Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2018

(no , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : No RG 17/07700 – No Portalis 35L7-V-B7B-B3DJ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG no 14/15140

APPELANTE

SAS CLEAR CHANNEL FRANCE agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège Sis […]

SIRET No: 572 050 334 02006

Représentée par M^e Jean-philippe Y…, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

Ayant pour avocat plaidant M^e Jérémie Z…, avocat au barreau de PARIS, toque : R262

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires 194-196 […]

C/O Société MAZET ENGERAND & GARDY

[…]

Représentée et Assistée à l’audience par M^e Alain B… de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN B…, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

SDC de l’immeuble du 198 […]

[…]

[…]

Représentée et Assistée à l’audience par M^e Eric F… de la SELEURL F… AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J094

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président

M^me Christine BARBEROT, Conseillère

M. Gilles DOMINIQUE, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Nadia TRIKI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, Président et par M^me Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire..

***

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble en copropriété situé au 194-196 […] , qui date de 1970, a été reconstruit en alignement et en recul par rapport au bâtiment démoli qu’il a remplacé. Par voie de conséquence, le mur de l’immeuble contigu du no 198 […] a été dégagé, en surplomb de la voie publique élargie. Le décrochement perpendiculaire à l’axe de la rue qui en est résulté, propice à la location du mur pour y disposer des panneaux publicitaires, a été exploité, dans un premier temps, par le seul syndicat des copropriétaires du no 198 […]. Le syndicat des copropriétaires du 194-196 a cherché, devant le juge des référés, à faire cesser la présence des panneaux publicitaires. A la demande du syndicat des copropriétaires du 194-196 […] , qui affirmait être le seul propriétaire du mur pignon, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire pour rechercher les éléments susceptibles de confirmer ou d’infirmer la mitoyenneté d’une portion du mur séparatif des propriétés des deux syndicats. L’expert désigné, M. C…, a déposé son rapport le 29 mai 1984. Il a conclu à la mitoyenneté de la partie du mur sur laquelle étaient apposés les panneaux publicitaires. Le juge des référés, saisi par le syndicat des copropriétaires du 194-196 […] , par ordonnance du 06 juillet 1984, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’enlèvement des panneaux publicitaires et a condamné à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires du no 198 à payer 2 286,74 € (15 000 francs) au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 194-196.

Pour mettre fin à ce litige, les deux syndicats ont conclu une transaction le 22 avril 1985, aux termes de laquelle, notamment, le syndicat des copropriétaires du no 198 s’est engagé à rétrocéder la moitié de la redevance payée par le cessionnaire du droit d’affichage; pour l’avenir, les parties sont convenues de la dénonciation du contrat conclu au bénéfice du seul no 198 et elles se sont réservées la faculté d’exploiter le mur d’un commun accord.

C’est ainsi que par acte sous seing privé du 25 août 1989, la SA Dauphin O.T.A a pris à bail le mur pignon de l’immeuble sis 198 […] , pour y apposer trois panneaux publicitaires de douze mètres carrés. Le contrat mentionne l’un et l’autre syndicat des copropriétaires en qualité de bailleur.

Le bail a été conclu pour trois années à compter du 1er juillet 1989, avec renouvellement de plein droit, par tacite reconduction par période d’une année, sauf dénonciation du contrat par l’une des parties avant l’échéance initiale ou de chaque période de renouvellement. Par acte sous seing privé enregistré le 24 décembre 1997, les mêmes parties ont conclu un nouveau contrat de location pour permettre à la société Dauphin O.T.A d’apposer, sur le même mur, un panneau tournant de 8 mètres carrés. Le loyer a été fixé à 15 244,90 € (100 000 francs) par an et le contrat a été conclu pour six années à compter du 1er juillet 1997, avec renouvellement par tacite reconduction par périodes d’une année. Par lettre recommandée datée du 14 mars 2011, la SAS Clear Channel France, aux droits du preneur, a dénoncé le contrat auprès du syndic de l’immeuble du no 196 […], exposant avoir pour bailleur le seul syndicat des copropriétaires de l’immeuble du no 198, propriétaire exclusif du mur loué. La SAS Clear Channel France a fait valoir l’avis amiable en ce sens du géomètre-expert M. Yves D…. Par contrat sous seing privé non enregistré, le syndicat des copropriétaires du no 198 a donné le mur à bail à la société Clear Channel France, pour six années à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 8 000 €, outre, la première année, une somme de 10 000 € correspondant aux financement du ravalement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 194-196 […] , soutenant être copropriétaire mitoyen du mur pignon litigieux a, par acte d’huissier du 14 octobre 2014, assigné le syndicat des copropriétaires du 198 et la société Clear Channel France.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 31 mars 2017, a :

— dit que la partie du mur mitoyen dégagée du fait de la reconstruction en retrait de la voie publique de l’immeuble du 194-196 […] est la propriété indivise du syndicat des copropriétaires de cet immeuble et de celui du no 198 de la même rue,

— annulé la résiliation du 14 mars 2011 du contrat de location du panneau publicitaire,

condamné la société Clear Channel France à verser 30 000 € au syndicat des copropriétaires du 194-196 […] , au titre des redevances de locations qu’il aurait dû recevoir sur la période 2011 à 2016,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la société Clear Channel France à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 194-196 une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 7 juillet 2017, la SAS Clear Channel France, appelante, demande à la Cour de :

— vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;

— vu les articles 1103, 1104, 1193, 1217 et 1231-1 du code de procédure civile ;

— réformer le jugement entrepris :

— à titre principal :

— en ce qu’il a annulé la résiliation du 14 mars 2011du contrat de location et l’a condamnée à payer des redevances ;

— à titre subsidiaire :

— en ce qu’il a accordé 30 000 € à 194-196 […] , somme devant être ramenée à 23 000 €, seul le syndicat des copropriétaires du no 198 […] pouvant être condamné à rembourser la partie des loyers indûment perçue depuis 2011 ;

— en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en garantie contre le syndicat des copropriétaires du no 198 […] ;

— en ce qu’il l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du 194-196 […] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en toutes hypothèses :

— condamner no 198 […] ou tout succombant à lui payer 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 05 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires du 194-196 […] demande à la Cour de :

— débouter la SAS Clear Channel France de ses demandes ;

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

— y ajoutant ;

— condamner le syndicat des copropriétaires no 198 […] à lui payer 5 000 € au titre des redevances de location pour l’année 2017 ;

— subsidiairement :

— condamner le syndicat des copropriétaires no 198 […] à lui payer 35 000 € au titre des redevances de la période 2011 à 2017 ;

— en toutes hypothèses :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires no 198 […] et la SAS Clear Channel France à lui payer 5 000 € de dommages-intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires no 198 […] et la SAS Clear Channel France à payer à lui payer 5 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 6 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires du no 198 […] demande à la Cour de :

— vu les articles 653, 661, 2224, 2232, 2261 et 2263 du code civil ;

— infirmer le jugement entrepris quant à la qualification du mur ;

— statuant à nouveau :

— dire qu’il s’agit de son mur pignon dont il est le propriétaire exclusif ;

— dire que le syndicat des copropriétaires 194-196 […] s’est enrichi sans cause à son détriment, du fait de la perception de la moitié de la redevance versée par la SAS Clear Channel France à compter de 1989 et jusqu’en 2010 ;

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires 194-196 […] à lui payer une somme de 105 530,12 € ;

— condamner en outre le syndicat des copropriétaires 194-196 […] à lui payer une somme de 8 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE, LA COUR

— Sur la propriété du mur litigieux

Pour retenir que le mur litigieux est mitoyen entre les deux syndicats des copropriétaires, le tribunal s’est fondé sur les conclusions d’un rapport d’expertise judiciaire en date du 29 mai 1984 et sur une étude amiable de M. E…, géomètre-expert, du 14 mars 2016 réalisée à la demande du syndicat des copropriétaires du 194-196. Le tribunal a retenu que ces techniciens avaient constaté que « le mur du 196 a pris appui sur celui du 198 » et ce pendant trente ans au moins et que, par voie d’usucapion, "la partie du mur dégagée du fait de la servitude de recul appliquée à la construction du 194-196 […] est la propriété indivise de cet immeuble et de celui du 198 […] ".

A l’appui de son appel incident, le syndicat des copropriétaires du 198 […] affirme, au contraire, que son homologue du 194-196, sur lequel pèse la charge de la preuve, n’établit pas que le mur pignon litigieux était mitoyen avant 1970, soutenant que ni le règlement de copropriété de l’immeuble reconstruit, ni les photographies produites, ne sont probants et faisant valoir que son propre immeuble est antérieur au hangar érigé sur la parcelle du 194-196, qu’il n’existait auparavant sur celle-ci aucune construction accolée à ce mur, de sorte que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil serait inapplicable. Le syndicat des copropriétaires du no 198 se prévaut des conclusions de deux études amiables réalisées par le géomètre-expert M. D… qui indiquent que le hangar aurait été réalisé sans ancrage dans le mur litigieux ni aucun appui sur celui-ci.

En l’espèce, il est constant que nul bornage ne vient assurer de la position de la limite entre les fonds.

Il est encore établi que les titres des parties ne permettent pas de caractériser la mitoyenneté du mur litigieux. A cet égard, seul le règlement de copropriété du 194-196 énonce que le mur séparatif est mitoyen sur dix-sept mètres de long et à hauteur d’héberge, mais le rédacteur a précisé que c’était « sans en justifier au notaire soussigné » ; dès lors, cette mention de mitoyenneté n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires du no 198. Il n’est pas davantage établi que la mitoyenneté du mur ait été rachetée à un propriétaire antérieur de l’immeuble.

S’agissant de la prescription acquisitive de la mitoyenneté d’un mur, la Cour doit relever qu’il est nécessaire de prouver l’existence d’un véritable appui sur le mur, caractérisant la volonté du maître de la construction qui l’utilise de se comporter comme un véritable copropriétaire.

Or, il est établi que le mur litigieux, au moment de sa construction, était pignon de l’immeuble du no198 et ne séparait celui-ci d’aucun bâtiment sis sur le no 196.

Il est démontré que plusieurs années après la construction du mur litigieux, un hangar a été construit au no 196. Le plan fourni par G…, alors propriétaire du no 196 pour, solliciter, le 9 mai 1908, l’autorisation de faire un toit pour clore une partie de la cour contiguë au no 198, démontre que la construction prévue devait être accolée au mur pignon du no 198, mais devait être beaucoup moins haute que lui, n’excédant pas 3,60 mètres du côté du mur litigieux et qu’elle occupait tout l’espace entre le no 198 d’un côté et le pavillon existant de l’autre côté. Le plan figure des fondations propres du hangar, surmontées d’une structure verticale en poteaux accolés au mur pignon. En façade sur rue, en limite du mur litigieux, un poteau allant jusqu’au sol est figuré en soutien de la charpente. La demande d’autorisation comprend le dérasement de la clôture du no 196 sur 1 mètre 50 et le remplacement de la partie dérasée par un vitrage. Il ne peut donc être retenu que, sur cet angle plus que sur un autre, le hangar aurait pris appui sur le mur litigieux. L’étude de M. E… ne peut être approuvée lorsqu’elle prétend que la clôture sur rue transformée en façade du hangar a conféré au mur litigieux un rôle de soutien de ce hangar. Rien ne permet de confondre le mur litigieux des restes de cette ancienne clôture de la parcelle du no 196. Par ailleurs, il ne peut non plus être soutenu, du seul fait que le versant de toiture du hangar soit figuré comme joignant le mur litigieux – ce qui a forcément exigé la pose d’un solin ou d’un dispositif de recueil des eaux de pluie – que la toiture du hangar ait pris appui sur le mur litigieux.

Il s’en déduit que rien ne prouve que ce bâtiment ait jamais pris appui sur le mur pignon litigieux. Il est seulement établi qu’il a pu être juxtaposé à ce mur et lui être contigu, sans que la preuve soit rapportée d’actes de possession caractérisées utiles à la prescription de la mitoyenneté.

Encore faut-il avoir égard à la circonstance que rien ne prouve que le hangar a bien été construit selon ce plan de 1908. Le dossier administratif de la construction du hangar démontre que si les travaux étaient réalisés dès 1908, ce fut malgré un refus d’autorisation, suivi d’une décision d’acceptation, au motif que les travaux avaient déjà été réalisés et qu’ils n’enfreignaient pas les règlements. Cela ne permet pas d’inférer que le hangar a été construit comme indiqué par les plans.

Le rapport de M. C…, seulement partiellement produit par les parties, date de 1912, la construction d’un hangar au no 196 de 1912. Ce rapport d’expertise ne contient aucune description des éléments qui permettraient de conclure à un appui véritable du hangar sur le mur litigieux.

Le mur dégagé n’en présente aucune stigmate et il ne peut être tiré aucune conséquence des traces d’héberge décrite par M. C…. D’autant que M. C… relève que ces traces d’héberge indiquent que le bâtiment démoli était à peu près de la même hauteur que le mur pignon litigieux, alors que les seuls éléments techniques de construction d’un hangar au no 196 ne révèlent qu’un bâtiment beaucoup moins haut.

Si M. C…, a relevé les traces d’un « corbeau » en façade sur le mur litigieux, l’expert judiciaire a procédé de manière hypothétique en affirmant qu’à son avis le mur avait été construit sur la limite de propriété et avait vocation à devenir mitoyen. La circonstance de fait selon laquelle, pour l’expert judiciaire, le « corbeau », intégralement lié au mur litigieux, était prévu pour faciliter l’appui d’une construction à venir, est également dépourvue de portée probatoire. En effet, les photographies du mur litigieux invoquées par l’expert à l’appui de son observation ne renvoient qu’aux restes de la clôture du no 196 qui devait être dérasée et partiellement équipée d’un vitrage dans les plans de 1908 et qui a été finalement découpée et enlevée, dans des conditions qui demeurent indéterminées.

Dès lors qu’il n’est pas établi que les traces d’héberge sur le mur litigieux relevées par M. C… se rapporteraient au hangar dont le dossier d’autorisation administrative de 1908 a été produit, il est douteux que les plans produits, qui ne font pas mention de la construction d’un mur propre pour séparer le hangar du no198, soient le reflet de la réalité de la construction sis au no 196. A fortiori, il n’est pas prouvé que le mur du hangar aurait été sans mur séparatif propre d’avec le no198 jusqu’en 1942 ou pendant toute autre durée permettant d’invoquer la présomption légale de mitoyenneté et la prescription acquisitive.

Les photographies aériennes produites ne confèrent aucune certitude sur la nature, la taille ou le mode constructif du hangar juxtaposé au mur litigieux.

La prescription acquisitive de mitoyenneté n’est donc pas démontrée.

La Cour ne peut davantage retenir que seraient réunies les conditions de la prescription légale de mitoyenneté.

Les seuls indices de mitoyenneté sont en l’espèce insuffisants pour la prouver. En particulier, sont insuffisantes les représentations cadastrales du mur litigieux, figurant celui-ci selon la convention utilisée pour les murs mitoyens et les indications des propriétaires du no 196, que ce soit à l’occasion du règlement de copropriété ou lors du dépôt de la demande d’autorisation de construire de 1908.

Le jugement entrepris doit donc être infirmé en toutes ses dispositions, dès lors que rien n’établit la mitoyenneté du mur.

— Sur l’enrichissement sans cause

Dès lors que c’est de son propre accord de volonté et en vertu de contrats qu’il a successivement conclus avec le syndicat voisin du 194-196 que le syndicat des copropriétaires du no 198 a accepté de partager les redevances, celui-ci est mal fondé à agir en enrichissement sans cause contre son voisin.

La demande formée à ce titre ne peut donc prospérer.

— Sur les frais et les dépens

Le syndicat des copropriétaires du 194-196 […] , qui succombe, sera condamné aux entiers dépens et, en équité, versera une somme de 4 000 € à la SAS Clear Channel France et autant au syndicat des copropriétaires du no 198.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau :

Dit que le syndicat des copropriétaires du 194-196 […] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la mitoyenneté du mur pignon de l’immeuble dépendant du syndicat des copropriétaires du no 198 de la même rue,

Dit que le mur dégagé par la reconstruction en recul de l’immeuble du 194-196 […] est la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires du no 198 de la même rue,

Déboute le syndicat des copropriétaires du 194-196 […] de toutes ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires du no 198 de sa demande au titre de l’enrichissement sans cause,

Condamne le syndicat des copropriétaires du 194-196 à payer une somme de 4 000 € au syndicat des copropriétaires du no 198 et une somme de même montant à la société Clear Channel France, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du 194-196 […] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT