Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRÊT DU 03 AVRIL 2014

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/09646

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Avril 2012 -Tribunal d’Instance de PARIS 17^e – RG n° 11-11-000967

APPELANTE

XXX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par et assistée de M^e Valérie BOCCARA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1029

INTIMÉE

SOCIÉTÉ CAISSE DES ECOLES DU 17 ème prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Marie-Gabrielle TERZANO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0920

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre

Madame X Y, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-Pierre GIMONET, président et par Madame Catherine MAGOT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Par jugement du 3 avril 2012, le tribunal d’instance du 17^e arrondissement de Paris :

— s’est déclaré compétent ;

— a validé le congé délivré par la Caisse des écoles du 17^e arrondissement à l’association l’Académie de danse du 17^e arrondissement le 11 juin 2009 pour le 31 décembre 2009 ;

— a constaté que l’association Académie de danse du 17^e arrondissement est, depuis le 1^er janvier 2010, déchue de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués ;

— a ordonné l’expulsion de l’association Académie de danse du 17^e arrondissement avec l’assistance, le cas échéant, de la force publique et d’un serrurier ;

— a dit qu’à défaut par l’association Académie de danse du 17^e arrondissement d’avoir libéré les lieux loués sis XXX à XXX, la Caisse des écoles du 17^e arrondissement est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’association Académie de danse du 17^e arrondissement ;

— a autorisé cependant l’association Académie de danse du 17^e arrondissement à quitter les lieux dans le délai de 15 mois à compter du jugement en application des articles L.613-1 et L.613-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— a fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges que l’association l’Académie de danse du 17^e arrondissement auraient payés en cas de non résiliation du bail à compter du 1^er janvier 2010 et jusqu’à sa complète libération des lieux et condamné l’association Académie de danse du 17^e arrondissement à en acquitter le paiement intégral ;

— a dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a rejeté les autres demande des parties ;

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— a condamné l’association l’Académie de danse du 17^e arrondissement aux dépens ;

L’association Académie de danse du 17^e arrondissement a relevé appel de cette décision et, par conclusions déposées le 19 février 2014, a demandé à la cour :

— d’infirmer le jugement ;

— d’ordonner une médiation judiciaire ;

— de déclarer nul le congé délivré par la Caisse des écoles le 11 Juin 2009 pour le 31 décembre 2009 et de débouter cette dernière de ses demandes de validation du congé du 11 juin 2009 et d’expulsion ;

— de débouter la Caisse des écoles de ses autres demandes ;

subsidiairement, si la cour validait le congé et ordonnait son expulsion :

— de juger qu’une indemnité d’occupation ne saurait être qu’égale au loyer en cours qui est en l’espèce de 801,93 € trimestriels soit 267,31 € mensuels ;

— de juger que la parfaite exécution du bail pendant 36 ans justifie qu’elle bénéficie d’un délai de 2 ans par application des articles L. 613-1 et L. 613-2 du Code de la Construction et de l’Habitat, pour trouver d’autres locaux et dans tous les cas d’un délai expirant à la fin d’une année scolaire soit le 1^er juillet de chaque année ;

— de condamner la Caisse des écoles à lui payer la somme de 30 000 € à titre d’indemnité d’éviction ou de résiliation de bail ;

— dans tous les cas, de condamner la Caisse des écoles à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens devant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

La Caisse des écoles du 17^e arrondissement de Paris a demandé à la cour par conclusions déposées le 19 février 2014 :

Vu les articles 1736 et suivants du Code Civil,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de celles relatives au montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’association Académie de danse du 17^e arrondissement de Paris ;

— d’infirmer le jugement du chef du montant de l’indemnité d’occupation et de condamner l’association Académie de danse du 17^e arrondissement de Paris, 'à compter du 1^er janvier 2010, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5 000 €, augmentée des charges et accessoires, depuis le prononcé de l’arrêt à intervenir’ jusqu’au départ effectif des lieux loués et restitution des clés, le tout avec indexation ;

— de condamner en tant que de besoin l’association Académie de danse du 17^e arrondissement de Paris à payer cette indemnité d’occupation mensuellement le 1^er jour de chaque mois, jusqu’à la libération complète des locaux, tout mois d’occupation commencé étant dû en totalité ;

— de débouter l’association Académie de danse du 17^e arrondissement de Paris de l’ensemble de ses demandes ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de l’association Académie de danse du 17^e arrondissement de Paris et de tout occupant de son chef, en la forme accoutumée avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, dès signification de l’arrêt à intervenir ;

— par application des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par ce texte ;

— d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte non comminatoire et définitive de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir jusqu’à la libération complète et définitive des lieux loués ;

— d’ordonner la séquestration des biens, meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel resserre ou garde meubles qu’il plaira à la Caisse des écoles du 17^e arrondissement de Paris de désigner, et ce, aux frais, risques et périls de l’association Académie de danse du 17^e arrondissement de Paris, en garantie des loyers, charges, accessoires de loyer, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dus ;

— de condamner l’association Académie de danse du 17^e arrondissement de Paris à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive et injustifiée ;

— de condamner l’association Académie de danse du 17^e arrondissement de Paris à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à payer les dépens de première instance et d’appel devant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Considérant, à titre liminaire, qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une médiation judiciaire à laquelle s’est opposée à l’audience la Caisse des écoles ;

Considérant que, le 21 octobre 1976, la Caisse des écoles du 17^e arrondissement de Paris (la Caisse des écoles), propriétaire de l’immeubles sis XXX aux Epinettes a concédé à l’association Académie de danse du 17^e arrondissement de Paris (l’Académie de danse), association sans but lucratif de la loi du 1^er juillet 1901, le rez-de-chaussée de cet immeuble composé de locaux à usage d’école de danse et de gymnastique pouvant être mis à la dispositions d’autres associations selon un programme d’occupation des lieux à établir avec ces associations ;

Qu’il était prévu que l’Académie de danse ferait son affaire de tous les aménagements intérieurs propres à l’exercice de son activité et prendrait à sa charge et sous sa responsabilité toutes les réalisations nécessaires pour la mise en conformité des locaux avec la réglementation concernant la sécurité des établissements recevant du public et les prescriptions relatives à l’hygiène et à la salubrité ; qu’elle assurerait le règlement des assurances, des charges et des impôts ;

Considérant qu’aucune redevance ne devait être versée à la Caisse des écoles avant le 1^er janvier 1977 en raison de l’importance des travaux de déblaiement ; qu’à compter de cette date, la redevance à verser était fixée comme suit :

— année 1977 : 400 Fr par mois

— année 1978 : 500 Fr par mois

— année 1979 : 600 Fr par mois

— année 1980 : 700 Fr par mois ;

Qu’il était stipulé que la convention pourrait être dénoncée par l’une ou l’autre des parties avec un préavis de 6 mois à la date du 31 décembre 1980 ou reconduite par tacite reconduction après mise à jour des redevances à compter du 1^er janvier 1981 ;

Considérant que par courrier du mois de février 2009, la Caisse des écoles a avisé l’Académie de danse qu’elle envisageait de lui délivrer congé à effet du 31 décembre 2009 ;

Que, par acte d’huissier du 11 juin 2009, la Caisse des écoles a fait délivrer congé pour le 31 décembre 2009 à l’Académie de danse ;

SUR LA QUALIFICATION DE BAIL COMMERCIAL

Considérant que l’Académie de danse soutient en premier lieu que le bail en cause est soumis au statut des baux commerciaux ;

Considérant qu’aux termes de l’article L. 145-2 du code de commerce, le statut est applicable aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement ;

Qu’une association qui gère un fonds d’enseignement peut ainsi réclamer le bénéfice du statut des baux commerciaux si sont réunies plusieurs conditions ;

Considérant que l’établissement d’enseignement doit disposer de toutes les autorisations légales et administratives pour exercer l’activité d’enseignement ; que le droit au renouvellement du bail commercial est subordonné à la régularité de l’exploitation ;

Considérant qu’aux termes de l’article L. 462-1 du code de l’éducation :

'L’ouverture, la fermeture et la modification de l’activité d’un établissement où est dispensé un enseignement de la danse doivent être déclarées au représentant de l’Etat dans le département. La déclaration est effectuée deux mois avant l’ouverture ou dans les quinze jours qui suivent la fermeture ou la modification d’activité de l’établissement.

Les locaux où est dispensé cet enseignement doivent présenter des garanties sur le plan technique, de l’hygiène et de la sécurité, qui sont définies par décret.

L’établissement ne peut employer que des enseignants se conformant aux dispositions des articles L. 362-1 et L. 362-3, sous les réserves prévues à l’article L. 362-4.

L’exploitant doit souscrire un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité civile, celle des enseignants, des préposés et des personnes qui y suivent un enseignement.

L’établissement ne peut recevoir que des élèves âgés de plus de quatre ans. Un décret organise les modalités du contrôle médical des élèves et détermine les conditions d’âge permettant l’accès aux différentes activités régies par le présent article, les articles L. 362-1 à L. 362-4 et L. 462-2 à L.462-6.' ;

Que selon l’article L.462-3 :

'Dans tout établissement d’enseignement de la danse, doivent être rendus accessibles aux usagers:

1° Le texte du décret prévu au dernier alinéa de l’article L. 462-1 ;

2° La liste des enseignants avec la date à laquelle ils ont obtenu le diplôme institué par l’article L. 362-1 ou à laquelle ils en ont été dispensés et en vertu de quelle disposition.' ;

Considérant que le premier juge a relevé à juste titre qu’à la suite de visites d’un contrôleur de sécurité, la préfecture de police de Paris a demandé à l’Académie de danse, le 29 octobre 2004, de réaliser les prescriptions de sécurité suivantes :

1) équiper la porte d’accès à l’appentis d’un ferme-porte,

2) afficher bien en vue des consignes précises indiquant le numéro d’appel des sapeurs-pompiers et les dispositions immédiates à prendre en cas de sinistre,

3) ne mettre aucune tenture ni aucun meuble réduisant la circulation dans les voies de dégagement ;

Que le 5 mai 2009, la préfecture de police de Paris a demandé à l’Académie de danse de respecter la mesure n°2 prescrite par sa notification du 29 octobre 2004 relative à l’affichage des consignes de sécurité qui n’avait toujours pas été mise en oeuvre et d’installer un appareil téléphonique fixe relié au réseau urbain ;

Qu’il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice que ces deux dernières mesures avaient été exécutées mais seulement au 30 janvier 2014, jour du constat ;

Considérant en outre que n’apparaissent remplies ni l’un ni l’autre des deux prescriptions de l’article L.462-3 invoqué par la Caisse des écoles du 17 ème arrondissement de Paris, selon lequel doivent être rendus accessibles aux usagers dans l’établissement le texte du décret prévu au dernier alinéa de l’article L. 462-1 concernant l’âge minimum des élèves et la liste des enseignants avec la date à laquelle ils ont obtenu le diplôme institué par l’article L. 362-1 ou à laquelle ils en ont été dispensés et en vertu de quelle disposition ;

Que, dès lors, l’Académie de danse ne remplissant pas les conditions des articles L.462-2 et L 462-3 du code de l’éducation, celle-ci ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux ;

SUR LA QUALIFICATION DE BAIL PROFESSIONNEL

Considérant que l’association Académie de danse du l7ème arrondissement de Paris entend se prévaloir subsidiairement d’un bail professionnel régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, selon lequel :

'Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans.

Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois…' ;

Considérant d’abord qu’il n’est pas contesté que l’Académie de danse exerce dans les lieux loués une activité à titre onéreux de manière habituelle ;

Qu’en revanche, la Caisse des écoles soutient que l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 n’est pas applicable à un bail qui était en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant création de cet article ;

Considérant en effet que l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 introduit par la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable aux situations en cours au moment de l’entrée en vigueur de cette disposition ;

Mais considérant que le bail en cause ayant été conclu le 21 octobre 1976 pour une durée de 4 ans jusqu’au 31 décembre 1980, a été reconduit pour un an par tacite reconduction le 1^er janvier 1981 puis reconduit chaque année suivante le 1^er janvier ;

Considérant que la tacite reconduction d’un bail à usage professionnel constitue un nouveau contrat ; que, dès lors, l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 est applicable à compter du renouvellement du bail tacitement reconduit à une date postérieure à celle de l’entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 ;

Que la durée du bail reconduit tacitement doit être fixée selon la législation applicable à la date de la reconduction ;

Considérant ainsi que le bail a été tacitement reconduit le 1^er janvier 1990 pour une durée de 6 ans puis reconduit successivement par périodes de 6 ans les 1^er janvier 1996, 1^er janvier 2002 et 1^er janvier 2008 ;

Que le congé délivré le 11 juin 2009 ne peut avoir effet qu’au 31 décembre 2013 ;

Considérant que l’Académie de danse fait valoir que l’assignation tendant à faire déclarer valable le congé et à obtenir son expulsion a été délivrée prématurément ;

Considérant en effet que la Caisse des écoles a fait assigner sa locataire le 4 février 2010 aux fins de voir valider le congé délivré le 11 juin 2009 et d’obtenir l’expulsion de l’Académie de danse ;

Que toutefois le congé ne pouvait avoir d’effet qu’au 31 décembre 2013 ;

Considérant que l’intérêt de la bailleresse à poursuivre l’expulsion de l’Académie de danse doit s’apprécier au jour de l’introduction de sa demande ; que la Caisse des écoles n’avait pas un intérêt né et actuel à agir au moment de l’assignation, le congé ne pouvant être déclaré valable avant sa date d’effet ;

Qu’il s’ensuit qu’il convient en infirmant le jugement de déclarer la caisse des écoles irrecevable en ses demandes ;

P AR CES MOTIFS

La cour

Dit n’y avoir lieu d’ordonner une médiation judiciaire ;

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Dit que le bail conclu initialement le 21 octobre 1976 par la Caisse des écoles du 17^e arrondissement et l’association Académie de danse du 17^e arrondissement est un bail professionnel ;

Déclare la Caisse des écoles du 17^e arrondissement irrecevable en ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Caisse des écoles du 17^e arrondissement de Paris aux dépens de première instance et d’appel devant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT