COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/02/2025

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS

ARRÊT du : 04 FEVRIER 2025

N° : – 25

N° RG 22/01306 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GSXA

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 7] en date du 27 Avril 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265284905123917

Monsieur [X] [I]

né le 31 Août 1969 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX01]

S.C.I. MOJITO, société civile immobilière, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°789 483 716, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Angeline PARIS de la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Anne-Gaëlle LE ROY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 30 mai 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 4 février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 19 décembre 2012, M. [I] a vendu à la SCI Mojito une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] à Chartres.

La société Mojito a donné à bail l’immeuble à l’AARPI Bezard [L] [W] Condon, exerçant la profession d’avocat.

Alléguant de désordres, la société Mojito a fait assigner M. [I] devant le tribunal de grande instance de Chartres en garantie des vices cachés, en indemnisation des travaux de reprise et indemnisation de ses préjudices, par acte d’huissier de justice en date du 18 décembre 2014.

Par ordonnance en date du 26 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chartres a ordonné une expertise et désigné Mme [A] pour y procéder. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 octobre 2018.

Par ordonnance en date du 16 mai 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Chartres a fait application de l’article 47 du code de procédure civile et désigné le tribunal de grande instance d’Orléans pour statuer.

Par jugement en date du 27 avril 2022 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— débouté M. [I] de sa demande de nullité de l’expertise judiciaire ;

— condamné M. [I] au paiement à la société Mojito des sommes de :

. 4 778,40 euros au titre de la reprise de la cloison ;

. 9 100 euros au titre de la reprise des doublages, faux-plafonds et isolation ;

. 22 718 euros au titre du remplacement de la couverture ;

— dit que les sommes seront augmentées des intérêts produits suivant l’indice BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise du 30 octobre 2018 ;

— débouté M. [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M. [I] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise avec recouvrement direct par M^e Le Roy de la SELARL Ubilex Avocats ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration en date du 30 mai 2022, M. [I] a interjeté appel de l’intégralité des chefs de ce jugement.

Par ordonnance d’incident en date du 4 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a :

— rejeté la demande de la société Mojito de radiation de l’affaire du rôle ;

— rejeté la demande de M. [I] de communication de pièces ;

— rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Mojito aux dépens de l’incident.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, M. [I] demande à la cour de :

— le dire recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a : rejeté sa demande de nullité de l’expertise judiciaire ; condamné M. [I] au paiement à la société Mojito des sommes de : 4 778,40 euros au titre de la reprise de la cloison, 9 100 euros au titre de la reprise des doublages, faux-plafonds et isolation, 22 718 euros au titre du remplacement de la couverture ; dit que les sommes seront augmentées des intérêts produits suivant l’indice BT01 à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise du 30 octobre 2018 ; débouté M. [I] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ainsi que de toutes ses autres demandes ; condamné M. [I] au paiement des entiers dépens

en ce compris les frais d’expertise avec recouvrement direct par Maître Anne-Gaëlle Le Roy de la SELARL Ubilex Avocats ;

— dire mal fondé la société Mojito en son appel incident ;

Statuant à nouveau sur les chefs, objet de l’appel principal,

— dire nul et de nul effet le rapport d’expertise judiciaire ;

— dire la société Mojito irrecevable et en tout cas mal fondée en l’ensemble de ses demandes, et l’en débouter ;

— ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque prise le 7 juillet 2022 et publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 6] 1 le 4 août 2022 volume 2804P01 2022 V numéro 3977, par la société Mojito sur son immeuble ;

— la condamner à lui verser une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorder à la SCP Laval & Firkowski Devauchelle le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, la société Mojito demande à la cour de :

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a : débouté M. [I] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions, et alloué à la société Mojito la somme de 4 778,40 euros TTC au titre de la reprise de la cloison, indexée sur l’indice BT01 d’octobre 2018, jusqu’au paiement des condamnations, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ;

— le réformer sur les autres chefs de demandes,

— condamner M. [I] à lui payer :

au titre des travaux toiture salle attente et archives : 29 423,87 euros

au titre des travaux couverture restante : 25 568,77 euros

au titre de la reprise des doublages, faux-plafonds et isolations : 15 500 euros TTC ladite somme indexée sur l’indice BT01 d’octobre 2018, jusqu’au paiement des condamnations

au titre du trouble de jouissance, sur la base de 300 euros par mois, depuis le 26 décembre 2012 jusqu’au 25 mars 2024 : 36 900 euros

Ajoutant au jugement,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2024.

Par conclusions du 19 novembre 2024, la SCI Mojito demande à la cour d’ordonner le rejet des conclusions signifiées à la requête de M. [I] le 15 novembre 2024.

Par conclusions du 21 novembre 2024, M. [I] demande à la cour de dire n’y avoir lieur d’ordonner le rejet de ses conclusions en date du 15 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des dernières conclusions de l’appelant

Moyens des parties

La SCI Mojito indique que le dépôt des sixièmes conclusions de l’appelant le vendredi à 15h00, pour une clôture au lundi 18 novembre, déjà repoussée plusieurs fois alors que les plaidoiries sont prévues le 10 décembre, ne peut être regardé comme intervenu en temps utile ; que ces conclusions comportent le rajout de multiples développements de fait et de droit (31 passages d’ampleur variable, pouvant atteindre plus d’une page) ; que de multiples références nouvelles à la jurisprudence sont éparpillées au milieu de développements relatifs aux faits, ce qui rend le raisonnement difficilement compréhensible ; que le rejet de ces écritures s’impose, ce qui permettra à la cour de statuer sur la base des conclusions 5 de l’appelant.

M. [I] réplique que ses conclusions signifiées le 15 novembre 2024 ne faisaient que répliquer à des conclusions signifiées par la SCI Mojito le 31 octobre 2024, soit quelques jours avant la date prévue pour l’ordonnance de clôture qui était alors fixée au 4 novembre 2024 ; qu’il n’est pas responsable de la tardiveté des dernières conclusions échangées entre les parties par rapport à la date de l’ordonnance de clôture ; que la société Mojito ne saurait donc se plaindre d’une situation qu’elle a créée et qu’il conviendra d’écarter sa demande tendant au rejet des débats des dernières écritures en date du 15 novembre 2024.

Réponse de la cour

Les conclusions communiquées avant la clôture sont par principe recevables, sauf lorsque la communication intervient à une date trop rapprochée de la date de la clôture annoncée de sorte que la partie adverse ne pouvait être en mesure de les examiner et d’y répliquer le cas échéant.

Il est établi que les parties avaient connaissance de la date de l’ordonnance de clôture qui avait été fixée au 18 novembre 2024, après report de la clôture précédemment fixée au 4 novembre 2024.

Il apparaît que la SCI Mojito a conclu le 31 octobre 2024, soit quelques jours avant la clôture alors fixée au 4 novembre 2024.

M. [I] a ainsi répliqué à ces conclusions en notifiant ses nouvelles écritures le vendredi 15 novembre, pour une clôture prévue le 18 novembre 2024. Si ces conclusions comportent 31 ajouts avec un trait en marge, il y a lieu de constater qu’il ne s’agit nullement de moyens nouveaux, M. [I] se limitant à préciser les moyens déjà formulés, à citer de la jurisprudence, ou des exemples à l’appui de ses prétentions.

En conséquence, il n’apparaît pas que les conclusions signifiées par M. [I] le 15 novembre 2024 appelaient une nouvelle réponse de la SCI Mojito. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à écarter ces conclusions régulièrement communiquées avant la clôture de l’instruction.

Sur la nullité du rapport d’expertise

Moyens des parties

L’appelant soutient que le cours des opérations d’expertise a subi un certain nombre d’errements qui témoignent de la partialité de Mme [A] et du manque d’objectivité des conclusions qu’elle a pu émettre ; qu’ainsi, l’expert a manifestement méconnu les dispositions des articles 233 du code de procédure civile faisant obligation à l’expert judiciaire d’accomplir personnellement la mission qui lui est confiée ; que l’expert a refusé de monter sur le toit et a crû devoir faire appel, de sa propre autorité, à son conjoint pour prendre des photographies à partir d’un drone ; que cette intervention d’une tierce personne est reconnue par la partie adverse mais pour autant, il n’est nullement fait état de l’intervention de ce collaborateur par l’expert dans son rapport, qui ne précise ni la qualité, ni les garanties de ce collaborateur en violation de l’article 282 du code de procédure civile ; que l’expert indique expressément n’avoir pas eu besoin d’entendre de sachant pour remplir sa mission et ne fait nullement état de l’intervention de son conjoint ; que dans son rapport, l’expert soutient trompeusement à deux reprises avoir pris elle-même les photos en réunion ; qu’il n’a pas été justifié d’une autorisation de vol, du brevet de pilotage de l’expert, de l’homologation du drone et de la disposition d’un manuel d’exploitation à jour ; qu’ainsi les conditions, plus que douteuses de l’examen de la toiture conduisent à remettre en cause la validité des conclusions de l’expert, d’autant que ces dernières reposent majoritairement sur l’état de la couverture ; que la cour pourra constater que la convocation à la réunion du 20 septembre 2016 ne comportait aucune information sur les mesures envisagées et notamment la présence du conjoint de l’expert et le recours à un drone ; que constitue une irrégularité portant grief à la défense, l’expert qui pour tenter de justifier que le contradictoire aurait été respecté, indique que M. [I] pouvait prendre toute photographie souhaitée alors que l’expert s’est elle-même refusée à monter sur le toit ; que constitue une irrégularité et un grief l’expert qui falsifie son rapport, indiquant avoir elle-même effectué les photos, alors que ces mesures ont été réalisées par une tierce personne dont elle dissimule farouchement la participation ; que la mission ordonnait à l’expert en

personne d’examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation ; qu’il est établi que le trouble cloison couloir, apparu 4 ans après la vente, n’a jamais été observé de façon contradictoire ni lors de la 1re réunion du 6 septembre 2016 ni lors de l’extension de mission du 8 juin 2018 ; que ce trouble non contenu dans l’assignation était hors périmètre de mission fixée à l’expert par ordonnance du 26 mai 2016 et ce n’est que l’ordonnance d’extension de mission du 19 janvier 2018 qui a étendu la mission de l’expert au désordre de la cloison séparative ; que le 7 juin 2018, jour d’examen du trouble cloison couloir, aucun constat ni photo n’ont été possibles comme l’indique l’expert dans son rapport, puisque la SCI Mojito avait réalisé des travaux en toute discrétion rendant toute observation impossible, ce que s’est abstenu de dénoncer l’expert ; que constitue un grief à la défense, le jugement qui indique que l’expertise met en cause une mauvaise conception et une erreur de dimensionnement de la cloison alors même qu’il est établi que l’expert comme la défense n’ont pu constater contradictoirement le trouble en réunion, ces arguments de l’expert étant directement tirés du compte rendu non-contradictoire Install services ; que ce compte-rendu n’ayant aucune force probante, pour ne pas être contradictoire et faute de formalisme, n’a aucune valeur juridique selon article 202 du code de procédure civile ; que constitue une irrégularité et un grief à la défense, l’expert qui bien qu’empêchée de pouvoir observer le trouble le jour de son examen du 7 juin 2018, ne fait aucunement état de cet obstacle à sa mission au juge comme il est pourtant de rigueur, violant ainsi l’article 279 du code de procédure civile ; que l’expert a également inventé un soi-disant accord de travaux inexistant dans le dossier afin de disculper la SCI Mojito qui n’a jamais produit celui-ci ; que le faux commis par l’expert dans le dessein de faciliter la commission d’un crime ou de procurer l’impunité à son auteur est une infraction sanctionnable ; que les droits de la défense à pouvoir faire établir un devis ont été violés, le trouble ayant été dissimulé par la SCI Mojito avant même qu’elle n’en réclame l’expertise ; que ce n’est que dans son rapport définitif que l’expert déclare que la SCI Mojito a demandé si elle pouvait réaliser les travaux en réunion du 28 septembre 2016 alors qu’il n’y a aucune trace de cette demande dans le dossier ; que ce n’est que dans son rapport définitif que l’expert indique qu’elle aurait donné lors de la seconde réunion (28 septembre 2016) un accord à des travaux réparatoires pour lequel il n’existe pas de trace ; que ni la note d’étape, ni le pré rapport ne mentionne une quelconque demande de travaux de Mojito, et encore moins un accord de travaux de l’expert, empêchant tout débat avec l’expert ; que l’argument de l’expert « absence pare vapeur » apparaît uniquement dans le rapport définitif et ne figure ni dans la note d’étape ni dans le pré-rapport ; que constitue un grief a la défense, l’expert qui bien qu’interpellée par lui, nie avoir observé la pose de tôles alors même que ces tôles bac acier marron rouge apparaissent formellement sur les propres photos de l’expert ; que le refus de l’expert de monter sur le toit n’a pas permis à la défense d’en débattre avec l’expert ; que de façon partiale, en l’absence de tout élément tangible, Mme [A] s’est autorisée, sans aucune preuve à mentionner que certains des désordres auraient préexisté à la vente et auraient été masqués par les travaux réalisés par le concluant sans être traités, alors qu’aucun élément ne vient objectiver cette affirmation ; qu’il a sollicité à plusieurs

reprises la production des factures relatives aux travaux qui auraient été réalisés par la demanderesse ou par sa locataire pour la transformation des locaux à usage de bureau, mais l’expert a passé outre ; que l’expert a réclamé la raison et l’auteur des réparations « rustines » en toiture, or jamais la SCI Mojito n’a reconnu en être l’artisan ; qu’il est donc curieux que l’expert dans son rapport ne signale pas cette carence et conclut catégoriquement ; que l’expert a induit le tribunal en erreur dans son rapport en indiquant que deux devis en doublon ont été produits par la SCI Mojito pour la même toiture (fibrociment) commune aux salles d’attente et d’archives, pour n’en retenir qu’un seul comme « mieux disant », mais en maintenant paradoxalement le second devis dans son rapport ; que cette nouvelle faute prouve parfaitement que l’expert qui s’est approprié les devis de la SCI Mojito n’en a même vérifié ni le métrage, ni le bien fondé ; que l’expert a aussi intégré dans ses conclusions définitives des photographies portant sur la cloison du couloir qu’elle prétend avoir prises le 6 septembre 2016, en totale violation de l’article 238 du code de procédure civile, ce trouble n’étant pas contenu dans l’assignation ; que la production de photos dans le rapport ne peut pallier à l’absence de constat contradictoire du désordre en présence des parties ; que la cour réformera le jugement et annulera purement et simplement le rapport d’expertise judiciaire de Mme [Y] [J].

La SCI Mojito réplique que l’article 234 du code de procédure civile réglemente la récusation des experts et M. [I] n’a pas fait usage de cette faculté ; qu’il est reproché à l’expert de n’être pas monté sur les toitures personnellement et d’avoir utilisé un drone, que son conjoint manipulait, alors que sur le plan juridique, cet usage était licite ; que la tâche matérielle consistant à manipuler ou diriger un drone est par ailleurs totalement neutre et permettait d’éviter de mettre quiconque en danger ; qu’aucune protestation n’a été émise contre la présence du conjoint de l’expert, l’intervention de celui-ci ayant d’ailleurs été évoquée dès la réunion du 6 septembre ; que pour le surplus, sur 9 pages, M. [I], ne cessant de se répéter, prétend à un parti pris de l’expert, mais en réalité, ses critiques portent sur le fond du rapport d’expertise ; qu’il ne démontre pas que l’expert aurait manqué aux obligations formelles qui gouvernent le déroulement des mesures d’instruction.

Réponse de la cour

Si la demande de nullité d’une expertise ne constitue pas une exception de procédure mais une défense au fond, elle demeure soumise, en application de l’article 175 du code de procédure civile, aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L’article 175 du code de procédure civile dispose que la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L’article 112 du code de procédure civile prévoit que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement, mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

L’article 233 du code de procédure civile dispose que le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée.

M. [I] fait grief à l’expert judiciaire d’avoir eu recours à son conjoint pour prendre des photographies de la toiture au moyen d’un drone. Il y a lieu de relever que lors d’un dire, le conseil de M. [I] n’a pas critiqué le recours à un tiers pour prendre des photographies, se limitant à demander à l’expert judiciaire l’identité de celui qui avait procédé à ces photographies. L’expert a répondu avoir procédé à la prise des photographies, ce que conteste l’appelant.

Le recours à un tiers pour des opérations purement matérielles ne constitue pas une délégation des opérations d’expertise prohibée par l’article 233 du code de procédure civile. Ainsi, le pilotage d’un drone, qui ne relève pas de la compétence de l’expert, pour la prise de photographies, n’implique en lui-même aucun avis technique de celui qui y a procédé, et il résulte du rapport d’expertise que seul le technicien désigné par le juge des référés a procédé à l’analyse technique des photographies.

L’expert n’a pas l’obligation de mentionner les modalités de prise de photographies et les appareils utilisés pour y procéder. Nonobstant l’usage d’un drone pour surplomber la toiture, ce qui apparaissait opportun pour éviter tout danger lié au fait de monter sur une toiture avec des plaques de tôle, il n’est pas contesté que les photographies ont été réalisées en présence des parties et sur les instructions de l’expert judiciaire qui avait intérêt à ce que les photographies prises soient pertinentes pour l’avancée des opérations d’expertise. Il n’existe donc aucune cause de nullité du rapport d’expertise à ce titre.

L’article 282 du code de procédure civile dispose que lorsque l’expert s’est fait assister dans l’accomplissement de sa mission en application de l’article 278-1, le rapport mentionne les nom et qualités des personnes qui ont prêté leur concours. L’article 278-1 du code de procédure civile prévoit que l’expert peut se faire assister dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité.

Cependant, l’expert ne s’est pas fait assister dans le cadre de ces opérations techniques par un tiers, mais a confié une tâche purement matérielle, le pilotage d’un drone pour la prise de photographies, sans lien avec les opérations techniques d’expertise, de sorte qu’il n’était pas tenu de mentionner les nom et qualités du pilote du drone. Au demeurant, M. [I] ne justifie pas du grief que lui aurait causé le défaut de mention dans le rapport d’expertise, du nom du pilote du drone, qu’il sait être le conjoint de l’expert judiciaire. Aucune nullité n’est donc encourue à ce titre.

L’article 238 du code de procédure civile dispose que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties.

Aucune disposition ne sanctionne de la nullité les obligations imposées par ce texte, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (1re Civ., 7 juillet 1998, pourvoi n° 97-10.869, Bull. civ. I, n° 239). Il s’ensuit que M. [I] est mal-fondé à arguer de la nullité du rapport d’expertise au motif que l’expert judiciaire s’est prononcé sur le désordre affectant la cloison qui n’était pas mentionné dans l’assignation et que la mission visait à examiner les désordres allégués dans l’assignation. En outre, il résulte du rapport d’expertise que la SCI Mojito s’est elle-même prévalue du désordre de la cloison comme étant consécutif aux infiltrations, obligeant l’expert à se prononcer sur cette affirmation, en la contredisant, démontrant par ailleurs qu’il n’y avait aucune complaisance avec la SCI Mojito. Enfin, ce désordre a donné lieu à une extension de la mission de l’expert qui s’est donc bien prononcé dans la limite de sa mission telle qu’elle résultait de l’extension accordée. Aucune nullité du rapport d’expertise n’est donc encourue à ce titre.

L’appelant allègue qu’il n’a été fait aucune constatation du dommage affectant la cloison du couloir lors de la réunion d’expertise du 7 juin 2018. Ce point est exact, puisque ce dommage avait été constaté lors de la réunion d’expertise précédente du 6 septembre 2016, ainsi que le conseil de M. [I] l’a indiqué dans son dire du 25 octobre 2018 :

« P4 : Rupture cloison étage :

Le jour de l’expertise, le 6 septembre 2016, ce trouble n’étant pas contenu dans l’assignation, nous avons souligné que ce nouveau désordre était hors champ de mission.

De plus, vous considérez, sans aucun élément, ni démonstration que ce désordre est consécutif aux travaux d’aménagement réalisés par Monsieur [I]. Tel n’est pas le cas ».

L’expert judiciaire a d’ailleurs répondu à cette partie du dire comme suit :

« Le désordre a été présenté par le demandeur comme désordre consécutif aux infiltrations lors de la première réunion d’expertise. Le faux-plafond a été démonté et les causes de la rupture de la cloison identifiée, les causes n’étaient pas les infiltrations mais une faiblesse structurelle liée à l’inadéquation du type de cloison posée à l’usage. Lors de cette réunion, le demandeur a informé l’expert, demander une extension de mission pour ce désordre.

Les constatations ont été faites en présence de toutes les parties et les photos de l’expert ont été prises lors de cette réunion contradictoire du 6 septembre 2016 par l’expert. L’extension de mission a été demandée à suivre ».

Il est en revanche exact que le dommage ne pouvait plus être constaté lors de la réunion d’expertise du 7 juin 2018, l’expert en ayant expliqué les raisons :

« Suite à la seconde réunion d’expertise, aucune nouvelle partie devant être attraite à la cause et toutes les constatations ayant été faites, avec l’aval des parties, l’expert a émis un avis de non objection à la réalisation des travaux permettant de mettre fin aux dégradations et risque d’effondrement. La cloison était retenue par des livres faisant of’ce d’étai, la situation ne pouvait rester en l’état pour la cloison rompue.

Lors de cette troisième réunion, M [I] s’est opposé a toute constatation en l’absence de son avocate. Ce désordre avait été constaté à la réunion du 6 septembre 2016 en présence de M. [I]. L’expert a donné suite à la demande de M. [I], les parties ont été entendues sur le désordre structurel objet de l’extension de mission. Le demandeur a exposé avoir fait réaliser les travaux réparatoires. l’expert n’a pas dans sa mission de contrôler les travaux réparatoires, aucune constatation n’a donc été faite lors de cette dernière réunion.

M [I] a eu loisir à la première réunion de prendre des photos et de faire établir des devis réparatoires. M. [I] a d’ailleurs constaté, comme précisé plus après dans le présent dire, le passage de câbles dans le faux-plafond qui avait été ouvert au droit de la rupture de la cloison en réunion d’expertise ».

L’absence de dommage constaté lors de la réunion du 7 juin 2018 était donc lié à la nécessité de procéder aux travaux de réparation de la cloison, et ce fait n’est pas de nature à effacer les constatations contradictoires effectuées sur le dommage de la cloison existant lors de la réunion d’expertise du 6 septembre 2016, quand bien même la mission de l’expert n’avait pas encore été étendue à cette date. Il n’est en outre pas établi que l’expert se serait référé au document établi à la demande de la SCI Mojito par la société Install Services, pour effectuer les constatations sur le dommage à la cloison qui ont bien été effectuées au cours d’une réunion contradictoire. Il n’existait ainsi aucun obstacle à la mission de l’expert devant être porté à la connaissance du juge en application de l’article 279 du code de procédure civile. En l’absence de violation du principe du contradictoire au titre des constatations du désordre portant sur la cloison, aucune nullité du rapport d’expertise ne peut être prononcée.

Aucune disposition n’imposait un accord écrit de l’expert judiciaire pour que la SCI Mojito réalise les travaux portant sur la cloison. Aucun élément ne permet de remettre en cause la mention de l’expert sur cet accord, étant rappelé que les désordres avaient été préalablement constatés lors de la réunion du 6 septembre 2016 de sorte que M. [I] n’est pas fondé à se prévaloir de l’impossibilité de constater le désordre affectant la cloison.

S’agissant de l’absence de mention de l’absence de pare-vapeur dans le pré-rapport, il y a lieu de relever que M. [I] ne produit pas ce document de sorte que cette affirmation ne peut être vérifiée par la cour. Surtout, il résulte du rapport d’expertise que M. [I] a interrogé l’expert sur la nature de la non-conformité de la pose de l’isolant, et l’expert y a répondu en évoquant le défaut de pose d’un pare-vapeur, de feutre ou d’un anti-condensation. L’expert ne peut donc être critiqué en ce qu’il a répondu au dire formé par M. [I], sur la précision sollicitée sur le défaut d’isolation. Aucune nullité du rapport d’expertise n’est donc encourue à ce titre.

Pour le surplus, les carences et insuffisances de l’expert alléguées par M. [I] ne sont pas une cause de nullité du rapport d’expertise, étant précisé que l’insatisfaction d’une partie à l’égard de l’avis du technicien ne peut conduire à l’annulation de celui-ci, et que la juridiction n’est pas tenue par cet avis.

Au regard de ces éléments, M. [I] ne démontre aucune violation du contradictoire ou aucune partialité de l’expert judiciaire susceptible de justifier l’annulation du rapport d’expertise judiciaire. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de nullité de l’expertise judiciaire.

Sur la garantie des vices cachés

Moyens des parties

La SCI Mojito soutient que la clause de non-garantie cède lorsque le vendeur qui en bénéficie ne pouvait ignorer l’existence du vice dont la chose était affectée ; que M. [I] a réalisé lui-même de très importants travaux de transformation du local, qui ont conduit à transformer en local d’habitation de type loft, un ancien bâtiment ayant servi d’auto-école et composé préalablement essentiellement d’un vaste hangar, qui a été divisé pour constituer désormais essentiellement un local permettant d’accueillir des personnes ; que M. [I] n’a d’aucune façon pu ignorer l’existence des défauts d’étanchéité des couvertures et doit être regardé en toute hypothèse comme un professionnel qui est présumé avoir connu l’existence des vices ; que les vices qui affectent la couverture de l’immeuble rendent celui-ci impropre à son usage ; qu’en effet, les utilisateurs du bien, qui reçoivent des clients, sont dans l’incapacité de recevoir ces derniers dans la plupart des pièces, ces dernières subissent périodiquement des infiltrations dans des locaux à usage de cabinet d’avocats, ce qui gêne leur activité ; que M. [I] savait que l’immeuble serait affecté à une activité d’avocat ; que ce n’est qu’un mois après la vente, que les preneurs se sont aperçus de pathologies non connues et affectant le bien immeuble ; que ces pathologies, qui se révèlent plus particulièrement lors de fortes pluies et la fonte des neiges, étaient parfaitement connus de M. [I] qui a passé trois hivers dans ces locaux ; que le rapport d’expertise a expliqué de façon détaillée en quoi les travaux intérieurs réalisés par le vendeur, d’isolation, doublage et pose de faux-plafonds ont permis de dissimuler des infiltrations préexistantes ; qu’elle n’a pas réalisé de travaux relatifs aux couvertures ; que les vices allégués avaient bien un caractère caché ; que M. [I] se prétend sans profession alors qu’on est en droit en réalité de penser qu’il tire sa subsistance de l’achat d’immeubles qu’il transforme en vue de les revendre, ce qui présente toutes les caractéristiques d’une activité professionnelle ; que le tribunal a estimé que la preuve n’était pas suffisamment rapportée de la connaissance par le vendeur de l’existence des vices litigieux pour qu’on puisse écarter la clause d’exclusion de garantie ; que toutefois, la rapidité avec laquelle les premières infiltrations ont été constatées par les occupants, alors que les travaux de modification étaient achevés depuis plus d’un an, permet de considérer que le vendeur en avait lui-même subi pendant sa propre occupation ; qu’ayant lui-même effectué les travaux de transformation importants qui ont permis de transformer un hangar en loft, le vendeur avait une connaissance intime de l’ensemble de l’ouvrage, qu’il a en particulier doté de faux-plafonds sur pratiquement toute la surface ; que sa connaissance des vices, indépendamment de sa qualité de professionnel, apparaît ainsi établie et l’action peut prospérer sur ce fondement ; que quand bien même le vendeur n’aurait pas connu les vices, il est tenu à la garantie des vices cachés ; que les autres moyens de M. [I] sont inopérants, notamment en ce qu’il porte sur la date du bail, la prétendue transformation d’un espace non habitable « stockage « en salle d’attente recevant du public ou quant à la prétendue qualité de professionnels de l’immobilier à raison du fait que certains des membres de la SCI sont soit gérants soit loueur de logement.

M. [I] réplique que la SCI Mojito ne saurait sérieusement prétendre que le bien qu’elle a acquis aurait été affecté de vices cachés rendant celui-ci impropre à son usage ; que les vices allégués dans l’assignation (absence gouttière, fissure façade, solin fissuré, déformation bac acier) n’ont aucun caractère caché, mais étaient parfaitement visibles à l''il nu, donc détectables par un acheteur prudent et diligent, raison de plus pour un professionnel de l’immobilier tel que la SCI Mojito ; qu’il n’est pas l’auteur des travaux sur les toitures et n’est pas intervenu sur celles-ci ; que l’expert elle-même qualifie cette toiture de bon état ; que s’agissant de la toiture annexe fibrociment, il avait fourni un diagnostic technique indiquant le bon état de cette toiture ; que le rapport de M. [V], expert mandaté par la SCI Mojito ne signale aucune défectuosité de la toiture fibrociment, ni aucun désordre en salles d’attente et d’archives se trouvant dessous ; que la SCI Mojito, acquéreur professionnel, était donc parfaitement informée en achetant le bien de l’état de la toiture, chose dont elle avait pu se convaincre en l’observant lors de ses nombreuses visites en présence d’artisans pour repérage des travaux ; que la SCI Mojito a réalisé d’importants travaux aux endroits mêmes où sont allégués les troubles ; qu’indiscutablement les troubles sont apparus postérieurement à ces travaux ; qu’il ne pouvait en toute logique en avoir connaissance avant la vente ; que le refus de la SCI Mojito de produire ces factures durant les mesures d’expertises a privé la défense du contradictoire, ne pouvant faire valoir ses observations à l’expert sur des pièces dissimulées ; que l’immeuble vendu était un immeuble à usage d’habitation avec une partie garage et stockage, mais la SCI Mojito, dès le 20 décembre 2012, en a changé la destination en le donnant à bail professionnel pour un usage de bureaux ; que cette transformation s’est faite dans des conditions pour le moins obscures, dès lors qu’elle ne justifie même pas avoir, préalablement à la signature du bail, obtenu l’autorisation administrative de changer la destination des lieux ; que selon l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation, toute personne morale ou physique à procéder à une demande d’autorisation préalable pour transformer l’usage d’un local d’habitation à un usage autre que l’habitation (bureaux, commerces, hôtel, meublé touristique et d’affaire, etc.) ; que le bail qu’elle a conclu avec la société d’avocat le 8 novembre 2012 est antérieur à l’acquisition pour sa part en date du 19 décembre 2012 ; qu’ainsi, la SCI Mojito aurait consenti un bail sur un bien dont elle n’était pas encore propriétaire ; qu’en toute illégalité, le locataire exerce dans des locaux n’ayant reçu aucune autorisation pour accueillir du public ; qu’ainsi seule la SCI Mojito a transformé l’espace vendu « stockage » pour y créer une salle d’attente recevant du public (ERP) et une salle d’archives et ce, en totale illégalité, faute d’absence d’autorisation administrative, en violation de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme et des articles L.111-8 et L.122-5 du code de la construction et de l’habitation ; que la SCI Mojito a acquis les locaux afin de les louer et d’en tirer des loyers conformément à ses statuts et doit donc être considérée comme un professionnel de l’immobilier ; que ses associés ont une parfaite connaissance de l’immobilier, Mme [W] gérante de la SCI Mojito étant également gérante de 2 autres SCI à objet social identique et ayant été également associée dans une agence immobilière ; que l’acte de vente comportait une clause exonératoire de garantie et il n’a en aucun cas la qualité de vendeur professionnel, réputé avoir connaissance d’éventuels vices ; que toute demande sur le fondement des articles 1641 et suivant du code civil ne pourra donc qu’être purement et simplement rejetée ainsi que l’a décidé le tribunal.

Réponse de la cour

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, l’acte de vente stipule que l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état dans lequel il se trouve sans garantie de la part du vendeur. En cas de vice caché antérieur à la vente, la garantie du vendeur ne peut donc être due que si celui-ci avait connaissance du vice ou était présumé en avoir connaissance par sa qualité de professionnel.

L’expert judiciaire a indiqué l’origine des désordres constatés :

— les infiltrations en salle d’attente et en salle d’archives ont pour cause l’état de vétusté de la toiture fibrociment qui était préexistant à la vente ;

— les infiltrations au droit du copieur dans la pièce principale ont pour cause une non-conformité de pose de l’isolant ;

— les infiltrations en fond de garage sont liées à des non-conformités de pose de la toiture en tôle, qui devaient être visibles lors de la vente sauf si la peinture du garage avait été refaite ;

— les infiltrations dans les bureaux et dans les sanitaires ont pour causes des non-conformités de pose ou de réparation de la couverture ou encore des infiltrations en façade, et l’état de la couverture et de la façade était préexistant à la vente ;

— la rupture de la cloison a pour origine un sous dimensionnement structurel. M. [I] avait lors de la première réunion décrit ces travaux comme réalisés par lui-même.

L’expert judiciaire a également mentionné que les travaux réalisés par M. [I] portaient sur la réduction des fenêtres à l’étage, le remplacement de la porte de garage par une baie vitrée, les doublages, l’isolation, et les revêtements.

Les désordres précités diminuent tellement l’usage du bien que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

S’agissant de qualité de professionnel de M. [I], il ressort de l’acte de vente qu’il était sans emploi, et le seul réaménagement intérieur du bien vendu, avant d’acquérir un autre bien, n’est pas de nature à lui conférer la qualité de professionnel de l’immobilier.

En revanche, M. [I] a réalisé des travaux avant la vente et il ne produit à ce titre que des factures de matériaux, de sorte qu’il a lui-même procédé à ces travaux, comme l’expert judiciaire l’a relevé concernant la cloison défectueuse. Il s’ensuit que M. [I] s’est comporté comme un professionnel de la construction et devait réaliser des travaux conformes aux règles de l’art.

Or, il résulte du rapport d’expertise que la cloison alvéolaire n’est pas posée conformément aux règles de l’art et n’est pas conçue pour être chargée comme c’était le cas avec un faux-plafond. La cloison a cédé en raison de ce sous-dimensionnement structurel et M. [I] est présumé connaître ce défaut qui a conduit à la rupture de la cloison plusieurs années après son édification.

S’agissant des infiltrations en salle d’attente et en salle d’archives, l’expert judiciaire a indiqué :

« Les travaux réalisés par M. [I] : doublages ont été réalisées sans prendre en compte les infiltrations qui étaient, au vu de l’état de la toiture et des solins, préexistantes. Les travaux réalisés par M. [I] ont masqué les causes et les désordres portent sur ces travaux avec détérioration par les infiltrations des doublages et isolation réalisés par M. [I]. Par la suite, La SCI a fait isoler le plafond de la salle d’archive. La mise en place de cette isolation a retardé d’autant l’apparition des infiltrations. Une seconde intervention suite à l’apparition des infiltrations a été réalisée par la SCI au titre de mesures conservatoires. Au vu de l’état de la couverture, la personne qui a mis en place, le doublage dans un premier temps puis l’isolant dans un second temps aurait dû s’inquiéter de l’état de vétusté de la couverture. Les travaux réalisés par M [I] puis par la SCI ont masqué l’origine des infiltrations, à savoir le problème d’étanchéité de la couverture ».

Il s’ensuit que M. [I] a réalisé des travaux de doublage sans procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations existantes. Si M. [I] conteste le caractère préexistant du défaut de la toiture, l’expert judiciaire a mis en exergue que celui-ci était existant au regard de l’état de la toiture et des solins. Ainsi, tout entrepreneur compétent aurait refusé de réaliser des travaux de doublage et d’isolation qui ne remédiaient pas à la vétusté de la toiture et à son défaut d’étanchéité, mais qui avait pour effet d’en masquer les conséquences temporairement. Ainsi, M. [I] connaissait le défaut de la toiture pour avoir réalisé lui-même les travaux de doublage.

M. [I] invoque le fait qu’un diagnostic technique annexé à l’acte de vente établissait le bon état de la couverture en fibrociment amiantée. Le diagnostic dont il fait état portait sur la présence d’amiante, ce qui est le cas de la couverture litigieuse, et le diagnostiqueur n’a fait que porter une appréciation sur la dégradation éventuelle apparente du matériau en amiante et non sur l’étanchéité de la couverture. M. [I] est donc mal-fondé à soutenir que le bon état de la couverture de la salle d’attente et de la salle d’archives était établie.

Les infiltrations au droit du copieur dans la pièce principale ont pour cause directe la réalisation des travaux d’isolation par M. [I] puisque l’expertise a révélé une non-conformité de pose de l’isolant. L’expert judiciaire a ainsi précisé :

« les règles de l’art prévoient pour une toiture froide avec isolation une étude des points de rosée et la gestion de la ventilation et de la condensation.

Le DTU applicable est le DTU 40.35 « Couverture en plaques nervurées issues de tôles d’acier revêtues Partie 1 : Cahier des clauses techniques » qui prévoit en son article 6.6.3.1 la mise en 'uvre de précautions contre les risques de condensation dont par exemple un pare-vapeur ainsi que des contraintes de ventilation.

L’isolation réalisée par M. [I] a modi’é les contraintes par rapport à la couverture. Ces contraintes nouvelles, du fait des travaux d’isolation (régulateur de condensation ou pare vapeur et ventilation), n’ont pas été mises en 'uvre ».

En qualité de réalisation des travaux, il appartenait à M. [I] de respecter les règles de l’art. En conséquence, la non-conformité relevée était connue de M. [I] avant la vente.

De même, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les infiltrations dans les bureaux et dans les sanitaires ont pour causes des non-conformités de pose ou de réparation de la couverture ou des infiltrations en façade. L’expert a en effet indiqué que les travaux d’isolation et de doublages ont été réalisés par M. [I] « sans prendre en compte des infiltrations qui étaient, au vu des non-conformités et défauts, préexistantes à ses travaux. Les travaux réalisés par M. [I] ont masqué les causes et les désordres portent sur ces travaux avec détérioration par les infiltrations des doublages et isolation réalisés par M. [I] ».

M. [I] ayant lui-même procédé à ces travaux, il n’est pas fondé à soutenir qu’il ignorait le vice affectant les plafonds des bureaux et sanitaires, les travaux ayant au contraire pour effet de procéder à les dissimuler.

Il y a lieu de constater que la SCI Mojito ne forme aucune prétention au titre des infiltrations en fond de garage.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [I] ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente au titre des désordres pour lesquels une indemnisation est sollicitée par la SCI Mojito. M. [I] est donc tenu à la garantie des vices cachés à l’égard de l’acquéreur. La qualité de professionnelle de la SCI Mojito, qui n’est d’ailleurs pas établie, ne peut en toute hypothèse dispenser le vendeur de sa garantie, étant précisé que les vices n’étaient pas apparents lors de la vente.

Par ailleurs, les travaux réalisés par la SCI Mojito sont sans lien avec les désordres constatés, ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire, et M. [I] n’établit pas le contraire.

Les moyens fondés sur la date du bail, sur la classification ERP, ou le changement de destination d’une pièce, sont inopérants, dès lors que le vendeur est tenu à garantie en présence de défauts correspondant aux critères de l’article 1641 du code civil. Au surplus, il est établi que le vendeur avait connaissance qu’il vendait un bien immobilier pour servir de locaux professionnels à des avocats.

Sur l’indemnisation de la SCI Mojito

Moyens des parties

La SCI Mojito explique que le tribunal a estimé qu’une partie des désordres pourraient être la conséquence des travaux qu’elle a réalisés ; qu’il n’en est rien, puisque ces travaux n’ont consisté qu’en la mise en place d’une cloison entre la cuisine et le secrétariat, à un endroit exempt de désordres ; qu’en ce qui concerne la salle des dossiers et la salle d’attente, les travaux ont consisté en la simple pose d’isolants par-dessus les faux-plafonds posés par le vendeur et aucune intervention n’a été faite sur les couvertures ; qu’il pourra donc être fait droit aux demandes telles qu’elles étaient formées en première instance, en ce qui concerne le coût des travaux de reprise ; que

la demande au titre du trouble de jouissance a été rejetée, au motif qu’elle n’est pas l’occupante ; que toutefois, le cabinet d’avocat n’a pas d’action contre le vendeur, avec lequel elle n’est pas liée contractuellement ; que la cour de cassation admet que des personnes morales puissent être indemnisées d’un dommage immatériel ; que par ailleurs, en raison de l’identité entre les associés de la SCI et les avocats exerçant dans les locaux, il n’était pas envisageable de prévoir une réduction de loyer, ou une indemnisation de dommage incorporel, qui n’aurait pas manqué de susciter les récriminations du vendeur à raison du fait que les membres de la SCI étaient les mêmes que ceux du cabinet d’avocats et de plonger la juridiction dans l’embarras ; que le trouble de jouissance subi est bien réel, eu égard à la nature du désordre ; qu’en raison de la persistance et de l’aggravation des infiltrations, elle a été contrainte, en 2023, de procéder au changement de la couverture de la salle d’attente et de la salle d’archives et elle a poursuivi, en 2024, par le changement du restant des toitures ; qu’il lui sera donc alloué la somme de 29 423,87 € au titre des travaux de toiture salle attente et archives et la somme de 25 568,77 € au titre de la couverture restante ; que les autres demandes sont maintenues ; que le trouble de jouissance est actualisé sur la base de 300 € par mois, sur 10 ans et 3 mois (entre la date d’entrée en jouissance, le 26 décembre 2012, et la date de réalisation des derniers travaux (mars 2024), soit la somme de 36 900 €.

M. [I] indique qu’il convient d’écarter les devis résultant des récentes pièces n° 32 pour 29 423,87 euros, et n° 33 pour 25 568,77 euros ; que seul le devis [H] (pièce n° 7) a été validé et considéré comme mieux disant par l’expert, il est étrange que la SCI Mojito présente aujourd’hui une facture d’un autre prestataire (facture pièce n° 32), qu’elle espère voir supplanter le devis [H] ; que seul le devis [H] (pièce n° 7) par son métrage réaliste a été validé par l’expert et considéré comme mieux disant ; que c’est donc indûment que la demanderesse cherche à lui faire supporter une facture d’un montant supérieur (30 % de plus), et d’un métrage présentant 10 m² de plus que le devis [H] ; que la SCI Mojito étant seule responsable d’avoir choisi un prestataire plus coûteux que le devis [H] ; que selon pièce n° 33, la SCI Mojito présente une nouvelle demande 12 ans après la vente, concernant le remplacement de la toiture principale, alors que tout au long de la procédure elle n’a jamais fait valoir ce fait, ni même présenté le moindre devis de remplacement pour cette toiture, de sorte que l’expert n’a pu se prononcer sur le bien fondé et le prix des prestations proposées ; que cette demande est nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile ; que les demandes présentées au-delà du délai prévu par la loi (10 ans pour la garantie décennale) seront rejetées sans examen de leur bien-fondé ; que l’expert a qualifié la toiture principale en bon état et n’a jamais préconisé son remplacement pour mettre fin aux désordres ; qu’en ce qui concerne la toiture fibrociment de l’appentis concernée par le devis [H] pour 22 718 euros, il n’est pas l’auteur des toitures, et n’est jamais intervenu dessus de sorte qu’il ne pourrait être tenu responsable d’une quelconque garantie, la décennale étant éteinte de longue date ; qu’il avait fourni lors de la vente un diagnostic technique indiquant le bon état de cette toiture fibrociment, et la Cour de cassation continue d’affirmer avec fermeté que la production d’un diagnostic technique, même erroné, exonère le vendeur de bonne foi de sa responsabilité ; que le rapport de M. [V] de mars 2013, n’indique aucune défectuosité de la toiture fibrociment, ni aucun désordre en salles d’archives et d’attente se trouvant dessous ; qu’il n’a pour sa part jamais changé la destination de cet espace vendu « stockage » à la SCI Mojito, qui en a changé la destination pour y créer une salle d’attente recevant du public et une salle d’archive, cela en toute illégalité ; que la SCI Mojito a réalisé de nombreux travaux dans cet espace, en particulier l’isolation des salles d’attente et d’archive ; que les troubles à cet endroit sont signalés en 2014, donc postérieurement à ces travaux ; que les travaux d’isolation réalisés par la SCI Mojito sont dépourvus de pare-vapeur, et on ne peut donc lui en faire le reproche ; que la SCI a procédé à la réparation des bacs aciers au-dessus des bureaux, et l’entrepreneur étant tenu responsable, par principe, de l’acceptation du support sur lequel il va réaliser ses travaux ; que s’agissant du devis de 1974,18 euros (pièce n°13), c’est à juste titre que le jugement a débouté la SCI Mojito de sa demande, ce devis étant considéré comme de l’entretien qui incombe à tout propriétaire ; que c’est vainement que la SCI Mojito produit un constat d’huissier non-contradictoire pour tenter de légitimer sa nouvelle demande selon facture pièce n° 33 ; que s’agissant de la cloison du couloir, « par souci de bonne justice », il est demandé à la cour d’écarter les pièces n° 11, 14 et 16 et de débouter la SCI Mojito de toute demande concernant ce trouble ; qu’à titre principal il a été démontré que ce trouble n’a jamais été expertisé contradictoirement, la SCI Mojito ayant masqué le trouble en mai 2017 avant même d’en réclamer l’expertise en novembre 2017 ; que les pièces n° 14 de mai 2017 et n° 16 de septembre 2016 n’ont été versées au dossier qu’en avril 2018, donc postérieurement à la demande d’expertise du trouble par la SCI Mojito en novembre 2017 ; que la dissimulation de ces pièces n’ayant pas permis à la défense de faire valoir ses observations en temps utile, le principe du contradictoire a été violé ; que c’est donc en donnant une image irréelle de la situation que la SCI Mojito a obtenu auprès du tribunal l’expertise d’un trouble inobservable ; que tant le devis (pièce n° 11) que la facture (pièce n° 14) sont au nom du locataire que sorte que les travaux ayant été intégralement financés par ce dernier, la SCI Mojito est donc infondée à réclamer le paiement d’une somme dont elle ne s’est pas personnellement acquittée ; que ce trouble apparu 4 ans après la vente concerne une cloison alvéolaire, élément mobile et dissociable sans aucun lien avec l’ouvrage, ne rendant aucunement l’ouvrage lui-même impropre à sa destination, donc soumis à garantie biennale ici largement éteinte ; que le trouble de la cloison du couloir n’a aucun lien avec les infiltrations ; qu’il a été démontré que ce trouble ne présentait aucune urgence ou dangerosité, et il appartenait donc à la SCI Mojito de laisser les lieux en l’état afin de pouvoir effectuer les constatations contradictoires ; que s’agissant de la réfection du faux plafond et isolant, toute demande de la SCI Mojito concernant le devis figurant en pièce n° 15 est vouée à l’échec ; que seule la SCI Mojito est intervenue sur les toitures avec réparation des bacs aciers au-dessus des bureaux, de sorte que le fait générateur indiqué par l’expert est l’état de la toiture, sur laquelle il est établi qu’il n’est pas intervenu ; que ce devis truffé d’erreurs et de tromperies est inexploitable, car il y est indiqué un poste « entrée » pour 893 € HT alors qu’aucun désordre n’est signalé dans cette zone, ni par la demanderesse ; que le devis mentionne également un poste « fourniture d’un sol PVC clipsable » (18 m² pour 1 224 € HT), alors qu’aucun trouble n’est signalé ; qu’il s’agit ici purement et simplement de financer des travaux d’embellissement ou de mise aux normes concernant un ERP, la SCI Mojito cherchant à lui faire supporter des travaux qui ne le concernent pas ; que ce devis n° 15 fait apparaître des réfections dans la salle d’attente pour 3 080 euros et la salle d’archive pour 6 400 euros alors que le tribunal a reconnu qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée concernant ces pièces ; qu’il est au demeurant surprenant de constater que le devis n° 15 fait apparaître des réfections à l’identique, sans aucune modification ou avec amélioration de l’actuel, telle que l’installation d’un pare-vapeur dont le défaut a été mis en exergue par l’expert ; que l’expert qui lui reprochait l’absence de pare-vapeur a préconisé et validé des travaux en tous points identiques à l’origine, ce qui est de nature à l’exonérer de toute responsabilité ; que la SCI Mojito ne saurait prétendre à un préjudice de jouissance, alors même qu’elle n’occupe pas elle-même les lieux et que la société locataire n’a élevé aucune réclamation ; qu’il n’est pas démontré une perte de clientèle, d’autant que l’expert indique que tous les locaux étaient occupés lors des réunions d’expertise, ce qui démontre l’absence de privation de jouissance ; que si préjudice du locataire il y avait, il ne serait que de la faute de la SCI Mojito bailleresse.

Réponse de la cour

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Ainsi, qu’il a été précédemment exposé, M. [I] connaissait les vices du bien vendu, ce qui a conduit à l’inopposabilité de la clause de non-garantie. Il s’ensuit que M. [I] est tenu d’indemniser la SCI Mojito de l’entier préjudice subi par celle-ci à raison de la présence de vices cachés.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’action en indemnisation peut être engagée de manière autonome sans que l’acquéreur n’ait à exercer une action rédhibitoire ou estimatoire, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Com., 19 juin 2012,pourvoi n° 11-13.176).

Sur les travaux de toiture de la salle d’attente et des archives

Il a été précédemment exposé que le rapport d’expertise a mentionné que M. [I] a réalisé des travaux de doublage sans procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations existantes. Il importe peu qu’il ne soit pas intervenu sur la toiture, dès lors que les travaux qu’isolation qu’il a réalisés lui-même lui ont permis de constater le vice et qu’il n’a nullement procédé aux réparations nécessaires ni informé l’acquéreur de l’existence des infiltrations antérieures à la vente. En outre, ces travaux ont eu pour effet de masquer les infiltrations de la toiture.

En raison de l’existence de ce vice caché, et en application de la garantie à laquelle il est tenu, le vendeur doit supporter le coût du remplacement de la toiture en fibrociment dont la vétusté conduit à des infiltrations.

L’expert judiciaire a examiné le devis établi par l’entreprise [H] en date du 23 octobre 2014, d’un montant de 21 127,97 euros TTC, lequel ne comportait pas l’évaluation de la gestion des eaux pluviales (chéneau ou gouttière). Il a indiqué qu’il était conforme aux prix du marché précisant que l’actualisation aux prix pratiqués en 2018 s’élevait à la somme de 22 718 euros TTC. Il ne résulte pas du rapport d’expertise que l’expert ait vérifié et validé le métré des travaux figurant sur le devis.

La SCI Mojito justifie avoir fait réalisé les travaux de toiture au-dessus de la salle d’archives et de la salle d’attente, suivant facture du 7 mars 2023, pour un prix total de 29 423,87 euros TTC, suivant pièce n° 32 qu’aucun motif ne justifie d’écarter des débats. S’il est exact que cette facture comporte un métré supérieur à celui du devis établi par la société [H], ce métrage est nécessairement conforme à la réalité des matériaux posé puisque les travaux ont été réalisés, à la différence des travaux mentionnés dans le devis soumis à l’expert. En outre, la facture des travaux comporte les prestations relatives à la gestion des eaux pluviales qui ne figuraient pas, dans le devis soumis à l’expert.

Surtout, il apparaît que les travaux réalisés sont conformes à ceux nécessités par le remplacement de la couverture et que leur coût a été réellement exposé par la SCI Mojito de sorte qu’il constitue le dommage matériel devant être garanti par le vendeur.

M. [I] sera donc condamné à payer à la SCI Mojito la somme 29 423,87 euros TTC au titre de ce préjudice. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à la société Mojito la somme de 22 718 euros au titre du remplacement de la couverture.

Sur les travaux de couverture en bac acier

S’agissant de la toiture en bac acier, l’expert judiciaire a indiqué que les désordres provenaient à la fois d’une non-conformité de l’isolant posé par M. [I], du fait que l’isolation et les doublages ont été réalisés par le vendeur sans prendre en compte des infiltrations qui étaient préexistantes à ses travaux, outre qu’ils ont masqué les causes et les désordres existants.

La SCI Mojito n’avait produit, au moment des opérations d’expertise, qu’un devis portant sur l’entretien de la toiture. Elle ne saurait pour autant perdre son droit à réparation du dommage causé par le vice caché dont M. [I] est tenu à garantie, au seul motif que l’expert n’a pas examiné et validé de devis portant sur la réfection de la couverture et le remplacement de l’isolant dégradé par les infiltrations.

La SCI Mojito produit une facture établie le 25 mars 2024, au titre de travaux de fourniture et pose d’une couverture en bac acier avec anti-condensateur y compris dépose de la couverture existante, pour un prix de 25 568,77 euros TTC. Aucun motif ne justifie d’écarter ce devis figurant en pièce n° 33 du dossier de l’intimée, qui a été régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties.

Le dispositif des conclusions de l’appelante, qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, ne comporte aucune demande tendant à voir déclarer la demande de dommages et intérêts d’un montant de 25 568,77 euros TTC irrecevable, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile. Au demeurant, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, et la demande d’indemnité à hauteur de 25 568,77 euros TTC constitue le complément des demandes indemnitaires soumises aux premiers juges.

Le devis produit par la SCI Mojito porte sur la réfection de la toiture qui était défectueuse antérieurement à la vente, avec la pose d’un anti-condensateur qui avait été omis lors des travaux de doublage réalisés par le vendeur et qui sont en partie à l’origine des désordres. Le devis ne comporte que des travaux destinés à mettre fin aux désordres, auxquels le vendeur est tenu dans le cadre de sa garantie des vices cachés.

M. [I] sera donc condamné à payer à la SCI Mojito la somme de 25 568,77 euros au titre des travaux de couverture en bac acier.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la SCI Mojito de sa demande formée à ce titre.

Sur la reprise des doublages, faux-plafonds et isolations

L’expert judiciaire a indiqué que suite aux infiltrations, il convenait de procéder à la reprise des doublages, faux-plafonds et isolants de la salle d’archives et de la salle d’attente et au remplacement des dalles de faux-plafonds abîmées dans les bureaux.

Après avoir examiné le devis produit par la SCI Mojito d’un montant de 20 708,40 € TTC, l’expert judiciaire a indiqué :

« Les travaux de reprise des faux-plafonds du fait des infiltrations ne comprennent pas la totalité de la pièce centrale. Ils comprennent la totalité de la surface sous appentis (80 m²) et la totalité de la surface dans les bureaux et sanitaires (45 m²) soit 125 m² et non 163 m².

l’expert propose au tribunal de retenir sur ce devis le montant de : 15 500,30 € TTC (20 708,40 € /167 m² x 125 m²). Dont 50 m² en salle d’archive, sachant que les travaux de doublage par M. [I] et d’isolation par la SCI ont masqué les infiltrations et n’auraient pas dû être réalisés au vu de l’état vétuste de la couverture soit 6 400 € TTC inclus dans les 15 500,30 € TTC.

Ces travaux sont rendus nécessaires par le fait que les aménagements ont été réalisés par M. [I] sans s’être préalablement assuré de l’étanchéité de la toiture et sans gérer les problèmes de condensation ».

Ainsi, l’expert judiciaire a rigoureusement examiné le devis produit par la SCI Mojito, et a minoré les sommes à retenir au regard des désordres imputables au vendeur, établissant une nouvelle fois qu’il ne faisait pas preuve de partialité en faveur de l’acquéreur.

Si les travaux d’isolation réalisés par la SCI Mojito ont pu masquer les infiltrations, ils ne sont pas à l’origine de celles-ci qui étaient préexistantes à la vente, lesquelles n’ont pas été réparées par M. [I] qui en avait connaissance et qui a procédé aux travaux de doublage. Il n’y a donc pas lieu de retenir une quelconque faute de la SCI Mojito susceptible de réduire l’indemnisation due au titre de la garantie des vices cachés.

Toutefois, il apparaît que le devis d’un montant de 20 708,40 € TTC comportait la fourniture d’un sol PVC clipsable en remplacement de l’ancien sol sur une surface d’environ 18 m² pour un montant de 1 224 euros HT soit 1 468,80 euros TTC. Or, l’expert judiciaire a conclu qu’aucun équipement autre que les cloisons, doublages, faux-plafonds et isolation n’ont été impactés par les infiltrations. En l’absence de preuve d’une dégradation du sol par l’effet des infiltrations dont l’origine est antérieure à la vente du bien immobilier, le remplacement du sol ne peut être retenu au titre du dommage imputable aux vices cachés.

S’agissant de la critique de l’appelant sur la réfection du faux-plafond de l’entrée, l’expert a répondu à un dire identique de M. [I] en indiquant :

« L’expert a précisé ne pas retenir 167 m² de faux-plafond tous lieux confondus mais uniquement 125 m², y compris salle d’attente et appentis comme travaux justifiés par les désordres. L’expert n’a donc pas retenu les 38 m² en entrée ».

Il s’ensuit que la critique du rapport d’expertise quant à la surface retenue pour la réfection des faux-plafonds n’est pas fondée.

Il convient de procéder au calcul de la somme nécessaire à la réfection des faux-plafonds imputable aux vices cachés, à l’exclusion du remplacement du sol, comme suit : (20708,40 – 1 468,80 €) /167 m² x 125 m² = 14 400,90 euros.

M. [I] sera donc condamné à payer à la SCI Mojito une somme de 14 400,90 euros au titre des travaux de reprise des doublages, faux-plafonds et isolations, qu’il convient d’indexer sur l’évolution de l’indice BT 01 à compter de l’indice publié au jour du rapport d’expertise du 30 octobre 2018 jusqu’à l’indice publié à la date du présent arrêt, afin d’assurer la réparation intégrale du préjudice subi.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à la société Mojito la somme de 9 100 euros au titre de la reprise des doublages, faux-plafonds et isolation.

Sur les travaux de reprise de la cloison

Il résulte du rapport d’expertise que M. [I] a réalisé une cloison non-conforme aux règles de l’art en ce qu’elle présente un sous-dimensionnement structurel. Ce désordre a été constaté contradictoirement au cours des opérations d’expertise, ainsi qu’il a été précédemment exposé, et l’expert judiciaire et les parties ont pu discuter du devis produit pour la reprise de la cloison.

L’expert judiciaire a indiqué que le devis produit reprend les travaux strictement nécessaires suite à la rupture de la cloison et du faux-plafond du fait d’une conception erronée dans son dimensionnement et d’une mise en 'uvre non conforme aux règles de l’art et a proposé de le retenir pour le montant de 4 778,40 € TTC.

Cette somme correspond donc au préjudice subi par le propriétaire des locaux, la SCI Mojito, quand bien même la facture a été transmise au cabinet d’avocat situé à cette adresse.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à la SCI Mojito la somme de 4 778,40 euros au titre des travaux de reprise de la cloison.

Sur le préjudice de jouissance

Suivant contrat du 8 novembre 2012, la SCI Mojito a donné à bail professionnel les locaux acquis auprès de M. [I], à l’association d’avocats à responsabilité professionnelle individuelle dénommée [T] Bezard Bruno [L] Isabelle [W] Déborah Condon, qui avait la jouissance des locaux pendant les périodes d’infiltration causées par les vices cachés dont le bien était atteint.

La SCI Mojito n’allègue ni ne justifie avoir elle-même subi un trouble de jouissance, alors que le contrat de bail a continué à s’exécuter aux conditions contractuelles. La SCI Mojito ne peut solliciter réparation du préjudice de jouissance subi par les avocats exerçant dans les locaux qu’elle n’a pas subi elle-même.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Mojito de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance.

Sur la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque

M. [I] ne formulant aucun moyen à l’appui de sa prétention tendant à voir ordonner la mainlevée de l’inscription d’hypothèque prise le 7 juillet 2022 et publiée au service de la publicité foncière de Chartres 1 le 4 août 2022 volume 2804P01 2022 V numéro 3977, par la SCI Mojito sur son immeuble, cette demande sera rejetée, outre le fait que la présente décision confirme la qualité de créancier de la SCI Mojito.

Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [I] sera condamné aux dépens d’appel et à payer à la SCI Mojito une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [I] au paiement à la société Mojito des sommes de :

. 9 100 euros au titre de la reprise des doublages, faux-plafonds et isolation ;

. 22 718 euros au titre du remplacement de la couverture ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DIT n’y avoir lieu à écarter les conclusions récapitulatives de M. [I] notifiées le 15 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [I] à payer à la SCI Mojito :

— la somme 29 423,87 euros au titre des travaux de toiture de la salle d’attente et des archives ;

— la somme de 25 568,77 euros au titre des travaux de couverture en bac acier ;

— la somme de 14 400,90 euros au titre des travaux de reprise des doublages, faux-plafonds et isolations, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 à compter de l’indice publié au jour du rapport d’expertise du 30 octobre 2018 jusqu’à l’indice publié à la date du présent arrêt ;

DÉBOUTE M. [I] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [I] aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [I] à payer à la SCI Mojito la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT