Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

2^e Chambre – Section A

ARRET DU 31 OCTOBRE 2007

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/00640

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Septembre 2004 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 02/10045

APPELANTS

Monsieur E Y B

XXX

XXX

Madame F-G X épouse Y B

XXX

XXX

représentés par la SCP DUBOSCQ – PELLERIN, avoués à la Cour

assistés de M^e Louis GABIZON, avocat au barreau de Paris, toque U 8

INTIMEE

XXX

représentée par son Gérant la Ste MEUNIER PROMOTION

XXX

XXX

représentée par M^e Rémi PAMART, avoué à la Cour

assistée de M^e Daniel CONSTANTIN plaidant pour la SCP LEBLOND-CONSTANTIN et associés, avocat au barreau de Paris, toque : P 88

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l’article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l’article 785 du nouveau code de procédure civile, le 25 septembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président

Madame Dominique REYGNER, Conseiller

Madame Isabelle LACABARATS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me C D

ARRET :

— contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile.

— signé par M^me Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par M^me C D, greffier auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire

Le 19 décembre 1999, Monsieur Y-B et Madame X ont souscrit auprès de la SNC ILOT BARBES deux contrats de réservation dans un immeuble collectif neuf sis rue Christiani à Paris 18 ème, vendu en l’état futur d’achèvement, l’un portant sur un appartement et une cave, l’autre sur un emplacement pour véhicule automobile portant le n° 140 du plan de vente, moyennant le prix total de 239 099,06 euros. L’acte de vente a été signé le 1^er août 2000.

Invoquant la non conformité de l’emplacement pour véhicule livré du fait de son étroitesse et du handicap dont Monsieur Y-B, atteint de cécité, souffre, Monsieur Y-B et Madame X, par acte du 14 juin 2002, ont assigné la SNC ILOT BARBES devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d’obtenir la résolution partielle de la vente et l’indemnisation du préjudice subi.

Monsieur Y-B et Madame X, aujourd’hui son épouse, sont appelants du jugement rendu par ce tribunal le 2 septembre 2004 qui les a déclarés recevables en leur demande de résolution mais les a déboutés de leurs prétentions, les a déclarés irrecevables pour le surplus et les a condamnés aux dépens.

L’affaire, radiée le 24 janvier 2006, a été réenrôlée le 11 janvier 2007.

Dans leurs dernières conclusions du 11 septembre 2007, les époux Y-B sollicitent en substance de la cour, sous divers visas et demandes constituant en réalité les moyens venant au soutien de leurs prétentions, de :

— prononcer, à titre principal l’annulation de la vente du lot n° 5298 pour cause de dol et subsidiairement la résolution de cette vente pour vice caché connu du vendeur,

— ordonner la restitution sous astreinte du prix payé, soit la somme de 27 440,21 euros,

— condamner la SNC ILOT BARBES à leur payer, au titre de l’article 1147 du code civil, les sommes suivantes

* 137 euros par mois à compter du 1^er août 2000, date de la vente, au titre des frais financiers (intérêts et assurance) générés par les seuls 27 440,21 euros du prêt principal destinés à l’achat du parking,

* 125 euros par mois à compter de mai 2002, date de la révélation matérielle du vice caché, au titre de la nécessité de louer une autre place de stationnement,

* 30 euros par mois au titre des charges de copropriété, taxes foncières et d’habitation, frais notariaux,

* 6 000 euros pour le préjudice moral et le temps consacré pendant six ans à la défense de leurs droits,

* 6 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— sur la demande formulée par Monsieur Y en tant qu’habitant handicapé à mobilité réduite, condamner la SNC ILOT BARBES à lui payer les sommes suivantes

* 9 000 euros pour le trouble de jouissance,

* 9 000 euros au titre du préjudice moral né du refus de vente d’une place destinée aux personnes handicapées à mobilité réduite,

* 6 000 euros de remboursement des frais complémentaires d’avocat au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— condamner la SNC ILOT BARBES aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions du 10 août 2007, la SNC ILOT BARBES demande en substance à la cour de :

Sur les demandes formulées par Monsieur et Madame Y

— dire Monsieur et Madame Y irrecevables en leur appel et en leurs demandes d’annulation de la vente du lot 5298 pour cause de dol et subsidiairement de résolution de la vente pour cause de vice caché connu du vendeur, ces demandes étant nouvelles en appel et Monsieur et Madame Y ne justifiant pas de leur droit de propriété sur la place de stationnement litigieuse,

— dire et juger Monsieur et Madame Y irrecevables et en tous les cas mal fondés dans leurs prétentions relatives à la non conformité de la place de stationnement en raison d’un prétendu vice ou non conformité inexistant et qui, en tout état de cause, serait apparent,

— les débouter de leur demande d’annulation de la vente pour cause de dol,

— dire et juger la demande subsidiaire de résolution de la vente pour vice caché irrecevable comme nouvelle et comme n’ayant pas été formulée à bref délai,

— subsidiairement la dire et juger non fondée,

— subsidiairement débouter Monsieur et Madame Y de toutes leurs demandes pécuniaires,

Sur les demande formulées par Monsieur Y

— dire et juger ces demandes irrecevables comme étant nouvelles devant la cour,

— dire et juger que Monsieur Y, qui a vendu son appartement et sa cave et qui poursuit l’annulation de la vente du parking, n’a pas qualité pour agir au titre des parties communes de l’immeuble,

— subsidiairement débouter Monsieur Y de toutes ses demandes,

— condamner Monsieur et Madame Y au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Ces écritures sont expressément visées pour complet exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité de l’appel

Considérant que Monsieur et Madame Y-B, qui ont revendu le 28 juillet 2003 l’appartement et la cave qu’ils avaient acquis dans l’immeuble de la rue Christiani, justifient par une fiche hypothécaire du 15 juin 2007 être toujours propriétaires de l’emplacement pour véhicule litigieux ; que leur appel est donc recevable ;

Sur les demandes de Monsieur et Madame Y-B

Sur la recevabilité des demandes formées en appel au regard de l’article 565 du nouveau code de procédure civile

Considérant qu’en première instance, Monsieur et Madame Y-B poursuivaient la résolution de la vente sur le fondement de la non-conformité ;

Qu’en invoquant en appel deux autres fondements, le dol à titre principal et la garantie des vices cachés à titre subsidiaire, les époux Y-B n’introduisent pas de prétentions nouvelles, leurs demandes tendant toutes aux mêmes fins, à savoir la mise à néant de la vente et l’indemnisation des différents préjudices prétendument subis ;

Que ces demandes sont donc recevables ;

Sur le dol

Considérant que selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; qu’il ne se présume pas et doit être prouvé ;

Considérant que les époux Y-B exposent que l’emplacement de stationnement n° 140 – lot de copropriété 5298 -, qui leur a été vendu sur plan, sur lequel il figurait comme délimité à droite par un mur et à gauche par l’emplacement voisin et un pilier à l’entrée, a été livré avec un second mur à gauche, la place voisine ayant été boxée, ce qui en renforce l’étroitesse ; que la largeur de cet emplacement, de 243 cm, n’est conforme ni au plan, qui prévoyait 254 cm, ni à la norme NFP-91-120 qui impose 260 cm pour les places situées entre deux murs et destinées à des véhicules de gabarit normal (classe A) ; que cette norme, visée dans le règlement de copropriété, a valeur contractuelle, et que la clause particulière du règlement de copropriété relative au boxage des lots 5296 et 5297 est illicite et ne leur est pas opposable ;

Qu’ils soutiennent que la SNC ILOT BARBES, par diverses manoeuvres consistant à les tenir dans l’ignorance lors de la souscription du contrat de réservation du grave défaut dont l’emplacement n° 140 allait souffrir, puisqu’elle s’était engagée six mois plus tôt à l’égard de Madame Z, réservataire des places n° 138 et 139, à boxer ces deux emplacements, de sorte que la place n° 140 n’aurait plus la largeur minimale fixée par la norme précitée, à leur fournir des plans erronés, à inclure une clause particulière dissimulée au milieu des clauses générales du règlement de copropriété et à s’abstenir d’attirer leur attention sur un point pourtant déterminant de leur consentement en raison du handicap de Monsieur Y comme de leur recommander l’acquisition d’un emplacement pour personne handicapée, les a convaincus d’acheter un parking inadapté et de surcroît à un prix supérieur de 50 % à la moyenne des autres acquéreurs, avec l’intention de leur livrer un bien différent de celui convenu et d’une valeur moindre ;

Que la SNC ILOT BARBES, contestant l’existence de tout vice ou non conformité, dénie le dol qui lui est imputé, affirmant notamment que la clause relative au boxage des parkings figurant dans le règlement de copropriété notifié aux époux Y-B préalablement à la vente est licite et leur est opposable et que la norme NFP 91-120 n’a pas de caractère contractuel entre le maître d’ouvrage/vendeur et les acquéreurs ;

Considérant qu’il est constant que lors de la signature le 19 décembre 1999 du contrat de réservation de l’emplacement de parking n° 140, les appelants ont visé un plan sur lequel cet emplacement était délimité par un mur à droite et un pilier à gauche, et n’ont pas été informés par la SNC ILOT BARBES de ce que celle-ci avait signé le 19 juin précédant avec Madame Z un contrat de réservation portant sur les emplacements voisins n° 138 et 139 avec engagement de sa part de les boxer ; que le plan annexé à l’acte de vente ne mentionnait pas non plus le boxage des emplacements n° 138 et 139 ;

Mais considérant que les futurs acquéreurs n’ont pas sollicité au moment de leur réservation l’acquisition de l’une des places spécifiques pour personnes handicapées que comportait le programme de construction, qui figuraient pourtant sur le plan qu’ils ont signé (places 101, 119 et 158 pour le premier sous-sol) ; que le contrat ne fait état d’aucune exigence particulière de leur part quant à la largeur minimum de l’emplacement réservé en vue de son utilisation par une personne handicapée ; qu’il ne résulte pas davantage de l’acte d’acquisition du 1^er août 2000 que les dimensions de l’emplacement de stationnement constituaient un élément déterminant de l’engagement des époux Y-B ;

Considérant par ailleurs que s’il est admis que la largeur de l’emplacement livré est légèrement inférieure à celle résultant du plan – 6 cm selon le vendeur, 11 cm selon les acquéreurs -, d’une part il n’existe pas de garantie légale de contenance pour ce type de biens, d’autre part il n’est pas démontré que cette différence de largeur rend l’emplacement impropre à sa destination normale, même en tenant compte de la présence de murs à droite et à gauche ;

Considérant encore que la norme NF P 91-120 spécifiant les dimensions minimales à observer pour les emplacements de stationnement à usage privatif n’a pas de caractère contractuel entre le vendeur et les acquéreurs, n’étant visée ni dans le contrat de réservation, ni dans l’acte de vente et les documents y annexés – notice descriptive légale et copie de la convention de travaux - ; que la référence qu’y est faite dans le règlement de copropriété, lequel prévoit que 'tout copropriétaire aura la possibilité de clore son (ou ses emplacements) de stationnement individuel sous réserve du respect de la norme N.F.P. 91.120 d’Avril 1996 et de l’accord des copropriétaires voisins’ ne concerne en effet que les rapports à venir des copropriétaires entre eux ; que de même l’allusion faite à cette norme par la SNC ILOT BARBES dans une lettre adressée aux acquéreurs le 29 novembre 2001 a valeur d’information et ne contient aucune reconnaissance de sa part de la valeur contractuelle de ladite norme ;

Que la clause particulière du règlement de copropriété précisant en suite des dispositions précitées que 'seuls les emplacements constituant les lots numéros 5296 et 5297 seront boxés par le constructeur', rédigée distinctement des dispositions générales, est licite et opposable aux époux Y-B, qui en ont eu connaissance avant la vente ;

Considérant en effet que les appelants ont été destinataires en juin 2000, soit plus d’un mois avant la signature de l’acte authentique de vente, du projet d’acte, du règlement de copropriété établi le 30 décembre 1999 qui prévoyait expressément que les emplacements constituant les lots n° 5296 et 5297 seraient boxés par le constructeur, et de l’état descriptif de division attribuant les numéros de lot de copropriété, soit le n° 5298 pour leur emplacement de parking ; qu’ils disposaient ainsi dés avant la vente d’informations leur permettant de savoir que le double parking voisin de celui qu’ils s’apprêtaient à acquérir serait boxé ;

Considérant qu’au vu de ces différents éléments, la preuve du caractère intentionnel du défaut d’information imputable à la SNC ILOT BARBES lors de la signature du contrat de réservation, cause d’une erreur déterminante du consentement donné par les époux Y-B, n’est pas rapportée, non plus que celle d’autres manoeuvres antérieures ou concomitantes à la régularisation de l’acte de vente destinées à tromper ces derniers dans le but de les amener à acquérir un emplacement inadapté à leurs besoins ;

Qu’il convient au surplus d’observer, s’agissant du prix, que l’intimée expose que les consorts Y-B ont demandé pour des raisons qui leurs sont propres que le prix global de l’appartement, de la cave et du parking soit 'éclaté', faisant apparaître ainsi un prix du parking plus élevé que celui de la grille, alors que le prix global, lui, est conforme à la grille ; que les appelants ne justifient effectivement pas que le prix total qu’ils ont payé pour les trois lots acquis excède celui pratiqué pour les autres lots du même programme ;

Considérant en conséquence que le dol n’est pas établi ;

Sur les vices cachés

Considérant qu’aux termes de l’article 1641 du code civil, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’ ; que l’article 1648 du même code dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 précise que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un bref délai ;

Considérant que les époux Y-B font valoir que l’existence du deuxième mur à gauche connue dés juin 1999 est restée cachée à la réservation et à la vente sur plan et que la place livrée, hors norme, n’est pas conforme à sa destination ; qu’ils ajoutent que leur demande sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil est recevable, le bref délai ayant été interrompu par leur assignation introductive d’instance du 14 juin 2002 ;

Que la SNC ILOT BARBES oppose qu’à supposer que le parking litigieux soit affecté d’un vice ou d’une non conformité, ce qu’elle conteste, ce vice ou cette non-conformité serait apparent, les époux Y-B étant forclos à s’en prévaloir par application de l’article 1642-1 du code civil ; que si par extraordinaire la cour devait retenir l’existence d’un vice caché, Monsieur et Madame Y-B seraient alors irrecevables à agir sur ce fondement, faute d’avoir engagé leur action à bref délai ;

Considérant qu’ainsi qu’il l’a été vu ci-dessus, il n’est pas établi de non-conformité de l’emplacement vendu aux spécifications convenues par les parties, aucune dimension n’étant prévue dans le contrat de réservation et l’acte de vente ni n’étant expressément indiquée sur les plans fournis aux acquéreurs et la norme NFP 91-120 n’ayant pas valeur contractuelle entre les parties ; qu’il n’est pas davantage établi que le boxage du double parking voisin de celui des époux Y-B, au demeurant porté à leur connaissance par la communication préalable à la vente du règlement de copropriété qui en faisait état, rend la chose vendue impropre à sa destination normale d’emplacement de stationnement, la présence d’un second mur dont l’existence n’a pas été signalée aux intéressés au moment de la réservation en rendant simplement l’usage moins commode ;

Considérant qu’en tout état de cause le vice allégué par les époux Y-B était apparent dés la livraison de la chose vendue et la prise de possession, intervenue le 27 juillet 2001, les circonstances factuelles dans lesquelles le procès-verbal, dûment signé par l’un des acquéreurs, a été établi, étant inopérantes ; que ce procès-verbal ne comporte aucune réserve concernant le parking ;

Qu’en application de l’article 18 de l’acte de vente stipulant que le vendeur serait tenu de la garantie des vices apparents dans les conditions prévues par l’article 1642-1 du code civil, et serait déchargé de cette obligation à l’égard des vices et non conformités alors apparents, dont l’existence ne lui aurait pas été notifiée par l’acquéreur, soit avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par ce dernier, soit au jour de la réception des travaux (avec ou sans réserve), si celle-ci intervenait après l’expiration du délai ci-dessus, la garantie de la SNC ILOT BARBES ne pouvait donc être recherchée que dans le mois de la prise de possession des lieux par les époux Y-B, ce qui n’a pas été le cas, leur première réclamation visant une non conformité de l’emplacement de stationnement datant du 15 octobre 2001 ;

Considérant en conséquence que les prétentions des appelants fondées sur la garantie des vices cachés ne peuvent prospérer et seront rejetées ;

Sur la demande de Monsieur Y-B

Considérant que Monsieur Y-B, qui estime ses demandes recevables, sollicite sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil l’indemnisation du préjudice que la faute de la SNC ILOT BARBES lui aurait porté du fait, d’une part du non respect, après le 25 juillet 2001, de la réglementation relative à l’accessibilité des parkings des immeubles d’habitation collectifs neufs, avec permis de construire postérieur au 28 août 1994, au sens des articles R. 421-5-2 du code de l’urbanisme, R. 111-18 du code de la construction et de l’habitation et L. 122-1 du code de la consommation, d’autre part des refus de vente opposés sans motif légitime à ses demandes d’acquisition d’une place de stationnement accessible aux personnes handicapées de l’immeuble ;

Que la SNC ILOT BARBES conclut à l’irrecevabilité de ces demandes, nouvelles en appel, et à l’absence de qualité de Monsieur Y-B pour agir au titre des parties communes de l’immeuble ; que sur le fond, elle prétend que la réglementation alors en vigueur a été respectée et conteste le refus de vente allégué ;

Considérant que les époux Y-B ayant demandé en première instance la condamnation sous astreinte de la SNC ILOT BARBES à remettre en conformité des places de stationnement avec le décret du 26 janvier 1994 (article R 119-19-1 du code de la construction), cette dernière devant faire en sorte que le parc de stationnement de l’immeuble en cause comporte trois places handicapés et que ces places soient réservées à l’usage de personnes handicapées, et à titre subsidiaire l’octroi de dommages et intérêts, les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur Y-B seul en cause appel, qui tendent aux mêmes fins que la demande subsidiaire de première instance, à savoir l’indemnisation du préjudice que les manquements imputés à la SNC ILOT BARBES lui auraient causé, n’est pas nouvelle ;

Que par ailleurs Monsieur Y-B, qui sollicite l’indemnisation d’un préjudice personnel, n’agit pas au titre des parties communes de l’immeuble ;

Que sa demande est donc recevable ;

Mais considérant, d’une part, qu’il n’est pas contesté que dans le cadre de son opération de construction, la SNC ILOT BARBES a respecté les prescriptions législatives et réglementaires alors en vigueur concernant l’accessibilité des lieux aux personnes handicapées et le nombre de places de stationnement aménagées pour elle ;

Que les dispositions des articles R. 111-19 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées prévoyant notamment le nombre de places devant leur être réservées invoquées par l’appelant ne sont en revanche applicables qu’aux parcs de stationnement dépendant d’un établissement recevant du public ou d’une installation ouverte au public, et non aux parkings des immeubles d’habitation privés ; que la SNC ILOT BARBES n’avait donc pas l’obligation de réserver à l’usage exclusif des handicapés, en les intégrant dans les parties communes, trois des places aménagées pour elles ;

Considérant, d’autre part, que les époux Y-B, qui n’ont pas demandé l’acquisition d’une place de stationnement aménagée pour personne handicapée au moment de la réservation, n’ont formulé pour la première fois une demande en ce sens que par lettre du 15 octobre 2001, postérieure à la vente et à la prise de possession des lieux ;

Que la SNC ILOT BARBES, qui n’avait pas l’obligation légale de ne commercialiser les places aménagées pour personnes handicapées qu’en fin de programme, établit qu’à cette date, elle n’avait plus d’emplacement 'handicapé’ disponible à la vente, le dernier ayant fait l’objet d’un contrat de réservation au profit de Madame A, signé par la réservataire le 15 juillet 2001, dont le caractère fictif n’est pas démontré ; qu’aucun refus de vente illégitime ne lui est dés lors imputable ;

Considérant en conséquence que les demandes de Monsieur Y-B, non fondées, seront rejetées ;

Sur l’article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens

Considérant qu’il n’y a pas lieu, en équité, à application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Que les époux Y-B, qui succombent, doivent supporter les dépens d’appel, ceux de première instance restant répartis conformément à la décision entreprise.

PAR CES MOTIFS

Déclare l’appel recevable,

Déclare les époux Y-B et Monsieur Y-B recevables en leurs demandes, mais les y dit mal fondés et les en déboute,

Confirme pour le surplus le jugement entrepris,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne Monsieur et Madame Y B aux dépens d’appel, que Maître PAMART, avoué, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,