Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 14 DECEMBRE 2017

(n°710, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/21416

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Octobre 2016 – Président du TGI de PARIS – RG n° 16/54066

APPELANTE

SA […]

[…]

[…]

N° SIRET : 680 7/5 188

Représentée et assistée par M^e Adam JEARALLY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1059

INTIMEE

Madame Y X

[…]

[…]

née le […] à Paris

Représentée et assistée par M^e Florence LE BRIS-MUNCH, avocat au barreau de PARIS, toque : R096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Bernard CHEVALIER, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Bernard CHEVALIER, Président

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

M^me Véronique DELLELIS, Présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. A B

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Bernard CHEVALIER, président et par M. A B, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2003, M^me X a donné à bail commercial à la Banque Centrale Populaire du Maroc des locaux commerciaux situés […] à Paris 17^e.

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2007, la Banque Centrale Populaire du Maroc a cédé avec l’accord du bailleur son droit au bail à la SA Chaabi Lil Iskane.

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2012, M^me X, par l’intermédiaire de son mandataire la société Gestion et Réalisations Immobilières (GRI) a renouvelé le bail au profil de la SA Chaabi Lil Iskane.

Le 17 décembre 2015, M^me X a fait signifier à la SA Chaabi Lil Iskane un commandement de payer la somme de 22 540,99 euros et citant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte du 22 février 2016, M^me X a fait assigner la SA Chaabi Lil Iskane devant le président du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance contradictoire rendue le 3 octobre 2016, a :

— rejeté les contestations émises par la SA Chaabi Lil Iskane ;

— constaté la prescription de l’action en régularisation de charges engagée par M^me X pour l’année 2010 ;

— condamné la SA Chaabi Lil Iskane à payer à M^me X la somme provisionnelle de 14 330,77 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2011 à 2014 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— dit que la SA Chaabi Lil Iskane pourra s’acquitter de cette somme en 12 mensualités égales et consécutives de 1 194 euros, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

— dit que, faute pour la SA Chaabi Lil Iskane de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— le tout deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise ;

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SA Chaabi Lil Iskane et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés […] ;

— en cas de besoin, entreposer ou vendre aux enchères les meubles ;

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la SA Chaabi Lil Iskane aux dépens, en ceux-ci compris le coût du commandement ;

— condamné la SA Chaabi Lil Iskane à payer à M^me X la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 26 octobre 2016, la SA Chaabi Lil Iskane a fait appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 24 janvier 2017, elle demande à la cour, sur le fondement des articles 16 et 809 du code de procédure civile, des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce et des articles 1984 et suivants et 1991 et suivants du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance du 3 octobre 2016 en toutes ses dispositions ;

— débouter M^me X de l’ensemble de ses réclamations ;

— condamner M^me X à lui payer les sommes de :

—  18 000 euros à titre des provisions sur charges réglées de janvier 2010 à décembre 2014

—  4 291,52 euros à titre de remboursement de la régularisation de charges effectuée le 14 janvier 2016 relative à la période de janvier 2010 à décembre 2014

— l’intégralité des sommes réglées en vertu de l’ordonnance dont appel ;

— condamner M^me X à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Chaabi Lil Iskane a exposé en substance ce qui suit :

— le juge de premier instance a violé le principe du contradictoire en relevant d’office un moyen n’ayant pas fait l’objet d’un débat contradictoire entre les parties, à savoir que les régularisations ont été demandées par le bailleur lorsqu’il a eu connaissance de l’absence de régularisation annuelle par son mandataire ;

— le mandataire de la bailleresse n’a effectué aucune régularisation de charges au cours des cinq dernières années alors que la régularisation annuelle des charges s’impose au bailleur ; la jurisprudence retient qu’à défaut de régulariser annuellement les charges le remboursement des

provisions versées par le locataire doit être ordonné ; le juge de premier instance n’a pas respecté cette jurisprudence ;

— le premier juge a également méconnu les dispositions et la jurisprudence applicables au mandat selon lesquelles tout manquement du mandataire engage automatiquement la responsabilité de son mandant.

M^me X, par conclusions transmises par voie électronique le 15 février 2017, demande à la cour, sur le fondement de l’article L. 145-41 alinéa 1^er du code de commerce, de :

— confirmer l’ordonnance sauf en ce qu’elle a déclaré prescrite la demande au titre de la régularisation des charges pour l’année 2010 ;

— condamner la SA Chaabi Lil Iskane au paiement de la somme de 4 144,3 euros complémentaire au titre de la régularisation des charges pour l’année 2010 ;

— condamner la SA Chaabi Lil Iskane au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens.

M^me X a fait valoir en résumé les éléments suivants :

— le juge de première instance n’a pas violé le principe du contradictoire, puisque M^me X a indiqué lors de l’audience qu’elle avait découvert que les régularisations de charges n’avaient pas été effectuées à la fin du mandat de la société GRI en 2015 ; la SA Chaabi Lil Iskane avait connaissance de ce fait puisqu’elle le mentionne dans sa pièce n° 2a ;

— le bail ne prévoit aucune sanction pour le bailleur en cas de défaut de régularisation des charges annuellement ; la jurisprudence citée par l’appelant concerne la situation dans laquelle le bailleur n’a produit aucun élément permettant de justifier le montant des charges réellement dues ;

— l’appelante ne démontre pas le préjudice qu’elle aurait subi du fait de l’absence de régularisation des charges, laquelle lui a permis de bénéficier d’une trésorerie supplémentaire ;

— en procédant en janvier 2016 à un règlement partiel des charges dues au titre de l’année 2010, la SA Chaabi Lil Iskane a renoncé à se prévaloir de la prescription.

SUR CE LA COUR

La société Chaabi Lil Iskane, en premier lieu, fait grief au premier juge d’avoir violé le principe du contradictoire en relevant d’office le moyen selon lequel 'les régularisations ont été demandées par le bailleur dès qu’il a eu connaissance de l’absence de régularisation annuelle par son mandataire'.

Ce grief n’est pas fondé. Il ressort, en effet, de l’exposé par le premier juge des demandes et de l’argumentation de M^me X lors de l’audience du 19 septembre 2016 que cette dernière a exposé que la prescription n’était pas encourue dès lors que les charges avaient été régularisées en début d’année 2011.

M^me X a donc bien fait valoir l’argument que l’appelante reproche au premier juge d’avoir relevé d’office.

La société Chaabi Lil Iskane, en deuxième lieu, reproche au premier juge d’avoir jugé que la demande de régularisation des charges et la production des justificatifs par M^me X en 2015 rendaient les charges dues au titre des années 2011 à 2014 exigibles alors que le mandataire de celle-ci avait omis de le faire annuellement comme le prévoit le contrat de bail. Elle se réfère

également aux dispositions des articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce.

Toutefois, ainsi qu’il ressort de l’article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juillet 2014, les dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce ne sont pas applicables au contrat liant les parties, conclu le 27 mai 2003 et renouvelé en 2012.

Il en va de même de l’article R 145-36, tel qu’il ressort du décret n° 2014-1317.

Ainsi que le premier juge l’a retenu par des motifs que la cour fait siens, si la convention qui fait la loi des parties stipule en page 12, sous le titre 'charges', qu’un apurement des comptes aura lieu au moins une fois par an, ni cette convention ni la législation applicable à celle-ci ne prévoient d’autre sanction en cas de manquement à cette obligation et de régularisation postérieure par le bailleur que l’application de la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil.

Il ressort des débats et des pièces produites que M^me X, par message électronique du 8 décembre 2015, a adressé à la société appelante le décompte des charges dues au titre des années 2010 à 2014 ainsi que les pièces justificatives et indiqué avoir transmis ces documents au conseil de cette dernière le 13 novembre 2015.

Le défaut de régularisation annuelle des comptes de charges ne saurait donc constituer une contestation sérieuse au droit de M^me X d’obtenir, dans la limite de la prescription quinquennale, les sommes qui lui sont dues à ce titre après qu’elle a communiqué à la société locataire le décompte et les justificatifs de celles-ci.

Il en va de même des dispositions des articles 1984 et suivants du code civil en ce qu’elles prévoient l’engagement du mandant par les actes commis par son mandataire. L’omission par le mandataire de M^me X, auquel était confié la gestion du bien donné en location, de procéder à l’apurement des comptes annuels dans les conditions prévues par le contrat de bail n’a pas privé celle-ci du droit d’obtenir les sommes dues à ce titre dans la limite du délai de prescription de 5 ans.

Sur le montant des sommes dues, M^me X a produit à son dossier les pièces justifiant des charges dues au titre des années 2011 à 2014 qui ne sont pas autrement contestées par l’appelante et qui doivent être tenues pour non sérieusement contestables à hauteur de 14 330,77 euros.

M^me X, quant à elle, conteste l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a déclaré prescrite sa demande en paiement au titre des charges de l’année 2010.

Elle fonde sa demande à ce titre sur les dispositions de l’article 2251 du code civil et soutient que cette disposition doit s’appliquer au regard des paiements effectués par l’appelante. Cependant, en l’absence de tout autre élément, il ne saurait être tenu pour acquis avec l’évidence requise en référé que le paiement par la société Chaab Lil Iskane de la somme de 4 291,52 euros au mois de janvier 2016 exprime sa volonté de renoncer à la prescription acquise des sommes dues au titre de l’année 2010.

L’ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné la SAS Chaabi Lil Iskane au paiement à tire provisionnel de la somme de 14 330,77 euros au titre des charges restant dues pour les années 2011 à 2014 inclus avec intérêts au taux légal à compter de son prononcé et en ce qu’elle a constaté la prescription de l’action de M^me X au titre des charges de l’année 2010.

Les autres dispositions de l’ordonnance attaquée ne sont pas contestées ou le sont sans aucun motif de la part de l’appelante dans ses conclusions et elles ne contreviennent à aucune disposition d’ordre public.

Elles seront donc confirmées.

Le premier juge a fait une application équitable de l’article 700 du code de procédure civile

et fondée de l’article 696 du même code. L’ordonnance attaquée doit aussi être confirmée en ce qu’elle a fait application de ces articles.

En cause d’appel, la SA Chaabi Lil Iskane, dont le recours est rejeté, devra supporter les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de décharger la partie intimée des frais non répétibles qu’elle s’est trouvée contrainte d’exposer. Il lui sera alloué la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 3 octobre 2016 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris ;

Ajoutant à celle-ci,

CONDAMNE la SA Chaabi Lil Iskane aux dépens d’appel et à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à M^me X.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT