Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17455 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXVI

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Octobre 2020 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n°

APPELANTE

S.A.R.L. SUCRÉ SALÉ prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Zac des armoiries

[…]

[…]

Représentée par M^e Sybille ADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0491

INTIMEE

S.A.R.L. REPUBLIC FR PARKS HOLDCO prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry SERRA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Juin 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte du 1^er avril 2009, la société Inter Ikea Centre Bry SAS, aux droits de laquelle vient la société Républic FR Parks Holdco Sarl, a donné à bail à la société Sucré Salé Crêperie Sarl des locaux à usage commercial situés au sein du forum commercial à Bry-sur-Marne ([…], lot n° RA-N1-2, pour une durée de dix ans, moyennant un loyer annuel minimum garanti en principal de 23 325 euros outre un loyer variable additionnel de 7% du chiffre d’affaires, payable trimestriellement par avance.

Suivant acte extrajudiciaire du 26 juin 2019, la société Republic FR Parks Holdco Sarl a fait délivrer à la société Sucré Salé Crêperie un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce d’avoir à lui payer la somme de 82 212,51 euros au titre de l’arriéré locatif au 17 juin 2019, dans le délai d’un mois.

Par acte du 3 octobre 2019, la société Républic FR Parks Holdco a fait assigner en référé la société Sucré Salé Crêperie devant le tribunal judiciaire de Créteil en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement à titre de provision de la somme de 85 123,76 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts, d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité de relocation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé contradictoire du 29 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné la société Sucré Salé à payer à la société Républic FR Parks Holdco la somme provisionnelle de 151.166,88 euros au titre de l’arriéré locatif au 29 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2019 sur 82 212,56 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

— rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la société Sucré Salé,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 juillet 2019,

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance l’expulsion immédiate de la société Sucré Salé et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir à Bry-sur-Marne ([…], lot n° RA-N1-2,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la

personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines a’ l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Sucré Salé à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

— condamné la société Sucré Salé aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— rejeté toutes les autres demandes des parties,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Suivant déclaration du 2 décembre 2020, la Sarl Sucré Salé a interjeté appel de l’ensembles des chefs expressément énoncés de cette ordonnance, à l’exception des dispositions relatives à l’absence de prononcé d’une astreinte et disant n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale.

Dans ses dernières conclusions du 16 juin 2021, la Sarl Sucré Salé demande à la cour de :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— débouter la société Républic FR Parks Holdco de toutes ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

— infirmer l’ordonnance du 29 octobre 2020 en ce qu’elle a condamné la société Sucré Salé à payer à la Société Républic FR Parks Holdco la somme provisionnelle de 151.166,88 euros au titre de l’arriéré locatif au 29 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2019 sur 82 212,56 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

— infirmer l’ordonnance litigieuse en ce qu’elle a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la société Sucré Salé,

— infirmer l’ordonnance litigieuse en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 juillet 2019,

— reconnaître et juger que la dette de la société Sucré Salé est d’un montant de 76.051,76 euros au 15 octobre 2020,

— prendre acte du fait que la société Sucré Salé a effectué des virements à son bailleur au 22 juin à hauteur de 28.000 euros,

— dire et juger que la dette locative de la société Sucré Salé au 1^er janvier 2021 est de 80.452,40 euros,

— dire et juger qu’elle s’acquittera de cet arriéré locatif en 24 versements mensuels d’un montant de 3.352,40 euros en sus du loyer courant,

— débouter la société Républic FR Parks Holdco de sa demande quant à l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des conséquences compliquées de la crise sanitaire pour les restaurants

en l’espèce,

— statuer quant aux dépens.

Dans ses dernières conclusions du 22 juin 2021, la Sarl Republic FR Parks Holdco Sarl demande à la cour de :

Vu les articles 899, 901, 905-2, 906 et 930 du code de procédure civile,

Vu le bail en date du 1^er avril 2009,

Vu le commandement de payer du 26 juin 2019,

In limine litis,

— constater la caducité de l’appel interjeté par la société Sucré Salé,

— dire et juger irrecevables les conclusions d’appelante de la société Sucré Salé au soutien de son appel,

si par extraordinaire, la cour déclarait recevables les conclusions de l’appelante,

— débouter la société Sucré Salé de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— recevoir la société Républic Fr Parks Holdco en ses demandes ainsi qu’en son appel incident,

— confirmer partiellement l’ordonnance du 29 octobre 2020 rendue par le président du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’elle a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 26 juillet 2019 et ordonné l’expulsion de la société Sucré Salé ainsi que celle de tous les occupants de son chef du local , en bénéficiant, au besoin, du concours de la force publique et de celui d’un serrurier,

* condamné la société Sucré Salé à payer à la société Républic FR Parks Holdco (i) le montant de son arriéré de loyers, sauf à en réactualiser le montant dans les conditions exposées ci-après (ii) ainsi que l’indemnité d’occupation sauf à en majorer le montant dans les conditions ci-après exposées,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté les autres demandes, et, statuant de nouveau,

* assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

* dire que les objets laissés dans les lieux par la société Sucré Salé au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la société Républic FR Parks Holdco dans tel garde-meubles de son choix, le tout aux frais de la société Sucré Salé,

* dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* condamner la société Sucré Salé à payer par provision à la société Républic FR Parks Holdco la somme principale, sauf à parfaire, de 189.008,93 euros TTC au titre de son arriéré de loyers, cette condamnation portant elle-même intérêts soit au taux de l’Euribor trois mois plus 1% l’an, calculés prorata temporis à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes, majore’ de 5% à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 juin 2019,

* condamner la société Sucré Salé à payer, par provision, à la société Républic FR Parks Holdco une indemnité correspondant au montant des loyers pendant le temps nécessaire à la relocation,

* dire que la société Sucré Salé sera, en outre, redevable à compter rétroactivement du 26 juillet 2019, et jusqu’à reprise des locaux par le bailleur, d’une indemnité d’occupation forfaitairement établie sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cinquante pour cent,

en tout état de cause,

— condamner la société Sucré Salé à payer à la société Républic FR Parks Holdco une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens en ce compris des frais de relance, de commandement de payer et au titre de la présente assignation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Sur la caducité de l’appel et l’irrecevabilité des conclusions de l’appelante :

La société Republic FR Parks Holdco Sarl fait valoir que les conclusions de l’appelante remises au greffe le 2 mars 2021 comme ses pièces n’ont pas été notifiées à l’avocat qu’elle a constitué, et ce en violation de l’article 906 du code de procédure civile. Elle en déduit que la société Sucré Salé Crêperie n’a pas procédé à la notification de ses conclusions et pièces dans les délais impartis et que l’appel est caduc.

Il ressort du RPVA que l’avis de fixation à bref délai a été adressé aux parties le 5 février 2021, que l’intimé était constitué depuis le 13 janvier 2021 et que la société Sucré Salé Crêperie a remis ses conclusions d’appelante au greffe le 2 mars 2021, soit dans le délai d’un mois de l’avis de fixation prévu par l’article 905-2 alinéa 2 du code de procédure civile à peine de caducité de la déclaration d’appel.

Il apparaît que la société Sucré Salé Crêperie a notifié simultanément ses conclusions à l’avocat de la société Republic FR Parks Holdco Sarl le 2 mars 2021, en adressant celles-ci à l’avocat collaborateur de l’avocat constitué et non à l’avocat constitué lui-même. La société Republic FR Parks Holdco Sarl s’est néanmoins trouvée en mesure de conclure en réplique, en temps utile le 2 avril 2021, soit dans le délai d’un mois imparti par l’article 905-2 alinéa 2 du code de procédure civile, ses conclusions visant expresssément les écritures de l’appelante du 2 mars 2021 auxquelles elles répondent. Par ailleurs, le non-respect de l’article 906 du code de procédure civile n’est pas sanctionné par la caducité de l’appel.

En conséquence, le moyen tiré de la caducité de l’appel et de l’irrecevabilité des conclusions de de l’appelante ne saurait prospérer.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences de droit :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 juin 2019 n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par ledit acte, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

La société Sucré Salé Crêperie qui explique ses difficultés à payer les échéances par la baisse de fréquentation du centre commercial depuis 2015 du fait du départ de grandes enseignes et l’envolée des charges, aggravées par la crise sanitaire, fait valoir que le montant de sa dette s’élève à la somme de 80.452, 40 euros arrêtée au 1^er janvier 2021 et sollicite l’octroi de délais de paiement, soit 24 versements mensuels de 3.352,40 euros en sus du loyer courant, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société Sucré Salé Crêperie se fonde pour son décompte sur une mise en demeure de payer les loyers, charges et accesssoires arrêtés au 15 octobre 2020 à concurrence de 76.051,76 euros au montant de laquelle elle a ajouté les échéances postérieures impayées. La société Republic FR Parks Holdco Sarl se prévaut pour sa part d’un décompte locatif arrêté au 16 juin 2021 pour un montant dû de 189.008,93 euros, faisant valoir que la dette n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer et que le règlement du loyer courant n’a pas repris, seuls quelques paiement sporadiques étant effectués.

Il apparaît que les versements que la société Sucré Salé Crêperie indique avoir affectués ne peuvent manifestement avoir réduit la dette locative à la somme de 76.051,76 euros au 15 octobre 2020, le montant mentionné dans la mise en demeure relevant soit d’une erreur soit d’une tentative de conciliation par abandon partiel de créance dont, en l’absence de tout autre élément susceptible d’asseoir la volonté du bailleur en ce sens, il ne peut à l’évidence être tenu compte.

Il en résulte que la société Sucré Salé Crêperie est redevable de la somme non sérieusement contestable de 189.008,93 euros arrêtée au 16 juin 2021. Elle ne produit à l’appui de sa demande de délais de paiement aucune pièce comptable relative à sa situation financière de nature à éclairer la cour sur ses capacités à pouvoir respecter un échéancier au vu d’un tel passif, étant en outre observé que le paiement du loyer courant n’a pas repris depuis la délivrance du commandement et que la dette locative n’a cessé d’augmenter, la société Sucré Salé Crêperie indiquant par ailleurs dans ses écritures qu’elle ne percevra probablement pas le prêt garanti par l’Etat qu’elle a sollicité. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise du chef de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 juillet 2019, du chef de l’expulsion de la société Sucré Salé Crêperie, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte à cet effet au vu du recours possible à la force publique, et du chef de l’indemnité d’occupation dont le montant non sérieusement contestable ne peut s’établir qu’à celui du loyer contractuel augmenté des charges.

L’ordonnance entreprise sera réformée, au vu de l’évolution du litige, du chef de la condamnation

provisionnelle au titre de l’arriéré locatif qu’il convient de porter à la somme de 189.008,93 euros arrêtée au 16 juin 2021 avec intérêts de retard au taux Euribor trois mois + 1% l’an, calculés prorata temporis à compter de la date à laquelle le paiement est dû, conformément à l’article 14.2 du bail.

L’ordonnance entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes du bailleur portant sur la majoration de 5 % des sommes dues figurant à titre de 'pénalités’ aux termes de l’article 15 du bail, laquelle s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, et sur l’indemnité complémentaire de relocation de 6 mois non contractuelle dont l’application même relève des pouvoirs du juge du fond.

Sur les autres demandes :

Le sort de l’indemnité de procédure et des dépens a été exactement réglé par le premier juge.

La société Sucré Salé Crêperie, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette le moyen tiré de la caducité de l’appel et de l’irrecevabilité des conclusions de l’appelante,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne le montant de la provision allouée,

Statuant à nouveau de ce chef au vu de l’évolution du litige et y ajoutant,

Condamne la société Sucré Salé Crêperie à payer à la société Republic FR Parks Holdco Sarl la somme provisionnelle de 189 008,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2021, avec intérêts au taux Euribor trois mois + 1% l’an, calculés prorata temporis à compter de la date à laquelle le paiement est dû,

Condamne la société Sucré Salé Crêperie aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT