019 une sommation d’avoir à lui régler les termes de juillet, août et septembre 2019.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article L 145-28 du code de commerce le locataire qui peut prétendre au paiement de l’indemnité d’éviction a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré et peut ainsi être déchu de son droit à indemnité si il commet au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave.

S’agissant du commandement de payer délivré le 14 janvier 2020 par la bailleresse, il ressort des virements annexés à la protestation du 11 février 2020 que les causes en ont réglées dans le mois de sa délivrance, les 19 décembre 2019 (pour le mois de novembre 2019), 14 janvier et 29 janvier 2020 (pour les mois de décembre 2019 et janvier 2020) contrairement à ce que prétend la bailleresse, la cour relevant que par application de l’article 1342-10 du code civil, ces sommes s’imputent sur les sommes visées par le commandement tel que la société BBO l’a précisé.

En tout état de cause, la société BBO justifie par la production de l’attestation de son expert-comptable établie le 10/09/2020 avoir réglé les mensualités de l’année 2019 au mois d’avril 2020 inclus, même si des retards de paiement ont pu intervenir pour les loyers visés par la sommation du 25 septembre 2019, la cour relevant que la bailleresse, qui conteste les dates de paiement, ne produit pas de décompte détaillé des loyers/indemnités d’occupation et des charges.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord sur les modalités de paiement des loyers/indemnités d’occupation pendant la période de fermeture administrative du restaurant en raison de la situation sanitaire et la bailleresse a délivré un commandement de payer le 29 juillet 2020 concernant les indemnités d’occupation fixées au montant du loyer et charges des mois d’avril, mai, juin et juillet 2020.

Si le mois d’avril 2020 a été réglé comme précédemment indiqué, la société BBO ne justifie pas avoir réglé les mois suivants visés par le commandement, fut-ce partiellement.

Toutefois, il n’est pas contestable qu’en raison de l’état d’urgence sanitaire décrété à compter du 12'mars 2020, le restaurant n’a pu ouvrir pendant la première période de confinement sanitaire.

La bailleresse reproche à la société BBO de ne pas avoir rouvert le restaurant à la levée du confinement alors que le restaurant dispose d’une terrasse et elle produit à cet effet une attestation de M. A ainsi qu’une photographie du restaurant et de la terrasse fermés. Mais la preuve n’en est pas suffisamment rapportée, ce fait étant contesté, dans la mesure où la société BBO produit sa déclaration aux services de la ville de Paris du 1^er juin 2020 aux fins d’extension de sa terrasse sur les places de stationnement des véhicules ainsi que des photographies de sa terrasse (et du restaurant ouvert), étendue sur les places de parking, avec des clients attablés.

En tout état de cause, si le restaurant a pu rouvir en juin 2020, son activité a été affectée par des mesures de police administrative (distance entre les tables, l’interdiction d’asseoir des convives de groupes distincts à la même table puis couvre feu).

Le preneur justifie avoir le 19 mai 2020 déposé une demande d’éligibilité au fonds de solidarité dans le cadre des mesures d’aides aux entreprises pendant la période d’urgence sanitaire. Il justifie également de ce que son assurance ne prévoit pas d’indemnisation au titre des pertes d’exploitation pour cause de pandémie.

Il s’ensuit que depuis le 12 mars 2020, l’activité de la société BBO a été fortement perturbée en raison du premier confinement puis par les mesures restrictives de police administrative mises en place pendant la période de réouverture ; qu’elle n’est pas restée inactive face à cette situation puisqu’elle a sollicité une suspension des loyers auprès de la bailleresse par lettre recommandée du 19 mai 2020, puis proposé d’apurer, par lettre recommandée du 10/09/2020, l’arriéré en 24 versements, et sollicité des aides.

La cour note que la bailleresse peut aussi bénéficier de mesures fiscales concernant les loyers qui lui sont dus pendant la période de fermeture administrative.

Si l’article'4 de l’ordonnance du 25'mars 2020 interdit au bailleur de recourir à des voies d’exécution forcée en vue du recouvrement des loyers ou de se prévaloir des clauses prévoyant une déchéance pendant la période de confinement du 12'mars au 23'juin 2020, les dispositions de cette ordonnance n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux.

Il s’ensuit que le commandement de payer visant l’article L145-17 du code de commerce ayant été délivré le 29 juillet 2020 n’est pas nul comme le prétend la société BBO.

La société BBO se prévaut également des dispositions de l’article 1218 du code civil, aux termes duquel 'Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.'

Mais ces dispositions ont été introduites par l’ordonnance du 10 février 2016 de sorte qu’elles ne sont pas applicables à l’espèce, le bail ayant été conclu le 4 mai 2006.

Il s’ensuit que s’agissant d’une obligation contractuelle d’une somme d’argent inexécutée, le débiteur ne peut s’exonérer de tout paiement en invoquant un cas de force majeure, tel qu’elle était prévue aux termes de l’ancien article 1148 du code civil, d’autant que les dispositions prises par l’Etat n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux ; que des mesures d’aide financière aux commerces ont été prises par l’Etat et que, si les difficultés d’exploitation ne sont pas contestables s’agissant d’un

restaurant, le preneur ne produit aucun élément comptable relatif à sa situation financière.

Toutefois, il est constant que l’activité de la société BBO est fortement perturbée par le contexte sanitaire ; qu’en outre, il reste un compte à faire entre les parties tel que cela résulte du jugement rendu le 23 janvier 2018, versé aux débats par la société BBO, qui a ordonné une expertise judiciaire ; qu’il ressort du rapport d’expertise de M^me J K un trop-perçu sur les loyers et les charges pour la période 2006/2007 au 31 décembre 2017 (ce qui englobe une période antérieure à la fin du bail par l’effet du congé) qu’elle a évalué à la somme de 21 923,26 euros pour la plus élevée et celle de 20 173,49 euros pour la plus basse, comme l’indique la société BBO dans ses écritures ; qu’aucune décision n’a encore été rendue sur les comptes à faire entre les parties qui peuvent contester les conclusions de l’expert judiciaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, alors qu’il reste un compte à faire entre les parties sur les loyers et les charges et que la société BBO connaît des difficultés d’exploitation importantes depuis le 14 mars 2020 en raison des diverses mesures de police administrative prises pour lutter contre le coronavirus COVID-19 affectant son activité, le non respect du preneur de son obligation de paiement du loyer/indemnité d’occupation aux termes convenus et l’absence de paiement des échéances de mai à juillet 2020 suite au commandement délivré le 29 juillet 2020 ne constituent pas un motif suffisamment grave et légitime de nature à la priver d’une indemnité d’éviction pour un local qu’elle exploite depuis le mois de mai 2006.

Le jugement de première instance qui a dit que le refus de renouvellement délivré le 1^er avril 2015 par la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE C ET FILS a mis fin à compter du 3 mai 2015 minuit au bail la liant à la société BBO, et portant sur des locaux situés […] et qu’il a ouvert le droit pour la société BBO au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la SCI C ET FILS au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 4 mai 2015 sera donc confirmé.

Il sera également confirmé en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation et en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par la société BBO pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, la fixation de ces indemnités relevant du tribunal qui a ordonné une expertise.

La SCI C ET FILS sera donc déboutée de sa demande de voir dire que la société BBO n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation de droit commun.

Enfin, il n’y a pas lieu 'd’entériner la proposition de la Société BBO d’apurer l’arriéré desdits mois soit la somme de 8.682,42€ sur 24 mois soit mensuellement 361,77 € venant s’ajouter au terme courant', la cour n’étant pas saisie d’une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Le jugement de première instance étant confirmé, il le sera également sur les dépens de première instance et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile qui ont été réservés en raison de l’expertise.

En cause d’appel, il n’est pas inéquitable de condamner la SCI C ET FILS à verser à la société BBO la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI C ET FILS succombant en son appel sera condamnée aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Dit que le motif évoqué en cause d’appel relatif au défaut de paiement des loyers et/ou indemnités d’occupation ne constitue pas un motif suffisamment grave et légitime de nature à priver la société BBO de l’indemnité d’éviction,

Condamne la SCI C ET FILS à verser à la société BBO la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la SCI C ET FILS aux dépens d’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENTE