Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 19 MAI 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01203 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7DYI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 16/11865

APPELANTE

SCPI IMMORENTE représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 347 996 209

[…]

[…]

représentée par M^e K-L M, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

INTIMEES

SARL HEKAYEM FLEURS agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 520 656 109

[…]

[…]

représentée par M^e Z LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

SCA RETAIL PARIS IDF EST agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 809 607 591

[…]

[…]

représentée par M^e Z LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

PARTIES INTERVENANTES :

S.E.L.A.R.L. FHB en la personne de Maître Z A agissant en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCA RETAIL PARIS IDF EST

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 491 975 041

[…]

[…]

Représentée par M^e Z LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

S.A.R.L. AXYME en la personne de Maître E F agissant en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCA RETAIL PARIS IDF EST

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 830 793 972

[…]

[…]

Représentée par M^e Z LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 1996, la société IMMORENTE, venant aux droits de la société FONCIERE DE LA CITE, a donné à bail à la société MONCEAU FLEURS des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé 60 avenue I J à Paris 16^e à compter du 1^er janvier 1997.

Par acte du 2 septembre 2004, la société MONCEAU FLEURS a cédé son fonds de commerce à la société LOLA FLEURS.

Par jugement du 29 janvier 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à la somme annuelle de 161.500 euros en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2007.

Par acte du 15 avril 2010, la société LOLA FLEURS a cédé son fonds de commerce à la SARL HEKAYEM FLEURS.

Par acte extrajudiciaire du 12 novembre 2015, la SARL HEKAYEM FLEURS a signifié une demande de renouvellement à la société IMMORENTE à compter du 1^er janvier 2016.

Le 4 mai 2016, la SARL HEKAYEM FLEURS a notifié un mémoire préalable à la société IMMORENTE sollicitant un loyer annuel de 114.000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 18 juillet 2016, la SARL HEKAYEM FLEURS a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 114.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er janvier 2016.

Par jugement avant-dire droit en date du 17 novembre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a désigné Monsieur LE Y en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé.

Monsieur X LE Y a déposé son rapport au greffe le 12 octobre 2017. Il conclut à une valeur locative des lieux loués de 154.200 euros et un loyer plafonné en fonction du dernier indice des loyers commerciaux (ILC) publié à la date du renouvellement d’un montant de 182.707,41 euros.

Par acte du 21 février 2018, la SARL HEKAYEM FLEURS a cédé son fonds de commerce à la société RETAIL PARIS IDF EST. Cette dernière est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 20 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur LE Y, reçu au greffe le 12 octobre 2017,

— REÇU l’intervention volontaire de la société RETAIL PARIS IDF EST, venant aux droits de la société HEKAYEM FLEURS à compter du 21 février 2018, date d’effet de la cession de fonds de commerce,

— FIXÉ à la somme annuelle de 154.200 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2016 entre la société IMMORENTE et les sociétés HEKAYEM FLEURS et RETAIL PARIS IDF EST pour les locaux situés 60 avenue I J à Paris 16^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— CONDAMNÉ la société IMMORENTE à payer aux sociétés HEKAYEM FLEURS et RETAIL PARIS IDF EST les intérêts au taux légal sur la différence entre les loyers payés et les loyers dus depuis le 1^er janvier 2016, à compter du prononcé de la présente décision,

— DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016,

— ORDONNÉ l’exécution provisoire de la décision,

— DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes,

— PARTAGÉ les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration en date du 17 janvier 2019, la Société civile IMMORENTE a interjeté appel de ce jugement.

Par jugement rendu le 16 décembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SCA RETAIL PARIS IDF EST, puis nommé la SELARL AXYME en la personne de Maître E F en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL FHB en la personne de Maître Z A en qualité d’administrateur judiciaire.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 1^er février 2021, l’administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire sont intervenus volontairement à l’instance.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 12 février 2021, la société IMMORENTE demande à la Cour de :

Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce,

Vu les articles R 145-7 et R 145-8 du Code de Commerce

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur X le Y,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur C D,

Vu le Jugement du 29 janvier 2009,

DÉCLARER la société IMMORENTE recevable et bien fondée en son appel du jugement du 20 décembre 2018 (RG n°16/11865) rendu par le Juge des loyers commerciaux en ce qu’il a :

— Fixé à la somme de 154.200,00 €, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à la compter du 1^er janvier 2016 entre la société IMMORENTE et les sociétés HEKAYEM FLEURS et RETAIL PARIS IDF EST pour les locaux situés 60, avenue I J à Paris 16^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Condamné la société IMMORENTE à payer aux sociétés HEKAYEM FLEURS et RETAIL PARIS IDF EST les intérêts au taux légal sur la différence entre les loyers payés et les loyers dus depuis le 1^er janvier 2016, à compter du prononcé du jugement ;

— Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016 ;

— Rejeté la demande de la société IMMORENTE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

EN CONSEQUENCE

— L’INFIRMER de ces chefs.

STATUANT A NOUVEAU :

— DEBOUTER les sociétés HEKAYEM FLEURS, RETAIL PARIS IDF, la SELARL FHB en la personne de Maître Z A en qualité d’administrateur judiciaire de la société RETAIL PARIS IDF EST, la SELARL AXYME en la personne de Maître E F en qualité de mandataire judiciaire de la société RETAIL PARIS de toutes leurs demandes, fins et conclusions de sociétés ;

— DIRE ET JUGER que le loyer du bail dont il s’agit doit être renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er janvier 2016 ;

— DIRE ET JUGER que pour la détermination de la valeur locative de renouvellement il n’y a lieu de procéder à un abattement au titre de l’activité artisanale exercée par le preneur, et à défaut de rechercher si, dans les baux retenus à titre d’éléments de référence, les travaux de mise en conformité sont également supportés par les locataires ;

— DIRE ET JUGER que pour la détermination de la valeur locative de renouvellement il n’y a pas lieu de procéder à aucun abattement au titre de la clause du bail prévoyant l’obligation de « se conformer à toutes les obligations particulières émanant des différentes autorités administratives et judiciaires, relatives à l’exploitation de son commerce, et exécuter à ses frais tous travaux ou modifications qui lui seraient imposés, particulièrement en ce qui concerne l’hygiène et la salubrité. » ; et à défaut de rechercher si, dans les baux retenus à titre d’éléments de référence, les travaux de mise en conformité sont également supportés par les locataires.

— DIRE ET JUGER que le montant de la valeur locative du local donné à bail aux sociétés HEKAYEM FLEURS et RETAIL PARIS IDF EST s’élève à la somme de 215 270,00 HC/HT/an ;

— DIRE ET JUGER que le montant du loyer de renouvellement plafonné s’élève à la somme de 182.707,41 € HC/HT/an ;

— En conséquence, FIXER le montant du loyer révisé à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 182.707,41 € à compter du 1^er janvier 2016 ;

— ORDONNER que les arriérés de loyer produiront intérêt au taux légal à compter du 1^er janvier 2016 et à compter de chaque date d’exigibilité conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et ORDONNER la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code es arriérés de loyers dus depuis une année entière ;

— CONDAMNER la société HEKAYEM FLEURS à payer à la société IMMORENTE les loyers dus entre le 1^er janvier 2016 et le 20 février 2018 sur la base d’un loyer annuel de 182 707,41 euros HC/HT/an ;

— INSCRIRE AU PASSIF de la société RETAIL PARIS IDF EST la somme de 234 993,63 euros correspondant aux loyers dus entre le 21 février 2018 et le 20 décembre 2020 date de son placement en redressement judiciaire ;

— CONDAMNER in solidum la société RETAIL PARIS IDF EST, la SELARL FHB en qualité d’administrateur judiciaire de la société RETAIL PARIS IDF EST, la SELARL AXYME en qualité de mandataire judiciaire de la société RETAIL PARIS à payer à la société IMMORENTE les loyers dus depuis le 21 décembre 2020 sur la base d’un loye annuel de 182 707,41euros ;

En toute hypothèse :

— CONSTATER que le loyer annuel révisé sera soumis à la clause d’échelle mobile prévue par le bail

prévoyant une indexation annuelle basée sur l’indice INSEE du coût de la construction ;

— CONDAMNER les sociétés HEKAYEM FLEURS et RETAIL PARIS IDF EST, la SELARL FHB en la personne de Maître Z A en qualité d’administrateur judiciaire de la société RETAIL PARIS IDF EST, la SELARL AXYME en la personne de Maître E F en qualité de mandataire judiciaire de la société RETAIL PARIS à verser à la société IMMORENTE la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens d’instance et d’appel par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui pourront être recouvrés directement par Maître K-L M conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile y compris les droits proportionnels de recouvrement.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA, le 15 février 2021, la S.A.R.L. HEKAYEM FLEURS, la SCA RETAIL PARIS IDF EST et la SELARL AXYME en la personne de Maître E F et la SELARL FHB en la personne de Maître Z A, intervenantes volontaires, demandent à la Cour de :

Vu les articles L.145-33 et R. 145-23 du Code de commerce,

Vu l’article R. 211.4 du Code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement en date du 20 décembre 2018,

— Donner acte à la SELARL AXYME en la personne de Maître E F ès qualités de mandataire judiciaire et à la SELARL FHB en la personne de Maître Z A ès qualités d’administrateur judiciaire de leur intervention volontaire à l’instance aux fins de reprise de celle-ci.

— CONFIRMER le jugement rendu le 20 décembre 2018 par le Juges des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a :

« Reçoit l’intervention volontaire de la société RETAIL PARIS IDF EST, venant aux droits de la société HEKAYEM FLEURS à compter du 21 février 2018, date d’effet de la cession de fonds de commerce.

Condamné la société IMMORENTE à payer aux sociétés HEKAYEM FLEURS et RETAIL PARIS IDF EST les intérêts au taux légal sur la différence entre les loyers payés et les loyers dus depuis le 1 er janvier 2016 à compter du prononcé de la présente décision

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016. »

— INFIRMER le jugement rendu le 28 août 2018 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a :

« Fixé à la somme annuelle de 154.200 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2016 entre la société IMMORENTE et les sociétés HEKAYEM FLEURS et RETAIL PARIS IDF EST pour les locaux situés 60 avenue I J à Paris 16^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise

judiciaire. ».

STATUANT A NOUVEAU,

— SE DECLARER incompétente rationae matériae pour condamner au paiement des loyers;

— VOIR DIRE ET JUGER que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2016 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel en principal de 108.000 € (CENT HUIT MILLE EUROS) hors taxes et hors charges,

SUBSIDIAIREMENT

— VOIR DIRE ET JUGER que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1^er janvier 2016 aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel en principal de 154.200 € (CENT CINQUANTE QUATRE MILLE DEUX CENTS EUROS) hors taxes et hors charges,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DÉBOUTER la SOCIETE IMMORENTE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— CONDAMNER la SOCIETE IMMORENTE au paiement de la somme de 12.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

A titre infiniment subsidiaire

— DECLARER la société IMMORENTE irrecevable en sa demande de condamnation au paiement des loyers dus au titre du 1^er trimestre 2016 car prescrite.

L’ordonnance de clôture rendue le 3 décembre 2020 a été révoquée et la réouverture des débats a été ordonnée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2021.

MOTIFS

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’appelante expose que la valeur locative s’établit à la somme de 215 270 euros HT/HC, et non à celle retenue par le jugement entrepris de 154 000 euros ; que la valeur locative est supérieure au montant du loyer plafond à la date du 1/01/2016 ; qu’il convient donc de fixer le loyer annuel du bail renouvelé au montant du loyer plafond, soit 182 707,41 euros HC/HT à compter du 01/01/2016. L’intimée fait valoir que la valeur locative est de 108 000 euros, subsidiairement de 154 000 euros, montant inférieur au loyer plafond qui doit être écarté au profit de la valeur locative dont elle se prévaut pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé.

La cour rappelle que s’agissant d’un bail de neuf année à la date de renouvellement et l’intimée se prévalant d’une valeur locative inférieure au loyer plafond, il convient d’examiner la valeur locative des locaux donnés à bail à la date du renouvellement.

L’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou

révisés doit correspondre à la valeur locative et que, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La locataire soutient que l’avenue I J manque d’attractivité commerciale ; qu’elle est concurrencée par d’autres fleuristes ; que son chiffre d’affaires est en baisse ; que les locaux ne bénéficient pas d’une bonne adéquation entre l’activité et leur emplacement, ce qui est contesté par la bailleresse.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, les lieux sont situés à Paris dans le 16^e arrondissement, 60 avenue I J et […], à proximité de la rue de Passy et des stations de métro 'La Muette’ et 'Passy’ et du RER (station Boulainvilliers) à environ 500 mètres.

L’expert judiciaire a relevé 1'absence d’évolution sensible, au cours du bail expiré, pour le commerce considéré, de la commercialité du tronçon de l’avenue I J dont dépendent les locaux loués précisant que la commercialité de ce tronçon est dominée par l’équipement de la personne et par les commerces de service ; les enseignes nationales représentent 45% des commerces en 2016. L’analyse des enseignes présentes entre 2008 et 2016 corrobore la stabilité de la commercialité mentionnée par l’expert, contrairement à ce que prétendent les intimées. Il est relevé la présence d’un autre fleuriste dans l’avenue I J pendant toute la durée du bail expiré, les autres fleuristes évoqués par l’intimée étant plus éloignés de la zone de chalandise du commerce expertisé, ce qui n’est pas suffisant pour constituer une concurrence qui lui serait préjudiciable et la baisse du chiffre d’affaires évoquée par l’intimée ne témoigne pas d’une éventuelle baisse de la commercialité mais, selon l’expert, elle est liée à la mauvaise conjoncture économique caractérisée par une baisse de la consommation des ménages sur les dépenses non contraintes dont relève le secteur du commerce des fleurs. Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont situés dans un quartier résidentiel où réside une population disposant d’un fort pouvoir d’achat, élément favorable au commerce de fleuriste.

Il résulte de ces éléments une bonne adéquation entre l’emplacement et l’activité de fleuriste exercée.

S’agissant de la description matérielle des locaux, la cour renvoie au jugement. Il convient d’y ajouter qu’ils se situent au rez-de-chaussée d’un immeuble de bel aspect extérieur ;que les locaux disposent d’une excellente visibilité en raison de leur situation à l’angle de l’avenue I J et […] et de l’importance du linéaire de façade ; qu’au vu des photographies figurant au rapport, les locaux sont bien adaptés à l’activité de fleuriste et présentent une décoration soignée.

Les parties s’accordent sur la surface pondérée de 191,00 m² B retenue par l’expert judiciaire et le jugement entrepris.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’appelante fait valoir que seules trois références locatives, situées à proximité immédiate du local litigieux, doivent être retenues, à savoir le chocolatier G H (58 avenue I J), l’agence bancaire BNP Paribas (60 avenue I J) et le prêt-à-porter enfants ' Tartine & Chocolat (60 avenue I J), dont il ressort une valeur locative de 1133,33 euros/m²B.

Selon les intimés, la référence située […] pour une activité de fleuriste, faisant ressortir un prix unitaire à 600/euros/m²B doit être privilégiée ; il doit également être pris en considération la référence locative située 71 avenue I J, en face des locaux litigieux, faisant ressortir un prix unitaire de 518 €/m²B, s’agissant du renouvellement le plus récent par rapport aux autres références. Elle considère que l’activité de fleuriste exercée étant une activité artisanale, son prix unitaire doit être inférieur à celui pratiqué pour d’autres commerces; que les références trop anciennes ne doivent pas être retenues et elle conclut à titre principal à un prix unitaire de 600 euros/m²B.

La cour rappelle que le prix unitaire ne peut être issu d’une moyenne arithmétique des références locatives lesquelles peuvent porter sur des dates de fixation différentes, d’emplacement d’intérêt commercial et de caractéristiques des locaux qui ne sont pas les mêmes.

L’expert judiciaire a retenu des références locatives situées à moins de 500 mètres, soit dans le tronçon de l’avenue I J considéré, soit […], l’expert précisant que des correctifs devaient être appliqués notamment en raison de la commercialité de l’avenue I J, meilleure que celle de la rue Vital.

Les références issues du rapport d’expertise judiciaire sont les suivantes :

— loyers de renouvellement amiable : 518 euros/m²B 71 avenue I J (2012) pour un restaurant, 900 euros/m²B 58 avenue I J (2010) pour l’activité de chocolatier (G H), 60 avenue I J 947 euros/m²B (2009) pour une agence bancaire, 60 avenue I J 1553euros/m²B (2009) prêt à porter Tartine et Chocolat,

— loyers fixés judiciairement : 40 rue Vital 500 euros/m²B (2014 ) pour du prêt à porter hommes, 4[…] 680 euros/m²B (2011) pour une activité de chaussures de sport, 1 rue de la Pompe 800 euros/m²B pour une activité de prêt à porter, chaussures, accessoires pour enfant (2014)

Les références de 2009 visées par l’expert, quoique relativement anciennes, peuvent être retenues dès lors qu’elles concernent des locaux situés à la même adresse ; que la commercialité du secteur n’a pas connu d’évolution sensible et qu’il ne ressort pas du rapport d’expertise judiciaire de tendance baissière des loyers pendant la durée du bail expiré. La référence sise […] 16^e (prix unitaire de 600 euros/m²B) dont se prévaut la locataire ne peut pas être retenue dans la mesure où, s’il s’agit d’une référence de fleuriste, les autres références citées par l’expert judiciaire sont beaucoup plus proches des locaux expertisés, mais elle vient corroborer le fait que c’est à juste titre que l’expert a considéré qu’il fallait tenir compte de la nature artisanale de l’activité, pour laquelle les marges bénéficiaires sont réduites, par rapport aux autres références notamment de prêt à porter ou d’agence bancaire.

Enfin si le taux d’effort (ratio loyer/chiffre d’affaires) dont se prévaut l’intimée n’est pas un élément de la valeur locative, il s’agit d’un indicateur ; il convient de noter que le loyer de renouvellement proposé par l’expert judiciaire représente 15% du chiffre d’affaires de 2016; que le prix unitaire proposé par la bailleresse, qui conduirait à un ratio plus élevé, est excessif.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, tenant notamment compte des références locatives ci-dessus examinées ; de l’activité exercée de fleuriste, conforme à la destination contractuelle, avec des marges bénéficiaires réduites ; de la bonne situation des locaux eu égard à l’activité exercée dans un quartier résidentiel à fort pouvoir d’achat et dans une rue relativement commerçante, à environ 500 mètres des stations La Muette, Passy et Boulainvilliers ; de la configuration adaptée des locaux à l’activité exercée ; de leur excellente visibilité et de leur décoration soignée, le prix unitaire de 850 euros/m²B retenu par l’expert et par le jugement entrepris est justifié.

La valeur locative des locaux donnés à bail est donc de 162 350 euros (850 euros/m²B x 191 m²B)

S’agissant de l’abattement au titre des travaux de mise en conformité retenu à hauteur de 5% par le jugement de première instance, l’appelante fait valoir que la disposition ne constitue pas une clause exorbitante de droit commun mettant les travaux de mise en conformité à la charge du preneur, mais constitue uniquement la réitération de l’obligation légale du preneur d’avoir à réaliser les travaux nécessaires pour l’exploitation de son activité, en matière d’hygiène et de salubrité, et qu’en tout état de cause, la clause litigieuse ne peut donner lieu à une minoration dès lors que les autres baux confirment qu’il appartient au locataire de respecter les règles pour l’exploitation de son activité. Les intimées considèrent que la clause présente un caractère exorbitant de droit commun, ce qui justifie l’application d’un abattement sur la valeur locative et contestent que les autres baux comportent le même type de disposition.

Le bail stipule que le preneur 'devra en outre se conformer à toutes les obligations particulières émanant des différentes autorités administratives et judiciaires, relatives à l’exploitation de son commerce, et exercer à ses frais tous travaux ou modifications qui lui seraient imposées, particulièrement en ce qui concerne l’hygiène et la salubrité'.

Il s’agit d’une clause qui transfère sur la locataire les travaux prescrits par l’autorité administrative sans qu’ils ne soient limités à l’hygiène et à la salubrité, de sorte qu’il s’agit d’une clause exorbitante de droit commun. L’expert judiciaire n’a pas relevé que l’usage

était, pour les baux relatifs au commerce de fleuriste, de transférer ces travaux sur le preneur.

L’abattement de 5% , proposé par l’expert judiciaire et retenu par le jugement entrepris, sera donc confirmé.

La valeur locative des locaux donnés à bail s’établit ainsi à la somme de 154 200 euros après abattement, comme l’a retenu le jugement entrepris qui sera donc confirmé de ce chef.

Le loyer plafonné estimé par l’expert, à savoir 182.707,41 euros HC/HT/an, étant supérieur au montant du loyer correspondant à la valeur locative, il convient de retenir la valeur locative, soit 154 200 euros pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, la bailleresse étant dès lors déboutée de sa demande de voir fixer le montant du loyer au montant du loyer plafond.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le jugement entrepris a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1/01/2016 à la somme de 154 200 euros/an/HT/HC.

Les intimées soulèvent l’incompétence de la cour d’appel pour prononcer une condamnation au titre des loyers qui seraient dus au motif que sa compétence est limitée à la fixation du loyer, étant juge d’appel du juge des loyers commerciaux.

Il convient de rappeler que la cour d’appel est juridiction d’appel pour les décisions rendues par le juge des loyers commerciaux comme pour celles rendues par le tribunal de grande instance ; qu’en outre les demandes de la société IMMORENTE de condamnation des loyers dus depuis le 1^er janvier 2016 sur la base d’un loyer annuel de 182 707,41 euros HC/HT/an et d’inscription en conséquence au passif de la société RETAIL PARIS IDF EST sont le corollaire de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à hauteur de 182 707,41 euros. Il s’ensuit que la cour d’appel est compétente au visa de l’article 561 du code de procédure civile pour connaître de ces demandes.

Toutefois, le montant du loyer du bail renouvelé ayant été fixé à 154 000 euros en principal à compter du 01/01/2016, la société IMMORENTE sera déboutée de ses demande de condamnation et de fixation au passif, celles-ci étant fondées sur le loyer dont elle sollicitait la fixation à hauteur de 182 707, 41 euros, ce dont elle a été déboutée.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le jugement entrepris qui a partagé les dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, et dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile par renvoi à sa motivation.

En cause d’appel l’équité commande de condamner la société IMMORENTE à régler la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et celle-ci succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Dit que la cour d’appel est compétente pour connaître des demandes de la société IMMORENTE de condamnation au titre de loyers dus par application de la fixation du loyer du bail renouvelé et d’inscription au passif de la société RETAIL PARIS IDF EST mais l’en déboute ;

Condamne la société IMMORENTE à régler à la SARL HEKAYEM FLEURS et la SCA RETAIL PARIS IDF EST, ensemble, la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société IMMORENTE aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,