Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2018

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/14357 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZFA4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2016 -Tribunal d’Instance de 15^e arrondissement de PARIS – RG n°11- 15-000963

APPELANT

Monsieur Z X

Né le […] à ROUEN

[…]

[…]

Représenté par M^e Marion LAURENS, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/030779 du 01/07/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

SIRET : 552 032 708 00216

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

toque : PC 1

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. B C, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré,

Un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur B C dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me D E

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par B C, Président et par D E, Greffière présent lors

de la mise à disposition

****

Exposé du litige

Le 16 juillet 2010 la société RIVP a donné à bail à M X un appartement de l’immeuble sis […] .

Exposant que des occupants de l’immeuble l’avait saisie de plaintes pour troubles de voisinage commis par M X, la société RIVP a assigné celui-ci, le 29 octobre 2015, devant le Tribunal d’instance de Paris 15^e, aux fins de résiliation du bail pour violation de l’obligation contractuelle de jouissance paisible des lieux loués .

Par jugement du 19 mai 2016 assorti de l’exécution provisoire le Tribunal d’instance de Paris 15^e a :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre la RIVP et M X,

— ordonné l’expulsion de M X et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-l du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un

garde-meubles, aux frais et risques de M X et dont le sort sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R43 3-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle , égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dûs, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté les parties de leurs plus amples prétentions,

— condamné M X aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M X a interjeté appel de ce jugement .

Par conclusions du 30 septembre 2016 il demande à la cour :

- d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion de M X des lieux loués,

— et de condamner la société RIVP aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 2 000 euros .

Par conclusions du 21 novembre 2016 la société RIVP demande à la cour de :

— au visa des articles 1134, 1147, 1719, 1728 et 1729 du Code Civil, 7,15 et 24 de la loi du 6 Juillet 1989,

— confirmer le jugement déféré,

— débouter en conséquence l’appelant de ses demandes, et le condamner aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1 000 euros .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2018 .

A l’audience le conseil de la société RIVP indique ne pas avoir reçu les pièces visées dans les conclusions de l’appelant du 30 septembre 2016 et il précise que le logement a été récupéré à la suite d’un procès-verbal d’expulsion de M X des locaux en date du 28 octobre 2016 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion

Attendu qu’au soutien de son appel M X fait valoir essentiellement que :

- les faits de nuisance allégués ont été occasionnés par la personne dont il avait fait la connaissance en juillet 2013 et qu’il a hébergé chez lui ponctuellement, à partir de fin-février 2015.

— cette personne, qui est devenue son compagnon, s’est montrée violente, lui portant des coups et exerçant sur lui une emprise mentale,

— il a porté plainte contre son compagnon,

— cette plainte, transmise au Parquet de Paris le 9 février 2016 est en cours d’instruction,

— les violences à l’origine des troubles invoqués ne lui sont pas imputables ; elles sont uniquement le fait de son ancien compagnon,

— les éléments de preuve produits par la société RIVP sont contestables dans la mesure où aucun constat d’huissier ou de la Préfecture de police n’est produit et où le bailleur ne s’est pas rendue sur place pour constater les troubles prétendus ;

— en outre les attestations et témoignages invoqués par la société RIVP ne reflétaient pas la réalité au jour du jugement.

— datées en effet, pour les plus anciennes du 16 janvier 2013 et pour les plus récentes du 10 octobre 2015 ces documents font état de faits se déroulant de novembre 2011 au 9 octobre 2015,

— son compagnon a quitté l’appartement et depuis lors les nuisances sonores ont cessé, de sorte qu’aucune plainte de voisinage n’a été émise depuis un an, et que l’expulsion ne se justifie plus ;

— au jour de l’audience du 7 avril 2016, la RIVP ne justifiait pas de nuisances actuelles.

— les attestations invoquées par le bailleur contiennent des témoignages infondés ou ont été rédigées pour servir des intérêts personnels ;

— par exemple, M^me F a reconnu, une fois la décision de première instance

rendue, qu’elle avait rédigé son attestation pour être relogée par la RIVP, le logement qu’elle occupait étant insalubre ;

— d’ailleurs, M^me F a été relogée rapidement, sans qu’il ait pu obtenir la preuve écrite de ses confidences.

— en outre, certains auteurs d’attestations n’étaient pas dans le voisinage proche de M X,

— ainsi M Y habitait au 6 ème étage d’un autre pan de l’immeuble desservi par l’escalier A alors que M X emprunte l’escalier D ;

— les témoins font état de violences conjugales et d’appels au secours répétés, ce qui confirme les dires de M X au sujet des violences dont il a été victime ;

— les plaintes des 14 septembre 2014 et 17 août 2015 produites par la RIVP auraient dû être écartées des débats dans la mesure où elles ne concernent pas la société RIVP mais des tiers à la procédure ;

— leur production constitue une violation du principe de la présomption d’innocence prévu notamment par la Déclaration des droits de l’Homme, par l’article 6 de la CEDH, par l’article 9-1 du Code civil et par l’article préliminaire du code de procédure pénale,

— en raison des difficultés qu’il rencontre l’expulsion aurait pour lui des conséquences désastreuses, étant adulte handicapé avec taux d’incapacité de 79%, et dans l’impossibilité de travailler,

— il a saisi le juge de l’exécution d’une demande de délais pour rester dans les lieux,

— malgré sa situation précaire il s’est toujours acquitté de ses loyers et charges,

— ses revenus mensuels ne lui permettent pas de trouver un logement décent sans l’aide des services sociaux.

— il est isolé et ne peut compter sur l’aide de sa famille ou d’amis pour trouver un

hébergement décent,

— il se trouve dans un état de grande détresse psychologique du fait de son transsexualisme mais surtout des pressions et violences dont il a longtemps été l’objet.

— il bénéfice d’un suivi notamment par une assistante sociale et des professionnels du milieu associatif de son quartier spécialisés dans les violences conjugales.

Attendu qu’au soutien de ses prétentions la société RIVP fait valoir essentiellement

que :

— des occupants de l’immeuble se sont plaints auprès d’elle de nuisances provenant du logement de M X : claquements de portes, cris et bruits de disputes, et insultes, menaces et violences envers le voisinage, donnant lieu à des dépôts de plainte auprès des services de police,

— en outre M X a empêché la poursuite des travaux de rénovation de son appartement,

— malgré des mises en demeure des 23 janvier 2013, 14 mars 2013 et 6 octobre

2015, les troubles de voisinage n’ont pas cessé ;

— M X trouble gravement et façon répétée la tranquillité des autres habitants de l’immeuble,

— en outre les troubles constatés résultent également du comportement de M X les pièces produites relatant notamment des agressions physiques et verbales, ainsi que- menaces envers le voisinage,

— le départ de son ex-compagnon ne retire pas la réalité des nuisances commises,

— M X ne peut soutenir que les attestations produites n’étaient pas actuelles au jour de l’audience alors que l’audience initiale prévue le 19 novembre 2015 a fait l’objet de renvois à sa demande;

— en critiquant l’une des attestations pour avoir été rédigée par un voisin habitant un autre pan de l’immeuble M X ne fait que confirmer à quel point les nuisances impactaient tout l’immeuble et pas seulement son voisinage proche ;

— le manquement à l’obligation de jouissance paisible des locaux loués est d’une gravité telle qu’il justifie la résiliation du bail,

SUR CE

Attendu que selon l’article 1728 du même code : « Le preneur est tenu notamment de l’obligation principale suivante : ' User de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention » ;

Attendu que l’article 1729 du même Code dispose que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail» ;

Attendu que l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 impose au locataire d’user « paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Que ces dispositions emportent pour le locataire le devoir de faire respecter par les personnes auxquelles il accorde l’accès aux lieux loués, ses obligations contractuelles de jouir des lieux paisiblement ;

Que le comportement du locataire ou des personnes dont il doit répondre, peut constituer un motif de résiliation du bail dès lors que les faits sont suffisamment graves pour justifier qu’il soit mis fin à la relation contractuelle ;

Attendu en l’espèce que la société RIVP invoque à l’encontre de M X des faits notamment de nuisances sonores de jour et de nuit, ainsi que des menaces et violences commises à l’encontre d’occupants de l’immeuble ;

Attendu que parmi les pièces produites à l’appui de cette demande les plaintes des 14 septembre 2014 et 17 août 2015 ( pièces n° 8 et 9 ) qui concernent la relation de faits survenus en dehors des lieux loués ne peuvent être retenues comme élément de preuve ;

Attendu que la société RIVP verse également aux débats des attestations, ainsi que des courriers émanant de voisins ;

Que ces documents datés pour les plus anciens du 16 janvier 2013 et pour les plus récents du 10 octobre 2015 mentionnent d’importantes nuisances sonores telles que des hurlements, le bruit de violentes disputes et de claquement de portes en provenance du logement de M X ;

Que les faits ainsi relatés couvrent au total la période de novembre 2011 à octobre 2015;

Attendu que la circonstance alléguée par M. X, que les troubles sont imputables à son compagnon n’est pas de nature à écarter sa responsabilité contractuelle, dès lors qu’en application des dispositions légales précitées il doit répondre des personnes qu’il héberge;

Qu’en raison de l’ampleur du trouble apporté aux autres occupants de l’immeuble, de la répétition des nuisances sur une longue période de temps, l’absence de plaintes depuis la date du jugement déféré n’exonère pas M. X de sa responsabilité contractuelle ;

Attendu que par leur nature, leur répétition et leur durée, les troubles ainsi constatés présentent un niveau de gravité tel qu’ils rendent impossible la poursuite de la relation contractuelle et justifient la résiliation du bail ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de M X des lieux concernés, étant observé que celui-ci a quitté les lieux le 28 octobre 2016 ;

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

Attendu que dans le corps de ses dernières conclusions la société RIVP demande la condamnation de M X à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et majoré de 20 %, à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Mais attendu que dans le dispositif de ces conclusions la société RIVP demande la confirmation du jugement déféré ;

Qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile la Cour, s’agissant des dispositions du jugement déféré relatives au montant de l’indemnité d’occupation est saisie uniquement d’une demande de confirmation ;

Attendu surabondamment, qu’en considération de la consistance de la chose louée, et en l’absence de preuve d’un préjudice particulier distinct du dommage né de l’indisponibilité des locaux à compter de la date de la résiliation prononcée par le jugement déféré, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer au montant du loyer et des charges, qui auraient été dûs, si le bail s’était poursuivi ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu qu’au soutien de sa demande la société RIVP fait valoir essentiellement que:

— en application de l’article 1147 du Code civil elle est fondée à demander la réparation du préjudice résultant du manquement de M X à son obligation contractuelle d’user paisiblement des lieux loués,

— pour le suivi du dossier elle a dû exposer des frais importants et mettre en 'uvre des moyens humains et matériels conséquents ;

Sur ce

Attendu qu’en l’absence de production d’éléments de preuve concernant le préjudice allégué, la demande en paiement de dommages et intérêts n’est pas justifiée ; qu’elle ne peut aboutir ;

Sur les autres demandes

Attendu que l’équité commande :

— d’allouer à la société RIVP qui a dû exposer des frais non répétibles une indemnité de procédure de 1 000 euros,

— et de rejeter la demande en paiement d’une indemnité formée par M X sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le jugement déféré étant par ailleurs confirmé en ses dispositions relatives aux frais non répétibles ;

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 696 du même code les dépens seront mis à la charge de M X ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement ;

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant

Condamne M Z X à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

Condamne M X aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle .

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT