RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2019 DU 14 MAI 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01033 – N° Portalis DBVR-V-B7C-EEWW

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de BRIEY, R.G.n° 16/01292, en date du 08 février 2018,

APPELANTS :

Madame C A

[…]

Représentée par M^e Virginie BARBOSA de la SCP BOUVIER JAQUET ROYER PEREIRA BARBOSA, avocat au barreau de NANCY

Monsieur E B

[…]

Représenté par M^e Virginie BARBOSA de la SCP BOUVIER JAQUET ROYER PEREIRA BARBOSA, avocat au barreau de NANCY

SAS G H, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, […]

Représentée par M^e Virginie BARBOSA de la SCP BOUVIER JAQUET ROYER PEREIRA BARBOSA, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame I Y, épouse X

[…]

Représentée par M^e Francois CAHEN, avocat au barreau de NANCY

Monsieur K X

[…]

Représenté par M^e Francois CAHEN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2019, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame L M ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2019, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 14 Mai 2019 , par Madame M, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame M, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 4 mars 2016, C A, E B, I X née Y ainsi que K X ont signé un compromis de vente avec le concours de l’agence immobilière SAS G H, pour un immeuble d’habitation sis […] à […]. Le compromis a été signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de la part des époux X. Or, ces derniers ont informé l’agence immobilière du refus de la banque Caisse d’Epargne de leur accorder un financement pour cet achat.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2017, M^me A, M. B et la SAS G H ont assigné M. et M^me X devant le tribunal de grande instance de Briey sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1231-7 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de constater le compromis de vente caduc faute d’avoir été réitéré par acte authentique, dans les six mois de sa passation et de faire application de la clause pénale.

Par jugement réputé contradictoire du 8 février 2018, le tribunal ainsi saisi a :

— débouté M^me A, M. B de leur demande de condamnation solidaire de Mme et M. X au paiement de la somme de 30200 euros, au titre de l’indemnité forfaitaire fixée par la clause de négociation du compromis de vente, le tout avec intérêt légal au taux légal à compter de la présente assignation ;

— débouté la SAS G H de sa demande de condamnation solidaire et M. et M^me X au paiement de la somme de 10000 euros, au titre de l’indemnité forfaitaire fixée par la clause pénale, le tout avec intérêt légal au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté la SAS G H de sa demande de condamnation solidaire de Mme et M. X au paiement de la somme de 10000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire fixée par la clause pénale, le tout avec intérêt légal au taux légal à compter de la présente assignation au titre de l’article 1240 du code civil ;

— condamné M^me A, M. B et la SAS G H aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Dans ses motifs, le tribunal a énoncé que les demandeurs ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016, dès lors que le compromis a été signé avant son entrée en vigueur en application des articles 1 et 2 du code civil. Il a aussi précisé qu’aux termes de l’article 1240 du code civil, le créancier d’une obligation contractuelle ne peut se prévaloir contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle ; or en l’espèce M^me A, M. B et la SAS G H font valoir la perte de bénéfice de la clause pénale et ils se prévalent de l’inexécution d’une obligation contractuelle ; dès lors, ils ne peuvent donc solliciter l’application des règles de la responsabilité délictuelle ce qui justifie le débouté de leur demande.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 23 avril 2018 et enregistrée le même jour, M^me A, M. B et la SAS G H ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 26 novembre 2018, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. A, M. B et la SAS G H demandent à la cour de :

— dire et juger M^me A et M. B et la SAS G H recevables et bien fondés en leur appel ;

En conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement n° RG 16/01292 du Tribunal de Grande Instance de Briey du 8 février 2018 ;

— dire et juger les demandes de M^me A et M. B et la SAS G H recevables et bien fondées ;

— constater que le compromis de vente conclu entre M^me A et M. B pour la vente du bien immobilier à usage d’habitation sis […] à Thil est caduc faute d’avoir été réitéré par acte authentique dans les six mois de sa passation ;

— constater que la caducité du compromis de vente est imputable à la carence de M. et M^me X ;

En conséquence, à titre principal et faisant application de la clause pénale ;

— dire et juger que M. et M^me X engagent leur responsabilité contractuelle ;

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 30200 euros au titre de l’indemnité forfaitaire fixée par la clause pénale du compromis de vente, au profit de M^me A et M. B, le tout avec intérêt au taux légal, à compter du 17 octobre 2016,

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 10000 euros, au titre de la rémunération fixée par la clause pénale au profit de la SAS G H, le tout avec intérêt au taux légal, à compter du 17 octobre 2016 ;

A titre subsidiaire, à défaut,

— dire et juger que M. et M^me X engagent leur responsabilité délictuelle ;

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 30200 euros au profit de M^me A et M. B, le tout avec intérêt au taux légal, à compter du 17 octobre 2016 ;

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 10 000 euros au profit de la SAS G H, le tout avec intérêt au taux légal, à compter du 17 octobre 2016 ;

— déclarer exécutoire par provision la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 3000 euros, au titre du préjudice moral de M^me A et M. B, le tout avec intérêt au taux légal, à compter du 17 octobre 2016 ;

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 2000 euros à leur profit, au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 2500 euros à leur profit au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour ;

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 2000 euros au titre la SAS G H de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 2500 euros, au titre la Sas G H de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour ;

— condamner solidairement M. et M^me X aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et ceux à hauteur de cour ;

— débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles, fins et prétentions ;

En conséquence,

— débouter M. et M^me X de leurs demandes de condamnation solidaire de M^me A, M. B et SAS G H au paiement de la somme de 3000 euros pour chacun d’entre eux à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

— débouter M. et M^me X de leurs demandes de condamnation solidaire de M^me A, M. B et SAS G H, au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M. et M^me X de leurs demandes de condamnation solidaire de M^me A, M. B et SAS G H aux entiers dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 12 octobre 2018, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et M^me X demandent à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel régularisé à l’encontre du jugement rendu le 8 février

2018 ;

— confirmer le jugement déféré à la censure de la cour en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. B, M^me A et la S.A.S. G H à payer :

*à M. K X la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

*à Madame I X née Y la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

— condamner solidairement les appelants à payer aux concluants la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les appelants aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les écritures déposées le 26 novembre 2018 par C A et E B et la société G H et le 12 octobre 2018 par K X et I X née Y, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture du 22 janvier 2019 ;

Sur le bien fondé de l’appel

* sur la demande en paiement de la clause pénale à l’encontre des époux X

S’agissant des conséquences du manquement de M. M^me X quant à leurs obligations contractuelles, à l’égard de M^me A et M. B, les appelants allèguent que le comportement de K X et I X née Y, équivaut à un refus de procéder à la réitération de la vente par acte authentique, entraînant la caducité du compromis de vente en application des dispositions de l’article 42 de la loi du 1^er juin 1924 ; dès lors, ils sont en droit de réclamer l’application de la clause pénale du compromis de vente, laquelle survit à la caducité de l’acte ;

A défaut, les appelants sollicitent l’application de la responsabilité délictuelle estimant que la faute repose dans la perte du bénéfice de la clause pénale, que leur préjudice repose sur la perte de présenter leur bien à de futurs potentiels acquéreurs et sollicitent aussi l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 3000 euros avec intérêt légal à compter du 17 octobre 2016 ;

En réponse, les époux X considèrent que les appelants n’apportent pas la preuve que le refus d’octroi d’un prêt est constitutif d’une faute de leur part ;

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi';

en l’espèce, les parties sont liées par un compromis de vente daté du 4 mars 2016 signé à Audun le Tiche (Moselle) ;

Au titre des conditions suspensives, le contrat mentionne que les acquéreurs entendent recourir à un

crédit, à hauteur de la somme de 310000 euros et ont souscrit une condition suspensive de l’obtention d’un prêt ; ils ont indiqué par ailleurs qu’aucune cause ne s’oppose à l’obtention par leur soin d’un financement par emprunt ;

cette condition prévoit la procédure selon laquelle le candidat acquéreur se doit de solliciter le prêt ;

ainsi la clause 1.2 prévoit que ' la présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès présentation d’une ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci dessous, d’une ou de plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt, et répondant aux caractéristiques ci-dessus définies (minimum 1500 euros, maximum 25 ans taux maximum d’intérêt)' ; il précise également que 'la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt dans le délai de '' (illisible)jours (au minimum un mois conformément à l’article L. 312-16 du code de la consommation)';

le contrat prévoit également qu''en cas de non réalisation de la condition suspensive, tout acompte versé sera immédiatement restitué l’acquéreur. Chacune des parties, reprendra l’entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre’ ;

En revanche le contrat prévoit que 'si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable à l’acquéreur en raison notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1178 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé’ ;

Enfin il est indiqué in fine que 'dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique elle y sera contrainte par tous les moyens (…) Toutefois la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable et constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 30200 euros ' ;

Aux termes de l’article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de signature du contrat ' la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement’ ;

En l’espèce, il est établi par les éléments produits aux débats, que K X et I X née Y ont informé leur interlocutrice au sein de la société G H la première fois le 12 avril 2016, soit plus d’un mois après la signature du compromis, d’un rendez-vous à la BGL, sans aucune présentation d’offre de crédit au sens des dispositions conventionnelles sus énoncées ; en effet K X et I X née Y n’ont pas donné suite compte-tenu de l’absence d’apport suffisant ; ils ne justifient en aucune manière du refus de prêt de la part de cette banque luxembourgeoise, alors qu’ils l’annonçaient dans un mail du 17 mai 2016 ;

le seul refus dont ils font état, est daté du 10 mai 2016 et émane de la Caisse d’Epargne de Metz ; il n’est pas motivé ;

enfin K X et I X née Y ne justifient pas avoir effectué de démarches supplémentaires, postérieurement à la date du 10 mai 2016, aux fins d’obtention d’un financement, alors que le délai pour réitérer l’acte authentique n’était pas échu, étant prévu pour le 4 juin 2016 ;

c’est le sens du courriel expédié le 17 mai 2016 par la représentante de La société G H ;

Ainsi il y a lieu de constater au vu de ces éléments, que l’imputabilité du non accomplissement de la condition suspensive prévue au contrat liant les parties imcombe à K X et I X née Y, ce non pas en application des dispositions nouvelles de l’article 1304 du code civil non applicables au cas d’espèce, mais en application de la convention qui fait la loi des parties ; par conséquent elle est réputée accomplie et justifie les demandes indemnitaires au titre de la clause pénale ainsi que de la commission de l’agent immobilier ;

En effet, à défaut de poursuivre l’exécution forcée du contrat, C A et E B ont choisi de 'prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier’ ;

ainsi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 6 octobre 2016, le conseil de C A et E B a pris acte de la non réitération de l’acte sous seign privé, ainsi que de la renonciation de K X et I X née Y à cette acquisition immobilière ;

ils les ont ainsi mis en demeure de payer la clause pénale de 30200 euros ainsi que les honoraires de négociation de 10000 euros ;

A cet égard il sera rappelé, que les règles de l’article 24 de la loi du 1^er juin 1924, n’ont pas vocation à s’appliquer à un compromis de vente portant sur un immeuble situé à Thil (Meurthe et Moselle) entre des co-contractant domiciliés tous deux en Meurthe et Moselle ;

cet argument sera dès lors, écarté ;

En revanche, les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de la caducité d’un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans l’hypothèse de la non réitération de l’acte et a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant ;

il est constant que décider le contraire, priverait de tout effet ce type de clause ;

Par conséquent la demande en paiement de la somme de 30200 euros est justifiée, au bénéfice des consorts C A et E B, dont la vente n’a pu être effective, du fait de l’abstention fautive de leurs co-contractants ;

cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure s’agissant d’une action contractuelle, soit le 17 octobre 2016 ;

le jugement déféré sera infirmé à cet égard ;

*sur la demande en paiement de la clause pénale par la société G H

La SAS G H sollicite le paiement de la commission en application des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et des dispositions conventionnelles ;

à défaut, elle se prévaut de la responsabilité contractuelle puis délictuelle, son préjudice reposant sur l’absence de conclusion de l’acte de vente en la forme authentique et sur une perte de rémunération en tant que mandataire immobilier ;

Il résulte des développements précédents, que la preuve de l’imputabilité à K X et I X née Y de la non réitération de l’acte authentique est établie ;

cependant la société G H est fondée à obtenir, non pas le paiement de la commission pour

la négociation qui n’a pas été validée par un acte authentique, mais en revanche, à solliciter l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi, du fait de la non réitération de la vente ;

en l’espèce son préjudice sera valablement indemnisé par l’octroi d’une somme de 10000 euros, correspondant à la perte subie compte-tenu de la non réalisation de la transaction ; les intérêts au taux légal seront dus à compter la mise en demeure s’agissant d’une indemnisation fondée sur un contrat ;

le jugement déféré sera également infirmé à cet égard ;

Sur les demandes en dommages et intérêts pour préjudice moral

C A et E B ne démontrent pas avoir subi un préjudice particulier, résultant de non réitération de l’acte de vente de leur immeuble, distinct de celui d’ores et déjà indemnisé par la convention des parties ; dès lors, leurs demandes de ce chef seront écartées ;

Sur les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive

Les époux X sollicitent également la somme de 3000 euros au titre d’une indemnisation pour procédure abusive estimant être victime d’un acharnement de la part des appelants ; faute de démontrer du bien fondé de leur affirmation, ils se verront déboutés de ce chef de demande ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

K X et I X née Y partie perdante, devront supporter les dépens ; en outre K X et I X née Y seront condamnés solidairement à payer à C A et E B la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’apparaisse justifié de faire droit à la demande de même nature au titre de la première instance ;

en outre K X et I X née Y seront déboutés de leur propre demande de ce chef ;

de plus, K X et I X née Y seront solidairement condamnés à payer à la société G H, une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’apparaisse justifié de faire à la demande de même nature au titre de la première instance ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau,

Déclare caduc le compromis de vente passé le 4 mars 2016 entre C A et E B et K X et I X née Y pour l’immeuble sis à […]

Constate que la caducité de ce compromis est imputable à K X et I X née Y ;

Condamne solidairement K X et I X née Y à payer à C A et E B la somme de 30200 euros (trente mille deux cents euros) au titre de l’indemnité conventionnelle, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2016 ;

Condamne solidairement K X et I X née Y à payer à la société G H, la somme de 10000 euros (dix mille euros) au titre de l’indemnité, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2016 ;

Condamne solidairement K X et I X née Y à payer à C A et E B la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement K X et I X née Y à payer à la société G H la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Deboute C A et E B de leurs autres demandes ;

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement K X et I X née Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame M, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. M.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en dix pages.