Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 13 JANVIER 2021

(n° ,8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/20021 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4LTC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/13402

APPELANTE

Madame Y B C X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE DROUX – BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191

INTIME

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE Z A, […] à […] représenté par son syndic la société EVAM GID, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 390 720 498

C/O Société EVAM GID

[…]

[…]

Représenté par M^e Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 427

ayant pour avocat plaidant : M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : P.0004

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport,

composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M^me Y X est propriétaire des lots n°1472 (un appartement) et 1433 (une cave) de l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé résidence Z A, situé rues Cervetrie-Jules Valles-Bernie d’Houville-Furstenfeldbruck à Livry Gargan (93190).

Par jugement du 23 novembre 2009, M^me X a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Z A les sommes de 4.034,03 € au titre des charges impayées arrêtées au 23 janvier 2009 (appel du 2^e trimestre 2009 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2007, outre les dépens.

Par acte du 25 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Z A a assigné M^me Y X aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de 14.770,30 € au titre des charges impayées arrêtées au 4^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts, 2.000 € de dommage-intérêts et 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 26 juillet 2017 le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Z A, située rues Cerveterie-Jules Valles-Bernie d’Houville-Furstenfeldbruck à Livry Gargan (93190), représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Evam Gid, la somme de 14.770,30 € au titre des charges et travaux de copropriété impayées arrêtées au 4^e trimestre 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2016,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Z A la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné M^me Y X aux dépens, non compris le coût de la sommation de payer, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Z A la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M^me Y X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 octobre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 novembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 23 octobre 2020 par lesquelles M^me Y X, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— rejeter l’intégralité des frais sollicités par le syndicat des copropriétaires de la résidence Z A,

— pour le surplus, lui accorder la possibilité de s’acquitter du solde de la dette en vingt-quatre mensualités,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Z A de toutes ses autres demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Z A aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 19 octobre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Z A, situé rues Cervetrie-Jules Valles-Bernie d’Houville-Furstenfeldbruck à Livry Gargan (93190), représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Evam Gid, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1382 du code civil, de :

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

— condamner M^me Y X à lui payer les sommes de :

• 12.913,03 € au 4^e trimestre 2020 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure,

• 1.380 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,

• 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner M^me Y X aux dépens qui comprendront les frais de commandement, d’assignation et le cas échéant les frais d’exécution forcée, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 515 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité ce copropriétaire de M^me X,

— le jugement du 23 novembre 2009 et sa signification,

— les procès verbaux des assemblées générales des 25 juin 2014 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2013), 17 mars 2015 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2014), 27 avril 2017 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2015 et du 1^er janvier au 31 décembre 2016 et votant le budget prévisionnel 2017), 27 mars 2019 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel 2020) et 24 mars 2020 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel 2020),

— les appels des charges et appels de travaux sur la période impayée, jusqu’au 4^e trimestre 2020,

— les reprises de solde des syndic GIEP et CPI,

— un décompte analytique,

— les relevés de compte chronologique, décompte chronologique arrêtés au 6 avril 2018 et 8 octobre 2020,

— les lettres de mise en demeure,

— les contrats de syndic ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

En première instance le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 14.770,30 € représentant l’arriéré des charges et frais arrêté au 4^e trimestre 2016 (du 3^e trimestre 2009 au 4^e trimestre 2016) ;

Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; devant la cour, le syndicat distingue bien les sommes réclamées au titre des charges proprement dites et celles relevant de l’article 10-1 ; pour la période du 3^e trimestre 2009 (le jugement du 23 novembre 2009 avait condamné M^me X à payer la somme de 4.034,03 € au titre des charges impayées arrêtées au 23 janvier 2009, appel du 2^e trimestre 2009 inclus) au 4^e trimestre 2016 le syndicat réclame désormais la somme de 7.581,69 € (pièce syndicat n° 1-1) expurgée de tous les frais et qui tient compte des versements de M^me X ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

C’est donc à juste titre que le syndicat a imputé les versements de M^me X d’abord sur les causes du jugement du 23 novembre 2009, ensuite sur les charges les plus anciennes dues à partir du 3^e trimestre 2009 ; M^me X ne conteste d’ailleurs pas devant la cour cette somme ;

La dette de M^me X arrêtée au 4^e trimestre 2009 s’établit à la somme de 7.581,30 € ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Z A la somme de 14.770,30 € au titre des charges et travaux de copropriété impayées arrêtées au 4^e trimestre 2016 inclus ;

• Sur l’actualisation de la demande du syndicat devant la cour

Le syndicat actualise sa demande en cause d’appel au titre des charges impayées du 1^er trimestre 2017 au 4^e trimestre 2020 ;

Il a été vu plus haut que les appels de charges et travaux, ainsi que les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel sont versés aux débats ; un décompte analytique est également produit qui tient compte des versements de M^me X, lesquels ont été justement imputésur les dettes les plus anciennes ;

Il résulte de ces pièces que M^me X reste redevable envers le syndicat de la somme de 12.913,03 € au titre des charges impayées du 1^er trimestre 2017 au 4^e trimestre 2020 ;

• Sur la condamnation

M^me X doit donc être condamnée à payer, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements de M^me X et de la réduction de la condamnation de première instance, au syndicat la somme de 7.581,30 € + 12.913,03 € = 20.494,33 € représentant l’arriéré de charges du 3^e trimestre 2009 au 4^e trimestre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7.581,30 €, et à compter de l’arrêt sur le surplus ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance du 25 novembre 2016 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les divers courriers de mise en demeure adressés à M^me X (pièces n° 2) ;

Il convient de retenir les frais suivants :

— mise en demeure du 5 février 2014 : 19 €,

— mise en demeure du 2 septembre 2014 : 19 €,

— mis en demeure du 10 juin 2015 : 19 €,

— mis en demeure du 9 décembre 2015 : 19 €,

— mis en demeure du 14 mars 2016 : 19 €,

total : 95 € ;

Les autres mises en demeure, adressées à des dates trop proches les unes des autres ne seront pas retenues comme constituant des frais frustratoires ; il en est de même pour les frais de mise en demeure pour lesquels aucun justificatif n’est produit et des frais de rappel ;

Les frais d’assignation, de signification du jugement font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin ;

Les honoraires d’avocat font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ;

Les frais de syndic (suivi dossier contentieux, débours et suivi procédure, remise de dossier avocat) font partie des diligences ordinaires du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Les frais de commandement de payer, de prise d’hypothèque ne seront pas pris en compte, en l’absence de production de justificatif ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M^me X au paiement des frais ;

M^me X doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 95 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Depuis plusieurs années M^me X s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, n’effectuant que des versements partiels et laissant perdurer sa dette depuis 2009, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;

Les manquements systématiques et répétés de M^me X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme supplémentaire à titre de dommages-intérêts, la dette de M^me X étant diminuée de façon non négligeable au terme de l’arrêt ; l’appel incident du syndicat sur ce point doit être rejeté ;

Sur la demande de délais de paiement

Pour obtenir des délais sur le fondement de l’article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce comme il a été vu ;

M^me X ne produit par ailleurs aucune pièce au soutien de sa demande de délais de paiement, en particulier sur sa situation financière ;

Elle doit être déboutée de sa demande de délais ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me X ;

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

Le présent arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours, est exécutoire de droit ; la demande tendant au prononcé de l’exécution provisoire est donc sans objet et doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Z A la somme de 14.770,30 € au titre des frais de recouvrement, charges et travaux de copropriété impayées arrêtées au 4^e trimestre 2016 inclus ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M^me Y X à payer, en deniers ou quittances, au syndicat des copropriétaires de la résidence Z A, située rues Cervetrie-Jules Valles-Bernie d’Houville-Furstenfeldbruck à Livry Gargan (93190) la somme de 20.494,33 € représentant l’arriéré de charges du 3^e trimestre 2009 au 4^e trimestre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7.581,30 €, à compter de l’arrêt pour le surplus ;

Condamne M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Z A, située rues Cerveterie-Jules Valles-Bernie d’Houville-Furstenfeldbruck à Livry Gargan (93190) la somme de 95 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute M^me Y X de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Z A, située rues Cerveterie-Jules Valles-Bernie d’Houville-Furstenfeldbruck à Livry Gargan (93190) la somme supplémentaire de 1.200 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT