Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/06596 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDOKH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Février 2021 -Président du TJ de Paris – RG n° 21/50488

APPELANTE

S.A.S. PIMP MY CREPE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Anass KHAFIF, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

M^me A Z épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistée par M^e Thierry LASSOUX, avocat au Barreau de PARIS, toque : P0096

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Novembre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

Par acte du 1^er mars 2017, M^me A Z a donné à bail commercial à la société Pimp my crêpe des locaux dépendants d’un immeuble situé […], dans le […], pour une activité de sandwicherie, saladerie, crêperie, moyennant un loyer annuel de 19.200 euros, payable trimestriellement et d’avance.

M^me A Z a, par acte du 5 octobre 2020, fait délivrer à la société Pimp my crêpe un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme en principal de 27.200 euros, puis, par acte du 15 décembre 2020, a assigné la société Pimp my crêpe devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société locataire, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et à lui payer une somme provisionnelle.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 22 février 2021 le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 6 novembre 2020 ;

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Pimp my crêpe ou de tous occupants de son chef des locaux situés 174, […] ;

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Pimp my crêpe, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires;

— condamné la société Pimp my crêpe à payer à M^me A Z la somme provisionnelle de 35.200 euros au titres des loyers, charges et indemnité d’occupation arriérés, mois de décembre 2020 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

— condamné la société Pimp my crêpe à payer à M^me A Z la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement.

La SAS Pimp my crêpe interjeté appel de cette ordonnance par déclaration en date du 22 janvier 2021.

Par dernières conclusions remises le 20 octobre 2021, elle demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1103, 1104, 1219, 1719, 1722 du code civil, 32-1 et 834 du code de

procédure civile, 1347 du code civil, 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 22 février 2021 du président du tribunal judiciaire de Paris ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— déclarer la société Pimp my crêpe recevable et bien fondée en ses demandes ;

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 octobre 2020 ;

— juger que M^me A Z ne peut valablement mettre en 'uvre la clause résolutoire insérée au bail par l’effet du commandement de payer du 5 octobre 2020 visant la clause résolutoire ;

— procéder à une compensation des créances dues entre les parties ;

à titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire à compter de la décision à intervenir, pendant un délai de deux ans, accordé à la société Pimp my crepe, pour régler les sommes réellement arriérées objets du commandement de payer du 5 octobre 2020 ;

en tout état de cause,

— condamner M^me A Z à verser à la société Pimp my crêpe la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de bonne foi ;

— condamner M^me A Z à verser à la société Pimp my crepe la somme de 8.934,12 euros, correspondant au sinistre subi par l’appelante en raison des vols et des dégradations de ses locaux au mois de mars 2020 ;

— condamner M^me A Z à verser à la société Pimp my crêpe la somme de 42.500 euros, somme arrêtée provisoirement à la date du 14 novembre 2021 et à parfaire à la date de la décision à intervenir, correspondant au préjudice subi par la société Pimp my crêpe tiré de l’expulsion des lieux loués le 14 juin 2021, aux risques et périls de la bailleresse ;

— condamner M^me A Z au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle invoque, en premier lieu, la nullité du commandement du 5 octobre 2020 en ce qu’il ne comporte pas de décompte précis des sommes dues par la locataire, de sorte que cet acte ne met pas le juge en mesure d’examiner si l’obligation de payer est sérieusement contestable ; elle soutient qu’elle avait procédé au règlement de la somme totale de 56.200 euros depuis la prise d’effet du bail le 1^er mars 2017, ce qui n’est pas pris en compte dans le commandement.

Elle justifie, en second lieu, la suspension des paiements des loyers à partir de mars 2020 par la perte de la chose louée et par l’exception d’inexécution, indiquant que :

— la perte de la chose louée est caractérisée en application de l’article 1722 du code civil au titre de la période de fermeture administrative, ce qui justifie la nullité du commandement de payer du 5 octobre 2020 ;

— l’exception d’inexécution est également fondée dans la mesure où la bailleresse a failli, durant la période de fermeture administrative des locaux, à ses obligations essentielles et ne saurait donc jouir de la contrepartie financière consistant, pour le preneur, à lui verser les loyers et charges convenus contractuellement durant la période comprise entre le 16 mars 2020 et le 11 mai 2020 inclus.

Elle invoque, en troisième lieu, la mauvaise foi de la bailleresse en ce que celle-ci n’a pas tenu compte de la situation financière de la société preneuse et a fait fi du décompte réel des sommes dues entre les parties ; de cette mauvaise foi, résulte une contestation sérieuse. Il est donc demandé à la cour de juger que le commandement de payer du 5 octobre 2020 ne produira aucun effet.

Elle sollicite enfin, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de deux ans suspensif des effets de la clause résolutoire, à compter de la décision à intervenir, pour régler les sommes réellement dues, objets du commandement du 5 octobre 2020.

M^me A Z épouse X, par dernières conclusions remises le 21 octobre 2021, demande à la cour de :

— débouter la société Pimp my crêpe de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 6 novembre 2020 ;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Pimp my crêpe SAS ou de tous occupants de son chef des locaux situés […], […] ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application

des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’éxécution ;

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Pimp my crêpe à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— condamner la SAS Pimp my crêpe à payer à M^me A Z la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Guizard & Associés, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— la société débitrice ne s’est pas libérée des sommes qu’elle restait devoir au titre des loyers et charges impayés ;

— elle est en outre de mauvaise foi car elle ne fournit pas les justificatifs des différentes aides qu’elle a reçues de l’Etat ;

— elle ne fournit pas de justificatif des prétendus paiements qu’elle aurait effectués en liquide.

MOTIFS

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement

illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Sur la nullité de commandement de payer

Il est constant que, par commandement de payer, visant la clause résolutoire, en date du 5 octobre 2020, M^me Z a réclamé à la société Pimp my crêpe le règlement de la somme de 27.200 euros en principal (pièce n°2), les loyers objet du commandement litigieux concernant : pour l’année 2017, les mois d’octobre, novembre et décembre ; pour l’année 2018, les mois d’avril, mai, juillet et décembre ; pour l’année 2019, les mois d’avril, août et octobre ; pour l’année 2020, les mois de mars, avril, mai, juin, juillet, août et septembre.

La société Pimp my crêpe n’est pas fondée à invoquer l’absence, sur le commandement, de décompte précis comportant l’imputation des sommes réglées par le preneur, alors que ce dernier :

— d’une part, ne rapporte pas la preuve du paiement de tout ou partie des loyers correspondant aux mois visés par le commandement, l’attestation produite en pièce n°17, qui se borne à faire état d’un paiement de '14.400 euros en liquide pour le règlement de plusieurs mois de loyer ', ne présentant, à cet égard, aucun caractère probant ;

— d’autre part, n’apporte aucune critique précise au décompte des sommes dues au mois de mai 2021 produit par l’intimée (pièce Z n°7).

Le commandement de payer litigieux n’étant affecté d’aucune imprécision qui aurait empêché le preneur de prendre l’exacte mesure des injonctions, la société Pimp my crêpe sera déboutée de sa demande de nullité de cet acte.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est constant que les causes du commandement n’ont été ni réglées ni contestées dans le délai d’un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l’article L145-41 du code de commerce.

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose :

'II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.'

Le décret d’application n°2020-1766 du 30 décembre 2020 précise : ' l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire s’applique à compter du 17 octobre 2020 pour les entreprises répondant aux critères d’éligibilité définis par le présent décret '.

L’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, dont se prévaut la société Pimp my crêpe, interdit toute action en exécution forcée pour retard ou non-paiement de loyers contre le preneur à raison des sommes dues pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise a été affectée par une mesure de police, ce jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date ou l’activité a cessé d’être affecté par la mesure de police.

La date d’acquisition de la clause résolutoire – le 6 novembre 2020 – se situant dans la période d’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, le commandement de payer délivré le 5 octobre 2020 n’a produit aucun effet.

Le preneur étant, dans ces conditions, autorisée à se prévaloir de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 dont l’applicabilité n’est pas contestée, la cour dira n’y avoir lieu à référé sur la demande la bailleresse tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et infirmera, en ce sens, la décision déférée.

Sur l’arriéré locatif

La société Pimp my crêpe se prévaut de l’article 1722 du code civil pour faire valoir qu’en raison des mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics, la jouissance des locaux donnés à bail s’est trouvée substantiellement diminuée, voire impossible sur certaines périodes.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances,demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, compte tenu de son activité de restauration rapide affectée par la mesure de fermeture administrative du 16 mars au 11 mai 2020, la société Pimp my crêpe n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination pendant la période de fermeture, et a donc subi une perte partielle de la chose louée. Il existe, en conséquence, une contestation sérieuse sur son obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant cette période de fermeture administrative, de sorte que la demande de condamnation, à titre provisionnel, au paiement des loyers de mars 2020 à mai 2020 se heurte à une contestation sérieuse, ces loyers étant susceptibles de faire l’objet d’une réduction en application de l’article 1722 du code civil, décision qui ne peut relever que du juge du fond.

En conséquence, la cour dira n’y avoir lieu à référé au titre de la demande de condamnation, à titre provisionnel, au paiement des loyers de mars 2020 à mai 2020 et condamnera la société Pimp my crêpe au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 30.400 euros (35.200 – 4.800).

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Si la société Pimp my crêpe prétend avoir opéré un règlement de la somme de 16.000 euros par virement bancaire (pièce Pimp my crêpe n°23 – courriel en date du 19 octobre 2021 du conseil de la société Pimp my crêpe au conseil de M^me Z, précisant qu’ ' une preuve de ce virement bancaire vous sera naturellement transmise'), elle n’en rapporte nullement la preuve. Par ailleurs, il ne ressort pas de la procédure que l’appelante ait effectué des efforts significatifs pour apurer l’arriéré locatif. La cour constate enfin que la société Pimp my crêpe ne s’engage sur aucun échéancier de paiement de la dette.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Pimp my crêpe

La société Pimp my crêpe réclame les sommes de :

—  8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de bonne foi ;

—  8.934,12 euros, correspondant au sinistre subi par l’appelante en raison des vols et des dégradations de ses locaux au mois de mars 2020 ;

—  42.500 euros au titre du préjudice subi par la société Pimp my crêpe tiré de l’expulsion des lieux loués le 14 juin 2021, montant qu’elle justifie, pour la période du 14 juin 2021 au 14 novembre 2021, sur la base d’un chiffre d’affaires annuel (102.000 euros /12 x 5).

Ses demandes de condamnation à titre provisionnel se heurtent à une contestation sérieuse :

— au titre de dommages et intérêts pour manquement de la bailleresse à son obligation de bonne foi, la seule délivrance d’un commandement litigieux le 5 octobre 2020, soit antérieurement à la publication de la loi du 14 novembre 2020, dont la date d’effet au 17 octobre 2020 de l’article 14 ne sera fixée rétroactivement que par un décret du 30 décembre 2020, étant insuffisante à caractériser la mauvaise foi de la bailleresse ;

— à celui du sinistre subi par le preneur par suite du vol et des dégradations de ses locaux survenus en mars 2020, préjudice dont il n’est pas établi avec l’évidence requise que la réparation en incomberait à la bailleresse.

La cour dira, en conséquence, sur ces points, n’y avoir lieu à référé au titre de ces demandes.

Sur la demande présentée au titre du préjudice subi par la société Pimp my crêpe tiré de l’expulsion des lieux loués

L’expulsion de la société locataire, le 14 juin 2021, en exécution d’une ordonnance de référé n’ayant pas l’autorité de la chose jugée, et alors-même que la clause résolutoire n’était pas acquise, s’est faîte aux risques et périls de la bailleresse. Par l’exécution de cette mesure d’expulsion, M^me Z a causé un préjudice à la société locataire, la privant de chiffre d’affaires postérieurement au 14 juin 2020.

En conséquence, l’allocation à la société Pimp my crêpe, à titre provisionnel, de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts n’est pas sérieusement contestable.

La cour déboutera l’appelante de sa demande de compensation en l’absence de connexité entre les deux dettes réciproques, celle de loyers envers la bailleresse, contractuelle, et celle de dommages et intérêts envers le preneur, délictuelle.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Déboute la société Pimp my crêpe de sa demande de nullité du commandement de payer signifié le 5 octobre 2020 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande la bailleresse tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes de condamnation, à titre provisionnel, au paiement des sommes de 8.000 euros et 8.934,12 euros et au paiement des loyers de mars à mai 2020 ;

Condamne la société Pimp my crêpe à payer à M^me A Z, à titre provisionnel, la somme de 30.400 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;

La déboute de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M^me A Z à payer à la société Pimp my crêpe, à titre provisionnel, la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la société Pimp my crêpe de sa demande de compensation ;

Dit que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT