REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 14 Novembre 2019

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 18/18492 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6EIR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 Juillet 2018 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY RG n° 16/00135

APPELANTE

[…]

Hôtel de Ville

[…]

[…]

Représentée par et ayant pour avocat plaidant M^e Michel GRAVE de l’AARPI VATIER & ASSOCIES Association d’Avocats à Responsabilité Pro fessionnelle Individuelle, avocat au barreau de PARIS, toque : P0082

INTIMEES

SCI PAUYALUTO

[…]

[…]

Représentée par M^e Tadjdine BAKARI-BAROINI de la SCP BAKARI- BAROINI/ SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

Représentée par Madame Cynthia JEGU, en vertu d’un pouvoir spécial.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, L’affaire a été débattue le 12 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Hervé LOCU, présent, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU,président

Monsieur Gilles MALFRE, conseiller

Madame Valérie MORLET, conseillère

Greffier , lors des débats : Madame Vidjaya DIVITY

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au freffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Hervé LOCU, et par M^me Adeline TIREL, Greffier placé, présent lors du prononcé.

*****

Par un acte enregistré le 04 mars 2016, la SCI PAUYALUTO a déclaré son intention d’aliéner son bien pour un montant de 1 200 000 euros.

Le bien est situé […], sur la parcelle cadastrée […], en zone UA du PLU, adopté le 17 décembre 2015.

Il s’agit d’un terrain d’une superficie de 1 269 m², sur lequel est édifiée une construction de type local commercial/entrepôt de trois niveaux (sous-sol ; rez-de-chaussée ; un étage).

Au sous-sol se trouve un parking, partiellement inutilisable en raison de travaux. Le rez-de-chaussée est composé d’une grande salle, d’une petite pièce de vie, avec des sanitaires et une cuisine équipée en cours de travaux. Le premier étage consiste en une salle de réunion de 90 m² et une petite pièce en cours de travaux.

Le bien est dans un bon état d’entretien, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, et il est d’une bonne qualité de construction.

La commune de Livry Gargan a exercé son droit de préemption, par une décision du 17 mai 2016, pour un prix de 680 000 euros.

Faute d’accord sur l’indemnisation, la commune de Livry Gargan a, par mémoire visé au greffe le 28 juillet 2016, a saisi le juge de l’expropriation de Bobigny.

Par jugement du 10 juillet 2018, après transport sur les lieux le 17 mai 2017, celui-ci a :

— fixé le prix d’acquisition dû par la commune de Livry Gargan à la SCI PAUYALUTO à la somme de 1 000 800 euros ;[1 322 m² x 757 euros]

— condamné la commune de Livry Gargan à payer à la SCI PAUYALUTO la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la commune de Livry Gargan au paiement des dépens de la présente procédure ;

La commune de Livry Gargan a interjeté appel le 03 août 2018.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— déposées par la commune de Livry Gargan, le 30 octobre 2018, régularisées, puis notifiées le 27 mars 2019 (AR du 29 mars 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau :

— de fixer la valeur totale du bien préempté à la somme totale de 528 240 euros ; [1 136 m² x 465 euros]

— de condamner la SCI PAUYALUTO à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— adressées au greffe par la SCI PAUYALUTO, le 26 juin 2019, notifiées le 28 juin 2019 (AR du 04 juillet 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour :

— de rejeter les prétentions en cause d’appel de la commune de Livry Gargan ;

— de confirmer le jugement du 10 juillet 2018 en toutes ses dispositions ; en conséquence, de confirmer le prix de la préemption à la somme de 1 000 800 euros [1 322 m² x 757 euros] ;

— de condamner le titulaire du droit de préemption à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 400 du code de procédure civile ;

— de condamner le titulaire du droit de préemption aux entiers dépens ;

— adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 28 juin 2019, notifiées le 02 juillet 2019 (AR du 05 juillet 2019), aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer sur le principe et le quantum le jugement de première instance et de fixer le prix d’acquisition du bien à la somme de 1 000 800 euros en valeur occupée [1 322 m² x 757 euros] ;

MOTIFS

La commune de Livry Gargan soutient que :

— le jugement doit être infirmé en ce qu’il a retenu une superficie de 1 322 m² ; en effet, il est constant que le permis de construire est indivisible, de sorte que même si le permis du 22 janvier 2009 a autorisé la construction de 1 775, 51 m² de SHON, il ne peut être admis que les 1 322 m² finalement bâtis l’ont été conformément à ce permis ; en l’espèce, il ressort du PV du 16 mai 2014, établi par l’agent assermenté de la commune X Y, que les constructions édifiées n’étaient pas conformes au permis de construire en ce que les façades construites sont différentes de celles figurant sur les plans, l’implantation des constructions n’est pas celle prévue par les plans, les espaces verts réalisés sont insuffisants, et le projet prévoyant un niveau n’a pas été réalisé ; dès lors, le permis

du 22 janvier 2009 n’a pas été exécuté et les constructions et aménagements qui ont été réalisés, sans rapport avec ceux prévus par le permis, l’ont été sans aucune autorisation ; la demande de régularisation du permis du 22 janvier 2009, déposée le 16 janvier 2015, témoigne d’ailleurs de cette absence de conformité ; par conséquent, il résulte de ce qui précède que la superficie de l’ensemble immobilier préempté est de 1 136 m², ainsi que cela ressort de la demande de déclaration préalable du 12 décembre 2008, voire de 1 199 m², si l’on s’en réfère au dossier du permis accordé le 22 janvier 2009 ;

— il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a écarté deux des trois termes de comparaison produits ; en l’espèce, la vente du 23 mai 2014 est comparable au bien préempté dans la mesure où elle porte sur un pavillon et des locaux à usages commerciaux, et qu’elle est à proximité du bien préempté ; en outre, la vente du 22 avril 2015 en valeur libre est également comparable au bien préempté car elle porte sur un bâtiment commercial à proximité immédiate de celui-ci ; en effet, cette référence est pertinente et mérite d’être prise en compte du fait de la rareté des termes de comparaison relatifs à des immeubles occupés dans la zone ;

— il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu le dernier terme de comparaison produit par la SCI PAUYALUTO ; en l’espèce, il s’agit d’une cession située à 6 km du bien préempté ; d’une part, compte tenu de l’existence de 3 termes de comparaison pertinent sur le territoire de Livry Gargan, il n’ y a pas lieu de retenir une référence située sur un autre territoire ; d’autre part, le bien en cause est situé dans le pôle économique de Roissy-Charles-de-Gaulle, nettement plus abouti que celui de Livry Gargan ; étant donné l’éloignement, la différence de consistance et de nature de l’occupation, cette référence doit être écartée ;

— il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la valeur unitaire de 757 euros/m²; en effet, pour retenir cette valeur, le juge a rejeté tous les termes de comparaison situés à Livry Gargan pour ne prendre en considération que la valeur d’un bien situé à Tremblay-en-France, dans une ZAC récente, située à proximité de l’aéroport et desservie par la Francilienne et l’autoroute A1 ; par conséquent, il convient de fixer le prix de préemption à la somme de 528 240 euros ;

[1 136 m² x 465 euros]

La SCI PAUYALUTO répond que :

— le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu une superficie de 1 322 m² ; en effet, cette superficie résulte d’une mesure effectuée par un expert géomètre ; en outre, cette superficie est inférieure à la superficie de construction autorisée par la commune de Livry Gargan, qui ne saurait donc invoquer aucun grief à ce sujet ;

— les termes de comparaison produits par la commune de Livry Gargan ne sont pas pertinents ; en effet, la vente du 23 mai 2014 n’est pas comparable car le bien, outre sa façade moitié moins grande que celle du bien préempté, est d’une consistance complètement différente (petite maisonnette et hangar en longueur) ; en outre, la vente du 1^er juillet 2014 doit également être écartée car elle porte sur un bâtiment qui, outre sa situation géographique moins valorisable, est ancien, vandalisé sur sa façade et présente des signes de vétusté flagrant ; enfin, la vente du 22 avril 2015 n’est pas comparable notamment , car elle porte sur un bien libre d’occupation ; il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la cession du 23 mai 2014 et celle du 22 avril 2015 des termes de comparaison pertinents ; il convient en outre d’écarter la vente du 1^er juillet 2014 ; dès lors, le prix unitaire de 465 euros/m² proposé par la commune doit être écarté;

— il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu une valeur unitaire de 757 euros/m² ; en effet, cette valeur tient compte des éléments de plus-value dont bénéficie le bien préempté (situation géographique, visibilité, attractivité) ; par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix de préemption à la somme de 1 00 800 euros ; [1 322 m² x 757 euros]

— la commune de Livry Gargan doit être condamnée à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Le commissaire du gouvernement observe que :

— la superficie de 1 322 m², établie par mesurage le 17 janvier 2018 par la société Expert Métric, doit être confirmée ;

— concernant les termes de comparaison produits par la commune de Livry Gargan :

— la vente du 23 mai 2014 concerne un bien de nature différente du bien préempté puisqu’il s’agit d’un local industriel et d’un pavillon ; elle ne peut donc servir d’élément de comparaison au bien préempté, qui est un local professionnel, et doit donc être écartée ;

— la vente du 22 avril 2015 est en valeur libre ; par conséquent, compte tenu de la difficulté de conversion du prix d’une cession exprimé en valeur libre en une valeur occupé, malgré l’application d’un coefficient d’abattement, il convient d’écarter cette référence ;

— le terme de comparaison sis […] doit, malgré l’éloignement de 6 km du bien préempté, être retenu compte tenu du faible nombre de biens de même nature situés dans la même commune ; en outre, il convient de maintenir ce terme de comparaison car la situation géographique des deux biens est un facteur de plus-value pour l’un et l’autre ; dès lors, cette référence est pertinente et comparable au bien exproprié ;

— par conséquent, le jugement doit être confirmé, notamment en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition à la somme de 1 000 800 euros [1 322 m² x 757 euros] ;

SUR CE

- sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017 , l’appel étant du 3 août 2018 ,à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce les conclusions de la commune de Livry Gargan du 30 octobre 2018, de la SCI Pauyaluto du 26 juin 2019 et du commissaire du gouvernement du 28 juin 2019 déposées dans les délais légaux sont recevables.

- sur le fond

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L2 13'4.

En cas d’acquisition, l’article 213'14 est applicable.

Aux termes de l’article L213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel porte sur les superficies et sur la valeur à retenir pour le bien préempté .

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer en application de l’article R311-14 du code de l’expropriation au 17 décembre 2015.

S’agissant des données d’urbanisme, les parties retiennent toute la zone UA.

En conséquence le jugement sera confirmé sur ces points.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il convient de se reporter au procès-verbal de transport du 17 mai 2017 et à la description précise du jugement.

Il suffira d’indiquer que le bien présenté se situe […] à Livry-Gargan (93), sur la parcelle cadastrée C numéro 6063, incluse dans le périmètre d’orientation d’aménagement et de programmation du PLU de la ville de Livry-Gargan.

La parcelle se situe dans une zone d’activités excentrées, le long de la nationale 3, à l’est de la commune, à proximité de la commune de Vaujours.

Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage d’activités, qui comprenait auparavant un garage automobile rez-de-chaussée sous-sol, ainsi qu’à pavillon ; le bâti a été modifié par la SCI Pauyaluto , propriétaire, qui a détruit le pavillon et élevé sur le garage un niveau supérieur.

L’ensemble comprend désormais :

' Un grand parking au sous-sol accessible par une rampe et un sol en béton relativement dégradé (travaux en cours) et partiellement carrelé, sans électricité ; ce sous-sol abrite également une ancienne station de récupération d’eau usagée et dispose d’un escalier donnant accès au rez-de-chaussée.

' Un rez-de-chaussée composé d’une grande salle (avec moquette) avec des poutres en bois apparent, une petite pièce de vie avec un sol en parquet, des sanitaires avec 4 WC et des points d’eau, une cuisine non équipée en cours de travaux (notamment peintures), 5 grandes portes (issues de secours) dont l’une donnant accès à une petite salle annexe avec cuisine et des sanitaires ; de cette petite salle, on accède à une cour en asphalté en forme de L inversé et un couloir donnant sur un local technique, avec un chauffage réversible.

' Une petite mezzanine accessible par un escalier avec un sol en double niveau dont une partie en bois aggloméré ; au fond à gauche de cette salle se situe une salle de réunion de 90 m² sans fenêtre à l’extérieur mais avec un hublot, ainsi qu’une petite pièce en cours de travaux.

Le bien est en bon état, entretenu et conforme à usage local d’activité, quelques travaux étant en cours à l’étage au sous-sol.

Le premier juge a souligné que l’immeuble se situe dans une zone commerciale constituée de grands entrepôts et locaux commerciaux, dans un quartier excentré, mal desservi par les transports en commun et accessible par la N3.

Le commissaire du gouvernement précise que la surface déclarée sur le permis de construire numéro PC 09 30 46 16 C00 36 reçu le 25 avril 2016 par la mairie es t de 1460 m² de surface existante avant travaux, que d’après le certificat de mesurage du 17 janvier 2018, la surface de plancher est de 2322 m², s’agissant de la superficie entre les murs excluant les superficies en sous-sol et les données cadastrales mentionnent un local divers de 1123 m² SU.

S’agissant de la situation locative, le bien est occupé par l’association A.C.C.M. L.G au titre d’un bail du 9 juin 2014 selon un loyer annuel de 100'000 euros HT/HC (soit 75,6 euros/ m²/an/HT/HC).

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé est celle de la première instance , soit le 10 juillet 2018.

- Sur les surfaces

Malgré la contestation de la commune de Livry-Gargan, faisant état du fait que la construction réalisée n’est pas celle pour laquelle le permis de construire a été accordé ,le premier juge a indiqué que la SCI Pauyaluto a construit une surface inférieure à celle autorisée, que l’indemnisation porte bien sur un droit juridiquement protégé et a donc retenu la surface de 1322 m² établie par mesurage réalisé le 17 janvier 2018 par la société expert métric.

La commune de Livry-Gargan indique que la surface utile au cadastre est de 1123 m², que le transport sur les lieux a permis de constater que la destination des locaux avait été modifiée, sans autorisation d’urbanisme ; en effet , par procès-verbal du 16 mai 2014, Monsieur X Y, agent assermenté de la commune, a constaté que les constructions édifiées n’étaient pas conformes au permis de construire (pièce numéro 19) :

'les façades construites sont différentes de celles figurant sur les plans ;

'l’implantation des constructions n’est pas celle prévue par les plans ;

'insuffisance des espaces verts réalisés ;

'le projet prévoyait un niveau qui n’a pas été réalisé.

Le procès-verbal a été transmis le 16 mai 2014 au procureur de la République de Bobigny ; le 16 janvier 2015, l’association culturelle musique musulmane de Livry-Gargan a déposé une demande de permis de construire en vue de la régularisation du permis du 22 janvier 2009 et par arrêté du 16 avril 2015, le permis sollicité a été refusé compte tenu de l’avis défavorable de la direction de la sécurité ; une nouvelle demande de permis de construire a été déposée aux fins de régularisation , mais elle a été refusée par arrêté du 4 mai 2016, le projet ne respectant pas les dispositions des articles UA2 et UA3 du règlement du PLU.

Elle conclut donc qu’il en résulte que la superficie de l’ensemble immobilier de préempter n’est pas de 1460 m² mais de 1136 m², ainsi que cela ressort de la demande déclaration préalable du 12 décembre 2008, voire de 1199 m², si l’on se réfère au dossier du permis accordé le 22 janvier 2009, puisque ces 1490 m² ont été construits sans aucune autorisation ; or il est constant que les constructions édifiées sans autorisation d’urbanisme en violation d’une autorisation d’urbanisme n’ouvrent pas droit à indemnisation dès lors que le délai de prescription pénale n’est pas expiré, ce qui est le cas en l’espèce, les deux demandes de permis de construire de régularisation déposées le 16 janvier 2015 et 25 avril 2016 ayant été rejetées le 16 avril 2015 et 4 mai 2016, le procureur de la République ayant classé sans suite la plainte le 7 juin 2017, de sorte que la date de prescription pénale expirera au plus tard le 7 juin 2020 (pièce numéro 20) ; enfin il est constant que le permis de construire est indivisible, sauf cas particulier qui n’est pas celui de l’espèce, de sorte que même si le permis du 22 janvier 2009 a autorisé la construction de 1775,51 m² de SHON(1199,51+ 576), il ne peut être admis que les 1322 m² finalement bâtis l’ont été conformément à ce permis, une autorisation d’urbanisme ne portant évidemment pas uniquement sur des surfaces, et cela d’autant plus que plusieurs demandes de régularisation ont été sollicitées mais refusées.

La SCI Pauyaluto et le commissaire du gouvernement demandent la confirmation du jugement.

Il est de principe que seul donne lieu à réparation le préjudice résultant d’ un droit juridiquement protégé et ne donne donc pas droit à indemnisation le préjudice concernant les constructions édifiées sans permis de construire, sauf si l’infraction pénale est prescrite.

En l’espèce, la SCI a obtenu un premier permis de construire du 18 juin 2008 du 1136 m² et un second permis du 22 janvier 2009 en vue de la construction de 1775,87 m² ; la société expert Metric a établi un mesurage 17 janvier 2018 retenant la surface de 1322 m² ; si le procès-verbal du 16 mai 2014 indique que les constructions édifiées ne sont pas conformes au permis de construire, le procureur de la République a classé sans suite la plainte le 7 juin 2017, et le délai de prescription pénale expirera au plus tard le 7 juin 2020 ; sur le plan pénal, il n’est pas établi en l’état de construction sans permis de construire ; si le permis sollicité a tout d’abord été refusé par arrêté du 16 avril 2015, c’est en raison de l’avis défavorable de la direction de la santé et si de même la nouvelle demande de permis de construire aux fins de régularisation a été refusée par arrêté du 4 mai 2016, c’est en raison du non respect des dispositions des articles UA 2 et UA 3 du règlement du PLU ; enfin la SCI Pauyaluto a fait construire une surface de 1322 m², moindre de la surface autorisée de 1775,87 m² ; en conséquence le premier juge a exactement considéré que l’indemnisation sollicitée porte sur un droit juridiquement protégé, et retenu la surface de 1322 m² correspondant au mesurage effectué le 17 janvier 18 par la société expert Metric.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

La méthode adoptée par le premier juge consistant à comparer le bien est évalué à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local est adoptée par chacune des parties et n’est pas contestée en cause d’appel, de même que l’ évaluation en terrain

intégrée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la fixation du prix

Le premier juge au regard des termes de comparaison retenus et de leur prix de cession, et des caractéristiques du bien à évaluer, notamment de la présence de grands espaces, de locaux annexes, du bon état d’entretien, de nombreuses places de stationnement (intérieures et extérieures), a fixé la valeur du m² à 757euros, soit la valeur haute des termes de comparaison retenus.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

1° références de la commune de Livry-Gargan

Elle produit 3 ventes effectives de locaux professionnels depuis 2014, avec une moyenne de 527euros/m² SU:

' 23 mai 2014 : […], terrain de 848 m² : pavillon 120 m² SU établissement industriel de 900 m² SU loué, 450'000euros, […]

La SCI Pauyaluto critique cette référence en indiquant qu e celle-ci dispose d’une façade de 19 m, soit la moitié moins que celle du présent bien.

Le commissaire du gouvernement demande également d’écarter ce terme en indiquant qu’il est de nature différente, car il s’agit d’un local industriel et d’un pavillon.

La commune de Livry-Gargan admet elle-même que les locaux de cet ensemble immobilier sont de moins bonne qualité que ceux du bien préempté, qu’il s’agit d’un bien de consistance différente, mais indique qu’il se rapproche à plusieurs titres :

'le bien préempté comporte un pavillon, ce qui est bien le cas du terme de comparaison (120 m²) ;

'le bien préempté porte sur des locaux à usages commerciaux (1132 m²), comme le bien du terme de comparaison (900 m²), à savoir du stockage de voitures

— le terme de comparaison se situe à Livry-Gargan, à proximité du bien préempté et il est desservi par la même avenue.

S’agissant d’un bien de nature différente, à savoir un local industriel et un pavillon, le premier juge a exactement écarté ce premier terme non pertinent.

-1^er juillet 2014 : […], sur terrain de 1579 m², local divers 2295 m² SU, loué 64'986euros/par an soit 11,82 % du taux de rendement, 550'000euros, 423 euros /m² SU

La SCI Pauyaluto critique ce terme en indiquant qu’il s’agit de bâtiments très anciens et vandalisés, situés […] et qu’il n’est pas visible depuis la route N3.

Cependant il s’agit d’un bien situé dans la même commune, dans le même secteur, d’une superficie du terrain et des locaux analogues.

Le premier juge a donc exactement retenu ce terme pertinent.

—  22 avril 2015 : […], sur terrain de 1433 m², bâtiment commercial de

628 m² SU libre, 550'000euros, 876euros/le m² SU

La commune de Livry-Gargan applique un abattement de 40 % sur la valeur de ce terme, en indiquant qu’il a été vendu libre de toute occupation, et obtient en conséquence une valeur unitaire de 525,60 euros/ m².

La moyenne des 3 termes cités est alors de 463,2 euros/ m².

Dans le cadre de la méthode de comparaison, il convient de privilégier les termes comparables à savoir en valeur occupée, et ce terme en valeur libre ne sera étudié ci après qu’a défaut de termes suffisants en valeur occupée .

2° références de la SCI Pauyaluto

Elle verse aux débats 5 termes de comparaison avec une moyenne de 1095,8 euros/ m² :

—  4 mai 2015 : […], local professionnel, 1150 m², 1'500'000euros, 1304euros/m²

La SCI Pauyaluto demande d’écarter ce terme compte tenu de son éloignement du bien préempté, et étant situé sur une autre commune et sur un autre secteur.

Le commissaire du gouvernement demande également de l’écarter, car il ne s’agit pas d’une vente ni du même type de bien.

En raison à la fois de l’éloignement géographique de 4,5 km, de sa localisation dans une autre commune et du fait que ce terme porte sur la régularisation d’un crédit-bail immobilier, pour un local de 1227 m² SHON, d’un immeuble commercial (avec bureaux et stockage, avec une quincaillerie), et qu’il ne s’agit donc pas d’une vente ni du même type de bien, il sera écarté comme non pertinent.

—  21 décembre 2015: […], local professionnel, 1800 m², 1'500'000euros, 833euros/du m²

La SCI Pauyaluto demande d’écarter ce terme pour le même motif.

Le commissaire du gouvernement demande également de l’écarter, car il ne s’agit pas du même type de biens.

Compte tenu à la fois de l’éloignement géographique de 5 km, d e sa localisation dans une autre commune, et du fait qu’il porte sur un terrain de 4726 m², sur lequel existent des bâtiments voués à la démolition, vendu 1'500'000euros, soit 318euros/m², et qu’il ne s’agit donc pas du même type de bien, ce terme non pertinent sera écarté.

' 22 février 2016 : […] les Pavillons sous Bois, local professionnel, 1620 m², 1'400'000euros, 864euros/le m²

La SCI Pauyaluto demande d’écarter ce terme pour le même motif.

Le commissaire du gouvernement demande également de l’écarter, car il ne s’agit pas du même type de biens.

Comte tenu de l’éloignement géographique de 5 km, d e sa localisation dans une autre commune, et du fait qu’il s’agit d’un immeuble de bureaux R+1, sur terrain de 4601 m², vendu à la société civile de construction vente, selon l’approche des droits à construire octroyés (non mentionné sur l’acte de

vente), et libre pour 1'400'000euros, soit 304euros/du m² TAB, et qu’il ne s’agit donc pas du même type de bien, ce terme non pertinent sera écarté.

' 31 décembre 2015 : […] les Pavillons sous Bois, local professionnel, 1295 m², 2'200'000euros, 1968euros/m²

La SCI Pauyaluto demande d’écarter ce terme pour les mêmes motifs.

Le commissaire du gouvernement demande également de l’écarter car il ne s’agit pas du même type de bien.

Compte tenu de l’éloignement géographique de 5 km, d e sa localisation dans une autre commune, et qu’il s’agit de plateaux de bureaux au sein d’un immeuble de bureaux en bon état et de parking, loué, et qu’il ne s’agit pas du même type de bien, comme l’atteste la photographie, il convient d’écarter ce terme non pertinent.

' 27 mars 2015 : […] à Tremblay-en-France, local professionnel, 1784 m², 1'350'000euros,757euros/ m²

La SCI Pauyaluto demande d’écarter ce terme qui a été retenu par le premier juge, situé à 6 km, car il existe des éléments de comparaison à Livry-Gargan et qu’il n’est donc pas besoin de se référer à des cessions effectuées à Tremblay-en-France ; en outre cet immeuble est situé dans le parc d’activités de la zone d’aménagement concerté Charles De Gaulle lequel est considéré comme une des zones les plus abouties du pôle économique de Roissy-Charles-de-Gaulle.

Le commissaire du gouvernement en appel demande comme le premier juge de retenir ce terme en raison du faible nombre de ventes qui ont eu lieu sur le marché immobilier de biens de même nature situées dans la même commune.

Dans le cadre de la méthode de comparaison, au regard du faible nombre de ventes qui ont eu lieu sur le marché immobilier de biens de même nature dans la même commune, il convient effectivement d’élargir la comparaison à un bien situé dans une autre commune, qui est comparable étant partiellement loué, et au regard de la situation géographique qui constitue pour les deux biens des facteurs de plus-value puisque, le terme de comparaison est situé à proximité de l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle et le bien préempté dans une commune plus proche de Paris et le long de la nationale 3 .

Il convient en conséquence de retenir ce terme pertinent.

3° références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement propose 3 cessions de locaux professionnels dans un rayon de 20 km depuis avril 2014 :

' 1^er juillet 2014 : […], 423 euros/ m² déjà retenu

' 22 avril 2015 : […], 867euros/ m² SU: écarté sauf en cas de manque de référence,

' 27 mars 2015 : […] à Tremblay-en-France : 757euros/ m²: déja retenu

La cour disposant de 2 références pertinentes, il n’y a pas lieu de retenir en conséquence celle du 22 avril 2015 susvisée.

Les références correspondent donc en valeur occupée à: 423+757= 1180/2= 590euros

S’agissant des éléments de moins-value, la commune de Livry-Gargan expose que le terrain :

'est grevé de deux servitudes d’utilité publique, l’une (INTI) en raison de sa proximité immédiate avec le cimetière situé de l’autre côté de l’avenue et l’autre(PT2) en raison de transmissions radioélectriques ;

'est pollué en raison d’une ancienne activité d’atelier de garage automobile.

Cependant comme en première instance, en cause d’appel, la commune de Livry-Gargan ne rapporte pas plus la preuve de ses allégations et ces éléments de moins-value seront donc écartés.

Il convient en revanche de tenir compte d’éléments de plus-value importants, comme cela ressort du procès-verbal de transport:

— l’état d’entretien est bon, avec notamment peinture extérieure en très bon état et un bon aménagement malgré des travaux en cours,

— de nombreuses places de stationnement ( intérieur et extérieur)

— dans un secteur géographique à très forte commercialité ( conclusions de la SCI Pauyaluto: page 7 plan aérien Google maps route nationale 3) avec une visibilité et une accessibilité importante- façade de 30 mètres ( page 8 plan aérien géoportail ), avec une proximité de la N3 .

La valeur sera donc fixée à 700 euros,/m² soit une un prix de 1322 m² X700= 925'400euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la commune de Livry-Gargan à payer à la SCI Pauyaluto la somme de 3000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

La SCI Pauyaluto perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

DÉCLARE recevables les conclusions des parties

INFIRME partiellement le jugement entrepris

Statuant à nouveau

FIXE à 925 400 euros le prix d’acquisition du bien appartenant la SCI Pauyaluto, en valeur occupée, situé […] à Livry-Gargan (93), sur la parcelle cadastrée C numéro 1063, d’une superficie de 1269 m²

CONFIRME le jugement entrepris en ses autres dispositions

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI Pauyaluto aux dépens.

Le greffier Le Président