Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MARS 2018

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/13272

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/00942

APPELANT

Monsieur C X

[…]

[…]

N° SIRET : 353 33 5 0 37

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant

Assisté de M^e Laurent AZOULAI de la SELEURL MPLUS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1642, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI A, prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

N° SIRET : 790 850 028

Représentée par M^e G H de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R046, avocat postulant

Assistée de M^e Daniela SABAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE

SNC VALORISATION 9, prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

N° SIRET : 828 417 279

Représentée par M^e G H de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R046, avocat postulant

Assistée de M^e Daniela SABAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Isabelle ROHART-MESSAGER, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffier présent lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1^er juin 2004, M. E F, aux droits duquel vient la SCI A, a renouvelé le bail au profit de M. C X un local commercial avec une mezzanine (lot n°1) et une cave (lot n°16) dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 18^e, pour une duré de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er juin 2004 pour se terminer le 31 mai 2013, pour y exploiter un restaurant. Le bail autorise la location-gérance.

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2005, M. X a donné les locaux en location-gérance à la société SAM représentée par M^me Y.

Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2013, M. X a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er juin 2013 auprès de la SAS cabinet Z, mandataire du bailleur.

Par acte notarié du 3 avril 2013, la société A a acquis les lots n°1 et 16, objets du bail.

Par acte extrajudiciaire du 29 mai 2013, la société A a refusé le renouvellement du bail et offert une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 20 septembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné M. K L M en qualité d’ expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction et sur le montant de l’indemnité d’occupation.

Par jugement du 12 novembre 2013, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société SAM.

Par courrier recommandé du 23 décembre 2013, la SELAFA MJA ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SAM a notifié à M. X la résiliation du contrat de location-gérance du 31 janvier 2005 et portant sur l’exploitation du fonds de commerce du […] à Paris 18^e, et rappelé à M. X les conséquences d’une telle résiliation en raison du retour de l’exploitation du fonds de commerce entre ses mains.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 5 juin 2014.

Par jugement en date du 12 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a':

— Dit que, par l’effet du refus de renouvellement opposé par la SCI A à la demande de renouvellement présentée par M. X et signifié le 29 mai 2013, le bail a pris fin le 31 mai 2013,

— Débouté M. X de sa demande de nouvelle expertise et de sa demande de sursis à statuer,

— Dit que l’indemnité d’éviction principale sera égale à la valeur du droit au bail,

— Fixe à la somme de 126.741 euros le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par la SCI A à M. X,

— Dit que M. X est redevable à l’égard de la SCI A d’une indemnité d’occupation à compter du ler juin 2013,

— Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 29.568 euros, outre les taxes et charges, sans indexation,

— Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité

d’occupation s’opérera de plein droit,

— Débouté la SCI A de sa demande en paiement des intérêts au taux légal,

— Condamné la SCI A à payer à M. X la somme de 5000 euros au titre del’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI A aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

M. C X a relevé appel de la décision par déclaration en date du 16 juin 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 janvier 2018 au visa des articles L145-14 et suivants du code de commerce, M. C X demande à la cour de':

A titre liminaire :

— Constater que la cession par la société A à la SNC VALORISATION 9 des locaux occupés par Monsieur X, s’est réalisée en violation du droit de préférence stipulé à l’article L.145-46-1 du code de commerce ;

— déclarer la société A irrecevable et infondée en sa demande principale de résiliation judiciaire du bail avec déchéance de droit au bail, formulée pour la première fois en cause d’appel ;

En conséquent,

— ordonner la nullité de la vente ainsi réalisée le 22 décembre 2017 entre la SCI A et la SNC VALORISATION 9 ;

— déclarer la société SNC VALORISATION 9 irrecevable en son intervention volontaire et mal fondée en sa demande de substitution à la société A ;

— débouter la société société A de sa demande principale de résiliation judiciaire du bail avec déchéance de droit au bail ;

A titre principal :

— dire et juger que le montant de l’indemnité d’éviction revenant à Monsieur C X doit être fixé en fonction de la valeur de son fonds de commerce ;

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 796.725,82 euros sauf à parfaire du montant du chiffre d’affaires devant être pris en compte à la date la plus proche de l’éviction,

A titre subsidiaire,

— ordonner une nouvelle expertise et désigner un expert à l’effet de déterminer la valeur du fonds de commerce,

A titre très subsidiaire

— fixer le montant de l’indemnité principale d’éviction à la somme de 266.500,00 euros, valeur du droit au bail ;

En tout état de cause

— allouer à Monsieur C X les indemnités accessoires suivantes :

*frais de remploi, correspondant à 10 % de l’indemnité principale, soit une somme de 79.672,58 euros sauf à parfaire ;

*l’indemnité relative au trouble commercial, à savoir 51.926,00 euros sauf à parfaire ;

*frais de licenciement de l’ensemble des salariés travaillant à La Pierrade au jour de l’éviction effective, tels qu’ils résulteront des pièces justificatives ;

*frais administratifs, soit une somme supérieure à 98,72 euros ;

*frais de déménagement tels qu’ils résulteront de la facture postérieure à l’éviction effective des lieux par Monsieur C X ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme de 23.616,00 euros par an,

— dire que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

— condamner la société A à payer à M. C X la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société A aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 24 janvier 2018 au visa des articles 1184 du code civil, de l’article 145-14 et L.145-28 du Code de commerce, la société A, SCI, et la société VALORISATION 8, SNC, demandent à la cour de':

— recevoir la société A en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

— recevoir la société VALORISATION 9 en son intervention volontaire et en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

— constater que par l’effet de l’acte authentique du 22 décembre 2017 la société VALORISATION 9 se substitue à la société A en toutes les conséquences issues de la présente procédure,

A titre principal :

— prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. C X,

— prononcer la déchéance de M. C X du droit au paiement d’une indemnité d’éviction ainsi qu’au maintien dans les lieux,

— ordonner l’expulsion de M. C X et de tous occupants de son chef du local qu’il exploite dépendant de l’immeuble sis […] à PARIS 18^e, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de M. C X,

A titre subsidiaire :

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 12 mai 2016 en ce qu’il a dit que le montant de l’indemnité d’éviction doit être fixé à la valeur du droit au bail,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 12 mai 2016 en ce qu’il a fixé la valeur du droit au bail à la somme de 126.741 euros,

— débouter M. C X de ses demandes d’indemnités accessoires des chefs des frais de licenciement, de trouble commercial et frais de déménagement

— statuer sur les autres indemnités accessoires,

A titre infiniment subsidiaire :

Si la Cour devait fixer le montant de l’indemnité d’éviction en fonction de la valeur du fonds de commerce,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme maximum de 368.409 euros, sauf à parfaire,

— débouter M. C X de ses demandes d’indemnités accessoires des chefs des frais de licenciement, de trouble commercial et frais de déménagement

— statuer sur les autres indemnités accessoires,

En tout etat de cause :

— dire que M. C X est redevable à l’égard de la SCI A d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er juin 2013 et jusqu’à la libération des lieux ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 35.328 euros, outre les taxes et charges et condamner M. C X au paiement de celle-ci ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de référence étant celui du 1ertrimestre 2013 ;

— dire que les intérêts au taux légal courront sur le montant de l’indemnité d’occupation allouée, à compter de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. C X à payer à la Société VALORISATION 9 la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. C X aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître G H conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de la vente du 22 décembre 2017

L’appelant considère qu’il bénéficiait en tant que locataire du droit de préemption ouvert par la loi du 18 juin 2014 ce qui est contesté par les intimées qui font notamment valoir que le bail a pris fin par l’effet du congé le 31 mai 2013.

L’article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, publiée au journal officiel du 19 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a instauré un droit de préemption au bénéfice du locataire commercial en cas de mise en vente des locaux à usage commercial ou artisanal dans lequel est exploité le fonds, ainsi codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce :

'Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

(…)'.

Selon l’article 21-III de la loi du 18 juin 2014, l’article 14 de la présente loi s’applique à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi.

La vente est intervenue postérieurement à l’entrée en vigueur de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Mais le bail a pris fin le 31 mai 2013 par l’effet du congé portant refus du renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction. M. X a certes droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction aux clauses et conditions du bail expiré, mais le droit de préemption dont il se prévaut n’est pas prévu contractuellement et il n’a plus la qualité d’un locataire titulaire d’un bail en cours mais celle d’un locataire évincé. D’ailleurs, il n’est plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation qui peut être à titre provisoire fixée au montant de l’ancien loyer en l’attente de sa fixation définitive.

Dans ces conditions, le bail ayant pris fin avant la réalisation de la vente, il ne peut se prévaloir du bénéfice du droit de préemption.

Par conséquent, il convient de débouter M. X de ses demandes de voir prononcer la nullité de la vente réalisée le 22 décembre 2017 entre la SCI A et la SNC VALORISATION 9 et déclarer la société SNC VALORISATION 9 irrecevable en son intervention volontaire.

Il s’ensuit qu’il convient de recevoir la société VALORISATION 9 en son intervention volontaire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

M. X fait valoir qu’il s’agit d’une demande nouvelle alors que la procédure de première instance n’a eu trait qu’au refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction; que les manquements invoqués ne sont ni survenus, ni n’ont été révélés postérieurement au jugement de première instance. Selon lui, la cessation temporaire d’activité concerne la période de novembre 2013 à mai 2014, l’absence de réalisation des travaux remonte à octobre 2012 et ces moyens invoqués à l’appui de la demande de résiliation ont déjà été invoqués par la SCI A en première instance pour minorer l’indemnité d’éviction. Il ajoute que la vente de vin, bières et cocktail dans le cadre des repas n’est pas une activité récente.

Les intimées exposent que le bailleur peut se prévaloir de la résiliation judiciaire du bail pendant la période de maintien dans les lieux.

En application de l’article L 145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Le bailleur peut donc, durant cette période, invoquer contre le locataire évincé une infraction aux clauses du bail qui a pris fin le 31 mai 2013.

Selon l’article 565 du code de procédure civile, « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».

En l’espèce la demande de résiliation du bail tend aux mêmes fins que celle présentée en première instance s’agissant d’un congé avec refus de renouvellement, à savoir la fin des rapports locatifs entre les parties, avec déchéance du droit à indemnité d’éviction en cause d’appel.

Il importe en revanche que les manquements invoqués par le bailleur soient postérieurs à la date de délivrance du congé portant refus de renouvellement, à savoir le 29 mai 2013, ou que le bailleur en ait eu connaissance postérieurement.

Les intimés se prévalent du non respect des travaux prescrits par la Préfecture de Police de Paris le 25 octobre 2012. Mais c’est à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire et de la procédure en première instance qu’il a été débattu de ces travaux, soit postérieurement à la délivrance du congé, et M. X n’établit pas que la société A avait connaissance d’un éventuel manquement avant de délivrer congé.

Les autres griefs invoqués par les intimés sont postérieurs à la délivrance du congé s’agissant de la cessation d’activité en novembre 2013 et de l’activité de bar pour laquelle les sociétés A et VALORISATION 9 se prévalent d’un constat d’huissier établi les 21 et 28 novembre 2017.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la cessation de l’exploitation

Les sociétés A et VALORISATION 9 font valoir que M. X a récupéré l’exploitation du fonds de commerce à la suite de la liquidation judiciaire de sa locataire-gérante qui lui a été notifiée le 23 décembre 2013; qu’il n’a repris l’exploitation effective qu’en mai 2014 ; que s’il prétend ne pas avoir eu possession des clés du fonds de commerce avant le 13 mai 2014, il ne justifie pas les avoir réclamés à l’expert judiciaire, ni auprès du commissaire priseur. Elles contestent toute collusion alléguée par M. X entre la société SAM, locataire-gérante, et M. B qui ensuite a été associé de la société A.

M. X expose que la cessation temporaire de l’exploitation du fonds de commerce trouve son origine dans la procédure collective dont a fait l’objet le locataire-gérant en novembre 2013 ; que lorsqu’il a demandé à récupérer les clés dés le 28 novembre 2013, il lui a été répondu que les clés ne pouvaient lui être restitués tant que l’inventaire des biens mobiliers n’était pas terminé et tant que l’expert judiciaire n’avait pas achevé son rapport d’expertise. Il se plaint d’une collusion entre la société locataire-gérante et la bailleresse ; qu’à compter du mois de mai 2013 la société locataire gérante a cessé de régler les redevances avant de faire l’objet d’une procédure collective.

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2005, M. X a donné les locaux en location-gérance à la société SAM représentée par M^me Y. La société SAM a fait l’objet d’une procédure collective le 12 novembre 2013 suite à la demande de M^me Y d’une ouverture de procédure de liquidation judiciaire.

M. B était porteur de parts sociales et associé de la société SAM jusqu’à la cession de ses parts sociales à M^me Y le 8 avril 2013 qui est devenue l’unique gérante et associée et il est admis par les intimées que M^me Y est l’ancienne campagne de ce dernier. M. B est également associé au sein de la société A, qui a été constituée le 23 janvier 2013 avec sa fille, issue de son union avec M^me Y, la société A étant bailleresse à compter du 3 avril 2013 pour avoir à cette date acquis les locaux donnés à bail à M. X.

Mais pour autant, les éléments produits par M. X sont insuffisants pour établir une collusion entre les deux sociétés et que la fermeture du restaurant en novembre 2013 serait imputable à des agissements de la locataire-gérante résultant notamment de la baisse intentionnelle de son chiffre d’affaires.

La résiliation du contrat de location-gérance a été notifiée à M. X le 23 décembre 2013 par le liquidateur judiciaire, suite à l’ouverture d’une procédure collective le 12 novembre 2013. Si le fonds n’a pas disparu du seul fait de la mise en liquidation judiciaire de la société SAM, M. X n’a pas

poursuivi l’exploitation du restaurant à compter du 23 décembre 2013 mais à compter du 30 mai 2014, ce qu’il ne conteste pas.

Par courrier en date du 28 novembre 2013, le conseil de M. X faisait savoir à la SELAFA MJA, liquidateur judiciaire de la société SAM, que celui-ci sollicitait la restitution des clés dans les plus brefs délais. Il lui était répondu le 23 décembre 2013 qu’il convenait de s’adresser à la SCP N-O-P, désigné en tant que commissaire priseur, en charge de l’inventaire des actifs corporels. Le commissaire priseur, en réponse à un courrier du conseil de M. X du 7 janvier 2014 sollicitant à nouveau les clés des locaux, l’informait le 11 janvier 2014 que la remise des clés était prématurée en l’attente de la vente aux enchères du mobilier et de l’achèvement des opérations d’expertise judiciaire.

Il ne saurait donc être reproché à M. X dans ces circonstances de ne pas avoir adressé en sus un courrier ou une mise en demeure à l’expert judiciaire d’avoir à lui restituer les clés des locaux que celui-ci avait récupéré entre les mains du commissaire priseur pour procéder aux opérations d’expertise. L’expert judiciaire remettait les clés à M. X le 13 mai 2014 date à laquelle celui-ci reprenait effectivement possession de son fonds de commerce et l’expert déposait son rapport le 5 juin 2014.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il ne saurait être reproché à M. X de ne pas avoir repris l’exploitation de son fonds de commerce avant le mois le mois de mai 2014.

Le manquement allégué de la cessation illicite de l’exploitation du fonds de commerce reproché à M. X n’étant pas établi par les intimés, la demande de résiliation judiciaire ne peut prospérer de ce chef.

Sur les travaux prescrits par la Préfecture de Police de Paris

Selon les sociétés A et VALORISATION 9, des travaux de mise en conformité ont été prescrits en octobre 2012 à la locataire-gérante ; depuis la fin du contrat de location-gérance, il incombait à M. X de procéder à ces travaux, ce qui n’a pas été fait alors qu’ils sont contractuellement à sa charge ; qu’il avait un délai suffisant pour y procéder notamment depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 5 juin 2014 qui y fait expressément référence.

M. X réplique avoir procédé depuis la reprise de son local en mai 2014 à une grande partie des travaux préconisés en octobre 2012 ; que la préfecture de police n’a pas estimé nécessaire de procéder à la fermeture de son établissement pour infractions aux règles de sécurité ; que les quelques travaux non réalisées à ce jour peuvent le cas échéant justifier un abattement des indemnités mais pas la résiliation du bail.

Le bail met à la charge de M. X les travaux, même relevant du gros 'uvre, de mise en conformité du local avec la réglementation et celui-ci est tenu de respecter les clauses du bail expiré pendant la période de maintien dans les lieux.

Comme il l’a déjà été indiqué, par acte sous seing privé du 31 janvier 2005, M. X a donné les locaux en location-gérance à la société SAM représentée par M^me Y.

Le courrier adressé à M^me Y gérante de la société SAM le 25 octobre 2012 par la préfecture de police fait état de mesures de sécurité à réaliser notamment pour les plus importantes :

— mettre en place un ventilateur d’extraction, une alimentation électrique du ventilateur

— en sous-sol, isoler le local à usage de réserve par rapport à la surface accessible au public par des parois coupe-feu,

— boucher les percements dans la paroi de la cave à vin,

— vérifier l’ensemble des extincteurs,

— installer un système d’alarme générale.

La société locataire-gérante, dans laquelle M. B était associé jusqu’au 8 avril 2013 au regard des développements qui précèdent, n’a pas fait procéder aux travaux prescrits, excepté ceux relatifs à l’électricité selon facture du 15 février 2013.

Il n’est pas rapporté la preuve que M. X aurait été informé du courrier de la Préfecture de Police de Paris avant la délivrance du congé et pour les raisons évoquées ci-dessus, ce n’est qu’en mai 2014 qu’il a pu reprendre possession des locaux.

Ce n’est manifestement que pendant les opérations d’expertise judiciaire que M. X a pu prendre connaissance des travaux prescrits par l’autorité administrative.

M. X déclare avoir procédé à une grande partie des travaux mais au vu des factures produites intégrant celle des travaux effectués par la société SAM, si la réparation des blocs autonomes de sécurité, la révision périodique des blocs extincteurs et de sécurité, la suppression d’ampoules nues et le dégraissage du circuit d’extraction dans les tourelles, nettoyage de la hotte et des filtres ont bien été effectués, il n’apparaît pas que ce soit le cas des travaux réalisés sur la paroi du sous-sol pour séparer la chambre froide des parties communes qu’il prétend avoir faits.

M. X ne conteste pas ne pas avoir procédé à l’ensemble des travaux prescrits, ce qui constitue un manquement à la clause du bail mettant les travaux de mise en conformité à sa charge.

Néanmoins, l’établissement n’a pas fait l’objet d’une réitération des prescriptions de sécurité, ni d’avis de fermeture, et les sociétés A et VALORISATION 9 n’ont ni mis en demeure, ni estimé utile de solliciter la condamnation de M. X à effectuer lesdits travaux. De surcroît, M. X a été informé tardivement des prescriptions adressées par l’autorité administrative à sa locataire-gérante.

Dans ces conditions ce manquement n’est pas suffisamment grave pour entraîner à lui seul la résiliation du bail alors que M. X est dans les lieux depuis 1996.

Enfin les sociétés A et VALORISATION 9 ont invoqué un motif extra-contractuel de résiliation du bail en raison des propos de M. X qui accuse la société A et la société SAM de collusion frauduleuse, ce qu’elles considèrent comme étant des accusations mensongères. Elles estiment que la plainte pour escroquerie et abus de confiance qu’il a déposé à l’encontre des sociétés SAM et A a pour objet de nuire à cette dernière.

Mais ces éléments sont insuffisamment étayés pour établir un manquement de la part de M. X, outre le fait que le sort de la plainte pénale n’est pas connu de sorte que la résiliation du bail ne peut être encourue de ce chef.

Sur l’activité de 'bar'

Les intimées font valoir que M. X exerce une activité de bar et de vente de boissons alcoolisées sans repas et sans posséder de licence IV, activité non autorisée par le bail, ce qui ressort de l’offre 'happy hours’ dans le cadre de laquelle il commercialise des cocktails à base d’alcool forts, ce qui explique la croissance de son chiffre d’affaires par rapport au locataire-gérant.

M. X réplique qu’il ne possède pas de licence IV de sorte qu’il ne vend de boissons alcoolisées qu’à l’occasion et en accessoires des plats, ce qui est autorisé dans le cadre d’une activité de

restauration qu’il exerce 'non stop'.

L’activité 'restaurant’ visée au bail permet de vendre pour consommer sur place les boissons dont la consommation est autorisée mais seulement à l’occasion des repas ou comme accessoires de la nourriture.

Or il ressort du constat d’huissier des 21 et 28 novembre 2017 versé aux débats par les intimées que M. X exerce une activité de 'happy hours’ de 15h à 20H proposant à la vente des cocktails composés d’alcools forts tel que le rhum et la vodka pour 5 euros ; que les propositions de cocktail relevées par l’huissier de justice sur les ardoises de présentation à la clientèle le sont sans mention des repas ; que cette activité relève donc de celle de 'bar', qui n’est pas incluse dans l’activité de restauration et n’est pas prévue au bail.

Si lors du constat d’huissier en date du 9 janvier 2018, dressé à la demande de M. X, les mentions du 'Happy Hours’sont désormais accompagnées de la formule 'dans le cadre d’un repas’ et qu’il ressort d’une capture d’écran du site tripadvisor de 2015 que la formule 'happy hours’ était également suivie de celle 'dans le cadre d’un repas’ étant relevé que M. X exerce une activité 'non stop', tel n’était pas le cas à l’époque du constat précédent.

Il s’ensuit qu’à la date des 21 et 28 novembre 2017, M. X exerçait une activité de bar non autorisée par le bail.

Au regard de l’ensemble de ces développements, l’exercice par M. X d’une activité de 'bar’ prohibée par le bail et le fait qu’il n’a pas réalisé certains des travaux prescrits par l’autorité administrative le 25 octobre 2012 ne constituent pas, pris ensemble ou séparément, un manquement suffisamment grave de nature à justifier la résiliation du bail alors que l’établissement n’a pas fait l’objet d’une réitération des prescriptions de sécurité, ni d’avis de fermeture, que les intimées n’ont ni mis en demeure, ni estimé utile de solliciter la condamnation de M. X à effectuer lesdits travaux prescrits dont il a été informé tardivement ; qu’il n’est pas établi la persistance de l’activité bar s’agissant en outre d’un restaurant ouvert 'non stop’ et que M. X est dans les lieux depuis 1996.

Par conséquent, les intimées seront déboutées de leur demande de résiliation judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert judiciaire a retenu une valeur locative déplafonnée de : 600 euros/m²P x 48 m²P = 28.800 euros à laquelle il applique un abattement de 3% en raison des clauses exorbitantes du bail. Il n’a pas appliqué d’abattement pour précarité en raison de la fermeture du restaurant lors de ses opérations d’expertise.

Les intimées demandent que l’indemnité d’occupation soit fixée sur la base d’une valeur locative unitaire de 800 euros/m²P considérant que la valeur est locative est faible compte tenu des travaux de mise en conformité non réalisés par M. X. Elles ne contestent pas l’abattement de 3% pour clauses exorbitantes et celui de 5% retenu par le jugement de première instance en raison de la ré-ouverture du restaurant.

M. X fait valoir qu’en l’absence de chiffrage des travaux prescrits par la préfecture de Paris, il convient de retenir la valeur locative proposée par l’expert judiciaire. Il estime que l’abattement de 5% pour précarité ne correspond pas aux usages et que celui-ci devrait être de l’ordre de 10 à 15%.

Selon le rapport d’expertise de M. K L M, tel que repris dans le jugement de première instance, les locaux sont situés à l’angle de la rue des Martyrs et de la rue Yvonne Le Tac, à moins de 100 mètres de la station de métro « Abbesses », quartier en déclivité à l’ouest de la Butte Montmartre, traversé par quelques rues très commerçantes et […] – que se partagent de nombreux bars, restaurants et enseignes « branchées ». Le quartier est à la mode, fréquenté quotidiennement par de nombreux touristes.

La situation commerciale est très bonne et très favorable pour un commerce de restaurant.

La cour renvoie au descriptif détaillé, qu’elle reprend à son compte, des lieux auquel a procédé le jugement de première instance ainsi qu’aux termes de comparaison dans le quartier environnant qui y sont mentionnés et qui ne sont pas contestés par les parties.

Il en ressort que pour les locations nouvelles, les loyers s’établissent entre 325 euros et 1 050 euros/m²P et pour les renouvellements amiables et judiciaire entre 330 et 690 euros/m²P.

Il n’est pas contesté que M. X n’a pas réalisé l’ensemble des travaux prescrits par l’autorité administratives qui sont à sa charge par application des clauses du bail. Aucunes des parties n’a estimé utile de faire procéder au chiffrage des ces travaux, et il n’entrait pas dans la mission de l’expert d’y procéder d’office.

Eu égard aux termes de référence présentés, à la qualité de l’emplacement, au bon effet d’enseigne des locaux, à la destination du bail limitée à la restauration et à l’absence de réalisation de la totalité des travaux prescrits par l’autorité administrative selon courrier du 25 octobre 2012, c’est de manière justifiée que le jugement de première instance a retenu une valeur locative unitaire de 670 euros.

L’abattement de 3% pour clauses exorbitantes du bail, non contesté par les parties, sera appliqué.

Compte tenu de la réouverture du restaurant en mai 2014, il y a lieu d’appliquer un coefficient de précarité de 10%, et non de 5% tel que retenu par le jugement entrepris, correspondant aux usages afin de tenir compte de la situation de précarité dans laquelle se trouve M. X depuis la délivrance du congé et étant relevé que la fermeture du restaurant a été de courte durée.

La surface pondérée de 48m²P retenue par l’expert est admise par les parties et sera donc confirmée.

Il s’ensuit que la valeur locative s’établit de la manière suivante 670 euros x 48m²P = 32 160 euro, somme à laquelle il convient d’appliquer les abattements de 3% puis de 10% . L’indemnité d’occupation s’établit ainsi à la somme de 28 075,68 euros, arrondie à 28 076 euros.

L’indemnité d’occupation à compter du 1^er juin 2013 s’établit ainsi à la somme annuelle de 28 076 euros, outre les taxes et les charges. Elle est supérieure au montant du loyer contractuel de sorte qu’il sera fait droit à la demande de dire que les intérêts au taux légal courront sur le montant de l’indemnité d’occupation allouée, ce à compter de l’arrêt et d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. Le jugement sera donc infirmé sur le montant de cette indemnité.

Les sociétés A et VALORISATION 9 sollicitent que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement sur l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de référence étant celui du 1^er trimestre 2013. Mais dans la mesure où le bail ne prévoit pas de révision annuelle, les circonstances de l’espèce ne justifient pas de prévoir l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’éviction

M. X reproche au jugement de première instance d’avoir évalué le montant de l’indemnité d’éviction en se référant au rapport d’expertise judiciaire sans tenir compte que le fonds était de nouveau exploité à compter du 30 mai 2014 date à laquelle il a pu le récupérer; qu’il génère un chiffre d’affaires et bénéficie d’une clientèle qu’il n’a pas perdu celle-ci étant composée essentiellement de touristes compte tenu la localisation du restaurant. Il rappelle que la cessation temporaire d’exploitation du fonds trouve son origine dans la procédure collective dont a fait l’objet le locataire-gérant ainsi que les agissements du locataire-gérant. M. X estime que par conséquent le jugement de première instance aurait dû évaluer l’indemnité d’éviction au regard de la valeur du fonds de commerce et non uniquement de celle du droit au bail.

Les sociétés A ET VALORISATION 9 font valoir que l’expert judiciaire a considéré, tout comme le jugement de première instance, que le fonds de commerce dont l’exploitation n’avait pas été reprise dés le 23 décembre 2013 se réduisait à la valeur du droit au bail en raison notamment de sa fermeture et de la perte de clientèle ; que M. X ne pouvait se prévaloir d’une reprise tardive sans motif légitime en mai 2014.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

L’indemnité doit être évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire évincé, soit à la date à laquelle les juges statuent lorsque l’éviction n’a pas encore été réalisée.

Le jugement entrepris a apprécié l’indemnité d’éviction sans tenir compte de la reprise de l’exploitation du restaurant fin mai 2014 et l’a ainsi évalué à la seule valeur du droit au bail suivant en cela les préconisations de l’expert judiciaire dans le rapport déposé le 5 juin 2014 qui avait conclu que la valeur du fonds se limitait au droit au bail en raison de sa fermeture depuis novembre entraînant ainsi la perte de la clientèle.

Au regard des développements qui précédent, il ne saurait être reproché à M. X une reprise tardive de cette exploitation en mai 2014 et celui-ci justifie de son activité par la production des comptes annuels de 2014, 2015 et 2016.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas procédé à l’évaluation de l’indemnité d’éviction à la date la plus proche possible du départ du locataire évincé.

En revanche, la cour ne dispose pas des éléments suffisants pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, la production des comptes n’étant pas suffisante eu égard à la complexité de ce type d’évaluation de sorte qu’il sera ordonné avant dire droit une expertise sur afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, comprenant aussi bien l’indemnité principale que les indemnités accessoires. La consignation sera mise à la charge de M. X demandeur à la fixation de cette indemnité et appelant.

Dans la mesure où l’indemnité d’éviction n’est pas encore fixée, la demande de compensation ne peut être accueillie à ce stade la procédure.

Sur les autres demandes

Il sera sursis en l’attente de l’expertise sur les autres demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Déboute M. X de sa demande de voir prononcer la nullité de la vente réalisée le 22 décembre

2017 entre la société A et la société VALORISATION 9,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société VALORISATION 9,

Déclare recevable la demande de résiliation judiciaire,

Rejette la demande de résiliation judiciaire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il :

— Dit que, par l’effet du refus de renouvellement opposé par la société A à la demande de renouvellement présentée par M. X et signifié le 29 mai 2013, le bail a pris fin le 31 mai 2013,

— Dit que M. X est redevable à l’égard de la société A d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er juin 2013,

— Condamne la société A à payer à M. X la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société A aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Infirme les autres dispositions du jugement entrepris,

Rejette le surplus des demandes,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Fixe l’indemnité d’occupation à compter du 1^er juin 2013 à la somme annuelle de 28 076 euros, outre les taxes et les charges,

Dit que les intérêts au taux légal courront sur le montant de l’indemnité d’occupation allouée à compter de l’arrêt,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Ordonne une expertise avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard et désigne en qualité d’expert

M. I J

[…]

[…]

0140728917

fax 0140728193

experts@J.fr

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1 ) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2 ) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 28 septembre 2018 ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. X à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, 75055 Paris CEDEX 1 avant le 28 mai 2018 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 7 juin 2018 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 3^e chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE