RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 1987 /14 DU 02 OCTOBRE 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/03491

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal d’Instance de NANCY, R.G.n° 13/932, en date du 17 septembre 2013,

APPELANTS :

Monsieur D A – né le XXX à XXX

Madame L A – née le XXX, XXX

Ensemble représentés par la SCP SCHAF-CODOGNET VERRA ADAM, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur F Z – né le XXX à XXX – XXX

Représenté par la SCP GAUCHER DIEUDONNE NIANGO SCHAEFER, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Septembre 2014, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre, qui a fait le rapport,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Juliette JACQUOT;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2014, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : Contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 02 Octobre 2014, par Madame Juliette JACQUOT, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre et par Madame Juliette JACQUOT, greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

Par acte sous seing privé en date du 6 février 1998, M^me L A et M. D A ont donné à bail à M. F Y un appartement situé à XXX, moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 837,48 euros outre une provision sur charges de 335 euros et le versement de la somme de 1676,94 euros à titre de dépôt de garantie.

M. Y a quitté les lieux le 31 octobre 2012.

Par acte du 20 mars 2013, M. et M^me A ont assigné devant le tribunal d’instance de Nancy M. Y aux fins de l’entendre condamner à leur payer, outre une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4566,42 euros au titre des loyers et charges impayés et des dégradations locatives.

Bien que régulièrement assigné, M. Y n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement en date du 17 septembre 2013, le tribunal a débouté M. et M^me A de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

Suivant déclaration reçue le 24 décembre 2013, M. et M^me A ont régulièrement relevé appel de ce jugement dont ils ont sollicité l’infirmation, concluant à la condamnation de M. Y à leur payer

— déduction faite du dépôt de garantie acquis par compensation aux bailleurs, la somme de 4048,43 euros pour loyers, charges impayés et dégradations locatives, plus intérêts au taux légal à compter du 15 février 2013

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

et au rejet de l’appel incident de M. Y.

Les appelants ont exposé en premier lieu, que le tribunal s’est mépris sur la teneur des pièces soumises à son appréciation, les régularisation sur charges calculées pour les années 2008 et 2011 faisant bien apparaître, nonobstant leur libellé erroné, un solde en faveur des bailleurs et non du preneur ; que le compte s’établit ainsi en leur faveur à la somme de 1388,25 euros, à augmenter de la somme de 90,95 euros au titre de l’entretien de la chaudière et dont à déduire 230,99 euros au titre de la régularisation des charges 2012, soit un total de 1248,21 euros au titre des loyers et charges impayés.

M. et M^me A ont prétendu, suite aux objections développées par M. Y, qu’ils produisent l’ensemble des décomptes de régularisation annuels corroborés par les pièces au visa desquels ils ont été établis ; que l’intimé qui conteste avoir été destinataire des décomptes ne justifie pas avoir sollicité de l’agence gestionnaire la possibilité de consulter les pièces comptables.

Ils ont précisé :

— s’agissant des charges 2008, qu’elles se sont élevées à 829,78 euros et les provisions versées à 825 euros, soit un solde en faveur des bailleurs de 104,78 euros

— s’agissant des charges 2009, que les frais d’antenne pour 88,02 euros constituent des charges récupérables en application des dispositions du bail et de l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 ; que M. Y ne peut utilement soutenir que le décompte ne contient aucun mode de répartition alors que la consommation d’eau est répartie en fonction des relevés d’index individuels, les ordures ménages par millième d’occupation et les autres charges en fonction du nombre de logements loués

— qu’il en va de même des charges 2010,

— que s’agissant des charges 2011 pour un montant cumulé de 1180,89 euros dont à déduire les provisions versées à hauteur de 888 euros, les dépenses relatives à l’entretien de l’ensemble des fenêtres et portes équipant les communs, affectés à l’usage exclusif des occupants, ont été justement répercutées aux usagers

— que s’agissant des charges 2012, c’est pas fuite d’une erreur que la somme de 257,57 euros imputée au compte du preneur sous la rubrique dépenses privatives, alors qu’il s’agit de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ils ont précisé s’agissant des réparations locatives, que le coût des travaux suivants, objectivés à dires de professionnels, ont été mis en compte comme suit

— remise en état coffrage volet roulant 498,62 euros

— volets roulants hors service 867,77 euros

— remplacement baignoire et meuble sous évier cuisine 541,38 euros

— remise en état porte entrée immeuble 554,26 euros

— remise en état porte entrée appartement 780,03 euros

— réfection parquet chambre 1235,10 euros.

Ils ont fait valoir que 6 nouveaux volets roulants ont été posés en 2008 dont deux ont été restitués dégradés et que le preneur qui soutient qu’ils auraient été abîmés en raison du mauvais état des gouttières ne produit aucun élément de nature à corroborer ses allégations ; que le meuble sous évier et la baignoire ont été délivrés en bon état ; qu’or, le premier a été restitué avec des portes disjointes et la seconde avec un impact sur rebord et des traces de rouille dans le fond ; que la porte d’entrée de l’immeuble a été abîmée le jour du déménagement par le professionnel chargé du transport d’un piano ainsi que M. Y ne l’a pas contesté le jour de l’état des lieux ; que la porte palière, livrée en état d’usage, a été restituée en très mauvais état, le bois sur les trois quart de la hauteur du double vantail étant fortement détérioré et que le preneur qui fait état de travaux effectués en urgence suite à un cambriolage doit répondre de cette dégradation, le fait que la porte soit d’une façon et d’un matériau anciens (et non vétustes) étant inopérant ; que le parquet de la chambre située côté U V V a été restitué constellé de taches circulaires en partie centrale, de rayures et autres taches devant la porte fenêtre alors qu’il avait été délivré en bon état.

M. B a conclu à la confirmation du jugement entrepris ainsi qu’à la condamnation de M. et M^me A à lui payer les sommes, majorées des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, de 2389,84 euros au titre de la restitution de garantie et des soldes de charges locatives, déduction faite du loyer d’octobre 2012, ainsi que 2000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. B a répliqué :

— s’agissant des charges pour 2008, qu’il est produit aux débats un décompte de charges portant la mention 'solde en votre faveur : 104,78 euros’ ; que si les bailleurs produisent à hauteur d’appel les justificatifs des charges réclamées, ces justificatifs ne lui ont jamais été adressés et que ce n’est qu’à la faveur de la présente procédure qu’il peut en examiner le bien fondé ; qu’or, les bailleurs n’expliquent pas le mode de répartition entre les différents locataires ; que par ailleurs, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 358,80 euros, dont 248,98 euros à sa charge, n’est pas justifiée ; qu’il n’est dès lors redevable que d’une somme de 680,80 euros, soit un solde en sa faveur de 144,20 euros après déduction des provisions versées,

— s’agissant des charges 2009, que les dépenses afférentes aux antennes ne sauraient lui être répercutées alors d’une part, que leur entretien ne constitue pas une charge récupérable au sens des dispositions du décret du 26 août 1987, d’autre part et en toute hypothèse, qu’il était connecté à l’ADSL ; que le poste 'entretien de la peinture’ n’est pas jsutifié ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; qu’il ne peut lui être réclamé que les charges justifiées, soit 21 euros au titre de l’électricité des communs, 193,24 euros au titre de l’eau froide et 399,56 euros au titre de l’entretien des communs, soit un total de 613,80 euros et un solde en sa faveur, après déduction des provisions, de 274,20 euros,

— s’agissant des charges 2010, que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas justifiée et que les dépenses relatives à l’entretien des antennes ne peuvent lui être réclamées, de sorte qu’après déduction des provisions versées, il reste un solde en sa faveur de 255,85 euros,

— s’agissant des charges 2011, que le décompte produit mentionne un solde en sa faveur de 292,89 euros ; qu’en tout état de cause, il ne peut être mis à sa charge une participation aux réparations des fenêtres et porte d’entrée, qui ne constituent pas des charges récupérables et qui n’ont jamais été portées à sa connaissance ; que le poste 'dépenses antennes’ ne peut être porté en compte, ne s’agissant pas d’une charge récupérable et que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas justifiée ; qu’il est redevable au titre des charges jsutifiées et récuparables, d’un montant de 549,26 euros dont à déduire les provisions versées, soit un solde en sa faveur de 338,74 euros,

— s’agissant des charges 2012, que les postes dépenses privatives et dépenses générales, qui ne sont pas détaillées et dont il n’est pas expliqué à quoi elles correspondent doivent être écartés; que le décompte doit s’établir comme suit : dépenses entretien 43,94 euros, eau froide 170,91 euros et dépenses d’entretien 268,15 euros, soit un total de 483 euros et un solde en sa faveur, une fois déduite les provisions versées, de 541,61 euros.

M. B a prétendu par ailleurs, sur les réparations locatives que l’appartement, qu’il a occupé pendant quinze ans, n’était pas en parfait état lorsqu’il en a pris possession ; que l’état des lieux entrée atteste de l’état d’usage de la majorité des peintures, la présence de nombreux impacts et traces au sol et sur les murs, le dysfonctionnement de certains éléments d’équipement, et l’état d’usage des équipements sanitaires.

Il a fait valoir, plus précisément,

— sur la demande au titre de la remise en état du coffrage du volet roulant et les volets roulants, que le devis ne porte pas sur le montant réclamé, que les bailleurs ne justifient pas du remplacement des volets prétendument dégradés ni du mauvais fonctionnement du coffrage ; qu’il résulte par ailleurs de l’état d’entrée dans les lieux, que les volets étaient défaillants

— sur le remplacement de la baignoire et du meuble sous évier de la cuisine, qu’il est réclamé la somme de 541,38 euros sur la base d’un devis daté du 6 octobre 2012 alors qu’il a quitté les lieux le 31 octobre 2012 et alors qu’aucun état contradictoire n’avait encore été établi ; que par ailleurs l’état des lieux entrée mentionnait déjà l’impact dans la baignoire retrouvé lors de la sortie ; que l’état du meuble de cuisine doit être examiné au regard de l’état d’usage sachant qu’il n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux

— sur la remise en état de la porte de l’appartement, que l’état d’entrée mentionne qu’elle présente de nombreux trous et traces ; que l’état lors de la sortie est comparable à celui de l’entrée ; que par ailleurs, il a été victime de deux cambriolages et a fait procéder aux réparations d’urgence après lesquelles resteaient apparentes des traces de pied de biche sur l’arête extérieure du vantail principal et côté intérieur, les têtes de vis consolidant la bordure du vantail ; que la porte a plus de 100 ans et ne peut être restituée à neuf ; que le devis met en compte une somme de 729 euros pour poncer et reboucher les trous qui existaient lors de son entrée dans les lieux ; qu’en outre, il ne s’agit pas d’une réparation locative, alors que seules les menues réparations sur les ouvertures constituent des réparations locatives

— sur la remise en état du parquet de la chambre, que l’entrée dans les lieux a mentionné des fissures, des rayures, des tâches, et traces et impacts ; que l’état lors de la sortie résulte de la vétusté et l’état d’usage

— sur la remise en état de la porte d’entrée de l’immeuble, qu’il n’est pas responsable des dommages affectant ladite porte laquelle a toujours été endommagée au niveau de la fermeture du vantail semi fixe.

Il a conclu à un solde en sa faveur de 2389,84 euros, soit :

— solde charges locatives en sa faveur: 1554,60 euros

— somme due au titre du loyer : 841,70 euros

— restitution du dépôt de garantie : 1676,94 euros.

SUR CE :

Vu les conclusions déposées le 16 avril 2014 par les appelants et le 11 juin 2014 par l’intimé, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Attendu qu’il est constant que M. Y a quitté les lieux le 31 octobre 2012 ;.

Sur le solde de loyer d’octobre 2012 :

Attendu que M. Z reconnaît devoir la somme de 841,70 euros à ce titre ;

Sur les charges locatives :

Attendu suivant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que les charges récupérables, qui sont celles fixées par le décret du 9 novembre 1982, sont exigibles sur justification

1°) des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2°) des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

3°) de la contribution annuelle représentative du droit au bail (supprimée pour les revenus perçus à compter du 1^er janvier 2001) et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ;

Que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; qu’un mois avant l’échéance de la demande de paiement ou de la régularisation annuelle, le bailleur adresser au locataire un décompte par catégorie de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires ; que dans le mois suivant la notification du décompte prévu ci-dessus, les pièces justificatives, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés sont tenus à la disposition des locataires par le bailleur ;

Attendu que les bailleurs réclament au titre d’un solde sur charges la somme de 637,50 euros, se détaillant comme suit :

— régularisation charges 2008 104,78 euros

— régularisation charges 2009 80,20 euros

— régularisation charges 2010 68,68 euros

— régularisation charges 2011 292,89 euros

— régularisation charges au 30 octobre 2012 (trop perçu) – 287 euros

— entretien chaudière 90,95 euros ;

Attendu qu’il sera rappelé en premier lieu, que la loi ne fixant aucune modalité de répartition des charges récupérables en dehors de la copropriété des immeubles bâtis, les parties sont libres de choisir le mode de répartition qui leur convient ; que les bailleurs exposent que la consommation d’eau est répartie en fonction des relevés d’index individuels, la taxe d’enlèvement des ordures ménages en fonction des millièmes d’occupation et les autres charges (électricité, entretien ménage) en fonction du nombre de logements loués dans l’immeuble ; que M. Z ne fait valoir aucune objection précise et sérieuse concernant ce mode de répartition qui apparaît équitable et ne souffre aucune critique en tant que tel ;

Attendu que M. et M^me A produisent les relevés de charges locatives qu’ils indiquent avoir adressé annuellement à leur locataire, lequel soutient ne pas les avoir reçus ; qu’en toute hypothèse, le fait pour le bailleur de n’avoir pas opéré les régularisation annuelles ne dispense pas le preneur de l’obligation de régler les charges locatives dès lors qu’il est justifié des montants réclamés ;

Attendu que le relevé des charges locatives pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2008, fait apparaître un total dû par M. Z de 929,78 euros dont à déduire les provisions de 825 euros, de sorte que c’est par suite d’une erreur manifeste que le décompte porte la mention 'solde en votre faveur de 104,78 euros’ alors que le solde dû est en faveur des bailleurs ;

Attendu que M. Z ne conteste pas pour la période considérée, les montants portés en compte au titre de l’électricité, la consommation d’eau froide, l’entretien ménager, qui sont en tout état de cause, justifié par les factures correspondantes ;

Que s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour laquelle il lui est réclamé une quote part de 248,98 euros et dont il prétend qu’elle n’est pas justifiée, il ressort de l’avis d’imposition foncière 2008 concernant l’immeuble 10 rue de la Craffe à Nancy, que ladite taxe qui représente 9,15 % s’élève à 509,19 euros, soit, en l’absence de toute autre explication de la part des bailleurs, une quote-part de 192,44 euros à la charge de M. Z (509,19 euros x 18 000 : 47 627) ;

Qu’ainsi, est dû par le preneur au titre de la régularisation des charges 2008, un solde de 48,24 euros (électricité : 9,28 euros, eau froide : 360,28 euros, entretien ménager : 311,24 euros, taxe enlèvement ordures ménagères : 192,44 euros) déduction faite des provisions versées

Attendu que le relevé des charges locatives pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2009 fait apparaître un total dû de 968,20 euros dont à déduire les provisions de 880 euros soit un solde de 80,20 euros à la charge de M. Z ;

Que celui-ci conteste devoir la somme de 88,02 euros qui lui est réclamée au titre des dépenses afférentes aux antennes dont les bailleurs justifient par la production des factures de la société Numéricâble relatives à « l’accès aux multiservices »;

Attendu que l’annexe au décret 87-713 du 26 août 1987, qui fixe de manière limitative les charges récupérables ne mentionne pas les frais d’abonnement ou d’utilisation d’un réseau câblé fournissant un service collectif ;

Qu’il sera d’ailleurs rappelé que suivant l’article 2 de la loi 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion, le propriétaire qui a fait installer à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l’immeuble raccordé à un réseau câblé fournissant un service collectif n’est fondé à réclamer à l’usager, au titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part des dépenses d’installation, d’entretien ou de réparation, que si cet usage a accepté d’être raccordé ;

Or attendu en l’espèce, que M. et M^me A, qui ne rapportent pas la preuve de l’accord de M. Z pour être raccordé au réseau câblé, ne peuvent lui imposer à ce titre une contribution qui n’est pas prévue au contrat de location ;

Attendu par ailleurs, qu’à défaut de produire les pièces justifiant des dépenses exposées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, mises à la charge de M. X pour un montant de 256,24 euros, les bailleurs seront déboutés de leur demande de ce chef ;

Qu’il en va de même des dépenses de peinture (dont 10,16 euros à la charge de M. Z) qui ne sont justifiées par aucune facture ;

Attendu que M. Z étant redevable au titre des charges locatives pour la période concernée des montants suivants : 21 euros au titre de l’électricité des communs, 193,24 euros au titre de la consommation d’eau froide et 399,56 euros au titre de l’entretien des communs, soit un total de 613,80 euros dont à déduire les provisions versées à hauteur de 888 euros, il est créancier d’un montant de 274,20 euros ;

Attendu, s’agissant des charges locatives pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2010, que M. et M^me A portent en compte un total de 956,68 euros dont à déduire les provisions de 888 euros, soit un solde restant dû 68,68 euros

Or attendu, ainsi que développé ci-dessus, qu’il ne peut être mis à la charge de M. Z une participation aux dépenses d’antenne (factures Numéricâble) ; qu’en revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est justifiée par la production de l’avis d’imposition foncière 2010 afférente à l’immeuble concerné ;

Que le locataire est créancier d’un trop versé de 2,69 euros (charges dues : 956,68 euros ' dépenses antennes 71,37 euros – provisions de 888 euros) ;

Attendu que le relevé des charges locatives produit par les bailleurs pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2011 fait apparaître un total dû de 1180,89 euros, soit

— électricité 25,34 euros

— entretien réparation fenêtres 192,43 euros

— entretien réparation porte entrée 120,69 euros

— eau froide 201,08 euros

— entretien ménager 322,84 euros

— dépenses antennes 57,60 euros

— taxe enlèvement ordures ménagères 260,90 euros,

dont à déduire les provisions versées à hauteur de 888 euros soit un solde dû par le preneur de 292,89 euros ;

Qu’encore une fois, c’est par suite d’une erreur manifeste qu’il a été mentionné sur le relevé adressé à M. Z «solde en votre faveur » au lieu de «solde en notre faveur » ;

Attendu en premier lieu, comme pour les années antérieures, qu’il n’y a pas lieu de mettre à la charge de M. Z dont il n’est pas justifié qu’il aurait donné son accord au raccordement au réseau une contribution au poste «dépenses antennes » ;

Attendu en deuxième lieu, qu’à défaut pour les bailleurs de produire dans leurs pièces le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2011, il ne peut être fait droit à leur demande sur ce point ;

Attendu concernant les travaux facturés, qu’il sera rappelé que conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ;

Attendu que les bailleurs produisent la facture de la société Mougdon en date du 21 février 2011, d’un montant de 1356,73 euros (dont 394,57 à la charge du propriétaire) concernant les travaux suivants :

révision des fenêtres : démontage, graissage des gonds, rabotage dormants et châssis, réglage crémones ;

révision porte accès parking : démontage, graissage des gonds et diverses révisions de fonctionnement ;

Que ces travaux relèvent des réparations locatives telles que prévues à l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 et à l’annexe audit décret (II ouvertures intérieures et extérieures), de sorte que la quote part de 192,43 euros mise à la charge de M. C est justifiée ;

Attendu, s’agissant des travaux sur les portes d’entrée, comprenant, suivant facture de la Sarl l’Aluminerie en date du 3 juin 2011 d’un montant de 603,46 euros, la fourniture et la pose d’un ferme-porte et la fixation d’une crémone basse sur 1^re porte et la modification de la serrure, la fourniture et pose d’un ferme porte sur la 2^e porte, que si les travaux de fixation de la crémone (118 euros hors taxes) et la modification de la serrure (78 euros hors taxes) relèvent des charges locatives (annexe II au décret 87-712), soit une participation de 41,35 euros à la charte de M. Z (206,78 euros TTC : 5); qu’en revanche, la fourniture et la pose de « ferme-portes » ne sont pas des dépenses d’entretien courant et de menues réparations de sorte qu’ils ne peuvent être répercutés au locataire ;

Attendu en définitive, que M. Z était redevable au titre de l’année 2011, la somme de 783,05 euros dont à déduire les provisions de 888 euros, soit un solde en sa faveur de 104,95 euros ;

Attendu, au titre des charges locatives pour la période du 1^er janvier au 30 octobre 2012, que le relevé produit par les bailleurs fait apparaître un total dû de 793,62 euros dont à déduire les provisions versées pour 1024,61 euros soit solde en faveur du preneur de 230,99 euros ;

Attendu que le poste « dépenses générales » correspond pour 48,29 euros aux dépenses d’électricité (factures justificatives jointes) et pour 152,80 euros aux frais de dépannage d’une serrure suivant facture de la Sas Salvelec en date du 29 février 2012 ; que cette dépense relève des réparations locatives telles que visées au décret 87-712 susvisé ; que la somme de 33,40 euros mise à la charge de M. Z est justifiée de même que la somme de 268,15 euros au titre des dépenses d’entretien d’un montant total de 1614,20 euros suivant factures de la société Hildenbrand Giacomello Nettoyage des 6 février, 7 mai, 6 août et 5 novembre 2012 ; que les frais de consommation d’eau, soit 879,46 euros suivant factures de la Communauté urbaine du Grand Nancy, dont 170,91 euros à la charge du locataire, sont également justifiés ; que le poste «dépenses privatives » concerne en réalité la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont il est justifié par la production aux débats de l’avis d’imposition foncière 2012 ;

Attendu en revanche que les dépenses 'antennes’ ne peuvent être réclamées à M. Z lequel est redevable, pour l’année 2012, d’un montant de 730,03 euros, soit un solde en sa faveur de 294,58 euros trop versé ;

Attendu que M. et M^me A qui réclament paiement d’une somme de 90,95 euros au titre de l’entretien de la chaudière ne produisent aucune pièce justificative ;

Attendu en définitive, que le compte des parties au titre des charges locatives s’établit en faveur de M. Z pour un montant de 628,18 euros ;

Sur les réparations locatives :

Attendu, selon l’article 1730 du code civil, que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;

Que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le preneur a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » ; qu’il doit « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

Attendu en l’espèce, que M. et M^me A chiffrent le coût des travaux de remise en état à la somme de 4477,16 euros, soit

remise en état coffrage volet roulant 498,62 euros

volets roulants hors service 867,77 euros

remplacement baignoire et meuble sous évier cuisine 541,38 euros

remise en état porte entrée immeuble 554,26 euros

remise en état porte entrée appartement 780,03 euros

réfection parquet chambre 1235,10 euros ;

Attendu, sur le premier point, qu’il ressort du procès verbal d’état des lieux dressé par M^e Moulin, huissier de justice à Nancy, que l’ensemble des volets roulants mécaniques est en état de fonctionnement, sauf dans la lingerie où le volet n’est plus dans son axe et fonctionne très difficilement et dans la pièce côté U V V où le volet roulant est bloqué aux ¾ de sa fermeture ;

Or attendu que M. et M^me A justifient, par la production de la facture établie le 14 septembre 2008 par la Sarl Scavo avoir procédé au remplacement de 6 volets roulants traditionnels dans le logement loué à M. Z ;

Que suivant devis de la Sarl Mougdon en date du 24 novembre 2012, le coût de réparation des deux volets défectueux s’élève à la somme de 867,77 euros qui sera mis à la charge du preneur ;

Qu’en revanche, en l’absence de toute mention au procès verbal de sortie, de dégradations affectant le coffrage du volet roulant, les bailleurs ne peuvent réclamer aucune indemnisation à ce titre ;

Attendu, concernant le meuble sous évier, qu’il est mentionné au procès verbal de constat de sortie des lieux, que la porte de droite est disjointe et le stratifié en façade écaillé ; que M. et M^me A produisent le devis de la Sarl Koenig chiffrant à la somme de 143 euros la fourniture d’un meuble évier et à 90 euros la main d''uvre, soit TTC 249,31 euros ;

Que toutefois, il convient de tenir compte de l’état d’usure de ce mobilier après une occupation de 15 années ; que sera mise à la charge de M. Z une participation d’un montant de 125 euros ;

Que s’agissant de la baignoire, M^e Moulin a relevé dans son procès verbal d’état des lieux de sortie, la présence d’un impact sur le rebord de la baignoire ainsi que dans le fond, avec des traces de rouille ; que le coût de remplacement de la baignoire est chiffré, suivant devis de la Sarl Koenig à la somme de 292 euros TTC ;

Que contrairement à ce qu’allègue M. Z, l’état établi lors de son entrée dans les lieux, qui mentionne que la baignoire est en bon état, ne fait état d’aucun impact ;

Qu’il échet de le condamner, après application d’un abattement pour vétusté, au paiement de la somme de 150 euros ;

Attendu qu’il est indiqué au procès verbal d’état des lieux sortie, que le bois de la porte palière double vantail est sur les trois quart de la hauteur, fortement détérioré, que M. Z déclare qu’il a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur suite à une effraction ;

Attendu que s’il résulte de l’état des lieux établi lors de la conclusion du bail, que la porte d’entrée de l’appartement présente des trous rebouchés, il n’en demeure pas moins que ces petits défauts sont sans commune mesure avec la dégradation observée lors de sa sortie de lieux ;

Que le coût de la remise en état de la porte d’entrée de l’appartement, soit la somme de 729 euros suivant devis de la société Mougdon sera mis à la charge de M. Z ;

Attendu qu’il est mentionné au procès verbal d’état des lieux du 31 octobre 2012, que la targette de la porte d’accès à l’immeuble n’est plus dans son axe et totalement tordue sur l’ensemble de sa hauteur ; que l’huissier précise que selon M^me A, cette détérioration aurait été commise lors du déménagement de M. Z ;

Attendu que M. Z le conteste ; qu’en l’absence de tout élément de preuve, les bailleurs seront déboutés de leur demande de ce chef ;

Attendu enfin s’agissant du parquet de la chambre située côté U V V, pour la réfection duquel M. et M^me A produisent un devis de la Société Nancéienne de Peinture en date du 9 novembre 2012 d’un montant de 1235,10 euros (ponçage, aspiration et vitrification 3 couches), qu’il est noté au procès verbal d’état des lieux de sortie, qu’il présente des taches circulaires en partie centrale et devant la porte fenêtre, plusieurs taches notamment côté gauche et quelques rayures ;

Attendu, étant observé que l’état des lieux établi lors de l’entrée de M. Z relève, concernant le parquet de la chambre n° 1 la présence de quelques fissures, concernant le parquet de la chambre n° 2 la présence de fortes rayures et de tâches groupées et concernant le parquet de la chambre n° 3 des petites traces – sans qu’il soit précisé quelle chambre correspond à la pièce située côté U V V, et compte tenu de l’état d’usure normal après 15 années d’occupation, qu’il échet de limiter la participation du locataire au coût de réfection à la somme de 500 euros ;

Attendu en définitive, que M. Z est redevable, au titre des réparations locatives de la somme de 2371,77 euros, dont à déduire le dépôt de garantie de 1676,94 euros, soit un solde dû de 694,63 euros ;

Sur le compte des parties :

Attendu qu’il échet en définitive de condamner M. Z à payer à M. et M^me A la somme de 908,35 euros, soit

— loyer octobre 2012 841,70 euros

— réparations locatives 2371,77 euros

— à déduire trop versé sur charges locative 628,18 euros

— à déduire dépôt de garantie 1676,94 euros

Sur la demande de dommages intérêts, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Attendu étant rappelé que le droit d’agir en justice ne dégénère en faute qu’en cas d’abus caractérisé ou intention de nuire, lesquels ne sont pas établis en l’espèce alors qu’il est fait partiellement droit aux prétentions des appelants, que la demande de dommages intérêts pour procédure abusive formée par M. Z sera rejetée ;

Que l’équité ne commande pas, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre ;

Que les dépens seront mis à la charge de M. Z qui reste en définitive débiteur des époux A ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉCLARE l’appel recevable

INFIRME le jugement rendu le 17 septembre 2013 par le tribunal d’instance de Nancy et statuant à nouveau

CONDAMNE M. F Z à payer à M. et M^me D E la somme de neuf cent huit euros et trente-cinq centimes (908,35 €) majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

DÉBOUTE M. et M^me A d’une part, M. Z d’autre part, du surplus de leurs prétentions

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties

CONDAMNE M. Z aux entiers dépens de première instance et d’appel et autorise la Scp Schaf-Codognet-Vera-Adam à faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Juliette JACQUOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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