Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 1 – Chambre 2 ARRET DU 23 MARS 2017 (n°202, 8 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/24615

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/58596

APPELANTE

SARL ASHAM

Agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

Assistée par M^e Marie-Christine HONNET LANGERMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : B483

INTIMEE

SA ICF LA SABLIERE

SA D’HLM prise en la personne du Président de son directoire domicilié en cette qualité au siège.

XXX

XXX

N° SIRET : 552 022 105

Représentée et assistée par M^e Elodie X de l’ASSOCIATION VAILLANT X, avocat au barreau de PARIS, toque : R199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Bernard CHEVALIER, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Bernard CHEVALIER, Président

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Madame Anne-Marie GRIVEL, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. Y Z

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Bernard CHEVALIER, président et par M. Y Z, greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2006, la société anonyme de gestion immobilière (SAGI) a donné à bail à la SARL Asham à compter du 1^er octobre 2006 des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée d’un immeuble situé XXX 19^e au prix annuel hors taxe et hors charge de 18 000 euros.

La SA d’HLM La Sablière, exerçant son activité sous la dénomination ICF La Sablière, est venue aux droits de la SAGI.

A partir du mois de janvier 2014, la société La Sablière a fait procéder à des travaux d’aménagement dans le cadre desquels elle a, notamment, fait clôturer le terrain situé devant l’immeuble XXX

XXX, au mois de mars 2015, a indiqué à son bailleur que ces travaux lui causaient un trouble de jouissance puis a suspendu le paiement de ses loyers et charges.

La société ICF La Sablière lui a adressé une mise en demeure le 20 mai 2015.

Par acte du 10 juillet 2015, la SARL Asham a fait assigner la société ICF La Sablière devant le tribunal de grande instance de Paris sur le fondement des articles 1719 et 1147 du code civil afin de voir accueillir sa demande temporaire de suspension du loyer à compter du mois de janvier 2014 et la condamnation de sa bailleresse à lui payer des dommages et intérêts.

Le 15 juillet 2015, la société La Sablière a fait délivrer à la société Asham un commandement de payer la somme de l0 342,55 euros au titre des loyers et charges impayés au 2^e trimestre 2015 inclus. Ce commandement visait la clause résolutoire insérée au bail et reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par acte du 4 août 2015, la société Asham a fait assigner la société La Sablière devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir constater que les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas remplies, subsidiairement lui voir accorder un délai pour se libérer des sommes restant dues et voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 4 novembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société Asham à payer à la société ICF La Sablière la somme provisionnelle de 6 307,66 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du15 juillet 2015, ainsi que les loyers courants postérieurs,

— dit que la société Asham pourra s’acquitter du paiement de cette somme, en plus des loyers courants, en plusieurs mensualités égales et consécutives de 1 000 euros chacune, le premier versement devant intervenir le 1^er février 2016 et les versements suivants le 1^er jour de chaque mois,

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

— dit que, faute pour la société Asham de payer à bonne date, en sus du loyer courant, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Asham et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés XXX,

— il sera disposé des meubles comme il est dit dans le dispositif,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— condamné la société Asham à payer à la société La Sablière la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Le juge des référés a fondé sa décision sur les motifs suivants :

'[attendu] que la locataire a régulièrement saisi le juge des référés d’une demande eu suspension des effets de la clause résolutoire en raison de transformations effectuées par la bailleresse devant les lieux loués qui limitent la visibilité de sa vitrine et empêchent le stationnement des véhicules des clients ;

que la désignation d’un huissier est sans objet, la disposition des lieux, avant et après la réalisation des modifications effectuées par la bailleresse en janvier 2014 devant la vitrine du local affecté à la vente de moquettes, étant suffisamment établie par la production de photographies ;

que la créance de dommages et intérêts invoquée par la société Asham pour le trouble de jouissance causé par ces travaux ne saurait excéder la somme de 10 000 euros ; que le juge des référés reste compétent pour statuer sur la clause résolutoire ;

Attendu qu’ il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.' Par déclaration en date du 4 décembre 2015, la société Asham a fait appel de cette ordonnance.

Les demandes des parties

XXX

La société ASHAM, au termes de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 16 mars 2016, demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 4 novembre 2015 ;

— dire et juger le différend de la compétence du juge de la mise en état de la 18^e chambre 1^re section du tribunal de grande instance de Paris ;

le cas échéant,

— débouter la société La Sablière de l’intégralité de ses réclamations ;

très subsidiairement,

— faire droit à la demande de report formulée en 1^re instance ;

— condamner la SA d’HLM La Sablière à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

La société ASHAM expose en substance les moyens et les arguments suivants :

— un juge de la mise en état avait été désigné le 20 août 2015, soit avant la formalisation par la société La Sablière de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire le 2 octobre 2015, de sorte que ce juge était seul compétent pour en connaître ;

— le juge des référés, avant de statuer, était tenu de s’assurer qu’un juge de la mise en état n’avait pas été désigné et saisi des mêmes demandes ;

— subsidiairement, le juge des référés ne pouvait pas constater l’acquisition de la clause résolutoire alors que le bailleur a fait procéder à une modification importante de l’environnement des locaux donnés à bail ; le bailleur a, en effet, fait clôturer l’espace situé entre les locaux loués et la XXX avec des épis verticaux ajourés de couleur verte qui réduisent considérablement la visibilité, depuis la rue, de la vitrine de ces locaux ; le commandement de payer n’a donc pas été délivré de bonne foi et il existe à tout le moins une difficulté sérieuse ;

— cette modification de l’environnement du magasin justifie une baisse importante du loyer et l’octroi de dommages et intérêts ;

— si le juge des référés ne peut annuler un commandement, il peut néanmoins statuer sur une demande de suspension et de report de la dette présentée sur le fondement de l’article L 145-41 du code de commerce ;

— les difficultés rencontrées par la société Asham justifient de reporter sa dette pendant deux ans et de dire que les sommes dues porteront intérêts

La société D’HLM ICF La Sablière

Dans ses conclusions communiquées par la voie électronique le 21 décembre 2016, la société La Sablière demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner la SARL Asham à lui payer à titre provisionnel la somme de 23 397,45 euros représentant l’arriéré des loyers et des charges pour la période du quatrième trimestre 2015 au troisième trimestre 2016 inclus ;

— condamner la société ASHAM au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par M^me X conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société La Sablière soutient en résumé ce qui suit :

— la société Asham n’est pas recevable à soulever l’incompétence de la formation des référés

qu’elle a elle-même saisie ; en outre, elle s’est abstenue de soulever l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état ; enfin, les demandes d’acquisition et de suspension de la clause résolutoire ne relèvent pas de la compétence du juge de la mise en état et elles n’ont pas été formulées devant le juge du fond ;

— le juge des référés a constaté à bon droit que la créance de dommages et intérêts ne saurait excéder 10 000 euros et que la résiliation du bail était acquise, les travaux effectués n’ayant pas entravé la jouissance paisible des locaux loués, ces derniers étant situés dans un passage couvert menant à la place des Fêtes, de sorte que leur visibilité depuis la rue n’a pas été réellement modifiée ;

— en outre, la SARL Asham ne rapporte pas la preuve du préjudice que ces travaux lui auraient causé ; elle utilise les locaux loués comme une annexe de l’autre magasin qu’elle possède et qui donne sur la rue, lequel est d’ailleurs le seul qui soit immatriculé ;

— le montant des loyers et des charges dus n’est pas contestable et la demande de report est sans objet, la locataire ayant cessé tout règlement depuis janvier 2015.

SUR CE, LA COUR

Aux termes de l’article 809, alinéa 1^er, du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal de grande instance peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal de grande instance peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 771 du code de procédure civile dispose, quant à lui, que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans l’affaire en examen, la SARL Asham, après avoir reçu la signification du commandement de payer citant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 30 octobre 2006, a saisi le juge des référés d’une demande visant à voir constater que les conditions d’application de cette clause ne sont pas remplies, subsidiairement lui voir accorder un délai pour se libérer des sommes restant dues et voir suspendre les effets de ladite clause.

XXX, qui a saisi le juge des référés de ces demandes, ne saurait soutenir en cause d’appel qu’il est incompétent pour en connaître.

La SA La Sablière, à titre reconventionnel, a demandé que le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire et condamne la SARL Asham à lui payer une provision à valoir sur les loyers et charges restant dus.

XXX soutient que ces demandes ne relèvent pas de la compétence du juge des référés mais de celle du juge de la mise en état au motif qu’elles sont été présentées postérieurement à la désignation de celui-ci le 20 août 2015.

Il est constant que la SARL Asham, par acte du 10 juillet 2015, a fait assigner la SA d’HLM La Sablière devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir la suspension du paiement du loyer dû en exécution du contrat de bail du 30 octobre 2006 susvisé et la condamnation de cette dernière à lui payer des dommages et intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance ainsi qu’à lui restituer les loyers afférents à l’année 2014.

Il ressort des pièces produites par la SARL Asham que cette assignation a été inscrite au rôle des affaires de la 1^re section de la 18^e chambre du tribunal de grande instance de Paris et qu’un juge de la mise en état était désigné pour en suivre le déroulement le 20 août 2015.

Certes, comme le souligne la SA La Sablière, il ne ressort pas des conclusions déposées par la SARL Asham à l’audience du juge des référés que cette dernière avait explicitement soulevé ce moyen.

Il n’en demeure pas moins que, dans les motifs de ses écritures, lesquelles, selon l’ordonnance attaquée, ont été reprises oralement à l’audience du 14 octobre 2015, la SARL Asham avait indiqué avoir saisi le juge du fond par acte du 10 juillet 2015 et qu’un juge de la mise en état avait été désigné le 20 août 2015 (conclusions p. 8).

Il s’ensuit que le juge des référés, en raison de la compétence exclusive du juge de la mise en état prévue par l’article 771, précité, devait en déduire qu’il n’avait plus le pouvoir de se prononcer sur des demandes relevant de la compétence de ce dernier.

L’instance au fond opposant les mêmes parties et visant notamment à voir juger si et dans quelle mesure les loyers et les charges stipulés dans le contrat de bail du 30 octobre 2006 restaient dus par le preneur, le juge des référés n’avait plus le pouvoir de statuer sur une demande de provision de la SA La Sablière au titre de ces loyers et charges.

Il s’ensuit que la décision attaquée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné la SARL Asham à payer à la SA d’HLM La Sablière la somme de 6 307,66 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 septembre 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2015, ainsi que les loyers courants postérieurs.

Par conséquent, il sera dit aussi n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SA La Sablière en paiement de la somme provisionnelle de 23 397,45 euros.

En revanche, la constatation de la résiliation du contrat de bail par application d’une clause résolutoire ne relevant pas des compétences exclusives du juge de la mise en état, le juge des référés restait compétent pour en connaître.

Il est constant que la SARL Asham ne s’est pas acquittée des sommes réclamées dans le commandement signifié le 15 juillet 2015, soit la somme de 10 342,55 euros, dans le délai d’un mois à compter de cette date.

XXX soutient que le bailleur lui a fait délivrer ce commandement de mauvaise foi et que la constatation de la résiliation du bail se heure à une contestation sérieuse.

Certes, il est constant que le bailleur est tenu de garantir au preneur la jouissance des lieux donnés à bail et que la SA d’HLM La Sablière a fait implanter, sur le terrain situé entre les locaux loués et la XXX, une clôture métallique qui a, ainsi que cela ressort manifestement des photographies produites aux débats, réduit la visibilité de ces locaux depuis cette rue.

Il a également été vu ci-dessus que la SARL Asham, préalablement à la signification de ce commandement, avait saisi le juge du fond d’une demande visant à voir réparer le préjudice causé par l’implantation de cette clôture.

Cependant, la SARL Asham ne démontre pas ni même ne soutient que cette modification de l’environnement des locaux pris à bail a rendu leur exploitation impossible, voire très difficile.

Elle ne justifie pas, à cet égard, que le chiffre d’affaires produit dans ces locaux a connu une baisse importante. Selon la comptabilité commune à ses deux magasins, elle a réalisé dans ces derniers un chiffre d’affaires global de 190 048 euros HT en 2013, de 187 978 euros HT en 2014 et de 177 329 euros au 30 novembre 2015.

Il s’ensuit que, comme le juge de premier degré l’a relevé avec justesse, le préjudice causé à la SARL Asham par les travaux réalisés par la SA La Sablière et, partant, la contestation sérieuse sur les sommes réclamées dans le commandement litigieux, ne saurait excéder 10 000 euros, de sorte que le commandement de payer restait valable pour le solde.

Il ressort également des débats en cause d’appel que la SARL Asham n’a procédé à aucun règlement depuis la signification de l’ordonnance attaquée et, ainsi, qu’elle n’a pas acquitté les versements en contrepartie desquels le premier juge avait ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces considérations, la constatation de la résiliation du bail liant les parties à la suite du commandement signifié le 15 juillet 2015 s’avère dépourvue de contestation sérieuse et, conformément à la demande de l’intimée, l’ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu’elle a dit que, faute pour la SARL Asham de s’être acquittée de la somme de 6 307,66 euros, en plus des loyers courants, par mensualités égales et consécutives de 1 000 euros chacune, le premier versement devant intervenir le 1^er février 2016 et les versements suivants le 1^er jour de chaque mois, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Asham et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés XXX et il sera disposé des meubles de celle-ci comme il est dit dans son dispositif.

Le premier juge a fait une application équitable de l’article 700 du code de procédure civile

et fondée de l’article 696 du même code, de sorte que l’ordonnance attaquée doit aussi être confirmée de ces chefs.

En cause d’appel, l’équité commande de décharger l’intimée des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager dans le cadre du présent litige et de lui allouer ainsi, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 euros.

XXX, qui succombe à cette instance, devra supporter les dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M^e X, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

DIT que le différend relevait de la compétence du juge de la mise en état en ce qui concerne les demandes de la SA d’HLAM La Sablière en paiement de provisions ;

DIT qu’il relève du juge des référés en ce qui concerne la suspension du jeu de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation du bail ;

CONFIRME l’ordonnance rendue le 4 novembre 2015 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a dit que, faute pour la SARL Asham de s’être acquittée de la somme de 6 307,66 euros, en plus des loyers courants, par mensualités égales et consécutives de 1 000 euros chacune, le premier versement devant intervenir le 1^er février 2016 et les versements suivants le 1^er jour de chaque mois, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Asham et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés XXX et il sera disposé des meubles de celle-ci comme il est dit dans son dispositif ;

CONFIRME l’ordonnance rendue le 4 novembre 2015 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en ce qu’elle a fait application de l’article 700 du code de procédure civile et statué sur les dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement provisionnels de la SA d’HLM La Sablière ;

CONDAMNE la SARL Asham à payer à la SA D’ HLM La Sablière la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et à supporter les dépens ;

DIT que M^e X pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT