Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 31 JANVIER 2018

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/06872

Décision déférée à la cour : jugement du 11 Février 2014 – tribunal de grande instance de Bobigny – RG n° 12/09483

APPELANTE :

SAS INTERVAL ROUTAGE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 320 316 151

[…]

[…]

Représentée par Maître David PINET de l’ASSOCIATION LEBRAY & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R189

INTIMÉS :

Maître Z Y ès qualités de liquidateur judiciaire de la société INTERVAL ROUTAGE

[…]

[…]

Maître B X ès qualités d’ancien administrateur judiciaire de la société INTERVAL ROUTAGE

[…]

[…]

Représentés par Maître B CHEYSSON de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0043 substitué à l’audience par Maître Elisabeth DOS SANTOS de la SELARL CHEYSSON MARCHADIER & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : K0043

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE AGRIA prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 428 628 861

[…]

[…]

SA GESTION IMMOBILIÈRE DE BECON – G.I.B. prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 692 014 038

[…]

[…]

Représentées par Maître Caroline MARCEL de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocate au barreau de PARIS, toque : B0418

Ayant pour avocate plaidante Maître Farauze ISSAD de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocate au barreau de PARIS, toque : C2017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame D E

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juin 1995, la SCI Agria, représentée par son mandataire la SARL Bordat, a consenti à la SA Inter Routage un bail portant sur des locaux sis […] à Aubervilliers 93300 (à gauche en entrant) faisant partie du terrain cadastré section n°78A, 79 et 80

pour une superficie de 1 650m² environ, à compter du 1^er juillet 1995 pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 204 000 Francs plus TVA.

Le 7 décembre 2004, la SCI Agria a renouvelé le bail à effet du 1^er juillet 2004 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 38 520 € indexé.

Par acte du 28 février 2001, la SCI Agria a renouvelé un second bail consenti le 22 mai 1991 à la SA Inter Routage portant sur un local sis […] à Aubervilliers 93300 faisant partie du terrain cadastré section BF n°78 A, 79 et 80 pour une superficie de 1 443m² environ (à droite de la propriété, construit en retrait de la rue de 16m environ, une partie de bâtiments en L) à compter du 1^er octobre 1998.

A la suite de loyers impayés, la bailleresse a fait délivrer le 3 décembre 2010 à la SA Inter Routage, devenue SAS Interval Routage, deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée dans les baux.

Par ordonnance de référé du 21 mars 2011, la société Inter Routage a été condamnée par le tribunal de grande instance de Bobigny à payer à la SCI Agria la somme de 55 497,37 euros à titre de provision sur les loyers arriérés, et a été autorisée à se libérer de sa dette en un versement, en sus des loyers courants, la clause résolutoire étant suspendue.

Suivant deux actes en date du 19 mars 2012, la SCI Agria a fait à nouveau commandement à la société Interval Routage de payer la somme de 43 164,93 euros correspondant aux loyers dûs au 25 mai 2012 pour le bail du 28 février 2001 et la somme de 15 274,59 euros pour le bail du 2 décembre 2004, en visant la clause résolutoire.

Ces commandements étant restés infructueux, par acte des 31 mai et 6 juin 2012, la SCI Agria et la société Gestion Immobilière de Becon ont assigné la société Interval Routage devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir ordonner son expulsion et la voir condamner au paiement d’un arriéré locatif, lequel a par ordonnance du 14 novembre 2012, dit n’y avoir lieu à référé, en l’état de la nécessité d’interprétation de la clause d’indexation litigieuse des deux baux, relevant du pouvoir du juge du fond.

La société Interval Routage a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par jugement rendu le 3 décembre 2012 par le tribunal de commerce de Bobigny qui a désigné M^e X en qualité d’administrateur et M°Y en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte du 9 juillet 2012 la SAS Interval Routage a fait assigner la SCI Agria et la société Gestion Immobilière de Becon devant le tribunal de grande instance de Bobigny et par acte du 26 décembre 2012, Maître Y ès qualités de mandataire judiciaire et Maître X ès qualités d’administrateur de la société Interval Routage ont été assignés en intervention forcée.

Par jugement en date du 11 février 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Débouté la société Interval Routage de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses d’indexation contenues dans les baux du 2 décembre 2004 et du 28 février 2001;

— Fixé la créance de la SCI Agria au redressement judiciaire de la société Interval Routage à la somme de 282 220,35 euros ;

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 juillet 2013 ;

— Ordonné l’expulsion de la société Interval Routage ;

— Dit que la somme de 6 682 euros correspondant à la taxe ordures ménagères indûment décomptée doit être déduite de la créance de loyers ;

— Condamné en conséquence la société Interval Routage à payer à la SCI Agria la somme de 131 058,37 euros TTC au titre des loyers, charges, taxes pour la période postérieure au jugement d’ouverture arrêtée au 16 décembre 2013 ;

— Débouté la SCI Agria de sa demande tendant à voir dire que toutes sommes dues seront majorées à compter de chaque échéance de l’intérêt au taux légal lui-même majoré de cinq points

— Condamné la SCI Agria à payer à la société Interval Routage la somme de 5 951,75 euros au titre des intérêts dus sur le dépôt de garantie, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à la demande,

— Ordonné la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

— Condamné la société Interval Routage à payer à la SCI Agria la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamné la société Interval Routage aux dépens ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

La SAS Interval Routage a relevé appel de la décision par déclaration du 26 mars 2014.

Par jugement en date du 20 juin 2014, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté un plan de cession de la société Interval Routage au bénéfice de la SA Holding Leonce Deprez, a maintenu M^e Y en qualité de mandataire judiciaire jusqu’à la clôture de la procédure, et M^e X en qualité d’administrateur judiciaire, avec les pouvoirs nécessaires à la mise en 'uvre des plans, jusqu’à la signature des actes de cession, date à laquelle sa mission prendra fin, et prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire et nommé M^e Y, en qualité de mandataire liquidateur jusqu’à la clôture de la procédure.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 mars 2015 au visa des articles L112-1 du code monétaire et financier, de l’article 1376 du code civil et de l’article L145-40 du code de commerce, la SAS Interval Routage demande à la cour de :

— Infirmer le jugement attaqué,

Et statuant à nouveau,

— Dire et juger non écrites les clauses d’indexation contenues dans les baux du 2 décembre 2004 et du 28 février 2001 en ce qu’elles contreviennent aux dispositions d’ordre public de l’article L112-1 du Code monétaire et financier ;

— Dire et juger que le loyer dû par Interval Routage à la SCI Agria en vertu du bail du 28 février 2001 s’élève de ce fait depuis sa prise d’effet à hauteur du montant fixe de 91 696 euros / HT / HC / an ;

— Dire et juger que le loyer dû par Interval Routage à la SCI Agria en vertu du bail du 2 décembre 2004 s’élève de ce fait depuis sa prise d’effet à hauteur du montant fixe de 38 520 euros HT / HC / an ;

— Dire et juger que la demande de nullité de la clause de bail stipulant que le dépôt de garantie est non productif d’intérêts n’est pas prescrite ;

— Pour le surplus, de confirmer le jugement entrepris :

* en ce qu’il a débouté la SCI AGRIA de sa demande de résiliation des baux.

* en ce qu’il a accueilli la demande de la société Interval Routage de déduction de la somme de 6 682 euros sur sa créance de loyers au titre du paiement de la taxe d’ordures ménagères.

* en ce qu’il a condamné la société Interval Routage au paiement de la somme de 5 951,75 euros au titre des intérêts dus sur le dépôt de garantie.

* en ce qu’il a prononcé la compensation des créances réciproques de loyers et trop-perçu de loyers d’Interval Routage et de la SCI Agria .

* en ce qu’il déboute la SCI AGRIA de sa demande tendant à voir dire que toutes les sommes dues seront majorées à compter de chaque échéance de l’intérêt au taux légal lui-même majoré de cinq points.

En conséquence,

— Dire et juger que la SCI Agria est redevable au profit d’Interval Routage des sommes suivantes :

* 180 965,76 euros HT soit 216 435,05 euros TTC au titre du trop-perçu de loyers relativement au bail du 28 février 2001 sur la période allant du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2011 intérêts légaux en sus ;

* 31 709,84 euros HT soit 37 924,97 euros TTC au titre du trop-perçu de loyers relativement au bail du 4 décembre 2004 sur la période allant du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2011 intérêts légaux en sus ;

— Dire et juger que la créance de loyers de la SCI Agria au 3 décembre 2012, date du jugement d’ouverture du redressement judiciaire d’Interval Routage s’élève à hauteur de 130 216 euros HT soit 155 738,36 euros TTC;

En conséquence,

— Condamner la SCI Agria au paiement au profit d’Interval Routage du reliquat qu’elle reste lui devoir soit la somme consolidée de 82 459,96 euros HT, soit 98 621,68 euros TTC avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;

— Dire et juger que la SCI Agria ne justifie d’aucune créance de loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture du redressement judiciaire ;

En tout état de cause,

— Débouter la SCI Agria de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SCI Agria aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 1^er décembre 2017, au visa des articles 1101, 1134 et 1728 du code civil, des articles L.145-60, L.622-13 et L.622-17 du Code du commerce, Maître B X, en qualité d’ancien administrateur judiciaire de la société Interval routage et Maître Z Y, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Interval routage, demandent à la cour de :

In limine litis,

— Déclarer la Société Gestion Immobilière irrecevable en ses demandes,

— Constater que Maître B X n’a plus qualité d’administrateur de la société Interval Routage depuis le 28 septembre 2015,

— Prononcer la mise hors de cause de Maître B X,

A titre subsidiaire,

— Donner acte à Maître B X et Maître Z Y, ès qualités respectives d’ancien administrateur judiciaire et de liquidateur judiciaire de la société Interval Routage, de ce qu’ils s’en rapportent à l’appréciation de la Cour sur les demandes formées par la société Interval Routage et la SCI Agria au titre des sommes pouvant être dues antérieurement au jugement du Tribunal de commerce de Bobigny du 3 décembre 2012 ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Interval Routage,

— Dire irrecevable la SCI Agria en sa demande de paiement de toute créance née postérieurement au jugement du Tribunal de commerce de Bobigny du 3 décembre 2012 ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Interval Routage,

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Interval Routage à payer à la SCI Agria la somme de 131 058,37 euros TTC au titre des loyers, charges, taxes pour la période postérieure au jugement d’ouverture arrêtée au 16 décembre 2013,

— Prononcer la mise hors de cause de Maître B X et Maître Z Y, ès qualités respectives d’ancien administrateur judiciaire et de liquidateur judiciaire de la société Interval Routage ;

En tout état de cause,

— Condamner la partie succombante à payer à Maître B X et Maître Z Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la partie succombant aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Cheysson Marchadier & Associés représentée par Maître B Cheysson, Avocat aux offres de droit, et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 30 novembre 2017 au visa des articles 1101, 1134 et 1728 du code civil, des articles L145-60, L622-13 et L622-17 du code de commerce, la SCI Agria et la SA Gestion immobilière de Becon demandent à la cour de :

- Débouter la société Interval Routage SAS, représentée par Maître B X, son administrateur, et Maître Z Y, mandataire judiciaire, de l’appel du jugement rendu le 11 février 2014 par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny

— Les en déclarer autant irrecevables que mal fondés

— Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré valable la clause d’indexation contenue dans les deux baux, a déclaré acquise la clause résolutoire à effet du 19 juillet 2013 et a ordonné l’expulsion de la société Interval Routage des locaux donnés à bail

— Fixer la créance de la SCI Agria au redressement judiciaire de la société Interval Routage à la

somme de 282 220,35 euros exigible à la date du 3 décembre 2012

— Fixer voire condamner la société Interval Routage, représentée par Maître B X, administrateur, à payer à titre privilégié à la SCI Agria la somme de (142 714,01 euros TTC + 51 744,80 euros) 194 458,80 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières dus pour la période d’observation du 3 décembre 2012 au 20 juin 2014, puis du 20 juin 2014 au 28 août 2014

— Recevoir la SCI Agria en son appel incident

— L’en déclarer autant recevable que bien fondée

— Déclarer prescrite l’action de la société Interval Routage portant sur le dépôt de garantie qui devrait porter intérêt et sur l’exonération du paiement de la taxe des ordures ménagères

— Dire et juger que la somme de 194 458,80 euros TTC (142 714,01 euros TTC + 51 744,80 euros) sera majorée à compter de chaque échéance de l’intérêt au taux légal lui-même majoré de 5 points en réparation du préjudice subi par la SCI Agria

— Condamner Maître B X et Maître Z Y au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

— Débouter Maître B X, administrateur, et Maître Z Y, mandataire judiciaire, de toutes leurs prétentions

— Les en déclarer mal fondés

— Condamner la SAS Interval Routage représentée par Maître B X, administrateur, et par Maître Z Y, mandataire judiciaire, en tous les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 5 décembre 2017.

ET SUR CE

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société de Gestion Immobilière de Becon :

M^e X et M^e Y soulèvent le défaut de qualité à agir de cette société, qui n’a pas précisé sous quelle qualité elle intervenait, permettant de démontrer son intérêt à agir; en ne formulant aucune demande dans le cadre de la présente procédure elle est en conséquence irrecevable en ses demandes en application des articles 122 à 126 du code de procédure civile.

La Société de Gestion Immobilière de Becon réplique qu’elle est dans la cause en sa qualité de mandataire de la SCI Agria.

Il a déjà été statué sur cette demande par le conseiller de la mise en état par ordonnance d’incident du 7 février 2017, qui a relevé que la société de Gestion Immobilière de Becon était partie en première instance et que la SAS Interval Routage a interjeté appel à son encontre ; qu’elle ne peut donc plus aujourd’hui, par l’intermédiaire de ses mandataires, dénier à cette société, qu’elle a elle-même appelée en la cause, un intérêt à être représentée dans la procédure.

M^e X et M^e Y seront donc déboutés de leur demande.

Sur la mise hors de cause de M^e X :

In limine litis, M^e X demande sa mise hors de cause dans la mesure où le jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 20 juin 2014 arrêtant le plan de cession de l’appelante et prononçant sa liquidation judiciaire a prévu que sa mission prendrait fin à la signature des actes de cession.

La SCI Agria et la Société Gestion Immobilière de Becon répliquent que dans la mesure où M^e X conteste la créance de la SCI Agria, même si sa mission a pris fin, il peut être mis en cause, et qu’en outre, il a contribué à fixer la créance de la SCI Agria qui fait l’objet d’une contestation.

Il est établi que l’acte de cession a été signé le 28 septembre 2015 et que la mission de M^e X s’est donc achevée, mais son maintien dans la procédure est justifié dans la mesure où il conteste la validité de la créance de la SCI AGRIA.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Les parties ne contestent pas que les baux ont pris fin suite à l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 juillet 2013. Cette disposition du jugement sera donc confirmée.

A compter de cette date ce sont des indemnités d’occupation qui seront dues par la société locataire, dont le montant doit être fixé au montant du dernier loyer augmenté des charges et taxe foncière.

La mesure d’expulsion de la société Interval Routage est devenue inutile puisque les lieux ont été libérés par la SAS Interval Routage représentée par son mandataire judiciaire le 27 août 2014.

Sur le caractère réputé non écrit des clauses d’indexation :

La SAS Interval Routage soutient que les clauses d’indexation des deux baux, rédigées de la même façon, doivent être réputées non écrites car leur indice de base « fixe » et la formule de calcul de l’indexation conduisent à la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision annuelle.

Elle conteste la pertinence des jurisprudences citées fondant l’argumentation des intimées et invoque l’article L112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier dont les dispositions sont d’ordre public ainsi que plusieurs jurisprudences pour soutenir que toute clause prévoyant que la période s’écoulant entre l’indice de base et la date d’indexation est supérieure à la durée s’écoulant entre chaque indexation, doit être réputée non écrite.

Les SCI Agria et la SA Gestion Immobilière de Becon soutiennent que le montant de la révision n’est pas modifié, que l’on prenne en compte l’indice de base choisi au moment de la souscription du bail ou l’indice du trimestre qui a servi pour la précédente révision.

Elles affirment que la clause d’indexation comprenant la référence à un indice de base, celui connu au moment de la souscription du bail, n’est pas nulle et que la convention des parties doit prévaloir dans la mesure où il n’y a pas eu de distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée entre deux révisions.

La clause litigieuse contenue dans les deux baux en renouvellement des 28 février 2001 et 7 décembre 2004 est ainsi libellée :

' Le loyer sera indexé annuellement sur l’indice INSEE du coût de la construction.

Un nouveau loyer sera dû chaque année au PREMIER JANVIER.

Le nouveau loyer 2^e année du bail sera calculé par application de la formule :

L (2) = L (1 ) x I (1)

I (0)

Dans laquelle L (2) = le loyer de la 2^e année de location.

L (1) = le loyer initial

I (0) = l’indice INSEE du 2^e trimestre 1998, soit 1058 (pour le bail du 28 février 2001)

l’indice INSEE du 2^e trimestre 2004, soit 1267 (pour le bail du 7 décembre 2004) I (1) = le dernier indice INSEE connu le 15 décembre de chaque année.

Cette clause qui s’analyse comme une clause d’échelle mobile, puisqu’elle réunit les critères de périodicité, annuelle en l’espèce, et d’automaticité, le loyer étant automatiquement indexé en fonction d’un indice de base fixe, n’est pas nulle et doit trouver application.

En effet l’application d’un indice de référence fixe dans les clauses d’indexation n’est pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L.112-1 du code monétaire et financier et ce, sous réserve que l’application de l’indexation ne puisse faire subir au loyer une variation d’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

En l’espèce chaque révision est prévue annuellement au 1^er janvier, et l’indice de base fixe servant d’indice de référence est celui du 2^e trimestre de l’année précédant la date d’effet du bail. L’indice multiplicateur est le dernier indice connu au 15 décembre de chaque année, qui correspond à l’indice du 2^e trimestre, puisque l’indice du 3^e trimestre n’est publié que dans le courant du mois de janvier de l’année suivante.

Il s’ensuit qu’aucune distorsion de durée n’existe entre la période de variation indiciaire qui se fait en fonction de l’indice du 2^e trimestre de chaque année et la durée entre deux révisions qui est d’une année, et la clause d’indexation inscrite dans les baux des 28 février 2001 et 7 décembre 2004 n’a pas pour effet de faire subir au loyer une variation d’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Dès lors cette clause est parfaitement valide.

Sur la créance de la SCI Agria :

La société Interval Routage soutient détenir une créance de 254 360 euros TTC à l’encontre de la bailleresse en raison du trop-perçu de loyers correspondant à la différence entre le loyer applicable (loyer contractuel non indexé) et le loyer appliqué (loyer indexé) sur la période allant du janvier 2007 au 31 décembre 2011, sur le fondement de l’action en répétition de l’indu.

Soutenant que la bailleresse détient une créance de loyers de 155 738,36 euros TTC à son encontre, antérieure au jugement d’ouverture du 3 décembre 2012, et moindre que celle retenue en première instance car cette dernière a été calculée en application d’une clause d’indexation qui est entachée de nullité, elle demande que soit opérée la compensation de ces créances et en conséquence que soit prononcée la condamnation de l’intimée au paiement de la somme de 98 621,68 euros TTC.

Elle expose qu’il n’y a pas de créance postérieure au jugement d’ouverture du 3 décembre 2012 car elle est à jour des loyers et charges dus puisque la clause d’indexation est réputée non écrite, les loyers s’élevaient du 3 décembre 2012 au 30 novembre 2013 à la somme de 154 482,61 euros et qu’elle a réglé la somme totale de 163 481,84 euros durant cette même période. Concernant la période allant du 1^er décembre 2013 au 20 juin 2014, date de la liquidation judiciaire, que les loyers

non indexés s’élevaient à la somme de 86 242,32 euros et elle a versé la somme de 90 000 euros.

Elle s’oppose enfin au paiement de la taxe foncière, en soutenant qu’elle doit être dégrevée de la taxe sur les ordures ménagères, car elle s’acquitte déjà d’une taxe sur collecte des déchets auprès de la Plaine Commune.

La SCI Agria et la société de Gestion Immobilière de Becon font valoir que depuis le 1^er janvier 2012, les loyers, charges et taxes foncières ne sont réglés que partiellement car l’appelante a choisi d’interpréter unilatéralement les clauses contractuelles. Au jugement déclaratif de redressement judiciaire du 3 décembre 2012, l’appelante était redevable d’une somme de 282 220,35 euros comprenant la taxe foncière pour 45 616 euros.

Elles ajoutent la créance due au titre de la période d’observation, et versent au débat le décompte des sommes dues à compter du 3 décembre 2012 jusqu’au 20 juin 2014, date du jugement de liquidation judiciaire puis du 20 juin 2014 au 27 août 2014, date à laquelle les locaux ont été libérés.

Selon les décomptes locatifs, la locataire est redevable de la somme de 194 458,81 euros à la SCI Agria pour la période du 3 décembre 2012 au 28 août 2014.

La SCI Agria soutient être un créancier privilégié en tant que bailleresse.

Elle affirme que les organes de la procédure connaissaient l’existence de la créance puisque :

— le redressement judiciaire a été prononcé à l’occasion d’un litige portant sur la révision du loyer et les sommes dues ;

— la créance a été déclarée par acte en date du 26 décembre 2012 ;

— par lettre recommandée AR en date du 14 mars 2013, M^e X a été mis en demeure de faire payer par l’appelante la somme de 88 328,20 euros, somme due pour la période du 3 décembre 2012 au 14 mars 2013 et le 19 juin 2013 ;

— un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 juin 2013 à l’appelante ainsi qu’à M^e X et à M^e Y.

Les sociétés intimées rappellent que le jugement déféré à la cour rendu le 11 février 2014 constatant l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 juillet 2013 et condamnant l’appelante à payer à l’intimée les loyers, charges et taxes constitue un titre car il est revêtu de l’exécution provisoire, que les locaux devaient alors être restitués, que des commandements de payer aux fins de saisie vente ont été signifiés le 12 mars 2014 puis le 7 mars 2017, à l’appelante et aux organes de procédure en exécution du jugement, mais que les locaux n’ont cependant été restitués que début octobre 2014, sans contrepartie financière.

Elles font valoir que la locataire s’est engagée contractuellement à : « rembourser au propriétaire, en même temps que le terme du loyer qui suivra son règlement à la perception, l’impôt foncier et la taxe annuelle pour les bureaux », et qu’en conséquence la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est bien due.

M^e X et M^e Y, ès qualités, répliquent que la créance dont le paiement a été réclamé et obtenu en première instance est née postérieurement au jugement d’ouverture mais que la demande de condamnation au paiement ne visait pas l’article L.622-17 du code de commerce et affirment qu’il n’a pas été porté à la connaissance des organes de la procédure collective l’existence d’une créance née pour les besoins de la période d’observation, c’est-à-dire postérieurement au jugement d’ouverture.

Ils indiquent que la lettre de mise en demeure adressée à Maître X du 14 mars 2013 l’invitait à prendre partie sur la poursuite des baux, mais ne sollicitait pas le paiement d’une créance ou du moins, ne sollicitait pas son inscription sur la liste des créances éligibles au privilège de procédure.

Ils exposent que ce n’est qu’à partir du 23 avril 2014 que la SCI Agria a visé dans ses courriers l’existence de créances postérieures impayées éligibles au paiement préférentiel et que faute d’avoir respecté préalablement la procédure précitée, la SCI Agria ne peut solliciter le paiement d’une créance privilégiée.

Ils ajoutent que s’agissant des indemnités d’occupation dues à compter du 11 février 2014, date du jugement ayant constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, cette créance ne peut en tout état de cause, être qualifiée de créance postérieure bénéficiant du traitement préférentiel de l’article L.622-17 du code de commerce en vertu d’une jurisprudence portant sur une indemnité de résiliation d’un contrat de location, et concluent à l’irrecevabilité de la demande de la SCI Agria, faute pour elle d’avoir exercé le privilège que lui confère l’article L.622-17 du code du commerce en saisissant la juridiction compétente aux fins d’obtention d’un titre exécutoire.

1. Créance née antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SAS Interval Routage

La SCI Agria a produit sa créance entre les mains du mandataire judiciaire le 21 décembre 2012 pour un montant de 282 220,35 euros.

Cette somme étant justifiée par les deux décomptes versés aux débats correspondant aux deux baux renouvelés des 28 février 2001 et 7 décembre 2004, la créance de la SCI Agria sera fixée à la somme de 282 220,35 euros.

2. Créance née postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SAS Interval Routage

Aux termes de l’article L.622-17 du code de commerce :

« I.- Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

II.- Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L 3253-2, L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par (e privilège établi par l’article L. 611-11 du présent code.

III.- leur paiement se fait dans l’ordre suivant :

(…)

IV.- Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l’exécution du plan ou du liquidateur, dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation. Lorsque cette information porte sur une créance déclarée pour le compte du créancier en application de l’article L. 622-24, elle rend caduque cette déclaration si le juge n’a pas statué sur l’admission de la créance ».

Les loyers et indemnités d’occupation sont des créances nées pour les besoins de la période

d’observation, permettant à la société Interval Routage de poursuivre son activité commerciale.

Contrairement à ce que soutiennent à tort les organes de la procédure, ces derniers ont parfaitement été informés des difficultés de paiement puisque dès le 26 décembre 2012 ils ont été appelés dans la présente procédure et le jugement rendu le 11 février 2014, dont appel, condamnant la société Interval Routage à un arriéré de loyers et charges pour la période postérieure à la procédure leur est opposable.

Ils ont également été destinataires des commandements de payer signifiés le 19 juin 2013 par la SCI Agria portant sur des arriérés de loyers de 25 937,59 € pour le bail du 2 décembre 2004 et de 79 733,40 € pour le bail du 28 février 2001.

Enfin M^e X a été informé par courrier du 14 mars 2013 émanant du conseil de la SCI Agria que depuis le prononcé du jugement du 3 décembre 2012, 'aucun loyer et charges n’a été payé au cours des trois mois aujourd’hui expiré. Pour cette période, la société INTERVAL ROUTAGE est redevable d’une somme de 88 328,20 €'.

La SCI Agria ayant dès le mois de mars 2013 porté à la connaissance du mandataire le montant de sa créance impayée et dès le mois de juin 2013 fait délivrer commandement de payer à la SAS Interval Routage, M^e X et M^e Y ne sauraient aujourd’hui soutenir de bonne foi que la société bailleresse ne peut se prévaloir des dispositions de l’article précité pour réclamer paiement de sa créance, ni opposer au créancier l’application de l’article L.622-24 du code de commerce qui n’a vocation à s’appliquer qu’aux créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17.

Enfin les indemnités d’occupation dues à compter du 20 juillet 2013, qui diffèrent des indemnités de résiliation d’un contrat, rentrent bien dans la catégorie des créances visées par l’article L.622-17. En effet le fait générateur de l’indemnité est l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective et la créance du bailleur, née postérieurement à ce jugement, n’est pas soumise à déclaration et bénéficie de la priorité de paiement instaurée par l’article L.622-17.

En outre en vertu des dispositions de l’article L.641-13 du code de commerce applicable au 20 juin 2014, 'le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire rend exigibles les créances non échues. Toutefois, lorsque le tribunal autorise la poursuite de l’activité au motif que la cession totale ou partielle de l’entreprise est envisageable, les créances non échues sont exigibles à la date du jugement statuant sur la cession ou, à défaut, à la date à laquelle le maintien de l’activité prend fin'.

En conséquence, la SCI Agria est bien fondée à réclamer paiement de sa créance née pendant la période d’observation et après le jugement prononçant la liquidation judiciaire.

Elle verse aux débats les décomptes des loyers et indemnités d’occupation pour la période d’observation du 3 décembre 2012 au 20 juin 2014 d’un montant total de 140 713,61 € (113 977,59 € + 28 736,02 €), intégrant la taxe foncière 2013 pour la somme de 47 188 €, et le décompte des indemnités d’occupation pour la période postérieure à la liquidation judiciaire du 21 juin 2014 au 27 août 2014 d’un montant total de 51 744,80 € (40 131,64 € + 11 613,16 €) .

Or la société Interval Routage conteste devoir la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, au motif qu’elle règle directement à la Plaine Commune une redevance pour la collecte des déchets.

Elle justifie avoir demandé en 2012 au bailleur d’engager une procédure en vue d’obtenir le dégrèvement de cette partie de la taxe foncière en communiquant les pièces justificatives des règlements effectués à Plaine Commune, ce dégrèvement devant s’opérer sur les années antérieures et l’année en cours dans la limite de la prescription fiscale. Dans un courrier du 12 novembre 2013,

elle constate qu’aucun dégrèvement n’a été obtenu à ce titre et que cette taxe figurait toujours sur le rôle de la taxe foncière due pour l’année 2013, à hauteur de 6.682,00 €. Elle s’oppose donc au paiement de cette taxe.

Il est démontré que la SAS Interval Routage réglait à la Trésorerie de Saint-Denis en 2013 et 2014 une redevance trimestrielle en vertu d’une convention conclue avec la Communauté d’agglomération Plaine Commune sur la collecte des déchets d’origine industrielle, artisanale et commerciale. En conséquence elle ne peut régler deux fois le même service et n’est donc pas redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères que lui réclame la SCI Agria pour l’année 2013.

La SAS Interval Routage, représentée par son mandataire liquidateur M^e Y, sera donc condamnée à payer à la SCI Agria la somme de 134 031,61 € (140 713,61 € – 6 682 €) au titre des loyers et indemnités d’occupation pour la période d’observation du 3 décembre 2012 au 20 juin 2014, et la somme de 51 744,80 € pour la période postérieure au jugement de liquidation judiciaire du 21 juin 2014 au 27 août 2014.

Sur les intérêts dus sur le dépôt de garantie :

La SCI Agria et la société de Gestion Immobilière de Becon soutiennent que l’action relative aux intérêts portés par le dépôt de garantie se prescrit par deux ans et qu’ainsi les actions auraient du être formées avant le 28 février 2003 pour le bail renouvelé le 28 février 2011 et avant le 2 décembre 2006 pour le bail renouvelé le 2 décembre 2004, ce qui n’a pas été le cas puisque l’assignation a été délivrée le 9 juillet 2012.

La SAS Interval Routage réplique qu’en vertu de l’article L145-40 du code de commerce, les loyers payés d’avance doivent porter intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.

Elle expose que selon la jurisprudence, pour déterminer les sommes portant intérêt au profit du preneur, il convient de prendre en considération le montant du dépôt de garantie et le loyer payé d’avance. Si le cumul de ces deux montants excède deux termes de loyer, les sommes excédant les deux termes de loyer portent intérêt au profit du locataire en application de l’article L. 145-40 précité.

En l’espèce, les dépôts de garantie portent intérêts au profit du locataire puisque les deux baux prévoient que les loyers sont payables par mois et d’avance et les dépôts de garantie sont chacun « égal à trois mois de loyer ».

Elle ne conteste pas la prescription biennale de l’action, mais soutient qu’elle est bien fondée à solliciter le paiement d’intérêts sur les 2/3 des deux dépôts de garantie au titre des années non prescrites car « le locataire ne peut agir en remboursement des intérêts sur le dépôt de garantie qu’à compter du moment où le dépôt de garantie est par lui exigible, soit en fin de bail » selon une jurisprudence de la cour d’appel de Paris (ch.16, sec. A, du 3 mars 2004).

Les deux baux conclus entre la société Interval Routage et la SCI Agria prévoient les mêmes modalités de paiement du dépôt de garantie, à savoir que le dépôt de garantie sera de plein droit révisé plus ou en moins proportionnellement aux variations qui pourront survenir dans le prix du loyer en principal, en application de la clause de révision de telle façon qu’il sera toujours « égal à trois mois de loyer».

L’article L.145-40 du code de commerce, qui prévoit que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes, doit donc trouver application en l’espèce.

Le délai de prescription de l’action en paiement des intérêts susvisés est de deux ans en application des dispositions de l’article L.145-60 du Code de commerce.

Cependant le locataire ne pouvant agir en remboursement des intérêts sur le dépôt de garantie qu’à compter du moment ou le dépôt de garantie est par lui exigible, soit en fin de bail, l’action n’est en l’espèce pas prescrite puisque l’action en remboursement a été intentée en même temps que l’action du bailleur en résiliation judiciaire du bail, de sorte que l’action de la SAS Interval Routage n’est pas atteinte par la prescription.

En conséquence la SAS Interval Routage est bien fondée à solliciter le paiement de la somme de 5 951,75 € à ce titre et la compensation avec les sommes dues par cette société, ordonnée par les premiers juges, sera confirmée.

Sur les dommages et intérêts pour abus de droit :

Les sociétés Agria et de Gestion Immobilière de Becon allèguent l’existence d’un abus de droit car l’appelante n’a jamais contesté ni la révision des loyers ni l’absence d’intérêt sur le dépôt de garantie ni la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en 22 ans d’exécution du bail.

Elles estiment avoir subi un préjudice du fait du manquement par le preneur de son obligation de paiement des loyers et demandent que toutes les sommes dues seront à leur échéance majorées de l’intérêt au taux légal majoré lui-même de 5 points.

La SAS Interval Routage conteste le caractère abusif de sa demande de nullité de la clause d’indexation, même si elle intervient après 22 ans d’exécution des baux car elle est fondée sur des dispositions d’ordre public.

Elle ajoute que l’abus de droit suppose une intention de nuire qui doit être expressément constatée, et qui n’est démontrée en l’espèce.

Le seul droit d’ester en justice et d’actionner les voies de recours offertes aux plaideurs ne pouvant constituer en lui-même un abus de droit, en l’absence de manoeuvres dolosives ou d’intention de nuire manifeste du preneur, la demande en dommages et intérêts des sociétés Agria et de Gestion Immobilière de Becon sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI Agria à hauteur de 5 000 €, la somme allouée en première instance lui restant acquise.

Les dépens seront mis à la charge de la SAS Interval Routage représentée par son liquidateur judiciaire M^e Y.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, à l’exception de sa disposition ayant condamné la société Interval Routage à payer à la SCI Agria la somme de 131.058.37 € TTC au titre des loyers, charges, taxes pour la période postérieure au jugement d’ouverture arrêtée au 16 décembre 2013 ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société Interval Routage, représentée par M^e Y ès qualités de mandataire liquidateur, à payer à la SCI Agria la somme de 134 031,61 € TTC au titre des indemnités d’occupation pour la période postérieure au jugement d’ouverture arrêtée au 20 juin 2014 ;

Et y ajoutant,

Déboute M^e X et M^e Y de leur fin de non recevoir tiré du défaut de qualité à agir de la société Gestion Immobilière de Bacon ;

Déboute M^e X de sa demande de mise hors de cause ;

Condamne la société Interval Routage, représentée par M^e Y ès qualités de liquidateur judiciaire, à payer à la SCI Agria la somme de 51 744,80 € au titre des indemnités d’occupation pour la période postérieure au jugement de liquidation judiciaire du 21 juin 2014 au 27 août 2014 ;

Condamne la société Interval Routage, représentée par M^e Y ès qualités de liquidateur judiciaire, à payer à la SCI Agria la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Interval Routage, représentée par M^e Y ès qualités de liquidateur judiciaire, aux dépens, et autorise M^e Caroline Marcel, avocat, à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE