Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 8 DÉCEMBRE 2021

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16338 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CARTV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 16/07700

APPELANTE

SARL ZAG BIJOUX venant aux droits d’AVANTAGE MODE à la suite d’une opération de fusion-absorption du 21 juin 2018 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 520 994 146

[…]

[…]

représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260

INTIMEE

SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 498 908 995

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

assistée de M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère,

Madame Elisabeth GOURY, conseillère,

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte en date du 19 décembre 2006, M. X Y, aux droits duquel se trouve la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a donné à bail commercial à la société AVANTAGE MODE, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé à PARIS (75003) à l’angle du […] pour une durée de 9 ans à compter du 1e janvier 2007, moyennant un loyer annuel de 62.000 euros en principal.

Le montant du dernier loyer contractuel annuel s’élève à 74.300€ en principal.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 avril 2011, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a fait signifier à la société AVANTAGE MODE un congé à effet du 31 décembre 2015, avec refus de renouvellement du bail et déni du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 mai 2011, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a assigné la société AVANTAGE MODE aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour violation de la destination contractuelle par la société locataire, les locaux étant utilisés uniquement comme stockage, et d’obtenir son expulsion. A titre reconventionnel la société AVANTAGE MODE a contesté la validité du congé délivré par la société bailleresse pour défaut d’immatriculation.

Par jugement du 15 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE de l’ensemble de ses demandes et a dit qu’à la suite du congé avec refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2015, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE sera tenue au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par arrêt en date du 18 février 2015, aujourd’hui définitif, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 15 janvier 2013 en toutes ses dispositions.

Par acte d’huissier de justice du 12 avril 2016, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE a assigné la société AVANTAGE MODE en fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 1 € dans l’attente de l’expertise judiciaire sollicitée.

Saisi par la société AVANTAGE MODE, le juge de la mise en état a, par ordonnance en date du 13 décembre 2016, ordonné une expertise et désigné M^me Z A-B avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte du fonds, de la possibilité d’un transfert des locaux sis à l’angle du […] et […], sans perte du fonds de commerce exploité à Paris, […] et d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert.

L’expert judiciaire a déposé le 27 avril 2018 son rapport.

Par jugement en date du 18 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Constaté l’intervention volontaire de la société ZAG BIJOUX venant aux droits de la société AVANTAGE MODE et jugé ses demandes recevables,

— Dit que l’éviction de la société ZAG BIJOUX du local de stockage n’entraîne pas la perte de son fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction sera chiffrée sur la base d’un transfert d’activité,

— Fixé le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues due par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à la société ZAG BIJOUX à la somme de 290.400 euros,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamné la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE aux dépens qui incluront les frais d’expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à payer à la société ZAG BIJOUX la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 6 août 2019, la SARL ZAG BIJOUX a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 4 novembre 2019, la SARL ZAG BIJOUX demande à la Cour de :

Vu l’article 31 du Code de Procédure civile';

Vu les articles L 236-1 et 236-3 du Code de Commerce';

Vu l’article L 145-16 alinéa 2 du Code de Commerce';

Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce';

Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile';

Vu l’acte de fusion absorption du 21 juin 2018';

Dire et juger la société ZAG BIJOUX recevable et bien fondée en ses conclusions d’appel ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Dit que l’éviction de la société ZAG BIJOUX du local de stockage n’entraîne pas la perte de son fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction sera chiffrée sur la base d’un transfert d’activité,

— Fixé le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues due par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à la société ZAG BIJOUX à la somme de 290.400 euros.

Le confirmer pour le surplus ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— Dire que l’éviction de la société ZAG BIJOUX du local de stockage entraîne la perte de son fonds de commerce ;

— Fixer en conséquence le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à la société ZAG BIJOUX à la somme de :

— Perte de fonds de commerce………………………………………………………………700.000,00 €';

— Indemnités de licenciement…………………………………………………………………62.250,00 €';

— Frais de déménagement………………………………………………………………………11.000,00 €';

— Réfactions diverses……………………………………………………………………………….3.000,00€';

Soit au total …………………………………………………………………………………….776.250,00 €';

— Condamner en outre la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à payer à la société ZAG BIJOUX les pertes sur stock, à inventorier à la date de paiement de l’indemnité d’éviction';

Subsidiairement,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à la société ZAG BIJOUX à la somme de :

— Droit au bail…………………………………………………………………………………….131.300,00 €';

— Frais de remploi…………………………………………………………………………………39.300,00 €';

— Trouble commercial …………………………………………………………………………….3.500,00 €';

— Réfactions diverses………………………………………………………………………………3.000,00 €';

— Frais de déménagement………………………………………………………………………16.000,00 €';

— Indemnité pour double loyer ……………………………………………………………….21.830,00 €';

— Frais de réinstallation ……………………………………………………………………….166.750,00 €';

— Surcoût d’exploitation capitalisé sur six années seulement ……………………628.440,00 €';

— Perte de chiffre d’affaires……………………………………………………………….. pour mémoire';

Soit au total ………………………………………………………………………………….1.010.121,00 €';

Et y ajoutant :

— Condamner la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à payer à la société ZAG BIJOUX la somme de 12.000,00 € TTC par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 03 février 2020, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE demande à la Cour de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce';

Vu l’article L. 145-14 du Code de commerce';

Vu l’article 515 du Code de procédure civile';

Vu les articles L.145-28 et L.145-58 du Code de commerce';

— Dire et juger la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE recevable et bien fondée en ses conclusions d’appel ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que l’éviction de la société ZAG BIJOUX du local de stockage n’entraîne pas la perte de son fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction sera chiffrée sur la base d’un transfert d’activité ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues due par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à la société ZAG BIJOUX à la somme de 290.400 euros ;

Et statuant à nouveau :

— Fixer, à titre principal, l’indemnité d’éviction dont est redevable la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE envers la société AVANTAGE MODE à une somme globale qui ne saurait être supérieure à la somme de 46.400 € et subsidiairement à la somme 98.400 €';

— A titre infiniment subsidiaire, subordonner le paiement de l’indemnité due au titre des surcoûts d’exploitation à la preuve d’une réinstallation éloignée des locaux et du surcoût de celle-ci';

— Condamner la société ZAG BIJOUX à payer à la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE la somme de 10.000,00 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société ZAG BIJOUX aux entiers dépens, dont distraction au profit de SELARL INGOLD & THOMAS dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juin 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle que les rapports d’expertise judiciaire dont elle dispose sont ceux versés aux débats par les parties.

Sur l’indemnité d’éviction

Selon l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

1. L’indemnité principale

L’appelante critique l’expertise judiciaire qui a écarté la disparition de fonds de commerce du fait de l’éviction, suivie par le jugement entrepris, et elle soutient que le local litigieux n’était qu’accessoire au local principal ; que ce local accessoire, qui se situe à une cinquantaine de mètres de la boutique principale, permet un réassort permanent et rapide de la boutique ; qu’une partie de sa clientèle regroupe des bijoutiers de province qui viennent à Paris pour acheter en gros sur place les bijoux, puisque, compte tenu de la faible taille et du faible poids, ils n’ont pas besoin de recourir à une livraison ; qu’en outre le local de stockage a une activité de showroom qui permet de montrer les collections futures aux clients ; qu’il s’agit d’un avantage concurrentiel décisif dont la disparition met en péril son activité ; que d’ailleurs le jugement de 2013 et l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de 2015 ont considéré qu’il s’agissait de locaux accessoires à l’exploitation du fonds de commerce dont la privation serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds ; qu’aucun local de remplacement n’existe à proximité. Elle conclut que l’indemnité principale est une indemnité de remplacement.

L’intimée soutient que l’éviction n’entraîne pas la perte du fonds de commerce car l’activité exercée dans les lieux est une activité de stockage qui est transférable sans compromettre l’exploitation du fonds ; que la proximité entre la boutique et le local de stockage est un élément de confort de l’exploitation mais n’est pas nécessaire à son activité ; que les achats effectués dans la boutique ne sont que de petits achats ; que celle-ci comporte des casiers de stockage et les marchandises stockées dans le local litigieux peuvent être livrées plus tard ; que l’essentiel des produits est présenté dans la boutique principale. Elle conclut que l’indemnité principale est une indemnité de transfert qui doit être calculée par référence à la perte du droit au bail.

La cour rappelle qu’il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Lorsque le fonds est transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du droit au bail.

Le local expertisé, situé à l’angle du […] à Paris 3e , comprend une aire de stockage et un espace showroom au rez-de-chaussée et une aire de stockage au sous-sol. Selon la clause de destination, les 'lieux devront être utilisés exclusivement pour l’activité principale de la SARL AVANTAGE MODE [aux droits de laquelle vient ZAG BIJOUX] soit : showroom de présentation et stockage destiné à la bijouterie fantaisie et aux accessoires de mode'. Ce local est située à 150 mètres de la boutique principale située […]. L’activité principale est celle de commerce de gros de bijoux fantaisies. S’il s’agit de locaux accessoires à l’exploitation du fonds de commerce de la société ZAG BIJOUX, il ne résulte pas du rapport d’expertise judiciaire que le stockage des produits dans des locaux qui seraient plus éloignés de la boutique principale conduirait à une perte de clientèle de nature à entraîner la perte du fonds de commerce. Le fait que les locaux aient été qualifiés de locaux accessoires par la cour d’appel en 2015, laquelle avait à statuer sur le principe du droit à une indemnité d’éviction pour la locataire, ne suffit pas à démontrer que le transfert de l’activité de stockage n’est pas possible dans des locaux équivalents sans perte importante de clientèle du fonds de commerce, ce d’autant qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la locataire vend ses produits en boutique où elle dispose d’ailleurs de casiers de stockage mais également par l’intermédiaire de son site internet (avec un accès par mot de passe à l’usage des professionnels) ; qu’ il n’est pas établi que la présentation des modèles à venir ne pourrait pas avoir lieu dans la boutique principale, ce alors que l’expert judiciaire, qui a visité les lieux, a relevé que les locaux accessoires étaient 'destinés de manière marginale à l’exposition d’une modeste partie des collections distribuées', sans qu’aucune pièce contraire ne soit produite par la société ZAG BIJOUX ; que l’expert judiciaire a d’ailleurs relevé l’absence d’éléments de confort approprié à la réception de la clientèle (siège, comptoir de présentation…) dans les locaux accessoires dont l’adresse n’est au demeurant

pas indiquée sur le site internet. L’expert judiciaire a relevé dans les 3e, 4e et 11e arrondissements quelques offres de locaux équivalents et il a indiqué que le croissant Nord Est de Paris (18e, 19e, 20e) offre des possibilités importantes de locaux équivalents, sans que preuve contraire n’en soit rapportée par l’appelante. Enfin, il convient de relever que s’agissant d’un commerce de gros qui s’adresse à des clients professionnels, l’implantation revêt moins d’importance que pour un commerce de détail (ce d’autant plus pour les locaux accessoires dont s’agit), et si le secteur reste recherché pour les activités de grossistes en bijouterie, l’expert judiciaire a relevé, en se fondant sur les données fournies par l’APUR (Atelier parisien d’urbanisme), que le nombre de grossistes en bijouterie sur le secteur Rue du Temple-Beaubourg a toutefois diminué de 23% entre 2003 et 2017.

Il s’ensuit que si l’éviction des locaux accessoires est susceptible d’amoindrir le confort de l’exploitation eu égard à la proximité des deux sites, elle n’est pas de nature à entraîner la perte totale du fonds de commerce. Il s’agit par conséquent d’une indemnité de transfert.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnisation sera appréciée sur le fondement de la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre la valeur locative de marché et le loyer théorique du bail s’il avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt de la situation des locaux pour l’activité exercée.

S’agissant de la valeur du droit au bail, l’appelante fait valoir que la valeur locative doit tenir compte de la valeur intrinsèque des locaux qui pourraient être affectés à une autre activité ; que le prix de 350 euros/m² ne doit pas être limité à la seule partie showroom mais étendu à l’ensemble du rez-de- chaussée des locaux expertisés, que le différentiel de loyer, après application du coefficient 6 proposé par l’expert judiciaire s’établit à 131 312,50 euros.

L’intimée soutient qu’il n’existe pas de marché de cession du droit au bail pour des locaux de stockage de sorte que la valeur du droit au bail est nulle.

La société ZAG BIJOUX doit être indemnisée du préjudice résultant de l’éviction, lequel comprend la valeur du droit au bail qui ne saurait être considérée comme nulle comme le prétend l’intimée, la rareté de tels locaux à proximité n’établissant pas l’absence d’un marché locatif portant sur des locaux de stockage et de showroom.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux se situent dans un secteur dont la commercialité a évolué, marqué autrefois par la présence de commerces de gros en bijouterie et accessoires au profit de commerces de détail, fréquentés par une clientèle attirée par le pôle de loisirs et de restauration développé aux abords du Carreau du Temple, ils sont desservis par la station de métro Temple, ils sont accessibles par une porte à double vantail située […] et offrent au rez-de-chaussé une aire de stockage d’une hauteur sous plafond de 3,34 m, deux blocs sanitaires, à l’arrière en contrebas un show-room éclairé par des baies barreaudées et doté d’un accès indépendant, au sous-sol relié par un escalier droit en bois, des réserves d’une hauteur sous plafond de 3,15m et des locaux d’archives, les locaux sont en état d’usage, équipés d’une chaudière individuelle au gaz désaffectée.

Les valeurs de marché relevées par l’expert judiciaire s’établissent entre 175 euros/m² et 377 euros/m², il est également indiqué une valeur de renouvellement de 192euros/m² et une fixation judiciaire de 200 euros/m².

Les valeurs de marché doivent être privilégiées pour déterminer la valeur locative de marché.

C’est de manière justifiée que l’expert judiciaire a établi un prix unitaire différent pour le rez-de-chaussée entre la partie showroom et la partie réserves, le prix étant plus élevé pour l’activité

showroom prévue au bail que celle de stockage.

Il s’ensuit que la valeur locative de marché s’établit, au regard de l’ensemble des éléments

susvisés, de la manière suivante :

— rez de chaussée : showroom 38,20m² x 350 euros + réserves et blocs sanitaires 250 euros x130,45m² soit 45 982,50 euros

— sous sol: 194,90 m² x150 euros, soit 29 235 euros.

Soit une valeur locative de marché de 75 217,50 euros.

Il n’y a pas lieu d’arrondir la somme à 75 000 euros comme l’a fait l’expert judiciaire, suivi en cela par le jugement de première instance, s’agissant d’une valeur intermédiaire pour le calcul du droit au bail.

S’agissant du loyer théorique de renouvellement, si le bail avait été renouvelé au 1er janvier 2016, le loyer indiciaire, calculé sur l’ILC qui s’est substitué à L’ICC à la date de renouvellement et est donc applicable, est d’un montant de 70 142 euros.

Toutefois la valeur locative de renouvellement s’établit, eu égard aux références locatives de marché mais aussi de renouvellement amiable (192euros/m²) et de fixation judiciaire (200 euros/m²), tenant compte de l’ensemble des éléments susvisés, notamment des caractéristiques des locaux et de leur situation, de la destination contractuelle, du transfert sur la locataire de la charge de l’impôt foncier, de la manière suivante :

— rez de chaussée : showroom 38,20m² x 290 euros + réserves et blocs sanitaires euros x130,45m²x210 euros soit 38 472,50 euros

— sous sol: 194,90 m² x 120 euros, soit 23 388 euros

Soit une valeur locative de 61 860,50 euros, somme qu’il n’y a pas lieu d’arrondir.

Ce montant, inférieur à celui du loyer indiciaire, doit être retenu au titre du loyer du bail s’il avait été renouvelé.

Par conséquent, le différentiel de loyer est de 13 357 euros (75 217,50 euros – 61 860,50 euros)

Si la société ZAG BIJOUX soutient que le coefficient de 6 proposé par l’expert judiciaire doit être retenu, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE considère qu’il s’agit d’un coefficient qui n’est pas justifié pour ce type de locaux.

Toutefois compte tenu de la rareté de ce type de locaux dans le secteur proche, le coefficient de 6 est adapté.

La valeur du droit au bail est donc de 80 142 euros.

2. Les indemnités accessoires

— indemnité de remploi

Les parties s’accordent sur une indemnité correspondant à 30% de la valeur locative de marché.

Celle-ci ayant été fixée précédemment à la somme de 75 217,50 euros, l’indemnité de remploi est de 22 565,25 euros arrondis à 22 565 euros.

— trouble commercial

La SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE sollicite que la somme proposée par l’expert judiciaire de 3 500 euros, reprise par le jugement de première instance, soit entérinée. La société ZAG BIJOUX sollicite dans le dispositif de ses écritures qui saisissent la cour, la fixation de l’indemnité pour trouble commercial à cette somme.

Cette indemnité ayant pour objet de compenser la perte de temps générée par 1'éviction, la somme retenue par le jugement entrepris de 3 500 euros est justifiée.

— sur les frais de réfactions diverses

Sous ce vocable, l’expert judiciaire propose une indemnité de 3000 euros au titre de divers

frais administratifs sur lesquels les parties s’accordent et qui a été accordé par le jugement de première instance.

— les frais de double loyer

La proposition de l’expert judiciaire, retenue par le jugement, d’indemniser lesdits frais sur la base de deux mois de la valeur locative de marché des locaux, est critiqué par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE qui considère que cette indemnisation ne doit se faire que sur la base d’un mois d’occupation.

Comme l’a relevé le jugement entrepris, le transfert dans les nouveaux locaux incluant la période de démontage et remontage des rayonnages, justifie de retenir la durée de deux mois, proposée par l’expert , soit eu égard à la valeur locative de marché susvisée, la somme de 12 536,25 euros arrondis à 12 536 euros.

— les frais de déménagement

La société ZAG BIJOUX sollicite dans le dispositif de ses écritures, la somme de 16 000 euros au titre des frais de déménagement, somme contestée par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE.

L’expert judiciaire a, sur le fondement du devis qui lui a été produit, accordé la somme de 11 000 euros, devis qui n’inclut pas, au terme de son rapport, le coût du démontage et remontage des éléments de stockage qui sont récupérables.

Il sera accordé la somme de 10 899,90 euros, correspondant au devis qui a été produit à l’expert judiciaire, outre la somme forfaitaire de 2000 euros au titre du démontage et remontage des éléments de stockage et présentoirs, soit la somme totale de 12 899,90 euros, arrondis à 12 900 euros.

— les frais de réinstallation

La société ZAG BIJOUX ne justifie pas d’aménagements spécifiques liés à son activité ce d’autant que les éléments de stockage et les présentoirs sont récupérables ; en outre les aménagements des locaux sont amortis.

Il ne sera donc accordé aucune somme à ce titre, le jugement étant confirmé de ce chef.

— les surcoûts d’exploitation

La société ZAG BIJOUX soutient que l’indemnisation proposée par l’expert judiciaire est insuffisante alors que l’éloignement de l’entrepôt entraînera des coûts supplémentaires que son expert comptable a chiffrés sur la base de la rémunération annuelle d’un dirigeant et de deux manutentionnaires supplémentaires ainsi que la nécessité de disposer de deux véhicules utilitaires pour assurer une rotation, soit une somme de 628 440 euros.

La SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE considère qu’il s’agit d’un préjudice hypothétique alors qu’il existe des offres locatives à proximité ; que la société ZAG BIJOUX ne produit aucun élément sur la fréquence et la durée des déplacements entre la boutique et le lieu de stockage ; qu’en tout état de cause, l’éventuelle perte d’exploitation sera compensée par l’économie de loyer réalisée par le transfert de l’activité de stockage dans des locaux plus éloignés.

Le transfert de l’activité de stockage dans de nouveaux locaux étant possible, notamment dans le croissant Nord Est de Paris comme relevé par l’expert judiciaire, voire le cas échéant à Aubervilliers, les offres locatives les plus proches, dans les 3 et 4e arrondissements, étant peu importantes, il convient de prendre en compte les surcoûts d’exploitation que génère un tel transfert, étant rappelé toutefois que la société ZAG BIJOUX réalisera en ce cas une économie de loyer par rapport aux loyers ayant cours dans le secteur proche de celui des locaux dont elle est évincée ; que d’ailleurs l’expert amiable du bailleur a également relevé qu’un éloignement entraînera un surcoût d’exploitation.

La cour renvoie quant à l’évaluation chiffrée de ce préjudice à la motivation du jugement entrepris en ce qu’il a repris le calcul de l’expert judiciaire.

En l’absence d’éléments probants sur la fréquence et la durée des déplacements du personnel entre la boutique et le lieu stockage, étant relevé qu’il n’est pas établi que l’organisation entre la boutique et le lieu de stockage ne pourrait pas être adaptée pour tenir compte de l’éloignement entre les deux lieux ; en l’absence de ventilation du chiffre d’affaires entre les ventes réalisées en boutique et les ventes réalisées sur internet, malgré les demandes de l’expert judiciaire, la somme allouée par le jugement de première instance, à savoir 160 000 euros sera confirmée.

Il y a lieu de renvoyer pour le surplus des indemnités accessoires au jugement entrepris en l’absence de moyens nouveaux en cause d’appel.

Par conséquent le montant de l’indemnité d’éviction s’établit à un montant total de 294 643 euros se décomposant de la manière suivante :

— indemnité principale : 80 142 euros

— indemnités accessoires: 214 501 euros à savoir :

frais de remploi : 22 565 euros

trouble commercial : 3 500 euros

frais divers : 3000 euros

frais de double loyer : 12 536 euros

frais de réinstallation : 12 900 euros

surcoûts d’exploitation : 160 000 euros

Sur les indemnités accessoires

Le jugement de première instance qui a condamné la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire sera confirmé, la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE ayant délivré le congé qui a mis fin au bail ce qui a nécessité une expertise judiciaire aux fins d’évaluer l’indemnité d’éviction.

En cause d’appel, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il convient de faire masse des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant de l’indemnité d’éviction ;

L’infirme de ce seul chef ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que le montant de l’indemnité d’éviction s’établit comme suit :

— indemnité principale : 80 142 euros

— indemnités accessoires: 214 501 euros se décomposant ainsi :

frais de remploi : 22 565 euros

trouble commercial : 3 500 euros

frais divers : 3000 euros

frais de double loyer : 12 536 euros

frais de réinstallation : 12 900 euros

surcoûts d’exploitation : 160 000 euros

Fixe en conséquence le montant total de l’indemnité d’éviction due par la SCI DE L’ENCLOS DU TEMPLE à la société ZAG BIJOUX à la somme de 294 643 euros ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté pour l’avocat postulant qui en a fait la demande, de recouvrer directement sur la partie adverse condamnée, la fraction des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT