Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/12126 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RU6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/00926

APPELANTE

SARL LE COMPTOIR D’EPICURE prise en la personne de son gérant en exercice et tous représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

Exerçant sous l’enseigne : DA ROSA -

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 429.642.317

[Adresse 1]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

Assistée de M^e Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [Z] [Q]

né le [Date naissance 1] 1951 à TULLE (19000)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

Monsieur [T] [Q]

né le [Date naissance 2] 1952 à TULLE (19000)

[Adresse 5]

[Adresse 4]

Faisant tous les deux élection de domicile au cabinet de leur mandataire la société SOCIÉTÉ FRANÇAISE D’AFFAIRES IMMOBILIÈRES F.A.I.-, société à responsabilité limitée à associé unique, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 340 400 449, dont le siège social se situe au [Adresse 6]), représentée par sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

Représentés par M^e Delphine BARTHELEMY, avocat au barreau de PARIS, toque : B1204

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Sandrine GIL, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Marie-José BOU, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté, M. [K] [Q], aux droits duquel viennent M. [Z] [Q] et M. [T] [Q], a donné à bail commercial à la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives à compter du 17 mai 2001 moyennant un loyer annuel en principal de 255.000 francs et à destination de «vente de produits alimentaires de luxe avec à titre accessoire dégustation sur place '' étant précisé que « le preneur s’interdit d’effectuer toute fabrication et toute cuisson dans les lieux loués ''.

Par avenant du 12 juin 2012, M. [Z] [Q] et M. [T] [Q] ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE les mêmes locaux, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 65 000 euros, hors charges et hors taxes.

Par acte d’huissier de justice du 30 décembre 2014, M. [Z] [Q] et M. [T] [Q] ont fait assigner la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE devant le tribunal de grande instance de Paris en résiliation du bail commercial aux torts et griefs exclusifs de celle-ci pour manquement grave aux obligations contractuelles aux motifs que la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE se livrerait à des activités de restauration, de bar et de vente à emporter de plats, qui ne sont pas des produits de luxe, interdites par le bail et qu’ en tout état de cause, la prétendue « dégustation '' n’est pas exercée à titre accessoire.

Par jugement du 4 mai 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail renouvelé le 12 juin 2012 et portant sur les locaux situés [Adresse 1], aux torts exclusifs de la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE et à compter de la date de la présente décision,

— dit que la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE devrait libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés au [Adresse 1], à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit et jugé que, faute pour la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, les consorts [Q] pourront faire procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

— rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes et les charges, à compter du 5 mai 2017 à 0h00 et jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés et, en tant que de besoin, la condamne à la leur payer,

— dit que les demandes relatives à l’accès de l’immeuble et aux poubelles sont sans objet,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 juin 2017, la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 7 février 2019, la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1184 (nouvel article 1228), 1719 et 1720 du code civil,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment le bail du 17 mai 2001 et son renouvellement du 12 juin 2012 ainsi que les constats d’huissiers,

— Déclarer la Société LE COMPTOIR D’EPICURE bien fondée en son appel et l’y recevant,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et statuant à nouveau :

Statuant sur l’exercice prétendu d’une activité de «restaurant/traiteur »

— Dire et juger que la vente de « plats cuisinés » n’est pas exclusive des activités autorisées par le bail lequel n’impose nullement la vente de « produits bruts ».

— Dire et juger que le bail ne limite pas le « produit alimentaire » à un « produit brut » ;

— Dire qu’aucune définition légale, courante ou jurisprudentielle ne permet de rattacher le produit alimentaire ou la dégustation à des produits bruts.

— Dire que la société LE COMPTOIR D’EPICURE ne contrevient nullement à la clause contractuelle en proposant à la vente à emporter ou à la dégustation des « plats cuisinés » qui relèvent du « produit alimentaire » tel qu’autorisé par le bail, tandis que la société locataire démontre qu’elle vend des produits alimentaires de luxe et que les plats incriminés sont préparés à partir d’ingrédients raffinés, rares et coûteux (critère « qualité »).

— Dire que la vente de plats cuisinés n’est pas propre à l’activité d’un traiteur ou d’un restaurant.

— Dire que l’activité de restaurant se distingue de l’activité de dégustation sur place au regard notamment des installations et équipements de cuisine absolument indispensables à la première tandis que l’activité de dégustation ne nécessite que des installations succinctes -Dire qu les deux activités se différencient également par le fait que dans le cadre d’une activité de dégustation, le client peut soit commander un carpaccio soit seulement un verre de vin ou quelques tranches de jambon, que ce mélange ne correspond pas à l’activité d’un restaurant traditionnel.

— Dire que l’activité de vente à emporter se distingue de l’activité de traiteur, la première se caractérisant par la vente de produits alimentaires avec un prix fixe et ce à l’exclusion de tout offre de prestations de services annexes, l’activité de traiteur implique au contraire la vente au poids et l’offre de prestations de services annexes.

— Dire que le bail ne limite nullement la dégustation aux produits alimentaires vendus à emporter.

— Dire, en tout état de cause, que le stockage de légumes dans la chambre froide ne permet pas de conclure à l’exercice d’activité prohibées tandis que la vente de glaces Grom relève bien du produit de luxe.

En tant que de besoin :

— Dire et juger que les activités de la Société LE COMPTOIR D’EPICURE sont parfaitement conformes aux dispositions contractuelles.

— Dire que les prétendus manquements invoqués par les Consorts [Q] ne revêtent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

— Dire et juger que les bailleurs avaient parfaite connaissance des activités exercées depuis la prise à bail des locaux, tandis qu’un renouvellement est intervenu en 2011 sans que ces activités aient d’ailleurs été modifiées par le preneur, de telle sorte qu’il en découle une renonciation sans équivoque au titre des activités exercées qui ne génèrent aucune nuisance ni plainte des avoisinants.

Si la Cour devait juger par substitution de motifs :

— Débouter les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire fondée sur un prétendu non-respect du caractère accessoire de l’activité de « dégustation » et dire que la démonstration par le chiffre d’affaires n’est pas pertinente tandis que la société LE COMPTOIR D’EPICURE démontre exercer à titre principal une activité de vente à emporter notamment au regard de l’aménagement et de l’ensemble des installations dédiées à cette activité, et ce par rapport aux espaces de dégustation.

— Débouter les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire sur l’ensemble des autres motifs invoqués (bar, livraison, fabrication, cuisson, etc.), et ce en l’absence de manquement contractuel, tandis qu’en tout état de cause aucuns de ces motifs ne constitue un motif grave pour justifier la résiliation judiciaire d’un bail avec les conséquences qui en découlent tandis que la société locataire exploite les locaux en y exerçant la même activité en parfaite connaissance de cause des bailleurs et de leur mandataire, et ce depuis le bail d’origine régularisé au mois de mai 2001.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait estimer que les activités exercées seraient en contradiction avec la destination contractuelle, accorder dès lors à la société LE COMPTOIR D’EPICURE un délai minimum de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour procéder à toutes modifications utiles au titre des activités exercées.

Statuant sur la question de l’accès à la porte d’entrée de l’immeuble :

— Dire et Juger que la Société LE COMPTOIR D’EPICURE, qui dispose d’une autorisation de terrasse sur le domaine public, respecte les limites de cette autorisation, et ce sans porter atteinte à l’accès à la porte d’entrée de l’immeuble.

— Débouter dès lors les bailleurs de leurs singulières demandes qui s’avèrent totalement infondées, notamment au titre de la fixation d’une astreinte journalière et de l’établissement d’un nouveau constat par huissier.

Très subsidiairement et si la Cour devait faire droit à la demande des bailleurs en l’absence de tout élément objectif permettant de corroborer une quelconque entrave à la porte d’entrée de l’immeuble, il est alors demandé d’accorder à la Société LE COMPTOIR D’EPICURE un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour procéder à toutes modifications requises de la terrasse installée sur le domaine public.

Statuant sur les bacs à ordures remisés dans la cour commune de l’immeuble :

— Dire et juger qu’aucune disposition contractuelle n’impose au locataire de placer les récipients à déchets dans l’assiette des lieux loués, tandis qu’aucune disposition n’interdit l’accès à la courette pour assurer le remisage des déchets au sein de récipients réglementaires dont le preneur assure lui-même le remisage, le nettoyage, la sortie et la rentrée aux heures réglementaires ;

— Juger, en tant que de besoin, que la présence des récipients à déchets dans la cour de l’immeuble ne provoque aucune nuisance ni gêne pour les occupants de l’immeuble, et ce selon les diverses attestations versées aux débats.

— Débouter dès lors les bailleurs de leur demande visant à voir retirer les bacs à ordures installés dans la cour commune depuis près de quinze ans, et ce sans que cette situation ne provoque de quelconques nuisances, ni plaintes des avoisinants ou occupants de l’immeuble.

— Débouter également les bailleurs de leur singulière demande de fixation d’une astreinte journalière.

Subsidiairement, et si la Cour devait considérer que les bacs à ordures ne pourraient plus être entreposés dans la cour de l’immeuble, dire qu’il appartiendrait alors aux bailleurs, tenus d’une obligation de délivrance et de conformité de la destination contractuelle, d’installer à leurs frais un emplacement spécifique permettant de stocker les déchets commerciaux et alimentaires de la locataire.

Plus subsidiairement et si la Cour estimait contre toute attente que le bail interdirait expressément la mise à l’abri des récipients à déchets de l’exploitant dans la cour et que les travaux découlant de l’installation d’un local spécifique mis aux normes incomberaient à la société locataire, il lui est alors demandé d’accorder un délai minimum de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir afin de permettre à la Société LE COMPTOIR D’EPICURE de procéder aux travaux requis.

Statuant sur la demande d’expertise relative à l’installation d’un local spécifique dans l’assiette des lieux loués :

— Débouter les bailleurs de leur demande d’expertise judiciaire qui paraît totalement infondée au regard de leur obligation de délivrance.

Subsidiairement, dire que l’expert aura pour mission de donner son avis sur l’ensemble des préjudices d’exploitation qui en découleraient pour la société locataire.

À titre subsidiaire :

Si par extraordinaire la Cour devait estimer – s’agissant des questions relatives à l’implantation de la terrasse /l’accès de la porte d’entrée de l’immeuble et au remisage des poubelles – que la Société LE COMPTOIR D’EPICURE serait en infraction avec ses obligations contractuelles, il lui est alors demandé d’accorder un délai de quatre mois afin de procéder à tous travaux et aménagements requis, et ce à compter de la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause :

— Débouter les Consorts [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— Condamner in solidum Messieurs [T] [Q] et [Z] [Q] au paiement d’une somme de 12.000 € (DOUZE MILLE EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner, in solidum, Messieurs [T] [Q] et [Z] [Q] aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Laurence TAZÉ-BERNARD conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 février 2019, MM. [Q] demandent à la cour de :

Vu le jugement du 4 mai 2017 rendu par la 18 ème chambre, section 2 du tribunal de grande instance de Paris et portant le numéro RG 15/00926 ;

Vu les articles 1184, 1728 et 1741 du code civil ;

Vu les pièces communiquées ;

A titre liminaire,

Vu l’article 462 du code de procédure civile ;

REPARER l’omission matérielle du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 4 mai 2017 dans la procédure enregistrée sous le numéro R.G. 15/00926 en disant qu’avant : « DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision », sera insérée la phrase : « CONDAMNER la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE à payer aux consorts [Q] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

— Ordonner que la décision à intervenir soit mentionnée sur la minute et les expéditions du jugement rectifié.

A titre principal,

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— Y ajoutant, rappeler que la société LE COMPTOIR D’EPICURERE SARL doit payer à Messieurs [Q] [Z] et [T] une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance.

A titre subsidiaire,

Sur les activités interdites par le bail, dire et juger que :

— les activités de restauration et de traiteur ne sont pas autorisées par le bail lequel impose une activité d’épicerie de luxe qui consiste exclusivement en la vente à emporter de produits alimentaires de luxe (brut sous emballage) ;

— l’activité de dégustation qui doit être accessoire à celle d’épicerie de luxe consiste exclusivement à faire goûter de petites portions du produit alimentaire de luxe vendu sans fabrication ni cuisson dans les lieux loués.

Sur le délai de mise en conformité concernant la destination contractuelle :

— Enjoindre à la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de mettre son activité et ses locaux en conformité avec la destination contractuelle du bail dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Ordonner à la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de justifier dans ce délai d’un mois, du respect de cette injonction en adressant à Messieurs [Q] [Z] et [T] la copie d’un procès-verbal d’huissier établi contradictoirement aux fins de constater cette mise en conformité.

— Assortir l’injonction d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard et/ou par infraction constatée.

Sur l’accès à la porte d’entrée de l’immeuble

— Ordonner à la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de respecter les limites de son autorisation d’occupation du domaine public et de cesser d’entraver le passage vers l’entrée de l’immeuble, dans un délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir.

— Ordonner à la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de justifier dans ce délai de huit jours, du respect de cette injonction en adressant à Messieurs [Q] [Z] et [T] la copie d’un procès-verbal d’huissier établi contradictoirement aux fins de constater le défaut de débordement de la terrasse et de la contre-terrasse et l’absence d’entrave à la porte d’entrée de l’immeuble du [Adresse 7] .

— Assortir l’injonction d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard et/ou par infraction constatée.

— Sur l’encombrement de la cour commune par les poubelles du commerce, l’usage du sous-sol, et le remisage des containers à ordures dans les lieux loués

— Avant dire droit, vu les articles 143, 144, 232 et suivants ainsi que 263 et suivants du code de procédure civile, DESIGNER un expert qui rendra un rapport dans les trois mois de la consignation afin de donner un avis et faire toutes préconisations utiles, après avoir procédé comme il est habituel en matière d’expertise judiciaire contradictoire, sur la possibilité pour la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de remiser ses poubelles dans les lieux loués en conformité avec les normes en vigueur et notamment avec le règlement sanitaire du département de [Localité 1].

A défaut,

— Juger que la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL n’est pas contractuellement autorisée à entreposer ses containers à déchets dans la cour commune.

— Ordonner à la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de libérer la cour commune et de retirer ses bacs à ordures de la cour commune et de les remiser en ses locaux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Ordonner à la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de justifier dans ce délai d’un mois, du respect de cette injonction en adressant à Messieurs [Q] [Z] et [T] la copie d’un procès-verbal d’huissier établi contradictoirement aux fins de constater le retrait des poubelles de la cour commune intérieure et leur remisage dans ses locaux.

— Assortir l’injonction d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard et/ou par infraction constatée.

— Ordonner à la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de supprimer du sous-sol tout espace dédié à la clientèle dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Ordonner à la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de justifier dans ce délai d’un mois, du respect de cette injonction en adressant à Messieurs [Q] [Z] et [T] la copie d’un procès-verbal d’huissier établi contradictoirement aux fins de constater que le sous-sol est exclusivement dédié à un usage de réserve et de local technique.

— Assortir l’injonction d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard et/ou par infraction constatée.

En tout état de cause,

— Débouter la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL de toutes ses demandes.

— Condamner la société LE COMPTOIR D’EPICURERE SARL à payer à Messieurs [Q] [Z] et [T] une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en appel.

— Condamner la société LE COMPTOIR D’EPICURE SARL aux dépens d’appel dont le recouvrement sera poursuivi conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Delphine BARTHELEMY.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2019.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

La société LE COMPTOIR D’EPICURE fait valoir que le bail autorise la dégustation sur place, activité accessoire exercée depuis 2001 en pleine connaissance de cause des bailleurs, que la consommation sur place de produits bruts ou cuisinés n’est pas exclusive de la vente de produits alimentaires de luxe et de la dégustation sur place, à l’exclusion de toute fabrication ou cuisson dans les locaux, que tous types de produits peuvent être vendus à la condition qu’ils soient de qualité, que l’activité de dégustation soit secondaire et qu’ils soient cuisinés à l’extérieur des locaux, qu’il ne saurait être fait de distinction en raison d’un taux de TVA différent puisque le taux à 10% et le taux à 5% peuvent tous deux s’appliquer à un produit brut selon qu’il doive être consommé immédiatement ou qu’il puisse être conservé, que les produits employés sont de très haut de gamme, bien au-delà des restaurants traditionnels, que les bailleurs relèvent que le preneur exercerait une activité de bar, en témoignerait sa licence IV, que cependant, cette licence IV est simplement obligatoire pour vendre des boissons alcoolisées à consommer sur place, qu’il n’y a pas de contradiction avec le bail qui n’interdit pas la vente d’alcools, que le manquement invoqué doit revêtir une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, qu’aucune cuisson n’est réalisée sur place, mais a lieu au [Adresse 8], que l’assemblage d’un plat ne saurait être assimilé à sa fabrication qui sous-entend une transformation.

MM. [Q] répondent qu’il ressort des notions combinées de 'produit', de 'luxe’ et de 'dégustation’ que la vente à emporter et la dégustation sur place portent sur un produit non cuisiné, que le bail n’autorise pas les activités de restauration et de traiteur, pourtant exercées puisque LE COMPTOIR D’EPICURE vend des produits cuisinés, que la vente de plats transportés puis réchauffés au micro-onde ne peut être cohérente avec la vente de produits de luxe, que ce simple procédé établit la violation des clauses du bail, que le preneur ne doit pas intervenir sur le produit vendu, qu’il ne faut pas confondre la vente de produits de luxe (TVA à 5,5%) et l’activité de traiteur de luxe (TVA à 10%), que le produit consommé sur place doit être le produit vendu à la clientèle, que le bail vise une activité d’épicerie fine, ce qui ne porte que sur la vente de produits bruts, que la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE vend à emporter des plats cuisinés qui relèvent de l’activité de traiteur, que la dégustation sous-entend de petites portions et non pas des plats complets, que la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE sert des risottos, des pâtes et des sandwichs, que ces produits ne sont pas hors du commun alors que l’activité concerne la vente de produits de luxe donc exceptionnels, que les locaux sont aménagés afin d’exploiter un restaurant avec la présence de tables, de chaises, de couverts, de serviettes et de menus, que cet espace est plus important que celui dédié à l’épicerie, qu’il y a également des formules du jour et qu’il est possible de commander des repas complets, que la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE se présente elle-même comme une cantine, ce qui implique qu’elle est un lieu de restauration, que cet irrespect de la destination du bail est établi depuis de longues années, que l’activité de vente de produits alimentaires de luxe n’est pas l’activité principale exercée au sein des lieux loués, que la violation de la clause de destination, clause essentielle du contrat de bail, caractérise une violation suffisamment grave du bail, qu’aucun délai ne saurait être accordé au locataire de mauvaise foi.

L’article 1184 du code civil énonce que 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'

Sur la destination du bail

Les parties sont en opposition sur ce que recouvre la destination du bail.

La clause 'destination’ du bail commercial stipule : « Vente de produits alimentaires de luxe avec à titre accessoire dégustation sur place à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux, étant entendu que le bailleur ne conférant au preneur aucune exclusivité, se réserve le droit de louer tous autres locaux de l’immeuble pour toute utilisation commerciale, industrielle ou artisanale, même celle exercée par le preneur.

Le Preneur s’interdit d’effectuer toute fabrication et toute cuisson dans les lieux (') ».

Le tribunal a, à juste titre analysé ainsi la clause de destination du bail :'l’activité de dégustation d’un produit se distingue de celle de traiteur et de celle de restauration en ce qu’el1e se rattache à l’activité de goûter une substance pour en apprécier les qualités gustatives, alors que l’activité de traiteur se caractérise par la vente de plats cuisinés à emporter ou livrés à domicile et l’activité de restauration par la fourniture sur place d’un repas.

Si la dégustation n’exclut ni l’aménagement d’un espace où le client peut s’asseoir pour goûter un ou plusieurs produits de luxe offerts à la vente, la proposition d’une formule de dégustation, elle suppose, en revanche, que soient présentées et servies de petites

portions d’un produit non cuisiné exclusives d’un repas.

La vente de produits alimentaires de luxe se rattache au commerce d’épicerie qui comprend des produits d’épicerie sèche (épices, condiments,…), des douceurs (chocolat,…), une sélection de vins, alcools, thés, cafés,… et peut inclure un rayon frais (foie gras, saumon, caviar, charcuteries,…), étant précisé qu’un produit alimentaire de luxe se caractérise, notamment, par une qualité hors du commun résultant d’un savoir-faire unique et, corollairement, par un prix élevé.'

Le traiteur est une personne ou entreprise qui prépare des repas ou des plats à emporter qui peuvent éventuellement être livrés et servis à domicile. L’activité de restauration consiste à servir des repas sur place.

Contrairement à ce qu’allègue l’appelante, elle n’est pas autorisée aux termes de la clause de destination insérée au bail, à vendre sur place des plats chauds ou préparés et encore moins à exercer une activité de restauration.

La SARL LE COMPTOIR D’EPICURE met en avant l’aspect large de la définition de produits alimentaires mais la vente porte sur des produits alimentaires de luxe ce qui permet une définition plus précise du produit.

La mention 'Vente de produits alimentaires de luxe avec à titre accessoire dégustation sur place’ délimite la dégustation aux produits vendus sans que la preneuse ne puisse se prévaloir de l’absence d’interdiction dans la clause de destination pour en conclure que telle activité est autorisée. En conséquence, l’interdiction d’effectuer toute fabrication et toute cuisson dans les lieux n’autorise pas la preneuse à préparer dans un autre lieu des plats qu’elle vend en tant que traiteur ou restaurateur dans la mesure où ces activités ne sont pas prévues au bail.

Maître [A] [B], huissier de justice a, à la requête du bailleur, constaté le 29 juin 2013, à [Immatriculation 1], à l’intérieur des locaux exploités par la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE, plusieurs espaces meublés de tables, de fauteuils, de chaises et de banquettes.

Au rez-de-chaussée, à gauche de l’entrée, il y a six tables, quatre petits fauteuils et deux

banquettes. Au premier étage, le premier espace accueille sept tables rondes et neuf

chaises et le second espace permet d’accueillir quatorze personnes assises. Toutes les tables sont dressées avec des serviettes en papier, des couteaux et des fourchettes en inox et une carte des menus est posée sur chaque table.

Sur la terrasse, se trouvent dix-huit petites tables et quarante-deux chaises.

L’huissier de justice a relevé à l’extérieur de l’établissement l’existence de deux panneaux portant la mention 'DA ROSA EPICERIE-CANTINE-TRAITEUR ET DEGUSTATION SUR PLACE'

'Formule Petit déjeuner :19,50 euros

Nous suggérons :

— pâtes au poulet, crème fraîche et paprika : 22 €

— salade de la mer (saumon, tarama, blinis, thon) : 18 euros'

L’huissier de justice a observé le fonctionnement du commerce pendant 4 heures et a relevé :

'Au cours des opérations de constat, quelques personnes de l’extérieur se présentent pour acheter des produits à emporter à l’épicerie.'

'je constate que la très grande majorité des personnes qui se présentent dans l’établissement

viennent spécialement pour consommer des plats sur place. Au cours de la soirée, des personnes stationnent devant l’entrée de l’immeuble attendant que des places se libèrent en terrasse'

Une des cartes présentées intitulée DA ROSA EPICERIE-CANTINE propose des plats et desserts.'

Le 6 novembre 2015, Me [L] [L], huissier de justice, est, à la requête de la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE, demeurée sur place de 17h00 à 21H00 et a constaté sur un panneau la liste des plats du jour à emporter : 'pastels de nata, empanadas…

Elle mentionne :

'Il n’y a aucune activité propre de cuisine.

— Il y a juste un micro-ondes et un mini-grill servant à réchauffer les plats qui sont faits à

l’atelier [Établissement 1] dans le 11ème Arrondissement.

— Pour exemple, le risotto n’est pas cuit sur place mais seulement réchauffé au micro-ondes,

photo.

— Les soupes sont déjà faites, et la salade arrive lavée.

— La liste des plats commandés à l’atelier tous les jours est annexée au présent.

— Les assiettes préparées à la dégustation sont d’une petite portion. »

Sont jointes des photographies de rayonnage proposant à la vente des produits conditionnés et des produits frais type saumons, jambons, fromage, bouteilles de vin et champagne.

Sont versées aux débats par les bailleurs des attestations de Mme [A] en date du 16/ 01/2017, de M. [Y], en date du 17/11/2017, de M. [Z] en date du 09/11/2017, de M. [V] en date du 07/07/2017, de Mme [I] en date du 23/09/2017 qui relatent avoir déjeuné ou dîné chez [X]. Sont joints des tickets de caisse correspondant au nom de [X]' épicerie-cantine’ reproduisant les menus facturés et correspondant à des repas complets.

Il est produit un extrait de site internet recueillant les avis de consommateurs au cours du premier semestre 2017 qui citent dans la catégorie 'restaurants’ l’établissement DA ROSA et il est décrit par les clients comme un restaurant de qualité.

La notion de produits alimentaires renvoie à un produit brut non préparé ou cuisiné ; or,

la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE vend des salades, des sandwich, des soupes, des pâtes ou du riz cuisinés ce qui est assimilable à une activité de traiteur et la nature de ces préparations les éloigne de la notion de produits alimentaires de luxe.

Si la preneuse ne cuisine aucun plat sur place, elle reconnaît disposer d’un laboratoire dans le 11 ème arrondissement dans lequel ses plats sont préparés. Le fait que la preneuse vende ses plats à la portion et non au poids ne leur enlève pas leur caractéristique de plats préparés ou cuisinés.

La SARL LE COMPTOIR D’EPICURE indique en page 33 de ses conclusions qu’il 'paraît nécessaire d’adapter le concept de dégustation au type de fonds exploité… La dégustation des produits DA ROSA renvoie davantage ici à la possibilité de découvrir, savourer et de consommer sur place des mets raffinés dans un cadre agréable.'

Il sera observé que la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE exploite ainsi une activité de restaurateur et qu’elle allègue être fondée à exploiter son fonds de cette manière, ce qui est contraire à la destination du bail.

Il est produit un constat effectué par Me [A], huissier de justice, le 21 novembre 2018, à la requête de la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE, établissant que seule une activité de vente de produits alimentaires, avec un espace dégustation aménagé pour 14 couverts, était exercée dans le local.

Me [A], huissier de justice, a relaté qu’il avait relevé le passage de plusieurs clients procédant à des achats mais qu’un seul client était présent dans l’espace dégustation ; il sera fait observer que Me [A] a précisé qu’il avait été présent de 17h00 à 17 h50 ce qui ne correspond pas à un horaire de repas.

Alors que les photographies versées aux débats établissent que la terrasse est très fréquentée durant la saison estivale, le constat réalisé au mois de novembre 2018 à la requête de la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE ne peut que contredire cette constatation compte tenu de la saison.

La SARL LE COMPTOIR D’EPICURE produit sa nouvelle carte sur laquelle figurent une proposition de sandwich et des accompagnements tels que des pommes de terre au four ou vapeur, des aubergines au four, des pâtes cuisinés et du risotto, des salades et des soupes.

Le tribunal a, à juste titre, retenu que les autres éléments invoqués par les bailleurs, à savoir les jours et heures d’ouverture, l’attestation d’assurance pour 2014, le référencement des sites internet, le dépôt de la marque DA ROSA à l’INPI dans la classe n°43, l’appellation d’épicerie-cantine et le volume des déchets ne sont pas déterminants en l’espèce mais peuvent seulement, pour certains d’entre eux, constituer un faisceau d’indices venant corroborer la réalité des activités mises en évidence.

La SARL LE COMPTOIR D’EPICURE proposant la dégustation des vins proposés à la vente, il ne peut lui être reproché d’être titulaire d’une licence IV.

Si les constats d’huissier versés aux débats datent de plusieurs années, les attestations de 2017 établissent que les faits reprochés à la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE se poursuivent dans le temps.

Ces pièces démontrent que la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE exerce une activité de restauration et de traiteur et ce en infraction avec la destination du bail.

Le tribunal a, à juste titre, précisé que la circonstance selon laquelle les bailleurs avaient connaissance des activités exercées par le preneur lors du renouvellement du bail en 2012, non seulement n’est pas établie, mais est sans incidence dans la mesure où elle est insuffisante à caractériser une renonciation des bailleurs à se prévaloir des faits litigieux comme motifs de résiliation du bail.

Le non respect de la clause de destination du bail qui est un élément essentiel de la convention constitue une violation grave des obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail, la preneuse ayant bénéficié de délais suffisants pour se mettre en conformité sans pouvoir en justifier de manière probante.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la preneuse et fixé une indemnité d’occupation.

Sur l’accès à la porte d’entrée de l’immeuble et sur l’ encombrement de la cour commune par les poubelles et l’empiètement de la terrasse

Le tribunal a, à juste titre, déclaré sans objet ces autres griefs.

Sur les demandes annexes

Il y a lieu de condamner la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE à verser à MM. [Q] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance devant le tribunal et 3000 euros pour la procédure devant la cour d’appel ; l’appelante sera déboutée de sa demande de ce chef et assumera les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE à payer à M. [Z] [Q] et M. [T] [Q] la somme globale de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance,

Condamne la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE à payer à M. [Z] [Q] et M. [T] [Q] la somme globale de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SARL LE COMPTOIR D’EPICURE aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE