Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 29 JANVIER 2020

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/15682 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B34YF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/03097

APPELANTE

SAS ANDYREST agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 315 785

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, substitué par M^e Olivier JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

INTIMÉE

SA THE TRAVELLERS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de sous le numéro 582 01 5 1 52

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 1987, la SA THE TRAVELLERS a donné à bail à la société COMPTOIR FINANCIER DE CHOISEUL, aujourd’hui dénommée SAS ANDYREST, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 1987 pour y exercer une activité principale de change manuel, numismatique, opération de bourse sur les métaux précieux et opérations de banque et de façon accessoire le négoce de parfumerie, petite électronique, bijouterie horlogerie, accessoires de mode hormis de prêt-à-porter, et à l’exclusion du négoce de tous produits alimentaires.

Ce bail a été renouvelé aux termes d’un acte sous seing privé en date du 31 août 1996,pour une nouvelle durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er août 1996 jusqu’au 31 juillet 2005 moyennant un loyer annuel en principal de 205 895,82 euros.

Par un protocole d’accord en date du 16 juin 2006, la société ANDYREST et la société THE TRAVELLERS ont convenu de renouveler le bail et de modifier la destination des locaux.

Suivant avenant au contrat de bail valant acte de renouvellement en date des 17 octobre et 30 novembre 2006, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 1er août 2005 jusqu’au 31 juillet 2014 moyennant un nouveau loyer fixé 'compte tenu des inconvénients résultant des travaux de ravalement et pour aider la société locataire à financer les travaux de mise en conformité des locaux avec la nouvelle activité’ comme suit :

— pour la période du 1er août 2005 au 31 juin 2006 un loyer de 246 403,84 euros HT/HC

— pour la période du 1er juillet 2006 au 31 mars 2012 un loyer de 400 000 euros HT/HC

— pour la période du 1er avril 2012 au 31 juillet 2014 un loyer de 500 000 euros HT/HC

L’activité exercée dans les locaux est désormais la suivante : 'Les lieux loués sont destinés à l’usage de Pub, salon de thé, musique d’ambiance avec un niveau sonore intérieur maximum de 95 dBA et sans émergences vers les tiers, et les locaux occupés par la SA THE TRAVELLERS, possibilité de restauration, bar avec licence IV, vente de produits dérivés, à l’exclusion de tout restaurant fast-food ou brasserie bon marché.'.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 décembre 2013, la SA THE TRAVELLERS a fait signifier à la locataire un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, à effet du 31 juillet 2014. Par acte extrajudiciaire du 7 mars 2014, la SA THE TRAVELLERS a exercé son droit d’option et offert à la SAS ANDYREST le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2014, moyennant un loyer annuel de 1.200.000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 10 février 2015, la SA THE TRAVELLERS a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 1.200.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du ler août 2014.

Par jugement avant-dire droit en date du 17 juin 2015, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié par la SA THE TRAVELLERS le 30 décembre 2013 puis par l’effet de l’exercice de son droit d’option le 7 mars 2014, le bail concernant les locaux situés [Adresse 1] s’était renouvelé à compter du 1er août 2014,

— désigné M. [O] [M] en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 mai 2016.

Par jugement du 7 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

Vu le rapport d’expertise de M. [O] [M] reçu au greffe le 3 mai 2016,

— Fixé à la somme annuelle de 736.000 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du (sic) entre la SA THE TRAVELLERS et la SAS ANDYREST pour les locaux situés [Adresse 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— Condamné la SAS ANDYREST à payer à la SA THE TRAVELLERS les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 1er août 2017, la société ANDYREST a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions n°4 notifiées par le RPVA le 19 mars 2019, la société ANDYREST, SAS, demande à la Cour de :

Vu l’article L.145-34 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement en date du 7 juillet 2017,

— REFORMER le jugement rendu le 7 juillet 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a 'Fixé à la somme annuelle de 736.000 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du entre la SA THE TRAVELLERS et la SAS ANDYREST pour les locaux situés [Adresse 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,'

— CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus,

EN CONSEQUENCE,

— DEBOUTER la société THE TRAVELLERS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONSTATER que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné ;

— DIRE ET JUGER que la clause d’accession des travaux est une clause d’accession en fin de jouissance ;

— DIRE ET JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er août 2014 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du montant du loyer qui sera FIXE à la somme annuelle de 489.000 € HT et HC, (QUATRE CENT QUATRE-VINGT NEUF MILLE EUROS HT et HC), et subsidiairement, à la somme annuelle de 587.000 € HT et HC.

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE

— CONSTATER que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné ;

— DIRE ET JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1 er août 2014 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du montant du loyer qui sera FIXE à la somme annuelle de 619.000 € HT et HC, (SIX CENT DIX NEUF MILLE EUROS HT et HC), et subsidiairement, selon les règles du plafonnement, soit la somme annuelle de 635.188,08 € HT et HC ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONSTATER l’absence de motif de déplafonnement ;

— CONDAMNER la Bailleresse au paiement de la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions n°3 notifiées par le RPVA le 14 mars 2019, la société THE TRAVELLERS, SA, demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce et plus particulièrement les articles L 145-33, L 145-34

Vu les dispositions des articles R 145-3 à R 145-6, R 145-10 et R 145-23 et suivants du Code de Commerce,

Vu le rapport et les pièces versées aux débats,

— Statuant sur l’appel interjeté par la Société ANDYREST du jugement prononcé par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS le 7 Juillet 2017 et sous réserve des droits de la Société bailleresse quant à la sommation délivrée le 5 novembre 2018,

— REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que la clause d’accession au profit du bailleur était imprécise au motif que l’état antérieur n’était ni défini ni daté et que, contrairement au texte même de la clause, le preneur aurait prévu une accession au bailleur en fin de jouissance.

Ce faisant,

— DIRE ET JUGER que les travaux d’agrandissement de la salle de restaurant ont fait accession au bailleur en fin de bail.

— DIRE ET JUGER que la réalisation de la construction d’une surface de plancher supplémentaire de 49,32 m² dans la salle de restaurant immédiatement accessible à la clientèle constitue une modification notable des caractéristiques du local considéré visée par l’article L 145-33 1° du Code de Commerce.

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a considéré qu’il existait des motifs de déplafonnement.

En conséquence,

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant du loyer sur la base de la surface réelle des locaux à la date du renouvellement.

— DIRE ET JUGER que la valeur locative du mètre carré pondéré sera fixée à la somme de 3.729 €.

— DIRE ET JUGER que le droit de terrasse double dont bénéficie le preneur justifie une majoration de loyer de 15 %.

En conséquence,

— FIXER le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges dû par la Société ANDYREST à compter du 1er Août 2014 à la somme de 951.499,09 €.

— VOIR DIRE ET JUGER que les loyers arriérés produiront intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer conformément aux dispositions de l’article 1055 du Code Civil, à compter de l’assignation pour les nouveaux loyers échus et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à l’assignation.

— CONDAMNER la Société ANDYREST à verser à la Société THE TRAVELLERS la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la Société ANDYREST aux entiers dépens qui intégreront les frais et honoraires de l’Expert.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2019.

MOTIFS

Sur la clause d’accession

L’appelante fait valoir que la bailleresse ne peut se prévaloir des travaux qu’elle a réalisés, pour un montant de 3.090.830 euros, qu’à son départ des lieux. Selon elle, en vertu de la clause d’accession du bail, la bailleresse dispose de deux options, soit les travaux lui profitent, soit elle exige que les locaux soient remis en l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance. Or en cas de renouvellement du bail qui se fait aux clauses et conditions du bail expiré, le bailleur ne peut pas exiger qu’elle remette en l’état initial les locaux dans lesquels ils se trouvaient sans compromettre son activité ; que la rédaction de la clause est maladroite et la rend inapplicable en cas de renouvellement ; qu’elle doit s’interpréter comme l’a retenu le jugement entrepris. Elle ajoute que l’état primitif des locaux s’entend comme l’état des locaux tels qu’ils étaient dans le bail initial de 1987 ; que le protocole d’accord vise le renoncement du bailleur à se prévaloir du rétablissement des locaux dans leur état 'actuel’ et non primitif.

L’intimée réplique que la clause d’accession prévoit que les travaux peuvent faire accession en fin de bail ou qu’elle peut demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, à savoir l’état des locaux avant travaux par comparaison aux locaux après travaux selon les plans annexés au protocole, et non comme l’a retenu le jugement entrepris un cumul d’obligations (remise en état primitif et accession au profit du bailleur). Elle soutient que les deux paragraphes de la clause d’accession sont séparés par un point de sorte que l’irrégularité éventuelle du 2éme paragraphe sur le rétablissement des locaux en leur état primitif ne peut porter atteinte à la validité du 1er relatif à l’accession en fin de bail. La société THE TRAVELLERS estime que la remise en l’état ne vise pas les travaux d’aménagement en restaurant mais principalement la création d’un plancher supplémentaire de 49,30m² ; que si celui-ci devait être supprimé, cela n’aurait pas d’incidence sur l’activité de restaurant qui pourrait se poursuivre et par conséquent, la remise en l’état n’est pas incompatible avec le renouvellement du bail et la poursuite de l’activité. Elle ajoute que les parties ont dans le protocole d’accord, par dérogation à la clause d’accession, expressément accepté que la clause de remise en l’état ne s’applique pas. Enfin la société THE TRAVELLERS soutient que la clause précise que l’accession se fait en fin de bail, ce qui ne peut s’interpréter comme fin de jouissance ; que l’arrêt de la Cour de cassation du 7 février 2007 cité par la société ANDYREST concerne une espèce dans laquelle la date de l’accession n’était pas déterminée contrairement à la présente espèce.

La cour relève que les conditions générales du bail prévoient que :

'8. Tous changements, embellissements ou amélioration, et en règle générale, tous travaux exécutés par la Société Preneuse dans les lieux loués, demeureront en fin de bail la propriété de la Bailleresse, sans indemnité. Toutefois, la Bailleresse, si bon lui semble, pourra demander à la Société Preneuse le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs de la Société Preneuse'.

Contrairement à ce qu’a indiqué le jugement entrepris, la clause stipulée au huitièmement du bail ne prévoit pas un cumul d’obligations, à savoir accession en fin de bail au profit du bailleur et remise en état primitif mais prévoit deux options :

— soit les changements, embellissements ou amélioration, et en règle générale, tous travaux exécutés par le preneur font accession au bailleur en fin de bail sans indemnité,

— soit le bailleur peut exiger la remise des locaux dans leur état primitif aux frais du preneur.

Comme l’indique le bailleur, la clause du bail mentionne une date d’accession, à savoir la fin du bail.

Toutefois l’accession est corrélée en l’espèce à une obligation éventuelle de remise des locaux en leur état primitif.

Les parties sont en désaccord sur le terme de état 'primitif'. Il est d’évidence que ce terme clair et précis s’entend comme l’état d’origine des locaux tels que décrits dans le bail initial, ce qui en l’espèce correspond au bail conclu en 1987 entre les parties et qui comporte un descriptif précis des locaux.

Or la remise des lieux dans leur état 'primitif’ ne peut intervenir lors des renouvellements du bail.

Il s’ensuit une contradiction dans les termes du point 8 du bail. La clause doit donc être interprétée, conformément à l’article 1162 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation, c’est-a-dire, en l’espèce, en faveur de la SAS ANDYREST.

Il sera donc considéré que la commune intention des parties consiste en ce que la clause d’accession ne puisse jouer qu’à la fin des relations contractuelles liant les parties.

Au surplus, dans le cas d’espèce, la cour constate que contrairement à ce qu’affirme le bailleur, la remise en état des locaux ne peut être envisagée lors des renouvellements au regard de la nouvelle destination des locaux et de la nature des travaux.

En effet les locaux d’origine sont ainsi décrits dans le bail initial de 1987 et repris d’ailleurs dans l’acte de renouvellement de 1996 :

' – Au rez-de-chaussée, sur l'[Adresse 1] ; Plan A :

1- Entrée au centre avec escalier de descente à la grande salle ;

2- Bureau d’angle à gauche,

3- bureau à la suite sur passage d’accès au Traveller’s Club,

4- Petit bureau en retour sur galerie,

5- Bureau de réception,

6- Galerie ayant vue sur la grande pièce du sous-sol,

7- En bout de la galerie, escalier intérieur donner accès aux pièces du sous-sol,

— En sous-sol, Plan B :

8- La Grande salle dont une partie prenant toute la hauteur du sous-sol et rez-de-chaussée (voir coupe C), sous-sol en prolongation sur l’hôtel particulier du Traveller’s comprenant :

9- Grande pièce divisée par cloison vitrée,

10- Une pièce à droite (télex) ;

11 ' A gauche de la grande salle, le groupe sanitaire, hommes et dames, salle de douche, 12 ' A la suite de la grande pièce, désignée en 9, une première pièce,

13 ' Une deuxième pièce dans le fond,

14 ' Local du central téléphonique,

15-- Passage du local de climatisation,

16 ' dans le fond de ce passage, local du poste de climatisation,

17 ' une issue de secours vers les locaux du Traveller’s Club,

18' Une issue de secours vers le couloir de service du Traveller’s Club, issue de secours dont le seul usage supplémentaire pourra être fait au seul bénéfice du personnel de sécurité et de nettoyage de la preneuse.

— Soit au total une surface de 350 m² environ pour l’ensemble des locaux (')'.

Les travaux qui ont été entrepris suivant le protocole d’accord sont listés par l’expert judiciaire en pages 16 et 17 de son rapport. Ils ont consisté principalement en :

— une surélévation du fronton central encadrant l’entrée principale avec une modification de l’ensemble des ouvertures,

— création de deux ouvertures dans les murs,

— démolition de cloisons légères,

— la création d’un plancher supplémentaire d’une surface de 49,32 m² au niveau de la rue qui longe la façade de l'[Adresse 1],

— la création d’un plancher sur la trémie de l’ancien escalier du rez-de-chaussée

— la fourniture et la pose d’un ascenseur,

— la création de deux escaliers,

— l’élargissement de l’escalier reliant l’entrée principale en rez-de-chaussée pour accéder à la partie du restaurant au sous-sol.

La surface totale des locaux est passée de 407m² avant travaux à 456,32 m² après travaux.

La remise des lieux dans leur état primitif implique de supprimer ces modifications qui ont touché à la structure de l’immeuble et qui ont augmenté la superficie totale des locaux et de remettre notamment les locaux 2 à 5 en état de bureaux tels qu’ils sont décrits dans le bail de 1987. Il est au surplus mentionné dans le projet d’aménagement annexé au protocole que les travaux ont pour objet de réaménager les locaux actuellement utilisés en bureau de change, en salon de thé, restaurant, bar d’ambiance.

Il s’ensuit que la nature des travaux effectués n’est en tout état de cause pas compatible avec une remise dans l’état primitif des locaux aux frais exclusifs du preneur lors du renouvellement.

Enfin, la société THE TRAVELLERS se prévaut du protocole d’accord conclu entre les parties le 16 juin 2006 qui prévoit que 'Par dérogation à l’article 8 du bail, le bailleur renonce à réclamer le rétablissement des lieux en leur état actuel, acceptant les locaux tels qu’ils seront après réalisation des travaux prévus au descriptif ci-annexés (…)'.

La cour observe qu’outre le fait que cette disposition n’a pas été reprise expressément dans l’avenant de renouvellement postérieur au protocole d’accord, ledit protocole vise l’état 'actuel’ des locaux avant travaux et non leur état 'primitif’et cette disposition ne vise pas expressément la date d’accession mais au contraire précise que le bailleur renonce également à invoquer les travaux comme motif de déplafonnement lors du prochain renouvellement et du renouvellement suivant.

Au regard de l’ensemble des ces éléments, les travaux effectués par la locataire n’ont pas fait accession au bailleur.

Sur la valeur locative

L’appelante se prévalant de ce que la valeur locative est inférieure au loyer plafond de renouvellement, il convient de se prononcer sur la valeur locative.

La cour rappelle que selon l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

La cour renvoie au jugement entrepris concernant la description matérielle et de situation résultant des constatations objectives que l’expert judiciaire a pu faire lors de sa visite sur place et qui n’est pas contestée par les parties.

L’expert judiciaire a évalué la surface réelle des locaux à 407 m² avant travaux et à 456,32 m² après travaux. Il relève également que l’établissement dispose d’une terrasse de 80 m² et d’une contre-terrasse de 160 m² comprenant 56 places sur le domaine public.

Les parties sont en désaccord sur la surface réelle à prendre en considération ainsi que sur la pondération.

La société ANDYREST expose que le jugement entrepris s’est contredit en retenant les surfaces après travaux tout en considérant que les travaux n’avaient pas fait accession ; qu’il y a lieu de retenir la surface des locaux avant travaux, soit 162 m²B arrondis. La société THE TRAVELLERS soutient que les surfaces à retenir sont celles après travaux et conteste en tout état de cause le coefficient de pondération de 0,40 concernant le demi sous-sol qui dispose d’une clé de voûte sous plafond de 3,65m, coefficient qu’elle estime insuffisant et demande de voir retenir à 0,60.

Dans la mesure où les travaux n’ont pas fait accession, il convient de retenir la surface des locaux donnés à bail avant travaux.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, la surface réelle avant travaux est de 407 m² soit 92m² pour le rez-de-chaussée et 315m² pour le sous-sol, ce qui n’est pas discuté par les parties.

L’expert a appliqué un coefficient de pondération de 0,40 à la pièce en sous-sol d’une superficie réelle de 95m² reliée depuis le rez-de-chaussée par un escalier de 6 marches. Eu égard à la clé sous voûte du plafond de 3,65m valorisant ainsi le volume de l’espace, un coefficient de 0,50 est plus adapté.

Il s’ensuit que, les autres coefficients de pondération n’étant pas discutés, la surface pondérée du rez-de-chaussée s’établit à 79,43m²B et à 91,85m²B pour le sous-sol, soit une surface totale de 171,28 m²B.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire une augmentation du nombre d’enseignes nationales et de commerces indépendants sur la durée du bail, y compris coté impair, ce qui illustre l’attractivité de l'[Adresse 1], l’ouverture de l’hôtel Fouquet’s Barrière et l’ouverture de nouvelles locomotives, dont Abercrombie & Fitch à proximité immédiate des locaux donnés à bail.

La société THE TRAVELLERS critique la valeur unitaire de 3 300 euros/m²pondéré retenue par l’expert judiciaire qui est sous-évaluée aux motifs principalement que les références qu’il cite sont des baux qui mettent à la charge des locataires des charges exorbitantes de droit commun, ce qui n’est pas le cas pour la locataire, et qu’il convient de tenir compte des droits d’entrée ou droits au bail pour les locations nouvelles. Elle estime en outre que le droit de terrasse de 10% est insuffisant. La société ANDYREST estime que la valeur locative unitaire devrait être fixée à 3000 euros/m² pondéré au regard notamment des références et de la situation du local.

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant parmi des références issues du marché, des renouvellements amiables et des décisions judiciaires.

La cour considère qu’il convient de retenir les loyers de marché sans réintégration des droits au bail ou droits d’entrée s’agissant de loyers en capital, ce qui ne correspond pas la valeur locative du code de commerce.

La cour écartera la référence le MADRIGAL (3.112 euros le m²B) s’agissant d’un bail du 1er janvier 2007 trop ancien et celle du même local pour un bail renouvelé au 1er janvier 2016, référence postérieure à la date du renouvellement du présent bail, la référence du restaurant du FOUQUET’S (3 242 euros/m²B) pour un bail du 1er janvier 2006 et du Bistro Romain (4 489 euros/m²B) pour un bail également trop ancien du 1er mai 2009. Elle écartera également les six loyers reconstitués de manière artificielle en réintégrant le droit au bail ou le droit d’entrée avec application d’un coefficient 10 ou 12 pour reconstituer la valeur locative de marché (à savoir les références HAAGEN DAZS, LONGCHAMP, DUBAIL, ABERCROMBIE, GALERIES LAFAYETTES, TIFFANY).

Il en résulte notamment des loyers de renouvellement amiable évoluant de 3.949 euros le m²B au 1er avril 2010 pour une boutique de prêt-à-porter située [Adresse 2] ; de 4.614 euros le m²B au 1er janvier 2010 pour une compagnie aérienne située [Adresse 5] ; de 2.200 euros le m²B au 9 avril 2014 pour un restaurant situé [Adresse 4] auquel s’ajoute un loyer variable de 5 % du chiffre d’affaires, hors taxes.

Les loyers de locations nouvelles évoluent de 6.668 euros le m²B au 1er juin 2012 pour un commerce de prêt-à-porter BEST MONTAIN situé [Adresse 6] ; de 6.705 euros le m²B au 1er janvier 2014 pour un commerce de prêt-à-porter MAJE situé [Adresse 2] et de 10 235 euros/m²B pour une activité de prêt à porter, maroquinerie, parfumerie au 1er octobre 2013 au [Adresse 3], la cour relevant que ces loyers élevés concernent une activité de prêt à porter et que les loyers, s’agissant de locations nouvelles, sont usuellement plus élevés que les baux faisant l’objet de renouvellement judiciaire.

Enfin, il a été relevé une fixation judiciaire de 5.000 euros le m²B pour un loyer révisé au 1er avril 2010 pour une agence bancaire située [Adresse 3].

La cour relève que le bail met à la charge de la locataire l’impôt foncier et les travaux prescrits par l’administration, ce qui est conforme aux baux examinés en matière de restauration, de sorte qu’il n’y a pas lieu de minorer de ce chef la valeur locative comme le demande la société locataire et si les frais de gestion, la totalité des charges de copropriété de l’immeuble et l’article 606 sont mis à la charge des locataires dans certains baux, contrairement au bail dont il s’agit, il n’y a lieu à majorer la valeur locative comme sollicité par le bailleur, l’usage en matière de restauration voulant que ce soient les travaux de mise en conformité, prescrits par l’administration qui sont quasi systématiquement à la charge du locataire comme relevé par l’expert.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, compte tenu de la très bonne situation des locaux pour l’activité de restaurant exercée au niveau du Rond point des Champs Elysées au sein d’une artère bénéficiant d’un important flux de chaland diurne et nocturne et de plus en plus attractive, mais situés sur le trottoir à l’ombre de l’avenue et dans une partie moins commerçante, de la vitrine limitée, du cachet de l’immeuble dont les locaux litigieux dépendent et de l’état du marché locatif en baisse, le prix unitaire de 3 300 euros/m² B apparaît justifié.

Après application du droit de terrasse qui sera retenu à hauteur de 10%, la locataire disposant d’un double droit de terrasses de 56 places, compte tenu de l’emplacement sur une avenue prestigieuse, la valeur locative unitaire s’établit à 3 630 euros/m²B.

Toutefois dans la mesure où les travaux n’ont pas fait accession et qu’il ne peut être tenu compte par conséquent des embellissements et divers aménagements, il convient de minorer la valeur locative de 5%, soit une valeur locative de 3 448,50 euros/m²B.

Il s’ensuit que le montant de la valeur locative est de 590 659,08 euros, arrondis à 590 660 euros HT/HC (soit 171,28 m²B x 3 448,50 euros).

Selon l’expert judiciaire, le montant du loyer plafond à compter du 1er août 2014 est de 635 188,08 euros, ce qui n’est pas discuté par les parties.

Le montant du loyer fixé à la valeur locative étant inférieur au montant du loyer plafonné, il convient de fixer le montant du loyer à cette somme, soit 590 660 euros, HT/HC à compter du 1er août 2014.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les motifs de déplafonnement invoqués par le bailleur.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur le montant du loyer ainsi que sur les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer dès lors que le loyer ci-dessus fixé est inférieur au montant du loyer indexé à compter du 1er août 2014.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel, et il y a lieu de confirmer le jugement entrepris qui a partagé les dépens par moitié entre les parties, incluant le coût de l’expertise judiciaire laquelle a été nécessaire pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

La société THE TRAVELLERS qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris sauf sur les dépens et en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Constate que la valeur locative des locaux donnés à bail est inférieure au montant du loyer plafond,

Dit n’y avoir lieu par conséquent à statuer sur la qualification des travaux et sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité invoqués par la société THE TRAVELLERS à l’appui de sa demande de déplafonnement,

Fixe à la somme annuelle de 590 660 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2014 entre la société THE TRAVELLERS et la société ANDYREST pour les locaux situés [Adresse 1], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la société THE TRAVELLERS aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE