N° de minute :

77

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 19 Avril 2018

Chambre Civile

Numéro R.G. : 16/335

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Août 2016 par le Tribunal de première instance de NOUMÉA ( RG n°:13/2134 )

Saisine de la cour : 25 Août 2016

APPELANTE

M^me Z Y, exerçant sous l’enseigne 'LA HUCHE A PAIN'

[…]

Représentée par M^e Christelle MARTINEZ, avocat au barreau de NOUMÉA

INTIMÉE

LA SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT-CHRISTOPHE, SAS prise en la personne de son représentant légal en exercice

Siège social : […]

Représentée par la SELARL LFC AVOCATS, avocat au barreau de NOUMÉA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2018, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Jean-Michel STOLTZ, conseiller, président,

M. A B, conseiller,

M. Jean-Luc CABAUSSEL, conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. A B.

Greffier lors des débats: M. C D

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Jean-Michel STOLTZ, président, et par M. C D, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Suite à l’autorisation donnée par ordonnance du 7 octobre 2013, Z Y a par exploit d’huissier signifié le 16 octobre 2013 fait assigner la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE à comparaître devant le tribunal de première instance de Nouméa le 21 octobre 2013 afin de faire reconnaître le bail commercial la liant à la défenderesse et obtenir l’annulation du congé délivré le 31 juillet 2013, subsidiairement la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 120 000 000 F CFP au titre de l’indemnité d’éviction et en tout état de cause la condamnation de la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE à lui verser la somme de 500 000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie outre les dépens dont distraction au profit de la SELARL X, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle précisait que le local avait été restitué le 31 mai 2014.

Dans ses conclusions dites récapitulatives déposées le 3 août 2015 Z Y sollicitait sous le bénéfice de l’exécution provisoire l’annulation du congé donné le 31 juillet 2013 ainsi que la condamnation de la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE à lui payer la somme de 120 000 000 F CFP au titre de l’indemnité d’éviction, outre 350 000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie et les dépens dont distraction au profit de la SELARL JURISCAL.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 18 mai 2015, la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE a pris acte de la libération des lieux intervenue le 31 mai 2014, concluait en conséquence à titre principal à l’absence d’objet des prétentions de la demanderesse, subsidiairement au débouté, et réclamait reconventionnellement la condamnation de Z Y à lui verser la somme de 1 000 000 F CFP au titre du trouble apporté à son image et sa marque commerciale, ainsi que celle de 205 809 F CFP par jour pour la période comprise entre le 2 novembre 2014 et le 31 mai 2015 au titre du préjudice économique, et celle de 257 500 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie outre les dépens dont distraction.

**********************

Par jugement du 22 août 2016 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé de la procédure ainsi que des faits, moyens et demandes, le tribunal de première instance de Nouméa a :

— annulé le congé donné par la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE à Z Y le 31 juillet 20l3 et concernant une sous-location de bail commercial portant sur un local sis lot […]

— débouté Z Y de sa demande d’indemnité d’éviction;

— débouté la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE à verser à Z Y la somme de 350 000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— condamné la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête déposée au greffe le 25 août 2016, M^me Y a interjeté appel de cette décision, non signifiée.

Par mémoire ampliatif déposé le 5 décembre 2016 complété par des conclusions responsives enregistrées au greffe de la cour le 29 juin 2017, écritures auxquelles il est expressément référé pour le détail de l’argumentation et des moyens, elle sollicite de la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— annulé le congé donné par la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE le 31 juillet 2013 concernant une sous-location de bail commercial portant sur un local sis lotissement 33, zone industrielle DUCOS.

— condamné la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE à lui verser la somme de 350 000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie.

— débouté la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE de l’ensemble de ses demandes.

— infirmer le jugement déféré pour le surplus.

Statuant à nouveau :

— condamner la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE à lui verser la somme de 120 000 000 F CFP à titre d’indemnité d’éviction.

— condamner la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE à lui verser la somme de 350 000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie.

Au soutien de ses prétentions elle reprend l’argumentation développée en première instance. Elle conteste formellement l’existence d’une location gérance dont les éléments ne sont pas réunis. Elle précise que la durée du bail n’a jamais été discutée par les parties mais qu’un accord de partenariat commercial avait bien été convenu sur l’approvisionnement. Elle rappelle qu’un bail précaire dérogatoire doit recueillir impérativement l’accord des deux parties concernées ce qui pas le cas en l’espèce.

Elle réitère sa demande d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce soutenant avoir été expulsée du fonds de commerce qu’elle a créé.

Par conclusions en réplique déposées le 22 mai 2017 suivies de conclusions récapitulatives déposées le 21 août 2017, écritures auxquelles il est expressément référé pour le détail de l’argumentation et des moyens, la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE sollicite de la cour de :

— d’infirmer le jugement déféré dans l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qui concerne le rejet de l’indemnité d’éviction qui doit être confirmé.

— de condamner M^me Y à lui verser la somme de 500 000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient principalement qu’il existait bien un fonds de commerce lui appartenant dans les lieux loués compte tenu du matériel d’exploitation existant, du chiffre d’affaires réalisé démontré par les pièces comptables et enfin de la clientèle attachée au fond de commerce. Elle ajoute que le seul objectif visé était la mise en gérance de la vente de viennoiseries en magasin de nature à développer le chiffre d’affaires. Elle précise que le congé délivré avec un préavis de trois mois était donc parfaitement régulier. Elle souligne enfin que M^me Y est partie de son plein gré le 14 mai 2014 après un inventaire contradictoire ce qui exclut toute indemnité d’éviction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature du contrat liant les parties au litige

En vertu des dispositions de l’articles L 144-1 et suivants du code de commerce applicable en Nouvelle-Calédonie, la location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls en contrepartie du paiement d’une redevance.

En vertu des dispositions des articles L 145-1 et suivants, le bail commercial est différent dans la mesure où la location ne porte que sur le local, à charge pour le preneur de créer le fonds de commerce qui y sera exploité.

Le fonds de commerce se constitue d’éléments corporels et incorporels comprenant notamment le matériel et les marchandises d’une part, l’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage, les brevets, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels et les droits de propriété intellectuelle d’autre part.

L’article 9 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie énonce quant à lui qu’il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE a soutenu qu’il s’agissait d’un contrat de location gérance à titre principal et à titre subsidiaire d’un bail précaire d’une durée d’un an et non d’un bail commercial classique.

M^me Y a contesté l’existence d’un contrat de location gérance et soutenu qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait consenti de manière libre et éclairé à la conclusion d’un bail dérogatoire à la durée légale de droit commun et qu’il s’agit d’un bail commercial classique d’une durée minimum de trois ans. Elle ajoutait qu’à défaut elle ne se serait jamais engagée dans des travaux d’investissement importants pour développer l’activité du fonds de commerce.

Sur quoi,

En l’espèce il n’est pas contesté que la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE est détentrice d’un bail commercial auprès de la SCI LOT 33 LOTISSEMENT INDUSTRIEL DE DUCOS au sein du local litigieux depuis 1989, le bail commercial ayant été renouvelé le 18 juillet 1998.

La lecture du contrat révèle que de manière très classique le preneur n’avait pas la faculté de sous louer le local loué sans avoir l’autorisation préalable du bailleur.

Sur l’existence ou non d’un fonds de commerce dans les lieux préalablement à l’entrée de M^me Y le 1^er novembre 2012, les pièces versées aux débats démontrent que le local avait été entièrement équipé par la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE pour permettre la vente directe au public des produits de boulangerie fabriqués sur place. Ainsi on

note la présence d’agencements et de présentoirs pour la vente, d’armoire à froid positif pour les snacking, d’une vitrine extérieure et d’un espace parking pour la clientèle.

M^me Y n’a donc fait que reprendre et développer l’activité préexistante de vente de pains et viennoiseries et ne démontre nullement avoir créé ex nihilo un fonds de commerce. Le seul fait que la lecture de son KBIS démontre qu’elle a créé un fonds de commerce avec un début d’exploitation au 1^er novembre 2012 ce qui correspond à l’entrée dans les lieux, ne peut suffire à démontrer qu’elle a effectivement créé le fonds. Il s’agit en effet d’un acte purement déclaratif de sa part.

Certes les pièces comptables produites aux débats par la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE ne sont pas de nature à démontrer la réalité de l’activité commerciale pré-existante dans les locaux immédiatement avant l’entrée dans les lieux par M^me Y. En effet le seul document produit (pièce N°10) est une feuille dactylographiée relatant les chiffres d’affaires réalisés entre les mois de novembre 2011 et octobre 2012 qui n’a aucune force probante dans la mesure où il n’est pas établi par l’expert comptable. Cela conforte la thèse soutenue par l’appelante relative à une cessation provisoire d’activité du fonds de commerce les mois précédents son entrée dans les lieux. Mais cela ne démontre pas pour autant que le fonds de commerce n’existait pas et qu’elle l’aurait créé.

A défaut de contrat écrit liant les parties, il y a un certain nombre d’éléments constants à savoir que M^me Y est bien rentrée dans les lieux le 1^er novembre 2012 comme convenu et a versé un loyer mensuel correspondant là encore à l’accord des parties soit 250 000 F CFP, outre une provision sur charges.

Au delà de ces éléments il est important de relever qu’il y a bien eu une négociation en réalité entre le compagnon de M^me Y, salarié de la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE et cette dernière.

En attestent les deux échanges de mail en date du 30 juillet et du 17 août 2012 entre eux. Le premier était relatif à la consistance du bien loué soit 221 m² hors parking et le deuxième était beaucoup plus précis sur les conditions financières et de fonctionnement du contrat.

Il en ressort qu’une période d’essai de six mois était prévue pour valider l’objectif de chiffre d’affaires soit 2,8 millions de Francs d’achats avec la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE et un renouvellement par période d’une année s’agissant d’une sous-location. De même l’accord prévoyait une obligation d’approvisionnement auprès de la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE pour la viennoiserie. Le preneur devait également s’assurer et avoir le statut de patenté déclaré.

Ce projet d’accord prévoyant une période d’essai de six mois explique clairement pour quelles raisons les parties n’ont pas signé de contrat écrit dés l’entrée dans les lieux et n’ont pas concrétisé le projet de bail précaire préparé par la SAS dont M^me Y a indiqué ne pas en avoir eu connaissance.

S’il n’est pas démontré qu’elle en ait eu connaissance, la cour relève que le projet de bail précaire correspond à la réalité de la situation mise en place que ce soit concernant la montant du loyer et des charges ou concernant la clause d’approvisionnement exclusif auprès de la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE.

M^me Y ne pouvait ignorer que toute sous-location du bail commercial est interdite sans l’accord du bailleur. En consentant une telle sous-location du bail commercial la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE. risquait de se mettre en difficultés avec ce dernier qui aurait pu réclamer la résiliation du bail ou son non renouvellement.

Il ressort des documents sus-évoqués que la poursuite des relations commerciales supposait la

réalisation du chiffre d’affaires souhaité dans le cadre du partenariat commercial.

Ces conditions particulières démontrent que le projet n’était nullement la signature d’un bail commercial classique ou d’une sous location qui supposait l’accord préalable du bailleur mais bien un projet de location gérance du fonds de commerce pré-existant.

Il est admis en droit qu’un tel contrat n’obéit à aucun formalisme particulier et que l’absence de publication n’a pour conséquence que de rendre le bailleur solidairement responsable des dettes du locataire gérant à l’égard des tiers.

La période d’essai mise en place et les relations de confiance entretenues par les parties expliquent l’absence de concrétisation dès le départ du contrat de location gérance du fonds de commerce et des formalités y afférentes.

En conséquence, c’est à tort que le tribunal de première instance a exclu la qualification de location-gérance, indépendamment du respect des règles de publicité, d’imposition et d’indexation du loyer ou d’exploitation préalable par le bailleur pour retenir que le contrat litigieux s’analysait en une sous-location verbale d’un bail commercial soumise au régime de droit commun des articles L 145-1 et suivants du code de commerce applicable en Nouvelle-Calédonie.

Le jugement sera infirmé sur ce premier point.

Sur les conditions de la rupture du contrat et la validité du congé délivré.

Par signification d’huissier en date du 31 juillet 2013, la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE a délivré un congé à M^me Y en lui signifiant que le bail précaire prenant fin au 31 octobre 2013 ne serait pas renouvelé.

Le bail précaire invoqué n’a pas été signé par les parties et ne leur est pas opposable.

La cour ne tiendra donc compte que des échanges de courriel sus-évoqués.

Il résulte de l’accord des parties que le point devait être effectué au bout de six mois de période d’essai pour s’assurer que l’objectif fixé de chiffre d’affaires était atteint soit au 31 avril 2013.

Sur ce point force est de constater qu’aucune mise en demeure n’a été délivrée à cette date à M^me Y pour lui signifier la rupture des relations contractuelles au terme de la période d’essai prévue.

En conséquence le contrat a donc été tacitement renouvelé pour une période d’un an conformément à l’accord prévu par le courriel sus-évoqué soit jusqu’au 31 avril 2014. La cour constate que M^me Y a effectivement quitté les lieux le 31 mai 2014.

Le congé délivré pour le 31 octobre 2013 était donc manifestement irrégulier en visant un document non opposable.

La demande d’annulation de ce congé est donc recevable et bien fondée pour des motifs distincts de ceux évoqués par l’appelante.

Sur la demande d’indemnité d’éviction.

La cour ne retenant pas l’application des dispositions du code de commerce relatives au bail commercial, la demande d’indemnité d’éviction présentée sur le fondement des dispositions de l’article L 145-14 ne peut prospérer.

Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

La décision du tribunal sera donc confirmée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie

Il serait inéquitable de laisser supporter à la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE les frais irrépétibles qu’elle a exposés à l’occasion de la procédure.

En conséquence M^me Y devra lui verser la somme de 120 000 F CFP sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle Calédonie.

Sur les dépens

M^me Y, succombant supportera les dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire déposé au greffe ;

Dit l’appel recevable ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a écarté la qualification de location gérance et retenu la qualification de sous-location de bail commercial ;

Statuant à nouveau ;

Dit que M^me Z Y et la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE étaient liées par un contrat de location-gérance ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a annulé le congé délivré le 31 juillet 2013 devant prendre effet le 31 octobre 2013 et rejeté la demande d’indemnité d’éviction;

Condamne M^me Y à payer à la SAS SOCIÉTÉ NOUVELLE BOULANGERIE SAINT CHRISTOPHE la somme de 120 000 F CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

Dit que M^me Y supportera les dépens de la procédure avec distraction au profit de la SELARL LOUZIER FAUCHE CAUCHOIS avocats au barreau de Nouméa.

Le greffier, Le président.