RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 04 Novembre 2021

(n° 203 , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16466 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCU2I

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 31 Mars 2020 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 18/00149

APPELANTE

S.C.I. 79 Agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119 substitué par M^e Lina BELKORA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

[…]

[…]

représentée par M^me X Y en vertu d’un pouvoir général

S.A. LA SEM PLAINE COMMUNE DEVELOPPEMENT Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Exposé :

La SCI Immobilière 79 est propriétaire d’un bien immobilier situé […] à la Courneuve (93120) sur les parcelles cadastrées section AV numéro 156 et 163 d’une superficie respective de 1017 mètres carrés et de 985 mètres carrés et total de 2002 mètres carrés. Il s’agit d’un grand terrain sur lequel un entrepôt fermé et un autre ouvert sont édifiés ainsi qu’un bâtiment à usage administratif.

Il s’agit d’un grand terrain d’une belle forme rectangulaire avec une grande façade le long de la […], viabilisé et constructible.

Le bien est composé':

— d’un entrepôt couvert situé au fond de la parcelle à usage d’atelier automobile pour camion d’une construction classique en ciment au sol parpaing et tôles charpente métallique recouverte de tôle et d’onduclair pour le toit, équipé pour la réparation de poids lourds.

— d’un autre entrepôt situé au fond de la parcelle, accolé à l’entrepôt précédent et d’une construction similaire, ouvert au niveau de la façade avant et de l’un de ses côtés, à usage de stockage divers.

— d’un bâtiment d’un rez-de-chaussée composé de locaux sociaux d’un bureau et d’une petite chambre meublée.

— d’un grand parking bitumé dont le revêtement peut supporter le stationnement de poids lourds.

— le bien est clos d’un mur d’une hauteur d’environ 2 mètres et équipé d’un grand portail.

Par arrêté préfectoral numéro 2014-1998 du 6 août 2014, le projet a été déclarée d’utilité publique au profit de la SEM Plaine Commune Développement.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété a été rendue le 17 mars 2015 au profit de la SEM plaine commune développement

Par requête et mémoire introductifs d’instance datés du 14/9/2018 et reçus le 19/09/2018 par le greffe, la SEM Plaine Commune Développement a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Seine Saint Denis devenu tribunal judiciaire depuis le 1/01/2020 aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI 79.

Par un jugement du 31 mars 2020, après transport sur les lieux le 20 février 2019, le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis a':

— fixé à la somme de 1'303'000 ' en valeur occupée l’ indemnité totale de dépossession due par la SEM Plaine Commune Développement à la SCI 79 dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […] à la Courneuve (93120) sur les parcelles cadastrées section AV numéro 156 et 163 d’une superficie respective de 1017 mètres carrés et de 985 mètres carrés et total de 2002 mètres carrés';

— dit que la somme arrondie de 1'303'000 ' se décompose de la manière suivante':

—  1'109'275 ' indemnité principale';

—  111'927, 50 ' indemnité de remploi';

—  81'720 ' indemnité pour perte de loyer';

— débouté la SC Immobilière 79 de sa demande relative à l’allocation d’une indemnité de déménagement';

— condamné la SEM Plaine Commune Développement à payer à la SCI 79 une somme de 3000' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné la SEM Plaine Commune Développement au paiement des dépens de la présente procédure.

La SEM a interjeté appel le 3 août 2020 par RPVA enregistré sous le RG 20-11190 du jugement rendu par le juge de l’expropriation de Seine Saint Denis(RG 18/00149) limité à la fixation de l’indemnité principale et la détermination de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, enregistré par le greffe le 3 août 2020.

La SEM a également formé appel par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 août 2020 du même jugement enregistré sous le N° RG 20-11519.

La SCI 79 a formé appel le16 novembre 2020 par lettre recommandée avec AR et par RPVA le 17 novembre 2020 avec déclaration d’appel par le greffe le 19 novembre 2020 enregistré sous le RG 20-16466, l’appel concernant toutes les dispositions du jugement.

Dans le dossier RG 20-11519, aucune écriture n’a été adressé ou déposé.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

Dans le dossier 20-11190

—  adressées par la SEM Plaine Commune Développement, appelante, le 2 novembre 2020 notifiées le 4 novembre 2020 (AR du 5 novembre 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

'dire et juger son appel bien fondé et y faire droit

'infirmer le jugement du 31 mars 2020 en ce qu’il a fixé l’indemnité principale en application d’une double méthode d’évaluation la somme globale de 20'109'275 ' et fixer le montant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 81'720 '

en conséquence,

'fixer l’indemnité principale et les indemnités accessoires comme suit :

'indemnité principale (méthode globale’terrain intégré) : 585 m² x 950 ' = 555'750 '

'indemnité de remploi : 56'575 '

'perte de loyer : 60'000 ' HT et HC/12 mois x 9 mois : 45'000 '

'confirmer le jugement pour le surplus

La SEM a adressé des conclusions en réplique sur conclusions afin de caducité le 10 mai 2021 notifiées le 12 mai 2021(AR des 17 et 18 mai 2021) aux termes desquelles elle demande la cour de :

'rejeté la demande de la SCI 79 tendant à voir déclarer caduc son appel,

'condamné la SCI 79 à lui verser la somme de 1500 ' sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

—  déposées par la SCI 79, intimée, le 16 février 2021 afin de caducité de l’appel notifiées le jour même (AR 18 et 19 février 2021) aux termes desquelles elle demande la cour de :

'déclarer l’appel interjeté par la SEM Plaine Commune Développement caduc,

'la condamner aux dépens.

Dans le dossier RG 20-16466

—  déposées par la SCI 79, appelante, le 17 février 2021 notifiées par le greffe le 17 février 2021(AR du 18 décembre 2021) visant les RG 20-11190 et 20-16466 aux termes desquelles elle demande la cour de :

A titre principal :

— DECLARER l’appel interjeté par la SEM Plaine Commune Développement caduc,

A titre subsidiaire:

— DECLARER l’appel interjeté par la SEM Plaine Commune Développement le 3 août 2020 mal fondé et l’en débouter ;

— DECLARER l’appel interjeté le 17 novembre 2020 par la SCI 79 à l’encontre du jugement rendu le 31 mars 2020 (RG n°18/00149) par le juge de l’expropriation près le Tribunal judiciaire de BOBIGNY recevable et bien fondé ;

— DECLARER la SCI 79 recevable et bien fondée en son appel incident

Y faisant droit,

— INFIRMER le jugement du 31 mars 2020 en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme globale de 1.109.275,00 ' (méthode comparative globale), fixé le montant de l’indemnité de remploi à la somme globale de 111.927,50 ', fixé le montant de l’indemnité pour perte de loyers à 81.720,00 ', Débouté la SCI IMMOBILIERE 79 de sa demande relative à l’allocation d’une indemnité de déménagement ;

— CONFIRMER le jugement du 31 mars 2020 en ce qu’il a condamné la SEM Plaine Commune Développement à payer à la SCI IMMOBILIERE 79 une somme de 3 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SEM Plaine Commune Développement au paiement des dépens de la présente procédure ;

— DIRE ET JUGER que la somme de 2.125.604,00 ' se décompose de la manière suivante :

1.843.530,00 ', indemnité principale ;

185.353,00 ', indemnité de remploi ;

81.720,00 ', indemnité pour perte de loyers ;

15.000,00 ', indemnité de déménagement à parfaire.

— CONDAMNER la SEM Plaine Commune Développement à payer à la SCI 79 une somme complémentaire de 5.000 ' au titre de l’instance d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTER la SEM Plaine Commune Développement de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— CONFIRMER le jugement pour le surplus.

—  adressées au greffe, par la SEM Plaine Commune Développement, intimée et appelante incidente, le 10 mai 2021 notifiées le 11 mai 2021 (AR du 17 et 18 mai 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour :

— De dire non frappé de caducité l’appel formé par la SEM Plaine Commune Développement à l’encontre du jugement du 31 mars 2020

— De dire la SCI 79 mal fondée en son appel ; en conséquence, de débouter cette dernière de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— De dire SEM Plaine Commune Développement recevable et bien fondée en son appel incident

Y faisant droit :

— D’infirmer le jugement du 31 mars 2020 en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme globale de 1 l09 275 ', fixé le montant de l’indemnité pour perle de revenus locatifs à la somme de 81'720 ' ;

— En conséquence, de fixer l’indemnité principale et les indemnités accessoires comme suit':

— indemnité principale (méthode globale terrain intégré)': 555'750 '

— indemnité de remploi': 56'575 '

— perte de loyer': 45'000 '

— De confirmer le jugement du 31 mars 2020 pour le surplus.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas adressé ou déposé de conclusions.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

La SCI 79 fait valoir que';

— A titre principal sur la caducité de l’appel formé au nom de la SEM plaine commune et développement'; la SEM Plaine Commune Développement ne démontre ni n’avoir déposé ou adressé ses conclusions au greffe de la Cour dans le délai de 3 mois conformément aux dispositions de l’alinéa 1 de l’article R.311-16 du Code de l’expropriation, ni avoir notifié ses conclusions à l’intimé, conformément aux dispositions de l’alinéa 2.

— A titre subsidiaire sur le mal fondé de l’appel formé au nom de la SEM plaine commune et développement':

— Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités'; les biens expropriés doivent être évalués selon leur consistance à la date du 31 mars 2020, date du premier jugement, or, le bien immobilier est situé en zone UE du PLU, laquelle est principalement destinée à l’accueil d’activités économiques';

— Sur l’infirmation du jugement rendu le 31 mars 2020';

— S’agissant de la détermination de l’indemnité principale de dépossession'; le raisonnement du jugement permet certes de « tenir compte de la spécificité des présents locaux d’activité, à savoir des bâtiments d’activité d’une faible surface édifiés sur un grand terrain '''; toutefois, il ne permet pas de tenir compte de l’existence du solde de constructibilité. En ce sens, la méthode dite « sol et constructions '', qui valorise séparément le terrain et les constructions, doit lui être préférée'; notamment en vue des éléments d’attractivité du terrain, elle présente 15 termes de comparaisons conduisant à un prix moyen au m² de 847,91 ' arrondies à 850 ' par la prise en compte des facteurs d’attractivité'; sur la valeur de constructions, elle fait référence aux coûts de construction suivants hors terrain retenus par le juge des expropriations, ce qui induit une indemnité principale de dépossession de 1'843'530 '.

— S’agissant de la détermination du montant des indemnités accessoires'; une indemnité de remploi de 185'353 ''; et concernant les frais de déménagement, la SCI 79 doit faire face à des frais de déménagement importants, qui n’ont pas fait l’objet d’une prise en charge par la société occupante, ces frais s’élèvent à la somme de 15.000 '.

— la confirmation du jugement s’agissant des surfaces retenues et refus d’appliquer un abattement pour tenir compte de la moins-value, générée par l’occupation des lieux, l’indemnité pour perte de loyers et le montant des frais alloués au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[…] répond que ;

— Sur la caducité de l’appel de la SEM Plaine Commune Développement'; les dispositions du Code de procédure civile prévues au titre VI – Livre II dudit code ne trouvent à s’appliquer que pour autant qu’il n’existe pas de règles dérogatoires dans la section V du livre III ' Titre 1^er du code de l’expropriation'; en l’espèce la déclaration d’appel a été adressée au greffe de la Cour le 3 août 2020 et enregistrée le 13 du même mois [pièce n° 1], l’appelante a adressé au greffe de la Cour son mémoire d’appelant et des pièces qui l’accompagnent par courrier recommandé avec accusé de réception du 30

octobre 2020, réceptionné le 3 novembre 2020 (pièce n° 2).

— Sur la méthode d’évaluation et le montant de l’indemnité principale'; le tribunal n’a pas appliqué à proprement dit la méthode analytique et en second lieu relevée que le principe d’une valorisation distincte du terrain et des constructions ne pourrait se comprendre que pour autant que démonstration soit faite de l’existence d’un potentiel résiduel de constructibilité significatif qui puisse être mis en 'uvre sans porter atteinte aux fonctionnalités du bâti existant et, ce faisant, à l’usage et à la valeur intrinsèque de celui-ci, tel n’est pas le cas, et que de plus, il existe un ensemble de moins-values'; ensuite un jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 28 novembre 2017 -RG n°17/00016 (pièce n° 10) aux termes duquel il a été estimé que les conditions d’implantation et d’usage du bâti existant ne permettaient pas de considérer que le terrain non bâti pouvait recevoir une construction autre qu’un élément immobilier accessoire à l’exploitation de l’activité présente sur le site concernant un bien similaire, or qui a été confirmé par la Cour de céans dans un arrêt du 18 avril 2019 – RG n° 18/00389 (pièce n°11)'; les termes de l’appelant sont imprécis et/ou trop anciens'; la décision sera en conséquence confirmée sur ce point, l’indemnité principale devant dès lors être ramenée à la somme de 555.750 ' (585 m² x 950 ') en application de la méthode d’évaluation globale appliquée à l’ensemble de la propriété.

— Sur l’indemnité de déménagement'; cette demande ne pourra qu’être écartée dès lors que la SCI 79 n’était pas occupante des biens litigieux, lesquels étaient donnés à bail à la société AZ TRANSPORTS et aucune justification n’est en outre apportée sur la réalité des frais associés au déménagement d’éléments mobiliers qui auraient pu appartenir à l’appelante':

— Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs'; le quantum de cette indemnité sera infirmé, dès lors que son calcul repose d’une part, sur un mondant de loyer erroné [Pièce 8], d’autre part, sur une période qui ne se révèle pas conforme à la jurisprudence [Pièce 12].

SUR CE, LA COUR

- Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les instances pendantes devant lui s’il existe un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice, les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les appels de la SEM du 3 août 2020 par RPVA enregistré sous le numéro 20'11190 et par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée sous le numéro 20'11519 et de la SCI 79 du 19 novembre 2020 par RPVA et par lettre recommandée avec accusé de réception concernent le même jugement rendu le 31 mars 2020 par le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis (RG 20/00028).

Il convient en conséquence pour une bonne justice d’ordonner la jonction de ces procédures l’affaire étant désormais suivie sous le numéro RG 20/16466.

- Sur la recevabilité des appels

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel principale de la SEM étant du 3 août 2020 et l’appel principale de la SCI 79 étant 16 novembre 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses

conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, dans les dossiers 20-11190 et 20-11519 la SEM a régulièrement été interjeté appel par RPVA et par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 août 2020.

La SCI 79 a également formé un appel principal de RPVA le 17 novembre 2020 et par courrier du 16 novembre 2020.

L’article R 311-24 alinéas 2 du code de l’expropriation dispose que l’appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du gouvernement dans le délai d’un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour. La déclaration d’appel est accompagnée d’une copie de la décision.

Selon cet article tel qu’interprété par la Cour de cassation (2^e chambre, 10 novembre 2016, numéro 14'25 631 et 19 octobre 2017 numéro 16'24 234), la déclaration d’appel peut être valablement adressée au greffe de la chambre expropriation par la voie électronique par le biais du réseau privé virtuel avocat (RPVA).

En l’absence des pièces relatives à la notification du jugement, il doit être considéré que les appels de la SEM et de la SCI 79 interjetés à titre principal sont recevables.

- Sur la recevabilité des conclusions

Dans le dossier RG 20-11190, les conclusions de la SEM du 2 novembre 2020 et de la SCI 79 du 16 février 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SEM du 10 mai 2021 sont en réplique aux conclusions de la SCI 79 afin de caducité et sont donc recevables. Dans le dossier 20/16466 les conclusions de la SCI 79 du 17 février 2021 visant à la fois les RG 20/11190 et 20/16466 et les conclusions de la SEM du 10 mai 2021 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur la caducité de l’ appel de la SEM

La SCI 79 dans le dossier RG 20'11190 dans ses conclusions du 16 février 2021 demande de déclarer l’appel interjeté par la SEM caduc en application de l’article R 311-26 du code de l’expropriation, la SEM ne démontrant ni avoir déposé ou adressé ses conclusions au greffe de la cour dans le délai de 3 mois, ni avoir notifié ses conclusions à l’intimé, conformément aux dispositions de l’alinéa 2.

LA SEM réplique que la déclaration de son appel a été adressée au greffe de la cour le 3 août 2020 et enregistré le 13 du même mois (pièce N° 1) et qu’elle a adressé au greffe de la cour son mémoire

d’appelant et les pièces qui l’accompagnent par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 octobre 2020, réceptionnée le 3 novembre 2020 (pièce N°2).

Au vu des pièces versées aux débats par la SEM, les conclusions de l’appelante ont été adressées le 30 octobre 2020, soit dans le délai de 3 mois de l’appel daté du 3 août 2020.

La SCI 79 sera donc déboutée de sa demande de voir déclarer caduc l’appel de la SEM du 3 août 2020.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SEM est limité à la fixation d’indemnité principale et la détermination de l’indemnité pour perte de revenus locatifs. L’appel de la SCI 79 est limité à la fixation de l’indemnité totale de dépossession et au débouté de sa demande relative à l’allocation d’une indemnité de déménagement.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu le PLU approuvé le 19 décembre 2013 et indiqué s’agissant des données d’urbanisme que le bien est situé en zone UE, correspondant à une zone dédiée aux activités artisanales et industrielles.

La SEM indique que l’emprise au sol des constructions doit être au plus égale à 60 % de la superficie de l’unité foncière (pièce N° 9).

La SEM fait état du PLU de la Courneuve du 7 février 2008, et cite les dates de modifications, révisions mises en compatibilité, sans préciser qu’elle est la date de référence, pour indiquer qu’à cette date les emprises en cause étaient situées en zone UE du PLU ; la SCI 79 retient comme date de référence celle du 20 mars 2018, qui correspond à la dernière date visée également par la SEM, correspondant la dernière révision du PLU d’urbanisme.

Cependant, les appels des parties sont limités et ne concernent pas la date de référence.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un grand

terrain, d’une forme rectangulaire, avec une grande façade le long de la […], viabilisé et constructible.

Le premier juge a indiqué que ce bien est composé :

'd’un entrepôt couvert, situé au fond de la parcelle, à usage d’atelier automobile pour camion ; d’une construction classique : ciment au sol, par plateau, charpente métallique recouverte de tôle et d’onduclair pour le toit ; il est équipé pour la réparation de poids lourds (fossé et cuve enterrée) ;

'd’un autre entrepôt situé au fond de la parcelle, accolé à l’entrepôt précédent et d’une construction similaire ; il est ouvert au niveau de la façade avant et de l’un des côtés est à usage de stockage divers ;

'd’un bâtiment, d’un rez-de-chaussée, composé de logements sociaux (sanitaires et douches), des bureaux (parquet au sol et des peintures au mur) et d’une petite chambre meublée ;

'd’un grand parking bitumé dont le revêtement peut supporter le stationnement de poids lourds.

Le bien est clos d’un mur, d’une hauteur d’environ 2 m et équipé d’un grand portail.

Le jour du transport sur les lieux, le bien était occupé par la société AZ Transports exploitant une activité de transports routiers ainsi que l’entretien, la réparation et le stationnement de sa flotte de véhicules, composé d’une trentaine de camions, dans les locaux appartenant à la SCI 79.

Pour une plus ample description, il convient de se reporter au procès-verbal de transport du 20 février 2019.

En ce qui concerne l’entretien du bien, le premier juge indique qu’il est :

'bon en ce qui concerne les bureaux, quoique de décoration et aménagement ancien ;

'moyen, en ce qui concerne les entrepôts ;

'bon, en ce qui concerne le parking.

Le bien est situé au c’ur d’une petite zone industrielle, dans un milieu très urbanisé, à grande proximité de la station la Courneuve'8 mai 1945, desservie par le tramway T1 et par la ligne 7 du métro. Il est également accessible par le réseau routier, à partir de la N2 et de l’A 86.

Le commissaire du gouvernement de première instance a qualifié la situation géographique du bien de favorable, tandis que la partie expropriée a précisé qu’il est situé dans un quartier en pleine mutation, à proximité de petits commerces et de deux centres commerciaux, Carrefour et Z A, et d’établissements scolaires.

En appel, la SCI 79 fait état de l’attractivité du terrain en raison de sa situation à 6 km de Paris, au c’ur d’une petite zone industrielle en pleine mutation, de la très bonne desserte par le réseau de transport en commun, de la desserte par les nationales, de sa superficie, le rendant très recherché par le promoteur immobilier, son linéaire de façade 36 m environ sur la […], sa profondeur de 55,61 m, sa forme régulière en rectangle permettant une optimisation de la construction, sa constructibilité et la densité de la construction pouvant être réalisé, son caractère viabilisé, et son environnement calme et agréable à vivre avec des écoles, transports, commerces à proximité du terrain.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de

première instance, soit le 31 mars 2020.

- Sur l’indemnité principale

1° sur les surfaces

La superficie de l’unité foncière de l’unité foncière de 2002 m² (1017 m² + 985 m²) n’est pas contestée par les parties.

Les surfaces retenues par le premier juge ne sont également pas contestées par les parties :

'activités : 325 m²

'entrepôt : 195 m²

'bureau : 65 m²

soit un total de 585 m².

Comme l’indique exactement la SEM, le premier juge a retenu à tort une surface de terrain non bâti de 1581,50 m² et une surface de terrain encombré de construction de 421 m². Il n’est pas contesté que la surface des bâtiments est de 585 m², qui correspond à leur emprise au sol dès lors qu’ils sont élevés sur un simple rez-de-chaussée ; la surface de terrain résiduel non bâti est donc de 1417 m².

2° sur la situation locative

Il n’est pas contesté par les parties que le bien est occupé par la société AZ Transports, aux termes d’un acte de cession de droit au bail du 28 décembre 2014, avec effet à compter du 1^er janvier 2015, moyennant un loyer annuel de 68'100 ', hors taxes et hors charges et que l’indemnité en conséquence doit être fixée en valeur occupée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3° sur la méthode

En première instance, la SCI 79 demandait l’application de la méthode promoteur, la SEM et le commissaire du gouvernement quant à eux l’application de la méthode comparative globale, c’est-à-dire la valeur des constructions, terrain intégré.

À titre subsidiaire, la SCI 79 a choisi une méthode comparative et analytique, consistant à évaluer d’une part la valeur du terrain et d’autre part celle des constructions qui sont édifiées et les additionner pour obtenir l’indemnité globale.

Le premier juge a écarté la méthode bilan promoteur et a retenu la méthode comparative.

Dans le cadre de celle-ci, il a retenu la méthode comparative globale consistant à comparer le bien évalué :

'à des ventes récentes de biens similaires, c’est-à-dire des biens à usage d’activités comprenant entrepôt, bâtiment administratifs, parking, en intégrant le terrain à concurrence de la superficie moyenne des terrains des termes de comparaison retenue ;

'et à des ventes récentes de terrains nus, pour le surplus de la superficie du terrain, soit = (la superficie du terrain évalué) ' (la superficie moyenne de terrain des termes de comparaison retenue).

Il a précisé qu’il n’y avait pas lieu d’appliquer un abattement pour tenir compte du poids économique de la société occupante, comme soutenu par l’entité expropriante.

Il a donc fixé une valeur de 950 '/m² pour les constructions et une valeur de 350 '/m² pour le surplus du terrain.

En appel, la SEM demande de retenir la méthode globale terrain intégré, étendue à la totalité de l’immeuble en cause.

Elle indique en effet que les parcelles forment une unité foncière bâtie de près de 30 % de la surface, que la constructibilité résiduelle de l’emprise en nature de terrain nu est fortement obérée par les règles d’implantation des constructions éditées par le PLU et elle s’appuie sur un jugement rendu le 28 novembre 2017 par le juge de l’expropriation de Bobigny (pièce N° 10) confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 18 avril 2019 (pièce N° 11).

La SCI 79 souligne la constructibilité et la densité de la construction, le COS n’étant pas réglementé.

La SEM indique que le principe d’une valorisation distincte du terrain et des constructions ne peut se comprendre que pour autant que la démonstration soit faite de l’existence d’un potentiel résiduel de constructibilité significatif qui peut être mise en 'uvre sans porter atteinte aux fonctionnalités du bâti existant et à l’usage de la valeur intrinsèque de celui-ci. Elle indique exactement que la constructibilité résiduelle de l’emprise en nature de terrain nu est obérée par les règles d’implantation des constructions éditées par le PLU et particulièrement ses articles B1.1, B1.2, qui prévoient que les constructions doivent être implantées soit en alignement soit en retrait par rapport aux emprises publiques et aux voies et fixe, dans le cas d’une implantation en recul, une distance minimale de 10 m entre tous, de la façade de la construction au point le plus proche de l’alignement et que les règles relatives à l’emprise au sol des constructions posées à l’article B1. 2 qui fixent l’ emprise au sol maximal des constructions à 60 % de la surface de l’unité foncière, et qu’en l’espèce l’unité foncière est encombrée de bâtiments d’une emprise au sol de 585 m², représentatif d’environ 50 % de l’emprise au sol maximale autorisé.

Cependant en l’espèce, contrairement à l’arrêt de la cour d’appel cité, qui concernait un terrain qui n’était pas susceptible de recevoir une construction autre qu’un élément immobilier accessoire à l’exploitation d’une activité, la surface du terrain résiduel non bâti est particulièrement importante de 1417 m², par rapport aux constructions de 585 m² ; même avec une emprise non bâtie dédiée à la circulation et entrée/sortie, giration/stationnement des véhicules aux locaux existants, les constructions nouvelles peuvent se faire, même si le potentiel résiduel de constructibilité est réduit en raison des règles d’implantation des constructions éditées par le PLU.

La méthode demandée par la SEM sera donc écartée.

La SCI 79 ne sollicite pas en appel la méthode bilan promoteur, demandant d’appliquer la méthode dite « sol et constructions », qui valorise séparément le terrain et les constructions.

Cette méthode comme l’indique exactement le premier juge conduit à une double indemnisation du terrain d’assises des bâtiments d’activité et du terrain environnant, dans la mesure, où en appel, comme en première instance aucune des parties ne verse aux débats de termes de comparaison concernant la vente d’un bâti à usage d’activités, exploitables, indépendamment du terrain sur lequel il est construit ; en outre, cette méthode ne prend pas en compte les règles d’implantation des constructions éditées par le PLU qui réduisent la constructibilité résiduelle de l’emprise en nature de terrain nu.

Cette méthode sera donc écartée.

En l’espèce, pour tenir compte à la fois de l’importance de la superficie du terrain non bâti, mais également de la constructibilité résiduelle de l’emprise en nature de terrain nu, le premier juge a exactement retenu la méthode par comparaison globale en comparant le bien évalué à des ventes récentes de biens similaires, en intégrant le terrain à concurrence de la superficie moyenne des terrains des termes de comparaison retenue et à des ventes récentes de terrains nus, pour le surplus de la superficie de terrain, sans qu’il y ait lieu d’appliquer un abattement.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

4° sur la fixation de l’indemnité

A. constructions

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

[…]

Dans le cadre de sa méthode globale terrain intégrée, elle reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance correspondant pour la période 2016/2018 à des cessions de gré à gré de locaux d’activité situées sur le territoire de la commune de la Courneuve avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie terrain

en m²

M² SU

Prix en

euros

Prix en

'/m²

Cadastre

T1

8 novembre

2017

3 Villa A

285

361

280'000

776

AU

251'252

T2

22 janvier 2016

[…]

293

388

480'000

1137

AU 25

T3

13 novembre

2017

[…]

422

372

400'000

1075

AT 2

T4

21 juin 2017

[…]

Couturier

569

594

600'000

1010

AT 28

T5

30 mars 2017

[…]

266

260

265'500

1021

AO 37

T6

21 octobre 2016

[…]

688

478

385'000

805

AO 29

Ces références ne sont pas critiquées par la SCI 79, sont comparables en consistance et en localisation, datent de moins de 5 ans et seront donc retenues correspondants à une moyenne de 987 '/m².

2° Les références de la SCI 79

Elle fait référence aux coûts de constructions suivants hors terrain retenus par le juge des expropriation :

N° du terme

Date

Adresse

Superficie

Observations

T1

cours d’appel de Paris du

17 septembre 2009

[…]

sur Marne

80 m² de hangar

AJDI 2010 page

257

T2

qu’en appel de Paris du

21 juin 2012

[…] à

Chevilly-Larue

495 m² de hangar

AJDI 2014 page

397

T3

cour d’appel de Paris du

21 juin 2012

[…]

à Chevilly-Larue

852 m² de hangar’entrepôt

AJDI 2014 page

397

T4

cour d’appel de Paris du

14 septembre 2006

[…] à

Nogent-sur-Marne

constructions à usage

commercial édifiée en 1973

AJDI 2007 page

69

T5

cour d’ appel de Paris du

18 novembre 2004

[…] à

Choisy-le-Roi

AJDI 2007 page

241

T6

tribunal de Créteil du 16

juin 2005

[…]

bureaux dans un pavillon en état

d’extérieur médiocre

AJDI 2007 page

784

T7

tribunal de Bobigny

[…]

bureau en excellent état

AJDI 2007 page

257

T8

cour d’appel de Paris du

21 juin 2012

[…]

à Chevilly-Larue

425 m de bureaux

AJDI 2014 page

397

Outre le fait qu’il s’agit de simples mentions à la revue AJDI non versés aux débats, toutes ces références datant de plus de 5 ans sont trop anciennes et seront écartées.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement en appel n’a pas déposé ou adressé de conclusions.

La moyenne des références retenues est donc de 987 '/m².

En tenant compte de l’ancienneté des références datant de 2016 et de 2017, des éléments de plus-value tenant à la bonne localisation du bien que ce soit en terme de transport en commun, transports routiers ou d’environnement, il convient de porter la valeur à la somme de 1000 '/m².

L’indemnité sera donc fixée à la somme de : 585 m² x 1000 ' = 585'000 '

Le jugement sera infirmé en ce sens.

B. terrain nu

1° de la SEM

Dans le cadre de sa demande de la méthode terrain intégrée, elle ne propose pas de termes de référence.

2° de la SCI 79

Elle propose 10 termes de référence correspondant des ventes de terrains à la Courneuve avec les références de publication pour les 8 premières:

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie Prix en ' cadastre

Observations

T1

décembre 2014

20, rue Edgar-Quinet

909

231'285

Libre

T2

juin 2015

[…]

2742

698'810 U n°015

collectif habitation

libre

T3

mai 2015

[…]

1140

387'600

U n°24

libre

T4

février 2011

[…]

3116

1'379'[…]

collectif d’habitation

loué

T5

décembre 2012

rue de Saint-Denis

2951

1'315'[…]

collectif d’habitation

libre

T6

décembre 2010

60, rue des Francs-tireurs

1748

800'000

AJ 005

collectif d’habitation

libre

T7

octobre 2010

[…]

de 1172

1'394'561 O n°037 constructible, professionnel

libre

T8

4^e trimestre 2016

[…]

2676

3'100'000

V 147

T9

4^e trimestre 2016

[…]

236

118'750

AR 75

T10

4^e trimestre 2016

[…]

189

125'000

J 175

Les termes 8, 9 et 10 ne comportant pas les références de publication permettant de connaître les caractéristiques des mutations, seront écartés.

Les termes T1, T5, T6 et T7 datant de plus de 5 ans seront écartés.

Les termes T2, T3, T4 ne sont pas comparables en consistance s’agissant de collectif habitation et seront donc écartés.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement d’appel n’a pas adressé ou déposé de conclusions.

En l’absence de références pertinentes versées par les parties, la cour ne peut que retenir la valeur fixée par le premier juge à 350 '/m², en procédant cependant la rectification au niveau de la superficie à retenir qui est de 1417 m².

L’indemnité est donc de : 1417 m² x 350 = 495 950 '

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

L’indemnité principale totale est donc de : 585000 + 495'950 = 1'080'950 '.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

Elle est égale à :

'20 % jusqu’à 5000 '= 1000 '

'15 % de 5000 ' à 15'000 '= 1500 '

'10 % sur le surplus, soit sur 1'080'950 -15 000 = 1'065'950 x 10% = 106'595

soit au total 109'095 '.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité pour perte de loyer

Le premier juge a retenu que le loyer est de 68'100 ' hors-taxes et hors charges, selon l’acte de cession du droit au bail du 23 décembre 2014 et a accordé à la SCI 79 une indemnité pour perte de revenus locatifs correspondant au montant du loyer pendant une année soit 81'720 '.

La SEM indique que le loyer doit s’entendre hors taxes et hors charges et qu’il ressort des quittances de loyer courant 2019 (pièce N° 8) que le montant des loyers effectivement acquittés par l’occupant est d’un montant mensuel de 5000 ' hors taxes et hors charges, soit pour une année la somme de 60'000 ' hors taxes et hors charges ; elle demande également de retenir uniquement 9 mois de loyer soit la somme de 45'000 '.

La SCI 79 demande la confirmation.

Le loyer versé par AZ transports est pour 2019 hors-taxes et hors charges de 5000 '.

Il convient d’accorder une indemnité pour perte de revenus locatifs qui n’est pas contesté par la SEM dans son principe, correspondant à une année de loyers et non à 9 mois, soit la somme de : 5000 x 12 = 60000 '.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur l’indemnité pour frais de déménagement

Le premier juge a débouté la SCI 79 de sa demande qui n’est pas fondée, celle-ci ne produisant aucun devis.

La SEM demande la confirmation au motif que la SCI 79 n’était pas occupante des biens litigieux, donnés à bail à la société AZ Transports ; en outre, aucune justification n’est apportée sur la réalité des frais associés au déménagement d’élément mobilier qui aurait pu appartenir à la SCI 79.

Comme en première instance, la SCI 79 ne produit aucune pièce justifiant sa demande pour les frais de déménagement.

En conséquence le jugement de débouté sera confirmé.

L’indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de :

1'080'950 ' (indemnité principale) + 109 095 (indemnité de remploi) + 60 000 = 1 250 045 '.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SEM Plaine Commune Développement à payer à la SCI 79 une somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge ses dépens exposés en cause

d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Prononce la jonction des dossiers RG 20/11190, RG 20/11519 et RG 20/16466, l’affaire étend désormais suivie sous le numéro 20/16466 ;

Déclare recevables les appels de la SEM et de la SCI 79 ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 1'250'045 ' en valeur occupée l’indemnité totale de dépossession due par la SEM Plaine Commune Développement à la SCI 79 dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situés 25/27, […] à la Courneuve (93'120), sur les parcelles cadastrées section AV numéro 156 et 163, d’une superficie totale de 2002 m², se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 1'080'950 '

'indemnité de remploi : 109'095 '

'indemnité pour perte de revenus locatifs : 60'000 '

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT