Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile b, 21 novembre 2017, n° 16/07000

TGI Saint-Étienne 31 août 2016

CA Lyon
Infirmation 21 novembre 2017

Arguments

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Accepté
Interruption du délai de forclusion par la saisine d'une juridiction incompétente
La cour a jugé que la saisine d'une juridiction incompétente a valablement interrompu le délai de forclusion, permettant ainsi à la Ville de Roanne de voir sa demande recevable.
Rejeté
Procédure abusive de la part de M. et Mme X
La cour a estimé que M. et Mme X n'ont pas prouvé l'abus dans la conduite de la procédure, et a donc rejeté la demande de la Ville.
Rejeté
Absence de preuve d'abus dans la procédure
La cour a jugé que M. et Mme X n'ont pas apporté la preuve d'un abus de la part de la Ville dans la procédure, et a donc rejeté leur demande.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Lyon, statuant sur l'appel de la Ville de Roanne, a infirmé le jugement de première instance qui avait déclaré irrecevables les demandes de la ville concernant la fixation judiciaire du prix d'un bien immobilier qu'elle souhaitait préempter. La question juridique principale résidait dans la recevabilité de l'action de la ville, qui avait saisi une juridiction incompétente dans le délai de forclusion de 15 jours suivant le refus des propriétaires, M. et Mme X, d'accepter le prix de préemption proposé. La juridiction de première instance avait jugé l'action irrecevable, mais la Cour d'Appel a estimé que la saisine de la juridiction incompétente avait valablement interrompu le délai de forclusion, rendant ainsi l'action recevable. Sur le fond, la Cour a fixé la valeur du bien à 249 071 euros, en se basant sur les surfaces mesurées lors d'une visite et en prenant en compte les caractéristiques distinctes des deux bâtiments composant le bien. La Cour a également rejeté la demande de dommages et intérêts de M. et Mme X pour procédure abusive et les a condamnés aux dépens de première instance et d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 1re ch. civ. b, 21 nov. 2017, n° 16/07000
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	16/07000
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Saint-Étienne, EXPRO, 31 août 2016, N° 16/00005
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Françoise CARRIER, président
Avocat(s) :	Jacques AGUIRAUDJean-Louis ROBERTThibault SOLEILHACJulie URCISSIN
Cabinet(s) :	BAUFUME ET SOURBE
Parties :	VILLE DE ROANNE

Texte intégral

16/07000

LA VILLE DE ROANNE

D A B épouse X

C F X

Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du Département du Rhône

Appel d’une décision du juge de l’expropriation de SAINT-ETIENNE du 31 Août 2016

RG : 16/00005

COUR D’APPEL DE LYON

1^re CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET

du 21 Novembre 2017

APPELANTE :

LA VILLE DE ROANNE

représentée par son maire en exercice

[…]

Représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avocats associés, barreau de Lyon (toque 1547),

Assistée de la SELARL HELIOS AVOCATS représentée par Maître Thibault SOLEILHAC, barreau de Lyon (toque 1231),

INTIMES :

Madame D A B épouse X

[…]

Monsieur C F X

[…]

Représentés par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, représentée par Maître Jacques AGUIRAUD, barreau de Lyon (toque 475),

Assistée de la SELARL ROBERT AVOCATS représentée par Maître Jean-Louis ROBERT, substitué à l’audience par Maître Julie URCISSIN, barreau de Roanne,

Représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du Département du Rhône

Commissaire du gouvernement

Madame G-H

11 rue Mi-Carême

[…]

42000 SAINT-ETIENNE CEDEX 01

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

— Françoise CARRIER, présidente de Chambre,

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller,

— Michel FICAGNA, conseiller,

assistés pendant les débats et lors du délibéré de Gaëlle RIVOLLIER, greffier placé,

DEBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2017

ARRET

Contradictoire

Prononcé à l’audience publique du 21 Novembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile ;

signé par Françoise CARRIER, présidente de chambre, et par Gaëlle RIVOLLIER, greffier placé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu les pièces de la procédure :

— mémoires déposées par l’appelant régulièrement notifiés,

— mémoires déposés par les intimés régulièrement notifiés,

— conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées,

— les convocations régulièrement adressées aux parties,

* * * * *

EXPOSE DES FAITS, PROCEDURE ET DEMANDE DES PARTIES

Par délibération du 15 janvier 2008,le conseil municipal de Roanne a décidé de l’instauration du droit de préemption urbain sur l’ensemble des zones urbaines et d’urbanisation future figurant au plan local d’urbanisme.

Le 25 novembre 2015, M^e Bessat, notaire à Le Coteau, a notifié au maire de ROANNE une déclaration d’intention d’aliéner concernant un tènement immobilier situé […], cadastré […] et 257, d’une superficie totale de 302 m2, pour un montant de 288 000 euros et appartenant à M. C X et M^me D B épouse X.

Le service des domaines a évalué le bien à la somme de 223 000 euros.

Le 21 janvier 2016, la ville de Roanne a décidé de préempter le bien au prix évalué par les domaines.

M. et M^me X ont, par lettre recommandée du 8 mars 2016, réceptionnée le 10 mars 2016, maintenu leur intention de vendre le bien au prix initialement fixé.

Le 2 mars 2016, la Ville de Roanne a déposé un mémoire auprès du tribunal de grande instance de Roanne sur le fondement des articles R.213-11 du code de l’urbanisme et R.311-9 et suivants du code de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire du prix de vente.

Par courrier du 4 avril 2016, la directrice de greffe du tribunal de grande instance de Roanne a avisé le conseil de la ville de Roanne de l’impossibilité de traitement de sa demande au tribunal de Roanne en l’absence de juridiction de l’expropriation au siège de ladite juridiction.

Le 4 avril 2016, la commune de Roanne a saisi le juge de l’expropriation auprès du tribunal de grande instance de Saint-Etienne de la même demande que celle déposée initialement devant le tribunal de grande instance de Roanne en faisant valoir que la précédente requête avait interrompu le délai de forclusion de l’article R.213-11 du code de l’urbanisme et en précisant qu’elle se désisterait de l’instance engagée auprès du tribunal de grande instance de Roanne.

Par ordonnance du 22 avril 2016, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 9 juin 2016. L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juin 2016 qui a suivi le transport sur les lieux.

Par jugement du 31 août 2016, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Saint-Etienne a déclaré irrecevables les demandes de la ville de Roanne, a débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et a condamné la ville de Roanne aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

La ville de Roanne a relevé appel et demande à la cour de :

« Vu les articles L.213-1 et suivants et R.213-4 et suivants du Code de l’urbanisme,

Vu l’article L.2241-1 du Code général des collectivités territoriales,

Vu les articles 8311-9 et R.311-10 du Code de l’expropriation,

Vu les articles R.211-1 et suivants du Code de l’expropriation,

Vu l’article 2241 du Code civil et l’article 2242 du Code civil,

Vu les articles 641, 642 et 668 du code de procédure civile,

REFORMER le jugement du juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Saint-Etienne en date du 31 août 2016 (n° RG 16/0005) en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la ville de Roanne et condamné cette dernière à verser à Monsieur et Madame X la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

CONSTATER que l’offre de prix d’un montant de 223 000 euros faite par la ville de Roanne est conforme à la valeur vénale réelle du bien ;

FIXER par conséquence le prix du bien exproprié à la somme de 223 000 euros ;

REJETER l’intégralité des demandes des consorts X ;

CONDAMNER Monsieur et Madame X à verser à la ville de Roanne la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur et Madame X ou de qui mieux le devra aux entiers dépens".

Sur la fin de non-recevoir soulevée par M.et M^me X, la ville de Roanne fait valoir que le mémoire adressé au juge de l’expropriation le 25 mars 2016 dans le délai de quinze jours a interrompu le dit délai visé par l’article R 213-11 du code de l’urbanisme et qu’une simple erreur d’adresse ne saurait emporter l’irrecevabilité de sa requête, alors que selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice interrrompt les délais de prescription et de forclusion même lorsqu*elle est portée devant une juridiction incompétente.

Elle soutient également que la proposition de prix prend en considération l’avis des

domaines, réalisant une juste évaluation de la valeur des biens au regard de la réalité du marché immobilier en ce qu’il prend en considération la rénovation de la maison d’habitation de 126 m2, sa cour terrassée et la proximité des commerces et du port, tout comme ses aspects négatifs résultant d’une servitude de passage restreignant l’accès au bâtiment, de l’état moyen du bien professionnel de 69 m2 également vendu, du caractère contigu de l’immeuble et de son absence de garage. Elle ajoute qu’il convient de prendre en considération la surface déclarée aux services fiscaux de 126 m2 et non celle avancée de 146 m2, ainsi que l’absence de travaux de réhabilitation, en application de l’adage 'la fraude corrompt tout", sauf à ce que les adversaires apportent la preuve que les travaux de réhabilitation aient été valablement autorisés par la commune et soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France, s’agissant de parcelles situées dans le périmètre de protection.

Elle souligne enfin que la demande ne peut être considérée comme abusive en ce qu’elle répond à une finalité d’intérêt général et à la réalité du marché immobilier corroborée par l’avis des domaines.

M. et M^me X demandent à la cour de :

A titre principal, confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable le recours formé par la ville de Roanne ;

A titre subsidiaire, débouter la ville de Roanne de ses demandes et fixer la valeur du bien exproprié à la somme de 288 000 euros ;

En tout état de cause,

Condamner la ville de Roanne à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.et M^me X se fondent sur les dispositions de l’article R.213-11 du code de l’urbanisme et rappellent que le titulaire du droit de préemption a le devoir de saisir la juridiction compétente dans le délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire ; que leur lettre recommandée a été réceptionnée le 10 mars 2016 ; que la ville de Roanne, qui disposait d’un délai expirant le 25 mars 2016 pour notifier son mémoire, a commis une erreur et n’a pu adresser son mémoire que le 31 mars 2016, soit hors délai ; que la transmission du dossier à une juridiction inexistante

ne peut être considérée comme interruptive du délai et que le fait que le dossier ait été transmis par le tribunal est sans incidence sur la procédure.

Sur le fond, ils rappellent que l’article L.142-5 du code de l’urbanisme pose le principe que le prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l’indemnité de remploi et que le prix doit correspondre à la valeur vénale du bien.

Ils se fondent sur le rapport d’expertise sollicité auprès de M. Z, expert près la cour d’appel de Lyon, pour affirmer que le prix ne saurait être fixé à 233 000 euros, sa valeur ayant été appréciée par l’expert à 286 500 euros et par le commissaire du gouvernement à 249 000 euros.

Ils soulignent le bon état général (voire le très bon état) des bâtiments, selon l’expertise, et la surface de la maison d’habitation de 146 m2 et non 126 m².

Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, fixation de la valeur du bien à 249 000 euros, en tenant compte d’une surface de 149 m² vérifiée lors d’une visite sur place, des caractéristiques du bâtiment et des termes de comparaison établissant un prix au m² de 859 euros pour le bâtiment sur rue et de 1 300 euros le m² pour le bâtiment contigü.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

L’article R.213-11 du code de l’urbanisme dispose:

« Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.

Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit ».

Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente.

En l’espèce, la ville de Roanne a déposé un mémoire devant le juge de l’expropriation auprès du tribunal de grande instance de Roanne, juridiction incompétente territorialement puisque la juridiction de l’expropriation de la Loire a son siège auprès du tribunal de grande instance de Saint-Etienne.

Le délai de quinze jours prévu à l’article R.213-11 sus-visé ayant commencé à courir à compter du 10 mars 2016, date de la notification à la Ville de Roanne du refus de M. et M^me X, a été respecté par la ville de Roanne qui a saisi la juridiction de l’expropriation en déposant un mémoire adressé par lettre recommandée avec avis de réception le 25 mars 2016.

La saisine de la juridiction incompétente le 25 mars 2016 a valablement interrompu le délai de quinze jours et le dossier, régularisé par une nouvelle saisine du juge de l’expropriation adressée au tribunal de Saint-Etienne, a été transmis par le tribunal de Roanne.

Le désistement devant le tribunal de Roanne ne permet pas de regarder l’interruption de la prescription comme non avenue, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un désistement d’instance pur et simple mais qu’il énonce que l’action est reprise devant le juge de l’expropriation, ayant son siège pour le département de la Loire au tribunal de grande instance de Saint-Etienne.

Il convient de déclarer recevable la demande de la ville de Roanne.

Sur la fixation judiciaire du prix

A défaut d’accord amiable entre propriétaires et titulaires du droit de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation et doit correspondre à la valeur vénale du bien.

La ville de Roanne demande à la cour de fixer le prix du bien préempté à la somme de 223 000 euros correspondant à l’évaluation des domaines, soit :

— bâtiment à usage professionnel : 69 m² x 859 euros le m² = 59 271 euros ;

— maison à usage d’habitation : 126 m² x 1 300 euros le m² = 163 800 euros.

Suite à un litige concernant les surfaces valorisées, une visite sur place a été diligentée par le commissaire du gouvernement le 18 mai 2016.

Une surface habitable de 146 m² a été mesurée et non de 126 m² comme l’indiquent les documents cadastraux.

Cette surface de 146 m² est identique à celle reprise dans l’expertise de M. Z, expert immobilier mandaté par M. et M^me X.

La ville de Roanne, qui la conteste, n’a pas fait procéder à un mesurage contraire et ne peut se prévaloir d’un défaut de demande d’urbanisme, auquel sont attachées des sanctions spécifiques, pour remettre en cause la réalité factuelle du bien et refuser de prendre en considération les surfaces existantes dans la valorisation du bien.

La surface de 146 m² doit donc être retenue pour la fixation judiciaire du prix.

L’immeuble vendu est composé de deux bâtiments ayant des caractéristiques différentes.

Le bâtiment sur rue a été réhabilité en 1998, présente une surface de 69 m² et n’est pas enclavé.

Le bâtiment constituant une maison d’habitation de 146 m² a été rénové en 2011 et est en très bon état, mais son accès est grevé de servitudes et est enclavé.

Ces éléments justifient de retenir une valeur distincte du prix au m².

M. et M^me X ont invoqué sept termes de comparaison et il convient d’écarter les ventes trop anciennes des biens situés 1 rue Pavy et 33 quai Commandant l’Herminier conclues en 2010 et 2007. La référence du 6 rue Chassin de la Place n’est pas représentative de la valeur du marché compte tenu de ses caractéristiques atypiques, valeur de prix du double de la moyenne pour une petite maison mitoyenne sans cachet.

Il en résulte une valeur moyenne de 1 031 euros le m². Le prix au m² déterminé par l’expert privé à hauteur de 1 487 euros le m² pour le bâtiment sur rue n’est pas explicité mais deux références sont fournies par le commissaire du gouvernement.

En prenant en considération les termes de comparaison pour des biens présentant des caractéristiques similaires à celles des biens objet de la vente et les abattements pour occupation de l’immeuble sur rue et pour la particularité de situation de la maison rénovée ainsi que l’a retenu l’expert privé mandaté par M. et M^me X, le prix au m² s’établit aux valeurs de 859 euros le m² pour le bâtiment sur rue et de 1 241 euros le m² pour le bâtiment contigu.

En conséquence, la valeur du bien préempté appartenant à M. et M^me X doit être fixée au prix de 249 071 euros.

M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’un abus de la ville de Roanne dans la conduite de la procédure en première instance et en appel et doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

La ville de Roanne succombe pour l’essentiel et doit supporter les dépens de première instance d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande de la ville de Roanne ;

Fixe la valeur du bien préempté par la ville de Roanne et appartenant à M. et M^me X au prix de 249 071 euros ;

Déboute M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties ;

Condamne la ville de Roanne aux dépens de première instance et d’appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct par la Selarl Robert, avocats.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE