Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 2 OCTOBRE 2019

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/14884 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B32UB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/07046

APPELANTE

SELARL F Z agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 332 292 507

[…]

[…]

Représentée par M^e G-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assistée de M^e Valérie PANEPINTO de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI F CLERC agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 478 696 438

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427, avocat postulant

Assistée de M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0490, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Anne-Sophie TEXIER, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2005, la SCI F CLER a donné à bail renouvelé à la société F Z divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé à Paris 7^e, […], pour une durée de 9 années à compter du 20 septembre 2004, moyennant un loyer annuel de 23 500 euros hors charges et hors taxes, la destination étant « tous commerces » et l’activité exercée étant celle de F.

Par jugements des 14 octobre 2014 et 10 mars 2015, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, Madame B X a été désignée en qualité d’expert avec la mission d’usage aux fins de donner son avis sur le prix du bail renouvelé à compter du 20 septembre 2013 entre la SCI F CLER et la société F Z ; un loyer provisionnel a en outre été fixé égal au montant du dernier loyer en cours.

L’expert a déposé son rapport le 16 novembre 2015 ; au 20 septembre 2013, il estime la valeur locative à la somme annuelle en principal de 73 700 euros et arrête le loyer plafonné à 31 576,32 euros.

Par l’effet du congé notifié par la bailleresse le 5 mars 2013, les parties se sont accordées sur le principe du renouvellement du bail à compter du 20 septembre 2013 mais restent toutefois opposées sur le montant du loyer.

Par jugement du 27 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS a :

Vu le rapport d’expertise de Madame X du 16 novembre 2015,

— Fixé à 73 700 euros en principal par an à compter du 20 septembre 2013 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI F CLER et la société F Z pour les locaux situés à Paris 7^e, […], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— Condamné la société F Z à payer sur les arriérés de loyers, conformément à l’article 1155 du code civil les intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité sur la base d’un loyer annuel de 70 000 euros en principal par an à compter du 20 septembre 2013, date du renouvellement et sur la somme de 73 700 euros annuel en principal à compter du 10 mai 2016, date de notification du mémoire de la SCI F CLER,

— Dit que les intérêts échus et dus an moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— Dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 21 juillet 2017, la SELARL F Z a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 16 février 2018, la SELARL F Z demande à la cour de:

Vu l’article L.145-34 du code de commerce,

Vu l’article R.145-8 alinéa 3 du code de commerce invoqué par la SCI F CLER au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, dont les conditions cumulatives requises font défaut,

— Infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 juin 2017 en ce qu’il a :

— fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 73.700 € à compter du 20 septembre 2013,

— condamné la société F Z à payer, sur les arriérés de loyer, conformément à l’article 1155 du Code civil, les intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité sur la base d’un loyer annuel de 70.000 € en principal à compter du 20 septembre 2013, et sur la somme de 73.700 € en principal par an à compter du 10 mai 2016 (date de notification du mémoire de la SCI F CLER), outre capitalisation.

— dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et partagé les dépens par moitié entre les parties qui incluront le coût de l’expert judiciaire.

Et statuant à nouveau,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 20 septembre 2013 en fonction de l’évolution des indices INSEE du coût de la construction, à la somme annuelle en principal de 31.576 €.

Très subsidiairement, dans l’hypothèse où le loyer serait fixé à la valeur locative :

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 20 septembre 2013 à la somme annuelle de 36.691 € et subsidiairement à la somme annuelle de 42.931 €.

Dans l’hypothèse, encore plus subsidiaire, où le loyer serait fixé à un montant supérieur à la somme annuelle de 70.000 € :

— Dire, par application des articles L.145-11, R.145-1 et R. 145-21 du code de commerce et en l’état des demandes successives de la SCI F CLER, que pour la période comprise entre le 20 septembre 2013 et le 9 mai 2016, le loyer ne peut excéder la somme annuelle de 70.000 €.

En toute hypothèse,

— Dire, à supposer dus des intérêts au taux légal, que leur point de départ sur les éventuels arriérés de loyer court à compter du 2 mai 2014, date de l’assignation introductive de l’instance devant le juge des loyers commerciaux, et à supposer une fixation excédant la somme annuelle de 70.000 €, dire que le point de départ des intérêts au taux légal, à les supposer dus, commencera à courir à compter du 10 mai 2016,

— Débouter la SCI F CLER de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la SCI F CLER à payer à la société F Z, la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris,

— Condamner la SCI F CLER à payer à la société F Z, la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la présente cour,

— La condamner également aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, de première instance et d’appel, lesquels, pour ces derniers, seront recouvrés par Maître G-Claude CHEVILLER, avocat constitué dans l’intérêt de la société F Z, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 19 décembre 2017, la SCI F CLER, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

Vu les articles L.145-33, 3°, L.145-34 et R.145-8 alinéa 3 du code de commerce,

— Confirmer le jugement du 27 juin 2017 en ce qu’il a :

— Fixer à 73.700€ en principal par an à compter du 20 septembre 2013 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI F CLER et la société F Z pour les locaux situés à Paris 7 ème, […] toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— Condamner la société F Z à payer, sur les arriérés de loyers, conformément à l’article 1155 du code civil, les intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité sur la base d’un loyer annuel de 70.000€ en principal par an à compter du 20 septembre

2013, date du renouvellement, et sur la somme de 73.700€ en principal par an à compter du 10 mai 2016, date de notification du mémoire de la SCI F CLER,

— Dire que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du Code Civil,

— Réformer le jugement en ce qu’il a :

— Partager les dépens entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire

Et sur ce dernier point, statuant à nouveau,

— Condamner la société F Z aux entiers dépens, ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société F Z à payer à la société SCI F

CLER la somme de 10.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 janvier 2019.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de déplafonnement du loyer

La société F Z fait valoir que l’expert n’a jamais reçu mission de donner son avis sur le déplafonnement du loyer sur le fondement de l’article R145-8 du code de commerce, que le dernier alinéa de l’article R.145-8 du code de commerce ne peut être invoqué, puisque le loyer à effet du 20 septembre 2004 correspond en réalité à la reprise du loyer fixé judiciairement aux indices, loyer qui n’a pas été réduit malgré la restitution de l’appartement et de la cave, que le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 1999 (23.135,82 €), est le résultat d’une fixation judiciaire en fonction de l’évolution des indices INSEE du coût de la construction, qu’ au 1^er janvier 1999, le loyer a été plafonné, par décision de la présente juridiction, confirmée par la cour d’appel si bien que la thèse de la bailleresse ne peut en toute hypothèse prospérer, que le loyer au 20 septembre 2004 ne pouvait être fixé à la valeur locative car, dans l’esprit des parties, il s’agissait, dans le cadre du renouvellement anticipé au 20 septembre 2004, de reprendre, sauf à l’arrondir à un montant supérieur, le loyer au 1^er janvier 1999, fixé judiciairement aux indices (23.135,82 €), dans la mesure où le renouvellement intervenait avant l’échéance contractuelle au 31 décembre 2007 et que s’il s’était poursuivi jusqu’à cette date et en l’absence de révisions, d’une part, le loyer aurait été maintenu au même montant jusqu’à la date, au minimum, du 31 décembre 2007, et d’autre part, que l’assiette des locaux donnés à bail était réduite, que toute fixation arbitraire posait un risque fiscal puisque une augmentation injustifiée faisait supporter à la société preneuse une charge au bénéfice des co-associées bailleresses et au détriment de la société preneuse, que le juge ne peut fonder sa décision sur l’avis de l’expert mandaté par la bailleresse et d’autre part le rapport de l’expert judiciaire, démontre que le loyer du bail renouvelé au 20 septembre 2004 n’a pas été fixé par les parties à un niveau anormalement bas, ni le prix unitaire de 420 € estimé par l’expert de la bailleresse, ni celui de 400 € estimé par l’expert judiciaire, qu’en revanche, le loyer au 20 septembre 2004 (23.500 €) respecte d’une part, la valorisation judiciaire et d’autre part, la législation fiscale et

pénale, que les éléments recensés par l’expert s’échelonnent du 04/1999 au 07/2002, que les références 1999/2001 étant trop éloignées de la date du 20 septembre 2004, a fortiori lorsque rien ne permet d’affirmer que la valeur locative en 2004 est supérieure à celle des années 1999/2001, que lors des révisions au 20 septembre 2007 et au 20 septembre 2010, le loyer a été révisé en fonction des indices INSEE du coût de la construction, qu’à ces dates, Madame Y n’avait plus qualité d’associée et n’était plus davantage co-gérante au sein de la société preneuse et pourtant elle n’a pas tenté de faire application de l’article L.145-38 du code de commerce, lui permettant d’obtenir un loyer révisé à la valeur locative, que Madame Z, gérante de la société F Z (preneuse) est toujours associée et co-gérante au sein de la SCI F CLER (bailleresse), qu’il ne peut être retenu qu’un loyer minoré a été consenti à la société preneuse, alors qu’au 20 juillet 2005, date de signature du bail, la SCI bailleresse, via Madame Y, savait que celle-ci avait mis un terme aux prétendus liens capitalistiques, en manifestant sa volonté de vendre ses parts sociales, sans que puisse être invoquée une cession des parts sociales effective en 2007.

La SCI F CLER soutient que les parties, en 2005, ont décidé, d’un commun accord, de signer un nouveau bail et non de se contenter de renouveler le bail existant, ce qui leur permettait de redéfinir l’intégralité des dispositions contractuelles et notamment le montant du loyer et la destination « TOUS COMMERCES », que cette destination contractuelle « TOUS COMMERCES » ainsi que le loyer minoré procurent un avantage financier certain à la société F Z dont Madame C D épouse Z est gérante et unique associée, en cas de cession du droit au bail, étant rappelé que ce bail est librement cessible par le preneur sans l’accord du bailleur, que Madame E A épouse Y, qui n’est plus associée de la société SNC Z-A, devenue société F Z, ne tire plus aujourd’hui aucun bénéfice de cet important avantage contractuel consenti à la preneuse, que le prix du loyer a été fixé en fonction d’un plan prévisionnel de remboursement de l’emprunt de 210.000€ effectué par la société SCI F CLER dans le cadre de l’acquisition des murs donnés en location à la SNC F Z-A aujourd’hui dénommée F Z, que l’avantage de libre cession d’un bail commercial « tous commerces » ne saurait être compensé, comme le soutient la société F Z, par l’inconvénient selon lequel, en cas de cession de droit au bail, la garantie solidaire du cédant est due, que pour pouvoir inclure de telles clauses, et notamment un loyer particulièrement bas, que les parties ne se sont pas contentées de renouveler le bail mais ont décidé de signer un nouveau bail, que la réduction de la surface locative du fait de la vente en 2006 de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble et qui était intégré au bail initial, ne peut justifier l’absence d’augmentation du montant du loyer lors de la conclusion du nouveau bail alors que cet appartement, à usage d’habitation n’a jamais été occupé par la SNC Z A, ni même sous-loué par cette dernière, que la vente de cet appartement a donc permis de rembourser l’avance de crédit accordé à la SCI F CLER pour l’acquisition des murs de la F mais n’a pas réduit, de fait, la « surface locative » exploitée par cette dernière, que le rapport d’expertise judiciaire conclut à une valeur locative au 20 septembre 2004 de 36.700€ alors que le loyer a été fixé à la somme en principal de 23.500€ soit une différence d’environ 35%, que

cette différence est suffisamment importante pour considérer que le loyer initial a été minoré, qu’au demeurant, ce rapport d’expertise judiciaire confirme le rapport d’expertise amiable du 3 décembre 2013 de M^me I J-K, expert immobilier près la cour d’appel de Paris, que la société F Z, qui conteste les conclusions des experts, ne produit aucun avis d’expert contraire.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce à moins d’une modification notable des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le loyer du bail renouvelé est plafonné par la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

L’article R.145-8, alinéa 3 du code de commerce énonce qu’il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été fixé.

Lorsque celui-ci a été fixé selon des modalités spécifiques ou minoré en raison de circonstances exceptionnelles particulières qui ont disparu lors du renouvellement, le bailleur est fondé à revendiquer le déplafonnement.

A la page 4 de son rapport, l’expert indique que le bailleur ayant soutenu l’existence d’un loyer anormalement bas, en raison de circonstances particulières, sa mission a été étendue par décision en date du 10 mars 2015 et M^me X a donc bien reçu mission d’évaluer le loyer au 20 septembre 2004.

Le loyer doit être comparé pour apprécier son caractère anormalement bas ou non au prix de marché de l’époque pour les baux commerciaux.

Il ne pouvait être reproché à la société bailleresse une fixation arbitraire et encore moins un abus de biens sociaux si le loyer était fixé à sa valeur locative.

Enfin, dès lors qu’elles étaient d’accord et qu’elles signaient un nouveau bail incluant des nouvelles clauses, les parties fixaient amiablement le loyer.

Contrairement à ce qu’indique la bailleresse, les parties n’étaient pas tenues par des dispositions légales impératives qui les auraient contraintes à fixer le loyer à une somme déterminée lors de la conclusion du bail de 2005.

La société SCI F CLER constituée à cet effet, a acquis des locaux commerciaux qui étaient antérieurement donnés en location à la société SNC Z-A, par jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Paris du 20 septembre 2004.

La société SNC Z-A a bénéficié d’un renouvellement de bail commercial à compter du 1^er janvier 1999, pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel principal de 23.135,82 € et dont la destination était la suivante: « Les lieux loués sont destinés exclusivement au commerce de F, à l’exclusion de tout autre ».

Lorsque le bail en date du 20 juillet 2005 a été conclu entre la société SCI F CLER et la société SNC Z-A, aujourd’hui dénommée F Z, Mesdames E A, épouse Y et C D, épouse Z, avaient constitué la SCI F CLER dont elles étaient et sont toujours co-gérantes et détentrices, à égalité, des parts.

Mesdames E A, épouse Y, et C D, épouse Z étaient également co-gérantes et co-détentrices à parts égales de la société SNC Z-A.

Par un jugement en date du 20 juin 2007, le tribunal de commerce de paris a ordonné la vente des parts sociales détenues par Madame E A épouse Y dans la société SNC Z-A, à Madame C D épouse Z.

La société F Z alléguant que que lorsque le bail a été signé le 20 juillet 2005, Madame E A épouse Y avait déjà proposé à Madame Z la cession de ses parts dans la SNC par acte extra-judiciaire du 21 avril 2005, ce qui avait été accepté, Madame E A épouse Y fait à juste titre remarquer que lorsque le bail commercial a été signé le 20 juillet 2005, elle était toujours co-gérante et associée à parts égales de la SNC Z-A, société preneuse, de même qu’elle l’était, et l’est toujours, de la

SCI F CLER, société bailleresse puisque le tribunal de commerce de Paris a ordonné la vente des parts sociales par un jugement en date du 20 juin 2007.

Si lors des révisions triennales de 2007 et 2010, le loyer a été fixé en fonction des indices INSEE du coût de la construction, cela signifie qu’aucune demande de révision n’a été initiée et il ne peut en être tiré aucune conséquence quant à la présente procédure.

Le 20 juillet 2005, la SCI F CLER et la SNC Z-A signent un nouveau bail portant sur les locaux occupés par la F en lui accordant une destination contractuelle tous commerces. M^me E A épouse Y et M^me C D épouse Z, en constituant une SCI et en exerçant la même activité professionnelle au sein de la SNC Z-A ont partagé des intérêts financiers qui les ont amenées à prendre des décisions de nature à développer leur activité. A notamment été pris en compte un plan prévisionnel de remboursement de l’emprunt de 210.000€ effectué par la société SCI F CLER dans le cadre de l’acquisition des murs donnés en location à la société SNC F Z-A aujourd’hui dénommée F Z.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M^me X que la valeur locative du local au 20 septembre 20014 était de 36 720 euros. L’ expert donne des références de fixations judiciaires, de locations nouvelles, de renouvellements amiables;

Si on peut exclure les locaux de petite surface non comparables à ceux du local litigieux, il n’y a pas lieu d’exclure les références de l’année 2000 au prétexte que la preuve n’est pas rapportée que la valeur locative en 2004 est supérieure à celle des années 2000 ; il sera fait observer qu’il appartient à l’appelante qui critique le rapport d’expertise de justifier de ses allégations.

L’expert a donné des références situées dans la rue Cler et dans les rues avoisinantes.

Pour les fixations judiciaires, le prix au m² s’élève de 275 euros à 305 euros pour la période de 2000 à 2002

Pour les renouvellements amiables, le prix au m² s’élève de 224 euros à 547 euros de 1999

à 2002

Pour les locations nouvelles, le prix au m² s’élève à 610 euros le m² pour un local de 86 M² occupé par une banque à la date d’avril 2004

Pour les loyers décapitalisés, seul le local occupé par l’enseigne Petit Bateau de 107m² pour un prix au m² de 356 euros peut être pris en compte. L’appelante produit un mail d’un cabinet d’expertise aux termes duquel le bail est en date du 1^er janvier 2006 et non du mois d’avril 2003. Cet élément ne reposant sur aucune pièce probante, il y a lieu de retenir la date de l’expert judiciaire.

Il sera tenu compte, à titre de référence, de ce montant de 356 euros sans prendre en considération le droit d’entrée.

L’expert a proposé un prix au m² de 400 euros en indiquant qu’elle avait pris en compte

— « les lieux loués, qui dépendent du 2 ème et meilleur tronçon de la rue Cler, le plus achalandé, bénéficient d’un bon emplacement pour l’activité exercée ; on notera également qu’aucune autre F n’est implantée sur la rue Cler, (')

— La bonne situation pour l’activité exercée (F), dans un quartier résidentiel (recherché et à pouvoir d’achat élevé) et de bureaux, mais aussi touristique, correctement desservi par les transports

en commun et avec des facilités relatives de stationnement, sur l’artère alimentaire majeure de l’arrondissement, une voie piétonne de bonne commercialité bénéficiant d’une chalandise assez importante ;

— L’immeuble ancien de facture simple dont dépendent les locaux étudiés, édifié en maçonnerie enduite, avec un ravalement en état correct et un gros 'uvre semblant entretenu ;

— La belle visibilité des locaux grâce à un linéaire de façade d’environ 7,70m avec une devanture vitrée prise dans le bâti comprenant une large vitrine et une porte d’accès vitrée (automatique, surélevée d’une marche, en retrait et encadrée par deux poteaux de soutènement), le tout sous un bandeau à l’enseigne « F CLER », outre une croix lumineuse en drapeau (sur la droite au niveau du R+1) ;

— Les caractéristiques propres des locaux étudiés, se développant sur deux niveaux (RDC/R-1) reliés entre eux par un escalier intérieur en bois (étroit et raide), avec :

Au RDC : un niveau d’environ 115m 2, de configuration assez régulière et d’une assez

belle hauteur sous faux-plafond (environ 2,42m), avec zone 1 aménagée en aire de vente de manière traditionnelle pour l’activité exercée, puis une zone 2 aménagée en zone de préparation et bureaux, et enfin, divers locaux d’accompagnement à la suite en enfilade (réserves et sanitaire) ;

Au R-1 : un voûtain de cave d’environ 40 m 2 , de configuration régulière et d’une assez

belle hauteur (environ 2,30m en partie haute), divisé en plusieurs compartiments ;

— L’ensemble étant de taille correcte, assez fonctionnel et adapté à l’activité exercée, le tout

correctement entretenu (') ; »

Si les fixations judiciaires sont inférieures à 400 euros, la majorité des baux renouvelés l’a été pour un prix d’environ 400 euros et les nouveaux baux conclus en 2004 et 2006 l’ont été à 610 euros et 593 euros. Le prix de 400 euros le M² qui ne résulte pas d’une moyenne mais d’une analyse des différents baux de référence et de la prise en compte des caractéristiques du local à évaluer doit être entériné.

L’appartement situé au dessus du local professionnel était à usage d’habitation ; il n’est pas invoqué son occupation par la SNC Z-A. Il a été vendu. En tout état de cause, l’expert a évalué le local en proposant un prix au m². L’ existence de cet appartement n’a pas eu d’incidence notable sur l’évaluation du prix du local commercial.

Actuellement, seule M^me C D épouse Z a des parts dans la SNC Z-A alors qu’elle est toujours de même que Madame E A, épouse Y, dans la SCI et ne partagent donc plus des intérêts financiers au même niveau.

Les circonstances particulières résultant des intérêts financiers unissant M^me Z et M^me Y quant à l’exploitation de la F lors de la conclusion du bail de 2005 ont disparu lors du renouvellement du bail au 20 septembre 2013.

Aux termes de l’expertise judiciaire, il sera retenu une valeur locative au 20 septembre 2004 de 36.700€ alors que le loyer a été fixé à la somme en principal de 23.500€ soit une différence d’environ 35%. Il y a lieu d’en conclure que le loyer initial a été minoré.

En conséquence, les conditions visées à l’article R.145-8, alinéa 3 du code de commerce étant

remplies, il y a lieu de faire droit à la demande de déplafonnement du loyer.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’expert judiciaire a proposé les références suivantes :

Au titre des fixations judiciaires, le prix au m² s’élève à 400 euros pour un local de 48 m² occupé par un salon de coiffure avenue Bosquet (dans le cadre d’une indemnité d’éviction) à la date de septembre 2009 et de 360 euros pour un local occupé par un supermarché de 243 m² dont le bail a été renouvelé à la date du mois de janvier 2010.

Pour les renouvellements amiables, le prix au m² s’élève à 570 euros pour un local de 100m² occupé par un café-brasserie avenue Bosquet à la date de février 2008, à 768 euros pour un local de 124 m² occupé par une banque à l’angle de la rue Cler et de l’avenue de la Motte-Picquet à la date d’octobre 2009 et à 442 euros pour un local de 33 m² occupé par un pressing rue de la Comète à la date de janvier 2012.

Pour les locations nouvelles, le prix au m² s’élève à 760 euros le m² pour un local de 65,80 m² occupé par une agence immobilière à la date de février 2008, de 1650 euros le m² pour un local de 47 m² occupé par un magasin de prêt à porter à la date du mois de novembre 2013 et 625 euros pour un local de 104 m² occupé par une clinique rue G H à la date de juin 2014. (postérieure à septembre 2013)

Pour les loyers décapitalisés, il sera pris en considération le seul loyer facial et non les valeurs issues de l’amortissement des droits d’entrée ou des prix de cession que l’on observe notamment pour des emplacements de haute commercialité pour lesquels la valeur du droit au bail peut inclure d’autres éléments de valorisation qui ne sont pas strictement liés à l’économie de loyer et peuvent revêtir une valeur d’opportunité ou de stratégie de développement de sorte que le droit au bail qui est acquitté n’a pas la qualité de complément de loyer.

Si on ne retient pas le coût du droit au bail mais le seul loyer facial, le prix au m² s’élève à 1200 euros pour un local de 35 m² occupé par un magasin de prêt à porter rue Cler à la date d’octobre 2010, à 284 euros pour un local de 55 m² occupé par un magasin de prêt à porter rue Saint-Dominique à la date de mars 2011, à 1014 euros pour un local de 71 m² occupé par un magasin de prêt à porter rue Saint-Dominique à la date de septembre 2011, à 2174 euros pour un local de 46 m² occupé par une agence de voyage rue Saint-Dominique à la date d’octobre 2012.

Ont été prises en compte les surfaces supérieures à 30 m² et les fixations les plus récentes qui peuvent être un peu lointaines, selon l’appelante mais antérieures à septembre 2013 ou proche de cette date. Si on exclut toutes les références rejetées par la SCI F CLER, qui avait la possibilité d’apporter ses propres références à l’expert, l’expertise est réduite à néant. Or, l’expert a proposé peu de références récentes mais situées à proximité du local à évaluer et se rapprochant des caractéristiques de celui-ci.

Le preneur cite le renouvellement amiable de l’enseigne PETIT BATEAU, au 1^er janvier 2015, située […], à l’angle de […], moyennant, pour une surface pondérée de 132,70 m² B, un prix unitaire de 464 €/m 2 B. Il produit de nouveau le mail qui s’avère, sur le plan de la preuve insuffisant, d’un cabinet d’expertise et fait observer à juste titre que la date d’effet du bail est postérieure au présent renouvellement.

On constate une grande diversité dans les références fournies, une augmentation régulière des loyers qui peuvent devenir très importants notamment pour les loyers décapitalisés et de manière moindre pour les nouvelles locations.

Dans la mesure où l’expert a retenu un certain nombre de loyers décapitalisés en prenant en compte le loyer facial augmenté du coût de l’acquisition du droit au bail, ce qui justifie d’opérer un correctif sur le prix au m², et afin également de tenir compte des caractéristiques des locaux tels que décrits par l’expert, le prix au m² sera fixé à 720 euros.

Sur la superficie des locaux

La SCI F CLER fait valoir que les « locaux d’accompagnement » (au rez-de-chaussée) devraient être comptabilisés pour mémoire dès lors que les locaux sont inutilisés pour être inutilisables, et à défaut d’appliquer un coefficient de 0,20, qu’en zone 2, au rez-de-chaussée, il doit être tenu compte des dénivellements et dès lors le coefficient 0,7 est davantage adapté.

La SELARL F Z répond que le dénivellement dans la « zone 2 » au rez-de-chaussée n’existe pas, mais qu’il s’agit d’une marche entre la zone 1 et la zone 2 d’une part et la réserve d’autre part, que la pondération opérée par l’expert doit être entérinée.

Il résulte de l’expertise et des conclusions des parties que l’expert a d’abord proposé de retenir une surface pondérée de 91,60 m² B pour une surface réelle de 155M² non contestée puis, à la suite des observations formulées par la société F Z, a retenu dans son rapport une surface pondérée de 85m².

Pour la zone 2, l’expert a retenu un coefficient de 0,75 au lieu de 0,80 pour tenir compte de ce dénivellement tout en soulignant pour l’activité exercée le caractère indispensable de cette zone non accessible au public et pour les locaux d’accompagnement, l’expert a ramené la surface pondérée de 26 m² à 20 m² en appliquant un coefficient de 0,40 au lieu de 0,50, décrivant cette partie comme de configuration régulière et éclairée par plusieurs ouvertures sur cour et par un vasistas pour la petite réserve.

De plus, l’expert a décrit les locaux d’accompagnement comme la réserve et les sanitaires et les photographies jointes à l’expertise montrent des locaux en état d’utilisation ce qu’elle confirme aux termes de sa réponse au dire en page 31 du rapport. La photographie communiquée par la société F Z, non identifiable en ce qu’il n’est pas établi le lieu où elle a été faite, ne peut être prise en considération pour conclure au caractère inutilisable de cette partie des locaux contrairement à ce que l’expert conclut.

En conséquence, la pondération proposée par l’expert sera entérinée et la surface pondérée sera fixée à 85M².

Sur les correctifs

L’expert judiciaire, après avoir précisé que la majoration pour une faculté de libre cession du bail aurait dû être de 20% s’il n’avait pas « tenu compte de l’activité exercée par le preneur, limitant ainsi les avantages de ces facultés pendant l’exploitation », elle a indiqué qu’afin de tenir compte du caractère réglementé de l’activité de F et de parapharmacie, elle limitait la majoration de 10% ce qui signifie que l’observation du preneur a été prise en compte.

Il sera fait droit à la demande de la preneuse de la déduction de 5% résultant de la clause exorbitante de droit commun faisant peser sur le locataire les travaux prescrits par l’administration alors qu’ils incombent au bailleur, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de l’existence ou non de travaux déjà prescrits.

Il n’y a pas de contestation sur la déduction de la somme de 1049 euros correspondant au montant de la taxe foncière, à la charge du preneur alors qu’elle incombe au bailleur.

Sur la base de ces éléments, il y a lieu de fixer au 20 septembre 2013, une valeur locative de :

85 m 2 B x 720 € m2B = 61 200 €

61 200€+ 10% (majoration de 10% pour faculté de libre cession du bail ) = 67 320 €

67 320 € – 5% ( déduction travaux administration) = 63 954€

63 954€ – 1049€ (impôt foncier) = 62 905 € HT/HC/AN

Sur la date de prise d’effet du nouveau loyer et le point de départ des intérêts

Le loyer ayant été fixé à un prix inférieur à celui réclamé initialement par la SCI F CLER, le nouveau loyer prendra effet à compter du 20 septembre 2013, date de renouvellement du bail.

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer antérieur courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix soit en l’espèce le 2 mai 2014, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure.

Le bailleur étant à l’origine de la demande de fixation du loyer, les intérêts au taux légal courent sur les arriérés de loyers dus, à compter de la date de l’assignation, soit le 2 mai 2014, et à compter de chaque échéance sur les loyers postérieurs à cette date.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce que le coût de l’expertise a été partagé par moitié compte tenu de l’intérêt qu’elle comportait pour chaque partie.

Chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel et les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré sur le montant du loyer du bail renouvelé et les intérêts,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe à 62 905 € euros en principal, hors taxes et hors charges, par an à compter du 20 septembre 2013 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date pour les locaux situés […] à Paris 7^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la société F Z à payer à la SCI F CLER, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 2 mai 2014, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Dit que les intérêts échus et dus pour une année entière seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

Rejette toute autre demande,

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE