Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02431 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCGN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Décembre 2020 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 20/00526

APPELANTE

S.A.R.L. EUROPA BUSINESS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Cyril RAVASSARD de la SELARL AVOCATS ASSOCIES RAVASSARD, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

S.C.I. SHANO prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Grégory COHEN de la SELARL AGC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1263

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Septembre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Par actes en date du 19 octobre 2018, la SCI Shano a donné à bail commercial à la société Europa Business, un local commercial situé […], à Corbeil-Essonnes (Essonnes), séparé en deux locaux. Le premier local est à destination de restauration et vente de produits alimentaires, le loyer annuel en principal hors charges et hors taxes étant de 21.000 euros. Le deuxième local est à destination de salon de coiffure, le loyer annuel en principal hors taxes et hors charges étant de 21.000 euros.

Par suite d’impayés de loyer, le bailleur a, par acte du 12 mars 2020, fait délivrer à la société locataire, pour chaque bail, un commandement, visant la clause résolutoire, de payer les loyers non réglés, puis, par acte du 16 juillet 2020, a assigné la société Europa Business devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement, à toitre provisionnel, de l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 8 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a :

— constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires insérées dans les contrats de baux commerciaux du 19 octobre 2018 conclus entre les parties sont réunies à compter du 12 avril 2020 au bénéfice ce la SCI Shano ;

— ordonné a défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, délivré conformément aux articles L411-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion de la SARL Europa Business et celle de tous occupants de son chef du local sis au rez-de-chaussée […], Corbeil-Essonnes (91100), separé en deux locaux dont l’un est à destination de restauration et vente de produits alimentaires et l’autre à destination de salon de coiffure ;

— dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et L-433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la SARL Europa Business à payer à la SCI Shano une provision de 33. 318,34 euros pour le local restauration et une provision 33. 318,34 euros pour le local coiffure au titre du loyer, indemnités d’occupation, charges et taxes irnpayées arrêtés au mois de juin 2020 inclus ;

— dit que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— condamné la SARL Europa Business à payer à la SCI Shano une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels que prévus aux contrats de baux commerciaux du 19 octobre 2018 à compter du 12 avril 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

— condamné la SARL Europa Business à payer à la SCI Shano la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Europa Business aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer ;

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

La SARL Europa Business a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 4 février 2021.

Par dernières conclusions remises le 26 mai 2021 elle demande à la cour, au visa des articles 1104, 1719 et 1720 du code civil, L.145-40-1 et R.145-35 du code de commerce, de :

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes le 8 décembre 2020 dans les termes de la déclaration d’appel du 4 février 2021, dans toutes ses dispositions, y compris en ce qui concerne les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, et notamment en ce qu’elle a accueilli les demandes de la SCI Shano tendant à voir valider les effets de la clause résolutoire des deux contrats de bail commercial, ordonner l’expulsion de la SARL Europa Business des lieux loués et obtenu sa condamnation à paiement ;

statuant à nouveau,

— dire que la SCI Shano a failli à son obligation de délivrance des locaux à usage commercial, pour chaque contrat de bail commercial ;

— dire illicite, et donc non écrite, la clause relative à l’obligation de la SARL Europa Business de réaliser des travaux, contenue à l’article 1er des conditions particulières de chaque contrat de bail commercial ;

— dire que la SCI Shano ne pourra percevoir de loyers des deux baux commerciaux tant que les travaux ne seront pas achevés et les locaux ne seront pas exploitables ;

— faire injonction, sous astreinte de 250 euros par jour de retard et par document, à la SCI Shano de produire, l’état d’entrée des lieux d’octobre 2019, ainsi que les diagnostics, comme il est visé à chaque contrat de bail ;

— faire injonction, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, à la SCI Shano d’organiser un état d’entrée des lieux, pour chaque local commercial, à la fin des travaux signifiée par LRAR de la locataire, et dire que la date de cet état d’entrée des lieux marquera le point de départ du versement du loyer ;

— condamner la SCI Shano à verser à la SARL Europa Business la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de chaque bail commercial, soit la somme totale de 200.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter des présentes ;

— débouter la SCI Shano de toutes demandes au titre des loyers ;

— dire que la SCI Shano a mis en 'uvre de mauvaise foi la clause résolutoire visée aux deux contrats de bail commercial ;

— dire sans objet les deux commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés le 12 mars 2020 ;

— rejeter toutes les éventuelles demandes, fins et conclusions de la SCI Shano ;

— condamner la SCI Shano à verser à la SARL Europa Business la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens première instance et d’appel.

Elle soutient que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil : les deux magasins n’ont jamais pu ouvrir, les locaux étant inexploitables en l’état et le locataire ayant dû engager des travaux de grande ampleur, d’un coût important et nécessitant des autorisations administratives (devanture et rideau de protection, électricité, plomberie etc.). En remettant à la locataire des locaux dans un tel état de dénuement, le locataire a manqué à ses obligations, ce qui a des conséquences sur son droit à obtenir le versement d’un loyer.

L’appelante invoque l’absence de bonne foi du bailleur dans la conclusion des contrats de baux commerciaux et et souligne qu’il n’a jamais reçu l’état d’entrée des lieux ni les diagnostics devant être réalisés, documents dont elle demande la production, sous astreinte.

Elle dénonce ensuite l’illicéité de la clause de travaux et souligne que les travaux de gros oeuvre, de plomberie et d’électricité ne peuvent être mis à la charge du locataire ; elle précise en outre qu’elle a dû solliciter des autorisations administratives afin d’aménager les locaux en établissements recevant du public.

Elle invoque enfin l’absence de contrepartie du loyer et la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle expose qu’elle a dû multiplier les travaux, que le local n’était pas commercialement exploitable et donc que les loyers ne sont pas dus. Elle en infère que les commandements de payer visant la clause résolutoire n’ont pu produire effet.

Elle sollicite, enfin, des dommages et intérêts à hauteur de 100.000 euros pour chaque local commercial, au titre de préjudices notamment commercial.

La société Shano a été déclarée irrecevable en ses conclusions par ordonnance d’irrecevabilité rendue le 8 juillet 2021.

MOTIFS

La société Shano ayant été déclarée irrecevable en ses défenses devant la cour, il appartient à la cour, en application de l’article 472 du code de procédure civile, de ne faire droit aux demandes de l’appelante que dans la mesure où elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 1719 du code civil dispose que : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

Si l’article 1er du bail ' Désignation de l’immeuble loué ' stipule que ' Le preneur prend les locaux en l’état, reconnait et s’engage expressément à effectuer à sa charge exclusive tous les travaux intérieurs et extérieurs nécessaires à l’exploitation des lieux loués, et notamment ceux concernant la devanture et rideau de protection, la chape et le revétement de sol, l’électricité, la plomberie, ainsi que les peintures et le cloisonnement des locaux, les sanitajres, les enseignes, etc...', il est néanmoins constant que le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation contractuelle essentielle de remise d’un bien conforme à sa destination contractuelle, notamment par l’insertion dans le bail d’une clause stipulant par laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent.

Il ressort des constatations de l’huissier de justice du 12 mars 2020 que les locaux donnés à bail ne sont pas utilisés à leur destination commerciale telle que prévue par le contrat : 'le local commercial se trouve au rez-de-chaussée sur rue. Il est muré. Une affiche en devanture indique : 'prochainement ici ouvertures d’un salon de coiffure, d’un restaurant rapide et d’une boutique exotique et cosmétique ' (pièces Europa Business n°4 et 5).

La société Europa Business établit l’importance des travaux qu’elle a fait réaliser, notamment en ce qu’elle a obtenu un certificat de conformité de l’installation électrique par Qualiconsult (pièces Europa Business n°14 et 15), a obtenu un Consuel en date du 16 octobre 2020 (pièce n°16) et a conclu une convention avec Enedis (pièce n°17), éléments démontrant que, notamment, l’installation électrique des locaux était gravement défaillante.

La bailleresse ne pouvait se dispenser de son obligation de délivrer le bien exempt de défaillances graves dans l’installation électrique, de sorte qu’elle a manqué à son obligation de délivrance.

En conséquence, la cour dira qu’il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire, ni à expulsion, et qu’il existe une contestation sérieuse sur l’obligation du preneur au paiement de l’intégralité des loyers, et infirmera en ce sens l’ordonnance déférée.

Se heurtent également à une contestation sérieuse :

— la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial par suite de la procédure d’expulsion, dès lors que la cour dit qu’il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire, ni à expulsion ;

— celle tendant à d’établissement d’un état d’entrée des lieux après travaux, l’appelante reconnaissant que ceux-ci ne sont pas terminés et que les locaux ne sont pas encore exploitables.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire, ni à expulsion de la SARL Europa Business ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’obligation du preneur au paiement des loyers ainsi que sur les demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial et d’établissement d’un état d’entrée des lieux après travaux ;

Condamne la société Shano aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT