ARRÊT n°

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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 03 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05740 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QOKG

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 NOVEMBRE 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN N° RG 24/00229

APPELANTE :

Madame [G] [Y]

née le 25 Juillet 1982 à [Localité 5] MAROC

de nationalité Marocaine

[Adresse 2] [Localité 3]

Représentée par M^e Marie PETIOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-011581 du 13/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur [B] [W]

né le 29 Septembre 1944 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1] [Localité 4]

Représenté par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e VALLS, avocat plaidant

Madame [X] [V] épouse [W]

née le 17 Novembre 1950 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1] [Localité 4]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e VALLS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 29 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte du 9 décembre 2017, M. [B] [W] et Mme [X] [V], son épouse ont donné à bail à Mme [G] [Y] un appartement, avec cave, situés à [Localité 3], [Adresse 7], moyennant un loyer de 500 euros, outre 50 euros de provision sur charge.

Par acte du 11 août 2023, M. et Mme [W] ont signifié à Mme [Y] un commandement de payer la somme principale de 1 588 euros, au titre des loyers impayés, arrêtés au mois d’août 2023 et des charges pour les années 2020 à 2023, de justifier d’une police d’assurance couvrant les risques locatifs et de fournir l’attestation de révision de la chaudière, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, M. et Mme [W] ont assigné Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 4 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :

— déclaré recevable l’action en résiliation de M. et Mme [W],

— dit qu’il ne sera pas fait droit à la demande de réouverture des débats, et que les documents et écritures déposées le 13 août 2024 seront retenues ;

— accordé à Mme [Y] la suspension de la clause résolutoire,

— rappelé à Mme [Y] son obligation d’entretien annuel de la chaudière,

— dit que Mme [Y] a satisfait à ses obligations locatives concernant l’assurance du logement,

— rappelé que la régularisation de charges ne peut se faire que sur 3 ans, et déclarons prescrites les charges relatives aux années 2020 et 2021 réclamées par M. et Mme [W],

— condamné Mme [Y] à verser à M. et Mme [W] la somme de 2171,64 euros au titre des loyers et charges dues, assortie des intérêts de retard au taux légal, à compter de la présente ordonnance,

— autorisé Mme [Y] à se libérer de sa dette d’arriéré de loyer et de charges en 18 mensualités d’égal montant,

— dit que la dernière mensualité sera assortie des intérêts dus,

— dit que les mensualités seront dues le 5 de chaque mois, à partir du 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

— condamné Mme [Y] à verser à M. et Mme [W] à titre prévisionnel la somme de 3 480 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement assortie des intérêts de retard au taux légal, à compter de la présente ordonnance,

— débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour comportement déloyal de M. et Mme [W] dans l’exécution de leurs obligations contractuelles,

— débouté Mme [Y] de sa demande d’expertise judiciaire ;

— dit qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 de code de procédure civile,

— dit que chaque partie supportera ses propres dépens,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision en application de l’article 489 et 514 du code de procédure civile.

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Par déclaration reçue le 18 novembre 2024, Mme [Y] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 3 décembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 6 mai 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 5 janvier 2025, Mme [Y] demande à la cour, au visa des articles 834, 835, 696, 699, 750-1, 54 du code de procédure civile, 1231-1, anciennement article 1147, 1217 du code civil, de :

— déclarer recevable et fonde son appel interjeté,

— y faisant droit, infirmer la décision déférée,

— et, statuant à nouveau,

— à titre principal, débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes,

— juger que sa dette locative a été soldée en totalité par la régularisation du paiement des APL par la caisse d’allocations familiales des Pyrénées-Orientales en décembre 2023,

— juger que l’origine de sa dette locative est relative au blocage des APL par la caisse d’allocations familiales des Pyrénées-Orientales suite au rapport des services d’hygiène de la mairie de [Localité 3] en date du 4 mai 2023,

— faire droit à sa demande de suspension de la clause résolutoire dans la mesure où la dette locative a été éteinte avant la première audience devant le juge des contentieux de la protection de Perpignan,

— lui accorder la suspension de la clause résolutoire,

— si par extraordinaire, la cour devait constater un solde de loyers impayés et charges, l’autoriser à se libérer de sa dette d’arriéré de loyer en 18 mensualités d’égal montant,

— juger que la dernière mensualité sera assortie des intérêts dus,

— juger que les mensualités seront dues le 5 de chaque mois, à partir du 5 du mois suivant la signification de la présente décision

— lui rappeler son obligation d’entretien annuel de la chaudière,

— juger qu’elle a satisfait à ses obligations locatives concernant l’assurance du logement,

— juger qu’elle n’a jamais refusé l’accès à son logement à son bailleur,

— juger qu’elle justifie de ses absences à [Localité 6] pour des raisons légitimes et de force majeure (la santé de son enfant) l’empêchant d’aller retirer les lettres recommandées avec AR envoyées par les bailleurs entre mai à octobre 2023, raisons légitimes qui permettent d’exonérer sa responsabilité dans l’inexécution des obligations de travaux de remise aux normes de décence du logement donné à bail par les consorts [W], pour la période susvisée,

— juger que la caisse d’allocations familiales des Pyrénées-Orientales a maintenu ses droits APL dans l’attente de l’exécution des travaux de remise aux normes du logement par le bailleur,

— juger qu’elle justifie avoir repris le paiement de ses loyers et qu’elle a ainsi réglé la somme de 356 euros (soit 89 euros x 4) correspondant aux loyers et charges non versés par la caisse d’allocations familiales, pour les mois de décembre, janvier, février et mars 2024,

— juger irrecevable la demande en paiement des consorts [W] des régularisations des charges locatives en cours d’instance, le 12 mars 2024 par dépôt de conclusions, sans demande préalable en violation des articles 750-1 et 54 du code de procédure civile,

— juger qu’elle a soldé sa dette locative en décembre 2023 compte tenu de la régularisation du paiement de l’allocation logement par la caisse d’allocations familiales de Perpignan aux époux [W], soit la somme de 2 508 euros,

— condamner les époux [W] à lui rembourser la somme de 390 euros correspondant au trop perçu locatif des APL versés par la caisse d’allocations familiales des Pyrénées-Orientales en décembre 2023,

— juger qu’en revanche, les bailleurs ne justifient d’aucun cas de force majeure, ni d’aucune raison ou exception d’inexécution pour l’exécution des travaux de remise aux normes du logement à compter du 9 octobre 2023 jusqu’à ce jour,

— juger que les désordres et indécence du logement sont exclusivement de la responsabilité dès les époux [W] qui lui ont donné à bail dès 2017 un logement indécent comme le rapport des services d’hygiène de la mairie de [Localité 3] l’a constaté le 4 mai 2023,

— condamner les époux [W] à prendre à leur charge exclusive l’intégralité des travaux de remise aux normes de décence du logement qu’il lui a été donné à bail,

— condamner les époux [W] à titre reconventionnel à lui verser à titre de dommages-intérêts pour comportement déloyal dans l’exécution de ses obligations contractuelles et retard dans l’exécution de ses obligations contractuelles la somme de 2 000 euros, en application des articles 1217 et 1231-1 du code civil et de l’article VII du contrat de bail en date du 9 décembre 2017 compte tenu du préjudice financier subi par la locataire et ses enfants,

— nonobstant, à titre subsidiaire si par extraordinaire la cour devait déclarer recevable la demande en paiement des régularisations des charges locatives,

— réduire la période des sommes demandées par le bailleur de 2022 à 2024 ;

— juger qu’elle entend soulever une contestation sérieuse sur les calculs versés aux débats sans décompte détaillé permettant de pouvoir vérifier les décomptes de charges réclamées par les époux [W] et les sommes perçues par la caisse d’allocations familiales de Perpignan,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a restreint la période de 5 ans à 3 ans de régularisation des charges,

— juger que M. [W] ne peut solliciter un rappel de charges que sur 3 ans maximum, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

— juger que les sommes sollicitées pour les années 2020 et 2021 sont prescrites et M. [W] ne peut rien lui demander de ce chef,

— débouter M. [W] de sa demande de paiement des régularisations de charges à défaut d’avoir versé aux débats les justificatifs des sommes sollicitées en application de l’article VII du contrat de bail en date du 9/12/2017,

— juger qu’elle entend soulever une contestation sérieuse concernant l’indécence du logement donné à bail par les époux [W] sur la période du 9 décembre 2017 jusqu’au 5 décembre 2023,

— juger pleinement justifié le rapport de visite établie du 4 mai 2023 par la caisse d’allocations familiales des Pyrénées-Orientales qui conclut à l’indécence du logement donné à bail par les époux [W] à son encontre,

— ordonner une expertise judiciaire, et désigner tel expert qu’il plaira au tribunal afin de déterminer son préjudice de jouissance, sur la période du 9 décembre 2017 jusqu’au 5 décembre 2023, décrire les désordres allégués ainsi que les travaux propres à y remédier en fixant leurs coûts, donner un avis et chiffrer la réduction du loyer mensuel de la date d’apparition et/ou d’existence des désordres jusqu’à la réalisation totale des travaux de mise en conformité du logement donné à bail,

— juger qu’elle justifie de ses obligations locatives concernant l’assurance du logement en 2023/2024 et de l’entretien de la chaudière de l’appartement donné à bail par les époux [W],

— à titre très subsidiaire, si elle restait encore redevable d’arriérés locatifs aux époux [W] :

— prononcer la suspension de la clause résolutoire du bail signé entre les époux [W] et elle,

— lui accorder un échéancier de paiement sur le solde des arriérés locatifs justifiés sur une période de 18 mois, compte tenu des ressources et des charges de la locataire et de sa situation personnelle et familiale,

— en tout état de cause, condamner les époux [W] en leur qualité des demandeurs aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 (éventuellement, aux articles 697, 698) du code de procédure civile ;

— juger que les dépens seront recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [W] à la somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’appui de son appel, Mme [Y] affirme avoir adressé plusieurs lettres recommandées avec avis de réception aux bailleurs ainsi qu’à la caisse d’allocations familiales, dans lesquelles elle indiquait permettre l’accès au logement pour la réalisation des travaux

Elle fait valoir n’avoir pas pu répondre aux conclusions déposées le 15 août 2024, notamment concernant ses absences, invoquant une violation du principe du contradictoire.

Elle précise que son enfant, gravement malade, a été hospitalisé à plusieurs reprises, expliquant ainsi ses absences lors de l’envoi des lettres recommandées.

Elle indique également que la caisse d’allocations familiales a réglé l’intégralité des sommes réclamées dans le commandement de payer, et ce, avant même la tenue de la première audience.

Elle ajoute n’avoir jamais refusé l’accès au logement ni aux bailleurs, ni aux artisans, les devis établis prouvant que ces derniers ont eu accès au logement dès le mois de mai 2024, les travaux n’ayant pourtant toujours pas commencé en octobre.

Elle a signalé la situation sur le site internet « Histologue » pour dénoncer le non-respect par les bailleurs de leurs obligations de mise aux normes du logement. L’état d’indécence du logement a été constaté par les services de la direction de la santé publique et environnement de la mairie de [Localité 3].

Elle soutient que la clause résolutoire doit être suspendue, la dette locative ayant été entièrement régularisée par la caisse d’allocations familiales.

Elle fait valoir que la demande des bailleurs relative à la régularisation des charges locatives aurait dû être déclarée irrecevable, le juge ne pouvant être saisi sans qu’une tentative de résolution amiable préalable, dûment justifiée, ait été entreprise.

Elle conteste également les sommes réclamées, soulignant que les justificatifs de charges n’ont été produits qu’en août 2024 et jamais auparavant. Elle émet une contestation sérieuse quant aux factures d’eau des trois derniers mois, en raison d’une fuite dans les canalisations du logement, non réparée par les bailleurs malgré leur connaissance du problème.

Elle ajoute que les bailleurs ne peuvent solliciter le rappel de charges pour les années 2020 et 2021, celles-ci étant prescrites.

Elle dénonce un rappel de charges déloyal et brutal, effectué après quatre ans, la mettant ainsi en grande difficulté financière.

Par conclusions du 7 avril 2025, M. et Mme [W] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance de référé en date du 4 novembre 2024 en ce qu’elle déclaré recevable son action en résiliation, dit qu’il ne sera pas fait droit à la demande de réouverture des débats et que les documents et écritures déposés le 13 août 2024 soient retenus, condamné Mme [Y] à leur payer, la somme de 3 480 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement, assortie des intérêts de retard au taux légal, débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour comportement déloyal du bailleur dans l’exécution de ses obligations contractuelles et de sa demande d’expertise judiciaire,

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a accordé à Mme [Y] la suspension de la clause résolutoire et la possibilité de s’en libérer en 18 mensualités d’égal montant, dit que Mme [Y] a satisfait à ses obligations locatives en ce qui concerne l’assurance du logement et autorisé Mme [Y] à se libérer de sa dette d’arriéré de loyers et de charges en 18 mensualités d’égal montant,

— en conséquence, et statuant à nouveau, juger que la locataire n’a pas satisfait à son obligation de paiement des arriérés de loyers et de production d’une assurance du logement loué contre les risques locatifs,

— juger acquise la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 9 décembre 2017 entre eux et Mme [Y] concernant le logement sis à [Localité 3] [Adresse 7], à la date du 23 septembre 2023,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] et celle de tout occupant de son chef du logement sis à [Localité 3] [Adresse 7], au besoin avec le concours de la force publique

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme qui ne saurait être inférieure au loyer actuel, indexation comprise

— condamner Mme [Y] à leur payer l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer actuel à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux

— condamner Mme [Y] à leur payer au titre des arriérés de loyers :

— pour l’année 2022 : 399,78 euros

— pour l’année 2023 : 1 268,88 euros

— pour l’année 2024 : 160,88 euros

— pour l’année 2025 : 2 199,63 euros

soit la somme totale de 4 029,17 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner Mme [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de signification de l’assignation et de la décision à intervenir, ainsi que tous les frais d’exécution,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation initiale, les frais d’exécution et le timbre fiscal.

Ils font valoir en substance avoir respecté le principe du contradictoire et qualifient le comportement de Mme [Y] de déloyal.

Ils affirment que la locataire était informée depuis plusieurs mois de la nécessité de régulariser sa situation, sans justifier pour autant ses absences.

Ils précisent que Mme [Y] n’a pas repris le paiement des loyers, contrairement à ce qu’elle prétend, et versent aux débats des décomptes détaillés par année. Ils ajoutent que l’appelante n’a pas fourni son attestation d’assurance habitation dans le délai imparti, ni la facture d’entretien de la chaudière.

Concernant l’état du logement, ils indiquent que, sur la base des informations qu’ils ont transmises, la caisse d’allocations familiales a considéré que la locataire était à l’origine de l’état de non-décence et lui a adressé un avertissement motivé l’enjoignant de réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité. Ils précisent que le logement était en bon état lors de la prise de possession, apportant à l’appui l’état des lieux d’entrée, des photographies et diverses factures démontrant l’entretien et les rénovations réalisés.

Ils soutiennent que Mme [Y] est responsable du non accomplissement des travaux proposés par les bailleurs, celle-ci ayant refusé à plusieurs reprises l’accès à son logement.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 29 avril 2025.

Par note en délibéré transmise le 11 juin 2025, le conseil de Mme [Y] sollicite une réouverture des débats. En réponse, par note en délibéré transmise le 12 juin suivant, le conseil de M. et Mme [W] s’y oppose.

La demande de réouverture des débats est fondée sur la perception par les bailleurs de sommes versées par la caisse d’allocations familiales des Pyrénées Orientales, qui modifierait les comptes locatifs et nécessiterait des explications complémentaires. Toutefois, ces sommes figurent dans les décomptes et les pièces, régulièrement produits, ayant fait l’objet des débats clôturés le 29 avril 2025 ; il n’y a pas lieu de prononcer une réouverture des débats.

MOTIFS de la DECISION :

Au préalable, il convient de relever que si Mme [Y] conteste le respect du principe de la contradiction devant le premier juge et fait état d’un défaut de motivation de l’ordonnance déférée, elle n’en tire aucune conséquence juridique quant aux prétentions, dont la cour est saisie.

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, reproduisant les dispositions de cet article.

Les conditions générales du bail d’habitation en date du 9 décembre 2017, comprennent une clause résolutoire (article XI) visant un délai d’un mois après un commandement infructueux en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs ou de non-justification du paiement d’une seule prime.

L’attestation d’assurance, en date du 6 mars 2024 émanant de la société d’assurances mutuelle Mae, produite par Mme [Y], indique que le logement était assuré pour la période du 1er septembre 2023 au 31 août 2024 s’agissant d’un contrat annuel. Elle démontre, en l’absence de tout autre élément, que le logement n’était pas assuré à la date du commandement le 11 août 2023.

Ainsi, Mme [Y] n’a pas rempli son obligation d’assurer le bien loué et n’en a pas justifié pendant la période ouverte par le commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 septembre 2023.

Il en résulte qu’elle est occupante sans droit du logement depuis la résiliation le 12 septembre 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile en ordonnant à Mme [Y] de libérer les lieux et disant qu’à défaut, M. et Mme [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

L’ordonnance déférée sera infirmée quant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par ailleurs, si Mme [Y] justifie avoir fait entretenir la chaudière en novembre 2023, le défaut d’entretien de la chaudière ne figure pas au nombre des cas justifiant l’application de la clause résolutoire.

De même, la résiliation du bail étant acquise au titre du non-respect de l’obligation d’assurance du locataire, il n’y a pas lieu de statuer sur celle relative au paiement du loyer et des charges, étant constaté que le versement par la caisse d’allocations familiales des Pyrénées Orientales d’une régularisation de l’allocation logement est intervenu en décembre 2023, soit bien après l’expiration du délai de deux mois ouvert par le commandement, sachant qu’il existait un reliquat de loyer, dû par Mme [Y], qui était impayé.

2 -sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

2.1- En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le commandement de payer en date du 11 août 2023 mentionne une dette locative à hauteur de 511 euros pour les loyers de juillet à décembre 2022 et de janvier à août 2023 et de 1 077 euros aux titre des charges annuelles pour les années 2020 à 2023.

2.2- Mme [Y] conteste toute dette locative relative aux charges pour violation des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, considérant que la demande de régularisation de charges émanant des conclusions en date du 12 mars 2024, n’a pas fait l’objet d’une demande préalable amiable, alors que ces dispositions ne s’appliquent qu’aux demandes en justice initiales et que les demandes de M. et Mme [W] tendant, outre une demande en paiement inférieure à 5 000 euros au titre de la dette locative, au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire, étaient des demandes de nature indéterminée, non soumises à ces dispositions.

Dès lors, la fin de non-recevoir, tirée du défaut de respect de l’article 750-1 du code de procédure civile sera rejetée.

2.3- Mme [Y] conteste toute dette locative relative aux charges eu égard à la prescription de la demande au-delà de l’année 2022 en application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, selon lequel la prescription est de trois années à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, outre que l’assignation introductive d’instance en date du 26 décembre 2023 visant le paiement des charges pour les années 2020 à 2023, a interrompu la prescription, aucune demande en paiement des charges antérieures à l’année 2022 n’est formée.

Dès lors, la fin de non-recevoir, tirée de la prescription de la demande en paiement des charges pour les années 2020 et 2021 sera rejetée.

M. et Mme [W] versent aux débats les justificatifs des charges pour les années 2022 et 2023, indiquant que celles des années suivantes ne sont pas encore connues et sollicitant des provisions pour celles-ci. Aucune fuite d’eau n’étant avérée, les charges réclamées à ce titre sur la base des décompte de charges effectuée par la copropriété sont justifiées.

Au regard du décompte effectué par le bailleur pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025, Mme [Y] est débitrice de la somme de 4 029,17 euros au titre des loyers, charges et provision sur charges locatives pour la période de janvier 2022 au mois d’avril 2025 (terme d’avril 2025 compris) et ce malgré les régularisations au titre du versement de l’allocation logement en décembre 2023 (2 307 euros) et mars 2025 (4 758 euros).

La demande de remboursement d’un trop perçu d’allocation logement, qui est, au vu de ce décompte, infondée, sera rejetée.

2.4- Pour s’opposer à cette demande en paiement, Mme [Y] considère que l’état d’indécence du logement depuis 2017 et le trouble de jouissance, qui en découle, constituent des contestations sérieuses, qui privent le juge des référés de tout

pouvoir pour statuer et justifient, en application de l’exception d’inexécution, le non-paiement du loyer et une mesure d’expertise judiciaire.

Pour établir cet état d’indécence, qu’elle n’a signalé que tardivement au regard de l’ancienneté du bail, elle verse aux débats le rapport de visite en date du 9 mai 2023, établi par l’inspecteur de salubrité de la Direction de la santé publique et environnementale de la mairie de [Localité 3], qui liste, notamment, la nécessité de la mise en place d’un système de ventilation permanent et efficace dans la salle d’eau et le cabinet d’aisance, celle de la recherche des causes d’humidité, de la réfection des revêtements défectueux et de la recherche des causes de la fuite de la colonne des eaux usées.

Toutefois, par lettre en date du 14 décembre 2023, la caisse d’allocations familiales des Pyrénées Orientales a indiqué à Mme [Y] que sa responsabilité était retenue dans l’origine des désordres constatés dans le constat de non-décence et que la poursuite du caractère indécent du logement du fait de la non-réalisation des travaux, qu’il lui appartenait d’effectuer, entraînerait la suspension de l’allocation logement. Elle a maintenu cette suspension (lettres des 3 avril 2024 et 25 mars 2025) considérant que la non-réalisation des travaux était imputable à Mme [Y].

Pour leur part, M. et Mme [W] versent aux débats l’état des lieux d’entrée en date du 15 décembre 2017, accompagné de photographies, selon lequel le logement était en bon état, une facture en date du 16 janvier 2015, relative à des travaux de ventilation dans la salle de bains, une lettre en date du 3 avril 2024 de la caisse d’allocations familiales des Pyrénées Orientales constatant le refus de la locataire de procéder aux travaux nécessaires ainsi qu’un devis, daté du 12 juin 2024, visant à la reprise des peintures du logement et à la création d’aérations (d’un montant de 3 480 euros) suite à la demande de la caisse d’allocations familiales auprès du bailleur afin de permettre le versement de l’allocation logement suspendue.

Par ailleurs, les absences de Mme [Y] de [Localité 3] début mai 2023 (jusqu’au 9 mai), début juillet 2023 (jusqu’au 15 juillet) et en août et septembre 2023 (du 26 août au 14 septembre) pour raisons médicales et voyage au Maroc ne peuvent justifier son absence de réponse à l’ensemble des lettres du bailleur, sollicitant ses disponibilités pour faire réaliser les travaux idoines, en date des 15 et 31 mai 2023, 11 et 12 juillet 2023 et 11 et 13 août 2023.

Il en résulte que Mme [Y] ne démontre ni la matérialité d’un état d’indécence du logement, au sens des critères prévus par l’article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, imputable à la carence du bailleur, ni le trouble de jouissance, qui en serait résulté, de sorte qu’elle n’établit pas l’existence de contestations sérieuses, susceptibles de faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Dans ces conditions, elle ne rapporte pas davantage l’existence d’un motif légitime et la demande d’une mesure d’expertise ne pourra prospérer. De même, sa demande de dommages-intérêts pour comportement déloyal du bailleur sera rejetée.

En conséquence, Mme [Y] est débitrice d’un arriéré locatif à hauteur de la somme de 4 029,17 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ainsi que du montant des travaux de remise en état aux normes de décence du logement.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée sur le principe de la condamnation à titre provisionnel de la locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif, étant amendée seulement quant au montant de la provision, sur la condamnation de la locataire à verser la somme provisionnelle de 3 480 euros au titre des travaux de remise en état, sur le rejet de la demande de dommages-intérêts pour comportement déloyal du bailleur et infirmée quant au versement d’une indemnité d’occupation.

3- sur les délais de grâce

Le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire relative au défaut de justification d’une assurance, les dispositions de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont inapplicables de sorte que Mme [Y] ne peut prétendre obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire sur ce fondement.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [Y] produit la décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 14 février 2025. Elle verse, également, aux débats un avis d’imposition 2021 (aucun revenu), des attestations de paiement de la caisse d’allocations familiales des Pyrénées Orientales entre février 2022 à janvier 2024 ( environ 1 200 euros par mois hors allocation logement) et un certificat de travail pour la période du 1er juillet 2023 au 31 août 2023 (sans indication du salaire). Elle a deux enfants à charge, dont un enfant présentant un handicap.

Ainsi, elle ne démontre pas sa capacité à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière actuelle, qui n’est pas justifiée.

La dette est ancienne et ne cesse d’augmenter, Mme [Y] ayant, de fait, bénéficié de délais de près de vingt mois depuis la résiliation du bail.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais formée par Mme [Y].

En conséquence, l’ordonnance de référé sera infirmée de ce chef.

4- sur les autres demandes

La demande de voir assortir de l’exécution provisoire de le présent arrêt, qui n’est pas susceptible de recours ordinaire est dépourvue d’objet.

Mme [Y], débitrice, sera tenue aux frais de l’exécution forcée en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant sur son appel, Mme [Y] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel tandis que la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre sera rejetée, celle-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à la réouverture des débats ;

Rejette la fin de non-recevoir, tirée du non-respect de l’article

750-1 du code de procédure civile ;

Rejette la fin de non-recevoir, tirée de la prescription de l’action en paiement des charges locatives pour les années 2020 et 2021 ;

Infirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a condamné Mme [Y] à verser à M. et Mme [W] à titre prévisionnel la somme de 3 480 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement assortie des intérêts de retard au taux légal, à compter de l’ordonnance, débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour comportement déloyal de M. et Mme [W] dans l’exécution de leurs obligations contractuelles et débouté Mme [Y] de sa demande d’expertise judiciaire ;

Et statuant à nouveau et ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 9 décembre 2017, entre M. [B] [W] et Mme [X] [V], son épouse ainsi que Mme [G] [Y], concernant l’appartement, avec cave, situés à [Localité 3], [Adresse 7], 3ème étage, sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;

Déclare en conséquence Mme [G] [Y] occupante sans droit ni titre à compter du 12 septembre 2023 ;

Condamne Mme [G] [Y] à payer à M. [B] [W] et Mme [X] [V], son épouse la somme provisionnelle de 4 029,17 euros représentant l’arriéré de loyers, de charges, provisions sur charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au mois d’avril 2025 (mensualité du mois d’avril comprise) ;

Fixe au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [G] [Y] devra payer à M. [B] [W] et Mme [X] [V], son épouse à compter de la date de résiliation du bail le 12 septembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

Dit qu’à défaut pour Mme [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux indument occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et à l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsé ou à défaut par le bailleur;

Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux ;

Ordonne la transmission du présent arrêt par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupante dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rejette les demandes de remboursement d’un trop perçu d’allocation logement, délais de paiement et suspension de la clause résolutoire formées par Mme [G] [Y] ;

Dit que la demande de voir assortir de l’exécution provisoire le présent arrêt est dépourvue d’objet;

Rappelle que Mme [G] [Y] sera tenue aux frais de l’exécution forcée en application des dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] [Y] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente