Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 JUIN 2012

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/25254

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Octobre 2010-Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/10286

APPELANTS

Monsieur I N O X

Madame K V W L épouse X

XXX

représentés par la SCP MONIN – D’AURIAC en la personne de Maître Patrice MONIN, avocats au barreau de PARIS, toque : J071

assistés de Maître Vincent CHAMPETIER plaidant pour la SELARL CLEVERLEX, avocats au barreau de PARIS, toque L 008

INTIMES

Monsieur C R S A

XXX

représenté par la SELARL ANDRE TOUBOUL en la personne de Maître André TOUBOUL, avocats au barreau de PARIS, toque : L0041

assisté de Maître Zineb KRIEM-PARRONDO plaidant pour la SELARL TOUBOUL, avocats au barreau de PARIS, toque L 0041

XXX

pris en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée Maître Lionel MELUN, avocat au barreau de PARIS, toque : J139

assistée de Maître Christelle MOYSE plaidant pour la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque P 274

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 mai 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier :

lors des débats : Madame E F

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame E F, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2007, M. C A a donné mandat non exclusif à la société Feau commercialisation de vendre un appartement situé 20 rue Soyer à Neuilly-sur-Seine (92) au prix de 1 900 000 €, soit 1 809 500 € net vendeur, la rémunération de l’agent immobilier étant à la charge de l’acquéreur. M. A était propriétaire du bien aux termes d’un partage du 19 décembre 2003 intervenu entre lui-même et ses soeurs à la suite du décès de sa mère. Par lettre du 12 mars 2007 adressée à l’agent immobilier, M. I X et M^me K L, épouse X (les époux X) ont proposé d’acquérir le bien au prix de 1 600 000 € incluant les honoraires de l’agent immobilier. Le 16 mars 2007 M. A a apposé sur cette lettre la mention manuscrite : 'Bon pour accord pour 1 550 000 € net vendeur'.

Par acte des 25 et 26 juillet 2007, reprochant à M. A d’avoir refusé de signer la promesse de vente à leur profit, les époux X l’ont assigné, ainsi que l’agent immobilier, en vente forcée et en paiement de dommages-intérêts.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 21 octobre 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré les époux X mal fondés en leurs actions et les en a déboutés,

— déclaré sans objet la demande de garantie formulée par M. A à l’encontre de la société Feau commercialisation,

— déclaré la société Feau commercialisation mal fondée en ses demandes à l’encontre de M. A,

— condamné les époux X à payer à M. A la somme de 3 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les a condamnés aux dépens.

Par dernières conclusions du 24 avril 2012, les époux X, appelants, demandent à la Cour de :

— réformer le jugement entrepris,

— vu les articles 1134, 1147, 1382 et suivants et 1582 et suivants du Code civil,

— dire qu’une vente parfaite est intervenue le 16 mars 2007,

— dire que M. A a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en refusant de réitérer par acte authentique la vente parfaite du 16 mai 2007 ou, à défaut, qu’il a engagé sa responsabilité en se rendant coupable d’une rupture abusive de pourparlers,

— dire que cette faute leur a causé des préjudices,

— condamner M. A à leur verser :

. la somme de 48 000 € au titre des loyers et charges qu’ils ont dû régler,

. la somme de 113 400 € au titre du renchérissement de l’immobilier,

. la somme de 30 000 € au titre du préjudice moral,

— condamner M. A à leur verser la somme de 8 000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 27 avril 2012, M. A prie la Cour de :

— vu les articles 28 du décret du 4 janvier 1955, 1583 et 220 du Code civil,

— débouter les époux X et la société Feau commercialisation de leurs demandes,

— confirmer le jugement entrepris,

— subsidiairement,

— condamner la société Feau commercialisation à le garantir de toute condamnation prononcée contre lui,

— en tout état de cause,

— condamner solidairement les époux X et la société Feau commercialisation à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 30 mars 2012, la société Feau commercialisation demande à la Cour de :

— vu les articles 1134 et 1583 du Code civil,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. A de sa demande de garantie formée contre elle,

— l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,

— dire qu’elle a parfaitement rempli sa mission résultant du mandat du 22 janvier 2007,

— constater l’existence d’une vente parfaite entre M. A et les époux X,

— dire qu’en refusant de réitérer la vente par acte authentique, M. A a commis une faute,

— dire que cette faute a entraîné pour elle une préjudice, ayant été privée de sa rémunération,

— condamner M. A à lui payer la somme de 50 000 € de dommages-intérêts équivalant au montant de la commission,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux X et M. A de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux X et M. A à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE, LA COUR

Considérant que les moyens développés par les époux X au soutien de leur appel principal et par la société Feau commercialisation au soutien de son appel incident ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Considérant qu’à ces justes motifs, il sera ajouté, sur la perfection de la vente, que le 'bon pour accord’ a été apposé par M. A le 16 mars 2007 sur une lettre du 12 mars 2007 émanant de M^me X prévoyant, en cas de réponse positive à sa proposition d’acquérir, la préparation par son notaire, M. Z, d’un compromis de vente, puis d’un acte de cession ;

Qu’ainsi, l’acquéreur a lui-même soumis la perfection de la vente à la conclusion préalable d’un avant-contrat ;

Considérant, en outre, qu’il ressort du projet d’avant-contrat versé aux débats par les époux X, que leur notaire, M. G Z, a rédigé une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle ses clients se réservaient seulement la faculté d’acquérir par l’exercice d’une levée d’option dans un certain délai ;

Qu’il s’en déduit qu’au 16 mars 2007, la vente n’était pas parfaite de sorte que le Tribunal a débouté, à bon droit, les époux X de leur demande de vente forcée ;

Considérant que, faute d’engagement des parties, l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission ; qu’en conséquence, la société Feau immobilier ne peut prétendre à des dommages-intérêts réparant la perte de sa rémunération ;

Considérant, sur la rupture abusive des pourparlers, que, par lettre du 21 mars 2007 adressée à M. Z, l’agent immobilier a récapitulé les conditions de la négociation au nombre desquelles ne figurait pas l’exigence de la renonciation des deux soeurs de M. A à l’action en rescision du partage du 19 décembre 2003, de sorte que la société Feau immobilier ne peut soutenir, contre les termes de cette lettre et la relation des faits, concordante sur ce point des acheteurs et du vendeur, que M. A aurait 'manifesté la nécessité de réunir les accord de vente de ses deux soeurs’ ;

Que, par lettre du 31 mai 2007, le clerc de M. B, notaire de M. A, a rappelé à M. Z qu’au cours de leurs différents entretiens téléphoniques, ce dernier lui avait précisé que ses clients refusaient d’acquérir le bien faute de renonciation des copartageantes à l’action précitée et que cette position avait été maintenue lors d’une conversation téléphonique du 5 avril 2007 à la suite de laquelle, soit postérieurement à celle-ci, M. A avait considéré que les pourparlers étaient rompus dans la mesure où lui-même refusait de réclamer les procurations à ses soeurs ; que cette relation des faits concorde avec celle décrite dès le 15 mai 2007 par M. A dans une lettre adressée à l’agent immobilier dans laquelle il précise qu’il n’était en possession que d’une seule procuration, n’ayant pu obtenir la seconde ; que, rien n’indiquant que la lettre du 5 avril 2007 du clerc de l’étude B ait été rédigée après la conversation du même jour, les appelants ne démontrent pas la contradiction qu’ils dénoncent entre la teneur de cette conversation et la demande de fixation d’un rendez-vous de signature dans cette lettre ;

Considérant que l’exigence de la renonciation des copartageantes ayant été introduite dans la négociation par les époux X après l’accord donné le 16 mars 2007 par M. A, c’est sans faute que ce dernier a pu refuser cette condition et ce, d’autant, qu’en avril 2007, il ne détenait pas lesdites procurations, ses soeurs n’ayant renoncé à l’action en rescision devant notaire que les 4 et 5 mai 2007, soit à une époque où le vendeur était en droit de considérer que les appelants avaient refusé d’acquérir ;

Qu’il convient d’ajouter que M. B atteste que son étude a indiqué à plusieurs reprises à M. Z que M. A présentait les garanties financières requises pour lui permettre de fournir à ses soeurs un complément de part dans l’hypothèse d’une lésion de plus du quart ;

Qu’il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la rupture des pourparlers n’est pas imputable à M. A, les époux X n’établissant pas, en outre, l’existence d’une faute ou d’un abus de la part de ce dernier ;

Considérant que la circonstance que M. A, renseigné par l’échec des pourparlers avec les époux X, ait jugé nécessaire d’obtenir la renonciation de ses soeurs à l’action précitée pour une nouvelle négociation qui, elle, a abouti à la vente le 23 juillet 2007 en exécution d’une promesse par acte authentique du 1^er juin 2007 et à la suite d’un mandat donné le 16 mai 2007 à la société Windsor Neuilly, ne manifeste pas la mauvaise foi du vendeur dans ses rapports avec les appelants ;

Considérant qu’en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes ;

Considérant que M. A, qui n’a pas refusé de ratifier une vente aux conditions du mandat, n’a pas violé ses obligations de mandant, de sorte que l’agent immobilier doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Considérant que la solution donnée au litige implique le rejet des demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formées par les époux X et par la société Feau commercialisation ;

Considérant que l’équité commande qu’il soit fait droit à la demande de M. A sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne in solidum M. I X, M^me K L, épouse X, et la société Feau commercialisation aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. I X, M^me K L, épouse X, et la société Feau commercialisation à payer à M. C A la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

La Greffière, La Présidente,