Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 FÉVRIER 2018

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/07654

Décision déférée à la Cour : Jugement du 7 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 14/10793

APPELANTS :

Monsieur S-T Z

Né le […] à […]

[…]

[…]

Madame G Z épouse X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Madame I Z épouse Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur J Z

Né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur S-U Z

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0129

INTIMÉS :

Maître K E ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur L B

[…]

[…]

Représenté par M^e Elise ORTOLLAND de la SEP ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R231, substituée par M^e Pierre ORTOLLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R231

Monsieur L B

41 rue des Malassis – GBC A

[…]

Défaillant, régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame V-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame V-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame N O

ARRÊT :

— réputé contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame V-Brigitte FREMONT, conseillère par suite d’un empêchement de la présidente et par Madame N O, greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1^er septembre 2003, les consorts Z ont renouvelé au profit de M. A, aux droits duquel se trouve M. L B, un précédent bail commercial portant sur un terrain situé à Vitry sur Seine, à effet du 1^er janvier 2004, et pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel hors taxes de 2.064 €.

M. B y exploite une activité de vente de bouteilles de gaz, bois et charbon.

Par exploit du 30 juin 2010, ils lui ont signifié un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 31 décembre 2012 avec offre de payer une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce.

Par ordonnance de référé du 13 mai 2013, à la demande des consorts Z, M. C a été désigné en qualité d’expert judiciaire afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 28 avril 2014.

Par acte du 15 décembre 2014, les consorts Z ont assigné M. B afin de voir constater que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies, voir valider la rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction, voir dire que M. B occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1^er janvier 2013, voir ordonner son expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard, voir fixer à 15.725 euros par an outre les charges, taxes ou prestations, découlant du bail le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er janvier 2013, voir dire que les intérêts au taux légal sur le complément d’indemnité d’occupation seront dus à compter du jugement avec capitalisation, voir condamner M. B au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

M. B ayant été placé en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 10 juin 2015, M^e D est intervenu volontairement en première instance en qualité de liquidateur judiciaire de ce dernier.

Par jugement en date du 7 mars 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- Donné acte à M^e D de son intervention volontaire en qualité de mandataire liquidateur de M. B ;
- Dit y avoir lieu à application du statut des baux commerciaux ;
- En conséquence, déclaré nulle et de nul effet la rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction qui avait été formulée par les consorts Z ;
- Condamné solidairement les consorts Z à payer à M^e D, ès qualités, la somme de 190.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;
- Constaté que les lieux ont été restitués aux consorts Z ;
- Fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. B depuis le 1^er janvier 2013 jusqu’à la date de libération des lieux à la somme de 14.150 euros par an en principal, outre les charges et taxes ;
- Dit que les intérêts au taux légal sur les compléments d’indemnité d’occupation seront dus à compter du présent jugement avec capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;
- Débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;
- Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Les consorts Z ont relevé appel de jugement par déclaration en date du 31 mars 2016.

Par dernières conclusions en date du 4 octobre 2017, les consorts Z demandent à la Cour de :

Vu les dispositions de l’article L.145-1 2°) du Code de Commerce, Vu les dispositions de l’article 1382 du Code Civil,
A titre principal,
- Réformer la décision entreprise et statuant à nouveau ;
- Constater que les conditions de l’application du droit au statut des baux commerciaux ne sont pas réunies ;
- Dire et juger que les parties n’ont pas volontairement soumis le bail au statut des baux commerciaux ; En conséquence,
- Valider la rétractation de l’offre de paiement d’indemnité d’éviction effectuée par les Consorts Z ; – Dire et juger que Monsieur L B ne saurait prétendre au versement d’une indemnité d’éviction ;
- Dire et juger que Monsieur L B a été occupant des lieux sans droit ni titre, pour la période courue du 1^er janvier 2013 au 7 octobre 2015, date de restitution des clés ; A titre subsidiaire, si la Cour considérait que Monsieur L B peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,
- Dire et juger que, compte tenu de la liquidation judiciaire de Monsieur L B, l’indemnité d’éviction ne peut être qu’égale à la valeur du droit au bail ;
- Fixer en conséquence le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de VINGT HUIT MILLE TROIS CENT CINQ EUROS (28.305 €) ; A titre encore plus subsidiaire, si la Cour ne s’estimait pas suffisamment renseignée pour se prononcer sur la valeur du fonds de commerce de Monsieur L B, compte tenu de la liquidation judiciaire ouverte le 10 juin 2015,
- Ordonner un complément d’expertise, avec pour objet de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction compte tenu de cette liquidation judiciaire ; En toutes hypothèses,
- Fixer à la somme annuelle en principal de QUINZE MILLE SEPT CENT VINGT CINQ EUROS (15.725 €), outre les charges, taxes ou prestations découlant de la convention locative, le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur L B pour la période courue du 1^er janvier 2013 au 7 octobre 2015, date de restitution des clés ;
- Dire et juger que les intérêts au taux légal sur les compléments d’indemnité d’occupation seront dus à compter de la décision à intervenir avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil ;
- Condamner Monsieur L B, représenté par Maître K E, ès qualités, au paiement d’une somme de SIX MILLE EUROS (6.000 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Monsieur L B, représenté par Maître K E, ès qualités, aux entiers dépens, lesquels incluront les frais et honoraires de l’expertise judiciaire de Monsieur P C, dont distraction au profit de la SELARL LVA, représentée par Maître Laurent VIOLLET, Avocat à la Cour, sur la seule affirmation qu’elle en a fait l’avance.

Par dernières conclusions en date du 6 octobre 2017, M^e K D, agissant ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur L B, demande à la Cour de :
- Déclarer les Consorts Z mal fondés en leur appel,
- Les en débouter,
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- Au besoin, déclarer les Consorts Z irrecevables et subsidiairement infondés en leur action en rétractation de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction et, en tout cas, dire nulle et de nul effet ladite rétractation.
- Maintenir à 190.000 € le montant de l’indemnité d’éviction et condamner les Consorts Z à payer ladite somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance. Et, ajoutant au jugement entrepris,
- Condamner les Consorts Z à payer à Maître E, ès-qualité, la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 11 octobre 2017.

ET SUR CE

Sur la soumission du bail au statut des baux commerciaux :

Les appelants rappellent qu’au terme des dispositions de l’article L. 145-1 I 2°) du Code du commerce, le statut des baux commerciaux s’applique aux terrains nus sur lesquels des constructions sont édifiées, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Or l’expert ayant relevé que les constructions existant sur le terrain sont légères, en bois du type hangar ou réserve ouvertes et totalement vétustes, et la preuve du consentement du bailleur n’étant pas rapportée, ni l’une ni l’autre des conditions requises par l’article précité ne sont remplies.

Ils soutiennent par ailleurs que M. B, locataire évincé, ne saurait prétendre à se voir appliquer le statut des baux commerciaux. En effet d’une part le congé délivré au visa des articles L.145-6 et L.145-14 du Code du commerce indique que l’indemnité d’éviction est offerte, sous réserve que le preneur puisse y prétendre, et les bailleurs qui ont délivré congé avec refus de renouvellement peut toujours au cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction, dénier l’application du statut des baux commerciaux, de sorte que leur rétractation est parfaitement valable.

D’autre part l’adoption volontaire du statut doit être claire et non ambigüe et il doit être démontré que le bailleur a renoncé de façon certaine à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut; que tel n’est pas le cas puisque Consorts Z n’ont jamais reconnu que le bail serait soumis au statut des baux commerciaux.

Ils sollicitent donc la réformation du jugement sur ce point.

M^e K E, ès qualités de mandataire liquidateur de M. L B, soutient quant à lui, que le bail bénéficiait du statut des baux commerciaux, en ce que le terrain sur lequel était exploité le fonds de commerce avait été spécialement aménagé pour l’exercice de cette activité et qu’il comportait des constructions « du type hangar ou réserve » ; qu’il vrai que ces constructions sont qualifiées de légères par l’expert mais, même légères, des constructions peuvent répondre aux critères de solidité et de fixité exigés par la jurisprudence pour rentrer dans les prévisions de l’article L 145-1 précité et qu’en l’occurrence les installations réalisées par le preneur sur le terrain étaient reliées, via le terrain adjacent, au tout à l’égout et aux réseaux électrique et téléphonique. Il ajoute qu’il est par ailleurs impensable que ces installations, étant donné leur ancienneté, aient été érigées sans l’accord exprès du propriétaire.

En second lieu, il met en exergue l’intention claire et non équivoque des parties de se soumettre au régime des baux commerciaux. Il en veut pour preuve le bail qui emprunte en tous points la forme d’un bail commercial « classique », le congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré par les bailleurs à M. B, et l’initiative prise par les consorts Z de faire désigner en référé expert pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur.

Il soutient que ces derniers n’ont en effet pas agi dans le délai de l’article L145-60 du Code de Commerce, ce qui a pour conséquence que leur action en rétractation est aujourd’hui prescrite, et que l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction doit être considérée, jusqu’à preuve du contraire, comme irrévocable, le droit de repentir n’étant prévu que dans le cadre de l’article L 145-58 du code de commerce.

1. Sur la prescription de l’action en rétractation

Après qu’il a délivré congé par application du statut, même avec offre d’indemnité d’éviction et même s’il a connaissance de la situation, il est toujours possible au bailleur de soutenir que le statut lui-même n’est pas applicable pour absence d’une des conditions requises par l’article L.145-1 I du Code du commerce, car alors le statut lui-même n’est pas applicable.

Dès lors l’action en rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction des consorts Z n’est pas prescrite.

2. Sur la soumission au statut des baux commerciaux du bail portant sur le terrain nu

L’article L.145-1 I 2° fait entrer dans le champ d’application du statut des baux commerciaux les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou

exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Le bail en renouvellement du 1^er septembre 2003 porte sur une parcelle de terrain dépendant d’un plus vaste terrain sis à Vitry sur Seine ([…], cadastré […].

Le preneur y a édifié des constructions que l’expert décrit comme des 'constructions légères en bois du type hangar réserve ouvertes et totalement vétustes'. Il ajoute qu’il n’existe aucun local administratif, ni locaux réellement utilisables en l’état, et M^e D, ès qualités, ne démontre pas que ces constructions aient été reliées aux réseaux électrique et téléphonique.

Ces baraques en bois facilement et rapidement démontables ne constituent pas de véritables constructions et ne remplissent pas les conditions de fixité et de solidité nécessaires pour bénéficier du statut.

De surcroît, les constructions doivent avoir été édifiées ou exploitées avec l’autorisation expresse du propriétaire. La seule connaissance ou tolérance de l’exploitation de constructions par les bailleurs ne saurait valoir acceptation non équivoque de ces derniers.

Néanmoins, les parties ont toujours la possibilité de soumettre volontairement un bail au statut des baux commerciaux. En l’espèce cette volonté commune résulte, non seulement des clauses du bail lui-même, qui sont établies conformément aux dispositions relatives au statut des baux commerciaux (durée-cession-sous location-congé, etc), de la destination 'tous commerces’ prévue au bail, mais également du congé délivré par les bailleurs avec offre d’indemnité d’éviction, dans lequel ils ont visé les dispositions des articles L.145-9 et L.145-14 du code du commerce.

La mention 'sous réserve que le preneur puisse y prétendre’ adjointe à l’offre d’indemnité d’éviction dans le congé, est une mention de pure forme puisque les bailleurs ont eux-mêmes saisi le juge des référés aux fins de désignation d’un expert pour évaluer ladite indemnité d’éviction démontrant ainsi leur volonté de soumettre le bail au statut.

Ainsi plus de quatre années après avoir délivré congé et ainsi reconnu au preneur, expressément et sans équivoque, le bénéfice du statut des baux commerciaux, ils ne peuvent plus aujourd’hui lui dénier ce statut. En conséquence leur demande en rétractation de paiement d’une indemnité d’éviction doit être rejetée.

Sur l’indemnité d’éviction :

Subsidiairement les consorts Z contestent le montant de l’indemnité d’éviction fixée par le tribunal et en sollicitent la réduction, arguant que l’indemnité d’éviction doit s’apprécier à la date la plus proche de la décision qui la fixe. Rappelant que M. L B a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire le 10 juin 2015 et que le liquidateur judiciaire, Maître K E a procédé à la restitution des lieux le 7 octobre 2015, ils estiment que c’est donc à cette date que l’indemnité d’éviction doit être appréciée, et qu’un fonds de commerce en liquidation judiciaire n’ayant plus aucune valeur, il convient en l’espèce de retenir au titre de l’indemnité principale, le montant du droit au bail chiffré par M. P C à la somme de 28.305 €.

M^e E, ès qualités, réplique qu’un fonds de commerce en liquidation ne perd nullement toute valeur, puisqu’on peut vendre ces fonds comme s’ils étaient toujours en exploitation et parfois même, pour des prix élevés. Reprenant les dernières années d’exploitation en 2013 et 2014, et les chiffres d’affaire réalisés (798 350 € en 2013 et 807 707 € en 2014) ayant généré des résultats d’exploitation de 56 784 € en 2013 et 16 429 € en 2014, en comparaison avec le chiffre d’affaire moyen de 624.265 € par an calculé sur les trois années ayant précédé la date pour laquelle le congé a été donné, à savoir les années 2010, 2011 et 2012, il en conclut que le fonds n’avait par conséquent en rien perdu de sa valeur.

Il explique la déclaration de cessation de paiement de M. B et l’arrêt de son activité en mai 2015 pour des raisons de santé.

Il sollicite la confirmation du montant de 190 000 € retenu par le tribunal pour fixer l’indemnité d’éviction.

La cour relève qu’il ressort des éléments comptables produits aux débats que, tant au 31 décembre 2012, date d’effet du congé, qu’au 7 octobre 2015, date à laquelle M^e D désigné par jugement du 10 juin 2015 en qualité de mandataire-liquidateur à la liquidation judiciaire de M. B, a libéré le terrain et remis les clés aux bailleurs, le fonds en cause, s’il n’y avait eu éviction, aurait eu encore une valeur marchande à cette dernière date, de sorte M^e E, ès qualités, peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

Cette indemnité doit s’apprécier à la date la plus proche de celle où la cour statue. La méthode de calcul retenue par l’expert, et non contestée, consiste à faire la moyenne entre la valeur du fond calculée sur le chiffre d’affaires, qui doit se faire soit sur la base des trois dernières années du chiffre d’affaires affecté d’un coefficient de 20% à 30% pour les fonds de commerce de bois et charbon, et la valeur du fonds calculée sur le résultat annuel moyen des trois dernières années, auquel on applique un coefficient de 2,5.

Ainsi sur les trois dernières années d’exploitation il convient de retenir les chiffres d’affaires suivants :

—  2012 : ……………………………………………………………………………………………..688 736 € HT

—  2013 : ………………………………………………………………………………………………798 350 € HT

—  2014 : ……………………………………………………………………………………………..807 707 € HT

soit un C.A moyen de …………………………………………………………………………764 931 € HT

Avec cette méthode de calcul, la valeur du fonds est donc égale à 764 931 x 30% = 229 479 €.

Et les bénéfices nets annuels suivants :

—  2012 : ……………………………………………………………………………………………….69 904 € HT

—  2013 : ……………………………………………………………………………………………….55 981 € HT

—  2014 : ………………………………………………………………………………………………16 429 € HT

soit en moyenne un bénéfice net de ………………………………………………………. 47 438 € HT

Avec cette méthode de calcul, la valeur du fonds est donc égale à 47 438 x 2,5 = 118 595 €.

La moyenne des deux résultats obtenue s’élève à :

229 479 € + 118 595 € = 348 074 €/2 = 174 037 € qui sera arrondie à 175 000 €.

Comme l’ont à juste titre retenu les premiers juges, toutes les indemnités accessoires liées au transfert du fonds, incluant l’indemnité pour trouble commercial, ne sont pas dues du fait de la cessation d’activité de M. B.

L’indemnité d’éviction sera donc fixée à la somme de 175 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 7 mars 2016.

Sur l’indemnité d’occupation :

Les consorts Z critiquent les conclusions expertales, dans lesquelles il a été appliqué un abattement de précarité sur l’indemnité de droit commun fixée par l’expert à 15 725 €/an, au motif

que le preneur ne remplissait pas les conditions prévues par l’article L 145-1 du code de commerce.

M^e E, ès qualités, sollicite la confirmation du jugement qui a repris l’indemnité d’occupation proposée par l’expert en la fixant à la somme de 14 150 €/an, après abattement pour précarité.

M. C a effectué une étude de marché portant sur des locations de terrain à usage de stockage dans la banlieue parisienne et a évalué le loyer de base à la somme de 25 €/m², soit une valeur locative de 25 € x 629m² = 15 725 €.

Il convient d’y appliquer un abattement de précarité de 10% dès lors qu’il a été jugé que le preneur bénéficie des dispositions de l’article L.145-1 du code du commerce.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme de : 15 725 x 90% = 14 152 € arrondis à 14 150 €.

Sur les autres demandes :

Il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M^e E, ès qualités à hauteur de 3 500 €.

Les dépens d’appel seront supportés par les consorts Z.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, à l’exception de sa disposition relative au montant de l’indemnité d’éviction,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déclare l’action en rétractation de l’offre d’indemnité d’éviction des consorts Z non prescrite ;

Condamne solidairement Monsieur S-T AB Z, M^me G R Z, M^me I V W Z, Monsieur J AA AB Z et Monsieur S-U AC Z, à payer à M^e E, ès qualités de mandataire liquidateur de M. L B, la somme de 175 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne solidairement M. S-T AB Z, M^me G R Z, M^me I V W Z, M. J AA AB Z et M. S-U AC Z, à payer à M^e E, ès qualités de mandataire liquidateur de M. L B, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. S-T AB Z, M^me G R Z, M^me I V W Z, M. J AA AB Z et M. S-U AC Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

EMPÊCHÉE