RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01739 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I2N4

AL

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

09 mai 2023 RG :19/00556

[Y]

[O]

[Y]

C/

[M]

[L]

[M]

Grosse délivrée

le

à Selarl LX NIMES

M^e Fortunet

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’Avignon en date du 09 Mai 2023, N°19/00556

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

André LIEGEON, Conseiller

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [BX] [Y]

né le 04 Avril 1940 à [Localité 16] (SUISSE)

[Adresse 10]

[Localité 17]

Représenté par M^e Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représenté par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [X] [O] épouse [Y]

née le 04 Mai 1945 à [Localité 15]

[Adresse 10]

[Localité 17]

Représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Melle [D] [Y]

née le 26 Juin 1970 à [Localité 13] (MAINE ET LOIRE)

[Adresse 10]

[Localité 17]

Représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [G] [M]

né le 10 Juin 1935 à [Localité 14]

[Adresse 19]

[Localité 17]

Représenté par M^e Eric FORTUNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Mme [R] [L] épouse [M]

née le 20 Juillet 1936 à [Localité 17]

[Adresse 19]

[Localité 17]

Représentée par M^e Eric FORTUNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

M. [H] [M]

né le 15 Mars 1961 à [Localité 18]

[Adresse 11]

[Localité 17]

Représenté par M^e Eric FORTUNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Septembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 19 Décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé aux [Adresse 10] à [Localité 17] a été édifié sur les parcelles cadastrées AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8]. Selon l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, cet immeuble a été divisé en deux lots, à savoir le lot n°1 consistant en un garage d’une surface de 52 m², situé au rez-de-chaussée avec les 177/500èmes indivis du sol et des parties communes générales, et le lot n°2 constitué d’une salle à manger, une salle d’eau et une terrasse au premier étage avec les 323/500èmes indivis du sol et des parties communes générales.

M. [G] [M] et Mme [R] [L] épouse [M] sont propriétaires à [Localité 17] des parcelles cadastrées AL [Cadastre 5] et du lot n°2 de l’ensemble immobilier précité.

Par acte authentique reçu le 24 juillet 2007 par Me [K], notaire à [Localité 17], Mme [R] [L] épouse [M] a vendu à M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi qu’à Mme [D] [Y] :

une maison d’habitation située à [Localité 17], [Adresse 10], cadastrée AL [Cadastre 7], anciennement cadastrée AL [Cadastre 12], d’une contenance de 1 a 32 ca ;

le lot n°1 de l’immeuble en copropriété précité.

Cet acte contient une servitude non aedificandi et prévoit une servitude de passage sur les parcelles cadastrées AL [Cadastre 5] et AL [Cadastre 1].

En date du 10 mai 2011, un bornage amiable ayant pour but de fixer les limites séparatives entre les fonds cadastrés AL [Cadastre 9] et AL [Cadastre 7] et AL [Cadastre 1] a été réalisé par M. [T], géomètre-expert.

Reprochant aux consorts [Y] d’avoir contrevenu à la servitude non aedificandi et au droit de passage, et d’avoir fait réaliser une isolation extérieure du bâtiment construit sur la parcelle située à [Localité 17] cadastrée AL [Cadastre 1] dont ils sont propriétaires, les époux [M] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’AVIGNON qui, par ordonnance du 25 septembre 2013, a ordonné une expertise confiée à M. [E] avec pour mission de dire s’il a été porté atteinte aux servitudes.

Lors des opérations d’expertise, les époux [M] ont relevé la création par les consorts [Y], dans le mur séparant les parcelles cadastrées AL [Cadastre 1] et AL [Cadastre 6], d’une porte permettant d’accéder directement à leur garage constituant le lot n°1 de la copropriété.

M. [E] a déposé son rapport définitif le 9 janvier 2015.

Les époux [M] ont assigné les consorts [Y] aux fins de suppression de cette ouverture et par jugement du 6 mars 2018 confirmé par arrêt de la cour de céans du 22 novembre 2018, le tribunal judiciaire d’AVIGNON a condamné ces derniers à faire procéder par un professionnel et sous le contrôle du syndic de copropriété à son obturation.

Parallèlement, les époux [M], alléguant l’occupation par les consorts [Y] d’une partie (toit terrasse) de la parcelle AL [Cadastre 1], ont assigné, par acte du 14 octobre 2014, ces derniers devant cette même juridiction aux fins notamment de voir juger cette occupation irrégulière et d’obtenir leur expulsion, au besoin avec la force publique.

M. [H] [M] est intervenu volontairement à l’instance.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation puis, en date du 17 décembre 2019, le juge de la mise en état a proposé une médiation qui a fait l’objet d’un refus.

Par jugement du 9 mai 2023, le tribunal judiciaire d’AVIGNON a :

débouté les consorts [Y] de leur demande tendant à les voir reconnaître comme propriétaires de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] située à [Localité 17], [Adresse 10],

ordonné l’expulsion de M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que de Mme [D] [Y] de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], si besoin avec l’aide de la force publique, et ce sous astreinte de 200 EUR par jour de retard à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification du jugement, astreinte qui courra pendant un délai de trois mois passé lequel délai, il sera à nouveau statué,

condamné M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] à payer à M. [G] [M] et Mme [R] [L] épouse [M] la somme de 80 EUR par mois, rétroactivement depuis le 14 octobre 2009, jusqu’à complète libération des lieux et remise en état, par la fermeture de tout accès à la toiture terrasse de la construction située sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1],

condamné M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] à faire cesser toutes vues droites ou obliques de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] sur les parcelles cadastrées AL [Cadastre 6] et [Cadastre 8], ce sous astreinte de 200 EUR par jour de retard à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification du jugement, astreinte qui courra pendant un délai de trois mois passé lequel délai, il sera à nouveau statué,

débouté les consorts [M] de leur demande de dommages-intérêts,

condamné M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] aux dépens de l’instance, en ceux compris les frais et honoraires de l’expert [E], dépens distraits en application de l’article 699 du code de procédure civile,

condamné M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] à payer à M. [G] [M] et Mme [R] [L] épouse [M] ainsi qu’à M. [H] [M] la somme de 4.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 22 mai 2023, M. [BX] [Y], Mme [X] [O] épouse [Y] et Mme [D] [Y] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les consorts [M] de leur demande en dommages-intérêts.

Par ordonnance du 26 mars 2024, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement par les époux [M] de leur incident aux fins de radiation.

Aux termes des dernières écritures de Mme [D] [Y], Mme [X] [Y] et M. [BX] [Y] notifiées par RPVA le 18 avril 2024, il est demandé à la cour de :

Statuant sur l’appel formé par M. [BX] [Y], Mme [X] [O] épouse [Y] et Mme [D] [Y], à l’encontre du jugement rendu le 9 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’AVIGNON,

déclarer cet appel recevable et bien fondé,

y faire droit et infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté les consorts [M] de leur demande en dommages-intérêts,

confirmer la décision en ce qu’elle a débouté les consorts [M] de leur demande de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau,

A titre principal :

dire et juger que les consorts [Y] sont propriétaires de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], commune de [Localité 17],

condamner les époux [M] à régulariser tout acte rectificatif en l’étude de Maître [F] [C] [A], notaire à [Localité 17], sous astreinte de 200 EUR par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir à compter de la date arrêtée par le notaire pour la signature de l’acte ,

débouter les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes au titre de l’indemnité d’occupation,

dire et juger qu’en tout état de cause, l’indemnité d’occupation due par les consorts [Y] ne pourrait commencer à courir, si elle était prononcée, qu’à compter du 14 octobre 2009,

donner acte aux consorts [Y] de ce qu’ils s’engagent à faire réaliser les travaux nécessaires à mettre fin aux vues droites, ce dans les termes de l’autorisation de travaux qu’ils ont obtenue le 2 septembre 2015,

condamner les époux [M] à verser aux consorts [Y] la somme de 20.000 EUR à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

A titre subsidiaire :

dire et juger que les consorts [Y] sont propriétaires du bâti débordant sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], commune de [Localité 17],

A titre infiniment subsidiaire :

ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

En tout état de cause,

condamner les époux [M] à verser aux consorts [Y] la somme de 10.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner les époux [M] aux entiers dépens de l’instance,

débouter les époux [M] de l’ensemble de leur demande.

En substance, les consorts [Y] font valoir :

que c’est à tort que les époux [M], profitant de l’erreur matérielle affectant l’acte notarié de vente, soutiennent que la partie de la maison construite par eux sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] est restée leur propriété ;

qu’il convient, au cas d’espèce, par application de l’article 1188 du code civil, de relever que la commune intention des parties était pour les époux [M] de leur céder la maison d’habitation avec garage dont ils étaient propriétaires sur les parcelles cadastrées AL [Cadastre 7], AL [Cadastre 1], AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8], comme le révèlent encore la déclaration modèle H1 déposée par M. [P] [L] le 29 mai 1970 qui fait mention d’une salle d’eau dans l’habitation située dans la partie bâtie cadastrée AL [Cadastre 1] et qui démontre l’étendue des droits cédés, ainsi que les diagnostics établis à la demande des époux [M] par la société AGIR EXPERTISE annexés audit acte, lequel fait du reste état des travaux effectués dans la salle d’eau ;

que la commune de [Localité 17] leur a d’ailleurs accordé une autorisation de travaux pour la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] à l’encontre de laquelle les époux [M] n’ont jamais formé aucune contestation ni recours, les laissant par ailleurs exécuter les travaux sans opposition aucune ;

que le procès-verbal de bornage du 10 mai 2011 qui n’a pas été contesté confirme du reste la situation des lieux et qu’ils sont bien propriétaires de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] ;

que le rapport de M. [E] va également dans le sens de leur thèse dès lors que celui-ci indique notamment que « la parcelle AL [Cadastre 1] est une dépendance de l’habitation AL [Cadastre 7] avec terrain attenant », évoquant également une « unité d’occupation », et que pas davantage, les époux [M] n’ont contesté celui-ci ;

que les références cadastrales de l’acte authentique de vente sont incomplètes, ce qui constitue une erreur matérielle qui n’affecte cependant pas la validité de la vente, lesdites références cadastrales ne constituant pas un élément essentiel sur lequel s’est formé l’accord du vendeur et de l’acquéreur ;

que c’est donc à tort, le tribunal ne pouvant se fonder sur le fait que seules les parcelles cadastrées AL [Cadastre 7], AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8] sont coloriées en bleu sur le plan annexé à l’acte de vente sur lequel ils ont apposé leur paraphe, qu’il a été statué en leur défaveur ; qu’en réalité, les époux [M] cherchent à récupérer la propriété du garage figurant sur les parcelles cadastrées AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8] et situé juste en dessous de leur appartement, et que c’est ainsi qu’ils se servent de l’erreur commise par le notaire rédacteur pour en faire une monnaie d’échange avec le garage en question, comme le démontre encore leur courrier du 3 avril 2014 ;

qu’en application de l’article 1625 du code civil dont les dispositions sont d’ordre public, ils bénéficient d’une garantie d’éviction qui fait interdiction au vendeur, même de bonne foi, d’occasionner des troubles de droit ou de fait à la possession de la chose vendue ;

que les demandes tendant à la libération des lieux et remise en état ne sont pas, à titre subsidiaire, fondées, étant précisé qu’il n’est possible, ni matériellement, ni juridiquement, de détacher la partie bâtie sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] ;

que les époux [M], s’ils s’estimaient légitimes propriétaires de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], auraient dû faire valoir leurs droits lors de la décision de non-opposition de la commune de [Localité 17] du 2 septembre 2015, de sorte que la condamnation au paiement d’une somme de 200 EUR par jour de retard pour faire cesser toutes vues droites ou obliques n’est pas davantage fondée ;

que la procédure initiée par les époux [M] est abusive, en considération des éléments qui précèdent ;

qu’à titre infiniment subsidiaire, l’instauration d’une mesure d’expertise serait indispensable à la bonne résolution du litige.

Aux termes des dernières écritures de M. [G] [M] et Mme [R] [L] épouse [M] et de M. [H] [M], intervenant volontaire, notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, il est demandé à la cour de :

vu la Constitution française, l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, l’article 17 de la Charte des Droits de l’Union Européenne,

vu les dispositions des articles 544 et 545 du code civil,

vu les dispositions des articles 1371, 1359 alinéa 2 du code civil,

vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile,

vu encore l’article 506 du code civil et l’article 1341 du même code,

vu encore en tant que de besoin l’arrêt rendu le 28 novembre 2018 par la cour d’appel de NÎMES,

vu l’acte notarié [K] du 24 juillet 2007, et vu ses annexes,

statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel principal mais, le rejetant et accueillant l’appel incident des époux [M] comme régulier en la forme et juste au fond, et y faisant droit,

observant que les consorts [Y], intimés sur appel incident formé le 16 octobre 2023 par les consorts [M], n’ont pas répliqué dans le délai de trois mois imposés par l’article 910 du code de procédure civile,

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’AVIGNON en ce qu’il a :

débouté les consorts [Y] de leur demande tendant à se voir reconnaître comme propriétaires de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] située à [Localité 17], [Adresse 10],

ordonné leur expulsion de la parcelle sise à [Localité 17] cadastrée AL [Cadastre 1] de M. et Mme [BX] [Y] et Mme [D] [Y] et de tous occupants de leur chef si besoin avec l’aide de la force publique, ce sous astreinte de 200 EUR par jour de retard,

condamné les consorts [Y] à payer à M. [G] [M] et Mme [R] [L] épouse [M] une indemnité d’occupation pour la partie d’immeuble occupé, et ce rétroactivement depuis le 14 octobre 2009, et jusqu’à complète libération des lieux et remise en état,

L’amendant sur appel incident de ce chef,

porter à la somme de 500 EUR par mois le montant de l’indemnisation et les condamner en conséquence au paiement, depuis le 14 octobre 2009, de cette indemnité d’occupation, sauf à préciser qu’elle sera due jusqu’à complète libération des lieux et remise en état par la fermeture de tous accès au rez-de-chaussée, au 1er étage et à la toiture terrasse de la construction située sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1],

condamner les consorts [Y] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais et honoraires de l’expert [E], dépens distraits en application de l’article 699 du code de procédure civile,

faire complémentairement droit à l’appel incident présenté par les époux [M],

Y faisant droit,

élever comme indiqué ci-avant l’indemnité d’occupation de 80 EUR à 500 EUR par mois pour l’occupation de la partie de bâtiment assise sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1],

réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [M] et condamner les consorts [Y] au paiement de la somme de 15.000 EUR à ce titre,

amender encore le jugement en ce qu’il n’a accordé que 4.000 EUR au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile aux époux [M] et porter cette condamnation à 20.000 EUR,

Subsidiairement et pour le cas où par extraordinaire, la revendication des consorts [Y] serait admise au titre du bâtiment assis pour partie sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1],

con’rmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [Y] à faire cesser toutes vues droites ou obliques sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] (recti’cation d’une erreur matérielle) et sur les parcelles cadastrées AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8] depuis le bâtiment édi’é sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], et ce sous astreinte portée à 400 EUR par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

juger qu’en cette hypothèse, les consorts [Y] ont installé par débordement sur le restant de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] une isolation extérieure d’environ 10 cm et les condamner sous astreinte de 300 EUR par jour de retard, pendant 3 mois après quoi il serait à nouveau statué, à supprimer cette isolation ; autoriser à défaut d’exécution spontanée les époux [M] à faire procéder à la suppression de ladite isolation aux frais des consorts [Y] et réserver leurs droits à indemnisation de ce chef,

condamner enfin en tout état de cause, les consorts [Y] au paiement de la somme de 10.000 EUR à titre de dommages et intérêts et de 20.000 EUR au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile aux époux [M].

Pour l’essentiel, les consorts [M] soutiennent :

que la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] n’a jamais été vendue aux consorts [Y], ainsi que cela ressort du compromis de vente et de l’acte authentique de vente reçu par Me [K] ;

que l’acte de vente est particulièrement clair et renvoie à un plan colorié signé de toutes les parties à l’acte matérialisant l’immeuble vendu ainsi que l’assiette de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété ; que seules les parcelles cadastrées AL [Cadastre 7] et les parcelles cadastrées AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8], ces deux dernières en copropriété, sont coloriées ;

que cet acte notarié est le seul qui doive être pris en compte, le bornage établi par M. [T] ne constituant ni un titre de propriété, ni un titre translatif de propriété ; que celui-ci est du reste affecté d’une erreur manifeste lorsqu’il indique que les consorts [Y] sont propriétaires de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] ; que par ailleurs, les consorts [Y] ne sont pas fondés à se prévaloir des diagnostics réalisés par le cabinet AGIR EXPERTISE qui n’évoque jamais d’autres parcelles que celles acquises en pleine propriété ou en copropriété par les intéressés ; qu’un diagnostic ne vaut d’ailleurs pas titre de propriété ; qu’en outre, le fait d’occuper tout ou partie d’un immeuble bâti sur une parcelle voisine ne vaut pas titre de propriété, étant encore rappelé que les consorts [Y] étaient, avant la vente, leurs locataires ; que la superficie vendue est bien celle indiquée à l’acte, soit 132 m², selon les mesures qui peuvent être faites, ce qui exclut que les appelants puissent se voir attribuer une superficie complémentaire de 45 m² ;

que l’expert nommé, M. [E], n’avait pas à se prononcer sur la question de la propriété de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], selon les termes de sa mission, de sorte que ses observations contenues dans les pages 20 et 22 notamment ne peuvent qu’être écartées ; que celui-ci n’avait en effet pour mission que d’examiner les questions des vues droites et obliques, des canalisations d’eaux usées et de la servitude de passage ; que s’il a évoqué une modification du parcellaire cadastral et de l’acte notarié, il a cependant rectifié son erreur dans son rapport définitif, après avoir vérifié l’original du plan colorié en bleu chez le notaire et obtenu une copie annexée à l’acte, ce qui l’a conduit à critiquer le bornage effectué par M. [T] ; que le rapport de M. [N] de 2021 produit par les consorts [Y] est sans intérêt en ce qu’il concerne une procédure différente, en ce que la mission de l’expert portait uniquement sur la solidité des ouvrages après l’ouverture d’une porte et en ce que ceux-ci sont sans droit ni titre à occuper la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] ;

que les consorts [Y] ont trompé l’administration en demandant l’aménagement d’une toiture terrasse sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 7], alors qu’ils ont procédé à cet aménagement sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], lequel aménagement génère des vues illicites ;

qu’il y a lieu, s’agissant de la preuve, de se reporter aux dispositions de l’article 1359 alinéa 2 du code civil selon lequel il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte authentique que par un autre acte écrit sous seing privé ou authentique, sauf impossibilité matérielle ou morale telle que prévue à l’article 1360 du code civil ;

que le droit de propriété énoncé à l’article 544 du code civil est protégé par divers textes constitutionnels ou à portée constitutionnelle, tels que l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ou l’article 17 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne, ainsi que par la jurisprudence de la Cour de cassation, notamment en matière d’empiétement ;

qu’au cas d’espèce, il n’y a pas de construction sur le terrain d’autrui, mais occupation du bien d’autrui sans droit ni titre, les consorts [Y] n’étant pas titrés ; qu’en outre, ceux-ci ne peuvent invoquer une prescription qui n’a pas couru, ni se prévaloir d’une unité d’occupation qui ne peut être créatrice de droits, en l’absence de toute prescription trentenaire ou abrégée ; que les consorts [Y] ne sauraient d’ailleurs se dire de bonne foi, en considération des éléments qui précèdent ;

qu’il n’y a pas lieu de rajouter à un titre qui est clair, étant encore observé que les consorts [Y] n’ont pas saisi le notaire d’une rectification de l’erreur matérielle qui aurait affecté l’acte, ni engagé la responsabilité de celui-ci ;

que seule Mme [R] [L] épouse [M] est ainsi propriétaire titrée de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], ce que confirme M. [E] dans son rapport ; que les consorts [Y] ont, au soutien de leur thèse, grossièrement modifié un plan colorié en jaune relatif à l’assiette de la servitude, en faisant apparaître, en surcharge grisée, des bâtiments construits avec la mention erronée « indivision [Y] » ; qu’ils ne peuvent invoquer les dispositions de l’article 1625 du code civil dès lors que la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] ne leur a pas été vendue ;

que le tribunal a justement relevé l’existence de servitudes et en a tiré toutes les conséquences dans son jugement, nonobstant leur rédaction qui laisse à désirer ;

qu’il n’y a pas lieu à l’instauration d’une expertise judiciaire, étant rappelé qu’un expert ne peut être consulté que sur une question de fait et ne peut avoir pour mission de donner son avis sur une question relevant de la propriété ; que la mesure sollicitée n’a d’autre but que de permettre aux consorts [Y] de demeurer occupants sans droit ni titre du bâtiment litigieux, alors même qu’ils n’ont pas tenu compte de l’exécution provisoire du jugement ; qu’il n’y a pas davantage lieu à une nouvelle division ;

que l’action en expulsion de l’occupant sans droit ni titre est imprescriptible ; que la décision d’expulsion doit être confirmée, sauf en ce qui concerne l’indemnité de 80 EUR par mois dans la mesure où il y a non seulement une occupation et un usage abusif de la terrasse du 2ème étage mais également des pièces du rez-de-chaussée et au 1er étage ;

que pour le cas où la cour envisagerait une revendication « partielle », il y aurait lieu à la suppression de l’isolation extérieure qui emporte débordement de propriété ainsi qu’à la suppression des vues créées par suite de l’aménagement de la toiture en terrasse réalisée au prix d’une tromperie de l’administration, avec augmentation de l’astreinte ;

que leur demande en dommages-intérêts est fondée, au regard notamment du comportement des consorts [Y].

Par ordonnance du 17 mai 2024, l’ordonnance de clôture a été fixée au 26 septembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

MOTIFS

SUR LA REVENDICATION DE PROPRIETE DES CONSORTS [Y]

Par acte du 24 juillet 2007 reçu par Me [Z] [K], notaire à [Localité 17], Mme [R] [L] épouse [M] a vendu à M. [BX] [Y], Mme [X] [O] épouse [Y] et Mlle [D] [Y], indivisément, une maison à [Localité 17], [Adresse 10], cadastrée AL [Cadastre 7], d’une contenance totale de 1 a 32 ca, ladite parcelle étant anciennement cadastrée A [Cadastre 12], ainsi que dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 17] cadastré AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8], d’une contenance totale de 64 ca, anciennement cadastré A [Cadastre 3] et A [Cadastre 2], le lot n°1 constitué d’un garage au rez-de-chaussée.

Aux termes de leurs écritures, les consorts [Y] soutiennent que la vente porte également sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], l’absence de toute référence à ladite parcelle procédant d’une erreur matérielle, et en revendiquent en conséquence la propriété.

En application de l’article 1353 du code civil, il leur appartient de rapporter la preuve de leur droit de propriété sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], étant rappelé que l’acte de vente du 24 juillet 2007 ne fait pas mention de ladite parcelle.

L’acte de vente du 24 juillet 2007 précise que l’acquéreur déclare qu’il dispense expressément le vendeur d’avoir recours à un géomètre pour l’établissement d’un plan de l’immeuble vendu et fera son affaire personnelle de toutes les conséquences relatives aux servitudes et aux limites de l’immeuble vendu. Il ajoute, pour ordre, que l’immeuble vendu ainsi que l’assiette de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété figurent en teinte bleue au plan demeuré annexé à l’acte. Ainsi que le relève M. [ZM] [E] dans son rapport après avoir consulté ce plan à l’étude notariale, la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] et plus particulièrement sa partie bâtie ne sont pas teintées en bleu sur le plan signé par l’ensemble des parties à l’acte. A cet égard, il sera noté que ce dernier a pris soin de rappeler, en conclusion de son rapport, que la question de la propriété de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] ne faisait pas partie de sa mission, laquelle portait uniquement sur la création éventuelle de vues droites et obliques depuis la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] occupée en sa partie bâtie par les consorts [Y] sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 6] ainsi que sur l’éventuelle utilisation par ces derniers des canalisations des époux [M] et une éventuelle atteinte à la servitude de passage instaurée par l’acte du 24 juillet 2007. Aussi, les consorts [Y] ne peuvent utilement, quand bien même l’expert a observé lors de ses opérations qu’il existait une unité d’occupation des immeubles cadastrés AL [Cadastre 7] et AL [Cadastre 1] dans leurs parties bâties, se prévaloir de ce rapport au soutien de leur thèse, la question de la propriété ne pouvant procéder de la seule configuration des lieux. Par ailleurs, il importe de souligner, ainsi que l’a justement relevé le tribunal, que la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], anciennement cadastrée A [Cadastre 4], est d’une contenance de 38 ca. Or, il est constant, selon l’acte objet du litige, qu’il n’a été attribué aux consorts [Y] aucune superficie supplémentaire, précision étant faite qu’il n’est pas discuté que la contenance de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 7] est bien de 1 a 32 ca. De plus, l’instauration dans l’acte de vente du 24 juillet 2007 de servitudes non aedificandi et de passage grevant les parcelles cadastrées AL [Cadastre 5] et AL [Cadastre 1] démontre que les consorts [M] sont bien restés propriétaires de la parcelle litigieuse, pour le moins dans sa partie non bâtie.

Pour contredire ces éléments résultant de l’acte de vente, les consorts [Y], au soutien de leur action en revendication, invoquent le procès-verbal de bornage du 10 mai 2011 établi par M. [U] [T], alors saisi d’une demande de bornage concernant la parcelle cadastrée AL [Cadastre 9]. En première page de son procès-verbal, M. [U] [T] indique avoir rencontré M. et Mme [Y] [BX] « propriétaires de la parcelle AL n°[Cadastre 8] et AL n°[Cadastre 1] ». Toutefois, ainsi que le souligne le premier juge et le relevait la cour de céans dans son arrêt du 22 novembre 2018 confirmant le jugement du tribunal judiciaire d’AVIGNON du 6 mars 2018, un tel document qui n’a pas pour objet de déterminer la propriété des parties concernées est dépourvu de tout effet translatif de propriété et ne peut suppléer l’absence de titre. En outre, le fait que les époux [M] n’aient pas, selon M. [U] [T], formé de remarque à ce sujet lors des opérations de bornage auxquelles ils participaient est sans incidence, observation étant encore faite que l’intervention des consorts [Y] était dans le cas présent rendue nécessaire en toute hypothèse en raison de leur qualité de propriétaires des parcelles cadastrées AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8]. De plus, il sera noté, sur ce point, que les consorts [Y], qui revendiquent la propriété de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], n’ont pas alors estimé utile, alors même qu’ils font état d’un accord des époux [M], de faire procéder à la rectification de l’acte notarié qui selon eux est entaché d’une erreur matérielle, n’entreprenant pas davantage par la suite de démarches en ce sens auprès de l’étude notariale.

Par ailleurs, ils ne peuvent tirer argument du diagnostic de performance énergétique établi par la SARL AGIR EXPERTISE le 8 juin 2007 à la demande des époux [M]. En effet, s’il a été procédé, lors de ce diagnostic, à la visite de la partie bâtie de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 7] ainsi qu’à celle de la partie bâtie de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], ainsi que le précise M. [W] [I], diagnostiqueur, cette seule circonstance ne saurait cependant suffire à démontrer que la vente devait également porter, selon la volonté des parties, sur la parcelle revendiquée par les consorts [Y]. Au demeurant, il sera noté que le diagnostic de performance énergétique vise uniquement, concernant la désignation du bien, les parcelles cadastrées AL [Cadastre 6], AL [Cadastre 7] et AL [Cadastre 8], sans référence aucune à la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1].

De la même façon, le fait que l’acte de vente fasse référence, au titre des travaux entrepris par les vendeurs, à la réfection de la salle de bains dont il est acquis qu’elle se trouve dans la partie bâtie de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], demeure insuffisant, cette référence qui n’avait pas lieu d’être pouvant notamment s’expliquer par le fait que les parties bâties des parcelles cadastrées AL [Cadastre 7] et AL [Cadastre 1] forment une même unité d’occupation, à démontrer, au regard des autres énonciations de l’acte du 24 juillet 2007 qui sont claires et excluent ainsi toute interprétation, que la vente s’étendait à cette dernière parcelle. La déclaration modèle H1 du 29 mai 1970 établie par M. [P] [L], si elle fait mention de l’existence d’une salle d’eau, est pareillement inopérante dès lors qu’elle n’est pas de nature à démontrer que les consorts [M] entendaient vendre la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1].

La décision de non-opposition à une déclaration de travaux du 11 octobre 2012 de la commune de [Localité 17] ayant pour objet le ravalement de la façade et la décision de non-opposition à une déclaration de travaux du 18 août 2015 ayant pour objet la création d’une ouverture avec clôture sur une toiture terrasse sont également inopérantes dès lors que les décisions de l’administration en la matière sont toujours rendues sous réserve des droits des tiers.

Les courriers de M. [J] [V], notaire honoraire, et de Mme [S] [B], présidente de la chambre départementale des notaires de VAUCLUSE, qui ne font qu’émettre des avis établis sur la seule base des indications fournies par les consorts [Y] et sans que l’argumentation des consorts [M] n’ait été portée à leur connaissance, ne peuvent davantage constituer des éléments de nature à remettre en cause les énonciations de l’acte authentique de vente du 24 juillet 2007. En outre, il ne saurait être tiré argument du fait que dans un courrier du 3 avril 2014, les époux [M] ont proposé, pour mettre fin à l’ensemble des différends, de céder pour un euro la propriété du bâti de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] contre la cession pour un euro par les consorts [Y], en contrepartie, du garage constituant le lot n°1 de la copropriété, une telle proposition ne valant pas reconnaissance du droit revendiqué par ces derniers sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1].

Enfin, c’est à tort que les époux [Y], qui ne justifient par ailleurs d’aucune prescription acquisitive trentenaire ou abrégée, arguent de l’application des dispositions de l’article 1625 du code civil, celui-ci n’ayant vocation à s’appliquer qu’en cas de vente, ce qui n’est pas le cas ici puisque la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] en son entier demeure la propriété des consorts [M].

Au vu de l’ensemble de ces éléments qui permettent à la cour de statuer sans qu’il soit besoin d’ordonner une mesure d’expertise qui ne peut en tout état de cause avoir pour objet de suppléer la carence des consorts [Y] dans l’administration de la preuve en application de l’article 146 du code de procédure civile, c’est à bon droit, étant encore observé qu’il n’appartient pas à l’expert de dire le droit, que le tribunal judiciaire d’AVIGNON a rejeté l’action en revendication de propriété.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef. En outre et par voie de conséquence, les consorts [Y] seront déboutés de leur demande de condamnation des époux [M] à régulariser, sous astreinte, tout acte rectificatif en l’étude de Me [F] [C] [A].

SUR L’EXPULSION DES CONSORTS [Y]

Les consorts [Y] étant déboutés de leur revendication de propriété, ils sont occupants sans droit ni titre de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné leur expulsion sous astreinte de 200 EUR par jour.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Dans son jugement, le tribunal fixe le point de départ de l’indemnité d’occupation à la date du 14 octobre 2009, soit cinq ans avant l’assignation du 14 octobre 2014. Il précise qu’à défaut de production d’éléments permettant de chiffrer cette indemnité d’occupation à hauteur de la somme de 500 EUR comme sollicité par les consorts [M], il convient de chiffrer celle-ci à la somme de 80 EUR par mois jusqu’à complète libération des lieux et remise en état par la fermeture de tout accès à la toiture terrasse.

Du rapport d’expertise de M. [ZM] [E] et des documents annexés au diagnostic de la SARL AGIR EXPERTISE, la partie bâtie de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] occupée par les consorts [Y] comporte au rez-de-chaussée, un cellier, au premier étage une salle de bain et un dressing et au second étage la terrasse aménagée par ces derniers. L’évaluation par le tribunal de l’indemnité d’occupation est justifiée en ce qu’il ne s’agit pas de pièces de vie, étant encore observé qu’il n’est versé aux débats aucun élément permettant d’appréhender la valeur locative de l’ensemble constitué par le bâti de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 7] et celui de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1].

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

SUR LES VUES

Dans son jugement, le tribunal condamne les consorts [Y] à faire cesser toutes vues droites ou obliques sous astreinte.

Dans la mesure où ces derniers sont déboutés de leur prétention tendant à se voir reconnaître propriétaires de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], cette demande visant à la suppression des vues droites ou obliques est sans objet.

Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef, observation étant encore faite qu’en cause d’appel, les consorts [M] ne formulent cette demande qu’à titre subsidiaire.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS DES CONSORTS [Y]

Dans son jugement, le tribunal a omis de statuer sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par les consorts [Y].

Aussi, il convient, en cause d’appel, de statuer sur cette demande en application des articles 461 et 562 du code de procédure civile.

Les consorts [Y] succombant, leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS DES CONSORTS [M]

Dans son jugement, le tribunal déboute les consorts [M] de leur demande en dommages-intérêts en indiquant qu’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit qui ne dégénère en abus que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, et que dans le cas présent, l’existence d’un tel abus n’est pas caractérisée.

Aux termes de leurs écritures, les consorts [M] soutiennent que les consorts [Y] ont fait preuve de résistance abusive et ont engagé une procédure abusive dès lors qu’ils étaient parfaitement au fait de ce qu’ils achetaient, étant par ailleurs les anciens locataires du bien vendu. Ils ajoutent qu’ils ont ainsi occupé les lieux sans payer d’impôts fonciers ni de loyer, multipliant dès leur acquisition les incidents au lieu de rechercher avec eux une solution de location ou d’acquisition.

S’il est constant que les consorts [Y] ont été les locataires des consorts [M], il importe cependant de relever que cette location ne portait pas sur la maison objet de la vente du 24 juillet 2007 de sorte qu’il ne peut être tiré argument de ce fait. Par ailleurs, il n’est pas démontré que les consorts [Y] aient agi avec mauvaise foi et le seul fait d’avoir revendiqué la propriété de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] ne saurait être constitutif, alors même qu’il est constant que les consorts [M] ont laissé pendant de très longues années les intéressés occuper les lieux sans émettre la moindre réserve ni solliciter qu’ils mettent fin à cette occupation, d’une procédure abusive.

Dès lors, le jugement sera également confirmé de ce chef.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement du tribunal sera confirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité ne commandant pas, concernant les consorts [M], qu’il soit fait une application de ces dispositions à hauteur d’une somme supérieure à 4.000 EUR.

Les consorts [Y], qui succombent, seront déboutés de leur demande présentée en cause d’appel au titre de ces dispositions.

En équité, la somme de 3.000 EUR sera allouée en cause d’appel aux consorts [M] au titre de leurs frais non répétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort

DIT n’y avoir lieu à l’instauration d’une expertise,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’AVIGNON du 9 mai 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] à faire cesser toutes vues droites ou obliques de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] sur les parcelles cadastrées AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8], ce sous astreinte de 200 EUR par jour de retard à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification du jugement, astreinte qui courra pendant un délai de trois mois passé lequel délai, il sera à nouveau statué,

Et statuant à nouveau,

DIT la demande des consorts [M] tendant à la condamnation sous astreinte de M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] à supprimer, sous astreinte, les vues droites ou obliques de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] sur les parcelles cadastrées AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 8] sans objet,

Et y ajoutant,

DEBOUTE M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] de leur demande de condamnation des époux [M] à régulariser, sous astreinte, tout acte rectificatif en l’étude de Me [F] [C] [A],

DEBOUTE M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] à payer à M. [G] [M], Mme [R] [L] épouse [M] et M. [H] [M] la somme de 3.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] de leur demande présentée à ce titre,

CONDAMNE M. [BX] [Y] et Mme [X] [O] épouse [Y] ainsi que Mme [D] [Y] aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,