COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 10 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03669 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QXKM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 JUIN 2025

Tribunal Judiciaire de BEZIERS N° RG 25/00093

APPELANTE :

La SAS CLG’PIZZA, Société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LA-ROCHE-SUR-YON sous le n°850 637 505, ayant son siège social sis [Adresse 1] à 85430 NIEUL LE DOLENT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 2]

Représentée par M^e ARCELLA LUST substituant M^e Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [U] [F]

né le 07 Novembre 1950 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 3]

Représenté par M^e MERAND substituant M^e Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [K] [Z] épouse [F]

née le 16 Mars 1956 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 3]

Représentée par M^e MERAND substituant M^e Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 13 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 28 décembre 2018, M. [U] [F] a donné à bail à M. [X] [P] un local commercial à usage de primeur, traiteur, négoce de vins et épicerie fine situé [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2019, moyennant un loyer annuel de 10 000 euros hors taxes, payable en quatre fois et à terme à échoir.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2021, le droit au bail a été cédé à la société CLG’Pizza.

Le 28 novembre 2024, M. [U] [F] a fait délivrer à la société CLG’Pizza par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme principale de 7 293, 37 euros à titre principal, au titre d’indexations de loyers, régularisation de charges et charges impayées, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] ont fait assigner la société CLG’Pizza devant le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, afin qu’il constate la résiliation du bail commercial par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion de la locataire, la condamne au paiement par provision de la somme de 9 436,53 euros au titre de l’arriéré locatif et fixe à compter de la résiliation du bail une indemnité mensuelle d’occupation égale à la valeur du loyer mensuel jusqu’à libération des lieux.

Aux termes d’une ordonnance de référé rendue contradictoirement le 13 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Béziers a :

— constaté la résolution du bail commercial conclu entre M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F], d’une part, et la société par actions simplifiée CLG’Pizza, d’autre part, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 4],

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société CLG’Pizza ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société CLG’Pizza à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] la somme provisionnelle de 4 055,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés,

— condamné la société CLG’Pizza à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle et ce jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 1 181,53 euros, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— débouté la société CLG’Pizza de sa demande en délais de paiement,

— débouté la société CLG’Pizza de sa demande reconventionnelle,

— condamné la société CLG’Pizza aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

— condamné la société CLG’Pizza à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la décision bénéficiait de l’exécution provisoire de droit.

Un commandement de payer aux fins de saisie-vente ainsi qu’un commandement de quitter les lieux ont été signifiés à la société CLG’Pizza, à la demande de M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F], le 27 juin 2025. Le 9 juillet 2025, M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] ont fait dresser un procès-verbal de reprise avec départ volontaire et remise de clés.

Par déclaration en date du 11 juillet 2025, la société CLG’Pizza a relevé appel de l’ordonnance rendue le 13 juin 2025 en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 7 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société CLG’Pizza demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 13 juin 2025 du juge des référés de [Localité 5] en ce qu’elle :

* a constaté la résolution du bail commercial conclu entre les époux [F] et elle pour les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 4],

* a ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

* a dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* l’a condamnée à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] la somme provisionnelle de 4 055,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés,

* l’a condamnée à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 1 181,53 euros, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

* l’a déboutée de sa demande en délais de paiement,

* l’a déboutée de sa demande reconventionnelle,

* l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

* l’a condamnée à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* a rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires,

* a rappelé que la décision bénéficiait de l’exécution provisoire de droit.

Statuant à nouveau :

Au principal :

— juger n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire,

— juger n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— juger n’y avoir lieu à expulsion du preneur,

— juger n’y avoir lieu à l’application d’une indemnité d’occupation,

— juger n’y avoir lieu à allocation d’une provision,

— débouter les bailleurs de toutes leurs demandes de toutes natures,

Reconventionnellement,

— condamner les bailleurs, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, à réparer ou faire réparer le système frigorifique, et ce passé un délai d’un mois après signification de l’arrêt à venir,

A titre subsidiaire :

— octroyer rétroactivement les plus larges délais de paiement à la société CLG’Pizza pour payer la somme de 4 055,44 euros,

— suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause :

— infirmer l’ordonnance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner in solidum M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] à lui payer la somme provisionnelle de 15 000 euros au titre de dommages intérêts pour préjudices commerciaux subis du fait de l’expulsion précipitée avant même l’expiration du délai de recours,

— condamner in solidum M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] aux entiers dépens.

En premier lieu, elle fait valoir que la clause d’indexation visée au bail est illicite et réputée non écrite et ne peut fonder un arriéré locatif. Elle rappelle les dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et fait valoir que la Cour de cassation a posé le principe selon lequel la clause d’indexation, également appelée clause d’échelle mobile, qui dans un bail commercial ne prévoit qu’une variation du loyer à la hausse est nulle et réputée non écrite. Elle précise qu’en l’espèce, une partie des réclamations des bailleurs est relative à des arriérés d’indexation, alors que la clause d’échelle mobile prévue au bail commercial du 28 décembre 2018 ne prévoit pas de faculté de baisse du loyer. Elle en déduit que la clause d’indexation prévue au bail commercial du 28 décembre 2018 est nulle et non écrite puisqu’elle contrevient à l’ordre public de protection de l’article L. 145-39 du code de commerce.

De plus, elle fait valoir que n’encourt pas la résiliation de son bail commercial sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, le locataire dont le manquement contractuel n’est pas strictement visé et sanctionné par la clause résolutoire. Elle soutient qu’en l’espèce, l’indexation et les charges ne sont pas considérées comme des obligations sanctionnables par la clause résolutoire prévue et qu’en conséquence, le défaut potentiel de paiement de l’indexation des loyers ou des charges ne peut être sanctionné par le jeu de cette clause résolutoire.

En outre, elle indique que l’exécution forcée d’une décision, même assortie de l’exécution provisoire, n’a lieu qu’aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour ce dernier d’en réparer les conséquences dommageables en cas d’infirmation de la décision exécutée, et qu’il n’est pas nécessaire qu’une faute soit relevée à l’encontre du poursuivant.

Elle précise qu’en l’espèce, dès le 27 juin 2025, sans attendre l’expiration du délai légal d’appel, les bailleurs lui ont délivré un commandement de quitter les lieux et ont exigé d’elle la remise des clés, et souligne que le commissaire de justice ne lui a pas remis l’acte à personne, sans faire toutes diligences utiles en ce sens. Elle ajoute que le même jour lui a également été notifié un commandement de payer aux fins de saisie-vente ainsi qu’un commandement de quitter les lieux. Elle précise que sous la contrainte et la pression de cette exécution forcée, elle a été forcée de quitter les lieux alors qu’elle souhaitait y rester et qu’elle a interjeté appel.

S’agissant de l’apurement des charges, elle indique que dans le cadre d’un bail commercial, les appels de charges doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle adressée par le bailleur, au plus tard le 30 septembre de l’année qui suit, ou si les locaux sont en copropriété, dans les trois mois suivant la réddition des charges. Elle ajoute que la charge de la preuve incombe au bailleur qui doit justifier de l’intégralité des charges appelées.

Elle précise qu’en l’espèce, le montant des charges qui lui est imputé est contestable puisqu’en effet, les bailleurs ont fait peser sur elle des dépenses liées à de grosses réparations au titre de la chambre froide. Elle explique que la chambre froide servant à l’exploitation du fonds est indissociablement fixée au mur du local et qu’il ne s’agit pas d’un matériel au sens de bien meuble mais d’un immeuble par destination. Elle indique également que les sommes ayant trait aux réparations de la chambre froide ont été avancées par elle, de sorte que le commandement de payer est inexact.

A titre subsidiaire, elle invoque les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et précise que la somme de 8 925, 68 euros a été réglée en cours d’instance, le 15 avril 2025, et que les causes du commandement ont donc été entièrement exécutées dans les meilleurs délais possibles. Elle en déduit qu’elle est fondée à solliciter des délais de paiement rétroactifs, ainsi que la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 19 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions,

— constater que par l’effet du commandement en date du 28 novembre 2024 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail du 28 décembre 2018 est acquise,

— constater la résiliation du bail commercial consenti à la société CLG’Pizza,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société CLG’Pizza et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin était,

— condamner la société CLG’Pizza au paiement par provision de la somme de 4 055,44 euros représentant les loyers et charges impayés de janvier 2022 à avril 2025 et du commandement de payer les loyers réactualisés à ce jour, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis ledit commandement précité et non encore déduites, ou augmentée des termes postérieurs restés également impayés jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir,

— fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale à la valeur du loyer mensuel sauf indexation jusqu’au départ effectif des lieux, et ce avec intérêts de droit,

— débouter la société CLG’Pizza de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner la société CLG’Pizza à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’entendre dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Ils font valoir que la clause résolutoire vise non seulement le non-paiement du loyer, mais également le rappel de loyer consécutif à une augmentation, ainsi que le remboursement de charges locatives, impositions et autres accessoires. Ils ajoutent que le bailleur est en droit de se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut de paiement de l’indexation qui fait partie intégrante du loyer, des charges et autres accessoires du loyer. Ils ajoutent que le 15 avril 2025, la société CLG’Pizza a payé la somme de 8 925, 68 euros, comprenant la somme de 4 000 euros pour la période comprise entre septembre et décembre 2024 et la somme de 4 925, 68 euros pour la période comprise entre janvier et avril 2025. Ils en déduisent que dans la mesure où cette régularisation partielle est intervenue cinq mois après la délivrance du commandement, la clause résolutoire est acquise.

S’agissant de la demande de provision au titre des loyers et charges impayés, ils exposent que la société CLG’Pizza n’a pas réglé l’intégralité du commandement de payer. Ils ajoutent que la société CLG’Pizza ne peut prétendre qu’elle aurait suspendu le paiement des loyers et charges au motif qu’ils n’auraient pas répondu à ses mises en demeure concernant le dysfonctionnement de la chambre froide du local alors qu’elle a considérablement augmenté son chiffre d’affaires, ce qui démontre qu’elle n’était pas gênée dans son exploitation. Ils soulignent que le bail porte sur un local nu sans chambre froide et qu’ils ne sont pas responsables du prétendu dysfonctionnement du matériel de son preneur. Ils ajoutent que la société CLG’Pizza n’exerce pas l’activité prévue au bail.

En ce qui concerne les contestations soulevées par la société CLG’Pizza, ils font valoir que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et ne tranche pas à cette occasion de contestations sérieuses. Ils soutiennent que l’intention commune des parties ayant été d’assortir le bail d’une clause d’échelle mobile, seule la clause prévoyant un plancher contrevient aux dispositions de l’article L. 112-1 alinéa 1 du code monétaire et financier et est réputée non écrite et que pour le surplus elle doit recevoir application.

En outre, ils font valoir que la clause résolutoire figurant au contrat vise non seulement le non-paiement du loyer mais également le rappel de loyer consécutif à son augmentation, ainsi que le remboursement de charges locatives, impositions et autres accessoires. Ils en déduisent que contrairement à ce qu’indique la société CLG’Pizza, les indexations de loyer, la régularisation des charges et le paiement des charges sont comprises dans la clause résolutoire.

Ils exposent que la société CLG’Pizza a quitté les lieux et remis les clés au commissaire de justice deux semaines après l’ordonnance de référé déférée et qu’il ne peut leur être reproché d’avoir exiger l’exécution de la décision dans la mesure où elle était exécutoire.

Concernant l’apurement des charges, ils soutiennent qu’ils ont loué un local nu et qu’ils ne sont pas responsables du dysfonctionnement du matériel du preneur. Ils ajoutent que la société CLG’Pizza ne rapporte pas la preuve que la chambre froide serait scellée au sol, aucun élément ne permettant d’en justifier.

En ce qui concerne la demande de délais de paiement, ils précisent s’y opposer en raison de la mauvaise foi de la locataire.

Enfin, s’agissant de la demande reconventionnelle, ils font valoir que la société CLG’Pizza ne justifie pas des préjudices qu’elle aurait subis. Ils soulignent que les commandements ont été régulièrement signifiés à la société CLG’Pizza selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile et que l’appelante en a eu connaissance puisqu’elle a remis les clés le 9 juillet 2025. Ils rappellent que l’exécution provisoire permet de rendre une décision de justice immédiatement exécutoire, même si elle fait l’objet d’un recours tel qu’un appel. Du reste, ils soulignent que c’est par pure mauvaise foi que la société CLG’Pizza n’a pas réglé les condamnations péciniaires et qu’ils subissent un réel dommage du fait de l’absence d’exécution.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils peuvent également, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le 28 novembre 2024, M. [U] [F] a fait délivrer à la société CLG’Pizza un commandement de payer une somme de 7 293, 37 euros à titre principal, au titre d’indexations de loyers, de régularisation de charges et de charges impayées, reproduisant la clause résolutoire figurant au contrat de location.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, en revanche, il lui revient d’apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l’action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.

S’agissant de l’indexation du loyer, il est prévu à l’article 3 du bail signé par les parties le 28 décembre 2018, relatif aux conditions financières, au paragraphe concernant l’indexation du loyer, que le loyer sera soumis à une indexation automatique et de plein droit intervenant chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, proportionnellement à la variation de l’indice des loyers commerciaux, publié trimestriellement par l’ INSEE.

Il est également stipulé qu’à l’expiration des première et deuxième périodes triennales, les parties établiront un avenant constatant le prix du loyer découlant de la clause d’échelle mobile et que les frais et honoraires des avenants seront supportés par le preneur. Il est en outre indiqué que la clause d’indexation ne pourra avoir pour effet, quel que soit l’évolution de l’indice et l’éventuel changement d’indice, de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base.

S’il est jugé qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-39 du code de commerce, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité, lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence.

Par conséquent, si en l’espèce, il existe une contestation sérieuse relative à la validité de l’interdiction de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base, figurant au paragraphe relatif à l’avenant que les parties s’engagent à établir à l’issue des deux premières périodes triennales, cette contestation ne concerne pas la clause en son entier, l’interdiction figurant dans une stipulation distincte, divisible de la clause d’indexation.

Il n’est par conséquent pas justifié d’une contestation sérieuse relative à la clause d’indexation.

Au demeurant, il est justifié au vu des décomptes produits par le bailleur du montant du loyer dû en 2022, 2023 et 2024, après indexation, ainsi que des sommes restant dûes après déduction des sommes versées.

Au bail commercial signé le 28 décembre 2018, il est prévu à l’article 21 relatif à la clause résolutoire qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions, charges ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet.

Le défaut de paiement du loyer consécutif à une augmentation de celui-ci par application d’une clause d’indexation, ainsi que le défaut de remboursement des charges sont visés par la clause résolutoire.

Il n’est donc justifié d’aucune contestation sérieuse à ce titre.

En ce qui concerne la régularisation de charges de l’année 2023 dont le paiement est réclamé au commandement à hauteur de 245, 80 euros, M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] produisent un décompte reprenant les différentes sommes mises à la charge de la locataire et déduisant les provisions par elle versées. La société CLG’Pizza indique que les sommes mises à sa charge comprendraient des dépenses liées à de grosses réparations au titre de la chambre froide.

Mais, cela ne résulte pas du décompte.

De plus, la société CLG’Pizza justifie d’une facture datée du 21 juillet 2024, à son nom, portant sur un montant de 636 euros au titre d’un dépannage sur la chambre froide, et indique qu’il n’a pas été tenu compte de ce qu’elle a assumé cette dépense liée à une grosse réparation.

Toutefois, à l’article 5 du contrat de location, il est stipulé que le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés.

De plus, à l’article 9 du bail, relatif aux réparations, il est prévu qu’en exécution de l’article R. 145-35 1° du code de commerce, le bailleur supportera la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux correspondant, à savoir les prestations et frais portant sur les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les éléments atteints par la vétusté, dès lorsqu’ils relèvent des grosses réparations, et la mise en conformité avec la réglementation de l’immeuble, dès lors qu’elle relève des grosses réparations.

Il est mentionné que le preneur supportera la charge des réparations locatives et des réparations d’entretien, qui doivent être entendues comme celles utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état, à savoir les prestations et frais d’entretien courant et de menues réparations au sens de l’article 1754 du code civil des éléments constituant les locaux et portant notamment sur les éléments de chauffage, de refroidissement, de ventilation, de climatisation, d’assainissement d’air, de production de fluides, combustibles et d’énergie, de systèmes de filtrations des fluides et de machineries.

Du reste, l’article 606 du code civil dispose en son premier alinéa que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Au vu de ces dispositions, il n’est pas démontré que les réparations concernant le dépannage de la chambre froide, ayant donné lieu à la facture du 21 juillet 2024, étaient à la charge du bailleur, étant donné qu’il ne s’agit pas de grosses réparations et qu’au surplus, il est prévu au bail que les réparations d’entretien portant sur les éléments de refroidissement sont à la charge du preneur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas justifié de contestation sérieuse relatives aux sommes dont le paiement est sollicité aux termes du commandement.

Or, la société CLG’Pizza ne justifie pas s’être libérée des causes du commandement dans le mois de sa délivrance.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a constaté la résolution du bail commercial conclu entre la société CLG’Pizza et M. [U] [F]. La décision sera confirmée à ce titre.

Du reste, l’occupation sans droit ni titre des locaux appartenant à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] par la société CLG’Pizza depuis la résiliation caractérisant un trouble manifestement illicite qu’il appartenait au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, la décision entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société CLG’Pizza.

Sur les demandes provisionnelles au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, il ressort des conclusions des bailleurs que sont dues par la locataire, au titre de l’arriéré locatif comprenant le terme du mois d’avril 2025, les sommes de 550, 92 euros et de 1 117, 67 euros suite à l’indexation des loyers des années 2022 et 2023, la somme de 6 340, 60 euros au titre des loyers de l’année 2024, la somme de 245, 80 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2023, la somme de 1 181, 53 euros au titre du loyer du mois de janvier et la somme de 3 544, 59 euros au titre des loyers des mois de février, mars et avril 2025.

La société CLG’Pizza ne justifie d’aucune contestation sérieuse relative aux sommes mises à sa charge.

Mais elle établit qu’elle a réglé la somme de 8 925, 68 euros le 15 avril 2025.

Il s’ensuit qu’au titre de l’arriéré locatif incluant le terme d’avril 2025 était due une somme totale de 4 055, 43 euros (550, 90 euros + 1 117, 67 euros + 6 340, 60 euros + 245, 80 euros + 1 181, 53 euros + 3 544, 59 euros – 8 925, 68 euros) au 15 avril 2025.

Il est justifié par les pièces versées aux débats du paiement à la Carpa de la somme de 1 500 euros le 17 novembre 2025, de trois versements d’un montant de 1 000 euros le 19 novembre 2025 et du règlement de la somme de 1 055, 44 euros, ce qui représente un total de 5 555, 44 euros.

Au vu de ces éléments, et en application de l’article 1342-10 du code civil relatif à l’imputation des paiement, la cour constate que la locataire ne reste plus rien devoir aux bailleurs au titre de l’arriéré locatif incluant le terme d’avril 2025.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a condamné la société CLG’Pizza à verser une provision d’un montant de 4 055, 44 euros et statuant à nouveau, compte tenu des versements effectués postérieurement à l’ordonnance de référé, la cour rejettera la demande de provision au titre de l’arriéré locatif incluant le terme d’avril 2025.

Enfin, la société CLG’Pizza occupant les lieux sans droit ni titre, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, sauf à préciser que l’indemnité mensuelle d’occupation est due à compter du mois de mai 2025, les indemnités d’occupation précédentes étant incluses dans l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025.

Sur la demande tendant à l’octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société CLG’Pizza ne démontre pas avoir réglé l’intégralité des sommes dues à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] puisqu’elle reste devoir les indemnités d’occupation des mois de mai et juin 2025, dont elle ne justifie pas du paiement.

Du reste, la cour observe que la société CLG’Pizza n’établit pas être de bonne foi, puisqu’elle n’a réglé les sommes dues aux bailleurs que plus d’un an après la délivrance du commandement de payer, alors qu’elle ne justifie d’aucune difficulté économique particulière.

Dans ces conditions, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la condamnation des bailleurs à réparer le système frigorifique

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils peuvent également, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, étant donné que le contrat de bail liant la société CLG’Pizza à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] est résilié, l’appelante n’est plus fondée à solliciter l’intervention des bailleurs pour effectuer des réparations dans le local commercial.

En outre, la société CLG’Pizza ne justifiait en tout état de cause ni d’une urgence, ni d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent.

Cette demande tendant à l’exécution d’une obligation de faire était donc soumise à la condition de n’être pas sérieusement contestable.

Or, ainsi que cela a été précédemment relevé, au vu des dispositions du bail prévoyant que le preneur supportera la charge des réparations locatives et des réparations d’entretien, portant notamment sur les éléments de chauffage, de refroidissement, de ventilation, de climatisation, d’assainissement d’air, de production de fluides, combustibles et d’énergie, de systèmes de filtrations des fluides et de machineries, tandis que le bailleur supportera la charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, qui sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, l’obligation pour les bailleurs de réparer ou faire réparer le système frigorifique est sérieusement contestable.

La décision déférée sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à la condamnation des bailleurs à la remise en état du système frigorifique.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société CLG’Pizza

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut accorder une provision dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

De plus, selon les dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, sous réserve des dispositions de l’article L. 311-4, l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire.

L’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

En l’espèce, dans la mesure où l’ordonnance de référé est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire, la demande de la société CLG’Pizza tendant la condamnation des bailleurs au paiement de dommages et intérêts au titre des préjudices commerciaux par eux subis du fait de l’exécution de la décision d’expulsion se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a lieu à référé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société CLG’Pizza succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La décision déférée sera confirmée sur ces points.

Succombant également en cause d’appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel, outre le versement d’une indemnité supplémentaire de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, s’agissant de la demande au titre des honoraires de l’huissier de justice prévus à l’article 10 du décret du 12 décembre 1996, elle ne peut qu’être rejetée vu que ce décret a été abrogé par celui du 26 février 2016.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société CLG’Pizza à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] la somme provisionnelle de 4 055,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés, tenant les règlements intervenus postérieurement,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de provision au titre de l’arriéré locatif incluant le terme d’avril 2025 formée par M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F],

Confirme la décision déférée pour le surplus, sauf à préciser que l’indemnité mensuelle d’occupation est due à compter du mois de mai 2025,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par la société CLG’Pizza à l’encontre de M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F],

Condamne la société CLG’Pizza à verser à M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] une indemnité complémentaire de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société CLG’Pizza de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [U] [F] et Mme [K] [Z] épouse [F] de toute autre demande,

Condamne la société CLG’Pizza aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,