Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/06489

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/02896

APPELANTS

Monsieur X Z

Né le XXX à COURBEVOIE

XXX

XXX

Représenté par M^e François-Genêt KIENER de l’ASSOCIATION HASCOET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0577

Ayant pour avocat plaidant M^e Etienne COUDRYS, avocat au barreau de PARIS, toque:P577

Madame A Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e François-Genêt KIENER de l’ASSOCIATION HASCOET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0577

Ayant pour avocat plaidant M^e Etienne COUDRYS, avocat au barreau de PARIS, toque:P577

INTIMEE

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

XXX

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD – COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

Ayant pour avocat plaidant M^e Clément DEAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame I FEVRE, Conseillère, et Madame C D, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique LONNE, Présidente

Madame I J, Conseillère

Madame C D, Conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du code de Procédure Civile.

Greffier, lors des débats : Madame Josélita COQUIN

ARRÊT :

— Contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique LONNE, président et par Madame Josélita COQUIN, greffier présent lors du prononcé.

****************

Le 7 juillet 2011, Monsieur X Z et Madame A Y ont signé avec la SCI Dome de Bussy un contrat préliminaire de réservation en vue de l’acquisition en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement avec emplacement de stationnement au prix de 130.000 euros financé par un prêt locatif social et un prêt classique auprès du Crédit Foncier de France.

Selon deux offres préalables acceptées le 16 novembre 2011, le Crédit Foncier de France a consenti à Monsieur X Z et Madame A Y un prêt locatif social d’un montant de 67.000 euros, remboursable en 300 mois avec intérêts au taux révisable de 3,55 % l’an, et un prêt d’un montant de 63.000 euros, remboursable en 300 mois avec intérêts au taux de fixe de 4,35 %.

Par acte notarié en date du 26 décembre 2011, la SCI Dome de Bussy a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur X Z et Madame A Y le lot n°5 à usage locatif d’un ensemble immobilier situé à XXX au prix de 130.000 euros financé un prêt locatif social prévu par l’article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation d’un montant de 67.000 euros et un prêt Liberté d’un montant de 63.000 euros consentis par le Crédit Foncier de France.

Le 30 mars 2012, Monsieur X Z et Madame A Y ont conclu une convention avec l’Etat expirant le 30 juin 2027 en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation expirant le 30 juin 2027 correspondant à un prêt de 17 ans.

Par courriel du 12 décembre 2012, la Direction Départementale des Territoires du Val de Marne a demandé à Monsieur X Z et Madame A Y de signer une nouvelle convention mentionnant une date d’expiration au 30 juin 2037, correspondant à un prêt de 25 ans.

Estimant que le Crédit Foncier de France avait manqué à son obligation d’information sur la durée du plafonnement du loyer, Monsieur X Z et Madame Y ont fait assigner le Crédit Foncier de France en responsabilité par acte d’huissier en date du 14 février 2014.

Par jugement en date du 4 février 2015, le tribunal de grande instance de Paris a condamné le Crédit Foncier de France à payer à Monsieur X Z et Madame A Y la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, ordonné la capitalisation des intérêts légaux dûs pour une année entière à compter du jugement, débouté Monsieur X Z et Madame Y du surplus de leurs demandes, ordonné l’exécution provisoire, condamné le Crédit Foncier de France à payer à Monsieur X Z et Madame A Y la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La déclaration d’appel de Monsieur X Z et de Madame A Y a été remise au greffe de la cour le 24 mars 2015.

Dans leurs dernières conclusions, au sens de l’article 954 du code de procédure civile, signifiées le 11 avril 2016, Monsieur Z et Madame Y demandent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a jugé que le Crédit Foncier de France a manqué à ses obligations d’information à leur égard et sa réformation pour le surplus et à la cour, statuant à nouveau, de :

— condamner le Crédit Foncier de France à leur verser la somme de 62.976 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2013,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil,

— condamner le Crédit Foncier de France à leur payer la somme de 2.500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner le Crédit Foncier de France à leur payer la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, au sens de l’article 954 du code de procédure civile, signifiées le 4 avril 2016, le Crédit Foncier de France demande de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré qu’il avait échoué à démontrer avoir rempli son devoir concernant l’information sur le fait que souscrivant un emprunt de 25 ans, la durée de la convention ne pouvait être limitée à 15 ans et qu’il existait une chance raisonnable pour qu’un financement inférieur à 25 ans ait pu être accordé à Monsieur Z et Madame Y,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que Monsieur Z et Madame Y ne pouvaient pas soutenir ne pas avoir su devoir conclure une convention type avec l’Etat,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé une condamnation à une somme de 3.000 euros,

— dire que, si le jugement est infirmé, les sommes réglées au titre de l’exécution provisoire par le Crédit Foncier de France le 16 avril 2015 devront lui être restituées avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

— débouter Monsieur Z et Madame Y de toutes leurs demandes,

— condamner Monsieur Z et Madame Y au paiement de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2016.

SUR CE,

Considérant que Monsieur Z et Madame Y expliquent qu’en juin 2011, ils ont appris par l’intermédiaire d’une plaquette commerciale l’existence d’un programme de construction de logements mis en vente en l’état futur d’achèvement sur la commune de Bussy Saint Georges commercialisé par le Crédit Foncier de France au travers de sa marque Quatrinvest, que ce programme était éligible au prêt locatif social (PLS) permettant de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % et sous certaines conditions d’une exonération de taxe foncière et d’avantages fiscaux liés au dispositif Scellier ; qu’en juillet 2011, le Crédit Foncier de France lui a adressé une simulation pour un prêt de 17 ans et qu’ils ont demandé un emprunt sur 25 ans ; que les actes de prêt ont été signés pour cette durée ; qu’ils ont dû relancer la banque sur la convention PLS à signer avec l’Etat par courriel du 30 janvier 2012, réitéré le 8 février 2012 ; que, le 28 mars 2012, le Crédit Foncier de France leur a adressé la convention à signer dont la durée expirait le 30 juin 2027, mais que, le 12 décembre 2012, la DDT du Val de Marne leur a demandé de signer une nouvelle convention en vigueur jusqu’au 30 juin 2037 pour la durée du prêt de 25 ans ; qu’ils ont découvert que le Crédit Foncier de France avait été informé que la convention signée comportait une durée erronée non corrélée à celle du prêt depuis le 16 octobre 2012 ; qu’ils ont dû régulariser cette convention pour bénéficier de l’avantage fiscal lié au PLS leur imposant un loyer plafonné sur une durée de 25 ans qu’ils n’avaient pas anticipé ;

Qu’ils soutiennent que le Crédit Foncier de France leur a conseillé l’investissement locatif et a financé l’opération ; qu’il avait une obligation de conseil, d’information et de mise en garde sur les caractéristiques du prêt, l’opportunité de l’investissement et les incidences fiscales de l’opération ; qu’ils n’ont reçu aucune information sur l’article R.353-92 du code de la construction et de l’habitation obligeant au plafonnement des loyers pendant la durée du prêt indépendamment du remboursement anticipé ou non du prêt utilisé pour financer l’acquisition ; qu’ils ne savaient pas que la durée de la convention à signer avec l’Etat devait impérativement correspondre à la durée du prêt, ce qui les a privés de la faculté d’opter pour un prêt plus court ; qu’ils soulignent qu’aucune convention avec l’Etat ne leur avait été soumise au jour de la signature de l’acte authentique en violation de l’article R.331-19 du code de la construction et de l’habitation, ce qui aurait pu les priver de la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux liés au PLS qui était l’un des objectifs de leur investissement ; que le Crédit Foncier de France a eu le rôle d’intermédiaire entre l’Etat et les emprunteurs puisque c’est lui qui leur a transmis tous les documents à signer et a rédigé la convention qu’il a soumise à leur signature le 28 mars 2012 ; qu’ils font valoir qu’aucun des documents contractuels ne fait mention du régime du PLS et de l’obligation de signer une convention avec l’Etat d’une durée égale à celle du prêt et que le Crédit Foncier de France n’apporte aucune preuve de l’exécution de son obligation d’information sur le régime du PLS ; qu’ils en déduisent que le défaut d’information sur le régime du PLS est caractérisé et qu’ils ont été ainsi privés de la possibilité de soumettre leur investissement locatif à un régime de plafonnement du loyer le plus court possible sur 15 ans afin de conserver le bénéfice des avantages fiscaux liés au PLS ; que le Crédit Foncier de France ne peut pas se prévaloir d’une plaquette éditée en septembre 2011 après la signature du contrat de réservation du 7 juillet 2011 destinée aux professionnelles qu’il ne leur a jamais remis ;

Qu’ils font grief aux premiers juges d’avoir limité leur préjudice à la somme de 3.000 euros ; qu’ils prétendent que leur capacité financière leur permettait d’emprunter sur 15 ans au regard de leurs revenus et charges et d’un endettement pour l’acquisition de leur résidence principale remboursable par mensualités dégressives de sorte que le ratio de leur endettement se réduisait avec le temps ; que le taux d’endettement de 30 % ne vaut que pour une résidence principale et n’est pas pris en compte pour l’endettement locatif ; qu’ils pouvaient faire un apport plus important grâce à leur épargne d’un montant supérieur à 76.000 euros en 2011 ; qu’ils ont emprunté la totalité du prix de l’appartement sans mobiliser leurs économies et que, s’ils avaient eu l’information utile sur la durée du plafonnement du loyer, ils auraient souscrit un prêt d’une durée plus courte ; qu’ils font valoir que leur préjudice est égal aux revenus locatifs qu’ils auraient pu espérer percevoir à compter du jour où le bien n’aurait plus été soumis au plafonnement du loyer de 20.400 euros et à la différence de coût d’un crédit sur 15 ans au lieu de 25 de 42.576 euros, soit un total de 62.976 euros ; qu’ils ajoutent que, si la cour devait retenir qu’il s’agit d’une perte de chance d’avoir pu souscrire un prêt sur une durée de 15 ans, l’indemnisation de leur préjudice doit être égale à la chance qu’ils ont perdue et que la décote ne peut pas excéder 10 % du dommage subi ;

Considérant que le Crédit Foncier de France réplique que le contrat de réservation et les deux offres de prêt ainsi que l’acte authentique ont porté à la connaissance de Monsieur X et Madame Y leurs obligations au regard de la convention avec l’Etat pour bénéficier du prêt locatif social et des articles du code de la construction et de l’habitation le concernant ; que la première convention signée avec l’Etat le 30 mars 2012 comportait une erreur sur la durée du prêt qui n’est pas de 17 ans et que la DDT a demandé la signature d’une nouvelle convention correspondant à la durée du prêt conformément aux textes en vigueur ; qu’il lui est reproché de ne pas avoir convenablement informé les emprunteurs du régime du prêt locatif social et de leur avoir fait souscrire un prêt de 25 ans alors que, s’ils avaient su qu’ils étaient tenus de pratiquer un plafonnement du loyer pendant la durée du crédit, ils auraient opté pour un crédit plus court, mais que les appelants ne prouvent pas qu’ils n’ont pas été informés du régime du PLS par les documents qu’ils ont signés ; qu’ils avaient bien compris l’avantage fiscal du recours au prêt locatif social et qu’il est curieux qu’ils n’aient pas compris qu’ils devaient s’engager avec l’Etat pour la durée du prêt ; qu’il prétend que la plaquette d’information versée aux débats par les appelants fait clairement référence à l’immobilier locatif éligible au PLS ; que le Ministère de l’Ecologie, de l’Energie et du Développement Durable et de la Mer a édité une plaquette accessible à tous sur internet sur les aides financières au logement qui traite des PLS et précise la durée de la conventions ignée avec l’Etat ; que l’article 2.3.2 du contrat de réservation fait mention de l’agrément obtenu de la DDE de Seine et Marne et de la possibilité de signer une convention avec l’Etat fixant les obligations des parties conformément aux articles L.351-1 à L.353-12 et L.353-20 du code de la construction et de l’habitation ; qu’il a édité une plaquette de présentation en septembre 2011 avant la signature des offres de prêt acceptée le 16 novembre 2011 et qu’elle explique ce qu’est un PLS et les obligations à respecter par les parties et notamment que la convention dépend de la durée du prêt et qu’elle est obligatoirement supérieure ou égale à celle du prêt avec un minimum de 15 ans et un maximum de 40 ans ; que les emprunteurs ont reconnu avoir pu consulter tous les document techniques et juridiques sur l’opération et qu’ainsi ils savaient qu’ils devaient signer une convention avec l’Etat d’une durée égale à celle de leur prêt laquelle était de 25 ans ; qu’il fait valoir qu’il n’est pas démontré que les emprunteurs auraient pu bénéficier d’un prêt inférieur à 25 ans compte tenu de leur endettement générant une charge mensuelle de 1.800 euros au moment de l’octroi du crédit ; que Monsieur Z et Madame Y ont choisi de ne pas mobiliser leur épargne pour financer l’opération et qu’il n’avait pas à s’immiscer dans leur gestion ; qu’à titre subsidiaire, il demande la confirmation du jugement déféré sur le montant des dommages-intérêts alloués en réparation d’un préjudice constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à d’autres conditions qui doit être mesurée à l’aune de la chance perdure sans être égale à l’avantage procuré par cette chance si elle s’était réalisée ;

Considérant que la banque a l’obligation d’informer l’emprunteur non averti des caractéristiques spécifiques du prêt social locatif qu’il lui consent en vertu de l’agrément qu’elle a reçu à cette fin dans le cadre d’un programme immobilier qu’elle commercialise ;

Considérant que la banque prêteuse de deniers étant débitrice d’une obligation de faire, c’est à elle de justifier qu’elle a satisfait à son obligation d’information ; que cette obligation lui est personnelle et qu’elle ne peut pas se prévaloir de sites internet diffusant une information générale sur les prêts locatif sociaux pour s’exonérer de l’obligation qui lui incombe ;

Considérant que la plaquette publicitaire éditée par Quatrinvest, 'une offre du Crédit Foncier de France', pour la société Dome de Bussy consultée par Monsieur Z et Madame Y ne fait aucune mention de l’existence de prêt aidé et du régime du prêt locatif social ; que le contrat de réservation signé le 7 juillet 2001 comporte un article 2-3-2 sur l’agrément PLS indiquant qu’il est accordé dans les conditions de l’article R.331-18 du code de la construction et de l’habitation et fait mention de l’existence d’une convention entre le réservant et l’Etat fixant les obligations des parties telles que prévues aux articles L.353-1 à L.353-12 et L.353-20 du code de la construction et de l’habitation qui fixera le montant des loyers ; que l’acte authentique du 26 décembre 2011 fait seulement mention que l’acquisition du bien est financée au moyen d’un prêt prévu par l’article R.331-1 du code de la construction et de l’habitation et que l’acquéreur reconnaît que le notaire l’a informé que l’application du taux réduit de 5,5 % à la vente d’immeubles neufs de logements sociaux est subordonnée notamment à l’affectation effective des immeubles à la location dans les conditions mentionnées aux articles 3° et 5 ° de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation ; que les offres de prêt soumises au code de la consommation indiquent que le prêt locatif social est accordé en application des articles R.331-1 à R.331-11 du code de la construction et de l’habitation, qu’il y a une exonération de la taxe foncière et précisent que le Crédit Foncier de France a signé une convention pour vendre des programmes immobiliers avec des PLS, qu’il a été agréé pour transférer la propriété à l’acquéreur et que la DDE a pris la décision de réduire la TVA à 5,5% ; que les emprunteurs ont reconnu avoir pu consulter tous les documents techniques et juridiques sur le bien cédé ; que l’annexe à l’acte authentique constituée par les conditions spécifiques réglementaires du PLS et les conditions générales précisent seulement que le logement financé doit être loué à nu à titre de résidence principale pendant toute la durée de la convention passée avec l’Etat et le plafond de ressources des locataires éligibles aux logements sociaux ainsi que le maximum du loyer en application de l’article L.351-2-3° du code de la construction et de l’habitation;qu’aucun des documents contractuels remis aux emprunteurs ou signés par eux ne fait mention du régime juridique du PLS et de la durée de la convention à signer avec l’Etat qui doit être égale à celle du prêt sans pouvoir être inférieure à 15 ans et supérieure à 40 ans ;

Considérant que le Crédit Foncier de France ne peut pas se prévaloir de la plaquette qu’il a éditée en septembre 2011 sur le prêt locatif social à la destination des professionnels de l’immobilier qu’il ne justifie pas avoir remis à Monsieur Z et Madame Y ;

Considérant que c’est ainsi à bon droit que les premiers juges ont considéré que le Crédit Foncier de France ne rapportait pas la preuve qu’il avait préalablement informé les emprunteurs sur l’obligation de signer une convention avec l’Etat d’une durée égale à celle du prêt locatif social plafonnant les loyers pour toute cette durée ;

Considérant qu’il n’y a aucun devoir de mise en garde dès lors qu’il n’y a pas d’endettement excessif ;

Considérant que le manquement à une obligation d’information est une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à d’autres conditions ;

Considérant qu’eu égard à la situation financière des emprunteurs justement examinée par les premiers juges, ils auraient pu souscrire un prêt sur 15 ans au lieu de 25 ans; que cependant il résulte de leurs propres écritures que le Crédit Foncier de France leur a initialement proposé un prêt de 17 ans et qu’ils lui ont demandé un prêt sur 25 ans ; que c’est eux qui ont choisi de ne pas mobiliser leur épargne dans l’opération immobilière réalisée dans un but d’optimisation fiscale et manifestement de déficit foncier par les intérêts de l’emprunt ;

Considérant que les premiers juges ont fait une juste appréciation du préjudice subi par Monsieur Z et Madame Y ;

Considérant qu’il n’est justifié d’aucun préjudice moral consécutif à la perte de chance d’avoir pu contracter un prêt sur 15 ans ;

Considérant que le jugement déféré sera confirmé et Monsieur Z et Madame Y déboutés de leur appel ainsi que de toutes leurs demandes ;

Considérant qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée le montant de ses frais irrépétibles d’appel ; qu’il convient de condamner les appelants à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Considérant que Monsieur Z et Madame Y, qui succombent, supporteront les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur X Z et Madame A Y à payer au Crédit Foncier de France la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne Monsieur X Z et Madame A Y aux dépens d’appel avec distraction au profit de l’avocat concerné dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT