Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 2 MAI 2018

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/16703

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2015 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/13736

APPELANTE :

SNC C E R S – COMPAGNIE D’EXPLOITATION DE RÉSIDENCES SERVICES prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 401 926 084

[…]

[…]

Représentée par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145

INTIMÉS :

Monsieur B A

[…]

[…]

Défaillant, régulièrement assigné

Madame D A

[…]

[…]

Défaillante, régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Janvier 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame E F

ARRÊT :

— rendu par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame E F, greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 12 août 1999, la SNC VILLA X a vendu à M. B A et M^me D A deux biens en l’état futur d’achèvement dans le cadre de la loi dite « Périssol » situé 1-3 Villa X et 33-[…], Paris 13^e.

La SNC VILLA X a proposé l’intervention de la SNC GESTION ACTIVE SERVICES, devenue la SNC CERS, en qualité d’exploitante de l’immeuble. La SNC CERS a pour activité la location de logements en meublé avec fourniture de services para-hôteliers.

Par acte sous seing privé du 27 décembre 1998, M. B A et M^me D A ont donné à bail commercial à la SNC LA GESTION ACTIVE SERVICES, aux droits de laquelle est venue ensuite la SNC CERS, les lots n°110 et 154. Selon ses articles II et III, le bail est conclu « pour une durée de neuf années entières et consécutives » à compter du « jour de l’acte authentique ou de la livraison des locaux ».

La destination du bail est l’exercice par le preneur d’une activité commerciale d’exploitant avec la fourniture de logements meublés et de services para-hôteliers, incluant pour les clients de la résidence, outre l’hébergement, le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture de linge de maison et l’accueil.

Par acte d’huissier de justice du 10 décembre 2007, M. B A et M^me D A ont notifié à la SNC CERS et à la SA ESPACE 2, gestionnaire de la société SNC CERS, un congé à effet du 31 décembre 2008 sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction au motif que le preneur ne remplissait pas les conditions du droit au renouvellement exigé par l’article L 145-1 du code de commerce, en l’absence d’immatriculation des lieux loués au registre du commerce et des sociétés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, la SNC CERS a contesté ce congé, en précisant qu’elle était bien immatriculée au registre du commerce et des sociétés tant pour son établissement principal que pour son établissement secondaire constitué par la résidence PYTHAGORE VILLA

X, et a exigé, dans ces conditions, le paiement d’une indemnité d’éviction avant de libérer les lieux conformément aux articles L 145-14 et L 145-28 du code de commerce.

Par acte du 31 juillet 2008, M. B A et M^me D A ont assigné la SA ESPACE 2 aux fins d’obtenir la validation du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction. La société CERS est intervenue volontairement dans la procédure afin de solliciter le renouvellement de son bail ou à défaut, le versement d’une indemnité

d’éviction. La société CERS est intervenue volontairement dans la procédure afin de solliciter le renouvellement de son bail ou à défaut, le versement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 7 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable l’action engagée par M. B A et M^me D A contre le SA Espace 2 qui n’était pas leur locataire et a déclaré celle-ci hors de cause,

— condamné M. B A et M^me D A à payer à la société Espace 2 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— donné acte à la SNC CERS de son intervention volontaire en sa qualité de locataire de M. B A et M^me D A

— constaté que la SNC CERS était régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés sur l’activité exercée dans les lieux loués,

— dit non fondé le refus de paiement d’une indemnité d’éviction,

— débouté M. B A et M^me D A de sa dénégation du droit au statut des baux commerciaux,

— dit que le congé avait mis fin au bail à compter du 24 juin 2008,

avant dire droit au fond': désigné M. Y et M. Z en qualité d’experts, avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, d’une part, dans le cas d’une perte de fonds et, d’autre part, dans le cas d’une possibilité d’un transfert de fonds sans perte, d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, de déterminer le montant de l’indemnité due par la locataire pour l’occupation des lieux depuis le 1^er juillet 2008 jusqu’à leur libération effective en pratique comme en matière de fixation de loyer de renouvellement.

Les experts ont déposé leur rapport le 4 février 2014.

Par jugement en date du 17 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a':

Dit que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 10 décembre 2007, le bail a pris fin le 31 décembre 2008,

Dit que l’éviction entraîne la perte partielle du fonds de commerce exploité par la SNC CERS dans les lieux situés 1 et 3 Villa X et 33 à […] à Paris 13^e,

Pour le lot n°110, fixe à la somme de19.171 euros le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par M. et M^me A à la SNC CERS,outre les indemnités de licenciement qui seront payées, dans la proportion de 1/107e sur présentation des justificatifs,

Pour le lot n°154, fixe à la somme de 19.171 euros le montant de l’indemnité d’éviction, toutes

causes confondues, due par M. et M^me A à la SNC CERS, outre les indemnités de licenciement qui seront payées, dans la proportion de 1/107e sur présentation des justificatifs,

Dit que la SNC CERS est redevable à l’égard de M. et M^me A d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2009, pour chaque lot,

Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 522,05 euros pour le lot n°110 et de 566,28 euros pour le lot n°154, outre les taxes et charges,

Dit que cette indemnité pourra être indexée annuellement à compter du 1^er juillet 2011 en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date du 1^er juillet 2010,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit pour chacun des lots,

Déboute M. et M^me A de leur demande aux fins d’autorisation de consignation de l’indemnité d’éviction entre les mains d’un séquestre,

Condamne M. et M^me A à payer à la SNC CERS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne M. et M^me A aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, pour chaque lot, dans la proportion de 1/107e ; dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SNC CERS a relevé appel de la décision par déclaration en date du 29 juillet 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 décembre 2017 au visa des articles L.145-14, L.145-17 et L.145-28, L 145-36 et R 145-10 du Code de Commerce et des articles 1342-2 et 1231-7 du Code Civil, la SNC CERS demande à la cour de':

— Confirmer le jugement entrepris sauf concernant la détermination de l’indemnité principale d’éviction et la valeur de l’indemnité d’occupation,

Ce faisant,

Sur l’indemnité principale d’éviction,

— Dire et juger que l’indemnité d’éviction doit être évaluée sur la base de la perte totale du fonds de commerce, suivant la méthode du chiffre d’affaires, affecté d’un coefficient de 2,5 :

En conséquence,

— Fixer l’indemnité principale d’éviction due par M. B A et M^me D A à la somme de 25 229 euros/lot ;

Subsidiairement, si la Cour décidait de ne pas faire application de la méthode du chiffre d’affaires,

— Fixer l’indemnité principale d’éviction à la moyenne des deux méthodes dites du « chiffre d’affaires » et de « la rentabilité », en retenant un coefficient de 8,5 pour cette seconde méthode ;

— Fixer en conséquence, l’indemnité principale d’éviction due par M. B A et M^me D A à la somme de 24 506 euros/lot.

A titre très subsidiaire,

— Fixer l’indemnité principale d’éviction à 20 183 euros/lot suivant la méthode du chiffre d’affaires affectée d’un coefficient multiplicateur de 2, conformément à l’avis des experts, mais en considérant que la hausse potentielle du loyer en cas de renouvellement loyer n’est pas établie.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la Cour estimerait par extraordinaire, devoir retenir la perte partielle du fonds de commerce,

— Dire et Juger que l’indemnité principale d’éviction sera majorée de 20 % résultant de la baisse de rentabilité liée à la nécessité de maintenir les services pour un nombre réduits de lots,

En tout état de cause,

— Condamner chaque bailleur à payer à la société CERS lesdites indemnités principales et accessoires augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date d’effet des congés, et subsidiairement à compter du 10 novembre 2011, date de la signification des conclusions d’incident, visant à la fixation de l’indemnité d’éviction, et majoration des intérêts conformément à l’article L 1313-3 du Code monétaire et financier ainsi que la capitalisation par application des articles 1342-2 et 1231-7 du Code Civil.

Sur les indemnités accessoires,

— Fixer l’indemnité de remploi à hauteur de 10 % de l’indemnité principale d’éviction, soit à la somme de 2 523 euros, subsidiairement, à 2 450 euros, et très subsidiairement, à 2 018 euros,

— Fixer le trouble commercial 6 mois de perte de résultat conformément à l’avis des experts, soit à 1 138 euros /lot,

— Fixer les frais de déménagement à la somme de 488 euros/lot,

— Fixer l’indemnité relative au licenciement des salariés à la somme provisionnelle de 178 euros /lot.

— Condamner in solidum à payer ces sommes à la société CERS, avec intérêts au taux légal et capitalisation, à défaut d’exercice du droit de repentir dans le délai légal,

Sur l’indemnité d’occupation :

— Dire et juger que la méthode d’évaluation de la valeur locative doit être faite en fonction des usages de la branche d’activité considérée, à savoir la méthode hôtelière, au regard de la monovalence des locaux,

Fixer la valeur locative du studio à 16.37euros HT /m2 au 1^er juillet 2009, en appliquant un taux de 45% de la recette théorique hébergement ;

Subsidiairement,

— Fixer la valeur locative à 18 euros H.T/m2 au 1^er juillet 2009, en appliquant la méthode comparative aux résidences de service voisines ;

— Dire n’y avoir lieu à indexation et subsidiairement, dire et juger que l’IRL sera applicable à partir du

1^er septembre 2014 ;

En tout état de cause,

— Appliquer à l’indemnité d’occupation un abattement de précarité de 20 % et subsidiairement de 10 %,

— Ordonner la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupation, après déduction des sommes déjà perçues par les bailleurs, au titre du bail expiré,

et des articles 700 et dépens de première instance et d’appel ;

— Débouter M. B A et M^me D A de leur demande de consignation de l’indemnité d’éviction,

Subsidiairement, Autoriser la société CERS à consigner le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente du versement des indemnités d’éviction principale et accessoires, de l’article 700 et des dépens, et dire que dans pareille hypothèse, elle sera en droit de se maintenir dans les lieux conformément aux articles L 145-28 et L 145-29 du Code de Commerce, pendant 3 mois suivant la date de versement de l’indemnité entre ses mains,

Dire et Juger que les frais de séquestre resteront à la charge des bailleurs qui sont à l’origine de cette demande.

— Débouter M. B A et M^me D A de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner M. B A et M^me D A à payer à la société CERS une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en sus des 500 euros ordonnés en première instance ;

— Condamner M. B A et M^me D A aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais et honoraires d’expertise dans la proportion de2/107ème (deux lots), lesquels seront recouvrés par Maître Johanne ZAKINE, conformément à l’article 699 du CPC.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. B A et M^me D A, par acte d’huissier de justice du 31 octobre 2016 remis à l’étude.

Par acte d’huissier remis à étude le 23 janvier 2018, les conclusions de la société CERS sus-mentionnées ont été signifiées à M. B A et M^me D A.

M. B A et M^me D A n’ont pas constitué d’avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 janvier 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le refus de renouvellement signifié par les bailleurs a ouvert droit au profit du locataire, d’une part, en vertu de l’article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article précité, le versement aux propriétaires d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Selon les experts judiciaires, l’ensemble considéré est situé à l’angle de la rue des Terres au Curé (n°33 à 37) et de la Villa X dans le sud du 13^e arrondissement de Paris non loin du boulevard Massena qu’emprunte la ligne de tramway T3 et à environ 500m des stations de métro Porte d’Ivry (ligne 7) et Olympiades (ligne 14). Il s’agit d’une situation au calme, la rue des Terres au Curé, en sens unique de circulation étant peu passante et la Villa X étant en impasse.

L’ensemble immobilier est situé à proximité de très nombreux établissements supérieurs et universitaires drainant une importante population d’étudiants, coeur de cible de l’activité exercée par le CERS.

Les experts relèvent la présence à moins de 300m de deux autres résidences étudiantes, ce qui témoigne de l’intérêt pour ce type d’activité.

La résidence Pythagore Tolbiac est un ensemble immobilier achevé en 1998, articulé autour d’un jardin intérieur, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et cinq étages. C’est une construction double en profondeur à ossature béton et façades en pierre agrafées sur les deux voies publiques et en maçonnerie enduite et peinte en partie arrière sur jardin, le tout en bon état de ravalement apparent.

Elle est composée de :

—  134 studios d’étudiants (dont 11 au rez-de-chaussée et 25 studios du 1^er au 4^e étage et 23 studios au 5 étage)

— un logement de gardien au rez-de-chaussée,

—  19 emplacements de parkings dont 3 doubles en sous-sol,

— divers locaux communs (salle de gymnastique, laverie automatique, local vélo, cafétéria) et locaux techniques au sous-sol.

La circulation verticale est assurée par un ascenseur et un escalier.

Les studios sont tous configurés de façon identique. Ils sont composés d’une entrée, d’un petit coin cuisine, d’une pièce d’eau et d’une pièce principale. Leur superficie varie de 15,11m² à 31,17m². Ils sont équipés d’un chauffage par convecteur électrique.

L’ensemble immobilier répond aux critères de qualité d’une résidence étudiante notamment au regard des critères de la charte de l’AIRES (association interprofessionnelle des résidences étudiants et services).

Sur l’indemnité principale :

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, sauf au propriétaire à démontrer que le préjudice est moindre.

Les experts judiciaires concluent que le préjudice est à estimer sur la base d’une perte partielle du fonds de commerce, car même après la disparition de 107 logements, la SNC CERS pourra encore exercer son activité sur les 27 logements restants, tout en retenant une indemnisation particulière pour tenir compte des frais fixes relatifs à la nécessité de maintenir un service para-hôtelier.

La société CERS soutient pour sa part qu’il s’agit en fait d’indemniser la perte totale de son fonds de commerce, compte tenu des 109 congés qui ont été délivrés. Elle soutient que son préjudice doit être estimé sur la base d’une méthode propre, à mi-chemin entre celle des administrateurs de biens et celle des hôtels. Elle considère que les locaux sont monovalents et qu’il n’y aurait pas eu de modification des facteurs locaux de commercialité entraînant un déplafonnement en cas de renouvellement du bail. Elle demande de retenir un coefficient de 2,5 à appliquer au chiffre d’affaires, soit une indemnité de 25.229,35 € par lot, ou subsidiairement, une moyenne entre les deux méthodes par le chiffre d’affaires et par l’excédent brut d’exploitation avec l’application d’un coefficient de 8,5 à l’EBE dont il ressort une indemnité d’éviction par lot de 23.784 €, soit après une moyenne des deux méthodes, une indemnité d’éviction par lot de 24.506,88 €. A titre très subsidiaire, elle demande de voir appliquer un coefficient de 2 au chiffre d’affaires, l’indemnité d’éviction par lot s’établissant alors à la somme de 20.183,48 €.

La cour relève que la société CERS soutient qu’il y aurait eu des congés pour 109 lots, mais elle n’apporte pas la preuve qu’il s’agirait de 109 studios. Dès lors, il convient de retenir comme l’ont fait les experts judiciaires 107 congés relatifs à 107 studios.

Bien qu’il existe plusieurs propriétaires ayant concédé des baux et que ceux-ci ne soient pas solidairement tenus, il n’en demeure pas moins que la résidence constitue pour son exploitant un fonds de commerce unique. 87 bailleurs, concernant 107 lots sur les 134 que comporte la résidence ayant délivré congé, ceux-ci affectent le fonds de commerce. Celui-ci n’étant pas transférable, il s’agit d’une perte du fonds, mais cette perte n’est que partielle, le fonds pouvant subsister avec 27 lots ainsi que le remarquent les experts, d’autant que certains propriétaires sont susceptibles d’utiliser leur droit de repentir ce qui augmenterait d’autant le nombre de lots subsistant constituant le fonds résiduel. La société CERS qui a procédé à une simulation avec 25 lots, reconnaît elle-même qu’il en résulterait un bénéfice de 23.101 € en cas de maintien du loyer actuel.

Les experts judiciaires notent que les transactions de fonds de commerce d’activité de gestion de résidences étudiantes sont pratiquement inexistantes dans la mesure où les quelques opérations de cessions sont des cessions d’entreprises intégrant le passif et les dettes. Il n’y a donc pas d’usages professionnels concernant ce type de résidence. Il est préconisé une indemnité située entre une et deux années de chiffre d’affaires du lot exploité.

Les experts qui estiment que l’activité se rapproche de celle d’un administrateur de biens proposent une évaluation sur la base du chiffre d’affaires.

Le cour relève que si l’activité de résidence étudiante para-hôtelière peut évoquer celle d’hôtel meublé, le fonctionnement de la résidence en diffère dans la mesure où pour un hôtel meublé il n’existe qu’un bailleur alors que dans les résidences de ce type il y a autant de bailleurs que de lots exploités, ce qui est de nature à entraver la gestion de l’ensemble voir à conduire à la fermeture de la résidence pour le cas où la totalité des bailleurs déciderait de donner congé. Par ailleurs, ainsi que le notent les experts le loyer d’un hôtel meublé est de 10 à 22% du chiffre d’affaires, alors qu’en l’espèce, les loyers garantis pèsent 60% du chiffre d’affaires hors taxe. En outre la masse salariale d’un hôtel meublé représente 40 à 60% du chiffre d’affaires hors taxe, alors qu’en l’espèce, ce poste représente 6% de son chiffre d’affaires hors taxe. Enfin, en matière d’hôtel les chambres sont louées à la journée ou au mois, alors qu’au cas présent, les studios sont loués à l’année. Dans ces conditions, la résidence étudiante ne peut être assimilée à un hôtel et les usages en matière d’évaluation des indemnités d’éviction d’hôtel ne peuvent être retenus.

La comparaison faite par les experts avec la situation des administrateurs de biens est pertinente, dans la mesure où l’activité exercée est assez semblable, si ce n’est que l’opérateur ne gère que des locations de studios d’habitation avec un turn-over plus important que dans un immeuble classique mais aussi des marges plus élevées et la contrainte de payer un loyer garanti au propriétaire même si le lot n’est pas loué. Elle doit être retenue.

Les experts rappellent que dans les activités d’administrateurs de biens, les fonds sont valorisés à Paris entre 1,5 et 2 fois le chiffre d’affaires hors taxe.

La société locataire prétend que les locaux seraient monovalents. Cependant, les lieux bien qu’ayant été construits en vue d’une seule utilisation peuvent facilement être transformés sans d’importants travaux, puisqu’ainsi que le notent les experts seule la salle de cafétéria serait à affecter à un autre usage ; dans ces conditions il ne s’agit pas de locaux monovalents.

Les experts estiment que les loyers auraient été déplafonnés en cas de renouvellement des baux en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité liée à l’arrivée en 2006 de la ligne de tramway T3 porte d’Ivry sur le boulevard des Maréchaux. La société CERS soutient qu’elle aurait pu prétendre à un plafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail, l’arrivée du tramway n’ayant eu aucun impact sur le commerce considéré, le taux d’occupation de la résidence comme d’ailleurs celui de pratiquement toutes les résidences étudiantes de Paris intra muros étant toujours proche de 100%.

La cour relève que pour entraîner un déplafonnement du loyer la modification des facteurs locaux de commercialité doit avoir une incidence favorable sur le commerce considéré. Il est d’usage de prendre en compte les modifications intervenues dans un rayon de 400mètres. En l’espèce, la société CERS établit que son taux d’occupation proche de 100% en 2005 n’a pu augmenter du fait de l’arrivée du tramway. Dans ces conditions, les bailleurs n’établissent pas, alors que cette preuve leur incombe, qu’il a existé une modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré.

Les experts proposent un coefficient de 1,75, qui doit être retenu compte tenu de la bonne adéquation du commerce à son environnement et de la bonne rentabilité du fonds.

Le chiffre d’affaires moyen est de 1.100.000 €.

Dès lors, l’indemnité d’éviction par la méthode du chiffre d’affaires s’élève à 1.925.000 €.

S’agissant d’une perte partielle du fonds de commerce, cette somme doit être divisée par le nombre total de lot soit 134.

L’indemnité attachée à chaque lot est en conséquence de 14.365,67 € arrondie à 14.500 €.

Selon les experts judiciaires, l’excédent brut d’exploitation non retraité s’élève à la somme de 305.000 €, ce qui est admis par la société CERS.

Il n’y a pas lieu de retraiter celui-ci compte tenu d’un éventuel déplafonnement du loyer de renouvellement. En tout état de cause, la rentabilité du fonds doit être appréciée en fonction de ses charges et non de celles supérieures qu’il devrait normalement supporter.

Le coefficient multiplicateur, sur une échelle de 2 à 10 doit être fixé à 6, compte tenu de la bonne adéquation du commerce à son environnement et de sa bonne rentabilité.

Dès lors, l’indemnité d’éviction par cette méthode s’élève à la somme de 1.830.000 €.

Pour obtenir l’indemnité d’éviction, il convient d’établir la moyenne arithmétique entre les résultats obtenus avec ces deux méthodes. Dès lors, celle-ci s’élève à la somme de 1.877.500 €.

Pour chaque lot, elle s’établit à la somme de 1877.500 € : 134 = 14.011,19 € arrondie à 14.000 €.

La cour relève qu’il ne peut être nié que la société CERS sera contrainte de maintenir un

service-para-hôtelier quel que soit le nombre de lots gérés par elle. Certes, les services para-hôteliers sont ouverts à la totalité des studios avec refacturation pour ceux extérieurs à la gestion du CERS, mais il convient de prendre en compte le fait qu’il y aura une baisse de rentabilité globale de la résidence en raison de la diminution du nombre de lots. Dans ces conditions, la majoration de l’indemnité de 10% proposée par les experts, doit être retenue.

Compte tenu de cette majoration, l’indemnité d’éviction principale par lot est de :

14.000 x 1,10 = 15.400 €.

Sur les indemnités accessoires :

Frais de remploi :

Ces frais sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont il est évincé et comprennent notamment les droits de mutation à payer.

La proposition des experts de voir chiffrer à hauteur de 10% du montant de l’indemnité principale le montant de ces frais de remploi qui est conforme aux usages sera adoptée.

Il en résulte une indemnité de frais de remploi de 1540 €.

Sur le trouble commercial :

Le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l’attribution d’une indemnité spécifique.

Les experts proposent une indemnisation du trouble commercial calculée sur la rentabilité du fonds pendant une période de six mois comprenant le montant de la dotation aux amortissements et du résultat d’exploitation et au vu des bilans produits à hauteur de 1138 € par lot.

Il convient de confirmer le jugement entrepris lequel a entériné sur ce point l’avis des experts.

Les frais de déménagement :

Les experts judiciaires proposent une somme de 400 € par lot. La société CERS sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a évalué cette indemnité à 480 €.

Sur les frais de licenciement :

La société CERS soutient qu’elle devra licencier ses deux salariés et sollicite une somme provisionnelle de 178 € par lot à ce titre.

La cour relève qu’ainsi qu’il est d’usage les frais de licenciement seront payés sur justificatifs, dans la limite de 1/107e par lot.

Les indemnités accessoires sont donc constituées de la somme des différentes indemnités précitées soit à la somme totale de :

1540 € +1138 € + 480 € = 3.158 € outre les frais de licenciement à hauteur de 1/107e sur justificatifs.

L’indemnité d’éviction totale due à la société CERS, par lot, s’élève par conséquent à la somme de 18.558 € outre les frais de licenciement à hauteur de 1/107e sur justificatifs.

Cependant, les bailleurs n’ayant pas formé d’appel incident quant à la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, il convient de confirmer le jugement entrepris quant au montant de ladite indemnité qui a été évaluée par les premiers juges à la somme totale de 19.171 € par lot.

Compte tenu du droit de repentir des bailleurs, aucune condamnation au paiement de ladite indemnité ne peut être prononcée.

En application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, les intérêts au taux légal sur le montant de l’indemnité d’éviction sont dus à compter de la signification des conclusions d’incident du 10 novembre 2011 tendant à la fixation de l’indemnité d’éviction, étant toutefois rappelé qu’en l’absence de condamnation la majoration desdits intérêts n’est pas due. La demande de capitalisation sera de ce fait acceptée dans les termes de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation :

Les experts proposent de voir fixer la valeur locative par lot à 28 € le m² à la date du rapport soit le 4 février 2014 en soulignant que les valeurs ont peu évoluées au cours des deux dernières années.

La société CERS estime pour sa part qu’elle doit être fixée à la somme de 16,37 € HT/m², par application de la méthode hôtelière et subsidiairement à la somme de 18 € le m² en comparaison avec le prix des résidences de services voisines.

La monovalence des lieux n’ayant pas été retenue par la cour, il n’y a pas lieu de calculer la valeur locative selon la méthode hôtelière.

L’indemnité d’occupation doit être fixée à la date d’effet d’effet du congé.

La société CERS communique des références émanant de la société NEXITY STUDEA, établissant à 18 €/ m² au 1^er janvier 2009 le prix moyen au m² dans la résidence Studea Rive Gauche et à 21 €/m² au 1^er janvier 2009 le prix moyen au m² dans la résidence Studea Paris Grande Bibliothèque. Elle évalue à 18 €/m² le prix au mètre carré pratiqué par la résidence Tolbiac. Elle estime, de manière erronée, le prix au mètre carré payé par la société Campusea à 19 €/m², alors qu’après déduction du coût des parkings, ramené à la somme mensuelle de 100 €, le prix au mètre carré s’établit à 24,79 €.

La cour relève que les experts judiciaires dans leur note de synthèse n°1 avaient communiqué des références pour des locaux du voisinage variant de 27,97 €/m² à 18,56 €/m², ces loyers ayant été constatés entre avril 2008 et février 2010, soit à des dates plus proches de celle d’effet du congé que celles figurant au rapport définitif. Ces références sont pertinentes et il convient de les retenir.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu un prix au mètre carré de 26 €.

La société CERS demande à bénéficier d’un abattement de 20%, refuse toute indexation et à titre subsidiaire de dire et juger que l’IRL sera applicable à partir du 1^er septembre 2014.

Ainsi que l’ont décidé les premiers juges, la demande des bailleurs de voir indexer annuellement l’indemnité d’occupation sur l’indice INSEE du coût de la construction est justifiée compte tenu du temps écoulé depuis la date d’effet du congé et doit être retenue, cette indemnité ayant été déterminée à l’époque de la date d’effet du congé. Aucun motif ne permet de retenir l’indice IRL comme le demande à titre subsidiaire la société CERS.

Il y a lieu de tenir compte de la précarité des conditions d’occupation de la société CERS depuis la date d’effet du congé et des difficultés qui en résultent pour l’exploitation du fonds. Cependant, la

société CERS n’établit pas qu’il conviendrait de porter cet abattement à 20% compte tenu du nombre de congés délivrés puisqu’il n’a été retenu qu’une perte partielle du fonds de commerce. Dans ces conditions, l’abattement d’usage de 10% sera retenu.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qui concerne les calculs exacts de l’indemnité d’occupation par lots selon leur surface.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par défaut,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le rejet des intérêts de retard avec capitalisation,

L’infirme sur ce point,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le montant de l’indemnité d’éviction pour chaque lot portera intérêt au taux légal à compter du 10 novembre 2011 ;

Dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SNC CERS du surplus de ses demandes,

Condamne M. B A et M^me D A aux dépens de l’appel à hauteur de 2/107 qui seront recouvrés par M^e Johanne ZAKINE, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE