Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 31 octobre 2017, n° 15/01220

CA Pau
Infirmation 31 octobre 2017

Arguments

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Rejeté
Non-respect des obligations d'inscription
La cour a jugé que l'absence d'inscription privait Madame X du droit à rémunération, car les relations professionnelles étaient illégales.
Rejeté
Non-respect des obligations d'inscription
La cour a jugé que l'absence d'inscription privait Madame X du droit à rémunération, car les relations professionnelles étaient illégales.
Rejeté
Non-respect des obligations d'inscription
La cour a jugé que l'absence d'inscription privait Madame X du droit à rémunération, car les relations professionnelles étaient illégales.
Rejeté
Absence de preuve d'abus
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de preuve d'une faute de nature à justifier une demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 31 oct. 2017, n° 15/01220
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	15/01220
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Fatima KHADDAMOlivia MARIOLLionel RIVIERE
Cabinet(s) :	MARIOL
Parties :	SARL AGENCE FRANCO EUROPEENNE

Texte intégral

PC/AM

Numéro 17/4158

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 31/10/2017

Dossier : 15/01220

Nature affaire :

Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

Affaire :

SARL AGENCE FRANCO EUROPEENNE

Z A épouse X

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 31 octobre 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 juin 2017, devant :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur G, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame ROSA SCHALL, Conseiller

assistés de Madame MIQUEU, Adjoint administratif, faisant fonction de greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL AGENCE FRANCO EUROPEENNE

[…]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée et assistée de Maître Fatima KHADDAM, avocat au barreau de DAX

INTIMEE :

Madame Z A épouse X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

représentée par la SCP LONGIN – MARIOL, avocats au barreau de PAU

assistée de Maître Lionel RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 18 FEVRIER 2015

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

Le 1^er juin 2010, la SARL Agence Franco Européenne, agent immobilier à Soorts Hossegor (40), a conclu avec M^me Z A épouse X un contrat de négociateur immobilier indépendant à durée indéterminée, avec mandat de réaliser au nom et pour le compte du mandant des opérations relatives à sa profession d’agent immobilier.

S’agissant d’une profession indépendante et réglementée, M^me X devait notamment produire, dans le mois suivant la conclusion du contrat le justificatif de son inscription au registre spécial des agents commerciaux et dans les trois mois, rapporter la preuve de son affiliation aux caisses sociales, conditions mentionnées comme étant substantielles de l’accord, sous peine de voir le contrat 'automatiquement rompu’ pour défaut d’objet.

M^me X n’a pas procédé à ces diligences mais les parties ont poursuivi leurs relations professionnelles, qu’elles ont exécutées suivant les modalités de ce contrat, jusqu’à ce que, le 14 mars 2013, le conseil de M^me X mette en demeure la SARL AFE de régulariser sa situation administrative.

Par LRAR du 18 avril 2013, la SARL AFE adressait à M^me X un courrier ainsi rédigé : 'N’ayant toujours aucun signe de vous depuis le 14 mars 2013, malgré mon courrier du 8 avril 2013, je prends note que vous avez mis fin au contrat d’agent commercial à compter de ce jour'.

Imputant la rupture des relations contractuelles à la SARL AFE, M^me X l’a faite assigner, par acte du 23 octobre 2013, en paiement de commissions échues, du préavis de rupture et de l’indemnité compensatrice légale, sur le fondement des articles L 134-12 et L 134-13 du code de commerce.

Par jugement du 18 février 2015, le tribunal de grande instance de Dax a :

— dit que suite à la caducité du contrat d’agent commercial du 6 janvier 2010, les relations contractuelles maintenues entre les parties relèvent du contrat d’agent commercial, qui n’exige pas une inscription au RCS,

— dit que la rupture du contrat d’agent commercial est imputable à la SARL AFE, faute par elle d’avoir régularisé statutairement les relations entre les parties en délivrant à M^me X l’attestation prévue par l’article 9 du décret d’application du 20 juillet 1972, après visa de la préfecture, pour l’habiliter à exercer son activité de négociateur indépendant qui est une profession réglementée et en ne lui imputant aucun fait fautif, hormis le défaut de reddition des comptes pour le mois de mars 2013,

— condamné la SARL AFE à payer à M^me X les sommes de 19 857,85 € au titre des commissions non réglées, 9 128,22 € au titre de l’indemnité de préavis et 73 025,76 € au titre de l’indemnité compensatrice, augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil,

— débouté M^me X au titre des publicités litigieuses,

— condamné la SARL AFE à payer à M^me X la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SARL AFE a interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 7 avril 2015.

Par arrêt avant dire droit du 16 mars 2017, la Cour a :

— déclaré les conclusions notifiées le 4 novembre 2016 par la SARL AFE irrecevables,

— ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 6 juin 2017 afin que les parties s’expliquent sur la nature et la qualification de leurs relations de travail qui ont suivi la rupture de plein droit du contrat d’agent commercial conclu le 1^er juin 2010, en considérant en substance :

— que la profession de négociateur, indépendant ou salarié, étant une profession réglementée, la SARL AFE ne pouvait déléguer à M^me X, faute de l’avoir régulièrement habilitée à cet effet, et faute par M^me X d’avoir été habilitée par la préfecture à exercer une telle profession, le pouvoir de négocier, d’entremettre ou d’engager pour son compte à titre de profession habituelle et indépendante, un certain nombre d’opérations relatives à sa profession d’agent immobilier,

— que même si les parties ont entendu poursuivre leurs relations professionnelles en violation des dispositions légales réglementant la profession d’agent commercial pendant presque trois ans, cette relation de travail, même si elle s’est effectivement exécutée selon les modalités prévues par le contrat d’agent commercial du 1^er juin 2010 alors qu’il était caduc, ne peut néanmoins être qualifiée de contrat d’agent commercial, eu égard aux exigences légales imposées à cette profession qui n’ont jamais été satisfaites.

Par conclusions remises et notifiées le 15 mai 2017, M^me X demande à la Cour, déboutant la SARL AFE de toutes ses demandes,

— à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter, en ce qui concerne le montant des commissions impayées, la somme de 10 032,43 € et en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande au titre des publicités litigieuses,

— subsidiairement, de dire que la SARL AFE a engagé sa responsabilité délictuelle et de la condamner à lui payer la somme de 108 725,62 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts de droit depuis l’acte introductif d’instance,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL AFE aux dépens ainsi qu’à la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, de la condamner, outre les dépens, à la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient en substance :

— s’agissant de la qualification des relations professionnelles des parties postérieurement à la caducité du contrat du 1^er juin 2010 pour défaut d’inscription au registre spécial des agents commerciaux, qu’il y a lieu de considérer, soit, à titre principal, que la SARL AFE a renoncé à se prévaloir de la clause de caducité, soit, subsidiairement, qu’il s’est formé un contrat verbal,

— s’agissant de l’incidence de l’absence de délivrance de l’attestation d’habilitation dite carte grise, que la délivrance de cette attestation n’est pas subordonnée à l’inscription de l’agent au registre spécial (au demeurant effectuée avant la rupture des relations contractuelles), que son absence ne prive pas l’agent de son droit aux indemnités de rupture, que l’article 4 de la loi du 12 juillet 1970 instituant l’obligation de délivrance de l’attestation est un texte d’ordre public de protection des seuls clients ainsi que l’établit l’absence, dans la loi, de toute disposition prévoyant la nullité du contrat pour défaut d’habilitation la seule sanction prévue étant une sanction pénale, sans incidence sur la validité du contrat,

— que si la Cour estimait que le contrat était inexistant, le fondement légal de ses demandes reposerait sur les règles de la responsabilité délictuelle, en raison de la faute de la SARL AFE qui l’a laissée agir sans lui remettre l’attestation prévue par la loi, son préjudice étant équivalent aux sommes lui restant dues, hors TVA,

— que ce serait la seule manière de rendre justice tant à l’égard de la SARL AFE afin qu’elle n’ait pas bénéficié de ses services sans bourse délier qu’à son propre égard, pour avoir travaillé trois ans et apporté un chiffre d’affaires important justifiant une indemnisation en contrepartie.

Par conclusions remises et notifiées le 5 juin 2016, la SARL AFE demande à la Cour, réformant le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande au titre des publicités litigieuses :

— à titre principal, de débouter M^me X de ses demandes, de dire que les dispositions de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 72-678 du 20 juillet 1972 sont d’ordre public et ne peuvent faire l’objet d’une quelconque renonciation ou aménagement par les parties, de dire qu’à défaut pour M^me X de disposer de l’habilitation de l’article 9 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, elle perd le droit à rémunération sur les ventes conclues par la SARL AFE et, en conséquence, de la condamner à lui restituer la somme de 98 069,26 € au titre des commissions perçues, avec intérêts légaux de droit à compter de l’arrêt à intervenir,

— subsidiairement, de dire qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile délictuelle, de dire que M^me X échoue à démontrer à son encontre une faute de nature délictuelle, un préjudice direct et certain et le lien de causalité entre les deux et que, si une quelconque faute grave devait être retenue à son encontre, d’allouer à M^me X la somme symbolique d’un euro à titre de dommages-intérêts,

— de condamner M^me X à lui payer la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient pour l’essentiel :

— que l’inscription au registre spécial des agents commerciaux est une obligation statutaire impérative résultant de dispositions légales d’ordre public insusceptibles d’aménagement ou de renonciation, en sorte que les relations entretenues par les parties ne peuvent en conséquence relever d’un contrat d’agent commercial, écrit ou tacite,

— que la délivrance de l’attestation d’habilitation n’est opérée que sur production d’un justificatif de l’inscription au registre spécial, en sorte qu’aucune faute n’est caractérisée à son encontre de ce chef,

— que le droit à rémunération de l’agent commercial est subordonné au respect impératif des dispositions de l’article 4 de la loi et de l’article 9 du décret,

— que compte tenu des manquements et infractions commis par M^me X, celle-ci est dépourvue du droit de percevoir les commissions qui lui ont été versées et doit être condamnée à les restituer,

— que M^me X ne rapporte la preuve ni d’aucune faute de nature délictuelle, ni d’un préjudice indemnisable en résultant.

La clôture de l’instruction a été prononcée, à l’audience, avant les débats.

Postérieurement à la clôture des débats, a été remise à la Cour une note écrite rédigée par M^e Crépin, avocate au barreau de Pau, ainsi rédigée : 'Substituant M^e Mariol lors de l’audience du 6 juin 2017 à 13 h 45, je sollicite, à la requête de M^me X, l’irrecevabilité des conclusions signifiées le jour même ainsi que de la pièce signifiée le jour même par l’Agence Franco Européenne.

Le 9 juin 2017, M^me X a adressé à la Cour, par voie électronique, une note en délibéré aux termes de laquelle elle demande à la Cour de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par la SARL AFE le jour de l’audience et, subsidiairement, d’ordonner la réouverture des débats.

MOTIFS

Il appartenait à M^me X de saisir régulièrement la Cour d’une demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions en réplique remises et notifiées par la SARL AFE la veille de l’audience avant la clôture des débats, ce qu’elle s’est abstenue de faire, sans motif légitime, en sorte qu’elle ne peut en solliciter postérieurement le rejet, par le biais d’une note en délibéré dont la Cour n’a pas autorisé le dépôt.

Il convient donc de déclarer irrecevable la note en délibéré adressée le 9 juin 2017 par M^me X et de statuer sur la base des conclusions remises et notifiées le 15 mai 2017 par M^me X et le 5 juin 2017 par la SARL AFE.

Le contrat d’agent commercial conclu le 1^er juin 2010 stipule en son article 1^er, intitulé 'engagement’ :

— que le mandataire certifie remplir toutes les conditions requises et n’être frappé d’aucune incapacité,

— qu’il s’engage vis-à-vis du mandant à communiquer dans le délai d’un mois suivant la conclusion du contrat son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux tenu au greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance de son domicile et à rapporter la preuve dans le délai de trois mois suivant la conclusion du contrat de son inscription aux différentes caisses sociales,

— qu’en cas de non-respect de ses engagements, dans les délais sus-indiqués, le contrat sera automatiquement rompu, devenant sans objet, les parties reconnaissant que cette situation est un élément substantiel de leur accord réciproque,

— que le mandant remettra au mandataire l’attestation préfectorale (carte grise) conformément à l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972.

Par ailleurs, l’article 2, intitulé 'objet et condition d’exercice du mandat’ énonce :

— que le mandant confie au mandataire, qui accepte, mandat de réaliser au nom et pour son compte, à titre de profession habituelle et indépendante, un certain nombre d’opérations relatives à sa profession d’agent immobilier, à savoir les opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce telles que définies par l’article 1^er de la loi du 2 janvier 1970,

— que le mandataire agit au nom et pour le compte du mandant, qu’il s’engage à faire figurer sur ses documents commerciaux notamment sa qualité d’agent commercial et les références professionnels du titulaire de la carte professionnelle,

— qu’il procède à la recherche de vendeurs, d’acheteurs, de propriétaires et de locataires pour le compte du mandant et qu’il s’efforce d’obtenir la signature des mandats et des engagements des parties,

— qu’il organise son activité comme il l’entend, qu’il n’a pas à informer le mandant de ses absences, qu’il n’est pas tenu à une obligation de présence, d’horaires et qu’il n’existe aucun lien de subordination entre les parties,

— qu’en aucun cas, l’agent commercial ne pourra donner de consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle.

Il est constant que M^me X n’a pas respecté les engagements résultant pour elle du contrat du 1^er juin 2010 en termes de justification, avant l’expiration des délais convenus pour ce faire, de son inscription au registre spécial des agents commerciaux et aux différentes caisses sociales, en sorte que le contrat d’agent commercial s’en est trouvé automatiquement rompu pour défaut d’objet à l’expiration desdits délais (1^er septembre 2010).

Il est tout aussi constant que les parties ont néanmoins poursuivi leurs relations professionnelles en se référant aux clauses du contrat caduc, régulièrement visées dans leurs correspondances réciproques, alors même, d’une part, que M^me X ne s’est inscrite au registre spécial des agents commerciaux que le 27 février 2013 et que la SARL AFE n’a jamais remis à M^me X l’attestation préfectorale d’habilitation exigée par l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 dont M^me X n’a, pour la première fois, exigé la délivrance que par LRAR du 4 mars 2013.

Il doit être considéré que, depuis l’entrée en vigueur de la loi 2006-872 du 13 juillet 2006, un collaborateur non salarié d’une agence immobilière peut régulièrement exercer une activité d’entremise en qualité d’agent commercial, même sans avoir requis son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux, mesure de police professionnelle, sans incidence sur l’application même du statut d’agent commercial.

L’agent commercial intervenant en matière immobilière, même non inscrit, n’en est pas moins soumis aux dispositions combinées de l’article 4 de la loi 70-09 du 12 janvier 1970 et de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 aux termes desquelles toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie, visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale puis délivrée par le titulaire de la carte professionnelle.

Par ailleurs, l’article 14 de la loi 70-09 du 12 janvier 1970 punit d’une peine de six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende le fait de négocier, d’entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire d’une carte professionnelle, sans y avoir été habilité dans les conditions de l’article 4.

Il en résulte que l’agent commercial exerçant une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle ou de l’attestation d’habilitation ne peut prétendre au bénéfice du statut d’agent commercial, en termes de commissionnement et d’indemnisation en cas de rupture des relations professionnelles, alors qu’il ne dispose d’aucun agrément préfectoral pour exercer une activité d’intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers.

La circonstance que les parties ont, de concert, exercé une activité illicite de négociation pendant près de trois ans ne peut constituer une cause légitime et admissible de régularisation d’une situation contraire aux dispositions d’ordre public, pénalement sanctionnées, de la loi du 12 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972.

Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu’il a, sur le fondement des règles du statut d’agent commercial, condamné la SARL AFE à payer à M^me X les sommes de 19 857,85 € au titre de commissions impayées, de 9 128,22 € au titre de l’indemnité de préavis et de 73 025,76 € au titre de l’indemnité compensatrice.

En poursuivant leurs relations professionnelles, en violation manifeste et délibérée des dispositions impératives de la loi du 12 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, les parties ont commis, chacune, une faute les privant du droit, pour l’une (M^me X), de réclamer indemnisation au titre d’un prétendu préjudice résultant de la perte du droit aux commissions et indemnités prévues par le statut des agents commerciaux, pour l’autre (SARL AFE), de réclamer restitution de rémunérations sciemment versées au titre d’une activité dont elle ne pouvait ignorer le caractère illicite.

Il convient dès lors de débouter M^me X et la SARL AFE de l’ensemble de leurs demandes.

A défaut de preuve d’une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit fondamental de M^me X de poursuivre en justice la défense de ses intérêts, laquelle ne peut se déduire de sa seule succombance et ne s’évince d’aucun autre élément du dossier, la SARL AFE sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en ce qui concerne les frais irrépétibles exposés en première instance que ceux exposés en cause d’appel.

M^me X et la SARL AFE seront condamnées in solidum aux entiers dépens d’appel et de première instance, dont la charge définitive sera supportée entre elles à concurrence de moitié chacune.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Dax en date du 18 février 2015,

Vu l’arrêt avant dire droit du 16 mars 2017,

Déclare irrecevable la note en délibéré déposée le 9 juin 2017 par M^me X,

Réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— Déboute M^me X de l’ensemble de ses demandes principales et subsidiaires contre la SARL AFE,

— Déboute la SARL AFE de sa demande reconventionnelle contre M^me X,

— Déboute la SARL AFE de la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive par elle formée contre M^me X,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une quelconque des parties, s’agissant tant des frais irrépétibles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d’appel,

— Condamne, in solidum, M^me X et la SARL AFE aux entiers dépens d’appel et de première instance, dont la charge définitive sera supportée, dans leurs rapports entre elles, à concurrence de moitié chacune.

Le présent arrêt a été signé par M. G, Conseiller, par suite de l’empêchement de M^me Sartrand, Président, et par M^me D-E, Greffier, conformément aux dispositions de l’article 456 du code de procédure civile, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, POUR LE PRESIDENT EMPECHE,

C D-E F G