Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 MAI 2014

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/06430

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/06716

APPELANTES

Madame F AD, Cyriaque, V, Jeanne, AM, BL Z BN

11 rue AR-Lazare

XXX

Madame E H, BJ, BB BL Z BN

72 avenue T Moulin

XXX

Madame J K, AM, AN BL Z BN

XXX

XXX

représentées par M^e T-François PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0219

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic la Société CABINET ROUX

XXX

XXX

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic la Société ANDRE AF

284 boulevard AR Germain

XXX

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX agissant poursuites et diligences de son syndic la Société MOUTARD-PICHOT

XXX

XXX

représentés par la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

assistés de M^e Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

MINISTRE DE L’ECOLOGIE DU DEVELOPPEMENT DURABLE ET DE L’ENERGIE -D.A.F.A.G.-

XXX

XXX

représenté par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

SCP AW L X ès qualités d’administrateur provisoire de l’impasse Valmy à Paris 7^e arrondissement

XXX

XXX

représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

assistée de M^e Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062

Société CABINET ANDRE AF, ayant son siège social

284 Boulevard AR-Germain

XXX

représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

assistée de M^e Louis GABIZON, avocat au barreau de PARIS, toque : U0008

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 IMPASSE VALMY XXX représenté par son syndic la Sté CAGE THOUARD et Fils, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Anne-AM MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque: B0653

assisté de M^e Cyrile CAMBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2582, de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque P154

Madame V C V BL G BD

149 bd T Jaurès

92110 CLICHY-LA-GARENNE

régulièrement assignée, n’ayant pas constitué avocat

Monsieur N C

149 bd T Jaurès

92110 CLICHY-LA-GARENNE

régulièrement assigné, n’ayant pas constitué avocat

Madame AR-AS BB BL MORISON BD

24 route BD

85150 AR-JULIEN-DES-LANDES

régulièrement assignée, n’ayant pas constitué avocat

Monsieur AK G BD

XXX

XXX

régulièrement assigné, n’ayant pas constitué avocat

Madame G BD R épouse Y

XXX

LONDRES SW 72LT (GRANDE-BRETAGNE)

régulièrement assignée, n’ayant pas constitué avocat

Madame D P épouse G BD

Ficheportière

85150 AR JULIEN DES LANDES

régulièrement assignée, n’ayant pas constitué avocat

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par son syndic, le Cabinet Tagerim Courcelles ,ayant son siège social

XXX

XXX

régulièrement assigné, n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président, et de Madame Denise JAFFUEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— de défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

XXX, a fait l’acquisition, entre le 1^er Thermidor an XII et le 9 octobre 1822, d’un ensemble de biens immobiliers comportant à l’origine un hôtel particulier et divers jardins, situés XXX, à présent XXX, à Paris 7 ème arrondissement ; il a, par la suite, loti cette propriété en sept lots qu’il a cédés entre le 2 avril 1825 et le 8 mai 1827 à divers acquéreurs, se réservant la propriété du septième lot. Afin de permettre, depuis la rue du Bac, la desserte des lots ainsi cédés, le duc de Valmy a créé une impasse portant son nom, dont il s’est réservé, pour lui et ses héritiers, la propriété du sol, tout en accordant une servitude de passage à chacun des lots vendus, précisant qu’il prendrait en charge l’entretien de l’impasse mais qu’en contrepartie, les acquéreurs participeraient aux dépenses selon des modalités financières fixées aux actes de mutation, à présent obsolètes.

Ces différents lots sont aujourd’hui composés de cinq syndicats de copropriétaires

et d’un immeuble appartenant au Ministère de l’Équipement, soit :

— le syndicat des copropriétaires du XXX,

— le syndicat des copropriétaires du XXX,

— le syndicat des copropriétaires du XXX,

— le Ministère de l’Équipement (anciennement Marquis de Montcalm),

— le syndicat des copropriétaires du XXX,

— le syndicat des copropriétaires du XXX.

et comportent une loge de gardiens située XXX et un portail.

Les ayants-droit du duc de Valmy ont installé dans l’impasse de Valmy des emplacements de parking qu’ils ont donnés à bail à des tiers.

Lors d’une réunion des propriétaires riverains de l’impasse tenue le 12 octobre 1966, incluant les consorts G BD et autres, alors propriétaires de l’immeuble du XXX, il a été convenu que les recettes de stationnement viendraient en déduction des dépenses générales de la voie et d’un mode de répartition en pourcentage des dépenses et recettes afférentes à l’impasse, le procès-verbal de la séance précisant : « l’usage a consacré le mode de répartition suivant :

' immeuble n° 1 : 25 %

' immeuble n° 2 : 20 %

' immeuble n° 3 : 17 %

' immeuble n° 4 : 15 %

' immeuble n° 5 : 18 %

' immeuble du XXX ».

Cette répartition a été confirmée par une nouvelle réunion tenue le 1^er décembre 1966.

Suivant arrêté préfectoral en date du 25 avril 1967, la gestion de l’impasse a été effectuée sous l’égide d’un syndicat d’assainissement, qui a fonctionné durant quarante ans avec le système de répartition des dépenses et recettes prévu aux réunions de 1966, jusqu’à sa dissolution par arrêté du Préfet de la Région Île de France du 5 juillet 2005 ; par acte du 19 juillet 1962, la Préfecture a rétrocédé l’impasse de Valmy aux consorts BD. L’ « ensemble immobilier » de l’impasse de Valmy a alors été géré, de facto, par la société AE AF, désignée syndic en octobre 2001.

Par jugement définitif du tribunal de grande instance de Paris du 9 février 2006, les consorts BD, venant aux droits du duc de Valmy, ont été reconnus propriétaires de l’impasse, à l’exception de la loge du portier.

C’est dans ces conditions que :

— selon acte extra-judiciaire du 16 mars 2006, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX a assigné le syndicat des copropriétaires de « l’ensemble immobilier » situé impasse Valmy et la société AE AF pour voir constater l’illégalité d’un prétendu « syndicat de l’impasse de Valmy » et voir annuler l’assemblée générale du 19 janvier 2006,

— par assignation du 25 octobre 2006, la société AE AF a appelé en la cause les autres syndicats de copropriété composant l’ensemble immobilier, ainsi que le Ministère de l’Équipement pour le XXX,

— à la suite de la démission de la société AE AF, par ordonnance de référé du 19 janvier 2007, M^me L X a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de l’impasse de Valmy avec mission de « convoquer une assemblée générale des copropriétaires riverains de l’impasse en vue de la constitution, le cas échéant, d’une structure juridique permettant d’assurer sa gestion et de la désignation d’un organe de gestion », et sa mission a été, depuis lors, régulièrement prorogée, sans qu’elle ait pu régler les modalités de gestion de l’impasse de Valmy ni convoquer une assemblée,

— par assignation en date du 15 décembre 2008, M^me L X a attrait en la cause et assigné en intervention forcée les consorts BD, copropriétaires dans l’immeuble du XXX,

— M^me X a reçu, selon ordonnance de référé du 19 février 2009 confirmée par un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 10 novembre 2009, mandat de recevoir les sommes versées dans le cadre du stationnement dans l’impasse de Valmy conformément aux modalités fixées en 1966, jusqu’à ce que les modalités de gestion de l’impasse soient fixées de manière pérenne.

Par jugement du 15 février 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— donné acte au syndicat du XXX de ce qu’il était désormais représenté par la société Lamy venant aux droits de la société Patrimonia Lecourbe,

— dit M^me L X, en sa qualité d’administrateur judiciaire représentant l’ensemble immobilier de l’impasse de Valmy, assignée sous la terminologie de « syndicat des copropriétaires de l’impasse de Valmy à Paris 7^e », recevable en ses demandes,

— dit que le statut de la copropriété n’était pas applicable à l’impasse de Valmy,

— dit que le sol de l’assiette de l’impasse de Valmy et les immeubles riverains de cette impasse, situés XXX, 3, 4, XXX et XXX, étaient régis par la convention « sui generis » passée antérieurement à la constitution du syndicat d’assainissement créé par arrêté préfectoral du 20 mars 1967 et dissous par arrêté préfectoral du 5 juillet 2005, et que cette convention devait recevoir application au titre de la répartition des charges occasionnées par l’administration et l’entretien de l’impasse et de ses accessoires,

— dit que toute dépense relative à l’administration de l’impasse qui ne serait pas couverte par les recettes du stationnement payant et tout surplus éventuel de recettes seraient répartis de la manière suivante :

' immeuble n° 1 : 25 %

' immeuble n° 2 : 20 %

' immeuble n° 3 : 17 %

' immeuble n° 4 : 15 %

' immeuble n° 5 18 %

' immeuble du XXX,

— annulé l’assemblée générale du 19 janvier 2006,

— débouté les syndicats de copropriétaires des XXX, XXX, XXX, la société AF et M^me L X ès qualités de leurs demandes,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les mêmes aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M^mes AD Z BN veuve F, H Z BN épouse E et K Z BN épouse A, ayants droit de AM V G BD veuve Z BN, décédée le XXX, ont relevé appel de ce jugement dont elles poursuivent l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 13 mars 2014, de :

* au visa des articles 480 du code de procédure civile, 691, 697, 698, 1354 du code civil, subsidiairement, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le sol d’assiette de l’impasse Valmy, cadastrée section XXX, et les immeubles riverains sont régis par une convention sui generis et que cette convention doit recevoir application, au titre de la répartition des charges occasionnées par l’administration et l’entretien de l’impasse et de ses accessoires, que l’ensemble des recettes afférentes à l’impasse Valmy sera affecté aux dépenses d’administration, de gestion et d’entretien de cette impasse, que M^me L X ès qualités était recevable en ses demandes, que toute dépense relative à l’administration de l’impasse qui ne serait pas couverte par les recettes du stationnement payant et tout surplus éventuel de recettes serait répartis de la manière suivante :

' syndicat des copropriétaires du 1 impasse Valmy : 25%,

' syndicat des copropriétaires du 2 impasse Valmy : 20%,

' syndicat des copropriétaires du XXX : 17%,

' Ministère de l’Écologie (pour le 4 impasse Valmy) : 15%,

' syndicat des copropriétaires du XXX : 18%,

' syndicat des copropriétaires du XXX,

et qu’il n’y avait pas lieu de faire droit à la demande des concluantes fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

— les décharger des dispositions et condamnations contre elles prononcées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le statut de la copropriété n’était pas applicable à l’impasse Valmy, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 janvier 2006 était nul et de nul effet, en ce qu’il a débouté les syndicats de copropriétaires des XXX et XXX et XXX, la société Cabinet AE AF et M^me L X ès qualités de leurs demandes et les a condamnés aux dépens,

— condamner M^me L X ès qualités à leur rembourser l’ensemble des recettes locatives perçues depuis sa désignation,

— dire que les recettes locatives de l’impasse de Valmy sont acquises au profit des consorts G BD et autres en tant que propriétaires de l’impasse de Valmy et que les charges de cette impasse seront réparties entre les immeubles riverains des 1 et XXX, XXX, XXX, 4 et XXX et XXX, au prorata de l’importance de chacun desdits immeubles riverains, subsidiairement selon le mode de répartition arrêté par la réunion du 12 octobre 1966, sans pouvoir être prélevées sur ces recettes, et ce même si, par improbable, la Cour estimait qu’il existe un syndicat de copropriétaires de l’impasse Valmy, leurs droits sur cette impasse étant imprescriptibles,

— dire que les recettes locatives afférentes au stationnement dans l’impasse de Valmy doivent donc être encaissées intégralement, de leurs locataires, par les consorts BD, bailleurs, nettes de tous frais, en contrepartie du droit de passage qu’ils ont concédé sur cette impasse aux immeubles riverains,

— si la Cour s’estimait insuffisamment informée sur cette clef de répartition, ordonner une expertise pour fixer la quote-part de dépenses incombant à chaque riverain,

— condamner tous succombants à payer à chacune d’entre elles la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement de ses frais et débours irrépétibles de procédure devant le tribunal, et celle de 35.000 € à chacune d’entre elles en remboursement de ses frais et débours irrépétibles devant la Cour, en sus des entiers dépens,

— dire que le présent arrêt est opposable aux consorts C, AR-AS et BD,

— dire irrecevable sinon mal fondée, M^me L X ès qualités en ses demandes, fins et conclusions.

Appelante incidente, M^me L X ès qualités prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 12 mars 2014, de :

— dire que le sol d’assiette de l’impasse de Valmy et les immeubles riverains de cette impasse constituent un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété tel que déterminé par la loi du 10 juillet 1965, à défaut de convention contraire créant une organisation différente,

— statuer ce que de droit sur la question de la validité de l’assemblée générale du 19 mai 2006,

— dire que c’est dans ce cadre du statut de la copropriété que la convention sui generis visée ci-dessus, passée antérieurement à la constitution du syndicat d’assainissement créée par arrêté préfectoral du 20 mars 1967 et dissous par arrêté préfectoral du 5 juillet 2005, doit recevoir pleine et entière application,

— dire en conséquence qu’en application de cette convention, dans le cadre de l’application du régime de la copropriété, toutes les recettes afférentes au stationnement payant dans l’impasse de Valmy sont affectées aux dépenses d’administration, de gestion et d’entretien de la voirie et de ses accessoires,

— dire que toute dépense relative à l’administration, la gestion et l’entretien de la voirie et de ses accessoires qui ne serait pas couverte par les recettes du stationnement payant, et tout surplus éventuel de recettes, doivent être répartis de la façon suivante :

' syndicat des copropriétaires du 1 impasse Valmy : 25%,

' syndicat des copropriétaires du 2 impasse Valmy : 20%,

' syndicat des copropriétaires du XXX : 17%,

' Ministère de l’Écologie (pour le 4 impasse Valmy) : 15%,

' syndicat des copropriétaires du XXX : 18%,

' syndicat des copropriétaires du XXX,

— en tout état de cause, prononcer la nullité de toutes conclusions signifiées à l’égard du « syndicat des copropriétaires des immeubles riverains de l’impasse de Valmy à Paris 7^e, représenté par son administrateur provisoire, Maître L X »,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter les consorts G BD et autres de leurs demandes,

— rejeter, d’une manière générale, toute prétention contraire à ses demandes,

— condamner in solidum les syndicats de copropriétaires des 2 et XXX, les consorts G BD et autres et, plus généralement, toute partie succombante au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Les syndicats de copropriétaires des XXX, XXX et XXX à Paris 7^e prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 5 novembre 2012, de :

— dire les appelantes tant irrecevables que mal fondées en leur appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que le statut de la copropriété n’était pas applicable à l’impasse de Valmy et dire, au contraire, qu’il s’agit bien d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété à défaut de convention contraire créant une organisation différente, conformément aux dispositions de l’article 1^er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,

— dire que, dans ce cadre ou dans tout autre et en pleine confirmation du jugement dont appel, la convention sui generis passée antérieurement à la constitution du syndicat d’assainissement créé par arrêté préfectoral du 20 mars 1967 et dissous par arrêté préfectoral du 5 juillet 2005, doit recevoir application au titre de la répartition des charges occasionnée par l’administration et l’entretien de l’impasse et de ses accessoires,

— dire qu’en application de cette convention, toutes les recettes afférentes à l’impasse de Valmy doivent être affectées aux dépenses d’administration, de gestion et d’entretien de cette impasse,

— dire que toute dépense relative à l’administration, la gestion et l’entretien de la voirie et de ses accessoires qui ne serait pas couverte par les recettes du stationnement payant, et tout surplus éventuel de recettes, doivent être répartis de la façon suivante :

' syndicat des copropriétaires du 1 impasse Valmy : 25%,

' syndicat des copropriétaires du 2 impasse Valmy : 20%,

' syndicat des copropriétaires du XXX : 17%,

' Ministère de l’Écologie (pour le 4 impasse Valmy) : 15%,

' syndicat des copropriétaires du XXX : 18%,

' syndicat des copropriétaires du XXX,

— condamner « conjointement et solidairement » (sic), ou à défaut in solidum, les appelantes ou tous autres succombants au paiement à chacun d’entre eux une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Le syndicat des copropriétaires du 2 impasse Valmy à Paris 7^e prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 12 septembre 2012, de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner les consorts G BD et autres au paiement des sommes de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire et de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Le Ministre de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 11 décembre 2013, de :

' au visa des articles 122 et 546 du code de procédure civile,

— dire les consorts G BD et autres irrecevables à agir pour défaut de qualité et défaut d’indication de leur domicile réel,

— subsidiairement, les débouter de leurs demandes et constater qu’aucune demande n’est formulée contre l’État,

— au visa de l’article 1108 du code civil, confirmer le jugement entrepris,

— écarter le procédé asymétrique invoqué par les appelantes au soutien de leurs prétentions,

les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

La société AE AF prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 2 novembre 2012 , de :

' au visa de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, 546 du code de procédure civile,

— constater qu’en l’état de la procédure, les appelants ne justifient pas de leur qualité pour agir, en conséquence, déclarer leur appel irrecevable,

— subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre elle,

— débouter les consorts G BD et autres de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

M^me V G BD épouse C, assignée à domicile, n’a pas constitué avocat.

M. N C, assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat.

M^me G BD épouse AR-AS, assignée à l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat.

M. AK G BD, assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat.

M^me R G BD épouse Y BD, assignée à l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat.

M^me P G BD épouse D, assignée à l’étude de l’huissier, n’a pas constitué avocat.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur la qualité pour agir des consorts G BD et autres

M^mes AD Z BN veuve F, H Z BN épouse E et K Z BN épouse A, justifient avoir qualité pour agir dès lors qu’elles sont, selon l’acte de notoriété produit aux débats, ayants droit de AM V G BD veuve T Z BN, décédée le XXX ;

Sur le défaut d’indication du domicile réel des appelantes

Le Ministre de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie qui soulève l’irrecevabilité de l’appel pour ce motif n’indique pas en quoi les adresses domiciles mentionnés aux conclusions des trois appelantes seraient fausses ;

M^mes AD Z BN veuve F, H Z BN épouse E et K Z BN épouse A seront donc dites recevables à agir et à appeler du jugement ;

Sur les conclusions signifiées au syndicat de l’ensemble immobilier de l’impasse de Valmy représenté par M^me X ès qualités

Il n’y a pas lieu de prononcer la nullité des conclusions signifiées à l’égard du « syndicat des copropriétaires des immeubles riverains de l’impasse de Valmy à Paris 7^e, représenté par son administrateur provisoire, Maître L X », intitulé correspondant au mandat de M^me X de constituer un syndicat ;

Sur le fond

Les dames F, E et A, au soutien de leur appel, font valoir que, dès lors que les terrains d’assiette des constructions bordant l’impasse Valmy font l’objet d’appropriations différentes, étant la propriété indivise, non de l’ensemble des riverains, mais de certains d’entre eux, seulement, copropriétaires dans l’immeuble sis XXX, l’article 1^er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel cette loi ne concerne que les seuls ensembles immobiliers comportant des « terrains, des aménagements et des services communs », n’est pas applicable, car ledit ensemble immobilier, composé des immeubles riverains de l’impasse Valmy ne comporte pas de terrains communs, mais seulement des services communs, des éléments communs, le portail et le service de gardiennage, le sol de la voirie étant propriété exclusive des consorts BD ; que l’impasse de Valmy, étant la propriété exclusive de ces derniers, ne peut en même temps être constituée en un syndicat de copropriétaires ou en telle autre forme juridique comme l’a relevé le tribunal dont la décision devra être confirmée de ce chef ;

Elles en infèrent que le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 janvier 2006 ne peut être validé en l’absence de syndicat de copropriétaires, d’union de syndicats ou d’ASL réunissant l’ensemble de ces propriétaires riverains de l’impasse de Valmy, alors que le Cabinet AE AF, qui assurait une gestion de fait, n’avait aucune qualité pour convoquer une assemblée générale d’un syndicat inexistant, qu’a fortiori, cette assemblée ne pouvait délibérer valablement sur les comptes de gestion ni, à plus forte raison, s’approprier des recettes provenant de la mise à disposition d’emplacements de stationnement dans l’impasse de Valmy qui sont la propriété des consorts BD ' C ; que, de surcroît, « l’inexistence » du syndicat de l’impasse de Valmy a été confirmée par le libellé de la 12 ème résolution de l’ordre du jour de la prétendue assemblée du 19 janvier 2006 en ces termes :

« Préambule à la douzième décision :

La dissolution du syndicat forcé d’assainissement de la voie privée impasse Valmy a entraîné la création d’une association syndicale libre provisoire de fait, qui veille au maintien de la sécurité du site, honore les salaires et charges sociales et gère les emplacements de parking. Il est de l’intérêt de tous de doter au plus tôt cette association syndicale libre provisoire d’un statut juridique provisoire le plus léger possible, sans préjuger du devenir de cette voie, compte tenu de la revendication de propriété émise sur tout ou partie des lieux, tel est l’objet de la résolution qui suit :

Douzième résolution :

Approbation des statuts de l’Association syndicale libre provisoire :

L’assemblée décide de reporter à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée

générale, l’adoption du projet des statuts » ,

en sorte que l’ensemble des résolutions mises aux voix se trouvent également, à ce titre, nulles et de nul effet et sont dépourvues de force obligatoire à l’égard des propriétaires riverains, en l’absence de statut juridique de l’impasse de Valmy ; qu’en effet, si, en vertu de l’article premier de la loi du 10 juillet 1965, les ensembles immobiliers, à défaut de convention contraire, sont constitués en un syndicat de copropriétaires régi par les dispositions de cette loi, il ne peut en être ainsi que si ce syndicat a été régulièrement constitué, en lots distincts et son syndic désigné, ce qui n’est pas le cas ;

Les appelantes, qui sollicitent le remboursement des recettes de stationnement appréhendées par M^me L X ès qualités font encore valoir que, dans les rapports des riverains entre eux, leur obligation de paiement des charges d’entretien de l’impasse de Valmy doit s’effectuer au prorata de l’importance de chacun des immeubles riverains de l’impasse de Valmy, subsidiairement selon le mode de répartition fixé par le procès-verbal de réunion des immeubles riverains de l’impasse de Valmy en date du 12 octobre 1966 mais sans appréhension des recetets de stationnement ;

L’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeuble bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune. À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de copropriété » ;

Au cas présent, il est constant et non contesté que les consorts G BD et autres sont propriétaires du sol de l’impasse de Valmy, que les immeubles riverains sont bénéficiaires de servitudes sur le sol de cette impasse privée, dotée d’un service commun de gardiennage avec portail à l’entrée de l’impasse et loge située dans l’immeuble du XXX, d’où il suit qu’il s’agit d’un ensemble immobilier hétérogène par son régime juridique comportant des parcelles bâties et non bâties répondant à des modes d’appropriation différents, les copropriétaires n’ayant pas de droits concurrents sur cette structure dans son ensemble ;

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, le statut de la copropriété est donc de plein droit applicable à l’ensemble dont s’agit qui, à ce jour, n’a donné lieu à aucune mise en place d’une organisation formelle spécifique destinées à en assurer la gestion et à représenter le syndicat des copropriétaires et il est indifférent, à cet égard, que l’ensemble immobilier soit dépourvu de règlement de copropriété ;

Le jugement dont appel sera donc réformé en ce qu’il a refusé d’appliquer le statut de la copropriété à l’ensemble susdit ;

Les conventions sui generis qui ont régi jusqu’à présent l’ensemble immobilier dont s’agit, étaient, certes, dépourvues de force obligatoire dès lors qu’elles avaient été conclues dans le cadre informel de réunions convoquées et tenues en l’absence de tout syndicat régulièrement constitué et représenté ; toutefois, ayant été constamment appliquées par les parties intervenantes à ces conventions, incluant les consorts G BD et autres, les répartitions qui en ont dérivé sont acquises et ne peuvent être remises en cause ; la restitution des sommes réparties n’est d’ailleurs pas réclamée ;

S’agissant des recettes locatives perçues par M^me L X ès qualités en vertu d’un mandat de justice impératif (ordonnance du 19 février 2009 confirmée par arrêt de cette Cour du 10 novembre 2009) elles ne peuvent donner lieu à restitution par cet administrateur qui les a employées conformément à son mandat ;

Pour le futur, à compter de la signification du présent arrêt, et ce jusqu’à constitution d’un syndicat des copropriétaires de l’impasse de Valmy doté d’un représentant légal et d’un règlement de copropriété répartissant les charges de copropriété, ou bien d’une entité juridique différente, la Cour, saisie par toutes les parties de demandes tendant à organiser la répartition des charges de l’impasse entre les divers intéressés, dira, en fonction des obligations respectives découlant des actes de mutation conclus entre 1825 et 1827 par le duc de Valmy, que les dépenses de toute nature afférentes à l’administration, la gestion et l’entretien de l’impasse de Valmy seront provisoirement financées et réparties par M^me L X ès qualités entre les consorts G BD et les syndicats des immeubles riverains des XXX, 3, 4, XXX et XXX conformément à son mandat judiciaire, sauf à préciser que tout surplus éventuel de recettes annuelles par rapport aux dépenses engagées au cours du même exercice devra être restitué aux consorts G BD et autres, propriétaires bailleurs des emplacements de parking générateurs de recettes, et que toute insuffisance de fonds sera exclusivement supportée par les syndicats riverains selon les pourcentages fixés à l’ordonnance du 19 février 2009 ;

En effet, il ressort des actes de mutation conclus entre le duc de Valmy et les divers acquéreurs que, si le vendeur s’est réservé, pour lui et ses successeurs, la propriété du sol de l’impasse de Valmy ainsi que du portail entraînant la prise en charge de tous les frais afférents à ces passage et portail, il n’a concédé aux acquéreurs de lots que des servitudes de passage ayant pour contrepartie une participation aux dépenses de gestion et d’entretien de l’impasse (éclairage entretien, gages du portier), en sorte que c’est sans fondement que le premier juge a dit que le surplus de recettes procuré par la location des emplacements de stationnement serait réparti entre des syndicats riverains dépourvus de tout droit de propriété ou à perception sur lesdites recettes ;

Le syndicat des copropriétaires du 2 l’impasse de Valmy, n’établissant pas que consorts G BD et autres aurait fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour appel dilatoire et abusif ;

Les conditions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont acquises, en cause d’appel, qu’au bénéfice de la société Cabinet AE AF à laquelle les appelantes devront régler une somme de 2.000 €, en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par défaut,

Dit l’appel de M^mes AD Z BN veuve F, H Z BN épouse E et K Z BN épouse A recevable,

Réformant partiellement le jugement entrepris,

Dit le statut de la copropriété applicable à l’ensemble immobilier juridiquement hétérogène de l’impasse de Valmy,

Dit qu’à compter de la signification du présent arrêt, et ce jusqu’à constitution d’un syndicat des copropriétaires de l’impasse de Valmy doté d’un représentant légal et d’un règlement de copropriété répartissant les charges de copropriété, ou bien d’une entité juridique différente, les charges de toute nature afférentes à l’administration, la gestion et l’entretien de l’impasse de Valmy seront provisoirement financées et réparties par M^me L X ès qualités entre les consorts G BD et autres et les syndicats des immeubles riverains des XXX, 3, 4, XXX et XXX conformément à son mandat judiciaire, avec la restriction que tout surplus éventuel de recettes annuelles par rapport aux dépenses engagées au cours du même exercice devra être restitué aux consorts G BD et autres, et que toute insuffisance de fonds sera exclusivement supportée par les syndicats riverains selon les pourcentages fixés à l’ordonnance du 19 février 2009,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne M^mes AD Z BN veuve F, H Z BN épouse E et K Z BN épouse A à payer à la société Cabinet AE AF la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Les condamne aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,