Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5

ARRÊT DU 23 JANVIER 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/14360 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3YWZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juin 2017 -Tribunal de Commerce de de Paris – RG n° 2015033149

APPELANTE

SA COMPAGNIE FRANÇAISE D’ENTREPRISE 'C.F.E'

Ayant son siège social […]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

N° SIRET : 562 130 997

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant M^e Laure IELTSCH, avocat au barreau de PARIS, toque : P038

INTIMÉE

SARL GROUPE JLV exerçant sous l’enseigne 'EVOLIS'

Ayant son siège social […]

[…]

N° SIRET : 513 504 498

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1757

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Camille LIGNIERES, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me G-H I, Présidente de chambre

M^me Christine SOUDRY, Conseillère

M^me Camille LIGNIERES, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me D E-F

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me G-H I, présidente de chambre et par M^me D E-F, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE :

En date du 25 janvier 2013, la société Compagnie Française d’Entreprise (dite CFE) a donné mandat à la société Groupe JLV, exerçant sous l’enseigne Evolis (dite JLV Evolis) l’activité de transactions locations de bureaux, de trouver un acquéreur pour des locaux situés […], au prix de vente de 840.000 euros net vendeur, outre 4% HT du prix à titre de rémunération au profit de la société JLV Evolis.

Ce mandat d’une durée irrévocable de 3 mois s’est poursuivi par tacite reconduction par périodes de 3 mois, pour une durée totale de 12 mois, soit jusqu’au 24 janvier 2014.

En date du 13 juin 2013, M^me Z X a transmis à la société JLV Evolis une offre concernant le local au prix de 810.000 euros net vendeur outre 4% HT d’honoraires agence soit au prix total de 848.750,40 euros, offre que la société JLV Evolis a transmis au vendeur, lequel l’a acceptée en date du 17 juin 2013.

Par courriel en date du 18 juin 2013, l’entier dossier a été transmis par la société JLV Evolis au notaire chargé de la vente, avec en copie M^me X et la représentante de la société CFE, concernant une vente au profit du Docteur A Y et M^me Z X (avec la possibilité de substitution au profit d’une SCI ou SELARL).

Aucune promesse de vente n’a été signée à la suite de la transmission du dossier.

Par acte notarié du 15 juillet 2014, la société CFE a vendu à la société Y-Bellevue les biens objets du mandat signé le 25 janvier 2013, par l’intermédiaire d’un tiers, l’agence des Princes qui a perçu la commission sur la vente.

Par lettre en date du 12 mars 2015, la société JLV Evolis a sollicité de la société CFE le paiement de la somme de 38.750,40 euros en application du mandat de vente du 25 janvier 2013. La société CFE n’a pas donné suite à ce courrier.

C’est dans ces circonstances que la société JLV Evolis a, par acte en date du 5 juin 2015, assigné la société CFE devant le tribunal de commerce de Paris aux fins d’obtenir paiement de la somme de

38.750,40 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 06 juin 2017, le tribunal de commerce de Paris a :

— condamné la société Compagnie Française d’Entreprise « CFE » à payer à la société, exerçant sous l’enseigne « Evolis », la somme de 38.750,40 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2015 ;

— condamné la société Compagnie Française d’Entreprise « CFE » à payer à la société JLV, exerçant sous l’enseigne « Evolis », la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté pour les demandes autres, plus amples ou contraires ;

— condamné la société Compagnie Française d’Entreprise « CPE » aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 82,44 euros dont 13,52 euros de TVA.

Par déclaration du 17 juillet 2017, la société CFE a interjeté appel de cette décision.

***

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2017, la société CFE, appelante, demande à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats, et notamment la pièce n°3 adverse, à savoir l’offre du 13 juin 2013 de Madame X demeurée sans suite,

Vu le mandat conclu par correspondance,

Vu l’objet social de la société CFE et les dispositions des articles L.121-21 et L.121-25 du code de la consommation applicables à la date des faits,

— déclarer la société Compagnie Française d’Entreprise recevable en son appel, l’y déclarer bien fondée ;

En conséquence,

— infirmer en toutes dispositions le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau,

— dire et juger nul le mandat de l’agence Evolis ;

En conséquence,

— déclarer irrecevable la demande de la société Evolis ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la société Evolis ne justifie pas avoir transmis à la société CFE une offre d’achat

émanant du docteur Y en date du 13 juin 2013 ;

— dire et juger que l’offre du 13 juin 2013, présentée et signée par Madame X, n’était assortie d’aucune procuration et n’a eu aucune suite du fait de la carence de M^me X ce que ne conteste pas la société Evolis ;

— dire et juger que les demandes de la société Evolis à l’encontre de la société CFE sont sans fondement ;

— dire et juger que la société Evolis ne justifie d’aucune faute commise par la société CFE, ni d’un lien de causalité avec le prétendu préjudice qu’elle revendique ;

— débouter la société Evolis de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société CFE ;

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que la clause pénale sera réduite à 1 euros du fait de la carence et de l’absence de préjudice de la société Evolis ;

— condamner dans tous les cas la société Evolis à payer à la société CFE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 06 décembre 2017, la société JLV Evolis, intimée, demande à la cour de :

Vu les anciens articles 1134, 1142, 1147, et 1152 du code civil,

Vu les pièces,

— confirmer le jugement rendu le 06 juin 2017 par le tribunal de commerce de Paris dans toutes ses dispositions ;

— débouter la société Compagnie Française d’Entreprise de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

— condamner, la société Compagnie Française d’Entreprise à payer à la société JLV Evolis la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

***

MOTIFS

Sur la validité du mandat

L’appelante prétend que le contrat de mandat signé entre elle et la société JLV Evolis ne comportant pas de coupon de rétractation détachable doit être annulé pour défaut de conformité aux dispositions de l’ancien article L.121-23 du code de la consommation applicable en l’espèce. Elle fait valoir que la société CFE ne peut être considérée comme un professionnel dans le secteur des transactions immobilières alors que son objet social est la vente de matériel industriel.

L’intimée réplique que le contrat de mandat conclu entre les deux parties ne peut faire l’objet d’une nullité, en ce que l’article L.121-21 du code de la consommation visé par la société appelante ne concernant que les personnes physiques ; et qu’au surplus, la société CFE, en tant que personne

morale agissant en qualité de professionnelle, ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation.

Sur ce,

Le contrat dont il est demandé l’annulation est un contrat de mandat de recherche d’acquéreur conclu le 25 janvier 2013 entre la société CFE et la société JLV Evolis, agence immobilière, chargeant cette dernière de vendre son bien immobilier.

L’appelante invoque l’application de règles issues du code de la consommation.

Or, il est établi que le code de la consommation instauré par la loi no 93-949 du 26 juillet 1993 applicable aux faits de l’espèce vise à protéger le consommateur, c’est à dire toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale.

En l’espèce, s’agissant d’un contrat conclu avec la société de CFE, personne morale, il convient de rejeter l’application des règles protectrices du code de la consommation invoquées par l’appelante.

Le jugement de 1^re instance sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en nullité du mandat pour défaut du bordereau de rétractation prévu par le code de la consommation.

Sur la violation des obligations contractuelles de la société CFE envers son mandataire

L’appelante nie avoir violé les obligations du contrat de mandat la liant à la société JVL Evolis.

D’une part, elle prétend que l’offre d’achat n’était pas faite au nom du Docteur Y mais à celui de M^me X, qu’il n’est pas justifié de la régularité du pouvoir de M^me X de représenter le Docteur Y.

D’autre part, elle soutient que l’offre du Docteur Y a été présentée par une autre agence immobilière, l’agence Des Princes, détentrice d’un mandat de vente depuis le 9 octobre 2012, les deux agences immobilières étant en concurrence.

L’intimée répond que la société CFE a violé ses obligations contractuelles à son égard, en manquant à son obligation d’information et en violant l’interdiction qui lui était faite de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par leur mandataire.

Sur ce,

Vu les anciens articles 1134 et 1135 du code civil applicables aux faits de l’espèce,

Vu le contrat de mandat signé entre les parties le 25 janvier 2013,

- l’obligation d’information prévue dans le contrat

Le contrat de mandat conclu entre les parties stipule dans la partie consacrée aux obligations du mandant au dernier paragraphe : « Le Mandant s’oblige pendant toute la durée du mandat, ainsi que durant les six mois suivant l’expiration du mandat, à informer immédiatement le Mandataire de toute transaction conclue, en lui notifiant par lettre recommandée, les noms et adresses de l’acquéreur et du notaire chargé d’authentifier la vente ».

Ce contrat de mandat était en vigueur jusqu’au 24 janvier 2014.

Or, il n’est pas contesté que la société CFE n’a pas informé l’agence Evolis du fait qu’elle avait vendu par acte en date du 15 juillet 2014 son bien immobilier à la société Y-Bellevue, soit dans les 6 mois après le terme du mandat donné à la société JLV Evolis.

- la violation de l’interdiction de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire :

Le contrat de mandat signé entre les parties stipule dans la partie consacrée à la rémunération du mandataire :

« Une somme équivalente à la rémunération susvisée sera également due au Mandataire, à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible, dès lors que le Mandant aura traité directement ou indirectement avec un acquéreur présenté par le Mandataire pendant la durée de validité du mandat

A l’expiration du présent mandat, le Mandataire n’aura droit aux honoraires ci-dessus définis que si la vente est conclue avec un candidat acquéreur ayant visité les lieux ou avec lequel des négociations auraient été engagées par l’intermédiaire du Mandataire pendant la durée de ce mandat et ce pendant une période de 6 mois à compter de la date de son expiration (')».

Le mandant nie que la vente litigieuse a été conclue avec un acquéreur ayant visité les lieux ou avec lequel des négociations auraient été engagées préalablement par l’intermédiaire de la société JLV Evolis.

Cependant, il est produit un email en date du 18 juin 2013 que la société JLV Evolis adressait au notaire en charge de la transaction immobilière, avec en copie M^me B C, représentant la société CFE, ainsi que M^me X, en ces termes : « Chers Maîtres, Nous avons le plaisir de vous confirmer la vente des locaux situés au […] par la société CFE-M^me B C à l’attention du Docteur A Y et M^me Z X (avec la possibilité de substitution au profit d’une SCI ou SELARL) ' Nous sommes à votre entière disposition dès que possible pour signer une promesse de vente dans les plus brefs délais ».

Il ressort aussi des e-mails versés aux débats échangés entre les parties et/ou le notaire en date des 20 et 29 mai et 5, 6 et 7 juin 2013 que la promesse de vente en question concernait la « SELARL Y » et que M^me X était intervenue pour le compte du Docteur Y, avec faculté de substitution.

En effet, ce projet de promesse de vente fait suite à une offre d’achat datée du 18 février 2013 signée par la SELARL Y adressée à l’agence Evolis que cette dernière a produit aux débats.

Il n’est pas contesté que la société CFE a par la suite accepté le 24 janvier 2014 une nouvelle offre d’achat du Docteur Y par l’intermédiaire de l’agence Des Princes datée du 21 janvier 2014, concernant les biens objets du mandat donné à la société JLV Evolis sans l’en informer et alors que le mandat donné à cette dernière était toujours en cours.

Comme l’ont relevé à bon droit les juges de 1^re instance, la société CFE ne rapporte pas la preuve du fait que l’agence Des Princes lui aurait présenté le Docteur Y antérieurement à l’agence JLV Evolis.

Il en résulte que la société CFE a violé son obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de mandat donné à la société JLV Evolis, et plus particulièrement ses obligations d’information à l’égard de son mandataire et l’interdiction de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a jugé que la société CFE avait engagé sa

responsabilité contractuelle à l’égard de la société JLV Evolis.

Sur l’indemnisation due par la société CFE

Les juges de première instance ont condamné la société CFE à payer à la société JLV Evolis la somme représentant la commission que cette dernière aurait perçue si la vente avait été réalisée par son intermédiaire, et ce à titre de clause pénale prévue dans le contrat de mandat conclu entre les parties.

L’appelante reproche à l’intimée d’avoir retardé la réalisation de la vente immobilière et affirme que dès lors elle ne peut plus revendiquer une commission sur une vente qu’elle n’a pas réalisée.

Elle conteste devoir la clause pénale à défaut de tout manquement contractuel ; et à titre subsidiaire, en demande la réduction à un euro symbolique, en raison de l’absence de préjudice.

Sur ce,

Le contrat de mandat conclu entre les parties prévoit expressément que « en cas de réalisation de la vente, la rémunération du mandataire sera à la charge de l’acquéreur et représentera 4% du prix de vente global et qu’une somme équivalente à cette rémunération sera également « due au Mandataire, à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible, dès lors que le Mandant aura traité directement ou indirectement avec un acquéreur présenté par le Mandataire pendant la durée de validité du mandat ».

Il n’est pas contesté que cette indemnité forfaitaire doit être qualifiée de clause pénale au sens de l’ancien article 1152 du code civil.

Si la société CFE, pour voir réduire cette indemnité forfaitaire, invoque un manque de diligence de l’agence Evolis qui aurait entrainé un retard excessif dans la réalisation de la promesse de vente, néanmoins, rien au dossier ne le démontre. Au contraire, il est justifié que l’agence Evolis avait envoyé au notaire dès le 18 juin 2013 tous les éléments pour que la promesse de vente soit signée par son intermédiaire.

Il n’est pas contesté que la commission qu’aurait dû percevoir l’agence Evolis si la vente avait été réalisée par son intermédiaire serait de 38.750,40 euros.

Dès lors, l’indemnisation due par la société CFE en réparation de la violation de ses obligations contractuelles à l’égard de la société JLV Evolis doit être fixée à hauteur de la somme de 38.750,40 euros, à l’instar de ce qu’a jugé le tribunal de commerce.

Sur les frais et dépens

Le jugement de première instance sera confirmé quant aux frais et dépens qu’il a fixés.

La société CFE qui succombe en appel supportera les entiers dépens de la présente instance.

Il est équitable que cette dernière soit condamnée à participer aux frais irrépétibles complémentaires engagés par la société JLV Evolis pour se défendre en appel à hauteur de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

CONDAMNE la société Française d’Entreprise à payer à la société société Groupe JLV, exerçant sous l’enseigne Evolis, la somme de 2000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Française d’Entreprise aux entiers dépens de l’appel.

D E-F G-H I

Greffière Présidente