Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 28 FÉVRIER 2013

(n° 130 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/23295

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/58343

APPELANTE

XXX

agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SELARL SELARL A – DE MARIA – GUERRE (M^e Jacques A) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0018)

Assistée par M^e Bertrand LAVRIL (avocat au barreau de PARIS, toque : R212)

INTIMEES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 15 AVENUE KLEBER XXX

agissant en la personne de son syndic en exercice, actuellement la SA TEGERIM

C/ SA H

XXX

XXX

Représentée par M^e Chantal-rodene BODIN CASALIS (avocat au barreau de PARIS, toque : L0066)

Ayant pour avocat M^e Amélie BOURA du Cabient CASSEL (avocat au barreau de Paris – toque : K49)

SAS GTM BATIMENT

agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en datte qualité audit siège.

XXX

XXX

Représentée par la SCP GALLAND – VIGNES (M^e Marie-catherine VIGNES avocatau barreau de PARIS, toque : L0010)

Ayant pour avocat M^e Marie-Laurence DOBBENE (avocat au barreau de Paris – toque : E269)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Janvier 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Evelyne LOUYS, Présidente de chambre

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère

M^me D E, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Marine BERNARD

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Evelyne LOUYS, président et par M^me Sonia DAIRAIN, greffier.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE :

XXX est propriétaire d’un bien immobilier sis XXX, composé de deux bâtiments de R+5 et R+6 reliés par un corps de bâtiment, dont elle a entrepris la restructuration, et pour laquelle elle a obtenu les permis modificatifs.

Elle a obtenu, par référé préventif, la désignation de Z, Y et F G selon ordonnance de référé du 1^er octobre 2009.

Une difficulté est apparue concernant une demande de tour d’échelle vainement formée auprès du syndicat des copropriétaires du 5 avenue Kléber, malgré une réunion d’expertise tenue le 11 octobre 2011, et les recommandations de M. B.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le mur mitoyen en cause, affecté d’humidité, nécessite des travaux dont il refuse de supporter partie.

La maîtrise d’ouvrage, la SAS GTM Bâtiment avait accepté de prendre à sa charge l’intégralité du ravalement de ce mur mitoyen, sous réserve de bénéficier d’un droit de tour d’échelle. Un projet de protocole était officiellement transmis le 6 juin 2011 pour validation en assemblée générale devant se tenir fin juin qui n’a pu aboutir.

Sur assignation d’heure à heure, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a retenu que le refus du syndicat des copropriétaires constituait une contestation sérieuse dès lors que la construction nouvelle réalisée par la SAS 5 avenue Kléber l’avait été sans s’assurer, tant qu’il en est encore temps, qu’elle demeurait accessible pour sa finition ou la remise en état de ses accessoires sans pénétrer sur la propriété voisine et la SAS 5 avenue Kléber a été déboutée de sa demande.

XXX a interjeté appel de cette décision le 6 mars 2012.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 septembre 2012.

MOYENS ET PRETENTIONS DE LA SAS 5 AVENUE KLÉBER :

Au terme de ses conclusions du 22 juin 2012 la SAS 5 avenue Kléber demande à la Cour au visa des articles 544 et 1382 du code civil, de la jurisprudence de':

— la déclarer recevable et fondée,

— prendre acte de ce que la SAS GTM n’est attraite qu’aux fins de «jugement'» commun,

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

— l’autoriser ainsi que les entreprises, la SAS GTM, comme ses sous-traitants, ALT ENTREPRISE et UNION TECHNIQUE DU BATIMENT à': procéder à l’installation du chantier visée dans la demande du 14 septembre 2011 de la SAS GTM BATIMENT réitérée le 6 octobre 2011 sur l’emprise du syndicat du 15 avenue Kléber et réaliser les travaux visés dans la demande du 14 septembre 2011 de la SAS GTM BATIMENT réitérée à même date et rapportée dans le dire de Maître DABBENE du 6 octobre 2011,

— dire qu’en cas d’obstruction de la part du syndicat du 15 avenue Kléber une astreinte de 500€ par jour de retard sera due à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir

— dire que M. B expert judiciaire procédera à un constat préalable sous réserve du libre accès à la propriété du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

— dire qu’il pourra établir, sans convocation, un constat de difficultés résultant notamment d’un obstruction du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ou de l’un quelconque de ses copropriétaires et/ou la découverte inopinée d’une sujétion supplémentaire,

— dire que la durée des travaux sera suspendue et prorogée en cas de grève ou d’intempérie comme en cas de toute obstruction,

— dire que M. B pourra déposer au greffe du tribunal un pré-rapport pour, en tant que de besoin, en être à nouveau référé au Président à toutes fins utiles ce que de droit,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au coût des constats que M. B fera, et dire que ce dernier établira une comptabilité distincte de ces opérations, à la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts et à celle de 10.000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, et en tous frais et dépens de «'cette instance au fond'» et de la première instance incluant le timbre fiscal,

— dire que la SCP DUBOSQ et A pourra les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile,

— déclarer le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES irrecevable et à tout le moins infondé en toutes ses demandes.

Au soutien de ces demandes la société du 5 avenue KLEBER fait notamment valoir':

— qu’une difficulté est apparue avec le syndicat des copropriétaires du 15 avenue Kléber qui s’oppose, malgré une réunion d’expertise du 11 Octobre 2011 et une recommandation de M. B, à sa demande de tour d’échelle pour la réalisation de travaux indispensables sur le mur séparant la cour de leurs fonds respectifs,

— qu’un projet de protocole avait été communiqué le 6 Juillet 2011 au cabinet H I, syndic de l’immeuble du 15 avenue Kléber, pour qu’il le soumettre à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires et qu’un descriptif des travaux lui a été transmis le 6 Octobre 2011'; que contre toute attente, le syndicat avait conditionné son autorisation à «'un effort quant aux mesures prises pour la conservation du mur considéré'», en se prévalant «'des multiples désagréments générés par le chantier'» et d’un «'souci de bons rapports de voisinage'», alors que la dégradation du mur est le fait du précédant propriétaire contre lequel il n’a jamais formulé de demande, que les travaux d’étanchéité qu’il projette sont indispensables, ne sont réalisables qu’en passant sur son terrain, n’entraînent aucune sujétion intolérable ou excessive et ne constituent que de simples finitions,

— que c’est par une double confusion que le premier juge a retenu l’existence d’une contestation sérieuse, car':

.d’une part les travaux à réaliser ne concernent pas uniquement les excroissances nouvelles mais également le mur mitoyen,

.d’autre part, contrairement aux réponses ministérielles, la jurisprudence admet que le tour d’échelle puisse être autorisé pour les travaux de finition d’une construction nouvelle, ce qui est le cas en l’espèce pour le ravalement du prémur en peinture sur l’excroissance du 5 rue Kléber, et la mise en place de tôles d’angles sur ce prémur,

— que les travaux en cause sont indispensables car ils concernent l’étanchéité, et que les autres solutions, même plus onéreuses, ne sont pas possibles': aucun travail en nacelle n’est possible compte tenu de la configuration et aucun travail en cordage n’est légalement autorisé dès lors qu’il existe «'une solution de sécurité effective'» (R4328-58 et R4323-64 du code du travail), étant précisé que ce chantier a connu un accident mortel,

— que ces travaux n’engendrent aucune «'sujétion intolérable et excessive'» du fait de l’exercice du tour d’échelle, et leur durée sera de 3 semaines à compter de l’autorisation, des mesures particulières étant prévues pour les riverains,

— qu’en cas de refus injustifié le juge des référés peut assortir l’exercice du tour d’échelle d’une astreinte, et une indemnisation peut être sollicitée, alors que les circonstances de l’espèce ne justifient d’aucun motif légitime pour lui refuser de laisser ses entreprises pénétrer sur son fonds pour les besoins de la cause,

— que s’agissant de la prise en charge du coût des constats, elle doit incomber au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES qui par son opposition persistante a démultiplié les frais d’expertise,

— que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES qui s’oppose à sa demande de dommages-intérêts n’hésite pourtant pas à en former lui-même une à hauteur de 42000€.

MOYENS ET PRETENTIONS du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES :

Aux termes de ses conclusions du 28 juin 2012 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du 15 avenue KLEBER demande à la Cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, du procès-verbal de la réunion d’information des riverains du 24 mai 2011, du courriel de M. C à M. X du 26 mai 2011, du projet de protocole transmis officiellement et vu la nature des travaux à réaliser, de':

— constater le défaut de dommage imminent et de trouble manifestement illicite,

— dire que la demande d’octroi d’un droit de tour d’échelle se heurte à plusieurs contestations sérieuses,

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance entreprise et débouter la SAS 5 avenue Kléber de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— débouter la SAS 5 avenue Kléber de sa demande tendant à le voir condamner au paiement du coût des constats devant être établis en amont et en aval des travaux,

— la débouter de sa demande tendant à le voir condamner au paiement de 10.000€ à titre de dommages-intérêts,

Reconventionnellement, condamner la SAS 5 avenue Kléber à lui payer par provision la somme de 42000€ au titre du préjudice de jouissance subi à l’occasion de la réalisation des travaux du fait de l’implantation de l’échafaudage, à parfaire dans l’hypothèse d’un allongement de la durée des travaux au-delà de six semaines,

Y ajoutant et à titre reconventionnel,

— condamner la SAS 5 avenue Kléber à lui payer la somme de 10000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et à 1€ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— la condamner aux dépens de l’instance dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait notamment valoir':

— qu’il a appris lors de la réunion d’information du 6 janvier 2011, que le projet de construire avait fait l’objet de deux permis de construire modificatifs à la suite de modifications ayant consisté à la création de dépassement de la construction correspondant à l’élargissement des prises d’air pour le bâtiment en latéralité des ailes Kléber et Pérouse, que la SAS du 5 avenue Kléber n’avait même pas tenu les experts informés de cette modification,

— que c’est le 14 décembre 2011 qu’a été formée la demande d’octroi du tour d’échelle pour l’achèvement de ces excroissances,

— que c’est à bon droit que le premier juge a retenu l’existence de difficultés sérieuses notamment en ce qu’il s’agit en l’espèce d’une construction nouvelle et qu’il appartenait à la SAS 5 avenue Kléber de concevoir celle-ci en en prévoyant l’accessibilité,

— que lors de la réunion d’information du 24 mars 2011 il était proposé par la maîtrise d’ouvrage de procéder au ravalement du mur mitoyen en même temps que l’achèvement des excroissances et qu’un document technique était adressé au syndic H sur ces travaux, et qu’il était prévu par courriel du 26 mai 2011 de M. C (GTM) qu’un protocole entre la copropriété et la SAS du 5 avenue Kléber serait transmis par celle-ci avant son intervention, que le syndic avait donc inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’autorisation de signer le protocole ce qui a été validé lors de cette assemblée du 20 juin 2011,

— que cependant cette décision n’a pu être mise en 'uvre car le protocole reçu ne respectait pas le processus qui avait été annoncé, la SAS du 5 avenue Kléber l’ayant modifié unilatéralement, sur les points suivants':

.la réfection du mur mitoyen était destinée à compenser tout préjudice subi par la réalisation du chantier et visait à réparer tout type de préjudice sous quelque qualificatif que ce soit (jouissance, commercial, professionnel, personnel…) remettant ainsi en cause la raison première du ravalement de ce mur qui était l’humidité l’affectant,

.la réalisation de ces travaux était présentée comme une compensation contre toute demande pouvant être formée individuellement par l’un des copropriétaires ou collectivement par le syndicat des copropriétaires du fait des troubles anormaux de voisinage ou d’une possible perte d’ensoleillement et la SAS 5 avenue Kléber exigeant que chaque copropriétaire renonce individuellement à tout recours, ce qu’ils ont refusé de faire,

.la remise en cause de l’accord précédemment trouvé par cette condition nouvelle avait rendu celui-ci caduc, en violation de l’article 1134 du code civil,

— qu’en application de la règle nemo auditur, la SAS 5 avenue Kléber ne peut aujourd’hui prétendre à un tour d’échelle pour achever les excroissances de son bâtiment,

— qu’il n’est pas contesté que le mur mitoyen a été endommagé par les installations de la société CLIMESPACE occupant les locaux de la société KLEBER, au 5 avenue Kléber et il incombe à la société, actuelle propriétaire, de réparer les conséquences de ces dégradations,

— que la SAS 5 avenue Kléber ne démontre pas le caractère indispensable de l’accès par l’immeuble du 15 avenue Kléber et il n’est pas démontré que le recours à des cordistes ou à un échafaudage volant soit impossible, la note aux parties de M. B du 11 octobre 2011 n’en faisant pas état, alors que l’assignation avait prévu une durée de 6 semaines des travaux initialement annoncée pour trois semaines, et la profondeur d’empiétement de l’échafaudage sur le fonds de la copropriété demeure inconnue,

— que le refus de tour d’échelle ne constitue pas un trouble manifestement illicite cette «'servitude'» n’étant en outre prévue que pour l’entretien des constructions existantes et non pas nouvelles et il appartient à la SAS 5 avenue Kléber d’assumer les conséquences de son choix constructif,

— que, subsidiairement, si la SAS 5 avenue Kléber avait réalisé les travaux comme prévus initialement, elle aurait supporté les constats, le coût de ceux à intervenir n’a donc pas à être supporté par le syndicat,

— que la SAS 5 avenue Kléber ne justifie pas du préjudice allégué pour lequel elle sollicite des dommages-intérêts , et cette demande est irrecevable pour être formée pour la première fois devant la cour d’appel, alors que l’appréciation de cette demande ne relève pas en toute hypothèse des pouvoirs du juge des référés,

— qu’il est en revanche fondé en sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 42000 € à raison des préjudices qui vont être causés par les travaux (passages ouvriers, marteaux piqueurs, empiétement de l’échafaudage) ce qui justifie une évaluation à ce montant (1000€ / 42 jours).

*

La médiation ordonnée arrêt du 18 octobre 2012 n’a pu être mise en 'uvre faute de consignation.

L’affaire, rappelée à l’audience du 30 janvier 2013, a été mise en délibéré à ce jour.

*

SUR CE, LA COUR,

Considérant que selon les dispositions de l’article 809 alinea 1^er du code de procédure civile':

Le président du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Considérant qu’il incombe à l’appelante de rapporter la preuve du trouble manifestement illicite allégué';

Considérant que si la notion de «tour d’échelle'» n’est pas définie par le code civil, il s’agit d’une servitude temporaire tendant à obtenir l’autorisation de passer sur le fonds d’un voisin pour faire des réparations, laquelle autorisation peut être amiable, conventionnelle ou accordée par voie judiciaire en cas de désaccord'; que sa mise en 'uvre est régie par la nécessité d’effectuer les travaux de réparation ou d’entretien d’un bien qui sont impossibles depuis son fonds propre';

Considérant que cette servitude temporaire ne s’applique pas aux travaux de construction'; qu’il appartenait à la SAS 5 avenue Kléber à tout le moins de s’assurer de ce que son projet constructif pouvait être intégralement réalisé depuis son fonds propre';

Considérant qu’il convient par ailleurs de rappeler, pour une bonne compréhension du litige, qu’un protocole d’accord transactionnel avait été élaboré entre la SAS 5 avenue Kléber et le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES au terme duquel le tour d’échelle était accordé sur le fonds du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES pour la finition du bâtiment de la SAS 5 avenue Kléber, GTM Bâtiment ayant accepté en contrepartie d’une part de la gêne crée et d’autre part de la renonciation à tout recours tant du syndicat que des copropriétaires pris individuellement, de prendre à sa charge le coût de réfection totale du mur mitoyen des deux fonds ; qu’un projet de délibération était soumis au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 20 juin 2011 visant cependant la seule renonciation du syndicat des copropriétaires à exercer des recours, le syndicat ne pouvant au demeurant s’engager au-delà';

Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES soutient que la condition de renonciation individuelle de chaque propriétaire a été surajoutée à l’accord initial ;

Considérant que par l’échec de cette recherche d’accord, la réfection du mur mitoyen à la seule charge de la société GTM n’est plus dans le débat, la Cour n’étant saisie que de la seule question du trouble manifestement illicite causé par le refus du syndicat des copropriétaires de laisser l’accès à l’appelante pour la finition de son bâtiment';

Considérant que force est de constater que la SAS 5 avenue Kléber ne produit pas d’élément établissant de manière certaine et avec l’évidence requise en référé, de l’impossibilité de toute autre technique pour réaliser les finitions (par nacelle ou encordage)'alors qu’en présence de cette impossibilité le refus du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES serait manifestement constitutif d’un trouble manifestement illicite';

Considérant que l’appréciation en l’état des pièces versées, du caractère éventuellement abusif du refus du syndicat, au regard des prérogatives attachées au droit de propriété dans les termes de l’article 544 du code civil, échappe aux pouvoirs du juge des référés';

Qu’il convient de confirmer l’ordonnance entreprise';

Considérant que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 42000€ est dépourvue de fondement puisque visant à l’indemniser du trouble généré par la réalisation depuis son fonds, des travaux que précisément elle ne permet pas'; qu’il en est de même de la demande de prise en charge du coût de constat ;

Considérant qu’il n’est pas contraire à l’équité de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens ;

Considérant que les dépens seront supportés par la SAS 5 avenue Kléber et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC';

PAR CES MOTIFS

CONFIRME l’ordonnance entreprise ,

Y ajoutant,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS 5 avenue KLEBER aux dépens et en autorise le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et en autorise le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC'.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,