RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02959 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JKJH

NA

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 26]

06 juillet 2020 RG :19/06160

[O]

C/

[V]

Copie exécutoire délivrée

le

à :SCP Tournier Barnier

Selarl Chabannes Reche

M^e Bounnong

SCP Coulomb Divisia…

SCP BCEP

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 28 AOUT 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 26] en date du 06 Juillet 2020, N°19/06160

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

André LIEGEON, Conseiller

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et M^me Véronique LAURENT-VICAL lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Août 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [H] [O]

né le 17 Octobre 1963 à

[Adresse 16]

[Localité 9]

Représenté par M^e Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Mme [F] [V]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jean paul CHABANNES de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL SENMARTIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTES

S.A.R.L. ABAUZIT IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le n° 824 160 832, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 21]

[Localité 7]

Représentée par M^e Geoffrey PITON de la SCP B.C.E.P., Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Christel DAUDÉ de la SCP COSTE-BERGER-DAUDÉ-VALLET, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Mme [Z] [W] épouse [S]

née le 11 Août 1978 à [Localité 27]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jennifer BOUNNONG, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

S.C.P. [N] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 20]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [D] [N]

[Adresse 20]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Mai 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 28 Août 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [H] [O] a acquis suivant acte notarié du 2 mai 2012 la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 4], sise [Adresse 15] à [Localité 34] (Gard) désignée comme suit à 1'acte :

« une maison individuelle à usage d’habitation comprenant :

— au rez-de-chaussée : un porche, deux caves et un puits de lumière,

— au premier étage : un hall d’entrée, trois chambres, une salle de bains, un wc et une terrasse couverte,

— au deuxième étage : un palier, un salon, une cuisine équipée avec coin repas, une salle d’eau wc et une terrasse couverte,

— au troisième étage : une terrasse en toiture ».

Par acte notarié du 21 juin 2017, Mme [F] [V] a acquis une parcelle contiguë cadastrée section AK n°[Cadastre 5] sise [Adresse 3] à [Localité 32] [Adresse 25] [Localité 28], désignée comme étant « une maison d’habitation avec cour intérieure ».

Soutenant que Mme [V] occupait par des objets mobiliers la courette qui, selon lui, lui appartient, M. [O] l’a faite assigner par acte d’huissier du 16 décembre 2019, devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins principalement de voir dire et juger qu’il est bien propriétaire du puits de lumière, à savoir une courette intérieure comprise dans le bien immobilier cadastré section AK n°[Cadastre 4], décrite dans le procès-verbal de constat de Maître [A], huissier de justice à Nîmes en date du 17 juin 2019 et en conséquence condamner, sous astreinte, Mme [V] à libérer les lieux.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement réputé contradictoire en date du 6 juillet 2020, a rejeté l’ensemble des demandes de M. [O] et l’a condamné aux dépens.

Dans son jugement, après avoir rappelé les articles 472 du code de procédure civile, 544 du code civil et 9 du code de procédure civile, le premier juge relève qu’en l’espèce les plans et explications ainsi que le constat d’huissier permettent de localiser la courette intérieure dont l’accès se fait naturellement par les caves dont est propriétaire M. [H] [O], que la fenêtre (et non une porte-fenêtre) de Mme [V] donne un accès, bien que difficile, à cette courette intérieure, que l’acte de vente entre Mme [I] et M. [H] [O] comprend bien au rez-de-chaussée « un porche, deux caves et un puits de lumière ».

Il ajoute qu’en revanche « la propriété du dessus « puits de lumière » et du sol ne saurait se confondre », que l’acte de propriété de M. [H] [O] ne fait pas état d’une cour intérieure ou d’une courette et qu’il ressort par ailleurs de la lecture des pièces que Mme [V] a considéré en être propriétaire.

Il indique que le notaire de M. [H] [O] a écrit au notaire de Mme [V] afin de solliciter des explications sur le fait que l’acte de propriété de Mme [V] « semble mentionner une courette qui correspond au puits de lumière » et lui demande de vérifier s’il n’y a pas une erreur dans l’acte d’achat de Mme [V].

Il juge que sans avoir l’acte de vente de Mme [V] il n’est pas possible de déterminer à qui appartient la courette et qu’en conséquence, uniquement en raison du défaut de preuve, la demande de M. [H] [O] doit être rejetée.

M. [O] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 8 janvier 2021.

Par ordonnance du 8 juillet 2021, le conseiller de la mise en état a, conformément à l’accord des parties, ordonné une mesure de médiation, à l’issue de laquelle les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Ne s’estimant pas suffisamment éclairée en l’état des pièces versées au dossier, la cour d’appel de Nîmes, par arrêt contradictoire du 2 juin 2022, a :

Avant dire droit,

— Ordonné une expertise,

— Commis pour y procéder

M. [K] [L]

[Adresse 17]

04 66 23 27 06

[Courriel 22]

lequel aura pour mission, les parties et leurs conseils étant convoqués par ses soins en s’entourant de tous renseignements à charge d’en indiquer la source, et en entendant au besoins tous sachant utiles, dont les identités seront précisées :

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* se rendre sur les lieux, en dresser un plan, les décrire,

* décrire la courette litigieuse et préciser son accès,

* préciser si des objets sont entreposés dans cette cour, dans l’affirmative, faire préciser par les parties à qui ils appartiennent, préciser si sont présents des appareils de climatisation et rechercher par qui ils ont été posés,

* donner à la cour tous éléments permettant de déterminer à partir des actes de propriété, des actes de possession, de la configuration des lieux, à quelle propriété se rattache cet espace,

* préciser si au regard de la configuration des lieux, la pose de gouttières sur l’immeuble autour de cette courette,

* donner à la cour tous éléments de nature à éclairer le litige,

— Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ; qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations ; qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité distincte de la sienne, à charge de joindre leur avis à son rapport,

— Dit qu’au terme de ses opérations il communiquera ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans le délai minimum de un mois,

— Dit que, toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui aurait été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile),

— Fixé à la somme de 4000 euros le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée au greffe de la cour au plus tard le 5 juillet 2022 par moitié entre les parties, soit 2000 euros par M. [O] et 2000 euros par Mme [V],

— Dit qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— Dit que, lors de la première ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera, si nécessaire, un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

— Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et solliciter, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

— Dit que l’expert devra se prononcer dès que possible après la première réunion ou en cours d’expertise, à la demande d’une partie, sur la nécessité d’appeler en cause une nouvelle partie,

— Dit, dans ce cas, que les opérations d’expertise seront suspendues pendant un délai maximum de trois mois, afin de permettre à une partie de régulariser sa mise en cause,

— Dit qu’à l’expiration de ce délai, si la partie n’a pas diligenté son appel en cause, l’expert sera autorisé à reprendre ses opérations,

— Dit que l’expert devra en aviser le magistrat chargé du suivi de l’expertise,

— Dit que 1'expert déposera au greffe un rapport écrit de ses opérations au plus tard le 31 janvier 2023 et en fera tenir une copie à chacune des parties,

— Dit que l’expert transmettra aux parties toute demande de complément de consignation, et en même temps que son rapport, une copie de sa demande de taxation de ses honoraires,

— Dit que cette mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle de la présidente de la 2ème Chambre A de la présente cour et qu’il lui en sera référé en cas de difficulté,

— Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement, l’expert sera remplacé sur simple requête,

— Sursis à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— Dit que la présente instance ne figurera plus au rôle des affaires en cours et qu’elle pourra être rétablie à la demande de la partie la plus diligente dès que la cause du sursis aura disparu,

— Réservé les dépens.

Par déclaration en date du 12 juin 2023, Mme [V] a saisi la cour pour appeler en cause sa venderesse, son notaire ainsi que l’agence immobilière intervenue dans la vente afin de pouvoir rendre communes et opposables les opérations d’expertise. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/02001.

Le rapport d’expertise a été déposé le 22 juin 2023.

Par acte du 3 juillet 2023, Mme [F] [V] a assigné en intervention forcée Mme [Z] [S], sa venderesse, la SCP [N] [D], Maître [D] [N], notaire, ainsi que la SARLU Abauzit immobilier, agence immobilière, et a sollicité de leur voir déclarer communes et opposables les décisions à intervenir ainsi que de les voir condamner in solidum à :

— l’indemniser au titre du préjudice lié à la perte de substance du bien,

— la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Par conclusions d’incident du 31 août 2023, Mme [V] a saisi le conseiller de la mise en état et par dernières conclusions du 11 décembre 2023 lui a demandé notamment de :

Vu les articles 146 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 122 et suivants, 331 et suivants, ainsi que 555 du code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du Code civil,

In limine litis,

— Se déclarer incompétent pour connaître de la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’assignation en intervention forcée tirée de l’absence d’évolution du litige au profit de la cour d’appel de Nîmes statuant au fond,

En toute hypothèse,

— Débouter la S.A.R.L.U Abauzit immobilier, Mme [Z] [S], la S.C.P de Notaires SCP [N] [D], ainsi que Maître [D] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Déclarer communes et opposables à la S.A.R.L.U Abauzit immobilier, Mme [Z] [S], la S.C.P de Notaires SCP [N] [D], ainsi que Maître [D] [N],

Et au besoin rouvrir les opérations d’expertise confiées à M. [K] [L],

— Ordonner une extension de la mesure d’expertise confiée à M. [K] [L] au chef de mission suivant :

* Evaluer la moins-value subie par le fonds appartenant à Mme [F] [V] dans l’hypothèse où la courette intérieure serait attribuée au fonds appartenant à M. [H] [O],

* Dire que pour ce faire, il pourra s’attacher les services de tout sapiteur de son choix,

* Déposer un pré-rapport, ouvrant un délai d’au moins un mois aux parties pour faire valoir leurs observations.

Par ordonnance du 9 avril 2024, le conseiller de la mise en état a statué comme suit :

— Se déclare incompétent pour connaître de la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’évolution du litige relative aux personnes assignées en intervention forcée en cause d’appel, au profit de la cour d’appel statuant au fond,

— En conséquence, dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes dirigées contre les personnes assignées en intervention forcée en cause d’appel,

— Réserve les demandes des parties formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Réserve les dépens de l’incident.

M. [H] [O] a saisi la cour d’une demande de rétablissemnt de l’affaire au rôle des affaires en cours par déclaration en date du 6 septembre 2024. L’affaire a été ré-enrôlée sous le numéro RG 24/02959.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, les procédures n° RG 23/02001 et n° RG 24/02959 ont été jointes, l’instance se poursuivant sous le seul et unique numéro RG 24/02959.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 2 mai 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, M. [H] [O], appelant, demande à la cour de :

Vu l’arrêt du 22.06.2022,

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise judicaire de M. [L],

Vu les pièces produites,

Recevant l’appel de M. [H] [O] à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 6 juillet 2020,

— Le juger régulier en la forme et bien fondé en son principe, y faisant droit,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 6 juillet 2020 en toutes ses dispositions,

— Rejeter toutes prétentions adverses comme injustes et mal fondées,

Statuant à nouveau,

Vu notamment les articles 544 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— Rejeter l’ensemble des demandes de Mme [V],

— Juger que M. [O] est propriétaire du puits de lumière, à savoir une courette intérieure comprise dans le bien immobilier cadastré Section AK n°[Cadastre 4], décrite dans le procès-verbal de constat de Me [A] huissier de justice à [Localité 26] en date du 17 juin 2019 et dans le rapport d’expertise de M. [L],

— Juger en conséquence que Mme [V] doit libérer les lieux de tout objet lui appartenant sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Juger en conséquence que Mme [V] devra déverser les eaux de ruissellements de son fonds ailleurs que sur la courette propriété de M. [O], ce sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— La condamner au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de la privation de jouissance de cette courette et au titre du préjudice moral de l’appelant, au profit de M. [O],

— Condamner Mme [V], succombante, à payer à M. [O] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ceux compris le coût du procès-verbal de constat de Me [A] en date du 17 juin 2019 et le coût des frais d’expertise judiciaire.

L’appelant soutient :

— que le tribunal l’a débouté pour défaut de preuve du titre de propriété de Mme [V] ; que ce titre de propriété, qui est désormais versé aux débats, désigne l’immeuble de Mme [V] comme une « maison d’habitation avec cour intérieure », ce qui peut prêter à confusion et laisser penser que les deux titres de propriété sont contradictoires, mais que toutefois il n’en est rien ; que compte tenu des actes de propriété, du rapport d’expertise et de la situation des lieux, il est bien propriétaire du puits de lumière, à savoir une courette intérieure comprise dans le bien immobilier cadastré section AK n° [Cadastre 4] ; qu’en effet il démontre que la cour intérieure désignée par l’acte de vente de Mme [V] n’est pas celle objet du présent litige puisque l’acte fait référence à un espace non couvert se trouvant dans la partie Est de l’habitation alors que la cour litigieuse se situe à l’Ouest de l’habitation de Mme [V], et qu’il n’existait pas avant la vente à Mme [V] de courette au sein de la section AK n°[Cadastre 5] ; qu’il en existait une sise section AK n°[Cadastre 6], mais qui n’est pas la propriété de cette dernière ; qu’il démontre également qu’il est bien propriétaire d’un immeuble avec « puits de lumière », dont la description correspond à la courette objet du litige dès lors :

* que l’extrait de l’acte de propriété du 9 janvier 1999 de Mme [I], sa venderesse, et le compromis sous seing privé qu’il a passé avec cette dernière font mention du puits de lumière,

* que le dossier de diagnostics techniques du 25 janvier 2012 établi par la SARL A2CP avec un croquis du rez-de-chaussée de sa propriété fait bien apparaître la courette et son accès direct par la cave n° 3 lui appartenant ;

* que le procès-verbal de constat de Me [A], huissier de justice à [Localité 26] du 17 juin 2019 reprend et commente le croquis établi par la SARL A2CP ;

* au surplus, qu’aucune porte ne permet à Mme [V] d’accéder à cette courette et que les actes de propriété ne font état d’aucune servitude existant entre les deux fonds ; que comme l’indique l’expert, il dispose seul d’un accès à cette courette ; que ce constat est par ailleurs confirmé par la SARL Abauzit immobilier dans ses écritures ;

*que l’ancienne propriétaire de la maison, Mme [I], a attesté l’avoir acquise en 1999 avec la courette litigieuse incluse ; que Mme [I], lui a adressé un mail le 18 mars 2022 précisant que ce puits de lumière a compté dans sa décision d’acquérir cette maison et qu’avec sa famille et ses amis, elle l’avait investie chaque été et que l’usage exclusif qu’elle en a fait n’a jamais été contesté par les propriétaires de l’époque ;

* que de surcroît, le rapport d’expertise en date du 22 juin 2023 confirme sa proposition d’affecter la courette litigieuse à son bien (AK n°137) ; que pour parvenir à cette conclusion, le rapport met notamment en exergue l’absence de communication entre la maison [V] et la courette litigieuse en ce qu’une simple fenêtre ne peut pas être considérée comme une liaison fonctionnelle.

Il fait également valoir concernant les prétentions adverses :

— que la demande de la pose de gouttières est totalement étrangère à l’action pétitoire qu’il a introduite et sera par conséquent rejetée, d’autant que Mme [V] n’apporte aucun élément à l’appui de ses prétentions ; qu’il en est de même concernant le retrait des appareils de climatisation ;

— qu’il n’a pas commis d’acharnement procédural à l’encontre de Mme [V] dans la mesure où il n’a fait que défendre le droit de propriété dont il bénéficie sur cette courette dont il jouissait paisiblement depuis 2012 jusqu’à ce que celle-ci devienne propriétaire de l’immeuble mitoyen ;

— que sa propriété étant désormais acquise, Mme [V] sera condamnée pour sa résistance abusive et pour le préjudice qu’elle lui a fait subir ;

— qu’il ressort des conclusions de l’expert judiciaire que la toiture ouest de Mme [V] oriente les eaux de ruissellements sur sa courette de sorte que celle-ci devra modifier la trajectoire du déversement de ses eaux ; que la nature des travaux justifie la mise en 'uvre d’une astreinte comminatoire ; que contrairement à ce que prétend Mme [V], cette demande ne saurait être jugée irrecevable dans la mesure où celle-ci découle directement de la mesure d’expertise ordonnée dans le cadre de la procédure d’appel qui a révélé un fait nouveau, conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile applicables en l’espèce ;

— qu’ayant dû engager une procédure depuis plusieurs années pour un bien qu’il a acquis et dont il n’a pas pu jouir intégralement depuis l’acquisition du fonds voisin par Mme [V], il a subi un préjudice de jouissance et un préjudice moral, ce qui justifie l’octroi d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ces préjudices ;

— que l’appel en cause de Mme [S], la SCP [N] ainsi que la SARL Abauzit immobilier par Mme [V] est sans conséquence sur les demandes qu’il a formulées, cet appel en cause n’intéressant que les rapports entre cette dernière et les acteurs de la vente de son logement au titre de la contribution à la dette.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2025, Mme [F] [V] demande à la cour de :

Vu le jugement du 6 juillet 2020,

Vu la déclaration d’appel du 8 janvier 2021,

Vu les pièces produites,

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu l’article 640 et suivants du Code civil,

Vu notamment l’acte de propriété de Mme [F] [V],

— Constater que son actif immobilier est constitué d’une maison d’habitation avec cour intérieure cadastré section AK numéro [Cadastre 5] au [Adresse 2],

— Constater que l’actif immobilier de M. [O] est constitué d’une maison d’habitation comprenant au rez-de-chaussée un puits de lumière,

Ce faisant rejetant toutes conclusions contraires,

— Confirmer la décision déférée en déboutant M. [O] de ses demandes fins et prétentions en revendication de la propriété sur la cour intérieure,

Y ajoutant,

— Condamner M. [O] à fermer tout accès à la cour intérieure en limitant cet accès à des pavés de verres dormant translucides et non transparents, puisqu’il ne s’agit pour lui que d’avoir un puit de lumière,

Cette modification sera ordonnée sous astreinte comminatoire et non définitive de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à interviendra,

Il y aura lieu, par ailleurs, pour la cour de se réserver le droit de liquider l’astreinte ainsi ordonnée,

— Condamner M. [O] à enlever ses appareils de climatisation de la cour intérieure, propriété de Mme [V], sous astreinte comminatoire et non définitive de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification de la décision à intervenir,

Il y aura lieu, par ailleurs, pour la cour de se réserver le droit de liquider l’astreinte ainsi ordonnée,

— Condamner sous astreinte comminatoire et non définitive de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir M. [O] à placer des gouttières sur les toits autour de la cour intérieure appartenant à Mme [V],

Il y aura lieu pour la cour de se réserver la liquidation de l’astreinte ainsi ordonnée,

— Allouer à Mme [V] la somme de 3.000,00 euros titre du préjudice subi du fait de l’attitude procédurière de M. [O] qui persiste dans sa volonté d’agir de manière outrancière devant les tribunaux en vertu d’actes authentiques qui ne prêtent à aucune confusion sur l’étendue des droits dont il bénéficie,

— Débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. [H] [O] au paiement d’une somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [L], dont distraction au profit de l’avocat soussigné par application de l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— Déclarer irrecevable la demande de M. [O] tendant à voir « Juger en conséquence que Mme [V] devra déverser les eaux de ruissellements de son fonds ailleurs que sur la courette propriété de M. [O], ce sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir » au visa de l’article 564 du code de procédure civile, comme étant une demande nouvelle en cause d’appel,

— Juger recevable et bien fondée la demande d’intervention forcée,

— Condamner in solidum la S.A.R.L.U Abauzit immobilier, Mme [Z] [G] [M] [S], née [W], la S.C.P de Notaires SCP [N] [D], ainsi que Maître [D] [N] à relever et garantir indemne Mme [F] [V] de toute condamnation prononcée à son encontre, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— Condamner in solidum la S.A.R.L.U Abauzit immobilier, Mme [Z] [G] [M] [S], née [W], la S.C.P de Notaires SCP [N] [D], ainsi que Maître [D] [N] à verser à Mme [F] [V] la somme de 10.000 euros en réparation de la perte de valeur de son bien,

— Condamner in solidum la S.A.R.L.U Abauzit immobilier, Mme [Z] [G] [M] [S], née [W], la S.C.P de Notaires SCP [N] [D], ainsi que Maître [D] [N] à verser à Mme [F] [V] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [L],

— Débouter la S.A.R.L.U Abauzit immobilier, Mme [Z] [G] [M] [S], née [W], la S.C.P de Notaires SCP [N] [D], ainsi que Maître [D] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A défaut,

— Rouvrir les opérations d’expertise confiées à M. [K] [L],

— Déclarer communes et opposables, à la S.A.R.L.U Abauzit immobilier, Mme [Z] [G] [M] [S], née [W], la S.C.P de Notaires SCP [N] [D], ainsi que Maître [D] [N], les opérations d’expertise confiées à M. [K] [L],

— Ordonner une extension de la mesure d’expertise confiée à M. [K] [L] au chef de mission suivant :

* Evaluer la moins-value subie par le fonds appartenant à Mme [F] [V] dans l’hypothèse où la courette intérieure serait attribuée au fonds appartenant à M. [H] [O],

* Dire que pour ce faire, il pourra s’attacher les services de tout sapiteur de son choix,

* Déposer un pré-rapport, ouvrant un délai d’au moins un mois aux parties pour faire valoir leurs observations,

Dans cette hypothèse,

— Sursoir à statuer dans l’attente de l’issue de l’expertise.

Mme [V] fait valoir :

— que M. [O] revendique une cour intérieure alors que selon son acte de propriété il ne bénéficie que d’un puits de lumière et qu’elle dispose, quant à elle, d’un acte notarié précisant qu’elle bénéficie d’une cour intérieure ; qu’on comprend mal pourquoi un acte notarié préciserait « puits de lumière » pour cour intérieure ; que dans ces conditions M. [O] souhaite s’approprier la cour intérieure qui lui appartient ;

— qu’elle démontre au vu des photographies produites que M. [O] a placé dans la cour intérieure des appareils de climatisation bruyants qui occasionnent des nuisances ;

— que selon une règle chaque propriétaire doit faire en sorte que l’eau de pluie de ses toits ne s’écoule pas sur le terrain d’autrui ; qu’en l’espèce, M. [O] n’a pas placé de gouttières sur ses toits, de telle sorte que l’eau s’écoule dans sa cour intérieure, phénomène aggravé du fait de ce défaut de gouttières ;

— qu’alors que M. [O] dispose d’un acte authentique qui ne prête à aucune confusion sur l’étendue des droits dont il bénéficie, il multiplie les procédures l’empêchant de bénéficier de l’usage de sa cour intérieure ; que ces tracas journaliers ne lui permettent pas de vendre son bien immobilier comme elle le souhaite, alors qu’elle connaît des difficultés financières pour faire face au remboursement de son prêt, ce qui lui cause un préjudice justifiant une condamnation au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— qu’à la suite du rapport d’expertise, M. [O] sollicite qu’il soit jugé qu’il est « propriétaire du puits de lumière, à savoir une courette intérieure » alors que les actes authentiques passés devant le même notaire sont clairs puisque M. [O] est propriétaire d’un puits de lumière et qu’elle est propriétaire de la cour intérieure, le même notaire n’ayant pu vendre des droits concurrents sur le même bien à des personnes différentes ; que si la configuration des lieux permet à l’expert de « privilégier » de rattacher cette courette à la propriété de M. [O], les actes sont simples : M. [O] n’est pas propriétaire d’une cour, et l’interprétation qu’en fait l’expert ne peut pas supplanter la force des actes authentiques passés devant notaire ;

— qu’en sollicitant qu’elle soit condamnée à « déverser les eaux de ruissellements de son fonds ailleurs que sur la courette propriété de M. [O], ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir » (sic), outre le fait qu’il la recopie dans ses prétentions, M. [O] formule une demande nouvelle, dont l’irrecevabilité doit être relevée d’office par la cour en application de l’article 564 du code de procédure civile, celui-ci n’ayant jamais effectué une telle demande en première instance et ne l’ayant jamais formalisée jusque-là devant la cour ; que ce n’est que le jour de la clôture qu’il conteste cette demande d’irrecevabilité excipant d’une découverte d’un fait tiré du rapport d’expertise, alors qu’elle avait formé cette demande avant même qu’une expertise soit ordonnée et qu’il est évident que ce n’est pas le rapport d’expertise qui a mis ces faits en évidence ;

— que M. [O] sollicite aujourd’hui la somme de 10 000 euros en réparation d’un prétendu préjudice de jouissance et moral, alors qu’agissant en revendication d’un bien, sa « propriété » est par définition soumise à contestation et qu’il ne saurait donc subir de trouble dans la jouissance d’un bien qui ne lui appartient pas ;

— que dans la mesure où l’expert judiciaire propose d’attribuer la cour intérieure litigieuse au fonds [O], elle a tout intérêt, en application des articles 554 et 555 du code de procédure civile ainsi que de la jurisprudence, à ce que sa venderesse, l’agence immobilière qui a accompagné cette vente, ainsi que le notaire rédacteur des deux actes de ventes, puissent intervenir dans le cadre de l’expertise, cette expertise et les conclusions de l’expert établissant une évolution du litige permettant d’attraire lesdites parties à la cause ; que son défaut de comparution en première instance est indifférent puisque l’évolution du litige s’apprécie après le jugement, l’expertise n’ayant été ordonnée que par la cour d’appel, donc postérieurement à celui-ci ; que l’assignation en intervention forcée est donc recevable ;

— que si la cour devait suivre l’expert, elle serait légitime à solliciter la condamnation de ces parties à être relevée et garantie de tous frais relatifs à l’instance, à solliciter une indemnisation tenant la moins-value tirée de la perte de substance de son bien, et à solliciter leur condamnation concernant la demande tendant à l’obliger à canaliser ses eaux de ruissellement ; que le principe de leur responsabilité est acquis à son égard ;

— subsidiairement, que si la cour s’estimait insuffisamment éclairée, elle sollicite une extension de la mesure d’expertise judiciaire dont la mission est précisée dans le dispositif de ses conclusions et que les opérations d’expertise soient déclarées communes et opposables à sa venderesse, l’agence immobilière, ainsi qu’au notaire rédacteur des deux actes de ventes, le conseiller de la mise en état ayant jugé que cela relevait de la compétence de la cour, statuant au fond ;

— qu’elle a versé un prix de vente pour l’achat d’une maison et d’une cour et que dans une hypothèse négative, elle ne serait plus propriétaire que d’une maison sans cour, de sorte qu’elle subirait alors un préjudice qu’elle est légitime à voir chiffrer par un expert ou son sapiteur ;

— que la SARL Abauzit opère une confusion entre les actes notariés, produisant une vente précédente qui n’a aucune valeur à son égard, seul lui étant opposable son propre acte d’achat, aux termes duquel elle a bien acquis une maison avec cour intérieure ; que la SARL Abauzit est de mauvaise foi lorsqu’elle soutient que le bien litigieux n’aurait pas été présenté comme comprenant une cour intérieure alors que Mme [S], venderesse, a parfaitement démontré dans ses conclusions déposées le 19 septembre 2023 que ladite cour est attachée au bien vendu.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, Mme [S] demande à la cour de :

Vu l’article 555 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

Statuant sur l’appel formé par M. [O] à l’encontre du jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Nîmes,

A titre principal,

— Déclarer irrecevable la demande en intervention forcée présentée à l’encontre de Mme [Z] [S],

A titre subsidiaire,

— Débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires présentées à l’encontre de Mme [Z] [S],

— Attribuer la propriété de la cour intérieure à la parcelle AK [Cadastre 5],

— Condamner tous succombants aux dépens et à payer à Mme [S] une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] soutient :

— que si Mme [V] n’avait pas été défaillante en première instance, elle aurait pu l’appeler dans la cause, ce qu’elle s’est abstenue de faire ; que Mme [V] tente de régulariser sa défaillance en première instance mais qu’il est constant qu’elle a attendu de connaître les conclusions défavorables du rapport de l’expert judiciaire pour l’assigner en intervention forcée alors que ces éléments étaient déjà en sa possession ; que dans une situation similaire, il a été jugé qu’il n’y avait pas évolution des données du litige (2e Civ., 26 sept. 2019, n° 18-13.635) ; qu’en l’espèce la concomitance entre le dépôt du rapport d’expertise et l’assignation en intervention forcée est avérée et ne saurait justifier son intervention forcée en l’absence d’évolution des données du litige en application de l’article 555 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, que la cour intérieure se rattache en réalité à la parcelle AK [Cadastre 5] (fonds [V]) et non à la parcelle AK [Cadastre 4] (fonds [O]) dès lors :

* que le rapport d’expertise judiciaire est critiquable eu égard aux critères retenus qui ne correspondent pas à la réalité architecturale des lieux, l’expert se résignant à attribuer la propriété de la cour intérieure à la parcelle AK [Cadastre 4] (fonds [O]) en appliquant un seul critère, celui de l’accessibilité, critère qui aurait pu être pertinent pour des maisons contemporaines alors que nous sommes en présence d’habitations « pluricentenaires » ; que l’expert n’a tiré aucune conséquence de ses propres constatations, n’ayant pas mobilisé son attention sur la spécificité des maisons de village ; qu’en effet elle démontre, à l’appui de plusieurs photographies d’archives personnelles, que la maison d’habitation située sur la parcelle actuellement cadastrée AK [Cadastre 5] faisait auparavant partie des anciennes écuries du château de [Localité 33], lesquelles disposaient de nombreuses ouvertures (fenêtres et portes) sur chaque pan de la bâtisse, que les travaux ont été réalisés lorsqu’elle est devenue propriétaire des lieux, que la fenêtre existante du fonds [V] qui donne sur la cour intérieure s’intègre dans une plus grande ouverture dont on voit aisément le contour sous la voûte, que cette ouverture permettait d’accéder directement à la cour intérieure et que si la cour devait débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes, Mme [V] pourrait agrandir cette ouverture déjà existante ; que par ailleurs, la présence de nombreuses ouvertures dans la maison dont une vers la courette intérieure est confirmée par un locataire ayant occupé les lieux entre 2015 et 2017 ;

*que le rapport de l’expert est également critiquable eu égard aux plans cadastraux et aux actes notariés de vente qui n’ont pas été suffisamment exploités ; qu’en effet si les plans cadastraux ne constituent pas une preuve de propriété, ils constituent néanmoins un indice sur l’image du terrain ; qu’en premier lieu, le plan napoléonien a été occulté au motif que la parcelle actuellement cadastrée AK [Cadastre 5] anciennement cadastrée G n°[Cadastre 13] ([V]) et AK [Cadastre 4] anciennement cadastrée G n°[Cadastre 12] ([O]) n’épouse pas les contours périmétriques des anciennes parcelles, alors que d’emblée on peut aisément constater que l’image du terrain de la parcelle autrefois cadastrée G [Cadastre 13] devenue AK [Cadastre 5] (fonds [V]) englobe l’emprise de la cour en litige ; qu’ensuite l’expert n’a pas consulté le cadastre moderne pourtant annexé à l’acte de vente de la parcelle AK [Cadastre 4] (fonds [O]), pièce produite par Me [N], notaire, intitulée « Extrait d’acte du 13 janvier 1988 », qui dans le droit fil du cadastre napoléonien attribue de la même façon la cour en forme de L à la parcelle nouvellement cadastrée AK [Cadastre 5] (fonds [V]) sous la forme d’une flèche pointée de la cour vers la parcelle AK [Cadastre 5] ex G [Cadastre 13] ; qu’en l’état le cadastre napoléonien et le cadastre moderne sont cohérents, et que la consultation du cadastre moderne constitue un indice supplémentaire du rattachement de la cour en forme de L à la parcelle AK [Cadastre 5] (fonds [V]) ; qu’enfin, s’agissant des titres de propriété, dans l’acte de vente de Mme [V], la propriété est décrite comme comportant une cour intérieure, alors que dans l’acte de vente de M. [O], il est seulement fait état d’un puits de lumière et non d’une cour intérieure ou bien un patio ; que l’assimilation de ces deux termes « puits de lumière » et « cour intérieure » par l’expert en page 15 de son rapport ne correspond pas à la définition mentionnée dans le dictionnaire professionnel du BTP, ce terme employé en architecture s’entendant d’un ouvrage réalisé à l’intérieur du bâtiment faisant ainsi échec aux explications de l’expert qui prétend que cette cour aurait été créée dans le seul but d’apporter de la lumière, alors qu’il a été précédemment démontré qu’historiquement cette cour est rattachée à l’habitation de Mme [V] qui faisait auparavant partie des anciennes écuries du château ; que comme l’a rappelé le jugement déféré : « la propriété du dessus « puits de lumière » et du sol ne saurait se confondre. L’acte de propriété de M. [H] [O] ne fait pas état d’une courette ou d’une cour intérieure » ; qu’un puits de lumière n’a pas d’ancrage au sol et que la cour intérieure n’avait aucunement pour objectif d’attribuer de la lumière aux anciennes écuries mais constituait un couloir de circulation pour les écuries ; que par conséquent, la revendication du puits de lumière ne saurait équivaloir à la cour intérieure ;

— qu’elle est de bonne foi et que Mme [V], dans son assignation en intervention forcée, demande sans en préciser le fondement à être indemnisée « tenant la moins-value tirée de la perte de substance de son bien », alors que Mme [V] ne démontre pas l’existence d’une quelconque faute qui lui serait imputable ; qu’en l’absence d’accès direct et commode débouchant sur la cour litigieuse au moment de son acquisition, Mme [V] ne pouvait faussement croire que la cour était rattachée à l’habitation et ce d’autant plus que selon les déclarations de M. [O] non contestées par Mme [V], cette dernière a entreposé du matériel dans la cour, profitant de l’absence de son voisin pour agir ; que le préjudice de Mme [V] est éventuel puisqu’elle ne démontre pas en quoi l’attribution hypothétique de la cour à la parcelle AK [Cadastre 4] (fonds [O]) constituerait une moins-value de son bien ; qu’il ressort des constatations de l’expert que la cour présente au sol une faible emprise (5,70 m x 2 m) et que le sol en terre battue réceptionne les eaux de ruissellement des toitures ; qu’en l’absence de faute prouvée, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la prétendue faute et le préjudice allégué, la demande d’indemnisation de Mme [V] n’est pas fondée.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, la SARL Abauzit immobilier, intervenante forcée, demande à la cour de :

Vu les articles 331 et 555 du code de procédure civile,

A titre principal,

— Juger irrecevable l’assignation en intervention forcée de la société Abauzit immobilier en date du 3 juillet 2023, en l’absence d’évolution du litige, et l’en débouter,

A titre subsidiaire,

— Débouter Mme [V] de ses demandes dirigées contre la société Abauzit immobilier,

En tout état de cause,

— Condamner Mme [F] [V] à payer à la société Abauzit immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Abauzit immobilier fait valoir en substance :

— que l’intervention forcée ne saurait régulariser la défaillance de Mme [V] en première instance ; que l’évolution du litige ne peut qu’être strictement appréciée ; que Mme [V] a eu connaissance de la revendication de propriété par son voisin dès le 21 octobre 2017 et qu’elle a fait le choix de rester défaillante en première instance alors qu’elle pouvait effectuer les mises en cause nécessaires des intervenants à la vente et orienter le procès comme elle l’entendait ; que l’intervention forcée en appel n’est que la conséquence de la défaillance de celle-ci en première instance ; qu’il a été jugé que « le seul fait de comparaître en cause d’appel après avoir fait défaut en première instance n’implique pas une évolution du litige au sens de l’article 555 du code de procédure civile » (Com. 7 juin 1983, n° 82-12.142) ; que l’expertise judiciaire ordonnée en appel ne constitue pas à elle seule une évolution du litige, et que si tel avait été le cas Mme [V] aurait immédiatement diligenté ses appels en cause, ce qu’elle n’a pas fait, celle-ci ayant attendu que l’expertise tourne en sa défaveur pour effectuer son assignation en intervention forcée ; que l’intervention forcée à ce stade de la procédure d’appel très aboutie et après dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire la prive non seulement d’un double degré de juridiction mais également de la possibilité de débattre contradictoirement dans le cadre de l’expertise ;

— subsidiairement, que Mme [V] ne justifie pas du bien-fondé de sa demande ; que l’agent immobilier n’est tenu que d’une simple obligation de moyen ; qu’elle n’a fait que mettre en relation le vendeur et l’acquéreur sur la base d’une annonce immobilière, le bien n’ayant jamais été présenté comme étant doté d'« une cour intérieure », sur laquelle toutes les parties s’accordent pour reconnaître qu’il n’existait aucun accès direct ; que Mme [V] n’en a jamais eu l’usage, ni même revendiqué la propriété avant d’être assignée par M. [O] ; qu’elle n’est pas le rédacteur de la promesse de vente ni de l’acte notarié, dont les mentions sont sous la seule responsabilité du notaire instrumentaire ; qu’elle n’a jamais été informée d’un quelconque litige sur cet espace ; qu’il n’existait d’ailleurs aucun litige apparent sur cet espace, la maison achetée par Mme [V] étant dotée d’une simple fenêtre sur cet espace et donc sans accès possible sauf à « l’enjamber » ; qu’il résulte des pièces du dossier que les aménagements (ouverture de la fenêtre, pose de la climatisation) ont été faits en accord entre Mme [V] et M. [O] confirmant les actes d’utilisation et de possession de cet espace par M. [O] ; que pour prétendre à la propriété de cet espace Mme [V] se borne à se reporter au plan cadastral, alors que celui-ci n’a qu’une valeur indicative et fiscale, et à la mention de son acte notarié établi par Maître [D] [N] y faisant figurer une « cour intérieure » ; qu’on ne peut que s’interroger sur l’explication de l’insertion de la mention d’une cour intérieure intégrée à la parcelle AK [Cadastre 5] par Maître [N] dans l’acte de vente du 21 juin 2017 alors que la maison AK [Cadastre 5] n’a jamais été décrite dans le précédent acte notarié d’achat de Mme [W] du 19 septembre 2003 comme disposant d’une cour intérieure, la courette étant sur une autre parcelle qui n’a pas été vendue à Mme [V] ; que s’il y a une erreur de désignation dans l’acte notarié, elle est de la seule responsabilité du notaire rédacteur de l’acte, d’autant plus que Maître [N] a participé à la vente de M. [O] ; que Mme [V] n’identifie d’ailleurs elle-même aucune faute à son égard ;

— plus subsidiairement, que Mme [V] ne justifie pas de son préjudice dès lors qu’elle évalue à 10 000 euros la perte de valeur de son bien alors qu’il s’agit d’un espace d’environ 11 m² non aménagé dont elle n’a jamais eu l’usage ni l’accès ; que ni la venderesse ni l’agent immobilier ne lui ont présenté le bien comme étant doté d’une cour intérieure, le prix de vente de 135.900 euros ayant été fixé sans aucune considération de cet espace et que Mme [V] ne produit aucun avis de valeur, ou d’élément justifiant une perte de valeur vénale de la maison qu’elle a acquise ;

— que la demande d’expertise de Mme [V] n’aurait pour objet que de suppléer sa carence de preuve, de sorte qu’elle sera également déboutée de cette demande.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, la SCP [D] [N] et Maître [D] [N], notaire, appelées en intervention forcée, demandent à la cour de :

— Déclarer irrecevable pour non-évolution du litige l’intervention forcée régularisée à la requête de M. [O],

Subsidiairement,

— Statuant ce que de droit sur le contentieux opposant l’appelant M. [O] et l’intimée Mme [V],

— Débouter Mme [V] de sa demande d’extension d’expertise et de toutes réclamations dirigées contre Maître [N] et la SCP [N],

— Déclarer sans objet l’appel en garantie dirigé contre Maître [N] et la SCP [N], en cas de confirmation du jugement entrepris,

— En cas contraire et en toute hypothèse, déclarer infondé l’appel en garantie dirigé contre Maître [N] et la SCP [N], le rejeter,

— Condamner Mme [V] à payer à Maître [N] et la SCP [N] par application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros,

— Condamner la partie succombante aux dépens.

Maître [D] [N] et la SCP [D] [N] soutiennent pour l’essentiel :

— que l’intervention volontaire ou forcée requiert, aux termes des articles 555 et 556 du code de procédure civile, l’existence d’une évolution du litige et qu’en l’espèce il n’y a aucune évolution du litige puisque dès l’introduction de la procédure par M. [O] le seul problème est de déterminer la propriété de la parcelle revendiquée ; qu’il n’y a pas d’autre demande ni de discussion ; que le fait que Mme [V] ait fait défaut en première instance ne modifie en rien la notion objective de non-évolution du litige ;

— que Mme [V] est propriétaire de la cour dès lors que pour établir l’acte du 21 juin 2017, Maître [N] a disposé de tous les éléments nécessaires, à savoir la description des lieux par la venderesse, l’origine de propriété figurant dans l’acte qui constituait le titre de propriété de Mme [S], le plan cadastral du 23 janvier 2017 annexé à l’acte, faisant apparaître la cour comme partie intégrante du numéro cadastral [Cadastre 5], objet de la vente, l’ancien plan cadastral faisant apparaître la cour rattachée par une flèche au numéro [Cadastre 5], une déclaration de travaux déposée par Mme [S], venderesse, délivrée le 11 octobre 2012 par la commune de [Localité 36], le croquis de l’expert de la société Mètre carré diagnostic mentionnant la cour ; que dans le cadre d’une expertise qui ne lui est pas opposable, l’expert a donné son avis sans avoir interrogé le notaire et sans se faire communiquer les documents nécessaires ; que l’opinion de l’expert réside essentiellement sur le fait des difficultés d’accès à la cour intérieure, ce qui est souvent courant dans ce genre de village ancien, mais qui n’a rien à voir avec le statut juridique des parcelles éventuellement concernées ; qu’aucun document contraire n’est produit par M. [O] ;

— que le notaire ne doit couvrir aucune responsabilité, n’ayant commis aucune faute, ni omission ; que pour engager la responsabilité du notaire, il faudrait que Mme [V] apporte la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’une relation de cause à effet, ce qu’elle ne fait pas dès lors que la faute n’existe pas ; que tous les documents invoqués, portés à la connaissance de Maître [N], démontrent suffisamment l’absence de difficulté quelconque ; qu’aucun des 4 actes qui constituent la chaine d’origine de propriété de M. [O] n’a institué la propriété de ce dernier sur la cour revendiquée, même de façon implicite.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la propriété de la courette et/ou puits de lumière :

Il sera rappelé en premier lieu que la propriété d’un bien peut se prouver par tous moyens et qu’un acte de propriété ne constitue qu’une présomption de propriété.

Il ressort des faits de l’espèce que l’acte notarié du 2 mai 2012 par lequel M. [O] a acquis la parcelle cadastrée [Cadastre 19], sise [Adresse 15] à [Localité 34] (Gard) désigne celle-ci comme :

« une maison individuelle à usage d’habitation comprenant :

— au rez-de-chaussée : un porche, deux caves et un puits de lumière,

— au premier étage : un hall d’entrée, trois chambres, une salle de bains, un wc et une terrasse couverte,

— au deuxième étage : un palier, un salon, une cuisine équipée avec coin repas, une salle d’eau wc et une terrasse couverte,

— au troisième étage : une terrasse en toiture ».

L’acte notarié du 21 juin 2017, par lequel Mme [F] [V] a acquis une parcelle contiguë cadastrée section AK n°[Cadastre 5] sise [Adresse 3] à [Localité 31] [Adresse 29], désigne quant à lui le bien comme étant « une maison d’habitation avec cour intérieure ».

Il ressort des pièces produites à la procédure ainsi que du rapport d’expertise judiciaire au regard de la configuration des lieux que l’espace en litige est une petite cour semi-couverte, de forme rectangulaire d’une longueur de 5,70 m environ sur une largeur de 2 m environ qui au moment des opérations d’expertise se trouve accessible uniquement depuis la propriété [O].

Si l’acte d’achat de M. [O] emploie le mot puits de lumière et non le mot cour courette il ne peut toutefois en être tiré comme conséquence comme le soutient Mme [V] que le puits de lumière désigné dans l’acte de M. [O] ne correspondrait pas à la courette située entre la maison [O] et la maison [V] dans la mesure où il ressort de la configuration des lieux qu’il n’existe aucun autre espace qui dans la parcelle AK n°[Cadastre 4], propriété de M. [O] pourrait correspondre au puits de lumière visé dans l’acte, et étant précisé qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des actes de propriété successifs que dès 1999 l’existence d’un puits de lumière apparaît dans les actes translatifs de propriété de la parcelle AK n°[Cadastre 4].

Par ailleurs si l’acte d’acquisition de Mme [V] de la parcelle AK n°[Cadastre 5] d’une contenance de 69ca décrit effectivement le bien acquis comme une maison avec cour antérieure il apparaît que l’acte d’acquisition de l’auteur de Mme [V] à savoir Mme [W] épouse [S] en date du 19 septembre 2003 mentionne concernant la désignation des biens :

— une maison en mauvais état sise commune de [Adresse 35] et figurant au cadastre rénové de la dite commune lieu-dit « [Adresse 14] » section [18] n°[Cadastre 5] pour une contenance de 69ca

— avec une courette sise même commune cadastrée lieu-dit « [Adresse 14] » section [18] n°[Cadastre 6] pour une contenance de 37ca,

si bien que dans l’acte de 2003 il n’est pas fait mention concernant la parcelle AK n°[Cadastre 5] d’une cour et que la courette parcelle AK n°[Cadastre 6] ne peut être la cour en litige en raison d’une part de la contenance de la surface vendue à Mme [V] soit 69ca et du fait qu’à la lecture des plans la parcelle AK n°[Cadastre 6] n’est pas contiguë à la parcelle AK n°[Cadastre 4] puisqu’elle se situe de l’autre côté de la [Adresse 30].

Par conséquent les actes de propriété de M. [O] et de Mme [V] ne permettent pas contrairement à ce que soutient Mme [V] de rapporter la preuve de la propriété de l’espace en litige.

Il ressort toujours du rapport d’expertise judiciaire qu’en l’état l’espace en litige n’est affecté à aucune occupation avérée et spécifique et que sa mission apparaisse être exclusivement limitée à apporter du jour aux pièces riveraines munies de fenêtres donnant sur cette courette si bien que le terme puits de lumière utilisé par le notaire dans l’acte de M. [O] n’est pas contradictoire avec la configuration des lieux.

Il ressort enfin du rapport d’expertise judiciaire que l’étude du cadastre Napoléonien et celle du cadastre actuel, étant rappelé que le cadastre n’a uniquement qu’un objet fiscal ne permet pas en tout état de cause de tirer des conclusions quant à l’attribution de l’espace en litige dans la mesure où l’actuelle parcelle AK n°[Cadastre 4] s’inscrit dans l’ancienne parcelle [Cadastre 23] sans en épouser les contours périphériques et que l’actuelle parcelle AK n°[Cadastre 5] s’inscrit dans l’ancienne parcelle [Cadastre 24] sans en préciser les contours périphériques.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que seule la configuration des lieux, configuration qui n’est pas contredite par les titres de propriété permet de rattacher l’espace en litige soit à la propriété de M. [O] parcelle AK n°[Cadastre 4] soit à la propriété de Mme [V] parcelle AK n°[Cadastre 5] et que selon cette configuration des lieux l’espace litigieux n’est accessible que par la seule entrée [Adresse 16] c’est à dire par l’entrée de la propriété de M. [O], Mme [V] ne pouvant raisonnablement soutenir que l’espace en litige est accessible depuis sa propriété en utilsant une fenêtre dont l’appui se trouve par rapport au niveau du sol de la courette situé à 1,39m et dont la hauteur sous linteau n’est que de 1,02m.

Par conséquent infirmant le jugement dont appel il convient de déclarer que M. [H] [O] rapporte la preuve d’être propriétaire du puits de lumière correspondant à une petite cour semi-couverte, de forme rectangulaire d’une longueur de 5,70 m environ sur une largeur de 2 m comprise dans le bien immobilier, parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 4], sise [Adresse 15] à [Localité 34] (Gard).

Sur la demande de libérer les lieux :

M. [O] se voyant reconnaître en sa qualité de propriétaire de l’espace litigieux se trouve légitime à voir libérer les lieux de tout objet pouvant appartenir à des tiers et en l’occurrence à Mme [V].

Toutefois si à une certaine période (2017) cette dernière a pu entreposer des objets dans la propriété de M. [O] il ne ressort d’aucune pièce produite par ce dernier que cette situation soit encore actuelle et qu’au contraire l’expert judiciaire constate tout comme cela ressort du procès-verbal de constat de Maître [A] mandaté par M. [O] que la courette est dépourvue de tout objet entreposé.

Par conséquent en l’état M. [O] ne pourra qu’être débouté de sa demande de voir condamner sous astreinte Mme [V] à libérer les lieux de tout objet lui appartenant.

Sur le déversement des eaux de ruissellement :

*sur la recevabilité de la demande de M. [O] :

Pour la première fois devant la présente cour M. [O] demande que Mme [V] soit condamnée sous astreinte à déverser les eaux de ruissellement de sa toiture ailleurs que dans la courette.

Contrairement à ce que soutient Mme [V] cette demande n’est pas irrecevable au motif qu’il s’agit d’une nouvelle prétention car si l’article 564 du code de procédure civile dispose que l’on ne peut soumettre à la cour sous peine d’irrecevabilité des prétentions nouvelles il prévoit des exceptions à cette irrecevabilité lorsqu’il s’agit d’opposer compensation, de faire écarter des prétentions adverses ou de faire juger des questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la révélation d’un fait.

Or en l’espèce c’est à la suite du dépôt du rapport d’expertise de M. [L] le 22 juin 2023 que M. [O] a eu connaissance de ce que les eaux de ruissellement de la toiture de Mme [V] étaient orientées vers sa courette, ce qui caractérise la révélation d’un fait.

La cour ajoute qu’en outre en application de l’article 566 du code de procédure civile les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que celles qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et en l’espèce la prétention de M. [O] visant à ce que les eaux de ruissellement de la toiture de Mme [V] ne se déversent pas dans la courette n’est que la conséquence et le complément nécessaire de la prétention initiale de M. [O] de voir reconnaître son droit de propriété sur ladite courette.

Par conséquent la demande formée par M. [O] est recevable.

*sur le fond de la demande de M. [O] :

En application de l’article 681 du code civil : «Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. ».

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [L] qui ne fait pas l’objet de critique sérieuse sur ce point que le pan de la toiture Ouest de la maison de Mme [V] oriente les eaux de ruissellement directement vers le sol de la courette de M. [O] ou vers d’autres toitures se déversant elles-mêmes dans la courette.

Par conséquent Mme [V] ne pourra qu’être condamnée à prendre les mesures nécessaires pour mettre fin au déversement des eaux de ruissellement de sa toiture dans la courette propriété de M. [O]. Cette décision pour en assurer son exécution sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt.

Sur la demande de réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral formée par M. [O] à l’encontre de Mme [V] :

M. [O] sollicite la condamnation de Mme [V] au paiement d’une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance. Il précise qu’une telle réparation était déjà sollicitée en première instance et qu’il a seulement actualisé sa demande cinq ans s’étant écoulés depuis le jugement.

La cour relève que sauf à exposer qu’en 2017 Mme [V] a entreposé à son insu des meubles dans la courette, M. [O] ne caractérise pas l’existence de son préjudice de jouissance étant observé qu’il ressort tant du procès-verbal de constat établi sur sa requête le 17 juin 2019 que du rapport d’expertise judiciaire que la courette ne contient aucun objet.

M. [O] qui a pu installer dans cette courette des climatiseurs ne justifie pas ni même ne précise à quelle autre activité cette courette est destinée, activité qui aurait été rendue impossible par l’attitude de Mme [V].

Par conséquent M. [O] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un préjudice de jouissance.

En ce qui concerne la réparation de son préjudice moral, M. [O] ne développe pas non plus de moyens à l’appui de cette demande l’invocation de la durée de la procédure judiciaire étant insuffisant à le caractériser et aucune pièce n’étant produite par M. [O].

Par conséquent M. [O] ne pourra qu’être débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Sur les demandes de Mme [V] formées à l’encontre de M. [O] :

Mme [V] ne pourra qu’être déboutée de ses demandes de voir condamner sous astreinte M. [O] à fermer tout accès à la cour intérieure et à enlever ses appareils de climatisation de la cour intérieure, dans la mesure où M. [O] a été ci-dessus déclaré propriétaire de ladite cour intérieure.

Mme [V] sera également déboutée de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros titre du préjudice subi du fait de l’attitude procédurière de M. [O] le bien fondé de l’action de ce dernier à revendiquer la propriété de l’espace litigieux étant reconnu par le présent arrêt.

Sur l’intervention forcée en appel de Mme [Z] [S], de la SCP [N] [D], de Maître [D] [N], et de la SARLU Abauzit immobilier :

Mme [V] a assigné en intervention forcée pour la première fois devant la cour d’appel Mme [Z] [S], sa venderesse, la SCP [N] [D], et Maître [D] [N], notaire, ainsi que la SARLU Abauzit immobilier, agence immobilière.

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 554 et 555 du code de procédure civile que peuvent être appelées devant la cour les personnes qui n’ont pas été parties en première instance, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause. L’évolution doit être caractérisée par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure, modifiant les données juridiques du litige.

Dans le cas présent, il sera relevé que Mme [V] était parfaitement au fait des demandes de M. [O] de se voir déclaré propriétaire de l’espace en litige et que cet élément n’a pas été révélé comme elle le soutient par la mesure d’expertise, laquelle est seulement venue éclairée le juge et conforter l’argumentation développée par M. [O]. Ainsi Mme [V] était en mesure dès la première instance d’appeler en la cause sa venderesse, le notaire rédacteur de l’acte d’acquisition et l’agence immobilière, et contrairement à ce qui est soutenu, par Mme [V] le rapport d’expertise de M. [L] est sans incidence sur la demande d’intervention forcée.

Il s’ensuit que la demande d’intervention forcée de Mme [Z] [S], de la SCP [N] [D], de Maître [D] [N], et de la SARLU Abauzit immobilier, présentée en cause d’appel par Mme [V] est irrecevable.

Sur les demandes accessoires :

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant dans le cadre de la première instance que dans le cadre de la procédure devant la cour.

Les dépens de première instance et d’appel en ceux compris le coût du procès-verbal de constat de Maître [A] du 17 juin 2019 et les frais d’expertise judiciaire seront supportés par Mme [V].

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Vu l’arrêt avant dire droit rendu par la cour d’appel de Nîmes le 2 juin 2022,

Infirme, le jugement rendu 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions sauf sur les frais irrépétibles,

S’y substituant et y ajoutant,

déclare M. [H] [O] propriétaire du puits de lumière correspondant à une petite cour semi-couverte, de forme rectangulaire d’une longueur de 5,70 m environ sur une largeur de 2 m compris dans le bien immobilier, parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 4], sise [Adresse 15] à [Localité 34] (Gard),

dit que la demande formée par M. [H] [O] de voir Mme [F] [V] condamnée sous astreinte à déverser les eaux de ruissellement de sa toiture ailleurs que dans la courette est recevable,

condamne Mme [F] [V] à prendre les mesures nécessaires pour mettre fin au déversement des eaux de ruissellement de sa toiture dans la courette propriété de M. [H] [O], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt,

déboute M. [H] [O] de sa demande de voir condamner Mme [V] sous astreinte à libérer les lieux de tout objet,

déboute M. [H] [O] de sa demande de réparation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

déboute Mme [F] [V] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M. [H] [O],

déclare irrecevable l’intervention forcée en appel de Mme [Z] [S], de la SCP [N] [D], de Maître [D] [N], et de la SARLU Abauzit immobilier,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne Mme [F] [V] à supporter les dépens de première instance et d’appel en ceux compris le coût du procès-verbal de constat de Maître [A] du 17 juin 2019 et les frais d’expertise judiciaire.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,