Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2020

(n° 350 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/07706 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7WPV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Mars 2019 -Président du tribunal de grande instance de PARIS – RG n° 19/52270

APPELANTS et INTIMES A TITRE INCIDENT

M. X, E Y

4 avenue Jean-Baptiste Clément

[…]

Représenté par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assisté par M^e Edouard DE BENGY, avocat au barreau de PARIS,

M^me H Y NÉE G

4 avenue Jean-Baptiste Clément

[…]

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée par M^e Edouard DE BENGY, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEE et APPELANTE A TITRE INCIDENT

SAS C4 DEVELOPPEMENT Prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

Assistée par la SELAS Gérard FASSINA & Associés

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Hélène GUILLOU, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hélène GUILLOU, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hélène GUILLOU, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffiere,

Exposé du litige

Par acte notarié en date du 28 février 2017, suivant contrat de réservation du 26 novembre 2016, la société C4 Développement a vendu en l’état de futur achèvement à M. et M^me Y plusieurs lots d’un ensemble immobilier destiné à être soumis au statut de la copropriété située […].

Le prix de vente était d’un montant de 1 430 000 euros, payable comptant à concurrence de 429 000 euros à la signature puis au fur et à mesure de l’avancement des travaux et la somme de 5% restante, soit 71 500 euros, était payable à la livraison le jour de la remise des clés.

Un rendez-vous de livraison a été fixé le 1^er mars 2019 en présence des époux Y, d’un huissier, la SAS ID Facto et de la société C4 Développement. Lors de ce rendez-vous deux chèques ont été remis au représentant du promoteur (71 500 euros et 16 191,95 euros).

Des réserves ont été formulées sur les travaux exécutés par les époux Y qui ont sollicité la restitution du chèque de banque en vue de la consignation de la somme. Le promoteur a refusé cette offre, a restitué le chèque de banque et est reparti avec les clés.

Le 6 mars 2019 les époux Y ont fait assigner la société devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de :

— condamner sous astreinte la société C4 Développement à leur remettre les clés lors d’une nouvelle visite de livraison,

— les autoriser à consigner le solde du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations,

— condamner la société C4 Développement à leur payer 5 000 euros à titre de résistance abusive ainsi que 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 27 mars 2019, la juridiction saisie a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes en principal,

— condamné les époux Y à payer à la société C4 Développement la somme provisionnelle de 71 500 euros le jour de la remise des clés,

— condamné les époux Y à payer à la société C4 Développement la somme provisionnelle de 15 063,95 euros au titre des règlements des travaux modificatifs acquéreur (TMA),

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— condamné les époux Y aux dépens.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants :

— il n’apparaît pas que le positionnement de la cheminée ne serait pas conforme à la notice descriptive, le seul déplacement de 40 cm ne pouvant être considéré comme un défaut de conformité présentant un caractère substantiel,

— le remplacement des garde-corps ne présente pas de caractère substantiel au regard de la sécurité,

— l’absence de LED sous la baignoire et l’existence d’une seule prise pour la fibre ne peuvent s’entendre comme des défauts de conformité,

— l’ensemble des demandes et l’existence des travaux modificatifs acquéreurs (TMA) ne font pas l’objet de contestation sérieuse.

Par déclaration en date du 10 avril 2019, les époux Y ont fait appel de cette ordonnance.

Au terme de leurs conclusions remises au greffe le 16 septembre 2019, les époux Y, demandent à la cour, sur le fondement de l’acte authentique du 28 février 2017, des articles 808 et 809 du code de procédure civile, de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, de :

— déclarer irrecevable l’appel incident formé par la société C4 Développement qui a sollicité préalablement la confirmation intégrale de l’ordonnance dont appel,

En tout état de cause, si la cour croyait devoir requalifier cette demande en demande additionnelle :

— débouter la société C4 Développement de toutes ses demandes fins et conclusions,

— infirmer l’ordonnance du juge des référés en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau :

— condamner la société C4 Développement à consigner la somme de 71 500 euros entre les mains de tout séquestre que la cour voudra bien désigner,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 5 000 euros par jour de retard à compter d’un délai de huit jours commençant à courir le jour de la signification de l’arrêt à intervenir,

— se réserver la liquidation d’astreinte à intervenir,

— condamner la société C4 Développement au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner la Société C4 Développement à régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement pourra être poursuivi par M^e Taze-Bernard, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile .

Les époux Y font valoir en substance les éléments suivants :

Sur le bien fondé de leur offre de consignation :

— qu’une simple contestation sur la conformité du local ouvre à l’acquéreur un droit à consigner le solde du prix de vente en application de l’article R. 261-14 code de la construction ; qu’il n’est pas nécessaire que le défaut de conformité soit substantiel,

— que la consignation valant paiement, l’acquéreur est en droit d’exiger la délivrance des clés et le refus constitue une violation de l’obligation du vendeur,

— qu’il est manifeste que des défauts de conformité existent : positionnement de la cheminée non conforme au plan, absence de garde- corps autour de la terrasse – remplacés par des jardinières, non-respect du schéma électrique, présence d’une seule prise de fibre, absence de centralisation des volets roulants,

— qu’ils s’acquittent de leur emprunt et ont dû s’acquitter d’un loyer supplémentaire dans l’attente de la livraison tardive de leur logement,

— que la remise des clés peut se faire sans paiement du prix résiduel de la vente à partir du moment où ce prix est consigné ;

Sur l’appel incident :

— que la société C4 Développement ne peut formaliser appel incident et demander la confirmation intégrale de l’ordonnance ; que cet appel est irrecevable,

— que les éléments cités comme réserves ou non-conformité apparaissent dans le constat de M. Z et dans le courrier qu’ils ont envoyé à la société C4 Développement le 9 mai 2019,

— que l’appel n’est pas abusif puisque les non-conformités, comme par exemple celle affectant la cheminée, existent toujours.

La société C4 Développement, par conclusions transmises par voie électronique le 10 septembre 2019, demande à la cour, sur le fondement de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer dans sa totalité l’ordonnance de référé rendue le 27 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Paris ;

— débouter les époux Y de leurs demandes ;

Y ajoutant, à titre d’appel incident :

— la dire recevable en son appel incident,

— condamner les époux Y à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 1240 du code civil pour procédure abusive,

— condamner les époux Y à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 559 du code

de procédure civile,

— condamner les époux Y à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société C4 Développement expose en résumé ce qui suit :

— que la remise des clés ne pouvait avoir lieu que si l’acquéreur avait préalablement réglé le solde du prix de vente et les travaux modificatifs supplémentaires ; que la demande de livraison du bien est donc irrecevable,

— qu’il n’existe aucune non-conformité avec les prévisions du contrat permettant de consigner les fonds : aucune explication n’est apportée sur la non-conformité de la cheminée avec la notice descriptive, les garde-corps usuels ont été remplacés par des jardinières plus larges et plus hautes conformes aux normes techniques, il n’est pas démontré que le schéma électrique n’a pas été respecté, que le réseau est constitué d’une seule fibre optique et non de quatre pour des raisons techniques et que le problème des volets roulants a été réglé,

— qu’elle a répondu à toutes les réserves des époux Y par un courriel du 3 septembre 2019, que les réserves qui pourront être levées avec la garantie de parfait achèvement ne sont pas synonymes de non-conformité,

— qu’il n’existe pas de contestations sérieuses sur sa créance de 15.015,95 euros au titre des travaux modificatifs acquéreurs reconnus par les époux Y dans un courriel du 17 février 2019,

— que les défauts de conformité n’ont pas un caractère substantiel,

Sur l’appel incident :

— que depuis l’ordonnance, les réserves ont été levées, elle a remis les clefs et toutes les non-conformités invoquées dans les conclusions ne sont plus constatées dans les procès verbaux de constat de réception du 12 avril 2019,

— qu’en conséquence, la procédure visant à la condamnation à la somme de 71 500 euros et à la consignation du solde du prix de vente est abusif.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Les conclusions signifiées le 26 octobre 2020, postérieurement à la clôture intervenue le 24 septembre 2019 sont irrecevables, la révocation de cette ordonnance n’ayant pas été prononcée.

M. et M^me Y invoquent les dispositions de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation qui, dans sa version applicable en l’espèce, permet aux acquéreurs d’une vente en l’état futur d’achèvement de consigner le solde du prix de vente, soit 5%, en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Contrairement aux dispositions expresses de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, ce texte ne limite pas aux non-conformités substantielles la faculté de demander à être autorisé à consigner le solde du prix de vente, de sorte qu’il peut être invoqué pour toutenon conformité.

En l’espèce M. et M^me Y ont fait valoir plusieurs non-conformités:

— le positionnement de la cheminée n’est pas conforme car celle-ci est placée 40cm plus à gauche que ce qui était prévu,

— au lieu de garde-corps, ce sont des jardinières qui ont été placés autour de la terrasse alors qu’ils avaient demandé que, nonobstant les jardinières, des garde-corps soient néanmoins présents,

— une seule prise est prévue pour la fibre au lieu des 4 convenues,

— la centralisation pour les volets roulants est absente,

— toutes les fenêtres ne sont pas oscillo-battantes,

— il manque un LED sous la baignoire.

Du procès-verbal de constat établi par Maître Z huissier de justice le 1^er mars 2019 en présence de M. Y et des représentants de la société C4 développement notamment il ressort que les non-conformités reprochées et rappelées ci-dessus ont été constatées par l’huissier et que le vendeur a expressément convenu que la cheminée aurait dû être placée 40 cm plus à droite que son emplacement effectif.

A l’issue de la visite, M. Y a accepté la remise des clés contre consignation du chèque de banque du solde du prix, ce qui a été refusé par la société C4 développement qui est donc repartie avec les clés.

Un second constat a été réalisé le 12 avril 2019 au cours duquel un nouvel état des lieux a été réalisé en présence des mêmes personnes outre M^me Y, confirmant notamment toutes les non-conformités relevées. A cette date M. et M^me Y, malgré de nombreuses réserves et la subsistance selon eux de non-conformités, ont remis le chèque de banque et un chèque soldant les sommes dues au titre des travaux supplémentaires aux seules fins de pouvoir entrer en possession des lieux.

La société C4 produit un autre constat du même jour et de la même heure établi par maître A qui constaté des reprises, notamment sur les non-conformités. C’est ainsi qu’il a été constaté que désormais la centralisation des volets roulants était effective.

Les parties s’opposent encore sur:

- l’emplacement de la cheminée:

Dans le premier constat du 1^er mars 2019, l’huissier mentionne que les parties ont admis qu’il s’agit d’une non-conformité. Dans les autres constats il est mentionné que les parties ne sont pas d’accord.

Une attestation de M. B, architecte maître d’oeuvre d’exécution du programme affirme que la modification demandée à cet égard par M. et M^me Y était impossible et que M^me C, maître d’oeuvre de M. et M^me Y, en a pris acte en septembre 2017 et devait revoir ses plans d’aménagement.

Aucun des plans produits par M. et M^me Y n’est explicite sur l’endroit exact où devait se trouver positionnée la cheminée, la seule mention de 'cheminée placée du côté sud du poteau dans le salon’ ne permettant pas d’en déduire un mauvais placement par rapport au poteau, étant au surplus noté que les époux Y indiquent qu’elle aurait dû être placée 40 cm plus à droite que son emplacement effectif, ce qui laisse penser, au vu des photographies, qu’elle est du bon côté du poteau

mais mal centrée. Aucune attestation de leur propre maître d’oeuvre n’est produite et le 26 novembre 2016 M. D de la société Primco a fait état d’un problème pour 'dévoyer la gaine, déclarant cette solution 'pas impossible mais à voir avec l’architecte et l’entreprise’ concluant 'si c’est possible nous le ferons'. Il en ressort qu’aucun engagement ferme n’avait été pris sur ce point.

Cette non-conformité n’est donc pas établie avec l’évidence requise en référé.

- l’absence de garde-corps en sus des jardinières, les garde-corps s’arrêtant aux jardinières:

Selon le document adressé par M^me Y, le contrat de réservation mentionnait la nécessité de prévoir un garde-corps tout autour de la terrasse, mais ce contrat de réservation ne précise pas que le garde-corps doit courir sous forme de barrière tout autour de la terrasse y compris aux endroits où sont placées les jardinières et la seule mention portée à cet égard sur le courriel du 20 novembre adressé par M^me G Y à la société Primco, promoteur, soit 'le garde-corps autour de la terrasse’ ne permet pas à la cour de déterminer s’il s’agit ou non d’une non conformité dès lors que les époux Y en aurait fait la demande expresse ou si la pose de jardinières, légèrement moins hautes que le garde-corps mais beaucoup plus larges, suffit à constituer le garde corps contractuellement prévu.

Certes la société Lamm SAGL, missionnée par le syndicat des copropriétaires relève dansun rapport du 28 novembre 2018 que la conception des garde- corps du toit terrasse du 6^e étage doit être améliorée (en ce qui concerne) la pérennité de la structure bois et pose la question 'comment assurer le maintien à terme de la fonction de garde-corps au sens de la norme de solidité qui le définit'.'

Cette question, sérieuse, ne peut être tranchée par le juge des référés.

Enfin il sera relevé que ces terrasses bien que l’usage en soit réservé aux seuls époux Y, constituent une partie commune et non une partie privative.

- l’installation de la fibre dans le logement :

La notice descriptive du logement prévoit que le réseau est constitué d’un faisceau de 4 fibres optiques par logement, mais la société C4 développement établit que, n’ayant finalement construit que 11 logements au lieu des 12 prévus, elle ne relève plus des dispositions de l’article R 111-14 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que chaque logement est relié par au moins une fibre et que 'ce nombre est porté au moins à 4 'pour les immeubles d’au moins 12 logements’ ce qui n’est plus le cas en l’espèce.

La présence d’une seule fibre ne peut donc être considérée comme une non conformité.

Enfin la cour relève que dans le constat du 12 avril 2019 il n’est plus fait mention de l’absence de LED sous la baignoire.

En conséquence, la décision ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à voir la société C4 développement condamné à consigner la somme de 71 500 euros.

Cette demande étant rejetée, la résistance de la société C4 développement ne peut être qualifiée d’abusive. La décision sera confirmée également sur ce point.

Sur l’appel incident:

La société C4 développement soutient que la procédure intentée par M. Et M^me Y est particulièrement abusive et demande leur condamnation à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu’à une amende civile de 3 000 euros.

M. et M^me Y soutiennent que ces demandes sont irrecevables la société C4 développement ayant par ailleurs demandé la confirmation de la décision.

Cependant cette demande n’avait pas été formée en première instance de sorte qu’aucune contradiction ne peut résulter de la demande de confirmation au principal et d’un appel incident par ailleurs.

En revanche cette demande est mal fondée, le premier constat du 1^er mars 2019 ayant fait apparaître plusieurs non-conformités certaines telle la commande centrale des volets roulants.

Aucune faute n’est donc caractérisée et les demandes devront être rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme, pour les motifs développés ci dessus, l’ordonnance du 27 mars 2019,

Reçoit la société C4 développement en son appel incident mais l’en déboute,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X Y et M^me H Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,