Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 AVRIL 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/12035 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3RLL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/18352

APPELANTE

SNC PHARMACIE BRANCION VOUILLE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 451 015 424

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

INTIMÉE

SA GECINA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 592 014 476

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant

Assistée de M^e Fabienne MOUREAU-LEVY de l’AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1292, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE:

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 1996, la société GECINA a donné à bail en renouvellement à la société PHARMACIE VOUILLE aux droits de laquelle vient la société PHARMACIE BRANCION VOUILLE divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 1995 pour expirer le 31 juillet 2004 .

Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 4 juin 2010 pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2005 pour expirer le 31 mars 2014.

Les locaux sont à usage exclusif d’officine de pharmacie-parfumerie.

Suivant acte d’huissier de justice du 30 septembre 2013, la société GECINA a fait signifier à la société PHARMACIE BRANCION VOUILLE un congé avec offre de renouvellement à effet au 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel en principal de 40 000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 16 décembre 2014, la société GECINA a assigné la société PHARMACIE BRANCION VOUILLE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 40 000 euros en principal à compter du 1er avril 2014.

Par jugement du 16 juin 2015, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 30 septembre 2013, le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] s’est renouvelé à compter du 1er avril 2014,

— dit n’y avoir lieu à appliquer l’article L.145-39 du code de commerce invoqué par la société GECINA à l’appui de sa demande de déplafonnement,

— désigné Madame [Q] [E] en qualité d’expert aux fins de rechercher notamment si les travaux réalisés par la preneuse ont entraîné une modification notable des caractéristiques des lieux loués, de donner un avis sur la valeur locative des locaux au 1er avril 2014,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 4 mai 2016 concluant à :

— un loyer plafonné au 1er avril 2014 de 26 919,28 euros hors taxes et hors charges par an,

— une modification notable des caractéristiques des locaux intervenue au cours du bail expiré,

— une valeur locative annuelle en principal de 36 250 euros correspondant à une surface pondérée de 76,30 m²B, soit un prix unitaire de 475 euros le m²B.

Par jugement du 28 mars 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

au visa du rapport d’expertise de Madame [Q] [E],

— Fixé à 36 250 euros hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er avril 2014 le montant du loyer du bail renouvelé entre la société GECINA et la société PHARMACIE BRANCION VOUILLE pour les locaux situés [Adresse 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— rejeté la demande de la société GECINA au titre des arriérés de loyers dus depuis le 1er avril 2014,

— Dit n’y avoir à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision;

— Ordonné le partage des dépens par moitié entre les parties qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 16 juin 2017, la SNC PHARMACIE BRANCION VOUILLE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 12 septembre 2017, la SNC PHARMACIE BRANCION VOUILLE demande à la cour de:

au visa des articles L. 145-33 et suivants du Code de Commerce ; des articles R. 145-2 et suivants du Code de Commerce ; des articles R. 145-23 et suivants du Code de Commerce ;

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 28 mars 2017 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS ;

Statuant à nouveau :

Fixer le prix du bail renouvelé à effet du 1er avril 2014 à la somme de 26.919,28 € hors taxes par an, en principal et hors charges, toutes les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Subsidiairement, fixer le prix du bail renouvelé à effet du 1er avril 2014 à la somme de 23.000,00 € hors taxes par an, en principal et hors charges, toutes les autres charges et conditions du bail expire demeurant inchangées ;

En tout état de cause,

Condamner la société GECINA à payer à la SNC PHARMACIE BRANCION VOUILLE une somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner la société GECINA aux dépens qui seront recouvrés par la SELARL BDL DLAVOCATS conformément a l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 13 novembre 2017, la SA GECINA demande à la cour de:

au visa des articles L 145-34 et L 145-39 du code du commerce ; de l’article R 145-3 du code de commerce,

— Déclarer la société SNC PHARMACIE BRANCION VOUILLE mal fondée en son appel et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mars 2017 par le Tribunal de Commerce (sic) de PARIS en ce qu’il a :

— Fixé le prix du loyer annuel en principal à la somme de 36.250 euros, (soit 475 euros x 76.30 m²P) pour un bail renouvelé à compter du 1 er avril 2014, aux conditions et clauses du précédent bail.

Y ajoutant :

— Condamner la SNC PHARMACIE BRANCION VOUILLE au versement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

— Condamner la SNC PHARMACIE BRANCION VOUILLE en tous les dépens dont distraction au profit de M^e VIGNES.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

La société PHARMACIE VOUILLE BRANCION soutient que les travaux qu’elle a fait réaliser dans les lieux en 2010, sans que le bailleur participe directement ou indirectement à leur financement, ont non seulement modifié les caractéristiques des lieux loués, mais ont également constitué une amélioration de ceux-ci, que dans ce cas, ces travaux ne pourront être pris en compte au titre des améliorations que lors du prochain renouvellement, en application de l’article R145-8 du code de commerce.

La société GECINA qui conclut à la confirmation du jugement entrepris, soutient que l’augmentation de 15,6% de l’aire de vente soit +7,76m², à la suite de travaux réalisés par la société locataire et à ses frais, constitue une modification notable des caractéristiques des locaux entraînant le déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014, en application de l’article L145-34 du code de commerce ainsi que l’ont retenu l’expert judiciaire et le premier juge.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

La cour rappelle que selon l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l’article L145-34 du dit code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé qui ne peut excéder les variations de l’indice prévu à cet article, sauf les cas dérogatoires qu’il précise, relatifs notamment à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 permettant de déterminer la valeur locative.

Selon l’article R145-2 du code de commerce les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 dudit code s’apprécient dans les conditions fixées aux articles R145-3 à R 145-11.

Il résulte des dispositions des articles R145-3 et R145-4 du code de commerce relatifs aux caractéristiques propres au local et de l’article R. 145-8 concernant les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail que :

— lorsque les travaux réalisés par le locataire ont modifié notablement les caractéristiques des locaux, le déplafonnement est possible au premier renouvellement suivant leur réalisation, sous peine de déchéance du bailleur du droit de s’en prévaloir pour les renouvellements ultérieurs,

— les travaux d’amélioration réalisés en cours de bail par le locataire qui en a assumé la charge financière exclusive, n’ouvriront droit à déplafonnement que lors du second renouvellement suivant leur accomplissement,

— une mise en conformité tout comme l’adaptation des locaux à leur destination contractuelle ne constituent pas une amélioration.

La participation du bailleur aux travaux d’amélioration doit être notable pour justifier le déplafonnement lors du 1er renouvellement.

Sur la modification des caractéristiques des locaux loués et sur les améliorations

Il n’est pas contesté qu’au cours du bail expiré, la société locataire a fait réaliser dans les lieux loués, et à ses frais, les travaux suivants :

dépose complète de la vitrine existante

dépose des faux plafonds

dépose totale des mezzanines existantes au nombre de deux

changement complet du mobilier existant (colonnes tiroirs et épis)

changement du cadre de vitrine en aluminium

pose d’un rideau micro perforé en dépose totale du rideau métallique

pose d’une nouvelle porte autormatique à 4 vantaux téléscopiques

pose de carrelage

création d’une mezzanine avec structure en bois

mise aux normes de l’électricité avec changement du panneau électrique

installation d’une baie de brassage

dépose et changement du bandeau de façade avec rampe lumineuse

création d’un lave-mains et d’un point de puisage au rez-de-chaussée

délocalisation du préparatoire au sous-sol avec création d’un local dédié

dépose totale et installation d’une climatisation de type VRV avec moteur à l’extérieur au-dessus de la pharmacie

Selon l’expert judiciaire les travaux réalisés ont consisté en :

— un réaménagement optimisé des surfaces d’exposition avec changement du mobilier existant et augmentation de la surface de vente (avec création d’une cabine de stockage servant pour le stock et pour les essayages de matériels orthopédiques de 4,35m²)

— une modification de la façade et des flux entrants entraînant un changement de l’entrée principale de la pharmacie et le déplacement de la vitrine

— la suppression de deux mezzanines existantes et création d’une nouvelle mezzanine avec structure de bois

— le changement complet du système de climatisation, ce qui a eu pour effet d’augmenter la surface, par externalisation du dispositif.

Il en est résulté selon l’expert judiciaire :

— une diminution de la surface totale utile des lieux loués qui sont passés de 136,88 m² à 130,19 m² (soit – 6,69m² et – 6,90%), avec une augmentation de l’aire de vente qui est passée de 49,53m² à 57,29m² (soit +7,76m² et + 15,70%) et une diminution des 'locaux annexes’ au rez-de-chaussée (-17,30%), en mezzanine (- 47,50%) et au sous-sol (- 7,70%).

Il est admis par les parties que les travaux dont s’agit n’ont pas eu pour effet de modifier l’assiette du bail.

Si les travaux entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux loués mais constituent également des améliorations, c’est le régime des améliorations qui prévaut. Leur prise en compte s’effectuera soit lors du premier renouvellement soit lors du second selon que le bailleur aura participé ou non à leur financement.

En l’espèce, il ne peut être contesté que les travaux dont s’agit ont notablement modifié les caractéristiques des locaux loués. Cependant, il n’est pas d’avantage contestable qu’en optimisant la surface de vente et d’exposition par réaménagement des espaces et externalisation du système de climatisation, et modifiant la circulation du flux de circulation par modification des accès, ces travaux ont notablement amélioré les lieux pris à bail.

Il n’est pas contesté que la création d’une cabine servant à la fois au stockage du matériel orthopédique et aux essayages dudit matériel, a permis à la société locataire d’étendre son activité à la vente de ce matériel, puisque l’article R5125-10 du code de la santé publique relatif aux emplacements dédiés dont doit disposer une officine dispose que : 'Les activités spécialisées d’optique-lunetterie, d’audioprothèse et d’orthopédie font l’objet d’un rayon individualisé et, le cas échéant, d’un espace permettant au patient d’essayer le produit dans des conditions satisfaisantes'.

La société locataire insiste sur le fait que c’est à tort que l’expert judiciaire a intégré la surface de cette cabine (4,35m²) dans la surface totale de l’aire de vente ouverte au public, alors que cette cabine est séparée de l’espace de vente et n’est ouverte au public que sur demande, puisqu’elle sert habituellement de lieux de stockage, si bien qu’en fait l’augmentation de la surface ouverte à la vente, est seulement de 3,41m², (+6,88%) et qu’en toute hypothèse, l’ancienne configuration des lieux ne permettant pas la création de cette cabine, il s’agit d’une mise en conformité avec la réglementation et d’une amélioration puisque autrement sa création dans l’ancienne configuration des lieux aurait réduit la surface affectée à la vente.

Dans une réponse aux dires, l’expert judiciaire a justifié l’intégration à la surface ouverte à la vente de celle de la cabine litigieuse, par l’application de l’article R5125-9 du code de la santé publique qui définit, selon lui, les locaux de stockage de l’officine.

La cour relève que contrairement à ce qu’à retenu le premier juge, cette cabine qui n’est que ponctuellement ouverte au public pour des essayages et dont il est manifeste, selon les photographies annexées au rapport d’expertise judiciaire qu’elle est principalement affectée au stockage des produits, ne peut être intégrée à la surface de vente, mais constitue un local annexe, la rédaction de l’article R5125-9 du code de la santé en ce qu’elle dispose notamment que :

« La superficie, l’aménagement, l’agencement et l’équipement des locaux d’une officine de pharmacie sont adaptés à ses activités et permettent le respect des bonnes pratiques mentionnées à l’article L. 5121-5.

Les locaux de l’officine forment un ensemble d’un seul tenant y compris pour ce qui concerne les activités spécialisées d’optique-lunetterie, d’audioprothèse et d’orthopédie. Toutefois, des lieux de stockage peuvent se trouver à proximité immédiate, à condition qu’ils ne soient pas ouverts au public et ne comportent ni signalisation, ni vitrine extérieure",

ne permettant pas d’en déduire ainsi que le fait l’expert judiciaire que la surface de la cabine doit être intégrée à la surface de vente.

En outre, la cour relève que cette nouvelle activité est une activité incluse dans la destination contractuelle, puisque les textes permettent à une officine de pharmacie de vendre des produits d’orthopédie, que la création de la cabine de stockage et d’essayage, indispensable à l’exercice de cette activité, ne constitue ainsi que le soutient la société locataire, qu’une mise en conformité des lieux par rapport à la réglementation applicable et en toute hypothèse une amélioration de ceux-ci.

Dans ces conditions, les travaux dont s’agit étant des travaux d’amélioration, réalisés au cours du bail expiré, sans que le bailleur ne participe à leur financement, ne peuvent entraîner un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé et il convient d’infirmer de ce chef le jugement entrepris.

Sur le calcul du loyer plafonné

La société locataire sollicite la fixation du montant du loyer à la somme de 26.919,28 euros, conformément aux calculs de l’expert judiciaire sur l’indexation dudit loyer. La société bailleresse ne s’explique pas sur ce point.

Le bail étant renouvelé au 1er avril 2014, l’indexation doit s’opérer en application du bail et de l’article L145-34 du code de commerce, conformément à la variation de l’indice du coût de la construction, entre la date d’effet du bail et celle du renouvellement selon le calcul suivant :

21.241,52 euros x 1612 (indice du 3° trimestre 2013)/1272 (indice du 3° trimestre 2004) =26.919,28 euros .

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné un partage des dépens de première instance en ce compris des frais d’expertise, cette mesure ayant été nécessaire et dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, la société bailleresse succombant dans ses prétentions doit être condamnée aux dépens de l’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application en l’espèce de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le partage des dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et la non-application en première instance de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

Dit qu’il n’existe pas de motif de déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014 ;

Fixe à 26.919,28 euros hors taxes et hors charges, par an à compter du 1er avril 2014 le montant du loyer du bail renouvelé entre la société GECINA et la société PHARMACIE BRANCION VOUILLE pour les locaux situés [Adresse 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

y ajoutant,

Dit n’y avoir à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société GECINA aux entiers dépens avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE