Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 20 JUIN 2017

(n° , 26 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/11658

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2015 -Tribunal d’Instance d’IVRY SUR SEINE – RG n° 11-13-000613

APPELANT

VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL DE MARNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 785 769 555 00026

[Adresse 1]

[Adresse 2]

Représenté et assisté de M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

INTIMÉS

Madame [D] [D]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1] (ILE DE LA RÉUNION) (974)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [Z] [V] épouse [F]

née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 2]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [F] [G]

née le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [W] [L]

né le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 2]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

Représenté et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [P] [Y]

née le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [V] [I]

née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [K] [C]

née le [Date naissance 6] 1973 à [Localité 4] ( GUADELOUPE ) (971)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [H] [N]

né le [Date naissance 7] 1962 à [Localité 5] ( GUADELOUPE ) (971)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [N] [U] épouse [J]

née le [Date naissance 8] 1954 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [J] [J]

né le [Date naissance 9] 1951 à [Localité 2]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [Q] [E]

née le [Date naissance 10] 1968 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [Y] [H]

né le [Date naissance 11] 1978 à [Localité 7] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [G] [R] épouse [K]

née le [Date naissance 12] 1959 à [Localité 8] (ALGÉRIE)

[Adresse 6]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [L] [K]

né le [Date naissance 13] 1955 à [Localité 1] ( ILE DE RÉUNION ) (974)

[Adresse 6]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [I] [O]

née le [Date naissance 6] 1945 à [Localité 9] ( ALGÉRIE )

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [E] [T]

né le [Date naissance 14] 1935 à [Localité 10] ( GUADELOUPE ) (971)

[Adresse 6]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [U] [A] épouse [X]

née le [Date naissance 15] 1940 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [A] [W] épouse [Q]

née le [Date naissance 16] 1951 à ALGERIE

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [R] [Q]

né le [Date naissance 17] 1938 à ALGERIE

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [X] [Z] épouse [M]

née le [Date naissance 18] 1951 à [Localité 11] (ALGÉRIE)

[Adresse 7]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [O] [C] épouse [S]

née le [Date naissance 19] 1968 à [Localité 4] ( GUADELOUPE ) (971)

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [T] [S]

né le [Date naissance 20] 1964 à [Localité 5] ( GUADELOUPE ) (971)

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [M] [P] épouse [B]

née le [Date naissance 21] 1953 à ALGERIE

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [C] [B]

né le [Date naissance 22] 1941 à ALGÉRIE

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [O] [UU]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [S] [MM] épouse [FF]

née le [Date naissance 16] 1976 à [Localité 12] (GUADELOUPE) (971)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [B] [FF]

né le [Date naissance 23] 1966 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [ZZ] [BB]

née le [Date naissance 24] 1952 à [Localité 2]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [XX] [AA]

née le [Date naissance 25] 1934 à [Localité 2]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [NN] [QQ]

née le [Date naissance 26] 1984 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [B] [OO]

né le [Date naissance 27] 1954 à [Localité 2]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [GG] [EE]

née le [Date naissance 28] 1937 à [Localité 15]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [TT] [TT] épouse [R]

Née le [Date naissance 29] 1938 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [FF] [R]

né le [Date naissance 4] 1926 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [CC] [KK] épouse [GG]

née le [Date naissance 30] 1956 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [LL] [GG]

né le [Date naissance 31] 1954 à [Localité 11] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [P] [J]

née le [Date naissance 32] 1965 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [UU] [CC]

née le [Date naissance 33] 1969 à TUNISIE

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [RR] [JJ] épouse [YY]

née le [Date naissance 34] 1964 à [Localité 18]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [KK] [NN]

née le [Date naissance 35] 1961 à [Localité 19]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [OO] [PP]

née le [Date naissance 36] 1959 à [Localité 2]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [BB] [LL], décédée le [Date décès 1]2014, selon certificat médical de l’Hôpital [Établissement 1]

née le [Date naissance 37] 1931 à [Localité 20]

[Adresse 5]

[Adresse 4]

Madame [KK] [II]

née le [Date naissance 38] 1935 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [VV] [XX] épouse [RR]

née le [Date naissance 15] 1935 à [Localité 21] (ESPAGNE)

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [DD] [WW]

né le [Date naissance 16] 1946 à [Localité 22] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 9]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [AA] [SS]

né le [Date naissance 39] 1961 à [Localité 23] (CAMEROUN)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Monsieur [WW] [DD]

né le [Date naissance 40] 1966 à [Localité 24] (CONGO)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [QQ] [HH]

née le [Date naissance 41] 1961 à [Localité 2]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [YY] [VV] épouse [HH]

née le [Date naissance 42] 1943 à ALGERIE

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [JJ] [ZZ]

née le [Date naissance 43] 1948 à [Localité 25]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Madame [PP] [MMM] épouse [DDD]

née le [Date naissance 44] 1947 à [Localité 26]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président, entendue en son rapport et M^me Sophie Grall, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président

M^me Sophie Grall, Conseillère

M. Philippe Javelas, Conseiller

En application de l’ordonnance de Mme le premier président de la cour d’appel de PARIS en date du 16 décembre 2016

Greffier, lors des débats : M^me Monia Randriambao

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine Leblanc, faisant fonction de président et par M^me Christelle Marie-Luce, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

Rappel des faits et de la procédure

Le 27 mars 2013, des locataires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], à savoir :

Madame [D] [D], Madame [Z] [F], Madame [F] [G], Monsieur [W] [L], Madame [P] [Y], Madame [V] [I], Madame [K] [C], Monsieur [H] [N], Madame [N] [J], Monsieur [J] [J], Madame [Q] [E], Monsieur [Y] [H], Madame [G] [K], Monsieur [L] [K], Madame [I] [O], Monsieur [E] [T], Madame [U] [X], Madame [A] [Q], Madame [X] [M], Madame [O] [S], Monsieur [T] [S], Madame [M] [B], Monsieur [C] [B], Madame [O] [UU], Madame [S] [FF], Monsieur [B] [FF], Madame [ZZ] [BB], Madame [XX] [AA], Madame [NN] [QQ], Monsieur [B] Brassier, Madame [GG] [EE], Madame [TT] [R], Monsieur [FF] [R], Madame [CC] [GG], Monsieur [LL] [GG], Madame [P] [J], Madame [UU] [CC], Madame [RR] [YY], Madame [KK] [NN], Madame [OO] [PP], Madame [KK] [II], Madame [VV] [RR], Monsieur [DD] [WW], Monsieur [AA] [SS], Monsieur [WW] [DD], Madame [QQ] [HH], Madame [YY] [HH], Madame [JJ] [ZZ], Madame [PP] [DDD]

Ils ont assigné leur bailleur, Valophis Habitat, Office Public de l’Habitat du Val de Marne, devant le Tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine, aux fins de voir :

— Dire non récupérables les charges « gardiens » et, en conséquence, condamner Valophis Habitat à payer, pour la période du 1er janvier 2010 au 21 décembre 2012, les sommes suivantes :

'415,05 euros à Madame [D] [D]

'604,81 euros à Madame [Z] [F]

'506,66 euros à Madame [F] [G]

'587, 67 euros à Monsieur [W] [L]

'486,46 euros à Madame [P] [Y]

'407,07 euros à Madame [V] [I]

'483,60 euros à Madame [K] [C] et Monsieur [H] [N]

'587,98 euros à Madame [N] [J] et Monsieur [J] [J]

'415,05 euros à Madame [Q] [E] et Monsieur [Y] [H]

'424,08 euros à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [K]

'474,62 euros à Madame [I] [O]

'301,81 euros à Monsieur [E] [T]

'417,04 euros à Madame [U] [X]

'476,06 euros à Madame [A] [Q] et Monsieur [R] [Q]

'134,51 euros à Madame [X] [M]

'483,60 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [T] [S]

'484,47 euros à Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B]

'415,67 euros à Madame [O] [UU]

'415,05 euros à Madame [S] [FF] et Monsieur [B] [FF]

'423,46 euros à Madame [ZZ] [BB]

'408,44 euros à Madame [XX] [AA]

'369,43 euros à Madame [NN] [QQ]

'317,21 euros à Monsieur [B] [OO]

'474,25 euros à Madame [GG] [EE]

'605,68 euros à Madame [TT] [R] et Monsieur [FF] [R]

'478,18 euros à Madame [CC] [GG] et Monsieur [LL] [GG]

'477,86 euros à Madame [P] [J]

'415,05 euros à Madame [UU] [CC]

'404,58 euros à Madame [RR] [YY]

'415,05 euros à Madame [KK] [NN]

'301,00 euros à Madame [OO] [PP]

'411,31 euros à Madame [BB] [LL] (décédée)

'411,25 euros à Madame [KK] [II]

'483,29 euros à Madame [VV] [RR]

'604,19 euros à Monsieur [DD] [WW]

'475,87 euros à Monsieur [AA] [SS]

'485,84 euros à Monsieur [WW] [DD]

'483,54 euros à Madame [QQ] [HH]

'478,99 euros à Madame [YY] [HH]

'416,92 euros à Madame [JJ] [ZZ]

'473,56 euros à Madame [PP] [DDD]

— Dire non récupérables les charges « prime fixe chauffage » et en conséquence, condamner Valophis Habitat à payer, pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, les sommes suivantes :

'249,78 euros à Madame [D] [D]

'363,98 euros à Madame [Z] [F]

'304,91 euros à Madame [F] [G]

'353,66 euros à Monsieur [W] [L]

'292,76 euros à Madame [P] [Y]

'244,98 euros à Madame [V] [I]

'291,03 euros à Madame [K] [C] et Monsieur [H] [N]

'353,85 euros à Madame [N] [J] et Monsieur [J] [J]

'249,78 euros à Madame [Q] [E] et Monsieur [Y] [H]

'255,21 euros à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [K]

'285,63 euros à Madame [I] [O]

'181,63 euros à Monsieur [E] [T]

'250,98 euros à Madame [U] [X]

'286,49 euros à Madame [A] [Q] et Monsieur [R] [Q]

'0,00 euros à Madame [X] [M]

'291,03 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [T] [S]

'291,56 euros à Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B]

'250,15 euros à Madame [O] [UU]

'249,78 euros à Madame [S] [FF] et Monsieur [B] [FF]

'254,84 euros à Madame [ZZ] [BB]

'245,80 euros à Madame [XX] [AA]

'166,52 euros à Madame [NN] [QQ]

'190,89 euros à Monsieur [B] [OO]

'285,40 euros à Madame [GG] [EE]

'364,50 euros à Madame [TT] [R] et Monsieur [FF] [R]

'287,77 euros à Madame [CC] [GG] et Monsieur [LL] [GG]

'287,58 euros à Madame [P] [J]

'249,78 euros à Madame [UU] [CC]

'243,48 euros à Madame [RR] [YY]

'249,78 euros à Madame [KK] [NN]

'181,14 euros à Madame [OO] [PP]

'247,53 euros à Madame [BB] [LL] (décédée)

'247,49 euros à Madame [KK] [II]

'290,84 euros à Madame [VV] [RR]

'363,60 euros à Monsieur [DD] [WW]

'286,38 euros à Monsieur [AA] [SS]

'292,38 euros à Monsieur [WW] [DD]

'290,99 euros à Madame [QQ] [HH]

'288,25 euros à Madame [YY] [HH]

'250,90 euros à Madame [JJ] [ZZ]

'284,99 euros à Madame [PP] [DDD]

— Dire non récupérables les charges « entretien canalisations » et, en conséquence, condamner Valophis Habitat à payer, pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, les sommes suivantes :

'45,86 euros à Madame [D] [D]

'66,83 euros à Madame [Z] [F]

'55,99 euros à Madame [F] [G]

'64,94 euros à Monsieur [W] [L]

'53,76 euros à Madame [P] [Y]

'44,98 euros à Madame [V] [I]

'53,44 euros à Madame [K] [C] et Monsieur [H] [N]

'64,97 euros à Madame [N] [J] et Monsieur [J] [J]

'45,86 euros à Madame [Q] [E] et Monsieur [Y] [H]

'46,86 euros à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [K]

'52,45 euros à Madame [I] [O]

'33,35 euros à Monsieur [E] [T]

'46,08 euros à Madame [U] [X]

'52,61 euros à Madame [A] [Q] et Monsieur [R] [Q]

'13,14 euros à Madame [X] [M]

'53,44 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [T] [S]

'53,54 euros à Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B]

'45,93 euros à Madame [O] [UU]

'45,86 euros à Madame [S] [FF] et Monsieur [B] [FF]

'46,79 euros à Madame [ZZ] [BB]

'45,13 euros à Madame [XX] [AA]

'39,63 euros à Madame [NN] [QQ]

'35,05 euros à Monsieur [B] [OO]

'52,41 euros à Madame [GG] [EE]

'66,93 euros à Madame [TT] [R] et Monsieur [FF] [R]

'52,94 euros à Madame [CC] [GG] et Monsieur [LL] [GG]

'52,81 euros à Madame [P] [J]

'45,86 euros à Madame [UU] [CC]

'44,71 euros à Madame [RR] [YY]

'45,86 euros à Madame [KK] [NN]

'33,26 euros à Madame [OO] [PP]

'45,45 euros à Madame [BB] [LL] (décédée)

'45,44 euros à Madame [KK] [II]

'53,40 euros à Madame [VV] [RR]

'66,76 euros à Monsieur [DD] [WW]

'52,58 euros à Monsieur [AA] [SS]

'53,69 euros à Monsieur [WW] [DD]

'53,43 euros à Madame [QQ] [HH]

'52,93 euros à Madame [YY] [HH]

'46,07 euros à Madame [JJ] [ZZ]

'52,33 euros à Madame [PP] [DDD]

— Condamner Valophis Habitat à payer chacune de ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances indues,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner Valophis Habitat aux entiers dépens en ce compris la taxe de procédure,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par jugement du 27 mars 2015, le tribunal d’instance d’Ivry-sur-Seine a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription concernant les charges du 1er janvier 2010 au 21 mars 2010,

— condamné la société Valophis Habitat à payer :

Au titre des charges « gardiens » :

'415,05 euros à Madame [D] [D]

'604,81 euros à Madame [Z] [F]

'506,66 euros à Madame [F] [G]

'587,67 euros à Monsieur [W] [L]

'486,46 euros à Madame [P] [Y]

'407,07 euros à Madame [V] [I]

'483,60 euros à Madame [K] [C] et Monsieur [H] [N]

'587,98 euros à Madame [N] [J] et Monsieur [J] [J]

'415,05 euros à Madame [Q] [E] et Monsieur [Y] [H]

'424,08 euros à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [K]

'474,62 euros à Madame [I] [O]

'301,81 euros à Monsieur [E] [T]

'417,04 euros à Madame [U] [X]

'476,06 euros à Madame [A] [Q] et Monsieur [R] [Q]

'134,51 euros à Madame [X] [M]

'483,60 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [T] [S]

'484,47 euros à Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B]

'415,67 euros à Madame [O] [UU]

'415,05 euros à Madame [S] [FF] et Monsieur [B] [FF]

'423,46 euros à Madame [ZZ] [BB]

'408,44 euros à Madame [XX] [AA]

'369,43 euros à Madame [NN] [QQ]

'317,21 euros à Monsieur [B] [OO]

'474,25 euros à Madame [GG] [EE]

'605,68 euros à Madame [TT] [R] et Monsieur [FF] [R]

'478,18 euros à Madame [CC] [GG] et Monsieur [LL] [GG]

'477,86 euros à Madame [P] [J]

'415,05 euros à Madame [UU] [CC]

'404,58 euros à Madame [RR] [YY]

'415,05 euros à Madame [KK] [NN]

'301,00 euros à Madame [OO] [PP]

'411,31 euros à Madame [BB] [LL] (décédée)

'411,25 euros à Madame [KK] [II]

'483,29 euros à Madame [VV] [RR]

'604,19 euros à Monsieur [DD] [WW]

'475,87 euros à Monsieur [AA] [SS]

'485,84 euros à Monsieur [WW] [DD]

'483,54 euros à Madame [QQ] [HH]

'478,99 euros à Madame [YY] [HH]

'416,92 euros à Madame [JJ] [ZZ]

'473, 56 euros à Madame [PP] [DDD]

Au titre des charges « prime fixe chauffage » :

'249,78 euros à Madame [D] [D]

'363,98 euros à Madame [Z] [F]

'304,91 euros à Madame [F] [G]

'353,66 euros à Monsieur [W] [L]

'292,76 euros à Madame [P] [Y]

'244,98 euros à Madame [V] [I]

'291,03 euros à Madame [K] [C] et Monsieur [H] [N]

'353,85 euros à Madame [N] [J] et Monsieur [J] [J]

'249,78 euros à Madame [Q] [E] et Monsieur [Y] [H]

'255,21 euros à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [K]

'285,63 euros à Madame [I] [O]

'181,63 euros à Monsieur [E] [T]

'250,98 euros à Madame [U] [X]

'286,49 euros à Madame [A] [Q] et Monsieur [R] [Q]

'0,00 euros à Madame [X] [M]

'291,03 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [T] [S]

'291,56 euros à Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B]

'250,15 euros à Madame [O] [UU]

'249,78 euros à Madame [S] [FF] et Monsieur [B] [FF]

'254,84 euros à Madame [ZZ] [BB]

'245,80 euros à Madame [XX] [AA]

'166,52 euros à Madame [NN] [QQ]

'190,89 euros à Monsieur [B] [OO]

'285,40 euros à Madame [GG] [EE]

'364,50 euros à Madame [TT] [R] et Monsieur [FF] [R]

'287,77 euros à Madame [CC] [GG] et Monsieur [LL] [GG]

'296,58 euros à Madame [P] [J]

'249,78 euros à Madame [UU] [CC]

'243,48 euros à Madame [RR] [YY]

'249,78 euros à Madame [KK] [NN]

'181,14 euros à Madame [OO] [PP]

'247,53 euros à Madame [BB] [LL] (décédée)

'247,49 euros à Madame [KK] [II]

'290,84 euros à Madame [VV] [RR]

'363,60 euros à Monsieur [DD] [WW]

'286,38 euros à Monsieur [AA] [SS]

'292,38 euros à Monsieur [WW] [DD]

'290,99 euros à Madame [QQ] [HH]

'288,25 euros à Madame [YY] [HH]

'250,90 euros à Madame [JJ] [ZZ]

'284,99 euros à Madame [PP] [DDD]

Au titre des charges « entretien canalisations » :

'14,53 euros à Madame [D] [D]

'21,17 euros à Madame [Z] [F]

'17,73 euros à Madame [F] [G]

'20,57 euros à Monsieur [W] [L]

'17,03 euros à Madame [P] [Y]

'14,25 euros à Madame [V] [I]

'16,92 euros à Madame [K] [C] et Monsieur [H] [N]

'20,58 euros à Madame [N] [J] et Monsieur [J] [J]

'14,53 euros à Madame [Q] [E] et Monsieur [Y] [H]

'14,84 euros à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [K]

'16,61 euros à Madame [I] [O]

'10,56 euros à Monsieur [E] [T]

'14,60 euros à Madame [U] [X]

'16,66 euros à Madame [A] [Q] et Monsieur [R] [Q]

'10,53 euros à Madame [X] [M]

'16,92 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [T] [S]

'16,96 euros à Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B]

'14,55 euros à Madame [O] [UU]

'14,53 euros à Madame [S] [FF] et Monsieur [B] [FF]

'14,82 euros à Madame [ZZ] [BB]

'14,29 euros à Madame [XX] [AA]

'14,53 euros à Madame [NN] [QQ]

'11,10 euros à Monsieur [B] [OO]

'16,60 euros à Madame [GG] [EE]

'21,20 euros à Madame [TT] [R] et Monsieur [FF] [R]

'16,74 euros à Madame [CC] [GG] et Monsieur [LL] [GG]

'16,72 euros à Madame [P] [J]

'14,53 euros à Madame [UU] [CC]

'14,16 euros à Madame [RR] [YY]

'14,53 euros à Madame [KK] [NN]

'10,53 euros à Madame [OO] [PP]

'14,39 euros à Madame [BB] [LL] (décédée)

'14,39 euros à Madame [KK] [II]

'16,91 euros à Madame [VV] [RR]

'21,15 euros à Monsieur [DD] [WW]

'16,65 euros à Monsieur [AA] [SS]

'17,00 euros à Monsieur [WW] [DD]

'16,92 euros à Madame [QQ] [HH]

'16,76 euros à Madame [YY] [HH]

'14,59 euros à Madame [JJ] [ZZ]

'16,57 euros à Madame [PP] [DDD]

— Rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires,

— Autorisé l’exécution provisoire,

— Condamné la société Valophis Habitat à payer à chacun des demandeurs (ou chaque couple) la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la société Valophis Habitat aux entiers dépens, en ce compris la taxe de procédure de 35 euros.

La société Valophis Habitat a interjeté appel de ce jugement le 9 mai 2015.

Dans ses conclusions signifiées le 21 juillet 2015, l’appelant, la société Valophis Habitat, demande à la Cour de :

Au visa des articles L. 442-6 et L. 442-10 du Code de la Construction et de l’Habitation, de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 et de l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 23 mars 2011 et de l’article 122 du Code de Procédure civile,

— Infirmer purement et simplement la décision dont appel,

— en conséquence, débouter purement et simplement les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— déclarer irrecevables les demandes en répétition de l’indu des locataires, à défaut de justifier du montant et de la date du/des paiement(s),

— constater que toute demande antérieure au 27 mars 2010 est prescrite,

Subsidiairement, au fond, au visa des articles 1376 du Code Civil, 146 alinéa 2 du Code de Procédure Civile et 23 de la loi du 6 juillet 1989,du décret 87-713 du 26 août 1987, de l’article L 442-3 du Code de la Construction et de l’Habitation des décrets 11 0 82-955 du 09 novembre 1982 modifié par le décret n C86-1316 du 26 décembre 1986, et du le décret 2008-1411 du 19 décembre 2008 ,

— Débouter purement et simplement les intimés de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— Ordonner, le cas échéant une expertise aux frais avancés des locataires,

— En tout état de cause, condamner l’ensemble des locataires au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure téméraire et abusive,

— Condamner chaque intimé au paiement de la somme de 400 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions signifiées le 28 août 2015, les locataires précités, intimés, demandent à la Cour de :

— débouter Valophis Habitat de ses demandes,

— condamner, en conséquence , la société Valophis Habitat à leur verser les sommes suivantes titre de remboursement de charges « Gardiens » du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012 :

'432,54 euros à Madame [D] [D]

'630,30 euros à Madame [Z] [F]

'528,01 euros à Madame [F] [G]

'612,44 euros à Monsieur [W] [L]

'506,96 euros à Madame [P] [Y]

'424,22 euros à Madame [V] [I]

'503,98 euros à Madame [K] [C] et Monsieur [H] [N]

'612.76 euros à Madame [J] [N] et Monsieur [J] [J]

'432,54 euros à Madame [Q] [E] et Monsieur [Y] [H]

'441,95 euros à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [K]

'494,62 euros à Madame [I] [O]

'314,53 euros à Monsieur [E] [T]

'434,62 euros à Madame [U] [X]

'496,12 euros à Madame [A] [Q] et Monsieur [R] [Q]

'410,48 euros à Madame [X] [M] et Monsieur [M]

'503,98 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [T] [S]

'504,89 euros à Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B]

'433,19 euros à Madame [O] [UU]

'432,54 euros à Madame [S] [FF] et Monsieur [B] [FF]

'441,30 euros à Madame [ZZ] [BB]

'425,65 euros à Madame [XX] [AA]

'386,92 euros à Madame [NN] [QQ]

'330.57 euros à Monsieur [B] [OO]

'494,24 euros à Madame [GG] [EE]

'631,21 euros Madame à [TT] [R] et Monsieur [FF] [R]

'498,33 euros à Madame [CC] [GG] et Monsieur [LL] [GG]

'498,00 euros à Madame [P] [J]

'432,54 euros à Madame [UU] [CC]

'421,63 euros à Madame [RR] [YY]

'432,54 euros à Madame [KK] [NN]

'313,69 euros à Madame [OO] [PP]

'428,58 euros à Madame [KK] [II]

'503,65 euros à Madame [VV] [RR]

'629,65 euros à Monsieur [DD] [WW]

'495,92 euros à Monsleur [AA] [SS]

'506,31 euros à Monsieur [WW] [DD]

'503,91 euros à Madame [QQ] [HH]

'499,17 euros à Madame [YY] [HH]

'434,49 euros à Madame [JJ] [ZZ]

'493,52 euros à Madame [PP] [DDD]

— condamner Valophis Habitat à verser aux locataires les sommes suivantes au titre de remboursement de charges « Prime Fixe Chauffage » du 1er janvier au 31 décembre 2010 :

'249,78 euros à Madame [D] [D]

'363,98 euros à Madame [Z] [F]

'304.91 euros àd Madame [F] [G]

'353,66 euros à Monsieur [W] [L]

'292,76 euros à Madame [P] [Y]

'244,98 euros à Madame [V] [I]

'291,03 euros à Madame [C] et Monsieur [N]

'353,85 euros à Madame [N] [J] et Monsieur [J] [J]

'249,78 euros à Madame [Q] [E] et Monsieur [Y] [H]

'255,21 euros à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [K]

'285,63 euros à Madame [I] [O]

'181,63 euros à Monsieur [E] [T]

'250,98 euros à Madame [U] [X]

'286,49 euros à Madame [A] [Q] et Monsieur [R] [Q]

'286,45 euros à Madame [X] [M] et Monsieur [M]

'291,03 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [T] [S]

'291,56 euros à Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B]

'250,15 euros à Madame [O] [UU]

'249,78 euros à Madame [S] [FF] et Monsieur [B] [FF]

'254,84 euros à Madame [ZZ] [BB]

'245,80 euros à Madame [XX] [AA]

'166,52 euros à Madame [NN] [QQ]

'190,89 euros à Monsieur [B] [OO]

'285,40 euros à Madame [GG] [EE]

'364,50 euros à Madame [TT] [R] et Monsieur [FF] [R]

'287,77 euros à Madame [CC] [GG] et Monsieur [LL] [GG]

'287,58 euros à Madame [P] [J]

'249,78 euros à Madame [UU] [CC]

'243,48 euros à Madame [RR] [YY]

'249,78 euros à Madame [KK] [NN]

'181,14 euros à Madame [OO] [PP]

'247,49 euros à Madame [KK] [II]

'290,84 euros Madame [VV] [RR]

'363,60 euros à Monsieur [DD] [WW]

'286,38 euros à Monsieur [AA] [SS]

'292,38 euros à Monsieur [WW] [DD]

'290,99 euros à Madame [QQ] [HH]

'288,25 euros à Madame [YY] [HH]

'250,90 euros à Madame [JJ] [ZZ]

'284,99 euros à Madame [PP] [DDD]

— condamner VALOPHIS HABITAT verser aux locataires les sommes suivantes au titre des charges’ entretien canalisations’ du ler janvier 2010 au 31 décembre 2012 :

'46,80 euros Madame [D] [D]

'68,20 euros Madame [MM] [F]

'57,13 euros Madame [F] [G]

'66.27 euros Monsieur [W] [L]

'54,85 euros Madame [P] [Y]

'45,90 euros Madame [V] [I]

'54.53 euros Madame [K] [C] et Monsieur [H] [N]

'66,30 euros Madame [N] [J] et Monsieur [J] [J]

'46,80 euros Madame [Q] [E] et Monsieur [Y] [H]

'47,82 euros à Madame [G] [K] et Monsieur [L] [K]

'53,52 euros à Madame [I] [O]

'34,03 euros à Monsieur [E] [T]

'47.03 euros à Madame [U] [X]

'53,68 euros à Madame [A] [Q] et Monsieur [R] [Q]

'45,64 euros à Madame [X] [M] et Monsieur [M]

'54,53 euros à Madame [O] [S] et Monsieur [T] [S]

'54,63 euros à Madame [M] [B] et Monsieur [C] [B]

'46,87 euros à Madame [O] [UU]

'46,80 euros à Madame [S] [FF] et Monsieur [B] [FF]

'47,75 euros à Madame [ZZ] [BB]

'46,06 euros à Madame [XX] [AA]

'40,57 euros à Madame [NN] [QQ]

'35,77 euros à Monsieur [B] [OO]

'53,48 euros à Madame [GG] [EE]

'68,30 euros à Madame [TT] [R] et Monsieur [FF] [R]

'53,92 euros à Madame [CC] [GG] et Monsieur [LL] [GG]

'53,88 euros à Madame [P] [J]

'46,80 euros à Madame [UU] [CC]

'45,62 euros à Madame [RR] [YY]

'46,80 euros à Madame [KK] [NN]

'33,94 euros à Madame [OO] [PP]

'46,37 euros à Madame [KK] [II]

'54,50 euros à Madame [VV] [RR]

'68,13 euros à Monsleur [DD] [WW]

'53,66 euros à Monsieur [AA] [SS]

'54,78 euros à Monsleur [WW] [DD]

'54,52 euros à Madame [QQ] [HH]

'54,01 euros à Madame [YY] [HH]

'47,01 euros à Madame [JJ] [ZZ]

'53,40 euros à Madame [PP] [DDD]

— dire, indues les sommes réclamées par la société Valophis Habitat contre Madame [C] et Monsieur [N] comme suit :

'483,60 euros au titre des charges « Gardiens » du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012,

'291,03 euros au titre de charges « Prime Fixe Chauffage » du 1er janvier au 31 décembre 2010,

'53,44 euros au titre des charges « Entretien canalisations » du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012,

— condamner Valophis Habitat à verser aux locataires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Valophis Habitat à verser aux locataires la somme de 500 euros en application de l’article 700 du CPC,

— assortir les condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de chacun des échéances de paiements indus et ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Valophis Habitat aux entiers dépens de l’instance qui incluront le droit de recouvrement éventuellement dû en application de l’article 12 du décret du 12 décembre 1996.

La clôture a été prononcée le 25 avril 2017.

SUR CE, LA COUR,

Considérant qu’il est justifié par un certificat médical versé au débat que Madame [LL] est décédée le [Date décès 1] 2014 de sorte qu’il convient de constater que l’instance contre elle est interrompue en application de l’article 370 du code de procédure civile ;

Sur la préscription de la répétition de l’indû

Considérant que le jugement entrepris a jugé que l’action en répétition de l’indû devait être déclarée recevable car la date à prendre en compte pour calculer le délai de l’action en répétition de l’indu est celle à laquelle le locataire s’est vu réclamer paiement des charges régularisées, soit en l’espèce, le 12 janvier 2012 pour l’année 2010, de sorte que l’action est recevable pour la totalité de l’année 2010 ;

Considérant que la société Valophis Habitat invoque la prescription triennale de l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 et des articles L 442-6 du code de la construction et de l’habitation applicable au secteur public qui dérogerait à l’article 2224 du Code civil ;

Qu’il soutient, que le point de départ de la prescription en matière de répétition de l’indu est la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé et qu’en conséquence, les locataires ne sont pas fondés à soutenir que le point de départ de la prescription de trois ans devrait nécessairement être la date de production du décompte de régularisation de charges par le bailleur ; que Valophis Habitat fait valoir que les provisions sont des charges et prétend donc être parfaitement être fondé à opposer la prescription de l’action en répétition de l’indu pour toute demande antérieure de trois ans à la date de l’assignation introductive d’instance d’autant que les demandeurs ne justifient pas précisément de la date de départ du calcul de l’éventuel dû pour chacun d’eux; qu’il considère que les demandes antérieures au 27 mars 2010 sont prescrites, soit les demandes des locataires concernant la période du 1er janvier 2010 au 27 mars 2010 ;

Que, les locataires ne contestent pas le caractère triennal de la prescription qui a été interrompue par l’assignation du 27 mars 2013 ; qu’ils soutiennent, cependant, que le point de départ de cette prescription est la régularisation des charges contestées, date à laquelle le paiement devient indu ; qu’ils exposent que la jurisprudence, qui fait partir du paiement de chacune des sommes indues, est discutable en matière de charges locatives, puisque le caractère éventuellement indu du paiement intervient au moins un an après le paiement ; qu’ils considèrent que les charges payées ne deviennent indues qu’à partir de leur affectation à un poste au jour de la régularisation ; qu’ils exposent que, d’ailleurs, la demande en répétition de l’indu serait irrecevable avant la régularisation, faute de certitude quant au paiement contesté, puisque le paiement n’est pas alors affecté; qu’ils revendiquent l’application de l’article 2224 du Code civil qui prévoit que la prescription ne court que du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; qu’ils indiquent qu’en matière de charges, cette connaissance ne peut résulter que de la régularisation des charges; qu’en conséquence, selon eux, l’assignation ayant été délivrée le 27 mars 2013 et les charges locatives 2010 régularisées le 12 janvier 2012, ils sont recevables à contester les charges des exercices 2010 à 2013 ; qu’ils demandent confirmation du jugement sur ce point ;

Mais, considérant, que le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu est la date du paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé ;

Que, dès lors, les locataires ayant payé des provisions qu’ils estiment partiellement indues, la prescription part de chaque paiement de provisions sur charges dont le remboursement est partiellement réclamé, les charges ne dérogeant pas à ce principe général et les provisions sur charges étant des charges provisoirement évaluées ; qu’en conséquence, l’assignation du 27 mars 2013 a interrompu la prescription triennale et les demandes de remboursement de provisions sur charges antérieures au 27 mars 2010 sont prescrites et donc, celles portant sur la période du 1er janvier au 27 mars 2010 ; que les demandes postérieures concernant la période du 27 mars 2010 au 31 décembre 2012 sont, quant à elles, sont recevables ;

Sur la recevabilité et la preuve du paiement

Considérant que Valophis Habitat expose que l’article 1376 du Code Civil précise que celui qui exerce l’action en répétition de l’indu doit justifier au préalable du paiement des sommes dont il entend réclamer la restitution et qu’en l’espèce, les locataires ont formé des demandes générales, imprécises et de principe, sans produire la justification qu’ils ont effectivement, à titre individuel, payé l’ensemble des charges exigibles pour la période considérée et fait valoir que certains demandeurs intimés ne sont pas à jour du règlement des charges et loyers ;

Considérant que Valophis Habitat produit aux débats à cet effet :

— une ordonnance de référé du 23 novembre 2012 qui a condamné Mademoiselle [C] et Monsieur [N], demeurant [Adresse 11] à lui payer une somme de 4 072,09 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges arrêtées à septembre 2012 inclus,

— une ordonnance de référé du 22 octobre 2010 qui a condamné solidairement Monsieur et Madame [K] demeurant [Adresse 12] à lui verser une somme de 4 269,55 euros au titre des loyers et charges échues au 8 octobre 2010 et qui a résilié le bail,

— un jugement du 18 mars 2014 ayant condamné Monsieur et Madame [K] solidairement à lui payer une somme de 1 758,43 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 octobre 2013 ainsi que l’indemnité d’occupation du 5 février 2014 jusqu’au jour du jugement ;

Que les locataires répondent qu’ils versent aux débats :

— leurs décomptes individuels de régularisation annuelle des charges contestées, justifiant du montant payé (pièce 2 pour chacun ),

— un avis d’échéance attestant de ce qu’il n’existe aucun arriéré locatif, et que les charges litigieuses ont été acquittées,

— un décompte général des sommes réclamées explicitant le mode de calcul des demandes (pièce 95), et qu’en conséquence leurs demandes sont précises, justifiées et explicitées ;

Que, Madame [C] et Monsieur [N] reconnaissent un arriéré locatif important qui inclut les charges locatives dont le montant est contesté mais font valoir qu’ils ont intérêt à voir déclarées indues les charges ;

Qu’en outre, les locataires précisent qu’il a été tenu compte des déménagements d’intimés en cours de procédure dans les décomptes et les demandes calculées au prorata des périodes de présence dans l’immeuble ;

Qu’ils demandent confirmation du jugement qui a considéré recevable l’action répétition de l’indu même pour Monsieur et Madame [K] qui produisent un avis d’échéance qui montre qu’il n’existe aucun arriéré au titre des charges ;

Qu’en effet il ressort des documents versés des débats par tous les intimés, que chacun d’entre-eux a payé les provisions sur charges afférentes à son appartement de mars 2010 à décembre 2012 ; qu’il s’ensuit que les époux [K] qui justifient avoir payé leurs charges 2010, 2011, 2012 et, de ce que leur expulsion est suspendue depuis 2014, sont recevables à en demander le remboursement ;

Que, Madame [C] et Monsieur [N] produisent certes aux débats, un avis d’échéance de juillet 2015 qui montre une dette de 5 979,89 euros, mais,

Que, cependant ils demandent non pas le remboursement des charges mais seulement de dire indues celles-ci de sorte qu’elles viendraient en déduction de leur dette dont ils ne contestent pas le principe ;

Considérant, qu’enfin, Valophis Habitat est mal fondé à prétendre que les demandes des locataires sont imprécises alors qu’elles sont chiffrées pour chaque locataire après calcul, et que, des pièces sont fournies aux fins d’en justifier ;

Que, dès lors, il convient d’en conclure que les demandes des intimés sont recevables ;

Sur la justification des charges 2012

Considérant que le tribunal a constaté qu’au 2 décembre 2014, le bailleur , la société Valophis Habitat n’était pas en mesure de justifier de la régularisation des charges locatives 2012 et qu’au vu de l’absence de communication d’un budget prévisionnel pour l’année 2012 et de régularisation au 2 décembre 2014, le tribunal a ordonné le remboursement des provisions versées au titre de cette année 2012 ;

Que, Valophis Habitat OPH du Val de Marne soutient que, contrairement aux allégations des 51 locataires intimés, il a répondu à toutes les sollicitations des locataires et que conformément aux dispositions légales, il a fourni aux locataires un décompte par nature de charges, un mois avant la régularisation et pendant le mois suivant l’envoi de ce décompte, que les pièces justificatives de chacune des charges réclamées aux locataires ont été mises à leur disposition pour contrôle et qu’il a ainsi parfaitement respecté ses obligations légales ;

Que les locataires qui demandent certes une confirmation du jugement sont muets, sur ce point, dans leurs conclusions mais produisent, chacun, les comptes de régularisation des charges 2012 et font figurer dans leur tableau récapitulatif les postes de charges 2012 qu’ils contestent devoir ; qu’il y a lieu d’en déduire que les charges 2012 ont bien été justifiées depuis le jugement déféré, puisque les locataires ne contestent plus que certains postes ;

Sur le caractère récupérable des charges de gardien

Considérant que la société Valophis Habitat, sur les charges « Gardiens », indique que selon le décret du 9 novembre 1982, ces charges sont récupérables à hauteur de 75 % même si un tiers intervient dans la mesure où le gardien est dans l’impossibilité matérielle ou physique temporaire d’effectuer seul, les deux tâches et, expose qu’en raison de la taille de l’ensemble immobilier, il est normal que le bailleur ait recours à des entreprises extérieures en sus des gardiens, gardiens qui effectuent bien des actions cumulatives de l’enlèvement des déchets et de nettoyage des parties communes ; que la société Valophis habitat verse aux débats, pour l’établir, les deux contrats de travail des gardiens qui effectuent en effet toutes les tâches d’entretien des parties communes et de sorties des poubelles depuis avril 2008 et en déduit qu’elle a droit de récupérer 75 % de la rémunération de ses gardiens ;

Considérant que les intimés indiquent, quant à eux, que la société Valophis Habitat récupère indûment 75 % des rémunérations versées aux gardiens employés sur l’immeuble au titre du poste de charge « Salaire » et que cette récupération apparaît largement indue car l’entretien des parties communes de l’immeuble et l’évacuation des ordures ménagères sont assurés conjointement par des gardiens et par des entreprises extérieures et , que, de ce fait, elles doivent être exclues de la liste des charges récupérables auprès des locataires ;

Considérant que le tribunal d’instance concernant les charges des gardiens, a jugé qu’en application de l’article 2c) du décret du 9 novembre 1982, les gardiens effectuant partiellement l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets avec l’aide d’une société tierce intervenant pendant leur temps de travail et non pendant les périodes prévues par ledit décret, les charges afférentes à leur rémunération ne sont pas récupérables et doivent donner lieu à remboursement ;

Considérant que le texte du décret du 19 décembre 2008 applicable au 1er janvier 2009 prévoit que les charges de salaires des gardiens sont récupérables à hauteur de 75 %, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus pour les contrats de travail ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seules les deux tâches ;

Que Valophis Habitat invoque une impossibilité matérielle qui n’est pas temporaire pour justifier de la récupération de ces charges ; que, cependant, le texte n’envisage que des situations limitées dans le temps et propres au gardien et non une impossibilité matérielle constante comme invoquée en l’espèce ; que, dès lors, à défaut d’entrer dans les prévisions du texte, la société Valophis Habitat devra restituer à ses locataires les charges qu’elle a récupérées à ce titre, du 27 mars 2010 au 31 décembre 2012 ;

Sur les charges 'Prime fixe de chauffage'

Vu l’article L 442-3 du code de la construction et de l’habitation et le décret du 7 décembre 2010 qui l’a modifié ;

Considérant que le tribunal a rappelé qu’en l’absence de ventilation permettant de distinguer les dépenses incombant au locataire de celles incombant au bailleur, les sommes correspondant à la partie fixe de la facture de chauffage sont à exclure des charges récupérables ainsi que la TVA correspondante et constaté qu’il ressort cependant des factures mensuelles adressées par la société SNC Choisy Vitry Distribution (CVD) à la société Valophis Habitat qu’il y a bien une ventilation entre la consommation proprement dite (redevance R1) et les autres services (redevance « unité de répartition forfaitaire et R 22000) ; qu’ainsi, la société CVD a fait payer au bailleur, outre, le coût de la consommation de chaleur, une perception forfaitaire incluant les frais afférents à l’investissement, à l’entretien et au renouvellement des installations qui n’était pas récupérable jusqu’au 31 décembre 2010 et que le bailleur doit donc rembourser à ses locataires ;

Que la société Valophis expose à nouveau devant la cour qu’il est impossible de réaliser des ventilations pour les charges « Prime fixe chauffage » et que le législateur a en conséquence admis le caractère totalement récupérable des factures de chauffage urbain depuis le 1er janvier 2011 ;

Considérant que les locataires intimés rappellent le décret du 9 novembre 1982 sur les charges récupérables qui précise dans son article 11-1 que, pour le chauffage collectif, ne sont récupérables sur le locataire que les dépenses afférentes au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature et soulignent que Valophis Habitat, qui sous-traite la prestation de chauffage collectif à la CVD, n’a donc, sauf démonstration contraire qui lui incombe, effectué aucun investissement pour l’installation de la chaudière et ni pris en charge aucune somme de gros entretien et prétendent qu’il s’agit donc d’un achat de vapeur, de chaleur ou de calories, et non d’un achat de combustible ou d’énergie, au sens du décret du 26 août 1987 sur les charges récupérables et que les sommes récupérées par la société Valophis Habitat au titre de la « Prime fixe chauffage » doivent donc leur être remboursées ;

Mais, considérant, qu’avant le 1er janvier 2011, la prime fixe correspondant aux coûts fixes du fournisseur d’énergie, notamment, pour l’entretien et le renouvellement de ses installations, ne faisait pas partie de la liste limitative des charges récupérables et, qu’en conséquence, le locataire n’avait pas à la supporter ainsi que la TVA afférente ; qu’en conséquence, la société Valophis Habitat devra rembourser aux intimés cette prime fixe TTC pour la période du 27 mars 2010 au 31 décembre 2010 ;

Qu’en revanche, depuis cette date, la dépense acquittée par le bailleur toutes taxes comprises est récupérable ;

Que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;

Sur les charges d’entretien des canalisations

Considérant que les intimés font valoir que Valophis Habitat a récupéré le coût du dégorgement des canalisations au titre du poste de charges « Entretien canalisations », alors que, cette dépense n’est pas visée au décret et n’est donc pas récupérable ; qu’une telle récupération ne serait d’ailleurs, selon eux, pas contestée par le bailleur, qui se contenterait de contester le montant réclamé par les locataires, qui n’ont pas été en mesure d’effectuer de ventilation entre les dépenses d’entretien récupérables et celles de dégorgement non récupérables ;

Que, Valophis répond à bon droit que l’entretien des canalisations est bien une charge récupérable en vertu de l’annexe du Décret n 0 87-713 du 26 août 1987 : II / 'dépenses liées à l’eau, chauffage et au titre de l’entretien courant et des menus réparations’ et indique que le dégorgement fait partie de l’entretien même de la canalisation ;

Considérant, que le tribunal a donc, à juste titre, jugé que cette dépense d’entretien constituait une charge récupérable visée par le décret du 26 août 1987et rejeté les demandes de ce chef ;

Sur les demandes chiffrées et la demande d’expertise

Considérant que les intimés exposent que pour calculer les montants indûment payés par chacun d’eux, ils ont appliqué, à partir des décomptes individuels de charges, au poste de charges considéré, la formule suivante :

(charge totale de l’immeuble X base module) / base totale

et, que, pour la prime fixe de chauffage qui n’est pas individualisée dans les comptes de régularisation des charges, ils ont appliqué un forfait d’un tiers de la dépense de combustible et récapitulé tous ces calculs dans un tableau collectif (pièce 95 ) ;

Que la société Valophis Habitat conteste l’exactitude du calcul qui ne révèle pas la surface retenue et soutient que ces calculs effectués par les locataires eux-mêmes ne seraient pas probants ; qu’il souligne, que les tableaux produits par les demandeurs ne sont certifiés par aucun organisme comptable et ne reflètent aucunement la réalité et soutient qu’une expertise judiciaire est nécessaire avec avance des frais par les locataires sur lesquels la charge de la preuve pèse ;

Que les locataires s’opposent à toute mesure d’expertise en l’absence de contestation sérieuse sur le mode de calcul ;

Considérant, que cependant, les calculs entrepris par les locataires sont fondées sur leur seule demande et ne tiennent pas compte par exemple de la prescription partielle ; que cependant, leur mode de calcul n’est pas réellement remis en cause par la société Valophis Habitat et sera retenu ; que, de même, sauf pour la société Valophis de justifier du montant exact de la prime fixe des charges de chauffage pour chaque intimé, le forfait d’un tiers des charges imputées au titre du chauffage sera retenu ;

Que, dès lors, il y a lieu de désigner un constatant qui sera chargé de faire les comptes à partir des indications du présent arrêt aux frais avancés des intimés, qui y ont seuls intérêt ;

Sur les intérêts légaux et leur capitalisation

Considérant que les intérêts sur les sommes indûment reçues courront par application de l’article 1153 du Code civil à compter de l’assignation du 27 mars 2013 comme en a décidé le tribunal mais avec capitalisation annuelle, dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

Sur les dommages et intérêts

Considérant que Valophis réclame le paiement d’une somme de 10'000 euros pour procédure abusive et téméraire ; que cependant, la solution du présent litige établit l’absence d’abus ;

Considérant que les locataires intimés réclament quant à eux l’indemnisation d’un préjudice financier par l’allocation d’une somme totale de 500 euros ; que, cependant, ils ne démontrent pas que ce préjudice n’est pas déjà réparé par les intérêts moratoires alloués et capitalisés annuellement à compter de cette dernière demande ; qu’ils ont seront donc déboutés de cette demande ;

Sur les frais de procédure

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais de procédure qu’ils ont été contraints d’exposer en cause d’appel ; qu’une somme de 200 euros sera allouée à chacun ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Constate l’interruption de l’instance à l’égard de Madame [BB] [LL] du fait de son décès le [Date décès 1] 2014,

Confirme le jugement entrepris sauf sur :

— la prescription des demandes des intimés antérieures au 27 mars 2010,

— sur la justification des charges 2012,

— la recevabilité de la demande de Madame [C] et de Monsieur [N] à demander un remboursement de charges,

— la capitalisation annuelle des intérêts,

— le montant des sommes allouées aux intimés au titre du remboursement des charges de salaires des gardiens du 27 mars 2010 au 31 décembre 2012 et des primes fixes de chauffage indument perçues du 27 mars 2010 au 31 décembre 2012,

Statuant de ces chefs,

Déclare irrecevables les demandes des intimés portant sur une période antérieure au 27 mars 2010 comme prescrites,

Constate que les charges 2012 ont été justifiées,

Déclare irrecevables Madame [C] et Monsieur [N] à demander un remboursement de charges impayées,

Dit que les intérêts dûs sur les sommes remboursées par Valophis Habitat seront annuellement capitalisés;

Y ajoutant,

Déclare recevables Madame [C] et Monsieur [N] à contester le montant des charges comprises dans leur dette locative,

Déboute les intimés de leurs demandes en réparation d’un préjudice financier,

Déboute Valophis Habitat de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne Valophis Habitat à verser à chacun des intimés une somme de 200 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Avant dire-droit, sur le montant des condamnations de Valophis Habitat,

Ordonne une mesure de constat,

Désigne pour y procéder, en qualité de constatant :

Monsieur [II] [PPP]

Constatant

[Adresse 13]

[Adresse 14]

Tél : XXXXXXXXXX- Fax : XXXXXXXXXX

Courriel : [Courriel 1]

— En lui confiant pour mission, d’examiner les pièces et justificatifs produits à la cour, de faire les comptes entre les parties en appliquant les présentes décisions de la Cour,

— Dit que le constatant effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine,

— Fixe à 2 000 euros la provision sur les frais de constat et dit que cette somme devra être remise directement entre les mains du constatant par les intimés, avant le 15 septembre 2017,

— Dit que faute de versement de la provision dans ce délai, la désignation du constatant sera caduque et privée de tout effet,

— Réserve les dépens.

LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT